项目简介及资金使用计划
一、项目地块面积及边界长：
本项目为天津武清区独一无二的集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体一站式购物消费城市综合体，项目坐落于徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心；项目1.5公里半径覆盖运河城、尚清湾、开发区、徐官屯、机场片区、上朱庄等人口密集区域；且为往返大碱厂、曹子里、梅厂、大良、河北屯、下伍旗、上马台、大黄堡、崔黄口等乡镇的必经之路，辐射消费人群上百万。
二、设计思路
本项目规划定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市、餐饮、休闲酒吧、金融中心等为一体的新型购物场所。硬件配置方面：公共区域采用酒店式装修；配备大型LED展示屏、客货电梯系统、电子导购系统、统一收银系统、智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象；项目主体采用混凝土框架结构，室内高档精装修，外立面采用干挂大理石，风格简约大气；大型高清LED电子显示屏、手扶电梯、垂直货梯、电子导购系统、统一收银系统、智能安防等五星级硬件配置，全面提升物业品质。停车位全部为地面停车位，能达到1200个，足以满足经营商家及消费者的停车需要；美食一条街将会荟萃中西餐饮、特色美食、休闲茶饮；雅致洁净的就餐环境、品种繁多
的美食，是消费者饕餮圣宴的好去处；酒吧风情街融汇欧亚风情，展现异国文化魅力，是商务会友、娱乐的好去处。
项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率9.1% ，福盛地产在项目规划、建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开始销售，招商已经完成了60%以上，为投资者租金回报给予强大保证。通常商业物业投资国际惯例为15年收回成本、年租金收益率约6.7%。而福盛盈门采用10年委托经营管理，年平均租金收益率9.1%，远高于国际惯例。第1-3年，年租金收益率率8%；第4-6年，年租金收益率9%；第7-10年，年租金收益率10%。
三、主要经济指
总用地面积:59179.6平方米
总建筑面积: 76751平方米
地上建筑面积:75007平方米
地下建筑面积: 1744.02平方米
四、总销售额
可销售收入：75007m²×23000元/平方米（均价）=172516万元
项目分二期销售；
第一期销售以一号楼为主，已经取得预售许可证，开始销售 销售额：24553m²×23000=564719万元
第二期销售以二号楼和三号楼（计划自持）为主，项目已经封顶，正在办理预售许可证，2012年8月份评估价格为9.08亿
元。
销售额：50454m²×23000=116044万元
计划5年内完成全部销售
五、投资估算及经济评价
1、本项目投资总额约为71100万元。
项目收益及税费测算：
销售收入：75007m²×23000=172516万元
销售费用 8000万元
财务费用 6956万元
应缴税费 28000万元
項目开发利润：
172516-65580- 8000-6956-28000=63980万元
资金来源：
公司自筹资金3.91亿元，占总投资的55%，计划申请融资
3.2亿元，占总投资的45%，总计71100万元。
2、已经投入的费用：39407万元
（1）项目前期费
土地购置款 7110万元
土地契税 213万元
城市配套及其他费用 2445万元
设计费、勘察费 302万元
其他费用（环评等） 383万元
小计 10453万元
（2）项目工程建筑费用组成
三通一平费 300万元
土建工程费及安装 23500万元
工程监理费 154万元
管理费 1500万元
不可预见费 1500万元
广告宣传费用 2000万元
小 计 28954万元
以上2个项目已经投资总成本为： 39407万元
六、贷款资金使用计划
作为资金方主要考虑的是资金的安全与可控性，我方贷款资金完全满足资金的安全与可控性条件；我方抵押物为2、3期地面建筑物与本项目土地证，评估价为9.08亿元，抵押率仅为38.5%,安全边际高；我方保证项目贷款资金专款专用，可接受资金方派驻人员监控资金使用情况，可控性比较好。为了便于统筹安排资金使用，我方希望资金方的资金能一次性到位；具体资金使用计划如下：
1、第一期资金使用情况如下：
a、二区、三区报建与办理预售许可证费用：1800万元。
b、消防、暖通工程、保温工程及购买相关设备：5100万元 c、屋面、外墙干挂，主要是购买大理石板材与人工费：2920万元
d、强弱电工程：2500万元
e、部分工程欠款：2000万元
合计：14320万元
第一期抵押方式为:以第一期评估值28640万元房子作为抵押物办理网签，开具收款收据，抵押率为双方认可的评估值50%；等2、3期办理好预售许可证（2周左右），再办理2、3期价值9.08亿元的房子抵押给资金方；然后资金方解除第一期评估值28640万元房子抵押物网签，归还收款收据。
第二期资金使用情况如下：
a、电梯、室外路网工程：5710万元
b、室内精装饰工程：11513万元
c、防务、各种工具配套等：600万元
d、道路及景观绿化费 1560万元
e、不可预见费用： 1000万元
以上7项合计：20383万元
4、还款计划:
用1期售楼款5.6亿元与2期部分售楼款用于还款，同时可
用公司法人赵茂灼董事长控股的项目做担保。
5、销售情况说明
第一期销售以一号楼为主，已经取得预售许可证，销售均价为每平方米23000元，2011年11月12日开始销售，至今已经签订销售预购合同有三分之一。
天津福盛房地产投资有限公司 二0一二年十月五日
项目简介及资金使用计划
一、项目地块面积及边界长：
本项目为天津武清区独一无二的集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体一站式购物消费城市综合体，项目坐落于徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心；项目1.5公里半径覆盖运河城、尚清湾、开发区、徐官屯、机场片区、上朱庄等人口密集区域；且为往返大碱厂、曹子里、梅厂、大良、河北屯、下伍旗、上马台、大黄堡、崔黄口等乡镇的必经之路，辐射消费人群上百万。
二、设计思路
本项目规划定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市、餐饮、休闲酒吧、金融中心等为一体的新型购物场所。硬件配置方面：公共区域采用酒店式装修；配备大型LED展示屏、客货电梯系统、电子导购系统、统一收银系统、智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象；项目主体采用混凝土框架结构，室内高档精装修，外立面采用干挂大理石，风格简约大气；大型高清LED电子显示屏、手扶电梯、垂直货梯、电子导购系统、统一收银系统、智能安防等五星级硬件配置，全面提升物业品质。停车位全部为地面停车位，能达到1200个，足以满足经营商家及消费者的停车需要；美食一条街将会荟萃中西餐饮、特色美食、休闲茶饮；雅致洁净的就餐环境、品种繁多
的美食，是消费者饕餮圣宴的好去处；酒吧风情街融汇欧亚风情，展现异国文化魅力，是商务会友、娱乐的好去处。
项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率9.1% ，福盛地产在项目规划、建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开始销售，招商已经完成了60%以上，为投资者租金回报给予强大保证。通常商业物业投资国际惯例为15年收回成本、年租金收益率约6.7%。而福盛盈门采用10年委托经营管理，年平均租金收益率9.1%，远高于国际惯例。第1-3年，年租金收益率率8%；第4-6年，年租金收益率9%；第7-10年，年租金收益率10%。
三、主要经济指
总用地面积:59179.6平方米
总建筑面积: 76751平方米
地上建筑面积:75007平方米
地下建筑面积: 1744.02平方米
四、总销售额
可销售收入：75007m²×23000元/平方米（均价）=172516万元
项目分二期销售；
第一期销售以一号楼为主，已经取得预售许可证，开始销售 销售额：24553m²×23000=564719万元
第二期销售以二号楼和三号楼（计划自持）为主，项目已经封顶，正在办理预售许可证，2012年8月份评估价格为9.08亿
元。
销售额：50454m²×23000=116044万元
计划5年内完成全部销售
五、投资估算及经济评价
1、本项目投资总额约为71100万元。
项目收益及税费测算：
销售收入：75007m²×23000=172516万元
销售费用 8000万元
财务费用 6956万元
应缴税费 28000万元
項目开发利润：
172516-65580- 8000-6956-28000=63980万元
资金来源：
公司自筹资金3.91亿元，占总投资的55%，计划申请融资
3.2亿元，占总投资的45%，总计71100万元。
2、已经投入的费用：39407万元
（1）项目前期费
土地购置款 7110万元
土地契税 213万元
城市配套及其他费用 2445万元
设计费、勘察费 302万元
其他费用（环评等） 383万元
小计 10453万元
（2）项目工程建筑费用组成
三通一平费 300万元
土建工程费及安装 23500万元
工程监理费 154万元
管理费 1500万元
不可预见费 1500万元
广告宣传费用 2000万元
小 计 28954万元
以上2个项目已经投资总成本为： 39407万元
六、贷款资金使用计划
作为资金方主要考虑的是资金的安全与可控性，我方贷款资金完全满足资金的安全与可控性条件；我方抵押物为2、3期地面建筑物与本项目土地证，评估价为9.08亿元，抵押率仅为38.5%,安全边际高；我方保证项目贷款资金专款专用，可接受资金方派驻人员监控资金使用情况，可控性比较好。为了便于统筹安排资金使用，我方希望资金方的资金能一次性到位；具体资金使用计划如下：
1、第一期资金使用情况如下：
a、二区、三区报建与办理预售许可证费用：1800万元。
b、消防、暖通工程、保温工程及购买相关设备：5100万元 c、屋面、外墙干挂，主要是购买大理石板材与人工费：2920万元
d、强弱电工程：2500万元
e、部分工程欠款：2000万元
合计：14320万元
第一期抵押方式为:以第一期评估值28640万元房子作为抵押物办理网签，开具收款收据，抵押率为双方认可的评估值50%；等2、3期办理好预售许可证（2周左右），再办理2、3期价值9.08亿元的房子抵押给资金方；然后资金方解除第一期评估值28640万元房子抵押物网签，归还收款收据。
第二期资金使用情况如下：
a、电梯、室外路网工程：5710万元
b、室内精装饰工程：11513万元
c、防务、各种工具配套等：600万元
d、道路及景观绿化费 1560万元
e、不可预见费用： 1000万元
以上7项合计：20383万元
4、还款计划:
用1期售楼款5.6亿元与2期部分售楼款用于还款，同时可
用公司法人赵茂灼董事长控股的项目做担保。
5、销售情况说明
第一期销售以一号楼为主，已经取得预售许可证，销售均价为每平方米23000元，2011年11月12日开始销售，至今已经签订销售预购合同有三分之一。
天津福盛房地产投资有限公司 二0一二年十月五日