大型房地产公司如何控制工程质量 (2011-8-23 21:53:34) [发送到微博]
分类：未分类 标签：房地产公司 工程质量 |
大型房地产公司如何控制工程质量
有位旧友来电，说他去一家大型公司面试，对方问他如何控制工程质量。我思考了一下，给予他作了如下回答。如果有意提高房地产工程质量的甲方工程师，如果读一下，可能会有所帮助。
课本上教我们从人、机、料、艺、环五个方面着手，也教我们从资源引入、资源投入、资源采用、产品形成、产品、产品交付、产品使用等全过程的管理。建设项目从项目策划阶段、项目设计、项目建设、项目交付、项目使用、项目的拆除全过程管理。实际过程中，建设单位的项目工程管理如何提高或者说控制工程质量呢？以下是我从一个开发的管理模式中总结出来的。
1．从产品的质量问题的源头来控制
产品质量问题的源头是哪里，由于房地产开发商并不生产产品、也不设计产品，因此其源头就是商品服务供应者。用这个开发商的说法就是合作伙伴的选择上。用工程师的说法是预约采购商。也就是选择商品与服务供应者。如果是好的供应商，其产品质量好、生产技术高、管理能力强，那么建筑产品的质量无疑会好一些。
规定或者把握好堪察、设计、总承包、分包、监理、设备材料供应商等候选资格，淘汰原则。不由领导决定，而是从客观的比较上来选择。
坚持低价中标，同时满足基本的入围条件，其实就是质量保证的最佳前提。同时通过合同、付款条件、质量承诺来制约各承包商的质量行为。
2．控制内部员工的行为
保证内部员工的工作积极性与工作行为的客观、公正性。内部员工包括几个部门来参与工程质量监督，现场工程师、工程管理中心（独立于各项目和各与质量相关的部门）、客户服务中心，都有工程质量监督与评价的权力。最后的质量评价权在消费者（购房者手中）。通过客户投诉率、返修率、质量问题率、被索赔等方面来考核这几个部门的员工的工作业绩。把问题作为奖金与进升的主要条件之一。
现场工程师查原材料与合同的相符性，工程质量的直接责任属现场工程师。通过评估、验收、业主移交来评价工程质量。把弄虚作假与员工的否定直接相连。公司质量管理中心完全独立于项目的经营与管理，可一票否则所有的与工程质量相关的行为与决策。
3．把评估、业主反映与承包商的价格条件相连，并在合同中约定与此相关的奖惩。并认真执行。
4．进场材料与构件的把关，并严格按规定程序进行，如果发现有造假行为，是一次性的行为。现场工程师把关，工程管理中心抽查核实，最后的用户几年的投诉才能过最后一关。
5．过程控制加成品验收
过程控制包括加强模板、支架、辅助性设施、机械，工艺等的检查监督。制定标准行为和样板，通过核对标准行为来控制。
过程控制通过过程验收、培训、示范来诱导。加强验收、检查。
6．问题汇总与案例分析
发现的问题进行研究，做成案例进行讲解。把好的做法推广，有质量隐患的做法进行淘汰。
7．让客户参与验收
一方面，组织一个专业队伍，把自己立于客户的角度来验收和挑毛病。另一方面，把客户引入工程质量验收系统中，如业主开放、入伙验收、保修问题汇集。并把验收结果与内部员工薪资和承包商价格条件的调整挂钩。
8．各参与方的集中审图与问题讨论
包括建设方自己（设计部、工程管理中心、客户部、项目部）、监理、施工（包括分包）、设计的全封闭集中审图。专题研究，遇上特殊问题还要集中各种力量来讨论。
大型房地产公司如何控制工程质量 (2011-8-23 21:53:34) [发送到微博]
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大型房地产公司如何控制工程质量
有位旧友来电，说他去一家大型公司面试，对方问他如何控制工程质量。我思考了一下，给予他作了如下回答。如果有意提高房地产工程质量的甲方工程师，如果读一下，可能会有所帮助。
课本上教我们从人、机、料、艺、环五个方面着手，也教我们从资源引入、资源投入、资源采用、产品形成、产品、产品交付、产品使用等全过程的管理。建设项目从项目策划阶段、项目设计、项目建设、项目交付、项目使用、项目的拆除全过程管理。实际过程中，建设单位的项目工程管理如何提高或者说控制工程质量呢？以下是我从一个开发的管理模式中总结出来的。
1．从产品的质量问题的源头来控制
产品质量问题的源头是哪里，由于房地产开发商并不生产产品、也不设计产品，因此其源头就是商品服务供应者。用这个开发商的说法就是合作伙伴的选择上。用工程师的说法是预约采购商。也就是选择商品与服务供应者。如果是好的供应商，其产品质量好、生产技术高、管理能力强，那么建筑产品的质量无疑会好一些。
规定或者把握好堪察、设计、总承包、分包、监理、设备材料供应商等候选资格，淘汰原则。不由领导决定，而是从客观的比较上来选择。
坚持低价中标，同时满足基本的入围条件，其实就是质量保证的最佳前提。同时通过合同、付款条件、质量承诺来制约各承包商的质量行为。
2．控制内部员工的行为
保证内部员工的工作积极性与工作行为的客观、公正性。内部员工包括几个部门来参与工程质量监督，现场工程师、工程管理中心（独立于各项目和各与质量相关的部门）、客户服务中心，都有工程质量监督与评价的权力。最后的质量评价权在消费者（购房者手中）。通过客户投诉率、返修率、质量问题率、被索赔等方面来考核这几个部门的员工的工作业绩。把问题作为奖金与进升的主要条件之一。
现场工程师查原材料与合同的相符性，工程质量的直接责任属现场工程师。通过评估、验收、业主移交来评价工程质量。把弄虚作假与员工的否定直接相连。公司质量管理中心完全独立于项目的经营与管理，可一票否则所有的与工程质量相关的行为与决策。
3．把评估、业主反映与承包商的价格条件相连，并在合同中约定与此相关的奖惩。并认真执行。
4．进场材料与构件的把关，并严格按规定程序进行，如果发现有造假行为，是一次性的行为。现场工程师把关，工程管理中心抽查核实，最后的用户几年的投诉才能过最后一关。
5．过程控制加成品验收
过程控制包括加强模板、支架、辅助性设施、机械，工艺等的检查监督。制定标准行为和样板，通过核对标准行为来控制。
过程控制通过过程验收、培训、示范来诱导。加强验收、检查。
6．问题汇总与案例分析
发现的问题进行研究，做成案例进行讲解。把好的做法推广，有质量隐患的做法进行淘汰。
7．让客户参与验收
一方面，组织一个专业队伍，把自己立于客户的角度来验收和挑毛病。另一方面，把客户引入工程质量验收系统中，如业主开放、入伙验收、保修问题汇集。并把验收结果与内部员工薪资和承包商价格条件的调整挂钩。
8．各参与方的集中审图与问题讨论
包括建设方自己（设计部、工程管理中心、客户部、项目部）、监理、施工（包括分包）、设计的全封闭集中审图。专题研究，遇上特殊问题还要集中各种力量来讨论。