沈阳市净地出让暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范土地供应，合理利用土地，提高政府土地出让收益，促进土地招商引资, 根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令11号）、《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》及相关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 由市土地储备交易中心储备供应的土地，适用本办法。
第三条 本办法所称净地出让，是指市土地储备交易中心对储备的土地进行拆迁、开发、整理后，或者与被拆迁人达成收回土地补偿协议及与委托拆迁人达成拆迁承包协议后，根据供地计划，通过公开交易将国有土地使用权出让给土地使用者的行为。
第四条 净地评估价格是根据规划条件和土地开发整理等情况评估出的市场价格。具体交易底价（保留价）、起始价格（起拍价）是以净地评估价格为基础，由市招标拍卖挂牌价格评审委员会（以下简称价审委）确定，特殊情况需报市土地开发建设领导小组审定。净地成交总价一般需要一次性付款；分期付款的在确定交易底价（保留价）、起始价格（起拍价）时要考虑同期银行贷款利息。
第五条 土地出让金是指净地成交价格总价扣除交易成本的余额。政府土地净收益是净地成交总价扣除土地储备成本、土地交易成本的余额。
第二章 土地储备及净地出让程序
第六条 土地收购储备的前期工作
（一）制定土地储备计划
根据土地市场供求关系及经济发展情况拟定土地储备计划，报市政府批准。
（二）拟订储备方案
根据储备计划拟订储备方案。方案内容包括：宗地位置、四至、面积（出让面积、拆迁面积）、规划条件、出让范围、拆迁范围（列出市政道路、绿地、其它公用设施等非出让面积）、原土地利用情况、土地储备和出让价格测算、征地或拆迁摸底情况及储备地块的可行性分析等。
（三）审查批准储备方案
市规划和国土资源局对储备方案初审后，按照市政府授权由市规划和国土资源局代政府以文件形式批准。重大项目或需政府财政补贴的项目报市土地开发建设领导小组审定。
（四）储备资金的筹措
主要通过抵押贷款的方式筹集资金。按照中国人民银行的规定，土地储备贷款必须以土地抵押。在政府批准储备方案、下达收回国有土地使用权批复和注销原土地使用权登记后，可对拟储备土地预先发放国有土地使用证书用于储备土地抵押贷款。
第七条 土地储备的实施
（一）属于居住区改造（含企事业单位用地）的项目
1.收回国有土地使用权
属于居住区改造的项目，根据批准后的储备方案及《中华人民共和国城市房
地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》及市政府的授权，市规划和国土资源局以政府名义下达收回储备项目实施范围内全部国有土地使用权的决定。决定下达后，有关土地、房产部门不得再受理项目实施范围内国有土地使用权和房屋所有权转让、抵押、法院查封等事项。
2.注销原土地、房屋产权登记手续
按照规定，有关土地、房产管理部门履行注销原用地单位国有土地使用权、房屋产权登记手续。
3.拆迁审批
市土地储备交易中心作为拆迁人，持政府批准后的储备方案、收回国有土地使用权决定等材料到拆迁管理部门办理拆迁审批手续。
4.与区动迁部门签定拆迁承包协议
协议中要明确拆迁费用、完成时间及其它责权利。拆迁范围内的有产籍住户，按照《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》规定的办法补偿，费用据实发生；无产籍住户的拆迁补助，按市房产局、民政局的相关文件执行，在认定核量的基础上，将任务指标和补助费用，一次性承包给各相关区；涉及非住宅的，按照《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》及我市土地储备有关规定进行评估，评估额经市规划和国土资源局审核后由相关区承包拆迁。
补偿费用的支付可按照拆迁进度分期支付，有产籍住户拆迁费用据实发生，非住宅补偿及无产籍住户拆迁按照承包额支付。
5.拆迁实施与补偿
各区拆迁部门作为被委托拆迁人，具体实施拆迁工作。市土地储备交易中心会同有关部门对居民部分拆迁补偿及拆迁进度进行监督，及时解决拆迁中发现的问题，保证按时完成拆迁工作。
6.房屋拆除、土地整理与开发（包括宗地内配套、园区建设）
地上房屋拆除由拆除公司完成后，市土地储备交易中心可根据宗地具体情况委托市土地整理经营公司实施土地整理、宗地内配套、园区建设等工作。
（二）属于独立企事业使用单位的国有土地
1.市土地储备交易中心与原国有土地使用者签定国有土地使用权收回补偿协议
补偿价格按照《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》及我市土地储备有关规定进行评估，评估额经市规划和国土资源局审核后作为收回国有土地使用权价格补偿依据。
2.收回国有土地使用权
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、市政府的授权及收回国有土地使用权补偿协议，市规划和国土资源局以政府名义下达收回国有土地使用权的决定。决定下达后，有关土地、房产部门不得再受理项目实施范围内国有土地使用权和房屋所有权转让、抵押、法院查封等事项。
3.注销原土地、房屋产权登记手续
按照规定，有关土地、房产管理部门履行注销原用地单位国有土地使用权、房屋产权登记手续。
4.拆迁审批
市土地储备交易中心作为拆迁人，持政府批准后的储备方案、收回国有土地使用权决定、收回国有土地使用权补偿协议等材料到拆迁管理部门办理拆迁审批手续。
5.拆迁实施与补偿
市土地储备交易中心具体实施拆迁工作，并按收回国有土地使用权补偿协议的约定进行拆迁补偿。
6.房屋拆除、土地整理与开发（包括宗地内配套、园区建设）
地上房屋拆除由拆除公司完成后，市土地储备交易中心可根据宗地具体情况委托市土地整理经营公司实施土地整理、宗地内配套、园区建设等工作。
（三）集体土地征用按照现有法律法规及有关政策执行
集体所有的建设用地及已规划为城市建设用地的集体土地，经政府统一征用后进行储备，并按照要求整理成净地。
第八条 净地出让的程序
（一）公告
将公示地块提交市规划和国土资源局审核，审定后的预交易地块在媒体及网站发布公告。公告内容主要包括地块简介、供地状况、参与竞投人或竞买人的资格要求、履约保证金等相关内容。
（二）竞买人报名
公告期间，市土地储备交易中心将受理参与竞买人的咨询及报名交纳履约保证金。
（三）确定交易方式
根据公示期间参与竞买人的报名情况，确定土地交易方式。土地交易方式为招标、拍卖或挂牌。
（四）审定交易价格
将确定交易方式后的地块提交价审委审定交易地块的拍卖起拍价或挂牌起始价。
（五）制作招标、拍卖、挂牌出让文件
为准备成熟的交易地块起草交易文件，经市规划和国土资源局审核批准后定稿。
（六）在土地市场公开交易
按照招标、拍卖、挂牌交易的具体要求进入交易期，在此期间，要求竞买人提交资格审查材料。市土地储备交易中心审核合格后竞买人可参加土地公开交易。在交易截止前由价审委确定招标、拍卖、挂牌底价或保留价。
（七）确定中标人或竞得人
公开交易截止时，以价高者得的原则最终确定招标的中标人或拍卖、挂牌的竞得人。中标或竞得后由市土地储备交易中心与中标人或竞得人共同签署《中标通知书》、《拍卖成交确认书》或《挂牌交易成交确认书》。
（八）交付成交地价款
竞得人按照《竞买文件》和《中标通知书》、《拍卖成交确认书》或《挂牌交易成交确认书》的具体规定，按期交付成交地价款。
（九）签发市场供地证明
在竞得人履行完确认书所规定的付款及相关义务后，由市土地储备交易中心为竞得人签发市场供地证明。
（十）办理规划和土地审批手续
竞得人持市场供地证明和交款证明到市规划和国土资源局办理土地规划等相关手续。
（十一）土地移交
竞得人与市土地储备交易中心共同签署《土地交付移交书》，并现场移交土地。
第三章 其他相关说明
第九条 成交确认书需明确净地成交单价和总价、出让金单价和总价、交地时间、交地条件等。
第十条 竞买人在交易成交前必须与市土地储备交易中心及市土地储备交易中心指定的银行签定《资金监管协议》。一次性付款的，监管预期净地成交总价款；分期付款的，只监管首期付款部分，其余价款按照成交协议执行。
第十一条 市土地储备交易中心将净地成交总价款中净收益部分上缴财政部门，土地储备成本和交易成本由市土地储备交易中心直接扣除。同时，市土地储备交易中心将成本核算单报财政部门审核。市土地储备交易中心给竞得人（中买人）开具发票缴款金额为出让金总额（净地成交总价减交易成本）。
第十二条 《土地出让合同》涉及的地价按照《成交确认书》中确定的“净地成交单价和总价、出让金单价和总价”格式填写。出让合同中出让金数额与市土地储备交易中心开具发票数额一致，市土地储备交易中心上缴财政的为政府土地净收益。《成交确认书》、《土地出让合同》、《国有土地使用权证书》均无需填写“土地级别”。
第十三条 政府重点招商项目可以在实施拆迁前进行交易，但必须设定为净地出让，明确储备中心为拆迁人、拆迁完成时间、交地时间等。净地成交价款经价审委决定可分期支付。拆迁承包协议、办理拆迁手续、补偿价格确定、交易价格、土地交易程序等按照本办法相关条款执行。
第十四条 本办法实施过程中的具体问题由市规划和国土资源局负责解释。 第十五条 本办法自2003年9月4日起施行。
沈阳市净地出让暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范土地供应，合理利用土地，提高政府土地出让收益，促进土地招商引资, 根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令11号）、《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》及相关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 由市土地储备交易中心储备供应的土地，适用本办法。
第三条 本办法所称净地出让，是指市土地储备交易中心对储备的土地进行拆迁、开发、整理后，或者与被拆迁人达成收回土地补偿协议及与委托拆迁人达成拆迁承包协议后，根据供地计划，通过公开交易将国有土地使用权出让给土地使用者的行为。
第四条 净地评估价格是根据规划条件和土地开发整理等情况评估出的市场价格。具体交易底价（保留价）、起始价格（起拍价）是以净地评估价格为基础，由市招标拍卖挂牌价格评审委员会（以下简称价审委）确定，特殊情况需报市土地开发建设领导小组审定。净地成交总价一般需要一次性付款；分期付款的在确定交易底价（保留价）、起始价格（起拍价）时要考虑同期银行贷款利息。
第五条 土地出让金是指净地成交价格总价扣除交易成本的余额。政府土地净收益是净地成交总价扣除土地储备成本、土地交易成本的余额。
第二章 土地储备及净地出让程序
第六条 土地收购储备的前期工作
（一）制定土地储备计划
根据土地市场供求关系及经济发展情况拟定土地储备计划，报市政府批准。
（二）拟订储备方案
根据储备计划拟订储备方案。方案内容包括：宗地位置、四至、面积（出让面积、拆迁面积）、规划条件、出让范围、拆迁范围（列出市政道路、绿地、其它公用设施等非出让面积）、原土地利用情况、土地储备和出让价格测算、征地或拆迁摸底情况及储备地块的可行性分析等。
（三）审查批准储备方案
市规划和国土资源局对储备方案初审后，按照市政府授权由市规划和国土资源局代政府以文件形式批准。重大项目或需政府财政补贴的项目报市土地开发建设领导小组审定。
（四）储备资金的筹措
主要通过抵押贷款的方式筹集资金。按照中国人民银行的规定，土地储备贷款必须以土地抵押。在政府批准储备方案、下达收回国有土地使用权批复和注销原土地使用权登记后，可对拟储备土地预先发放国有土地使用证书用于储备土地抵押贷款。
第七条 土地储备的实施
（一）属于居住区改造（含企事业单位用地）的项目
1.收回国有土地使用权
属于居住区改造的项目，根据批准后的储备方案及《中华人民共和国城市房
地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》及市政府的授权，市规划和国土资源局以政府名义下达收回储备项目实施范围内全部国有土地使用权的决定。决定下达后，有关土地、房产部门不得再受理项目实施范围内国有土地使用权和房屋所有权转让、抵押、法院查封等事项。
2.注销原土地、房屋产权登记手续
按照规定，有关土地、房产管理部门履行注销原用地单位国有土地使用权、房屋产权登记手续。
3.拆迁审批
市土地储备交易中心作为拆迁人，持政府批准后的储备方案、收回国有土地使用权决定等材料到拆迁管理部门办理拆迁审批手续。
4.与区动迁部门签定拆迁承包协议
协议中要明确拆迁费用、完成时间及其它责权利。拆迁范围内的有产籍住户，按照《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》规定的办法补偿，费用据实发生；无产籍住户的拆迁补助，按市房产局、民政局的相关文件执行，在认定核量的基础上，将任务指标和补助费用，一次性承包给各相关区；涉及非住宅的，按照《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》及我市土地储备有关规定进行评估，评估额经市规划和国土资源局审核后由相关区承包拆迁。
补偿费用的支付可按照拆迁进度分期支付，有产籍住户拆迁费用据实发生，非住宅补偿及无产籍住户拆迁按照承包额支付。
5.拆迁实施与补偿
各区拆迁部门作为被委托拆迁人，具体实施拆迁工作。市土地储备交易中心会同有关部门对居民部分拆迁补偿及拆迁进度进行监督，及时解决拆迁中发现的问题，保证按时完成拆迁工作。
6.房屋拆除、土地整理与开发（包括宗地内配套、园区建设）
地上房屋拆除由拆除公司完成后，市土地储备交易中心可根据宗地具体情况委托市土地整理经营公司实施土地整理、宗地内配套、园区建设等工作。
（二）属于独立企事业使用单位的国有土地
1.市土地储备交易中心与原国有土地使用者签定国有土地使用权收回补偿协议
补偿价格按照《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》及我市土地储备有关规定进行评估，评估额经市规划和国土资源局审核后作为收回国有土地使用权价格补偿依据。
2.收回国有土地使用权
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、市政府的授权及收回国有土地使用权补偿协议，市规划和国土资源局以政府名义下达收回国有土地使用权的决定。决定下达后，有关土地、房产部门不得再受理项目实施范围内国有土地使用权和房屋所有权转让、抵押、法院查封等事项。
3.注销原土地、房屋产权登记手续
按照规定，有关土地、房产管理部门履行注销原用地单位国有土地使用权、房屋产权登记手续。
4.拆迁审批
市土地储备交易中心作为拆迁人，持政府批准后的储备方案、收回国有土地使用权决定、收回国有土地使用权补偿协议等材料到拆迁管理部门办理拆迁审批手续。
5.拆迁实施与补偿
市土地储备交易中心具体实施拆迁工作，并按收回国有土地使用权补偿协议的约定进行拆迁补偿。
6.房屋拆除、土地整理与开发（包括宗地内配套、园区建设）
地上房屋拆除由拆除公司完成后，市土地储备交易中心可根据宗地具体情况委托市土地整理经营公司实施土地整理、宗地内配套、园区建设等工作。
（三）集体土地征用按照现有法律法规及有关政策执行
集体所有的建设用地及已规划为城市建设用地的集体土地，经政府统一征用后进行储备，并按照要求整理成净地。
第八条 净地出让的程序
（一）公告
将公示地块提交市规划和国土资源局审核，审定后的预交易地块在媒体及网站发布公告。公告内容主要包括地块简介、供地状况、参与竞投人或竞买人的资格要求、履约保证金等相关内容。
（二）竞买人报名
公告期间，市土地储备交易中心将受理参与竞买人的咨询及报名交纳履约保证金。
（三）确定交易方式
根据公示期间参与竞买人的报名情况，确定土地交易方式。土地交易方式为招标、拍卖或挂牌。
（四）审定交易价格
将确定交易方式后的地块提交价审委审定交易地块的拍卖起拍价或挂牌起始价。
（五）制作招标、拍卖、挂牌出让文件
为准备成熟的交易地块起草交易文件，经市规划和国土资源局审核批准后定稿。
（六）在土地市场公开交易
按照招标、拍卖、挂牌交易的具体要求进入交易期，在此期间，要求竞买人提交资格审查材料。市土地储备交易中心审核合格后竞买人可参加土地公开交易。在交易截止前由价审委确定招标、拍卖、挂牌底价或保留价。
（七）确定中标人或竞得人
公开交易截止时，以价高者得的原则最终确定招标的中标人或拍卖、挂牌的竞得人。中标或竞得后由市土地储备交易中心与中标人或竞得人共同签署《中标通知书》、《拍卖成交确认书》或《挂牌交易成交确认书》。
（八）交付成交地价款
竞得人按照《竞买文件》和《中标通知书》、《拍卖成交确认书》或《挂牌交易成交确认书》的具体规定，按期交付成交地价款。
（九）签发市场供地证明
在竞得人履行完确认书所规定的付款及相关义务后，由市土地储备交易中心为竞得人签发市场供地证明。
（十）办理规划和土地审批手续
竞得人持市场供地证明和交款证明到市规划和国土资源局办理土地规划等相关手续。
（十一）土地移交
竞得人与市土地储备交易中心共同签署《土地交付移交书》，并现场移交土地。
第三章 其他相关说明
第九条 成交确认书需明确净地成交单价和总价、出让金单价和总价、交地时间、交地条件等。
第十条 竞买人在交易成交前必须与市土地储备交易中心及市土地储备交易中心指定的银行签定《资金监管协议》。一次性付款的，监管预期净地成交总价款；分期付款的，只监管首期付款部分，其余价款按照成交协议执行。
第十一条 市土地储备交易中心将净地成交总价款中净收益部分上缴财政部门，土地储备成本和交易成本由市土地储备交易中心直接扣除。同时，市土地储备交易中心将成本核算单报财政部门审核。市土地储备交易中心给竞得人（中买人）开具发票缴款金额为出让金总额（净地成交总价减交易成本）。
第十二条 《土地出让合同》涉及的地价按照《成交确认书》中确定的“净地成交单价和总价、出让金单价和总价”格式填写。出让合同中出让金数额与市土地储备交易中心开具发票数额一致，市土地储备交易中心上缴财政的为政府土地净收益。《成交确认书》、《土地出让合同》、《国有土地使用权证书》均无需填写“土地级别”。
第十三条 政府重点招商项目可以在实施拆迁前进行交易，但必须设定为净地出让，明确储备中心为拆迁人、拆迁完成时间、交地时间等。净地成交价款经价审委决定可分期支付。拆迁承包协议、办理拆迁手续、补偿价格确定、交易价格、土地交易程序等按照本办法相关条款执行。
第十四条 本办法实施过程中的具体问题由市规划和国土资源局负责解释。 第十五条 本办法自2003年9月4日起施行。