高院司法解释严管拍卖
继本月14日公布有关规范查封、扣押、冻结司法解释后，最高人民法院25日出台关于人民法院民事执行中拍卖和变卖财产的司法解释，自2005年1月1日起正式施行。这个司法解释强调，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式。最高人民法院副院长黄松有表示，出台这个司法解释，旨在有效地制约和规范执行人员的执行行为和拍卖业的拍卖行为，切实依法维护当事人的合法权益。
据新华社电
处理查封财产首选拍卖限用变卖 旨在实现价格最大化保护债主权益
司法解释：法院在处理被执行的财产时，应当把拍卖作为首选方式。当事人双方及有关权利人同意变卖的财产、查封标的物为金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品可以采取变卖。
黄松有解读：拍卖具有公开、公平竞争等特点，对查封、扣押、冻结的财产通过公平竞价的方式公开进行拍卖，有利于杜绝暗箱操作，实现价格的最大化。相反，变卖措施则缺乏公开性、透明度和竞争性，程序上也比较随意，不仅不利于执行财产卖得最高的价格，而且容易导致权力滥用。因此，司法解释强调法院在处理被执行的财产时，应当把拍卖作为首选方式。
但是，拍卖必须遵循严格的程序，难免要花费时间和费用，从交易成本上考虑，一概采取拍卖措施进行变价，在很多情况下未必对当事人有利。此外，对于某些特殊的执行财产，也需要采取简易的方式迅速作出处理。因此，司法解释在坚持优先进行拍卖的同时，把变卖作为必要的补充。
拍卖不动产事不过三 动产拍卖不得超两次 将来财产升值方可考虑重拍
司法解释：动产拍卖不超过两次，不动产不超过三次。
黄松有解读：在出现流拍的情况下，拍卖的次数不能没有任何限制。因为执行是要讲究成本和效率的，司法资源也是有限的。在某个案件上或者某个程序中花费人力、物力过多，就可能影响到其他案件的办理。同时，在一再流拍的情况下，如果保留价降得过低，可能会造成拍卖财产以过低的价格贱卖，损害被执行人的利益。
基于上述考虑，司法解释对拍卖的次数作了明确限制。考虑到动产的价值一般较低，不动产、其他财产权的价值一般较高或者较为特殊，因此，对动产的拍卖以两次为限，两次拍卖仍然流拍又不能以物抵债的，就要解除查封、扣押，将该动产退还被执行人。不动产、其他财产权则可以拍卖三次，在三次拍卖仍然流拍的情况下，还应该考虑确定一定的期间，再进行一次变卖。如果上述努力都不成功，又不适合采取其他执行措施的，就应当解除查封、扣押、冻结，将该不动产或者其他财产权退还被执行人。将拍卖财产返还被执行人后，对该财产的拍卖就告一段落。
当然，如果将来该财产升值，可以考虑重新启动拍卖程序进行拍卖。申请人也可以申请执行被执行人的其他财产。
再次拍卖 底价降幅不超20%
禁止无底价贱卖，首次拍卖底价不得低于评估价的80%
司法解释：执行中的拍卖都应当确定保留价，不得进行无底价拍卖。
黄松有解读：保留价的确定实际上意味着设置了一种权利制衡机制，可以有效防止因拍卖价格过低对被执行人的合法权益造成损害。
拍卖保留价的确定要综合考虑多种因素。一般认为，评估价是确定保留价的重要参考依据，但实践中的做法不统一。有的将评估价下浮一定幅度作为保留价；有的则完全按照评估价确定保留价。
最高人民法院认为，保留价不等于评估价，更不能以评估价代替保留价。保留价的确定又不能过分低于评估价，以免损害被执行人的利益；但也不宜过分高于评估价，以免标的物不能顺利卖出，影响债权的实现。
基于上述思路，司法解释在确定保留价问题上既赋予法院一定的权力，由其参照评估价确定，同时又规定了一定的幅度，在第一次拍卖时，法院确定的保留价不得低于评估价的80%；以后每次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
流拍后债主可申请“以物抵债” 但抵债时不能随意作价，应以拍卖底价为准
司法解释：不论是动产的拍卖，还是不动产、其他财产权的拍卖，在每次拍卖出现无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价即流拍的情况时，到场的申请执行人或者其他执行债权人都可以申请以该次拍卖所确定的保留价接受拍卖财产抵债，人民法院一般应当准许。
黄松有解读：“以物抵债”既可以使债权人的债权尽快得到实现，又可以使债务人避免因降低保留价拍卖而遭受损失，还可以减少再次拍卖而增加的费用，提高执行的效率。
司法解释中关于抵债的规定不需要征得债务人一方的同意，这样做是否会损害债务人的利益？司法解释对这个问题已经有所考虑，即要求抵债时不能随意作价，而应以该次拍卖所定的保留价为标准进行折抵。有这样一个限制，即使没有债务人的同意，应该也不会对债务人的利益造成损害。
当出现两个或两个以上执行债权人都申请以拍卖财产抵债的情形时，司法解释规定，应由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；如果各个债权人的受偿顺位相同，则以抽签方式决定承受人。但是，如果债权人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，法院应当责令其在指定的期间内补交差额，然后将补交的价款分配给其他债权人。
成交裁定送达后15日内移交财产 买家逾期未交款可重新拍卖
司法解释：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后15日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。
黄松有解读：过去，有些法院在拍卖成交后，既无任何正当理由，又迟迟不向买受人移交拍卖标的物，导致买受人的合法权益遭到损害。现在，法院必须严格按照上述期限移交拍卖的标的物。但是，实践中可能存在着拍卖标的物依法不能移交的情形，例如在执行前，拍卖的房屋已经出租给了第三人，租赁合同还有3年才到期。如果存在上述类似情形，法院应当在拍卖前及时向所有的竞买人予以说明，以免在拍卖成交后引发不必要的争议。
司法解释规定，拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。买受人应当在一定期限内交付价款，而且，买受人逾期未交付价款的，人民法院可以裁定重新拍卖。
这主要是考虑到如果买受人无限期地拖延支付价款，势必影响到执行的效率，债权的实现也因此受到影响。但是，由于作出重新拍卖的裁定毕竟是通过公权力解除了已经生效的拍卖合同关系，必须十分慎重。一般来说，如果买受人不是严重违约而影响债权的实现，或者能够通过其他途径予以补救的，则不宜启动此程序。
不服评估报告可申请重估 但须有证据证明评估机构不具资格或严重违法
司法解释：人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在5日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。
黄松有解读：拍卖前的评估非常复杂，不同评估机构对同一执行标的物的评估结论有时还会出现很大的差异，有些评估结果甚至与标的物的实际价值有很大出入，当事人意见很大。为防止给当事人的利益造成损害，司法解释明确赋予当事人和其他利害关系人一定的救济权利，使他们在认为评估报告有问题的情况下，可以向法院提出异议。
对于重新评估，司法解释并没有采取完全放开的做法。这主要是考虑到评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素，在评估阶段如果花费太多的时间、精力和费用，会增加当事人的负担，影响执行效率。因此仅规定在有证据证明评估机构、评估人员不具备相关的评估资格或者评估程序严重违法的情况下，当事人或者其他利害关系人才可以申请重新评估。
法院不得直接指定拍卖行 防司法腐败
可采用3种方式委托评估、拍卖机构
司法解释：法院不得直接指定评估、拍卖机构。
黄松有解读：法院把查封、扣押、冻结的财产委托给哪个评估、拍卖机构进行评估或者拍卖，直接影响到该评估或拍卖机构的经济效益。因此，委托评估或者拍卖机构这一环节很容易出现违法违纪问题。前几年，很多地方采取由法院直接指定评估或拍卖机构的做法，滋生了腐败现象。
鉴于此，司法解释对委托评估、拍卖机构规定了3种方式：第一种方式是由当事人双方协商一致后经人民法院审查确定，这种方式充分体现了对市场主体意思自治的尊重。第二种方式是在当事人双方协商不成的情况下，由人民法院召集当事人双方采取抽签、摇珠等随机的方式确定评估、拍卖机构。关于评估和拍卖机构的确定，既要考虑法院执行工作的效率和廉政建设，又要考虑评估和拍卖行业发展的需要，还应该体现优胜劣汰的原则。鉴于此，司法解释还规定了确定评估、拍卖机构的第三种方式：在当事人双方提出申请的情况下，应当通过公开招标的方式确定评估、拍卖机构。
200万以下成交 佣金比例不得超5％ 只准向买家单方收佣金，拍卖成本大降
司法解释：拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；超过1亿元的部分，不得超过0.5％。
黄松有解读：目前，民事诉讼法对执行程序中拍卖的佣金收取比例未作规定。
按照拍卖法的规定，委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例，而且约定佣金的比例没有上限；佣金的比例未作约定的，拍卖人可以向委托人、买受人双方各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。
由于拍卖法对佣金收取的比例仅仅规定了上限，各地法院和拍卖机构在实际操作中很难具体进行把握，佣金偏高或偏低的现象时有发生。
对于采取公开招标的方式确定拍卖机构的，则应当按照中标确定的方案收取佣金。由于公开招标的方式是各拍卖机构在公开、公平的原则下进行竞标的，收取佣金的数额又可以低于司法解释规定的比例，因此，采取这种方式将会大大减少佣金的数额。
同时，考虑到实践中佣金收取的数额普遍偏高，不利于债权的实现。
因此，司法解释明确规定拍卖机构只能向买受人单方收取佣金。
高院司法解释严管拍卖
继本月14日公布有关规范查封、扣押、冻结司法解释后，最高人民法院25日出台关于人民法院民事执行中拍卖和变卖财产的司法解释，自2005年1月1日起正式施行。这个司法解释强调，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式。最高人民法院副院长黄松有表示，出台这个司法解释，旨在有效地制约和规范执行人员的执行行为和拍卖业的拍卖行为，切实依法维护当事人的合法权益。
据新华社电
处理查封财产首选拍卖限用变卖 旨在实现价格最大化保护债主权益
司法解释：法院在处理被执行的财产时，应当把拍卖作为首选方式。当事人双方及有关权利人同意变卖的财产、查封标的物为金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品可以采取变卖。
黄松有解读：拍卖具有公开、公平竞争等特点，对查封、扣押、冻结的财产通过公平竞价的方式公开进行拍卖，有利于杜绝暗箱操作，实现价格的最大化。相反，变卖措施则缺乏公开性、透明度和竞争性，程序上也比较随意，不仅不利于执行财产卖得最高的价格，而且容易导致权力滥用。因此，司法解释强调法院在处理被执行的财产时，应当把拍卖作为首选方式。
但是，拍卖必须遵循严格的程序，难免要花费时间和费用，从交易成本上考虑，一概采取拍卖措施进行变价，在很多情况下未必对当事人有利。此外，对于某些特殊的执行财产，也需要采取简易的方式迅速作出处理。因此，司法解释在坚持优先进行拍卖的同时，把变卖作为必要的补充。
拍卖不动产事不过三 动产拍卖不得超两次 将来财产升值方可考虑重拍
司法解释：动产拍卖不超过两次，不动产不超过三次。
黄松有解读：在出现流拍的情况下，拍卖的次数不能没有任何限制。因为执行是要讲究成本和效率的，司法资源也是有限的。在某个案件上或者某个程序中花费人力、物力过多，就可能影响到其他案件的办理。同时，在一再流拍的情况下，如果保留价降得过低，可能会造成拍卖财产以过低的价格贱卖，损害被执行人的利益。
基于上述考虑，司法解释对拍卖的次数作了明确限制。考虑到动产的价值一般较低，不动产、其他财产权的价值一般较高或者较为特殊，因此，对动产的拍卖以两次为限，两次拍卖仍然流拍又不能以物抵债的，就要解除查封、扣押，将该动产退还被执行人。不动产、其他财产权则可以拍卖三次，在三次拍卖仍然流拍的情况下，还应该考虑确定一定的期间，再进行一次变卖。如果上述努力都不成功，又不适合采取其他执行措施的，就应当解除查封、扣押、冻结，将该不动产或者其他财产权退还被执行人。将拍卖财产返还被执行人后，对该财产的拍卖就告一段落。
当然，如果将来该财产升值，可以考虑重新启动拍卖程序进行拍卖。申请人也可以申请执行被执行人的其他财产。
再次拍卖 底价降幅不超20%
禁止无底价贱卖，首次拍卖底价不得低于评估价的80%
司法解释：执行中的拍卖都应当确定保留价，不得进行无底价拍卖。
黄松有解读：保留价的确定实际上意味着设置了一种权利制衡机制，可以有效防止因拍卖价格过低对被执行人的合法权益造成损害。
拍卖保留价的确定要综合考虑多种因素。一般认为，评估价是确定保留价的重要参考依据，但实践中的做法不统一。有的将评估价下浮一定幅度作为保留价；有的则完全按照评估价确定保留价。
最高人民法院认为，保留价不等于评估价，更不能以评估价代替保留价。保留价的确定又不能过分低于评估价，以免损害被执行人的利益；但也不宜过分高于评估价，以免标的物不能顺利卖出，影响债权的实现。
基于上述思路，司法解释在确定保留价问题上既赋予法院一定的权力，由其参照评估价确定，同时又规定了一定的幅度，在第一次拍卖时，法院确定的保留价不得低于评估价的80%；以后每次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
流拍后债主可申请“以物抵债” 但抵债时不能随意作价，应以拍卖底价为准
司法解释：不论是动产的拍卖，还是不动产、其他财产权的拍卖，在每次拍卖出现无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价即流拍的情况时，到场的申请执行人或者其他执行债权人都可以申请以该次拍卖所确定的保留价接受拍卖财产抵债，人民法院一般应当准许。
黄松有解读：“以物抵债”既可以使债权人的债权尽快得到实现，又可以使债务人避免因降低保留价拍卖而遭受损失，还可以减少再次拍卖而增加的费用，提高执行的效率。
司法解释中关于抵债的规定不需要征得债务人一方的同意，这样做是否会损害债务人的利益？司法解释对这个问题已经有所考虑，即要求抵债时不能随意作价，而应以该次拍卖所定的保留价为标准进行折抵。有这样一个限制，即使没有债务人的同意，应该也不会对债务人的利益造成损害。
当出现两个或两个以上执行债权人都申请以拍卖财产抵债的情形时，司法解释规定，应由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；如果各个债权人的受偿顺位相同，则以抽签方式决定承受人。但是，如果债权人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，法院应当责令其在指定的期间内补交差额，然后将补交的价款分配给其他债权人。
成交裁定送达后15日内移交财产 买家逾期未交款可重新拍卖
司法解释：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后15日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。
黄松有解读：过去，有些法院在拍卖成交后，既无任何正当理由，又迟迟不向买受人移交拍卖标的物，导致买受人的合法权益遭到损害。现在，法院必须严格按照上述期限移交拍卖的标的物。但是，实践中可能存在着拍卖标的物依法不能移交的情形，例如在执行前，拍卖的房屋已经出租给了第三人，租赁合同还有3年才到期。如果存在上述类似情形，法院应当在拍卖前及时向所有的竞买人予以说明，以免在拍卖成交后引发不必要的争议。
司法解释规定，拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。买受人应当在一定期限内交付价款，而且，买受人逾期未交付价款的，人民法院可以裁定重新拍卖。
这主要是考虑到如果买受人无限期地拖延支付价款，势必影响到执行的效率，债权的实现也因此受到影响。但是，由于作出重新拍卖的裁定毕竟是通过公权力解除了已经生效的拍卖合同关系，必须十分慎重。一般来说，如果买受人不是严重违约而影响债权的实现，或者能够通过其他途径予以补救的，则不宜启动此程序。
不服评估报告可申请重估 但须有证据证明评估机构不具资格或严重违法
司法解释：人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在5日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。
黄松有解读：拍卖前的评估非常复杂，不同评估机构对同一执行标的物的评估结论有时还会出现很大的差异，有些评估结果甚至与标的物的实际价值有很大出入，当事人意见很大。为防止给当事人的利益造成损害，司法解释明确赋予当事人和其他利害关系人一定的救济权利，使他们在认为评估报告有问题的情况下，可以向法院提出异议。
对于重新评估，司法解释并没有采取完全放开的做法。这主要是考虑到评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素，在评估阶段如果花费太多的时间、精力和费用，会增加当事人的负担，影响执行效率。因此仅规定在有证据证明评估机构、评估人员不具备相关的评估资格或者评估程序严重违法的情况下，当事人或者其他利害关系人才可以申请重新评估。
法院不得直接指定拍卖行 防司法腐败
可采用3种方式委托评估、拍卖机构
司法解释：法院不得直接指定评估、拍卖机构。
黄松有解读：法院把查封、扣押、冻结的财产委托给哪个评估、拍卖机构进行评估或者拍卖，直接影响到该评估或拍卖机构的经济效益。因此，委托评估或者拍卖机构这一环节很容易出现违法违纪问题。前几年，很多地方采取由法院直接指定评估或拍卖机构的做法，滋生了腐败现象。
鉴于此，司法解释对委托评估、拍卖机构规定了3种方式：第一种方式是由当事人双方协商一致后经人民法院审查确定，这种方式充分体现了对市场主体意思自治的尊重。第二种方式是在当事人双方协商不成的情况下，由人民法院召集当事人双方采取抽签、摇珠等随机的方式确定评估、拍卖机构。关于评估和拍卖机构的确定，既要考虑法院执行工作的效率和廉政建设，又要考虑评估和拍卖行业发展的需要，还应该体现优胜劣汰的原则。鉴于此，司法解释还规定了确定评估、拍卖机构的第三种方式：在当事人双方提出申请的情况下，应当通过公开招标的方式确定评估、拍卖机构。
200万以下成交 佣金比例不得超5％ 只准向买家单方收佣金，拍卖成本大降
司法解释：拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；超过1亿元的部分，不得超过0.5％。
黄松有解读：目前，民事诉讼法对执行程序中拍卖的佣金收取比例未作规定。
按照拍卖法的规定，委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例，而且约定佣金的比例没有上限；佣金的比例未作约定的，拍卖人可以向委托人、买受人双方各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。
由于拍卖法对佣金收取的比例仅仅规定了上限，各地法院和拍卖机构在实际操作中很难具体进行把握，佣金偏高或偏低的现象时有发生。
对于采取公开招标的方式确定拍卖机构的，则应当按照中标确定的方案收取佣金。由于公开招标的方式是各拍卖机构在公开、公平的原则下进行竞标的，收取佣金的数额又可以低于司法解释规定的比例，因此，采取这种方式将会大大减少佣金的数额。
同时，考虑到实践中佣金收取的数额普遍偏高，不利于债权的实现。
因此，司法解释明确规定拍卖机构只能向买受人单方收取佣金。