一、房屋结构改造维修方面
案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫”
案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆, 改变废水立管的下水三通, 致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知, 责令其拆除私装物, 未果。
问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备?
判决:顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆, 按房屋的原始结构图, 将废水立管的下水管恢复原状。
房屋所有权人使用其房屋时, 必须遵守有关的法律法规, 不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆, 转换了废水立管的下水三通, 使储藏室成了卫生间, 改变了房屋的使用性质, 使得楼下业主王某的房屋渗水, 顾某应当承担民事责任。
案情:住在19楼的业主卫某, 在自己物业内卫生间的东墙开窗, 将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止, 卫某不听劝阻, 继续施工安装窗户fdcew.com, 致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。
问题:自己的物业是否就有权随意破墙?
判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户, 恢复原状; 清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据:《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:(一) 损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。”
作为一个业主, 应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗, 并由此造成外墙面的污染, 严重损坏了房屋的承重结构, 破坏了大楼的外貌, 影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫
某采取制止措施, 维护了其他业主的合法权益。
案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重
案情:业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米, 可放水约4.2吨的巨型浴缸, 准备安装在其居住的第29层的物业内, 遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询, 以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由, 制止顾某吊装巨型浴缸。
问题:购置财产是否都可以安置在自己的物业内?
判决:顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。
依据:《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定:“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定, 按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则, 正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定:“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督, 发现违反本条例第十八条的行为, 应当劝阻制止。”
公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业, 并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害, 使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益, 以不损害公共利益和他人权益为前提, 否则应加以必要的限制。
房屋租赁引起的纠纷
案例四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办
去年9月18日, 某花园B 栋5楼F 座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主, 但就是联系不上。按照管理规定, 租住户搬出家私, 必须有业主的书面许可, 而没有业主的书面许可, 管理处不予放行(这一规定有必要, 现实中确
发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情) 。急于搬出家私的住户万般无奈, 找到管理处领导, 恳请给以特殊照顾
管理处的领导考虑, 若简单放行, 恐怕损害业主的利益; 若拒不放行, 又会使住户感到不便(租住户和业主同样都是物业公司的服务对象, 兼顾二者利益应为物业管理所必需, 绝不能只对业主关心倍至, 而对租住户冷若冰霜) 。于是鉴于租住户只是搬出部分家私, 提出了一个变通办法:租住户列出所搬出家私清单, 并暂交与家私价值相当的押金, 管理处做好记录, 并出据收取押金的收据, 一旦租住户能够提供业主的书面许可, 管理处立刻全额退回押金(这一办法可取, 但前提是要让其正确理解, 否则容易引起纷争) 。这位租住户觉得管理处的建议合情合理, 便欣然接受。
时隔不久, 该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。在到管理处换取押金时, 还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。
制度必须一丝不苟, 但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神, 把原则性与灵活性结合起来
设施设备损坏方面
案例六、空调室外机毁坏 物业公司有无责任
王女士:我在某小区买的房子, 装修后一直没去住, 空调也没开。前两天小区物业通知我说, 我家空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的, 要求他们赔偿, 可他们说责任不在他们。请问他们到底有没有责任? 律师分析:要分清责任, 首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。分两种情况:第一, 如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃, 根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定, 业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换; 如果该事故给自己或他人造成损害, 可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任, 商场和厂家是承担相互连带责任的。第二, 如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火, 除法定的不可抗力的情况外, 小区
的物业公司应当承担相应的责任。这里的不可抗力指的是不可预见、不可避免、不可克服的突发事件, 物业管理人员无法采取保护措施或者是已采取保护措施而无效果的情况。因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系, 为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务, 保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之
一。尤其是空调外机, 它完全是属于业主私有财产, 但又由于本身所具有的特殊性, 促使它要放置在公共的空间里, 所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责, 而使第三方对外机造成损害的话, 物业公司就应该承担相应的赔偿责任。物业公司在赔偿业主后, 可以向第三方行使追索权。因此, 如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的, 并且小区的保安也没有尽看管的义务, 您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。物业公司要是拒绝的话, 可以向人民法院提起诉讼, 维护自身的合法权益
物业收费引起的纠纷
物业管理收费、收租难是一个公开的秘密, 在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。据了解, 一些小区有半数以上的人欠费、欠租, 个别小区甚至只有30%的收缴率, 严重影响了物业管理的正常进行。
由于物业管理的不可分割性, 部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租, 不仅侵害了物业公司的权益, 同时也侵害了同小区其他业主的利益。怎样解决这一问题, 物业公司可谓“绞尽脑汁”:有的派专人攻关, 与业主搞好关系; 有的给按时缴费的业主送上小礼品, “以致谢意”。上海轻工物业公司管理着八十多万平方米的物业, 其中不乏系统房、售后公房, 其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95%以上。他们的秘诀主要是提高物业管理服务质量, 对恶意“抗缴”的业主、住户, 通过打官司追讨。去年, 他们对历史老账进行了一次彻底清算, 对有能力缴费、缴租却故意欠缴的, 进行了集中诉讼, 全年打了65个欠费官司, 标的额42万元, 除两起待判外, 物业公司全部胜诉。其中, 对拒不执行
法院判决的, 要求法院对其实施强制执行。
业主到底因何种理由不缴费? 法院是怎样判决、怎样执行? 请看以下几个典型案例 案例七、蚌埠市物业管理第一案? 没有交电费, 供电部门停供电
2002年6月17日, 在有关部门的推荐下, 悦来物业公司与中区青年街华丰街小区业主委员会签定了为期三年的物业管理委托合同。去年10上旬, 该小区用户因长期没有交电费, 供电部门停止了供电, 致使该小区7层以上依靠增压水泵供水的住户没有水吃。
电费到底应该由谁来承担, 物业公司和业主委员会各持已见。 为此, 业主拒交物业管理费, 物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。业主委员会反诉状称“被告(悦来物业公司) 不履行委托合同, 造成居民住宅区及商场二楼垃圾成堆, 臭气熏天, 偷盗现象时常发生, 严重影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安全”。
蚌埠市中区法院民庭于2003年3月25日审理了这桩合同违约案。最后双方同意调解后宣布庭审结束
这明显是一宗互相推委的案例, 双方都有责任, 两个单位都是作为服务者都没有很好的做好自己的职能工作, 没有协调好双方的工作关系进而给住户带来了麻烦这是不应该的。
住户拒交室内维修费用怎么办
案例八、住户洗菜池下水管堵塞, 住户以维修未使用任何材料为由, 拒不交费 去年年底, 某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞, 电话委托管理处维修班疏通
维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重, 在6楼疏通不开, 又转到5楼, 从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力, 管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块, 证明堵塞是该住户装修造成的。
谁知当维修人员收取40元维修费用时, 该住户以维修未使用任何材料为由, 拒不交
费, 并振振有辞地说, 自己装修完刚入住, 别的楼房都有一年保修期, 他也应当住满一年后再交费。
情况反映到管理处, 主管领导上门做工作。首先, 征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见, 他均表示满意(选择这一话题切入, 自然贴切, 同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝) 。然后, 便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别, 依据有关法规向其说明大厦已入伙多年, 早就不存在保修期, 室内维修发生的包括人工费在内的所有费用, 都要由业主住户承担(如果能事先说明需要收费及收费标准, 效果可能更好), 并在核对这次疏通下水管工作量的基础上, 进一步申明收取40元维修费, 已给予了相当的优惠。
这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理, 消除了误解, 便愉快地交付了应付的维修费用。
点评:即使在市场已经相当发育的地区, 亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作, 向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度, 为自己管理服务的顺利实施铺路。 案例九、法院封家电全家住宾馆
不缴费的业主, 并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主, 住别墅, 请保姆, 夫妻每人一辆车, 另外还备一辆“宝马”, 却拖欠物业管理费、水电费一年多。去年8月, 长宁法院判决生效后, 他依然拒不执行。法院上门执行, 封了其家中的空调、冰箱。第二天, 他就把钱送到法院, 但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调, 家里是没法住了, 一家人只好住宾馆。从此, 该小区所有业主均按时缴费, 物业管理费的收缴率达到100%。物业公司感动之余, 给法院送来一面锦旗:“秉公办事, 执法如山”。 案件回顾
原告(物业公司)---业主以电费价格高为由, 拒绝缴纳电费; 水费也未缴纳; 并以各种
理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催讨, 对电费价格也作了必要的解释, 但被告仍拒绝缴纳。为此, 要求法院判令业主缴纳物业管理费12319 元、电费7071 元、水费1215 元, 并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。
被告(某业主)---对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议, 承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范, 收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。另外, 前期物业管理阶段, 收费标准未经物价局核准, 物业公司无权主张; 另外, 拖欠的电费、水费已过诉讼时效。
法---经审理查明, 原告接受开发商的委托, 从事前期物业管理, 物业管理费每月每平方米建筑面积2.70 元; 业委会成立后, 双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效, 原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费, 被告也承认原告催讨过, 故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。
案例十、欠租2000 元被拘一整天
百年不赖, 千年不还。这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。法院判决生效后, 面对法院工作人员, 她依然如故。法院只好强制执行, 决定拘留户主。老头被拘留, 老太慌了神, 儿女也埋怨, 只好立刻拿着钱到物业公司, 要求物业公司到法院为其求情。法律无情人有情。物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院, 但按规定该户主依然被拘留24小时。
一人吃官司, 众人缴费忙。该小区另外6户欠费的业主、住户, 都迅速缴纳了所欠费用, 小区的物业管理费、房租收缴率达到了100%
原告(物业公司)---接受开发商委托管理宝山某小区, 并代收房租。被告入住后, 已有两年未付房租。其间多次上门催讨, 每年还寄挂号信(有邮寄挂号信的收据两张为证)
催要, 结果被告仍不缴纳所欠房租。
被告(某户主)---未答辩。
法院判决---经审理查明, 宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。该公司委托原告对该房屋进行管理并收缴房租, 被告共欠原告房租2103 元。原、被告之间的租赁关系合法, 有效, 应受法律保护。被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金, 延期支付租金的应当支付违约金, 原告要求的违约金低于依法应得到的数额, 可予支持。被告于判决生效之日起10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费。 公告见报端欠款送上门
法院判决生效后, 某业主置之不理, 依旧不缴纳所欠物业管理费。法院只好在某报上刊出公告, 把业主的姓名、住址等事项公之于众, 并要求其一周内把钱送到法院, 结果该业主立刻把钱送来。
案例十一、拒缴物业管理费, 业主被推上法庭
原告(物业公司)---被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元, 诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。
订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告, 故原告不具备主体资格; 原告所述收费标准实际上并不存在, 物价局备案的收费标准为每平方米2.63 元, 现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据。
法院---经审理查明, 该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同, 约定物业管理费以每平方米2.7元计算。现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司, 但是其改制组建的, 名称变了, 主体资格并未变, 被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格, 不予采信。业委会与物业公司签订的合同, 对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后, 业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准, 业主委员会与原告在物业管理服务
合同中已有明确约定, 根据自治原则, 被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。 物业管理二十一典型案例汇编(二)
案例十二、业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办
由于不便言明的非管理原因, 某公司入伙某商城后, 便不按时缴交管理费, 甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码, 作为达到某种目的的交换条件。一年后, 已累计欠费达35万元之多。期间, 管理处有关人员无数次上门催交未果。
为了解决这一问题, 管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系, 帮助全面反映该公司的意见和要求, 以取得其对管理处工作的信任和认可; 一方面盯住平时难得一见的该公司老板, 频频征求意见并反映管理处的经济困难(常言道:会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候一定要哭, 而且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽, 是添不饱自己肚子的), 以求得携手维护物业正常运行的共识.
在赢得了该公司理解信任的基础上, 管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件(退一步进两步, 不退无以求进) 。最后双方达成了一致, 自约定之日起分10期, 每月3万余元, 随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后, 该公司拖欠的管理费已全部缴清。
点评:物业公司追缴有意(而非恶意) 欠费, 首先要使自己的管理服务无懈可击。管理服务做到家了, 才能封住对方拖欠费用的口实, 赢得对方的理解和信任。在这个基础上, 主动交流加适当让步, 相信会感“上帝”的。
给业主提个醒---别欠费
有人打过一个这样的比喻:家中请一个保姆, 约定月工资500元。可是, 一段时间做下来, 自己对保姆不满意, 这种情况下, 只能辞退保姆。如果因不满意而扣下保姆的工资不给, 不管是从法律上还是道义上讲, 都是败者。物业公司是小区业主请来做物业管理的, 如同小区的“保姆”、“管家”, 如果物业公司依约进行了管理, 业主就要缴纳相应的费
用; 如果对物业公司管理服务不满意, 可以辞退, 另请高明。现实中, 除了恶意欠费的外, 大部分欠费业主都有这样那样的理由:服务不规范, 收费不合理; 房子质量有问题; 邻里有矛盾; 停车无车位等。这些理由, 有的是与物业公司有关的, 有的是与物业公司无关的。如果以这些理由不缴费, 不但占了缴费业主的便宜, 而且一旦打起官司, 因与物业公司无关的理由欠费, 官司必输无疑; 与物业公司有关的欠费, 最后还是会输掉部分官司, 因为市高院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》对业主拒付物业管理费的抗辩权, 有明确规定。
给物业公司提个醒---打官司
物业公司接受了业主的委托, 就要想方设法为业主服好务, 履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了, 还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用, 为了维护自己的权益, 为了其他已缴费业主的权益, 就要走法律途径来解决问题。
目前, 物业公司“讨债”, 仍旧愿意苦口婆心地做工作, 而不愿意打官司, 理由有如下几点:与业主抬头不见低头见, 对簿公堂, 面子上过不去; 物业管理费标的额低, 请不到律师; 诉讼时间长, 耗时费力; 法院的判决难以执行, 打了也白打等。事实上, 从轻工物业公司的六十多个欠费官司和执行的案件可以看出, 物业管理费的标的额小, 律师不愿代理没关系, 物业公司自己的员工完全可以胜任, 只要准备好资料, 把事实说清楚, 法院会依法判决的。同时, 法院的判决不是儿戏, 强制执行不会让法律“打白条”, 更何况打赢一个官司, 还能影响一大片.
一、房屋结构改造维修方面
案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫”
案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆, 改变废水立管的下水三通, 致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知, 责令其拆除私装物, 未果。
问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备?
判决:顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆, 按房屋的原始结构图, 将废水立管的下水管恢复原状。
房屋所有权人使用其房屋时, 必须遵守有关的法律法规, 不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆, 转换了废水立管的下水三通, 使储藏室成了卫生间, 改变了房屋的使用性质, 使得楼下业主王某的房屋渗水, 顾某应当承担民事责任。
案情:住在19楼的业主卫某, 在自己物业内卫生间的东墙开窗, 将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止, 卫某不听劝阻, 继续施工安装窗户fdcew.com, 致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。
问题:自己的物业是否就有权随意破墙?
判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户, 恢复原状; 清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据:《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:(一) 损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。”
作为一个业主, 应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗, 并由此造成外墙面的污染, 严重损坏了房屋的承重结构, 破坏了大楼的外貌, 影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫
某采取制止措施, 维护了其他业主的合法权益。
案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重
案情:业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米, 可放水约4.2吨的巨型浴缸, 准备安装在其居住的第29层的物业内, 遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询, 以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由, 制止顾某吊装巨型浴缸。
问题:购置财产是否都可以安置在自己的物业内?
判决:顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。
依据:《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定:“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定, 按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则, 正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定:“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督, 发现违反本条例第十八条的行为, 应当劝阻制止。”
公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业, 并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害, 使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益, 以不损害公共利益和他人权益为前提, 否则应加以必要的限制。
房屋租赁引起的纠纷
案例四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办
去年9月18日, 某花园B 栋5楼F 座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主, 但就是联系不上。按照管理规定, 租住户搬出家私, 必须有业主的书面许可, 而没有业主的书面许可, 管理处不予放行(这一规定有必要, 现实中确
发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情) 。急于搬出家私的住户万般无奈, 找到管理处领导, 恳请给以特殊照顾
管理处的领导考虑, 若简单放行, 恐怕损害业主的利益; 若拒不放行, 又会使住户感到不便(租住户和业主同样都是物业公司的服务对象, 兼顾二者利益应为物业管理所必需, 绝不能只对业主关心倍至, 而对租住户冷若冰霜) 。于是鉴于租住户只是搬出部分家私, 提出了一个变通办法:租住户列出所搬出家私清单, 并暂交与家私价值相当的押金, 管理处做好记录, 并出据收取押金的收据, 一旦租住户能够提供业主的书面许可, 管理处立刻全额退回押金(这一办法可取, 但前提是要让其正确理解, 否则容易引起纷争) 。这位租住户觉得管理处的建议合情合理, 便欣然接受。
时隔不久, 该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。在到管理处换取押金时, 还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。
制度必须一丝不苟, 但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神, 把原则性与灵活性结合起来
设施设备损坏方面
案例六、空调室外机毁坏 物业公司有无责任
王女士:我在某小区买的房子, 装修后一直没去住, 空调也没开。前两天小区物业通知我说, 我家空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的, 要求他们赔偿, 可他们说责任不在他们。请问他们到底有没有责任? 律师分析:要分清责任, 首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。分两种情况:第一, 如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃, 根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定, 业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换; 如果该事故给自己或他人造成损害, 可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任, 商场和厂家是承担相互连带责任的。第二, 如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火, 除法定的不可抗力的情况外, 小区
的物业公司应当承担相应的责任。这里的不可抗力指的是不可预见、不可避免、不可克服的突发事件, 物业管理人员无法采取保护措施或者是已采取保护措施而无效果的情况。因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系, 为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务, 保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之
一。尤其是空调外机, 它完全是属于业主私有财产, 但又由于本身所具有的特殊性, 促使它要放置在公共的空间里, 所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责, 而使第三方对外机造成损害的话, 物业公司就应该承担相应的赔偿责任。物业公司在赔偿业主后, 可以向第三方行使追索权。因此, 如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的, 并且小区的保安也没有尽看管的义务, 您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。物业公司要是拒绝的话, 可以向人民法院提起诉讼, 维护自身的合法权益
物业收费引起的纠纷
物业管理收费、收租难是一个公开的秘密, 在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。据了解, 一些小区有半数以上的人欠费、欠租, 个别小区甚至只有30%的收缴率, 严重影响了物业管理的正常进行。
由于物业管理的不可分割性, 部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租, 不仅侵害了物业公司的权益, 同时也侵害了同小区其他业主的利益。怎样解决这一问题, 物业公司可谓“绞尽脑汁”:有的派专人攻关, 与业主搞好关系; 有的给按时缴费的业主送上小礼品, “以致谢意”。上海轻工物业公司管理着八十多万平方米的物业, 其中不乏系统房、售后公房, 其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95%以上。他们的秘诀主要是提高物业管理服务质量, 对恶意“抗缴”的业主、住户, 通过打官司追讨。去年, 他们对历史老账进行了一次彻底清算, 对有能力缴费、缴租却故意欠缴的, 进行了集中诉讼, 全年打了65个欠费官司, 标的额42万元, 除两起待判外, 物业公司全部胜诉。其中, 对拒不执行
法院判决的, 要求法院对其实施强制执行。
业主到底因何种理由不缴费? 法院是怎样判决、怎样执行? 请看以下几个典型案例 案例七、蚌埠市物业管理第一案? 没有交电费, 供电部门停供电
2002年6月17日, 在有关部门的推荐下, 悦来物业公司与中区青年街华丰街小区业主委员会签定了为期三年的物业管理委托合同。去年10上旬, 该小区用户因长期没有交电费, 供电部门停止了供电, 致使该小区7层以上依靠增压水泵供水的住户没有水吃。
电费到底应该由谁来承担, 物业公司和业主委员会各持已见。 为此, 业主拒交物业管理费, 物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。业主委员会反诉状称“被告(悦来物业公司) 不履行委托合同, 造成居民住宅区及商场二楼垃圾成堆, 臭气熏天, 偷盗现象时常发生, 严重影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安全”。
蚌埠市中区法院民庭于2003年3月25日审理了这桩合同违约案。最后双方同意调解后宣布庭审结束
这明显是一宗互相推委的案例, 双方都有责任, 两个单位都是作为服务者都没有很好的做好自己的职能工作, 没有协调好双方的工作关系进而给住户带来了麻烦这是不应该的。
住户拒交室内维修费用怎么办
案例八、住户洗菜池下水管堵塞, 住户以维修未使用任何材料为由, 拒不交费 去年年底, 某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞, 电话委托管理处维修班疏通
维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重, 在6楼疏通不开, 又转到5楼, 从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力, 管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块, 证明堵塞是该住户装修造成的。
谁知当维修人员收取40元维修费用时, 该住户以维修未使用任何材料为由, 拒不交
费, 并振振有辞地说, 自己装修完刚入住, 别的楼房都有一年保修期, 他也应当住满一年后再交费。
情况反映到管理处, 主管领导上门做工作。首先, 征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见, 他均表示满意(选择这一话题切入, 自然贴切, 同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝) 。然后, 便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别, 依据有关法规向其说明大厦已入伙多年, 早就不存在保修期, 室内维修发生的包括人工费在内的所有费用, 都要由业主住户承担(如果能事先说明需要收费及收费标准, 效果可能更好), 并在核对这次疏通下水管工作量的基础上, 进一步申明收取40元维修费, 已给予了相当的优惠。
这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理, 消除了误解, 便愉快地交付了应付的维修费用。
点评:即使在市场已经相当发育的地区, 亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作, 向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度, 为自己管理服务的顺利实施铺路。 案例九、法院封家电全家住宾馆
不缴费的业主, 并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主, 住别墅, 请保姆, 夫妻每人一辆车, 另外还备一辆“宝马”, 却拖欠物业管理费、水电费一年多。去年8月, 长宁法院判决生效后, 他依然拒不执行。法院上门执行, 封了其家中的空调、冰箱。第二天, 他就把钱送到法院, 但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调, 家里是没法住了, 一家人只好住宾馆。从此, 该小区所有业主均按时缴费, 物业管理费的收缴率达到100%。物业公司感动之余, 给法院送来一面锦旗:“秉公办事, 执法如山”。 案件回顾
原告(物业公司)---业主以电费价格高为由, 拒绝缴纳电费; 水费也未缴纳; 并以各种
理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催讨, 对电费价格也作了必要的解释, 但被告仍拒绝缴纳。为此, 要求法院判令业主缴纳物业管理费12319 元、电费7071 元、水费1215 元, 并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。
被告(某业主)---对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议, 承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范, 收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。另外, 前期物业管理阶段, 收费标准未经物价局核准, 物业公司无权主张; 另外, 拖欠的电费、水费已过诉讼时效。
法---经审理查明, 原告接受开发商的委托, 从事前期物业管理, 物业管理费每月每平方米建筑面积2.70 元; 业委会成立后, 双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效, 原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费, 被告也承认原告催讨过, 故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。
案例十、欠租2000 元被拘一整天
百年不赖, 千年不还。这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。法院判决生效后, 面对法院工作人员, 她依然如故。法院只好强制执行, 决定拘留户主。老头被拘留, 老太慌了神, 儿女也埋怨, 只好立刻拿着钱到物业公司, 要求物业公司到法院为其求情。法律无情人有情。物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院, 但按规定该户主依然被拘留24小时。
一人吃官司, 众人缴费忙。该小区另外6户欠费的业主、住户, 都迅速缴纳了所欠费用, 小区的物业管理费、房租收缴率达到了100%
原告(物业公司)---接受开发商委托管理宝山某小区, 并代收房租。被告入住后, 已有两年未付房租。其间多次上门催讨, 每年还寄挂号信(有邮寄挂号信的收据两张为证)
催要, 结果被告仍不缴纳所欠房租。
被告(某户主)---未答辩。
法院判决---经审理查明, 宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。该公司委托原告对该房屋进行管理并收缴房租, 被告共欠原告房租2103 元。原、被告之间的租赁关系合法, 有效, 应受法律保护。被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金, 延期支付租金的应当支付违约金, 原告要求的违约金低于依法应得到的数额, 可予支持。被告于判决生效之日起10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费。 公告见报端欠款送上门
法院判决生效后, 某业主置之不理, 依旧不缴纳所欠物业管理费。法院只好在某报上刊出公告, 把业主的姓名、住址等事项公之于众, 并要求其一周内把钱送到法院, 结果该业主立刻把钱送来。
案例十一、拒缴物业管理费, 业主被推上法庭
原告(物业公司)---被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元, 诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。
订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告, 故原告不具备主体资格; 原告所述收费标准实际上并不存在, 物价局备案的收费标准为每平方米2.63 元, 现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据。
法院---经审理查明, 该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同, 约定物业管理费以每平方米2.7元计算。现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司, 但是其改制组建的, 名称变了, 主体资格并未变, 被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格, 不予采信。业委会与物业公司签订的合同, 对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后, 业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准, 业主委员会与原告在物业管理服务
合同中已有明确约定, 根据自治原则, 被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。 物业管理二十一典型案例汇编(二)
案例十二、业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办
由于不便言明的非管理原因, 某公司入伙某商城后, 便不按时缴交管理费, 甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码, 作为达到某种目的的交换条件。一年后, 已累计欠费达35万元之多。期间, 管理处有关人员无数次上门催交未果。
为了解决这一问题, 管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系, 帮助全面反映该公司的意见和要求, 以取得其对管理处工作的信任和认可; 一方面盯住平时难得一见的该公司老板, 频频征求意见并反映管理处的经济困难(常言道:会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候一定要哭, 而且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽, 是添不饱自己肚子的), 以求得携手维护物业正常运行的共识.
在赢得了该公司理解信任的基础上, 管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件(退一步进两步, 不退无以求进) 。最后双方达成了一致, 自约定之日起分10期, 每月3万余元, 随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后, 该公司拖欠的管理费已全部缴清。
点评:物业公司追缴有意(而非恶意) 欠费, 首先要使自己的管理服务无懈可击。管理服务做到家了, 才能封住对方拖欠费用的口实, 赢得对方的理解和信任。在这个基础上, 主动交流加适当让步, 相信会感“上帝”的。
给业主提个醒---别欠费
有人打过一个这样的比喻:家中请一个保姆, 约定月工资500元。可是, 一段时间做下来, 自己对保姆不满意, 这种情况下, 只能辞退保姆。如果因不满意而扣下保姆的工资不给, 不管是从法律上还是道义上讲, 都是败者。物业公司是小区业主请来做物业管理的, 如同小区的“保姆”、“管家”, 如果物业公司依约进行了管理, 业主就要缴纳相应的费
用; 如果对物业公司管理服务不满意, 可以辞退, 另请高明。现实中, 除了恶意欠费的外, 大部分欠费业主都有这样那样的理由:服务不规范, 收费不合理; 房子质量有问题; 邻里有矛盾; 停车无车位等。这些理由, 有的是与物业公司有关的, 有的是与物业公司无关的。如果以这些理由不缴费, 不但占了缴费业主的便宜, 而且一旦打起官司, 因与物业公司无关的理由欠费, 官司必输无疑; 与物业公司有关的欠费, 最后还是会输掉部分官司, 因为市高院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》对业主拒付物业管理费的抗辩权, 有明确规定。
给物业公司提个醒---打官司
物业公司接受了业主的委托, 就要想方设法为业主服好务, 履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了, 还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用, 为了维护自己的权益, 为了其他已缴费业主的权益, 就要走法律途径来解决问题。
目前, 物业公司“讨债”, 仍旧愿意苦口婆心地做工作, 而不愿意打官司, 理由有如下几点:与业主抬头不见低头见, 对簿公堂, 面子上过不去; 物业管理费标的额低, 请不到律师; 诉讼时间长, 耗时费力; 法院的判决难以执行, 打了也白打等。事实上, 从轻工物业公司的六十多个欠费官司和执行的案件可以看出, 物业管理费的标的额小, 律师不愿代理没关系, 物业公司自己的员工完全可以胜任, 只要准备好资料, 把事实说清楚, 法院会依法判决的。同时, 法院的判决不是儿戏, 强制执行不会让法律“打白条”, 更何况打赢一个官司, 还能影响一大片.