工程服务手册
一、 工程服务组织架构 ................................................ 2 (一) 组织架构图 ........................................................ 2 二、 项目简介 . ............................................................. 3 (一) 项目概况： ........................................................ 3 (二) 工程各系统概况： .............................................. 5 (三) 工程技术人员配备 ............................................ 20 三、 工程各系统重点控制环节 .................................... 23 (一) 供配电系统 ...................................................... 23 (二) 智能化系统 ...................................................... 23 (三) 给排水系统 ...................................................... 24 (四) 空调系统 ......................................................... 24 (五) 电梯 ................................................................ 24 (六) 消防系统 ......................................................... 24 四、 突发事件应急处理流程 . ....................................... 25 (一) 突发停电应急处理流程 ..................................... 25 (二) 突发电器火灾应急处理流程 . .............................. 27 (三) 突发触电应急处理流程 ..................................... 28 (四) 突发跑水应急处理流程 ..................................... 29 (五) 突发燃气泄漏应急处理流程 . .............................. 30 (六) 突发电梯困人应急处理流程 . .............................. 31 五、 岗位说明 . ........................................................... 34
(一) 工程主管岗位说明 ............................................ 34 (二) 工程领班岗位说明 ............................................ 37 (三) 工程技工岗位说明 ............................................ 40 六、 工程维修服务标准 .............................................. 41 (一) 公共部分 ......................................................... 41 (二) 入户部分 ......................................................... 42
一、 工程服务组织架构
(一) 组织架构图
大涌回迁写字楼服务中心共205人
二、 项目简介
(一) 项目概况：
1、 大涌商务中心6#楼（以下简称6#楼）定位为科研办公商务写字楼，地面48层（其中7、22、37为避难层兼作为设备层），地下三层，高约199.9米。 总建筑面积：100597.92㎡，其中办公（含物业管理用房）：79905.23㎡（其中物管用房100㎡）；消防控制室：94.77㎡。
2、 标准层图纸
3、
基本数据
4、
电梯技术指标
6#楼共有20部电梯，其中18部客用电梯，2部消防电梯，自动扶梯2部
(二) 工程各系统概况： 1、
供配电系统
a) 市政供电及接口：6#楼采用二回路和独立10KV 市电电源供电，故障时确保一、二级负荷。10KV 电力电缆由铜鼓路引入大涌商务中心5#楼地下一层的5#、6#楼合用的北区开关房。
b) 负荷计算：6#楼总设备容量13236KW ，总计算负荷6310KVA ，总变压器安装容量8200KVA 。 c) 备用 电源：6#楼地下一层的发电机房设置一台1000KW 自启动备用柴油发电机组，作为一级和部分重要二级负荷的备用电源。 d) 变电所设置：6#楼地下一层设置主变电所，配置2*1600KVA变压器，供地下三层至地面21层的各层负荷。在22层设置分变电所，配置
4*1250KVA变压器，供22层至屋面各层负荷。主变电所10KV 开关柜选用中置式铠装开关柜，配置高压真空断路器。分变电所10KV 开关柜选用环网开关柜，配置高压负荷开关，作为变压器检修隔离开关。 2、
智能化系统
a) 信息设施系统：包括通信接入系统、电话系统、室内移动通信覆盖系统、电梯紧急对讲系统、设备管理网络系统、综合布线系统、有线电视系统、广播系统及信息导引及发布系统 。 b) 建筑设备管理系统：包括建筑设备监控系统、能源管理系统及智能多联机计费系统。 c) 安全技术防范系统：包括入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、电子巡查系统及停车场管理系统。 d) 机房工程：包括智能化系统工程及智能化系统的配电、防雷和接地。 智能化系统在大涌一路及科发路均设置市政弱电线路接入点，各系统在6#楼设分控室，中央控制设在位于下沉广场的消防/安保中心。
3、 给排水系统
a) 生活给水系统： 生活水总用水量
生活用水量计算表
水源：供水水源为市政供水，水压约为
0.3MPa ，由6#楼室外的市政给水管上引入一根DN150的生活给水管，设置计量水表。
供水系统形式及分区：办公塔楼采用工频水泵――高位生活水箱联合重力供水系统。供水分区如下： 第一分区：B3F 至2F ，由市政管网直接供水； 第二分区：B3F 至18F ，由设置在22F 的生活水箱重力供水；
第三分区：19F 至33F ，由设置在37F 的生活水箱重力供水；
第四分区：34F 至屋面层，其中34F 至45F 由设置在屋面层的生活水箱重力供水，46F 至屋面层由设置在屋面层的生活水箱及变频水泵加压供水。 水池水箱容量：
B3F 地下钢筋混凝土生活水池：V ＝95m 3，分两格；
22MF 生活水箱：V ＝30 m3，分两格；37MF 生活水箱：V ＝15 m3，分两格；屋顶层生活水箱：V ＝15m 3，分两格； 水表设置：
室外市政给水引入管处设置消防水表、生活水表 ；室内地下车库设置冲洗用水总水表；各楼层卫生间给水支管处设置计量水表。 b) 冷凝水回收系统：
各楼层空调冷凝水经管道收集后接入地下室冷凝水收集水池，设置变频水泵组加压后用于地下车库、室外道路、广场及景观补水。混凝土水池有效容积：V=50m3。
c) 排水系统:
最高日排水量：按生活给水系统定额相同，380 m 3/天。 排水体制：室内采用污、废合流。
卫生器具和配件：采用节水型产品，不得使用一次冲水量大于6L 的坐便器。 通气管设置：各楼层卫生间设置专用通气立管，卫生器具较多的公共卫生间设置专用通气立管及环型通气管。伸顶通气管高出非上人屋顶0.45米，高出上人屋面2.2米。 排水处理：生活污水经化粪处理后排入市政污水管道。 化粪池设置：设计为G13-100SQF 型化粪池及G12-75SQF 型化粪池各一个。设计清掏期90天，污水停留时间12小时，室外按生活污废水合流排入化粪池设计。 d) 雨水排水系统：室外采用雨水、污水分流制排水。屋面雨水排放采用重力流雨水排水系统，雨水为内排水系统。裾楼屋面采用虹吸压力排水系统。小区室外雨水排放经收集后排入市政雨水检查井。
4、
电梯：
选用德国 “迅达”品牌电梯，分高、中、低区设置： a) 高区电梯5部（38F －48F ），载重1600kg ，速度5m/s，机房位于屋面层。
b) 中区电梯5部（23F-37F ），载重1600kg ，速度5m/s，机房位于37MF 层。 c) 低区电梯6部(1F-21F)，载重1600kg ，速度2.5m/s，机房位于22MF 层。 d) 消防电梯兼用货梯2部(B3F-48F)，载重1600kg ，速度4m/s，机房位于屋面层。 e) 穿梭梯2部（B3F-2F ），载重1600kg ，速度1.6m/s。 5、
消防系统
a) 消防用水量：
消防总用水量：882 m3，其中室内消防用水量：558 m3
b) 消防水源：由室外成一个DN150的环管，每个环管均接两路DN150市政给水管，设置室外消火栓，可满足室外消防用水要求。室内消防用水由B3F 消防水池提供（位于7#保障房），消防时不考虑大厦管网向消防水池补充室内消防用水。
c) 消防水池、水箱：
B3F 混凝土消防水池：558 m3，分两格；屋顶设置不锈钢消防水箱上：18 m3，不分格；
22MF 避难夹层设置不锈消防转输水箱：70 m 3，不分格。 d) 室内消火栓系统： 分区：
● 第一区：B3F 至7F 、5#楼6F ，由设置于地下室消防水泵房内的卧式单级消火栓泵的出水口减压供水。 ● 第二区：7MF 至22F 、5#楼7F 至16F ，由设置于地下室消防水泵房内的卧式单级消火栓泵的出水口直接供水。 ● 第三区：22MF 至37F 、5#楼16MF 至30F ，由设置于22MF 避难层的消防转输水箱及消火栓泵的出水口减压供水。 ● 第四区：37MF 至屋顶、5#楼30MF 至屋顶，由设置于22MF 避难层的消防转输水箱及消火栓泵的出水口直接供水。 消火栓泵：B3F 消火栓泵选用卧式单级泵，22MF 消火栓泵选用立式多级泵。 水泵接合器：第一、二区在室外各设一组水泵接合器（每组3个）；第三、四区消防转输供水管接一组水泵接合器（5个），消火栓与自喷系统共用，供水至22MF 消防转输水箱。 超高楼层设减压稳压型消火栓，减压后栓口压力不超过0.5MPa 。
e) 自动喷水系统：火灾危险等级地下室按“中危险级Ⅱ级”设计，大厦首层大堂按非仓库类高大净空场所设计，其余部分按“中危险级Ⅰ级”设计。自喷第一区设计流量35L/S，第二、三区设计流量30L/S计。 竖向分区：
● 第一区：B3F 至14F 、5#楼8F ，由设置于地下室消防水泵房内的卧式单级自喷泵加压供水。 ● 第二区：15MF 至33F 、5#楼9F 至27F ，由设置于22MF 避难层的消防转输水箱及自喷泵的出水管减压供水。 ● 第三区：34MF 至屋面、5#楼28F 至屋面，由设置于22MF 避难层的消防转输水箱及自喷泵的出水管直接供水。 自喷水泵：B3F 选用卧式单级泵，22MF 避难屋自喷泵选用立式多级泵。 水泵接合器：自喷系统第一区设一组水泵接合器（3个），第二、三区水泵接合器与消火栓系统合用一组（5个）。 报警阀、水流指示器：湿式报警阀设于地下三层、各避难层的湿式报警阀间内，每个报警阀担负的喷头数量不超过800个。每层及每个消防分区均设水流指示器，水流指示器信号在消防中心显示，本系统的控制阀门均带信号指示系统。
喷头动作温度：除天花内采用79℃，其余均选用68℃。15F 及以上采用快速响应喷头，其余部分除注明外均采用普通喷头。 f) 消防水泵控制方式：
消防泵应保证在火警后30S 内开始工作。 消火栓泵应设消火栓按钮手动启泵。 自喷泵由室内管网设置的低压压力开关和报警阀压力开关两种自动直接启动功能。 在消防管网上设置稳压泵自动启停压力开关或压力变送器，消防主泵工作时稳压泵应停止工作。 消防泵房应有强制启停泵按钮；消防中心应有手动启泵按钮；消防水池、水箱最低水位报警，消防主泵不设自动停泵控制。 g) 气体灭火系统设置：
变电所、开关房、发电机房、高压配电室采用气瓶管网式七氟丙烷气体灭火系统。设计喷放时间不应大于10S ，灭火浸渍时间10分钟。 电信网络机房采用无管网柜式七氟丙烷气体灭火系统，设计喷放时间不应大于8S ，灭火浸渍时间5分钟。 系统控制方式：自动、电气手动、机械应急手动三种启动方式。 h) 防火分区：
B3F 防火分区
地下三层防火分区指标表
B2F 防火分区
地下二层防火分区指标表
地下一层防火分区
地下一层防火分区指标表
6、
空调系统
a) 冷热源：大厦制冷系统采用多联机空调系统，总冷量为8194KW ，室外机装机容量为10620KW 。 b) 大厦一层至二层设置4套系统，室外内设在七层避难层，均安装到位并配合至末端风口。 c) 三层至六层每层设置2套系统，室外机设在七层避难层；八层至二十一层每层设置2套系统，室外机设置在七层和二十二层避难层；二十三层至三十六层每层设置2套系统，室外机设在二十二层和三十七层避难层；三十八层至四十八层每层
设置2套系统，室外机设在三十七层和屋面。各层公共区域室内机均安装到位并配合至末端风口；各层办公区仅安装室内机及冷媒配管，室内机送回风口及风管不安装。
d) 地下室电梯厅、机房、变配电房等设置单元式分体空调系统。 e) 防排烟：
穿越防火墙、变形缝隔墙二侧的风管设置防火阀。 防烟楼梯间设置机械加压送风系统，每隔一层或每层设一个常开型自垂百叶风口。 消防前室或合用前室设置机械加压送风系统，每层均设有电动加压风口。 避难间设置加压送风系统。
地下车库按防火分区划分防烟分区，设置排烟系统，排烟量按换气≥6次/时计算，当发生火警时，系统由平时排风转换为消防排烟，同时关闭不需要排烟的风口中，相应的送风系统继续运行进行补风，补风量不小于排烟量的50﹪，当烟气温度达到280℃时，风机停止运行。 首层办公大堂设置机械排烟系统，排烟机及排烟口均设在大堂顶部，当发生火警时，由消防中心控制排烟风机工作，当烟气温度达到280℃时，风机停止运行。 f) 通风系统
各层公共卫生间：换气次数≥15次/时，排风经排气扇或排风机排出室外。
地下室设置机械排风系统换气次数如下：
机械补风量取排风量的50﹪～70﹪，并应大于排烟量的50﹪。 事故通风：气瓶间设有事故通风系统，换气次数取12次/时。 事后通风：设有气体消防或事故通风的房间在灭火完毕后开启事后排风机和防烟防火阀排风，事后排风与平时排风或事故通风合用系统。
(三) 工程技术人员配备
工程运行维修岗位布置说明表（6#楼）
三、 工程各系统重点控制环节
(一) 供配电系统 1、
高、低压配电：
a) 工程技术人员需熟记高、低配电系统图，掌握从市政进线断路器至低压出线柜上关键设备、重点用户的配电断路器，整个供电线路中所有设备的参数，相互对应关系。 b) 工程技术人员需熟练掌握高、低压系统的倒闸操作流程。 c) 熟练掌握高、低压配电各类突发事件处理方法。 2、
发电机组：
a) 工程技术人员需了解发电机组的结构组成，熟练掌握发电机启停工作流程，熟记发电机运行的各项参数限值。 b) 熟练掌握发电机运行故障的处理方法。
(二) 智能化系统
1、 工程技术人员必须熟知各系统的结构组成及工作原理。 2、
工程技术人员要求熟练操作各系统设备。
3、 熟记各个系统末端控制设备、电动阀、DDC 控制箱等控制范围及设备数量。 (三) 给排水系统
1、 给水系统：工程技术人员要求熟记给水系统图，掌握从市政给水井至各楼层水管井，整个给水管网管道走向，阀门、仪表位置及给水设备的参数，相互对应关系。 2、 排水系统：工程技术人员要求熟记排水管路的走向，积水坑、污水井、化粪池的位置及各坑、井间相互对应关系。 3、 消防水系统 ：工程技术人员要求消防水系统图，掌握系统中泵、阀、管道、末端设备间的对应关系及泵、阀控制区域。 (四) 空调系统
1、 工程技术人员必须清楚室内机、室外机的安装位置，熟练操作空调设备。 2、 3、
熟记室内机与室外机的对应关系。 熟记冷媒管与冷凝管的走向。
4、 熟记各个风柜的位置及送、排风区域，各风阀位置及控制区域。各条风管走向。 (五) 电梯 1、 2、
工程技术人员要求熟记每部电梯的供电开关位置。 熟练掌握电梯困人、水浸、火灾等应急处理流程。
(六) 消防系统 1、
工程技术人员要熟记各个防火分区的划分情况。
2、 掌握系统中泵、风机、阀、管道、末端设备间的对应关系及泵、风机、阀控制区域。 3、 熟记各个消防卷帘门的供电电源位置，对应的编号，用于分隔哪些防火分区。 4、 熟记系统各设备设施间的联动关系。
四、 突发事件应急处理流程
(一) 突发停电应急处理流程
(二) 突发电器火灾应急处理流程
(三) 突发触电应急处理流程
(四) 突发跑水应急处理流程
(五) 突发燃气泄漏应急处理流程
(六) 突发电梯困人应急处理流程
1、 直梯电梯困人救援流程
2、 手扶梯夹物救援流程
五、 岗位说明
(一) 工程主管岗位说明 1、 岗位要求
教育程度
高中（或同等学历）以上学历，专业工程资质证书等相关文凭。
经验
任职资格（必需时候填写职称）
具有在工程管理相关岗位工作2年以上工作经验，有大型写字楼管理工作经验优先。
必备知识
精通和掌握物业工程专业知识；熟悉我国安全生产相关法规和物业管理相关法律法规知识及一定的电脑操作技能。 个性特征及技能
具有良好的口头表达能力和文字表达能力； 具有较强协作精神和领导能力； 具有一定的人际沟通能力。
2、 岗位职责
(二) 工程领班岗位说明 1、
岗位要求
教育程度
高中（或同等学历）以上学历，工程类相关专业操作证。
经验
具有工程管理相关岗位工作2年以上的经历；有大型写字楼工程管理工作经验优先。
必备知识
精通物业工程相关专业知识，掌握一定的计算机知识； 个性特征及技能
具有良好的口头表达能力和文字表达能力； 具有协作精神和领导能力； 具有一定的人际沟通能力。 2、
岗位职责
(三) 工程技工岗位说明 1、
岗位要求
教育程度
高中以上学历，持有工程类相关专业操作证。 经验
具有工程相关工作1年以上经验。 必备知识
熟悉物业工程专业知识。
个性特征及技能
具有较强的团队协作精神； 具有一定的人际沟通能力。 2、
岗位职责
六、 工程维修服务标准 (一) 公共部分
1、 按时上下班，严格遵守公司各项规章制度。
2、 上班时必须配戴工牌，穿着整齐，不得穿拖鞋、背心及短裤。
3、 及时处理维修派工单，不得积压。当天无法处理的都必须在工作日志中说明原因，每个派工单处理完毕后必须由维修人员签名。
4、 维修时须带工具袋（箱），必备工具都放在工具袋（箱）内，以节省时间，增加工作效率。
5、 公共维修由呼叫中心统一派单或口头通知，口头通知维修服务在维修完毕后须补单确认。
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6、 工程主管或领班根据维修内容派人派工，并对维修内容进行规划。
7、 维修人员做好维修前的准备工作（如：工具、材料、安全防范措施等），做好现场清理工作。
8、
9、 维修过程中必须认真负责，相关人员要跟踪检查。 维修结束后要检查试用，恢复现场。
10、 维修人员应填写好“维修单”并交回呼叫中心备档。
(二) 入户部分
1、 维修人员接单后，检查整理仪容仪表，根据维修内容做好相关材料工具准备，20分钟内到场，不能到场的，须由客户服务部知会客户，并约定时间。
2、 讲究文明礼貌，注重言行举止。
3、 经现场检查发现无法即时维修的，应与租户讲明情况，根据实际情况汇报客服中心和工程主管或维修班长。
4、 维修或更换贵重物件等须与业主签订相关协议。
5、 维修人员入户维修时，不可与业户聊天和打听业户隐私，禁止收取业户钱物，不得泄露公司任何机密。
6、 完成维修工作后应主动请客户检查，客户满意后，请客户在维修服务单上签字确认并提出服务意见；把维修单返回客服中心进行回访。
7、
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工完场清，物品回位，垃圾装袋带走。
工程服务手册
一、 工程服务组织架构 ................................................ 2 (一) 组织架构图 ........................................................ 2 二、 项目简介 . ............................................................. 3 (一) 项目概况： ........................................................ 3 (二) 工程各系统概况： .............................................. 5 (三) 工程技术人员配备 ............................................ 20 三、 工程各系统重点控制环节 .................................... 23 (一) 供配电系统 ...................................................... 23 (二) 智能化系统 ...................................................... 23 (三) 给排水系统 ...................................................... 24 (四) 空调系统 ......................................................... 24 (五) 电梯 ................................................................ 24 (六) 消防系统 ......................................................... 24 四、 突发事件应急处理流程 . ....................................... 25 (一) 突发停电应急处理流程 ..................................... 25 (二) 突发电器火灾应急处理流程 . .............................. 27 (三) 突发触电应急处理流程 ..................................... 28 (四) 突发跑水应急处理流程 ..................................... 29 (五) 突发燃气泄漏应急处理流程 . .............................. 30 (六) 突发电梯困人应急处理流程 . .............................. 31 五、 岗位说明 . ........................................................... 34
(一) 工程主管岗位说明 ............................................ 34 (二) 工程领班岗位说明 ............................................ 37 (三) 工程技工岗位说明 ............................................ 40 六、 工程维修服务标准 .............................................. 41 (一) 公共部分 ......................................................... 41 (二) 入户部分 ......................................................... 42
一、 工程服务组织架构
(一) 组织架构图
大涌回迁写字楼服务中心共205人
二、 项目简介
(一) 项目概况：
1、 大涌商务中心6#楼（以下简称6#楼）定位为科研办公商务写字楼，地面48层（其中7、22、37为避难层兼作为设备层），地下三层，高约199.9米。 总建筑面积：100597.92㎡，其中办公（含物业管理用房）：79905.23㎡（其中物管用房100㎡）；消防控制室：94.77㎡。
2、 标准层图纸
3、
基本数据
4、
电梯技术指标
6#楼共有20部电梯，其中18部客用电梯，2部消防电梯，自动扶梯2部
(二) 工程各系统概况： 1、
供配电系统
a) 市政供电及接口：6#楼采用二回路和独立10KV 市电电源供电，故障时确保一、二级负荷。10KV 电力电缆由铜鼓路引入大涌商务中心5#楼地下一层的5#、6#楼合用的北区开关房。
b) 负荷计算：6#楼总设备容量13236KW ，总计算负荷6310KVA ，总变压器安装容量8200KVA 。 c) 备用 电源：6#楼地下一层的发电机房设置一台1000KW 自启动备用柴油发电机组，作为一级和部分重要二级负荷的备用电源。 d) 变电所设置：6#楼地下一层设置主变电所，配置2*1600KVA变压器，供地下三层至地面21层的各层负荷。在22层设置分变电所，配置
4*1250KVA变压器，供22层至屋面各层负荷。主变电所10KV 开关柜选用中置式铠装开关柜，配置高压真空断路器。分变电所10KV 开关柜选用环网开关柜，配置高压负荷开关，作为变压器检修隔离开关。 2、
智能化系统
a) 信息设施系统：包括通信接入系统、电话系统、室内移动通信覆盖系统、电梯紧急对讲系统、设备管理网络系统、综合布线系统、有线电视系统、广播系统及信息导引及发布系统 。 b) 建筑设备管理系统：包括建筑设备监控系统、能源管理系统及智能多联机计费系统。 c) 安全技术防范系统：包括入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、电子巡查系统及停车场管理系统。 d) 机房工程：包括智能化系统工程及智能化系统的配电、防雷和接地。 智能化系统在大涌一路及科发路均设置市政弱电线路接入点，各系统在6#楼设分控室，中央控制设在位于下沉广场的消防/安保中心。
3、 给排水系统
a) 生活给水系统： 生活水总用水量
生活用水量计算表
水源：供水水源为市政供水，水压约为
0.3MPa ，由6#楼室外的市政给水管上引入一根DN150的生活给水管，设置计量水表。
供水系统形式及分区：办公塔楼采用工频水泵――高位生活水箱联合重力供水系统。供水分区如下： 第一分区：B3F 至2F ，由市政管网直接供水； 第二分区：B3F 至18F ，由设置在22F 的生活水箱重力供水；
第三分区：19F 至33F ，由设置在37F 的生活水箱重力供水；
第四分区：34F 至屋面层，其中34F 至45F 由设置在屋面层的生活水箱重力供水，46F 至屋面层由设置在屋面层的生活水箱及变频水泵加压供水。 水池水箱容量：
B3F 地下钢筋混凝土生活水池：V ＝95m 3，分两格；
22MF 生活水箱：V ＝30 m3，分两格；37MF 生活水箱：V ＝15 m3，分两格；屋顶层生活水箱：V ＝15m 3，分两格； 水表设置：
室外市政给水引入管处设置消防水表、生活水表 ；室内地下车库设置冲洗用水总水表；各楼层卫生间给水支管处设置计量水表。 b) 冷凝水回收系统：
各楼层空调冷凝水经管道收集后接入地下室冷凝水收集水池，设置变频水泵组加压后用于地下车库、室外道路、广场及景观补水。混凝土水池有效容积：V=50m3。
c) 排水系统:
最高日排水量：按生活给水系统定额相同，380 m 3/天。 排水体制：室内采用污、废合流。
卫生器具和配件：采用节水型产品，不得使用一次冲水量大于6L 的坐便器。 通气管设置：各楼层卫生间设置专用通气立管，卫生器具较多的公共卫生间设置专用通气立管及环型通气管。伸顶通气管高出非上人屋顶0.45米，高出上人屋面2.2米。 排水处理：生活污水经化粪处理后排入市政污水管道。 化粪池设置：设计为G13-100SQF 型化粪池及G12-75SQF 型化粪池各一个。设计清掏期90天，污水停留时间12小时，室外按生活污废水合流排入化粪池设计。 d) 雨水排水系统：室外采用雨水、污水分流制排水。屋面雨水排放采用重力流雨水排水系统，雨水为内排水系统。裾楼屋面采用虹吸压力排水系统。小区室外雨水排放经收集后排入市政雨水检查井。
4、
电梯：
选用德国 “迅达”品牌电梯，分高、中、低区设置： a) 高区电梯5部（38F －48F ），载重1600kg ，速度5m/s，机房位于屋面层。
b) 中区电梯5部（23F-37F ），载重1600kg ，速度5m/s，机房位于37MF 层。 c) 低区电梯6部(1F-21F)，载重1600kg ，速度2.5m/s，机房位于22MF 层。 d) 消防电梯兼用货梯2部(B3F-48F)，载重1600kg ，速度4m/s，机房位于屋面层。 e) 穿梭梯2部（B3F-2F ），载重1600kg ，速度1.6m/s。 5、
消防系统
a) 消防用水量：
消防总用水量：882 m3，其中室内消防用水量：558 m3
b) 消防水源：由室外成一个DN150的环管，每个环管均接两路DN150市政给水管，设置室外消火栓，可满足室外消防用水要求。室内消防用水由B3F 消防水池提供（位于7#保障房），消防时不考虑大厦管网向消防水池补充室内消防用水。
c) 消防水池、水箱：
B3F 混凝土消防水池：558 m3，分两格；屋顶设置不锈钢消防水箱上：18 m3，不分格；
22MF 避难夹层设置不锈消防转输水箱：70 m 3，不分格。 d) 室内消火栓系统： 分区：
● 第一区：B3F 至7F 、5#楼6F ，由设置于地下室消防水泵房内的卧式单级消火栓泵的出水口减压供水。 ● 第二区：7MF 至22F 、5#楼7F 至16F ，由设置于地下室消防水泵房内的卧式单级消火栓泵的出水口直接供水。 ● 第三区：22MF 至37F 、5#楼16MF 至30F ，由设置于22MF 避难层的消防转输水箱及消火栓泵的出水口减压供水。 ● 第四区：37MF 至屋顶、5#楼30MF 至屋顶，由设置于22MF 避难层的消防转输水箱及消火栓泵的出水口直接供水。 消火栓泵：B3F 消火栓泵选用卧式单级泵，22MF 消火栓泵选用立式多级泵。 水泵接合器：第一、二区在室外各设一组水泵接合器（每组3个）；第三、四区消防转输供水管接一组水泵接合器（5个），消火栓与自喷系统共用，供水至22MF 消防转输水箱。 超高楼层设减压稳压型消火栓，减压后栓口压力不超过0.5MPa 。
e) 自动喷水系统：火灾危险等级地下室按“中危险级Ⅱ级”设计，大厦首层大堂按非仓库类高大净空场所设计，其余部分按“中危险级Ⅰ级”设计。自喷第一区设计流量35L/S，第二、三区设计流量30L/S计。 竖向分区：
● 第一区：B3F 至14F 、5#楼8F ，由设置于地下室消防水泵房内的卧式单级自喷泵加压供水。 ● 第二区：15MF 至33F 、5#楼9F 至27F ，由设置于22MF 避难层的消防转输水箱及自喷泵的出水管减压供水。 ● 第三区：34MF 至屋面、5#楼28F 至屋面，由设置于22MF 避难层的消防转输水箱及自喷泵的出水管直接供水。 自喷水泵：B3F 选用卧式单级泵，22MF 避难屋自喷泵选用立式多级泵。 水泵接合器：自喷系统第一区设一组水泵接合器（3个），第二、三区水泵接合器与消火栓系统合用一组（5个）。 报警阀、水流指示器：湿式报警阀设于地下三层、各避难层的湿式报警阀间内，每个报警阀担负的喷头数量不超过800个。每层及每个消防分区均设水流指示器，水流指示器信号在消防中心显示，本系统的控制阀门均带信号指示系统。
喷头动作温度：除天花内采用79℃，其余均选用68℃。15F 及以上采用快速响应喷头，其余部分除注明外均采用普通喷头。 f) 消防水泵控制方式：
消防泵应保证在火警后30S 内开始工作。 消火栓泵应设消火栓按钮手动启泵。 自喷泵由室内管网设置的低压压力开关和报警阀压力开关两种自动直接启动功能。 在消防管网上设置稳压泵自动启停压力开关或压力变送器，消防主泵工作时稳压泵应停止工作。 消防泵房应有强制启停泵按钮；消防中心应有手动启泵按钮；消防水池、水箱最低水位报警，消防主泵不设自动停泵控制。 g) 气体灭火系统设置：
变电所、开关房、发电机房、高压配电室采用气瓶管网式七氟丙烷气体灭火系统。设计喷放时间不应大于10S ，灭火浸渍时间10分钟。 电信网络机房采用无管网柜式七氟丙烷气体灭火系统，设计喷放时间不应大于8S ，灭火浸渍时间5分钟。 系统控制方式：自动、电气手动、机械应急手动三种启动方式。 h) 防火分区：
B3F 防火分区
地下三层防火分区指标表
B2F 防火分区
地下二层防火分区指标表
地下一层防火分区
地下一层防火分区指标表
6、
空调系统
a) 冷热源：大厦制冷系统采用多联机空调系统，总冷量为8194KW ，室外机装机容量为10620KW 。 b) 大厦一层至二层设置4套系统，室外内设在七层避难层，均安装到位并配合至末端风口。 c) 三层至六层每层设置2套系统，室外机设在七层避难层；八层至二十一层每层设置2套系统，室外机设置在七层和二十二层避难层；二十三层至三十六层每层设置2套系统，室外机设在二十二层和三十七层避难层；三十八层至四十八层每层
设置2套系统，室外机设在三十七层和屋面。各层公共区域室内机均安装到位并配合至末端风口；各层办公区仅安装室内机及冷媒配管，室内机送回风口及风管不安装。
d) 地下室电梯厅、机房、变配电房等设置单元式分体空调系统。 e) 防排烟：
穿越防火墙、变形缝隔墙二侧的风管设置防火阀。 防烟楼梯间设置机械加压送风系统，每隔一层或每层设一个常开型自垂百叶风口。 消防前室或合用前室设置机械加压送风系统，每层均设有电动加压风口。 避难间设置加压送风系统。
地下车库按防火分区划分防烟分区，设置排烟系统，排烟量按换气≥6次/时计算，当发生火警时，系统由平时排风转换为消防排烟，同时关闭不需要排烟的风口中，相应的送风系统继续运行进行补风，补风量不小于排烟量的50﹪，当烟气温度达到280℃时，风机停止运行。 首层办公大堂设置机械排烟系统，排烟机及排烟口均设在大堂顶部，当发生火警时，由消防中心控制排烟风机工作，当烟气温度达到280℃时，风机停止运行。 f) 通风系统
各层公共卫生间：换气次数≥15次/时，排风经排气扇或排风机排出室外。
地下室设置机械排风系统换气次数如下：
机械补风量取排风量的50﹪～70﹪，并应大于排烟量的50﹪。 事故通风：气瓶间设有事故通风系统，换气次数取12次/时。 事后通风：设有气体消防或事故通风的房间在灭火完毕后开启事后排风机和防烟防火阀排风，事后排风与平时排风或事故通风合用系统。
(三) 工程技术人员配备
工程运行维修岗位布置说明表（6#楼）
三、 工程各系统重点控制环节
(一) 供配电系统 1、
高、低压配电：
a) 工程技术人员需熟记高、低配电系统图，掌握从市政进线断路器至低压出线柜上关键设备、重点用户的配电断路器，整个供电线路中所有设备的参数，相互对应关系。 b) 工程技术人员需熟练掌握高、低压系统的倒闸操作流程。 c) 熟练掌握高、低压配电各类突发事件处理方法。 2、
发电机组：
a) 工程技术人员需了解发电机组的结构组成，熟练掌握发电机启停工作流程，熟记发电机运行的各项参数限值。 b) 熟练掌握发电机运行故障的处理方法。
(二) 智能化系统
1、 工程技术人员必须熟知各系统的结构组成及工作原理。 2、
工程技术人员要求熟练操作各系统设备。
3、 熟记各个系统末端控制设备、电动阀、DDC 控制箱等控制范围及设备数量。 (三) 给排水系统
1、 给水系统：工程技术人员要求熟记给水系统图，掌握从市政给水井至各楼层水管井，整个给水管网管道走向，阀门、仪表位置及给水设备的参数，相互对应关系。 2、 排水系统：工程技术人员要求熟记排水管路的走向，积水坑、污水井、化粪池的位置及各坑、井间相互对应关系。 3、 消防水系统 ：工程技术人员要求消防水系统图，掌握系统中泵、阀、管道、末端设备间的对应关系及泵、阀控制区域。 (四) 空调系统
1、 工程技术人员必须清楚室内机、室外机的安装位置，熟练操作空调设备。 2、 3、
熟记室内机与室外机的对应关系。 熟记冷媒管与冷凝管的走向。
4、 熟记各个风柜的位置及送、排风区域，各风阀位置及控制区域。各条风管走向。 (五) 电梯 1、 2、
工程技术人员要求熟记每部电梯的供电开关位置。 熟练掌握电梯困人、水浸、火灾等应急处理流程。
(六) 消防系统 1、
工程技术人员要熟记各个防火分区的划分情况。
2、 掌握系统中泵、风机、阀、管道、末端设备间的对应关系及泵、风机、阀控制区域。 3、 熟记各个消防卷帘门的供电电源位置，对应的编号，用于分隔哪些防火分区。 4、 熟记系统各设备设施间的联动关系。
四、 突发事件应急处理流程
(一) 突发停电应急处理流程
(二) 突发电器火灾应急处理流程
(三) 突发触电应急处理流程
(四) 突发跑水应急处理流程
(五) 突发燃气泄漏应急处理流程
(六) 突发电梯困人应急处理流程
1、 直梯电梯困人救援流程
2、 手扶梯夹物救援流程
五、 岗位说明
(一) 工程主管岗位说明 1、 岗位要求
教育程度
高中（或同等学历）以上学历，专业工程资质证书等相关文凭。
经验
任职资格（必需时候填写职称）
具有在工程管理相关岗位工作2年以上工作经验，有大型写字楼管理工作经验优先。
必备知识
精通和掌握物业工程专业知识；熟悉我国安全生产相关法规和物业管理相关法律法规知识及一定的电脑操作技能。 个性特征及技能
具有良好的口头表达能力和文字表达能力； 具有较强协作精神和领导能力； 具有一定的人际沟通能力。
2、 岗位职责
(二) 工程领班岗位说明 1、
岗位要求
教育程度
高中（或同等学历）以上学历，工程类相关专业操作证。
经验
具有工程管理相关岗位工作2年以上的经历；有大型写字楼工程管理工作经验优先。
必备知识
精通物业工程相关专业知识，掌握一定的计算机知识； 个性特征及技能
具有良好的口头表达能力和文字表达能力； 具有协作精神和领导能力； 具有一定的人际沟通能力。 2、
岗位职责
(三) 工程技工岗位说明 1、
岗位要求
教育程度
高中以上学历，持有工程类相关专业操作证。 经验
具有工程相关工作1年以上经验。 必备知识
熟悉物业工程专业知识。
个性特征及技能
具有较强的团队协作精神； 具有一定的人际沟通能力。 2、
岗位职责
六、 工程维修服务标准 (一) 公共部分
1、 按时上下班，严格遵守公司各项规章制度。
2、 上班时必须配戴工牌，穿着整齐，不得穿拖鞋、背心及短裤。
3、 及时处理维修派工单，不得积压。当天无法处理的都必须在工作日志中说明原因，每个派工单处理完毕后必须由维修人员签名。
4、 维修时须带工具袋（箱），必备工具都放在工具袋（箱）内，以节省时间，增加工作效率。
5、 公共维修由呼叫中心统一派单或口头通知，口头通知维修服务在维修完毕后须补单确认。
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6、 工程主管或领班根据维修内容派人派工，并对维修内容进行规划。
7、 维修人员做好维修前的准备工作（如：工具、材料、安全防范措施等），做好现场清理工作。
8、
9、 维修过程中必须认真负责，相关人员要跟踪检查。 维修结束后要检查试用，恢复现场。
10、 维修人员应填写好“维修单”并交回呼叫中心备档。
(二) 入户部分
1、 维修人员接单后，检查整理仪容仪表，根据维修内容做好相关材料工具准备，20分钟内到场，不能到场的，须由客户服务部知会客户，并约定时间。
2、 讲究文明礼貌，注重言行举止。
3、 经现场检查发现无法即时维修的，应与租户讲明情况，根据实际情况汇报客服中心和工程主管或维修班长。
4、 维修或更换贵重物件等须与业主签订相关协议。
5、 维修人员入户维修时，不可与业户聊天和打听业户隐私，禁止收取业户钱物，不得泄露公司任何机密。
6、 完成维修工作后应主动请客户检查，客户满意后，请客户在维修服务单上签字确认并提出服务意见；把维修单返回客服中心进行回访。
7、
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工完场清，物品回位，垃圾装袋带走。