2016-09-28 15:29 来源： 会计网
导读：出租不动产营改增最新政策及发票开具一览表。全面推开营改增后，针对新增的差额征税税收政策，增值税发票管理新系统增加了差额开票功能。
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出租不动产营改增主要政策及发票开具一览表
类型计税方式预缴税款计算销售额税率（征收率）发票开具
一般纳税人一般计税（出租其2016年5月1日后取得或出租其2016年4月30日前取得自愿选择一般计税方式的）应预缴税款=含税销售额 ÷（1+11%）×3%以取得的全部价款和价外费用为销售额11%纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。
简易计税（2016年4月30日前取得）应预缴税款=含税销售额 ÷（1+5%）×5%5%纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。
小规模纳税人简易计税出租不动产（不含个人出租住房）应预缴税款=含税销售额 ÷（1+5%）×5%以取得的全部价款和价外费用为销售额5%纳税人自行开具增值税普通发票或申请代开（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开）。开具发票时以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。
个体工商户出租住房应预缴税款=含税销售额 ÷（1+5%）×1.5%5％减按1.5%纳税人自行开具增值税普通发票（见例6）或申请代开（见例7）（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请开具）。开具发票时以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。开具时税率栏选择1.5%，票面打印显示“***”。
其他个人——出租非住房——以取得的全部价款和价外费用为销售额5%以取得的全部价款和价外费用全额向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。
备注：
1.除其他个人之外的纳税人出租不动产，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，向机构所在地主管国税机关申报纳税；不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2.其他个人出租不动产，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
3.纳税人出租不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
4.转租人根据2016年4月30日前签订的老租赁合同收取的租金，视为在2016年4月30日之前取得的不动产对外出租，可以选择简易计税方法。
5.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。
6.试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
例6：腾飞门市部为个体工商户，出租一套自有住房给B公司，收取5月份租金60000元。自行开具增值税普通发票。发票开具方法如下：第一步，选择新系统中征收率减按1.5%征收开票功能。第二步，金额录入含税销售额。第三步，系统自动计算税额和金额（不含税）（计算过程：税额=60000÷（1+5%）×1.5%=857.14元；金额（不含税）=60000-857.14=59142.86元）。
备注栏：注明出租不动产详细地址。
例7：腾飞门市部为个体工商户，出租一套自有住房给B公司，收取5月份租金60000元。向住房所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票。发票开具方法如下：第一步，选择新系统中征收率减按1.5%征收开票功能。第二步，金额录入含税销售额。第三步，系统自动计算税额和金额（不含税）（计算过程：税额=60000÷（1+5%）×1.5%=857.14元；金额（不含税）=60000-857.14=59142.86元）。
备注栏：填写出租不动产纳税人的名称、纳税人识别号（或者组织机构代码、个人填写身份证号码）、注明不动产详细地址。 “销售方名称”栏填写代开税务机关名称，“销售方开户行及账号”栏填写税收完税凭证字轨及号码或系统税票号码（免税代开可不填写）。
货物或应税劳务、服务名称栏：填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写）；单位栏：填写面积单位；备注栏：注明不动产详细地址。
2016-09-28 15:29 来源： 会计网
导读：出租不动产营改增最新政策及发票开具一览表。全面推开营改增后，针对新增的差额征税税收政策，增值税发票管理新系统增加了差额开票功能。
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类型计税方式预缴税款计算销售额税率（征收率）发票开具
一般纳税人一般计税（出租其2016年5月1日后取得或出租其2016年4月30日前取得自愿选择一般计税方式的）应预缴税款=含税销售额 ÷（1+11%）×3%以取得的全部价款和价外费用为销售额11%纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。
简易计税（2016年4月30日前取得）应预缴税款=含税销售额 ÷（1+5%）×5%5%纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。
小规模纳税人简易计税出租不动产（不含个人出租住房）应预缴税款=含税销售额 ÷（1+5%）×5%以取得的全部价款和价外费用为销售额5%纳税人自行开具增值税普通发票或申请代开（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开）。开具发票时以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。
个体工商户出租住房应预缴税款=含税销售额 ÷（1+5%）×1.5%5％减按1.5%纳税人自行开具增值税普通发票（见例6）或申请代开（见例7）（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请开具）。开具发票时以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。开具时税率栏选择1.5%，票面打印显示“***”。
其他个人——出租非住房——以取得的全部价款和价外费用为销售额5%以取得的全部价款和价外费用全额向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。
备注：
1.除其他个人之外的纳税人出租不动产，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，向机构所在地主管国税机关申报纳税；不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2.其他个人出租不动产，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
3.纳税人出租不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
4.转租人根据2016年4月30日前签订的老租赁合同收取的租金，视为在2016年4月30日之前取得的不动产对外出租，可以选择简易计税方法。
5.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。
6.试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
例6：腾飞门市部为个体工商户，出租一套自有住房给B公司，收取5月份租金60000元。自行开具增值税普通发票。发票开具方法如下：第一步，选择新系统中征收率减按1.5%征收开票功能。第二步，金额录入含税销售额。第三步，系统自动计算税额和金额（不含税）（计算过程：税额=60000÷（1+5%）×1.5%=857.14元；金额（不含税）=60000-857.14=59142.86元）。
备注栏：注明出租不动产详细地址。
例7：腾飞门市部为个体工商户，出租一套自有住房给B公司，收取5月份租金60000元。向住房所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票。发票开具方法如下：第一步，选择新系统中征收率减按1.5%征收开票功能。第二步，金额录入含税销售额。第三步，系统自动计算税额和金额（不含税）（计算过程：税额=60000÷（1+5%）×1.5%=857.14元；金额（不含税）=60000-857.14=59142.86元）。
备注栏：填写出租不动产纳税人的名称、纳税人识别号（或者组织机构代码、个人填写身份证号码）、注明不动产详细地址。 “销售方名称”栏填写代开税务机关名称，“销售方开户行及账号”栏填写税收完税凭证字轨及号码或系统税票号码（免税代开可不填写）。
货物或应税劳务、服务名称栏：填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写）；单位栏：填写面积单位；备注栏：注明不动产详细地址。