招标文件的主要内容
2004.08.12
招标文件的主要内容
1、招标书
每一个参加投标的物业管理企业都希望能在竞标中取胜，往往对招标书中所提的一
些要求十分重视，所以在编制招标书中一定不能丢项，不能简单化。招标书的主要内容有以下几部分：
1)项目工程招标的综合说明
其主要包括：项目的名称、性质、地址、邮编、法人代表姓名、物业管理的水平档次等。 2)工程概况说明
其主要包括：住宅小区(大厦)的占地面积、房屋的建筑面积、结构类型、层数、外墙装修标准、新工艺和新材料使用情况等。
3)设备设施情况
其主要包括：绿地面积、道路面积、公共照明情况、消防设备情况、动力设备情况、通讯设备情况、监控系统情况、智能化系统情况等。
4)物业管理的招标内容
物业管理的招标内容主要有以下几个部分：
(1)房屋及公用部位的使用维修；
(2)住宅小区(大厦)公用设施、设备及场所的使用、维修、养护；
(3)住宅小区(大厦)公共区域内的清洁卫生；
(4)住宅小区(大厦)内的治安要求、公共生活秩序；
(5)住宅小区(大厦)道路、车辆管理；
(6)住宅小区(大厦)智能化系统的管理；
(7)住宅小区(大厦)社区文化活动；
(8)住宅小区(大厦)绿化养护。
5)物业管理维修基金问题
6)有关招标投标方面应说明的问题
主要包括：委托管理期限，物业管理公共服务费的收取标准，以及其他有关问题。
7)投标、开标时间
2、招标公告
招标公告是招标投标工作开展的一种说明，是面向社会一切愿意参加竞标的物业管理企业的一种公开性告示，招标公告的主要内容有：
1)标的
主要说明物业管理招标的项目。
2)招标的对象
规定什么样的企业可以参加投标。
3)组织机构成员名单
根据项目大小，组织成立招标领导小组或工作小组。
4)有关招标的说明
对该项目进行招标时，还需要说明的一些问题，比如：
(1)符合投标条件的物业管理企业，参加投标应提交的文件种类；
(2)由招标领导小组对报名企业进行资格审查；
(3)购买标书的条件；
(4)现场答疑会召开的时间、地点；
(5)开标的时间，评标的方式；
(6)以及其他有关问题的说明。
3、评标项目、计分方法及定标原则
1)评标项目
根据物业管理的特点以及当前我国物业管理的市场化情况，决定评标的项目为：标书、现场答辩、企业信誉三大项。
(1)标书要求。通常标书包括以下主要内容：
①对提高物业管理服务水平的整体设想反策划；
②拟采取的管理方式、工作计划和物资装备计划；
③管理人员的配备、培训、管理计划；
④管理规章制度计划；
⑤各项指标的承诺，为完成承诺指标所采取的措施；
⑥社区文化和环境文化计划；
⑦便民服务和经费收支预算计划；
⑧智能化系统的管理、维护计划；
⑨日常物业管理措施；
⑩物业维修养护计划和实施方案。
(2)现场答辩尊求。对投标的物业管理企业代表现场答辩的要求主要如下：
回答准确；语言简洁；时间掌握；逻辑性强；情况熟悉：工住思路；仪容仪表；综合印象。
(3)企业信誉。企业信誉打分主要是到投标单位目前所开展物业管理的项目，随机调查一定户数，进行打分。打分的内容主要有：
安全保卫；环境绿化；卫生保洁；维修养护；便民服务；服务质量；社区文化；综合评价。 2)计分方法
如何对以上三类评标项目进行计分，权重如何计算，应事先确定下来。对于直观的、可以比较的，能看出物业管理水平的标书应加大权重比例；而对于现场答辩，主要取决于答辩者个人的经验、表达的能力、思维方法、外部环境以及评委所提问题的难易程度，因此既要考虑答辩者情况，又不能过重，故放在第二位；企业信誉打分只表示该物业管理企业的过去和现在，而不代表该企业的未来，只能做一定的参考，故放在第三位。通常三者相比，标书的权重应超过一半。
3)定标原则
根据业主委员会(开发商)组建的招标小组意见决定，通常有两种情况：
(1)以最高分为中标者。根据评委无记名打分以后，算出来的最高分为中标单位，若出现各家相同时，则抽签确定中标；
(2)根据评委无记名打分算出来的排序，如果第一名与第二名相差1～2分以内，由业主委员会(开发商)综合实际情况决定中标者，不一定按最高分为中标者，如果第一名与第二名相差超过2分，则由最
高分中标。
招标文件的主要内容
2004.08.12
招标文件的主要内容
1、招标书
每一个参加投标的物业管理企业都希望能在竞标中取胜，往往对招标书中所提的一
些要求十分重视，所以在编制招标书中一定不能丢项，不能简单化。招标书的主要内容有以下几部分：
1)项目工程招标的综合说明
其主要包括：项目的名称、性质、地址、邮编、法人代表姓名、物业管理的水平档次等。 2)工程概况说明
其主要包括：住宅小区(大厦)的占地面积、房屋的建筑面积、结构类型、层数、外墙装修标准、新工艺和新材料使用情况等。
3)设备设施情况
其主要包括：绿地面积、道路面积、公共照明情况、消防设备情况、动力设备情况、通讯设备情况、监控系统情况、智能化系统情况等。
4)物业管理的招标内容
物业管理的招标内容主要有以下几个部分：
(1)房屋及公用部位的使用维修；
(2)住宅小区(大厦)公用设施、设备及场所的使用、维修、养护；
(3)住宅小区(大厦)公共区域内的清洁卫生；
(4)住宅小区(大厦)内的治安要求、公共生活秩序；
(5)住宅小区(大厦)道路、车辆管理；
(6)住宅小区(大厦)智能化系统的管理；
(7)住宅小区(大厦)社区文化活动；
(8)住宅小区(大厦)绿化养护。
5)物业管理维修基金问题
6)有关招标投标方面应说明的问题
主要包括：委托管理期限，物业管理公共服务费的收取标准，以及其他有关问题。
7)投标、开标时间
2、招标公告
招标公告是招标投标工作开展的一种说明，是面向社会一切愿意参加竞标的物业管理企业的一种公开性告示，招标公告的主要内容有：
1)标的
主要说明物业管理招标的项目。
2)招标的对象
规定什么样的企业可以参加投标。
3)组织机构成员名单
根据项目大小，组织成立招标领导小组或工作小组。
4)有关招标的说明
对该项目进行招标时，还需要说明的一些问题，比如：
(1)符合投标条件的物业管理企业，参加投标应提交的文件种类；
(2)由招标领导小组对报名企业进行资格审查；
(3)购买标书的条件；
(4)现场答疑会召开的时间、地点；
(5)开标的时间，评标的方式；
(6)以及其他有关问题的说明。
3、评标项目、计分方法及定标原则
1)评标项目
根据物业管理的特点以及当前我国物业管理的市场化情况，决定评标的项目为：标书、现场答辩、企业信誉三大项。
(1)标书要求。通常标书包括以下主要内容：
①对提高物业管理服务水平的整体设想反策划；
②拟采取的管理方式、工作计划和物资装备计划；
③管理人员的配备、培训、管理计划；
④管理规章制度计划；
⑤各项指标的承诺，为完成承诺指标所采取的措施；
⑥社区文化和环境文化计划；
⑦便民服务和经费收支预算计划；
⑧智能化系统的管理、维护计划；
⑨日常物业管理措施；
⑩物业维修养护计划和实施方案。
(2)现场答辩尊求。对投标的物业管理企业代表现场答辩的要求主要如下：
回答准确；语言简洁；时间掌握；逻辑性强；情况熟悉：工住思路；仪容仪表；综合印象。
(3)企业信誉。企业信誉打分主要是到投标单位目前所开展物业管理的项目，随机调查一定户数，进行打分。打分的内容主要有：
安全保卫；环境绿化；卫生保洁；维修养护；便民服务；服务质量；社区文化；综合评价。 2)计分方法
如何对以上三类评标项目进行计分，权重如何计算，应事先确定下来。对于直观的、可以比较的，能看出物业管理水平的标书应加大权重比例；而对于现场答辩，主要取决于答辩者个人的经验、表达的能力、思维方法、外部环境以及评委所提问题的难易程度，因此既要考虑答辩者情况，又不能过重，故放在第二位；企业信誉打分只表示该物业管理企业的过去和现在，而不代表该企业的未来，只能做一定的参考，故放在第三位。通常三者相比，标书的权重应超过一半。
3)定标原则
根据业主委员会(开发商)组建的招标小组意见决定，通常有两种情况：
(1)以最高分为中标者。根据评委无记名打分以后，算出来的最高分为中标单位，若出现各家相同时，则抽签确定中标；
(2)根据评委无记名打分算出来的排序，如果第一名与第二名相差1～2分以内，由业主委员会(开发商)综合实际情况决定中标者，不一定按最高分为中标者，如果第一名与第二名相差超过2分，则由最
高分中标。