产品 策划体系解读
房地产前期策划专题培训
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产品 策划体系解读
1 1
产品策划体系定位
2 2 目 录 3 3
产品策划基础资料
产品策划体系内容 反馈与修正
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4 4
产品 策划体系解读
产品策划体系定位
3
产品 策划体系解读
缘起
� 经纪公司承担建筑规划设计院的部分功能，增加所提方案的 可操作性与可实施性。 房地产项目前期顾问阶段
反馈修正 反馈修正
经纪公司
给出结论
开发商
给出结论
建筑规划院
4
产品 策划体系解读
缘起
� 经纪公司承担建筑规划设计院的部分功能，增加所提方案的 可操作性与可实施性。
反馈修正
反馈修正
前端市场定位
给出结论 中端产品策划
给出结论
后端营销推广
反馈修正
房地产项目前期报告
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产品 策划体系解读
定位 承前启后 � 房地产项目前期策划过程中承前启后 承前启后的模块。 � 经纪公司间竞争升级，产品策划由自选动作变为规定动作，广度及深度也逐渐加大。
前端市场定位
中端产品策划
后端营销推广
房地产项目前期报告
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产品 策划体系解读
思源2012年北京地区 2012 某项目前期投标报告
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产品 策划体系解读
易居2012年上海地区 2012 某项目前期定位报告
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产品 策划体系解读
世邦魏理仕2012年青岛地区的前期报告 2012
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产品 策划体系解读
产品策划基础资料
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产品 策划体系解读
5. 项目定位
主观判断
3. 开发商诉求
4. 市场调研
基础资料
1. 地块资料 2. 当地政策规范
客观事实
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产品 策划体系解读
5. 项目定位
3. 开发商诉求
4. 市场调研
基础资料
1. 地块资料 2. 当地政策规范
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产品 策划体系解读
地块资料 � 地块资料主要包括：
规划意见书及相关政府文件 地块CAD图 地块CAD CAD图 地块内外部情况 既有规划方案
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产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料| 真实 权威 � 规划意见书及相关政府文件：地块真实 真实的官方权威 权威信息
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产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料| � 规划意见书
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产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料| � 规划意见书
地块的用地性质、面积指标、容积率、 限高、建筑密度 地块的用地性质、面积指标、容积率、限高、建筑密度
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产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料| � 规划意见书
是否含代征/代建的道路用地及绿化用地指标 代建的道路用地及绿化用地 绿化用地指标
是否有政策房指标？ 限价房/廉租房/回迁房/回迁商业
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产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料
| � 规划意见书
建筑红线退让距离及道路红线退让距离
社区出入口方位设置要求与车位配比要求
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产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料| � 规划意见书
地块图：直观了解
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产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料| � 相关政府文件：其它官方文件作为补充
市政管线情况、采暖方式 ……
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产品 策划体系解读
地块资料| 地块CAD图 地块资料| 地块CAD CAD图 底稿 力求准确无误。 � 地块CAD图：产品设计的底稿，力求准确无误 钉桩点坐标 � 开发商直接提供CAD图纸；由钉桩点坐标 钉桩点坐标文件生成；用JPG图片大致勾勒生成。
CAD格式文件
钉桩点文件
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产品 策划体系解读
地块资料| 地块内部及周边情况 地块资料| 现状及未来规划 照片 � 地块内部及周边情况：现状及未来规划 现状及未来规划，尽可能用实景照片 照片展示。 � • • � • 内部： 水系 是否存在地势高差、原生植被、水系 水系、温泉、工业遗存等？ 是否存在被污染后需要更换的土壤？ 外部： 有利因素：景观资源，如河流湖泊、旅游景点、城市地标等；社会资源，如重点中小学，大 地铁 型医院，市政公园，体育场馆等；交通站点，如地铁 地铁/轻轨/BRT站点等。 • 不利因素：噪声及粉尘污染，如市政主干道，铁路，工厂，专业市场，发电厂；心理负面影 高压线走廊 响，如高压线走廊 高压线走廊，火葬场，坟地，破旧楼房等。
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产品 策划体系解读
地块资料| 地块内部及周边情况 地块资料|
北
西
中
中
东
案例
南
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产品 策划体系解读
地块资料| 既有规划方案 地块资料| 提供建议及意见 � 开发商已有规划方案，需经纪公司提供建议及意见 提供建议及意见； 公寓 标准层图纸 � 综合体的公寓 公寓项目，要求对标准层进行分割，需开发商提供标准层图纸 标准层图纸。
某项目概念性总规方案
某城市综合体项目公寓部分 标准层设计图纸
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产品 策划体系解读
5. 项目定位
3. 开发商诉求
4. 市场调研
基础资料
1. 地块资料 2. 当地政策规范
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产品 策划体系解读
当地政策规范 最新 � 项目所在省、市的最新 最新的政策规范要求。
建筑 间距 系数
日照 测算 标准
建筑 宽高比
……
与楼座排布相关的规范
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产品 策划体系解读
当地政策规范 《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》 � 日照及间距系数设计依据：《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定 》(沈阳市人民政 府令 2006第64号)
� � 面宽不大于60米 “第九条”：住宅建筑高度在 40米以上时，面宽不大于60米。 面宽不大
于60 “第十四条”：高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比大于 1.2时，按遮 挡建筑面宽确定建筑间距系数； 在三环路以内地区，当建筑高度在 米以上时，建筑 40 40米以上时，建筑 1.4，且建筑间距不得小于 40 间距系数不得小于1.4，且建筑间距不得小于 米； 40米 � “第十七条”：沿城市主要道路一侧并列布置的高层住宅之间的建筑间距除满足本规 定相对应的建筑间距要求外， 不得小于30米。 不得小于30 30米 � “第二十三条”：住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。日照标准日为大 寒日，有效日照时间带为 上午8时至下午4时。 上午8 时至下午4 � 日照 “第二十五条”：新建高层住宅或高层和多层混合的住宅成组布置时，新建住宅 应不低于大寒日1小时 应不低于大寒日1小时。
建筑宽高比
建筑间距
日照测算标准
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产品 策划体系解读
当地政策规范 最新 � 项目所在省、市的最新 最新的政策规范要求。
层高
阳台 飘窗 入户花园
地下空间
……
与赠送面积相关的规范
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产品 策划体系解读
当地政策规范 � 赠送面积依据：成都市规划管理局关于对《成都市规划管理技术规定》中容积率、建 筑面积等指标的补充解释
� 层高不应大于 3.6米 二、住宅建筑层高不应大于3.6 米。跃层式住宅起居室（厅）、低层住宅起居室（厅）层高 层高不应大于3.6 为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。 � 水平投影 六、每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影 面积不大于该套住宅套型建筑面积的20% 面积不大于该套住宅套型建筑面积的20% 20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积 阳台进深不应大于 1.8米 不大于该层建筑面积的15%。此外，阳台进深不应大于 1.8米，低层住宅、退台式建筑阳台 阳台进深不应大于1.8 等有特殊要求的除外。 � � 飘窗 七、飘窗 飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。 建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于 八、除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于 0.6 建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于0.6 米，且连续长度不应大于1.8 米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。 米，且连续长度不应大于1.8 1.8米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。 � 九、除避让、对接市政公共地下空间外，建筑物地下室、半地下室的顶板面不应高于室外 地坪1.0米；建筑物地下室、半地下室顶板面高于室外地坪大于1.0米时，
按照该层水平投影 面积计入容积率。地下室、半地下室顶板面高于室外地坪部分按地上建筑的规定进行退距 管理。 � 十一、本解释自2010年2月25日起施行，有效期为两年。 29
产品 策划体系解读
当地政策规范 � 其它类型：楼座高度控制、土地使用年限（沈阳）、外立面要求（银川）等……
� � � �
根据住宅地块3.2的容积率及沈阳市相关日照和建筑间距的要求，估算 平均层数30-35层能满足相关 平均层数30-35 30-35层能满足相关 指标 指标； 根据抗震设防的要求及各结构形式高限的要求，本案住宅部分控制高度不超过 120-130米； 根据《高规》要求，100米以上的住宅，应设置避难层，而 避难层的设置，会造成高层住宅的成本 和公摊面积的增加 和公摊面积的增加； 根据结构计算要求，建筑体越高，荷载要求就越高，钢筋用量增加、混凝土标号提高、构件截面尺 增加建安成本 减小实际使用空间 寸加大，因此，在增加建安成本 增加建安成本的同时，减小实际使用空间 减小实际使用空间，即得房率会进一步降低；
住宅高度控制在100米以内 因此，建议本项目住宅高度控制在100米以内 住宅高度控制在100
产品 策划体系解读
5. 项目定位
3. 开发商诉求
4. 市场调研
基础资料
1. 地块资料 2. 当地政策规范
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产品 策划体系解读
开发商诉求 � 开发商诉求：项目目标、项目发展方向、期望均价、开工顺序、可突破的限制性规划条件等 ，通过项目招投标文件或与开发商沟通了解。 追求高利润还是回款速度？ � 最重要是项目目标：追求高利润还是回款速度？
本项目的目标是什么？
关键是大老板的想法
是迅速回收资金
是利润最大化
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产品 策划体系解读
开发商诉求 开工顺序 � 开发商对开工顺序 开工顺序常常有自己的考虑。
B
由 南 向 北 北 南 向 由
C
A
D
E
初步方案：开工顺序，由南向北
最终方案：开工顺序，由北向南
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产品 策划体系解读
开发商诉求 � 开发商提出突破某些限规，如突破“90/70”限制、增大容积率、提高建筑限高、提高层高、 慎重考虑 确定其可实施性。 提供周边学校入学资格等，一定要慎重考虑 确定其可实施性 慎重考虑，确定其可实施性
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产品 策划体系解读
5. 项目定位
3. 开发商诉求
4. 市场调研
基础资料
1. 地块资料 2. 当地政策规范
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产品 策划体系解读
市场调研| 宏观市场 市场调研| 城市层面 � 宏观市场涉及城市层面 城市层面的信息，如：GDP，房地产年度/季度/月度的成交量与成交均价
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产品 策划体系解读
市场调研| 中观市场 市场调研| 区域及板块层面 � 中观市场涉及区域及板块
层面 区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价
区域位置：主要是与市中心/商业区/商务区/政务区的通达性、路程距离及所需时间
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产品 策划体系解读
市场调研| 中观市场 市场调研| 区域及板块层面 � 中观市场涉及区域及板块层面 区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价
区域成熟度：城市中心黄金区域 /CBD/ 新兴居住区/未来规划利好区域 /旅游度假区 ……
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产品 策划体系解读
市场调研| 中观市场 市场调研| 区域及板块层面 � 中观市场涉及区域及板块层面 区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价
居民评价：即当地市民对项目所在区域的看法，如成都的 西贵南富 ，北京的东富西贵， 居民评价：即当地市民对项目所在区域的看法，如成都的西贵南富 西贵南富，北京的东富西贵， 是否是传统豪宅区（北京朝阳公园，沈阳棋盘山、苏州金鸡湖）
项目是要融入这个区域还是要跳出这个区域？
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产品 策划体系解读
市场调研| 微观市场 市场调研| 直接竞品 � 微观市场涉及直接竞品 直接竞品，如：竞品产品类型、建筑/园林风格、精装报价及标准、单盘年度/季 度/月度消化量，现有存量，畅销/滞销产品的房型、面积区间、单价、总价区间等。
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产品 策划体系解读
市场调研| 微观市场 市场调研| 直接竞品 � 微观市场涉及直接竞品 直接竞品，如：竞品产品类型，建筑/园林风格，精装报价及标准，单盘年度/季 度/月度消化量，现有存量，畅销/滞销产品的房型、面积区间、单价、总价区间，客群等。
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产品 策划体系解读
5. 项目定位
3. 开发商诉求
4. 市场调研
基础资料
1. 地块资料 2. 当地政策规范
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产品 策划体系解读
项目定位| 项目档次和居所用途 项目定位| 指导户型及楼座标准层设计 � 项目档次和居所用途：指导户型及楼座标准层设计 指导户型及楼座标准层设计。
项目档次
顶 级
高 端
中高端
中 端
居所用途
第一居所
第二居所
商务公寓
投资型
度假养生
……
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产品 策划体系解读
项目定位| 客群定位 项目定位| 房型需求、能承受的单价与总价 � 客群定位：目标客群的家庭收入、成员数量、房型需求、能承受的单价与总价 房型需求、能承受的单价与总价等。
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产品 策划体系解读
项目定位| 客群定位 项目定位| 鲜明地域特性 � 客群定位：鲜明地域特性 鲜明地域特性的需求。
例如： 成都、重庆的客户对朝向的敏感度相对较低； 沈阳的客户希望联排别墅的主卧能设在二层； 沈阳客户偏好地中海式的建筑风格；
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产品 策划体系解读
项目定位
| 产品类型与户型配比 项目定位| 最具指导意义，重中之重 � 产品类型与户型配比：最具指导意义，重中之重
产品类型 户型 零居 公寓 塔楼 一居 两居 合计 面积区间 50-60㎡ 70-80㎡ 90-110㎡ 23000㎡ 比例（建面比） 30-40% 40-50% 20% 100%
注意：
建筑面积/实得面积?
套数比/建面比 ?
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产品 策划体系解读
小结
产品策划基础资料
案例（北京思源2 010年黄土岗项目）
1、地块资料
• 规划意见书及相 关政府文件 • 地块CAD图 地块CAD CAD图 • 地块内外部情况 • 既有规划方案
2、当地政策规范
• 与楼座排布相关 • 与赠送面积相关 • 其它
3、开发商诉求
• 项目目标 • 项目发展方向 • 期望均价 • 开工顺序 • ……
4、市场调研
• 宏观市场 • 中观市场 • 微观市场
5、项目定位
• 项目档次 • 居所用途 • 客群定位
• 产品类型 • 户型配比
产品 策划体系解读
产品策划体系内容
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产品 策划体系解读
注意
� 对开发商的判断：
� 拥有成熟的产品体系且在异地快速复制的某些大型开发商（如万科、龙湖、星河湾等）、对自 身产品十分自信的某些中小型开发商（如润丰等），只需经纪公司提供当地市场信息、项目定 位及营销计划。 � 对产品策划的要求往往局限于开发商既有方案的局部修改，如某一户型的室内布局调整、销售 动线的重新安排等。 � 如果是太过全面深入的产品策划往往是事倍功半，乃至产生一些负面影响。
� 因此需要各分支机构预先准确判断开发商的实际需求。
产品 策划体系解读
综述 � 产品策划体系分为六部分内容。
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
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产品 策划体系解读
地块价值分析
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
51
产品 策划体系解读
地块价值分析 居住价值和商业价值 � 地块价值分析：判断各地块之间、同一地块各方位之间的居住价值和商业价值 居住价值和商业价值。
A4-1地块 A4-1地块 A4-1地块 A4-1地块 居住价值高 居住价值高 高品质的 高品质的 纯居住区 纯居住区 A4-7地块 A4-7地块 A4-7地块 A4-7地块 公园配套用地 公园配套用地 价值点之一 项目价值点之一 价值点之一 项目价值点之一 A4-8地块 A4-8地块 A4-8地块 A4-8地块 混合用地 混合用地 居住价值高于 居住价值高于 商业价值 商业价值 A4-3/4地块 A4-3/4地块 A4-3/4地块 A4-3/4地块 教育配套用地 教育配套用地 高端品牌教育资源 高端品牌教育资源
基于地块属性 及内外部情况
A4-10地块 A4-10地块 A
4-10地块 A4-10地块 混合用地 混合用地 商业价值 高 商业价值较高 商业价值 高 商业价值较高 居住价值一般 居住价值一般 东侧配建廉租房 东侧配建廉租房 案例： 广渠路15号地 广渠路15 15号地
产品 策划体系解读
地块价值分析 居住价值和商业价值 � 地块价值分析：判断各地块之间、同一地块各方位之间的居住价值和商业价值 居住价值和商业价值。
京九铁路 噪声影响 150米绿带 改善环境 降低噪声 建材市场 综合影响 京开高速
N
噪声影响
基于地块 内外部情况
西侧 绿化隔离带 西侧居住地块 东侧 东侧居住地块 绿化 隔离带
100米绿带 改善环境
影响因素：京九铁路>建材城>京开高速>城中村 改善因素：东侧绿地>西侧绿地 居住价值：东地块> 西地块东部＞东地块西部 居住价值：东地块> 商业价值：中间规划路>两侧
待拆迁城中村 综合影响 案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
地块价值分析 不同楼层之间 同一楼层之间不同朝向的 � 地块价值分析：综合体公寓类项目，则要判断不同楼层之间 同一楼层之间不同朝向 不同楼层之间，同一楼层之间不同朝向 居住价值。 基于地块 内外部情况
案例：苏州某高端 公寓项目
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产品 策划体系解读
规划设计原则
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
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产品 策划体系解读
规划设计原则 容积率的拆分 容积率和建筑类型 户型分配等 � 规划设计原则：确定规划方向，如容积率的拆分 容积率的拆分，各地块的容积率和建筑类型 户型分配 容积率和建筑类型，户型分配 基于地块价值分 析、规划指标、 项目定位等
N
西侧 绿化隔离带
R=2.6-2.8 西侧居住地块 东侧 东侧居住地块 绿化 R=2.9-3.1 R=1.9-2.1 隔离带
案例：黄土岗项目
� 总建筑面积做满，实现总体2.5 容积率； 总建筑面积做满，实现总体2.5 2.5容积率； � 适度拆分总体容积率； � 拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；
� 西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩 余部分排商品房； � 所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高； 56
产品 策划体系解读
总体规划建议
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
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产品 策划体系解读
总体规划建议
总规布局
• • • • •
交通组织
交通组织图 消防通道图 单元入口图 地下车库图 ……
户型配比
• 户型配比表 • 总规指标表
• 概念规划图 • 总规图 • 楼体鸟瞰图 • 日照测算图 • ……
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产
品 策划体系解读
总体规划建议| 总规布局 总体规划建议|
总规布局
• • • • •
交通组织
交通组织图 消防通道图 单元入口图 地下车库图 ……
户型配比
• 户型配比表 • 总规指标表
• 概念规划图 • 总规图 • 楼体鸟瞰图 • 日照测算图 • ……
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 总规布局 总体规划建议| 不同色块进行区分 不同色块进行区分。 � 概念规划图：对地块进行初步划分，确定各类型产品的大致布局，用不同色块进行区分 由西向东排布：政策房 -中端商品房-中高端商品房 由西向东排布：政策房- 中端商品房N 基于地块价值分 析、规划指标、 项目定位等
西侧 绿化隔离带 西侧居住地块
东侧 东侧居住地块 绿化 隔离带 中高端 商品住宅区
公租房 限价房
中端 商品住宅区
景观公园
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 总规布局 总体规划建议| 楼座 单元数 � 总规图：各物业类型的楼座 楼座排布、朝向、建筑形式、标准层面积、单元数 单元数等详细指标。
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 总规布局 总体规划建议| 三维视角 � 楼体鸟瞰图：三维视角 三维视角的图片，加深直观印象。 西南角视角 东南角视角
案例：黄土岗项目
社区内部视角
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 总规布局 总体规划建议| 符合相关建筑规范 � 日照测算图：日照测算软件生成的图片，表示总规布局符合相关建筑规范 符合相关建筑规范。
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 交通组织 总体规划建议|
总规布局
• • • • •
交通组织
交通组织图 消防通道图 单元入口图 车位图表 ……
户型配比
• 户型配比表 • 总规指标表
• 概念规划图 • 总规图 • 楼体鸟瞰图 • 日照测算图 • ……
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 交通组织 总体规划建议| � 交通组织图：社区内外主要道路，出入口（车行、人行）位置
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 交通组织 总体规划建议| � 消防通道图：消防车行车路线，保证符合相关消防规范
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 交通组织 总体规划建议| � 单元入口图：各楼座单元的地上入户方向
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 交通组织 总体规划建议| � 车位图表：地下车库或地面车位分布区域示意，各车库的出入口位置，车位统计表
案 例 � 黄 土 岗 项 目
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 户型配比 总体规划建议|
总规布局
• • • •
•
交通组织
交通组织图 消防通道图 单元入口图 地下车库图 ……
户型配比
• 户型配比表 • 总规指标表
• 概念规划图 • 总规图 • 楼体鸟瞰图 • 日照测算图 • ……
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 户型配比 总体规划建议| � 总规指标表：根据总规布局，整个项目的规划指标核算。
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
户型设计建议
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
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产品 策划体系解读
户型设计建议 � 楼座标准层户型组合建议
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
户型设计建议 � 单套户型设计方向
案例：黄土岗项目 中高端
案例： 沈阳 某高端高层项目
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产品 策划体系解读
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
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产品 策划体系解读
建筑及园林风格建议 � 建筑风格建议：根据项目定位及客群分析得出。
规划意见书要求，政策 房的外立面材质须与商 品房保持一致
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
建筑及园林风格建议 重要节点 � 园林风格建议：根据建筑风格及客群分析得出，同时会对某些重要节点 重要节点给出概念性指导建议。
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
附加值提升建议
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
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产品 策划体系解读
附加值提升建议
精装修
• 精装修标准 • 精装修价格 • 精装修风格
设备设施
• 常规设备设施 • 新技术运用
社区配套
• • • • 会所 商业 幼儿园 ……
物业服务
• 服务等级 • 服务内容
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议|
精装修
• 精装修标准 • 精装修价格 • 精装修风格
设备设施
• 常规设备设施 • 新技术运用
社区配套
• • • • 会所 商业 幼儿园 ……
物业服务
• 服务等级 • 服务内容
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议| � 确定项目是否采用精装修交房
是否采用精装修？ • • 开发商要求（万科、星河湾） 项目定位（高单价项目，如商务公寓、高端住宅）
80
产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议| 交房标准 成本价格、对外报价。 � 精装修标准和价格：根据项目定位及对销售均价的预期，确定交房标准 成本价格、对外报价 交房标准和成本价格、对外报价 • 常规项目：墙面、地面装修，送厨房
家具、卫浴，报价 3000元/㎡之内
案例：万科项目
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议| 交房标准 成本价格、对外报价。 � 精装修标准和价格：根据项目定位及对销售均价的预期，确定交房标准 成本价格、对外报价 交房标准和成本价格、对外报价 • 高端项目： 墙面、地面装修，送厨卫全套家具家电，智能家居系统，报价 5000元/㎡以上 高端项目：墙面、地面装修，送厨卫全套家具家电，智能家居系统，报价 5000元 墙面、地面装修，送厨卫全套家具家电，智能家居系统，报价5000
案例：北京远洋公馆
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议| 交房标准 成本价格、对外报价。 � 精装修标准和价格：根据项目定位及对销售均价的预期，确定交房标准 成本价格、对外报价 交房标准和成本价格、对外报价 • 公寓类项目： “拎包入住”，墙面、地面装修，送全套家具家电灯饰， 报价5000 元/㎡以上 报价5000 5000元
案例：北京霄云里 号 8
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议| 客群定位、户型特点及建筑风格 � 精装修风格：根据客群定位、户型特点及建筑风格 客群定位、户型特点及建筑风格确定合适的装修风格。
案例：大连项目
84
产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议| 客群定位、户型特点及建筑风格 � 精装修风格：根据客群定位、户型特点及建筑风格 客群定位、户型特点及建筑风格确定合适的装修风格。
案例：苏州项目
85
产品 策划体系解读
附加值提升建议| 设备设施 附加值提升建议|
精装修
• 精装修标准 • 精装修价格 • 精装修风格
设备设施
• 常规设备设施 • 新技术运用
社区配套
• • • • 会所 商业 幼儿园 ……
物业服务
• 服务等级 • 服务内容
86
产品 策划体系解读
附加值提升建议| 设备设施 附加值提升建议| 项目定位及规划意见书 � 根据项目定位及规划意见书 项目定位及规划意见书要求确定设备设施的选用标准。
•
建筑设计方案要考虑风能、太阳能等的使用。（设 计方案中应安排太阳能热水装置，多层居住建筑应 采用坡屋顶形式）
标准配置
• 居住区安防系统 • 增强外保温结构系统 • 太阳能光电系统 • 楼板辐射采暖制冷系统 • 同层排水系统 • ……
•
建设项目应采用绿色照明技术、供暖锅炉系统节能 技术、空调系统节能技术、电机系统节能技术、高 温空气燃烧技术、热泵技术、太阳能利用技术、雨 洪利用技术、节水器具及节水控制技术等节能节水、 减排技术，并在设计说明中做出专
门说明。 ——摘自黄土岗项目《规划意见书》
常规设备设施
87
产品 策划体系解读
附加值提升建议| 设备设施 附加值提升建议| 项目定位的高低 � 根据项目定位的高低 项目定位的高低取舍成本较高的高端设备。
高端配置
• 智能家居系统 • 置换式新风系统 • 中央除尘系统 • 智能遮阳技术 • 铜管水系统 • ……
待论证配置
• 地源热泵系统 • 直饮水系统 • ……
新技术运用，高端配置
88
产品 策划体系解读
附加值提升建议| 社区配套 附加值提升建议|
精装修
• 精装修标准 • 精装修价格 • 精装修风格
设备设施
• 常规设备设施 • 新技术运用
社区配套
• • • • 会所 商业 幼儿园 ……
物业服务
• 服务等级 • 服务内容
89
产品 策划体系解读
附加值提升建议| 社区配套 附加值提升建议| 规划意见书及相关政策规范 � 根据规划意见书及相关政策规范 规划意见书及相关政策规范的要求确定社区的基本配套内容。 项目定位及客群定位 � 根据项目定位及客群定位 项目定位及客群定位确定社区配套档次和面积， 及特色业态。 中高端 中端
扩容三大件 •扩容三大件
- 私人会馆与精品酒店
高端
升级三大件 •升级三大件
- 高档会所：2500㎡
- 风情商业街 - 伊顿幼儿园 - 高尔夫球场 - 医疗诊所
三大件 •三大件
- 会所：1000㎡ - 商业：3-5%，底商 - 幼儿园：千人指标 - ……
- 商业：5-8%，独立 - 双语幼儿园：实际需求
90
产品 策划体系解读
附加值提升建议| 物业服务 附加值提升建议|
精装修
• 精装修标准 • 精装修价格 • 精装修风格
设备设施
• 常规设备设施 • 新技术运用
社区配套
• • • • 会所 商业 幼儿园 ……
物业服务
• 服务等级 • 服务内容
91
产品 策划体系解读
附加值提升建议| 物业服务 附加值提升建议| 项目定位及客群定位 � 根据项目定位及客群定位 项目定位及客群定位的要求确定社区物业服务的档次。 • • • 常规服务还是“管家式”服务？ 是引入高端物业公司还是高端物业顾问？ 收费标准？
92
产品 策划体系解读
反馈与修正
93
产品 策划体系解读
综述 实时反馈、进行修正 动态过程，并非 � 前端市场定位、中端产品策划与后端营销推广三个阶段实时反馈、进行修正 动态 实时反馈、进行修正的动态 单向前进。
反馈修正
反馈修正
给出结论 前端市场定位 中端产品策划
给出结论 后端营销推广
反馈修正
房地产项目前期报告
94
产品 策划体系解读
产品策划与市场定位的互动 产品类型与户型配比 总体规划 � 由市场定位的核心结论——产品类型与户型配比 产品类型与户型配比
，导出产品策划的核心内容——总体规划 总体规划建 不断地 议，不断地 不断地进行验证。 容积率要不要拆分？能不能拆分？如何拆分？ 楼座能不能排布得下？ 反馈修正
前端市场定位
中端产品策划
产品类型与户型配比
总体规划建议
95
产品 策划体系解读
产品策划与营销推广的互动 � 产品策划与营销推广的反馈修正
交通组织调整 总规方案的交通组织调整 楼座调整 总规方案的楼座调整 筛选与推荐度 总规方案的筛选与推荐度 反馈修正
销售动线 推盘顺序 经济测算
给出结论 中端产品策划 后端营销推广
96
产品 策划体系解读
产品策划与营销推广的互动 � 案例：
97
产品 策划体系解读
房地产前期策划专题培训
1
产品 策划体系解读
1 1
产品策划体系定位
2 2 目 录 3 3
产品策划基础资料
产品策划体系内容 反馈与修正
2
4 4
产品 策划体系解读
产品策划体系定位
3
产品 策划体系解读
缘起
� 经纪公司承担建筑规划设计院的部分功能，增加所提方案的 可操作性与可实施性。 房地产项目前期顾问阶段
反馈修正 反馈修正
经纪公司
给出结论
开发商
给出结论
建筑规划院
4
产品 策划体系解读
缘起
� 经纪公司承担建筑规划设计院的部分功能，增加所提方案的 可操作性与可实施性。
反馈修正
反馈修正
前端市场定位
给出结论 中端产品策划
给出结论
后端营销推广
反馈修正
房地产项目前期报告
5
产品 策划体系解读
定位 承前启后 � 房地产项目前期策划过程中承前启后 承前启后的模块。 � 经纪公司间竞争升级，产品策划由自选动作变为规定动作，广度及深度也逐渐加大。
前端市场定位
中端产品策划
后端营销推广
房地产项目前期报告
6
产品 策划体系解读
思源2012年北京地区 2012 某项目前期投标报告
7
产品 策划体系解读
易居2012年上海地区 2012 某项目前期定位报告
8
产品 策划体系解读
世邦魏理仕2012年青岛地区的前期报告 2012
9
产品 策划体系解读
产品策划基础资料
10
产品 策划体系解读
5. 项目定位
主观判断
3. 开发商诉求
4. 市场调研
基础资料
1. 地块资料 2. 当地政策规范
客观事实
11
产品 策划体系解读
5. 项目定位
3. 开发商诉求
4. 市场调研
基础资料
1. 地块资料 2. 当地政策规范
12
产品 策划体系解读
地块资料 � 地块资料主要包括：
规划意见书及相关政府文件 地块CAD图 地块CAD CAD图 地块内外部情况 既有规划方案
13
产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料| 真实 权威 � 规划意见书及相关政府文件：地块真实 真实的官方权威 权威信息
14
产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料| � 规划意见书
15
产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料| � 规划意见书
地块的用地性质、面积指标、容积率、 限高、建筑密度 地块的用地性质、面积指标、容积率、限高、建筑密度
16
产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料| � 规划意见书
是否含代征/代建的道路用地及绿化用地指标 代建的道路用地及绿化用地 绿化用地指标
是否有政策房指标？ 限价房/廉租房/回迁房/回迁商业
17
产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料
| � 规划意见书
建筑红线退让距离及道路红线退让距离
社区出入口方位设置要求与车位配比要求
18
产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料| � 规划意见书
地块图：直观了解
19
产品 策划体系解读
地块资料| 规划意见书及相关政府文件 地块资料| � 相关政府文件：其它官方文件作为补充
市政管线情况、采暖方式 ……
20
产品 策划体系解读
地块资料| 地块CAD图 地块资料| 地块CAD CAD图 底稿 力求准确无误。 � 地块CAD图：产品设计的底稿，力求准确无误 钉桩点坐标 � 开发商直接提供CAD图纸；由钉桩点坐标 钉桩点坐标文件生成；用JPG图片大致勾勒生成。
CAD格式文件
钉桩点文件
21
产品 策划体系解读
地块资料| 地块内部及周边情况 地块资料| 现状及未来规划 照片 � 地块内部及周边情况：现状及未来规划 现状及未来规划，尽可能用实景照片 照片展示。 � • • � • 内部： 水系 是否存在地势高差、原生植被、水系 水系、温泉、工业遗存等？ 是否存在被污染后需要更换的土壤？ 外部： 有利因素：景观资源，如河流湖泊、旅游景点、城市地标等；社会资源，如重点中小学，大 地铁 型医院，市政公园，体育场馆等；交通站点，如地铁 地铁/轻轨/BRT站点等。 • 不利因素：噪声及粉尘污染，如市政主干道，铁路，工厂，专业市场，发电厂；心理负面影 高压线走廊 响，如高压线走廊 高压线走廊，火葬场，坟地，破旧楼房等。
22
产品 策划体系解读
地块资料| 地块内部及周边情况 地块资料|
北
西
中
中
东
案例
南
23
产品 策划体系解读
地块资料| 既有规划方案 地块资料| 提供建议及意见 � 开发商已有规划方案，需经纪公司提供建议及意见 提供建议及意见； 公寓 标准层图纸 � 综合体的公寓 公寓项目，要求对标准层进行分割，需开发商提供标准层图纸 标准层图纸。
某项目概念性总规方案
某城市综合体项目公寓部分 标准层设计图纸
24
产品 策划体系解读
5. 项目定位
3. 开发商诉求
4. 市场调研
基础资料
1. 地块资料 2. 当地政策规范
25
产品 策划体系解读
当地政策规范 最新 � 项目所在省、市的最新 最新的政策规范要求。
建筑 间距 系数
日照 测算 标准
建筑 宽高比
……
与楼座排布相关的规范
26
产品 策划体系解读
当地政策规范 《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》 � 日照及间距系数设计依据：《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定 》(沈阳市人民政 府令 2006第64号)
� � 面宽不大于60米 “第九条”：住宅建筑高度在 40米以上时，面宽不大于60米。 面宽不大
于60 “第十四条”：高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比大于 1.2时，按遮 挡建筑面宽确定建筑间距系数； 在三环路以内地区，当建筑高度在 米以上时，建筑 40 40米以上时，建筑 1.4，且建筑间距不得小于 40 间距系数不得小于1.4，且建筑间距不得小于 米； 40米 � “第十七条”：沿城市主要道路一侧并列布置的高层住宅之间的建筑间距除满足本规 定相对应的建筑间距要求外， 不得小于30米。 不得小于30 30米 � “第二十三条”：住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。日照标准日为大 寒日，有效日照时间带为 上午8时至下午4时。 上午8 时至下午4 � 日照 “第二十五条”：新建高层住宅或高层和多层混合的住宅成组布置时，新建住宅 应不低于大寒日1小时 应不低于大寒日1小时。
建筑宽高比
建筑间距
日照测算标准
27
产品 策划体系解读
当地政策规范 最新 � 项目所在省、市的最新 最新的政策规范要求。
层高
阳台 飘窗 入户花园
地下空间
……
与赠送面积相关的规范
28
产品 策划体系解读
当地政策规范 � 赠送面积依据：成都市规划管理局关于对《成都市规划管理技术规定》中容积率、建 筑面积等指标的补充解释
� 层高不应大于 3.6米 二、住宅建筑层高不应大于3.6 米。跃层式住宅起居室（厅）、低层住宅起居室（厅）层高 层高不应大于3.6 为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。 � 水平投影 六、每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影 面积不大于该套住宅套型建筑面积的20% 面积不大于该套住宅套型建筑面积的20% 20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积 阳台进深不应大于 1.8米 不大于该层建筑面积的15%。此外，阳台进深不应大于 1.8米，低层住宅、退台式建筑阳台 阳台进深不应大于1.8 等有特殊要求的除外。 � � 飘窗 七、飘窗 飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。 建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于 八、除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于 0.6 建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于0.6 米，且连续长度不应大于1.8 米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。 米，且连续长度不应大于1.8 1.8米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。 � 九、除避让、对接市政公共地下空间外，建筑物地下室、半地下室的顶板面不应高于室外 地坪1.0米；建筑物地下室、半地下室顶板面高于室外地坪大于1.0米时，
按照该层水平投影 面积计入容积率。地下室、半地下室顶板面高于室外地坪部分按地上建筑的规定进行退距 管理。 � 十一、本解释自2010年2月25日起施行，有效期为两年。 29
产品 策划体系解读
当地政策规范 � 其它类型：楼座高度控制、土地使用年限（沈阳）、外立面要求（银川）等……
� � � �
根据住宅地块3.2的容积率及沈阳市相关日照和建筑间距的要求，估算 平均层数30-35层能满足相关 平均层数30-35 30-35层能满足相关 指标 指标； 根据抗震设防的要求及各结构形式高限的要求，本案住宅部分控制高度不超过 120-130米； 根据《高规》要求，100米以上的住宅，应设置避难层，而 避难层的设置，会造成高层住宅的成本 和公摊面积的增加 和公摊面积的增加； 根据结构计算要求，建筑体越高，荷载要求就越高，钢筋用量增加、混凝土标号提高、构件截面尺 增加建安成本 减小实际使用空间 寸加大，因此，在增加建安成本 增加建安成本的同时，减小实际使用空间 减小实际使用空间，即得房率会进一步降低；
住宅高度控制在100米以内 因此，建议本项目住宅高度控制在100米以内 住宅高度控制在100
产品 策划体系解读
5. 项目定位
3. 开发商诉求
4. 市场调研
基础资料
1. 地块资料 2. 当地政策规范
31
产品 策划体系解读
开发商诉求 � 开发商诉求：项目目标、项目发展方向、期望均价、开工顺序、可突破的限制性规划条件等 ，通过项目招投标文件或与开发商沟通了解。 追求高利润还是回款速度？ � 最重要是项目目标：追求高利润还是回款速度？
本项目的目标是什么？
关键是大老板的想法
是迅速回收资金
是利润最大化
32
产品 策划体系解读
开发商诉求 开工顺序 � 开发商对开工顺序 开工顺序常常有自己的考虑。
B
由 南 向 北 北 南 向 由
C
A
D
E
初步方案：开工顺序，由南向北
最终方案：开工顺序，由北向南
33
产品 策划体系解读
开发商诉求 � 开发商提出突破某些限规，如突破“90/70”限制、增大容积率、提高建筑限高、提高层高、 慎重考虑 确定其可实施性。 提供周边学校入学资格等，一定要慎重考虑 确定其可实施性 慎重考虑，确定其可实施性
34
产品 策划体系解读
5. 项目定位
3. 开发商诉求
4. 市场调研
基础资料
1. 地块资料 2. 当地政策规范
35
产品 策划体系解读
市场调研| 宏观市场 市场调研| 城市层面 � 宏观市场涉及城市层面 城市层面的信息，如：GDP，房地产年度/季度/月度的成交量与成交均价
36
产品 策划体系解读
市场调研| 中观市场 市场调研| 区域及板块层面 � 中观市场涉及区域及板块
层面 区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价
区域位置：主要是与市中心/商业区/商务区/政务区的通达性、路程距离及所需时间
37
产品 策划体系解读
市场调研| 中观市场 市场调研| 区域及板块层面 � 中观市场涉及区域及板块层面 区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价
区域成熟度：城市中心黄金区域 /CBD/ 新兴居住区/未来规划利好区域 /旅游度假区 ……
38
产品 策划体系解读
市场调研| 中观市场 市场调研| 区域及板块层面 � 中观市场涉及区域及板块层面 区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价
居民评价：即当地市民对项目所在区域的看法，如成都的 西贵南富 ，北京的东富西贵， 居民评价：即当地市民对项目所在区域的看法，如成都的西贵南富 西贵南富，北京的东富西贵， 是否是传统豪宅区（北京朝阳公园，沈阳棋盘山、苏州金鸡湖）
项目是要融入这个区域还是要跳出这个区域？
39
产品 策划体系解读
市场调研| 微观市场 市场调研| 直接竞品 � 微观市场涉及直接竞品 直接竞品，如：竞品产品类型、建筑/园林风格、精装报价及标准、单盘年度/季 度/月度消化量，现有存量，畅销/滞销产品的房型、面积区间、单价、总价区间等。
40
产品 策划体系解读
市场调研| 微观市场 市场调研| 直接竞品 � 微观市场涉及直接竞品 直接竞品，如：竞品产品类型，建筑/园林风格，精装报价及标准，单盘年度/季 度/月度消化量，现有存量，畅销/滞销产品的房型、面积区间、单价、总价区间，客群等。
41
产品 策划体系解读
5. 项目定位
3. 开发商诉求
4. 市场调研
基础资料
1. 地块资料 2. 当地政策规范
42
产品 策划体系解读
项目定位| 项目档次和居所用途 项目定位| 指导户型及楼座标准层设计 � 项目档次和居所用途：指导户型及楼座标准层设计 指导户型及楼座标准层设计。
项目档次
顶 级
高 端
中高端
中 端
居所用途
第一居所
第二居所
商务公寓
投资型
度假养生
……
43
产品 策划体系解读
项目定位| 客群定位 项目定位| 房型需求、能承受的单价与总价 � 客群定位：目标客群的家庭收入、成员数量、房型需求、能承受的单价与总价 房型需求、能承受的单价与总价等。
44
产品 策划体系解读
项目定位| 客群定位 项目定位| 鲜明地域特性 � 客群定位：鲜明地域特性 鲜明地域特性的需求。
例如： 成都、重庆的客户对朝向的敏感度相对较低； 沈阳的客户希望联排别墅的主卧能设在二层； 沈阳客户偏好地中海式的建筑风格；
45
产品 策划体系解读
项目定位
| 产品类型与户型配比 项目定位| 最具指导意义，重中之重 � 产品类型与户型配比：最具指导意义，重中之重
产品类型 户型 零居 公寓 塔楼 一居 两居 合计 面积区间 50-60㎡ 70-80㎡ 90-110㎡ 23000㎡ 比例（建面比） 30-40% 40-50% 20% 100%
注意：
建筑面积/实得面积?
套数比/建面比 ?
46
产品 策划体系解读
小结
产品策划基础资料
案例（北京思源2 010年黄土岗项目）
1、地块资料
• 规划意见书及相 关政府文件 • 地块CAD图 地块CAD CAD图 • 地块内外部情况 • 既有规划方案
2、当地政策规范
• 与楼座排布相关 • 与赠送面积相关 • 其它
3、开发商诉求
• 项目目标 • 项目发展方向 • 期望均价 • 开工顺序 • ……
4、市场调研
• 宏观市场 • 中观市场 • 微观市场
5、项目定位
• 项目档次 • 居所用途 • 客群定位
• 产品类型 • 户型配比
产品 策划体系解读
产品策划体系内容
48
产品 策划体系解读
注意
� 对开发商的判断：
� 拥有成熟的产品体系且在异地快速复制的某些大型开发商（如万科、龙湖、星河湾等）、对自 身产品十分自信的某些中小型开发商（如润丰等），只需经纪公司提供当地市场信息、项目定 位及营销计划。 � 对产品策划的要求往往局限于开发商既有方案的局部修改，如某一户型的室内布局调整、销售 动线的重新安排等。 � 如果是太过全面深入的产品策划往往是事倍功半，乃至产生一些负面影响。
� 因此需要各分支机构预先准确判断开发商的实际需求。
产品 策划体系解读
综述 � 产品策划体系分为六部分内容。
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
50
产品 策划体系解读
地块价值分析
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
51
产品 策划体系解读
地块价值分析 居住价值和商业价值 � 地块价值分析：判断各地块之间、同一地块各方位之间的居住价值和商业价值 居住价值和商业价值。
A4-1地块 A4-1地块 A4-1地块 A4-1地块 居住价值高 居住价值高 高品质的 高品质的 纯居住区 纯居住区 A4-7地块 A4-7地块 A4-7地块 A4-7地块 公园配套用地 公园配套用地 价值点之一 项目价值点之一 价值点之一 项目价值点之一 A4-8地块 A4-8地块 A4-8地块 A4-8地块 混合用地 混合用地 居住价值高于 居住价值高于 商业价值 商业价值 A4-3/4地块 A4-3/4地块 A4-3/4地块 A4-3/4地块 教育配套用地 教育配套用地 高端品牌教育资源 高端品牌教育资源
基于地块属性 及内外部情况
A4-10地块 A4-10地块 A
4-10地块 A4-10地块 混合用地 混合用地 商业价值 高 商业价值较高 商业价值 高 商业价值较高 居住价值一般 居住价值一般 东侧配建廉租房 东侧配建廉租房 案例： 广渠路15号地 广渠路15 15号地
产品 策划体系解读
地块价值分析 居住价值和商业价值 � 地块价值分析：判断各地块之间、同一地块各方位之间的居住价值和商业价值 居住价值和商业价值。
京九铁路 噪声影响 150米绿带 改善环境 降低噪声 建材市场 综合影响 京开高速
N
噪声影响
基于地块 内外部情况
西侧 绿化隔离带 西侧居住地块 东侧 东侧居住地块 绿化 隔离带
100米绿带 改善环境
影响因素：京九铁路>建材城>京开高速>城中村 改善因素：东侧绿地>西侧绿地 居住价值：东地块> 西地块东部＞东地块西部 居住价值：东地块> 商业价值：中间规划路>两侧
待拆迁城中村 综合影响 案例：黄土岗项目
53
产品 策划体系解读
地块价值分析 不同楼层之间 同一楼层之间不同朝向的 � 地块价值分析：综合体公寓类项目，则要判断不同楼层之间 同一楼层之间不同朝向 不同楼层之间，同一楼层之间不同朝向 居住价值。 基于地块 内外部情况
案例：苏州某高端 公寓项目
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产品 策划体系解读
规划设计原则
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
55
产品 策划体系解读
规划设计原则 容积率的拆分 容积率和建筑类型 户型分配等 � 规划设计原则：确定规划方向，如容积率的拆分 容积率的拆分，各地块的容积率和建筑类型 户型分配 容积率和建筑类型，户型分配 基于地块价值分 析、规划指标、 项目定位等
N
西侧 绿化隔离带
R=2.6-2.8 西侧居住地块 东侧 东侧居住地块 绿化 R=2.9-3.1 R=1.9-2.1 隔离带
案例：黄土岗项目
� 总建筑面积做满，实现总体2.5 容积率； 总建筑面积做满，实现总体2.5 2.5容积率； � 适度拆分总体容积率； � 拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；
� 西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩 余部分排商品房； � 所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高； 56
产品 策划体系解读
总体规划建议
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
57
产品 策划体系解读
总体规划建议
总规布局
• • • • •
交通组织
交通组织图 消防通道图 单元入口图 地下车库图 ……
户型配比
• 户型配比表 • 总规指标表
• 概念规划图 • 总规图 • 楼体鸟瞰图 • 日照测算图 • ……
58
产
品 策划体系解读
总体规划建议| 总规布局 总体规划建议|
总规布局
• • • • •
交通组织
交通组织图 消防通道图 单元入口图 地下车库图 ……
户型配比
• 户型配比表 • 总规指标表
• 概念规划图 • 总规图 • 楼体鸟瞰图 • 日照测算图 • ……
59
产品 策划体系解读
总体规划建议| 总规布局 总体规划建议| 不同色块进行区分 不同色块进行区分。 � 概念规划图：对地块进行初步划分，确定各类型产品的大致布局，用不同色块进行区分 由西向东排布：政策房 -中端商品房-中高端商品房 由西向东排布：政策房- 中端商品房N 基于地块价值分 析、规划指标、 项目定位等
西侧 绿化隔离带 西侧居住地块
东侧 东侧居住地块 绿化 隔离带 中高端 商品住宅区
公租房 限价房
中端 商品住宅区
景观公园
案例：黄土岗项目
60
产品 策划体系解读
总体规划建议| 总规布局 总体规划建议| 楼座 单元数 � 总规图：各物业类型的楼座 楼座排布、朝向、建筑形式、标准层面积、单元数 单元数等详细指标。
案例：黄土岗项目
61
产品 策划体系解读
总体规划建议| 总规布局 总体规划建议| 三维视角 � 楼体鸟瞰图：三维视角 三维视角的图片，加深直观印象。 西南角视角 东南角视角
案例：黄土岗项目
社区内部视角
62
产品 策划体系解读
总体规划建议| 总规布局 总体规划建议| 符合相关建筑规范 � 日照测算图：日照测算软件生成的图片，表示总规布局符合相关建筑规范 符合相关建筑规范。
案例：黄土岗项目
63
产品 策划体系解读
总体规划建议| 交通组织 总体规划建议|
总规布局
• • • • •
交通组织
交通组织图 消防通道图 单元入口图 车位图表 ……
户型配比
• 户型配比表 • 总规指标表
• 概念规划图 • 总规图 • 楼体鸟瞰图 • 日照测算图 • ……
64
产品 策划体系解读
总体规划建议| 交通组织 总体规划建议| � 交通组织图：社区内外主要道路，出入口（车行、人行）位置
案例：黄土岗项目
65
产品 策划体系解读
总体规划建议| 交通组织 总体规划建议| � 消防通道图：消防车行车路线，保证符合相关消防规范
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 交通组织 总体规划建议| � 单元入口图：各楼座单元的地上入户方向
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 交通组织 总体规划建议| � 车位图表：地下车库或地面车位分布区域示意，各车库的出入口位置，车位统计表
案 例 � 黄 土 岗 项 目
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 户型配比 总体规划建议|
总规布局
• • • •
•
交通组织
交通组织图 消防通道图 单元入口图 地下车库图 ……
户型配比
• 户型配比表 • 总规指标表
• 概念规划图 • 总规图 • 楼体鸟瞰图 • 日照测算图 • ……
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产品 策划体系解读
总体规划建议| 户型配比 总体规划建议| � 总规指标表：根据总规布局，整个项目的规划指标核算。
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
户型设计建议
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
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产品 策划体系解读
户型设计建议 � 楼座标准层户型组合建议
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
户型设计建议 � 单套户型设计方向
案例：黄土岗项目 中高端
案例： 沈阳 某高端高层项目
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产品 策划体系解读
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
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产品 策划体系解读
建筑及园林风格建议 � 建筑风格建议：根据项目定位及客群分析得出。
规划意见书要求，政策 房的外立面材质须与商 品房保持一致
案例：黄土岗项目
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产品 策划体系解读
建筑及园林风格建议 重要节点 � 园林风格建议：根据建筑风格及客群分析得出，同时会对某些重要节点 重要节点给出概念性指导建议。
案例：黄土岗项目
76
产品 策划体系解读
附加值提升建议
地块价值分析 规划设计原则
产品 策划 体系
总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议
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产品 策划体系解读
附加值提升建议
精装修
• 精装修标准 • 精装修价格 • 精装修风格
设备设施
• 常规设备设施 • 新技术运用
社区配套
• • • • 会所 商业 幼儿园 ……
物业服务
• 服务等级 • 服务内容
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议|
精装修
• 精装修标准 • 精装修价格 • 精装修风格
设备设施
• 常规设备设施 • 新技术运用
社区配套
• • • • 会所 商业 幼儿园 ……
物业服务
• 服务等级 • 服务内容
79
产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议| � 确定项目是否采用精装修交房
是否采用精装修？ • • 开发商要求（万科、星河湾） 项目定位（高单价项目，如商务公寓、高端住宅）
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议| 交房标准 成本价格、对外报价。 � 精装修标准和价格：根据项目定位及对销售均价的预期，确定交房标准 成本价格、对外报价 交房标准和成本价格、对外报价 • 常规项目：墙面、地面装修，送厨房
家具、卫浴，报价 3000元/㎡之内
案例：万科项目
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议| 交房标准 成本价格、对外报价。 � 精装修标准和价格：根据项目定位及对销售均价的预期，确定交房标准 成本价格、对外报价 交房标准和成本价格、对外报价 • 高端项目： 墙面、地面装修，送厨卫全套家具家电，智能家居系统，报价 5000元/㎡以上 高端项目：墙面、地面装修，送厨卫全套家具家电，智能家居系统，报价 5000元 墙面、地面装修，送厨卫全套家具家电，智能家居系统，报价5000
案例：北京远洋公馆
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议| 交房标准 成本价格、对外报价。 � 精装修标准和价格：根据项目定位及对销售均价的预期，确定交房标准 成本价格、对外报价 交房标准和成本价格、对外报价 • 公寓类项目： “拎包入住”，墙面、地面装修，送全套家具家电灯饰， 报价5000 元/㎡以上 报价5000 5000元
案例：北京霄云里 号 8
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议| 客群定位、户型特点及建筑风格 � 精装修风格：根据客群定位、户型特点及建筑风格 客群定位、户型特点及建筑风格确定合适的装修风格。
案例：大连项目
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 精装修 附加值提升建议| 客群定位、户型特点及建筑风格 � 精装修风格：根据客群定位、户型特点及建筑风格 客群定位、户型特点及建筑风格确定合适的装修风格。
案例：苏州项目
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 设备设施 附加值提升建议|
精装修
• 精装修标准 • 精装修价格 • 精装修风格
设备设施
• 常规设备设施 • 新技术运用
社区配套
• • • • 会所 商业 幼儿园 ……
物业服务
• 服务等级 • 服务内容
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 设备设施 附加值提升建议| 项目定位及规划意见书 � 根据项目定位及规划意见书 项目定位及规划意见书要求确定设备设施的选用标准。
•
建筑设计方案要考虑风能、太阳能等的使用。（设 计方案中应安排太阳能热水装置，多层居住建筑应 采用坡屋顶形式）
标准配置
• 居住区安防系统 • 增强外保温结构系统 • 太阳能光电系统 • 楼板辐射采暖制冷系统 • 同层排水系统 • ……
•
建设项目应采用绿色照明技术、供暖锅炉系统节能 技术、空调系统节能技术、电机系统节能技术、高 温空气燃烧技术、热泵技术、太阳能利用技术、雨 洪利用技术、节水器具及节水控制技术等节能节水、 减排技术，并在设计说明中做出专
门说明。 ——摘自黄土岗项目《规划意见书》
常规设备设施
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 设备设施 附加值提升建议| 项目定位的高低 � 根据项目定位的高低 项目定位的高低取舍成本较高的高端设备。
高端配置
• 智能家居系统 • 置换式新风系统 • 中央除尘系统 • 智能遮阳技术 • 铜管水系统 • ……
待论证配置
• 地源热泵系统 • 直饮水系统 • ……
新技术运用，高端配置
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 社区配套 附加值提升建议|
精装修
• 精装修标准 • 精装修价格 • 精装修风格
设备设施
• 常规设备设施 • 新技术运用
社区配套
• • • • 会所 商业 幼儿园 ……
物业服务
• 服务等级 • 服务内容
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 社区配套 附加值提升建议| 规划意见书及相关政策规范 � 根据规划意见书及相关政策规范 规划意见书及相关政策规范的要求确定社区的基本配套内容。 项目定位及客群定位 � 根据项目定位及客群定位 项目定位及客群定位确定社区配套档次和面积， 及特色业态。 中高端 中端
扩容三大件 •扩容三大件
- 私人会馆与精品酒店
高端
升级三大件 •升级三大件
- 高档会所：2500㎡
- 风情商业街 - 伊顿幼儿园 - 高尔夫球场 - 医疗诊所
三大件 •三大件
- 会所：1000㎡ - 商业：3-5%，底商 - 幼儿园：千人指标 - ……
- 商业：5-8%，独立 - 双语幼儿园：实际需求
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 物业服务 附加值提升建议|
精装修
• 精装修标准 • 精装修价格 • 精装修风格
设备设施
• 常规设备设施 • 新技术运用
社区配套
• • • • 会所 商业 幼儿园 ……
物业服务
• 服务等级 • 服务内容
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产品 策划体系解读
附加值提升建议| 物业服务 附加值提升建议| 项目定位及客群定位 � 根据项目定位及客群定位 项目定位及客群定位的要求确定社区物业服务的档次。 • • • 常规服务还是“管家式”服务？ 是引入高端物业公司还是高端物业顾问？ 收费标准？
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产品 策划体系解读
反馈与修正
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产品 策划体系解读
综述 实时反馈、进行修正 动态过程，并非 � 前端市场定位、中端产品策划与后端营销推广三个阶段实时反馈、进行修正 动态 实时反馈、进行修正的动态 单向前进。
反馈修正
反馈修正
给出结论 前端市场定位 中端产品策划
给出结论 后端营销推广
反馈修正
房地产项目前期报告
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产品 策划体系解读
产品策划与市场定位的互动 产品类型与户型配比 总体规划 � 由市场定位的核心结论——产品类型与户型配比 产品类型与户型配比
，导出产品策划的核心内容——总体规划 总体规划建 不断地 议，不断地 不断地进行验证。 容积率要不要拆分？能不能拆分？如何拆分？ 楼座能不能排布得下？ 反馈修正
前端市场定位
中端产品策划
产品类型与户型配比
总体规划建议
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产品 策划体系解读
产品策划与营销推广的互动 � 产品策划与营销推广的反馈修正
交通组织调整 总规方案的交通组织调整 楼座调整 总规方案的楼座调整 筛选与推荐度 总规方案的筛选与推荐度 反馈修正
销售动线 推盘顺序 经济测算
给出结论 中端产品策划 后端营销推广
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产品 策划体系解读
产品策划与营销推广的互动 � 案例：
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