近年来到德国学习，工作和生活的中国人越来越多。在德的国人都会面临的一个问题就是住房。或者是作为房屋的承租人，如果在购买了德国房产的情况下还可能是作为房屋的出租人。无论是作为承租方，还是出租方，都会遇到有关住房租赁的一系列问题。比如：作为承租人收到房屋出租人的解约通知，或者被房屋出租人要求补交数额不菲的经营费，又或者承租人在搬离出租房前向出租人提出，最后这两个月的房租直接从其交纳的押金中扣除，他不再另行支付。
无论是这里提及的房屋解约，补交经营费用，或者用押金折抵房租的事宜，事实上都并非处于法律真空领域。恰恰相反，对于房屋租赁德国的法律不仅有着比较详细的规定，而且在这之外还已经出现了数目繁多相关法院判决。无论是承租人或者是出租人，在遇到涉及房屋租赁的法律问题时，都应当及时寻找专业法律人士的帮助。此外，平时也需要多多留意涉及房屋租赁的相关法律知识。
今天我们律所想向大家做一个简单介绍的内容就涉及到房屋租赁的解约问题，具体而言：
出租人基于自我需求的解约条款
对于那些未来有意在德投资房地产市场的中国买家而言，尤其有必要对这个规定有一个基本了解。作为外国投资者购买德国已建成的住宅时，特别要审查的一个内容就是：在拟购买的住房上是否已存在房屋租赁关系。因为，一旦房屋已租赁给他人，德国法律中规定了“买卖不破租赁”的这一基本内容(德国《民法典》第566条)。这也就意味着：基于买卖房屋所出现的房屋产权人的变化，将不会对住房上已存的租赁关系产生影响。原房屋产权人和第三人之间签定的租房合同仍然有效。新的房屋产权人只有在法律规定的情况下，才可解除原来的房屋租赁合同。其中的一个例外情况就是新房屋产权人对房屋的自身需要。
自身需要解约规定在德国《民法典》第573条第二款第二项。这里对“自身需求”的理解，并不仅限房屋出租人，依照该条的规定，还包括了他之外的家庭成员和有关人员。“家庭成员”的范围，虽在民法典中并无定义，但是在司法中有着一系列的个案判定。被法官们认可的，作为出租人“家庭成员的”主体有：出租人子女，兄弟姐妹，孙儿女，父母，祖父母，侄儿侄女，表兄弟姐妹等。而不被承认属于此范围的人员则有，如：离婚后的前夫妻，离婚后出租人曾经的岳父母，曾经的女婿媳妇。
虽然自我需求解约的适用，有人员资格上的要求，然而一旦满足该要求，有关人员只需要给出“合理的，可理解的理由”即可。换言之，出租人并不需要证明其自身或者其亲属正处于无房可住的状态，或者住房面积不够。德国某些州法院甚至在出租人仅仅提出想要回到已经出租的自己的家的情况下，就肯定是存在着合理的，可理解的理由的，是可以适用自我需求解约规定的。
在实践中并不排除可能出现的情况是：出租人以存在《民法典》中规定的对出租房屋的自我需求为理由，向承租人提出解约。事实上，却根本不存在这个需求。自我需求仅仅是一个出租人采用的借口，以实现解约目的。原则上，欺骗性解约是无效的，原房屋租赁合同继续有效。
如果承租人在搬出前就已经认识到上述这点，那么他可以继续留在出租房屋中。如果他已搬出，那么他也能向法院提出重新赋予占有权。但是如果出租人在此期间内，已经将原出租房屋再次出租或者出售，那么这个请求权将无法得到满足。原承租人只能依据《民法典》第280条第一款，要求出租人承担赔偿义务。通过这个赔偿请求权，承租人可以要求出租人赔偿一切基于无效的解约而产生的相关费用。其中不仅包括了律师费，搬家费，而且还包括了其在正常解约的情况下所额外支付的房屋租金。
（未完待续）
近年来到德国学习，工作和生活的中国人越来越多。在德的国人都会面临的一个问题就是住房。或者是作为房屋的承租人，如果在购买了德国房产的情况下还可能是作为房屋的出租人。无论是作为承租方，还是出租方，都会遇到有关住房租赁的一系列问题。比如：作为承租人收到房屋出租人的解约通知，或者被房屋出租人要求补交数额不菲的经营费，又或者承租人在搬离出租房前向出租人提出，最后这两个月的房租直接从其交纳的押金中扣除，他不再另行支付。
无论是这里提及的房屋解约，补交经营费用，或者用押金折抵房租的事宜，事实上都并非处于法律真空领域。恰恰相反，对于房屋租赁德国的法律不仅有着比较详细的规定，而且在这之外还已经出现了数目繁多相关法院判决。无论是承租人或者是出租人，在遇到涉及房屋租赁的法律问题时，都应当及时寻找专业法律人士的帮助。此外，平时也需要多多留意涉及房屋租赁的相关法律知识。
今天我们律所想向大家做一个简单介绍的内容就涉及到房屋租赁的解约问题，具体而言：
出租人基于自我需求的解约条款
对于那些未来有意在德投资房地产市场的中国买家而言，尤其有必要对这个规定有一个基本了解。作为外国投资者购买德国已建成的住宅时，特别要审查的一个内容就是：在拟购买的住房上是否已存在房屋租赁关系。因为，一旦房屋已租赁给他人，德国法律中规定了“买卖不破租赁”的这一基本内容(德国《民法典》第566条)。这也就意味着：基于买卖房屋所出现的房屋产权人的变化，将不会对住房上已存的租赁关系产生影响。原房屋产权人和第三人之间签定的租房合同仍然有效。新的房屋产权人只有在法律规定的情况下，才可解除原来的房屋租赁合同。其中的一个例外情况就是新房屋产权人对房屋的自身需要。
自身需要解约规定在德国《民法典》第573条第二款第二项。这里对“自身需求”的理解，并不仅限房屋出租人，依照该条的规定，还包括了他之外的家庭成员和有关人员。“家庭成员”的范围，虽在民法典中并无定义，但是在司法中有着一系列的个案判定。被法官们认可的，作为出租人“家庭成员的”主体有：出租人子女，兄弟姐妹，孙儿女，父母，祖父母，侄儿侄女，表兄弟姐妹等。而不被承认属于此范围的人员则有，如：离婚后的前夫妻，离婚后出租人曾经的岳父母，曾经的女婿媳妇。
虽然自我需求解约的适用，有人员资格上的要求，然而一旦满足该要求，有关人员只需要给出“合理的，可理解的理由”即可。换言之，出租人并不需要证明其自身或者其亲属正处于无房可住的状态，或者住房面积不够。德国某些州法院甚至在出租人仅仅提出想要回到已经出租的自己的家的情况下，就肯定是存在着合理的，可理解的理由的，是可以适用自我需求解约规定的。
在实践中并不排除可能出现的情况是：出租人以存在《民法典》中规定的对出租房屋的自我需求为理由，向承租人提出解约。事实上，却根本不存在这个需求。自我需求仅仅是一个出租人采用的借口，以实现解约目的。原则上，欺骗性解约是无效的，原房屋租赁合同继续有效。
如果承租人在搬出前就已经认识到上述这点，那么他可以继续留在出租房屋中。如果他已搬出，那么他也能向法院提出重新赋予占有权。但是如果出租人在此期间内，已经将原出租房屋再次出租或者出售，那么这个请求权将无法得到满足。原承租人只能依据《民法典》第280条第一款，要求出租人承担赔偿义务。通过这个赔偿请求权，承租人可以要求出租人赔偿一切基于无效的解约而产生的相关费用。其中不仅包括了律师费，搬家费，而且还包括了其在正常解约的情况下所额外支付的房屋租金。
（未完待续）