xx 区东北部地区市场调查报告
一、 区域概况
近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD 商圈的形成，尤其北京市 将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了 通县地区的建设发展速度。
通县东北部地区区域范围为：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高 速路，北到丛林庄地区。此区域属于通县的郊区，因此人文环境较差，文化水 平、人均收入偏低，商业和交通都很不发达。近年来随着通县地区整体的快速 发展，有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区，虽然大多路面 较窄，且维修保养不当，路面情况较差，但解决了人们出行的问题。此区域的 房地产项目启动较早，早在 1995 年，华龙小区、富河园就已开始销售，并吸引 部分城区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配 套建设速度较慢，故此缺少大规模的房地产项目。
二、 区域市场分析
此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目，其中 9 个项目尚有市场 表现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家 园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。
因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按 地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。 1. 西部地区（北关地区）
西部地区自西向东依次排列着：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园 4 个项目。
项目情况表
交通及环境
此区域显然已经与 xx 城区的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区 的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其 间更是一种说不出的美妙感觉。
项目情况
富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。
普通住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积 32 万平方米，属于大型居住 区。建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，价格较低，均价 2200 元/平 方米。但社区配套不够完善，只有一个超市。
枫露花园与西潞苑的基本情况比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积 10 万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目，坐落于北关环岛西北角，位置 优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也
有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选
择，一、二期的销售工作已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价 3000/平方 米的价格偏高。
此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。
2. 南部地区（潞邑地区）
南部地区由南向北依次排列着：华龙小区、新潮家园、上潞园 3 个项目。
项目情况表
交通及环境
南区道路平整、有公交线路可直达市区与 xx 城区，市政配套较完善，人们 出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设 开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待改观。
项目情况
南区房地产项目较少，南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小
区的总建筑面积 32 万平方米，共 53 栋多层建筑，楼体设计风格比较时尚，采 用的是落地阳台、铁艺护栏、外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝 向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。小区的配套完善，有学
校、超市、医院、公交车站，均价为 2100 元/平方米，此小区的居民大多为市 区人口。
新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了 10 万平米，大 部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共 四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才 2160 元/平方米，有一定的价格优 势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发 展前景比较乐观。
与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区
项目价格比较相近，起价 1530 元/平方米，总建筑规模 30 万平方米，户型种类 较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。
随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团
在此大片征地，要在 xx 区建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发 展。
3. 北部地区（丛林庄地区）
项目包括：丛林庄小区、天润别墅 2 个项目。
项目情况表
交通及环境
北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，
无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。
项目情况
两项目的开发商是同一家房地产开发公司，建筑规模比较大。丛林庄小区
在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，起价为 1380 元/平方米，价格在通县来 讲是最低的。天润别墅户型种类比较单一，密度较大，每栋别墅的间距很小； 起价为 3000 元/平方米。两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较 少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两项 目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的
优势是价格低。
三、 区域项目分析
1. 建设规模分析
西潞苑、新潮嘉园、华龙小区和丛林庄小区总建筑面积都超过了 30 万平方 米，至少分为三期开发，每一期平均只开发 10 万平方米左右。其他项目开发的 规模每一期大概也是 10 万平方米左右，说明了这些项目的开发商具有一定的实 力，并且对此区域的发展前景看好。 2. 配套设施分析
由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因周边生活配套设施不够完 善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，还
有的项目有学校、幼儿园，特别是华龙小区修建了 7 万平方米的社区公园。 3. 建筑形式分析
此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。
别墅项目则分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。
4. 市场供应量分析
此区域目前在建的新项目不多，但在售的项目基本上都有后期建设，仅这
次调查项目的后期供应量就有 56 万㎡。 5. 户型分析
户型分析表
此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型。可 以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。户内的布局大多是两厅一
卫（二居、三居）、南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入
相吻合。而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了
75%。户型配比以二、三居为主，配有少量的一居，住宅的户室比例为：一居占
户型总量的 10%，二居占 50%，三居以上的占 40%。别墅为：独栋 70%，联排
30%。
区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。共有十余种户型，部分配有 400㎡以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。
6. 价格分析
经过调查，此区域的住宅均价在 2000/㎡，住宅价格自西南向东北价格逐渐 降低，富河园小区均价 2800/㎡，最北端的丛林庄小区均价仅 1600/㎡。
由于房屋的总价较低，打折的幅度不大，一般为 98 折，只有西潞苑小区可
以达到 95 折。房总价低并且都可以做贷款，对一般平民百姓来说是比较容易接
受的。
别墅的价格也是因位置而定的，天润别墅的位置较偏僻，均价仅 3500/
㎡；枫露皇苑的位置及交通条件比较好，均价 6500/㎡。
7. 销售周期及销售率分析
销售周期及销售率分析表
根据调查可以看出，此区域的项目一期大多已经到了销售收尾阶段，部分项目一期已售罄，二期的销售正在进行，销售率已经近半。普通住宅项目的销售周期最短的是枫露花园和上潞园，二项目都是从 2000 年开始销售的，用 2 年时间分别销售了 9 万㎡，和 7 万㎡，平均每年销售 4 万或 5 万平方米。销售周期最长的是华龙小区，从 1995 年就开始销售，目前共销售了 30 万㎡，平均年销售 4 万㎡。其它的项目虽然销售周期不同，但平均年销售面积与前两项目基本相同。可以看出，此区域项目的销售速度大致相同，项目规模越大，销售周期越长。特别提到丛林庄小区的销售速度较快一些，大概每年能够销售 7 万㎡。由于此区域的项目面对的消费群体是大众百姓，所以房屋销售非常有市场，开发面积如果不是很大，基本上是盖完楼就可以卖掉，所以大多现房或准现房的销售率很高。
8. 广告宣传分析
此区域项目的宣传方式比较一致，每个项目都有路牌（从县城一直指到项 目所在地）；由于房价低，广告投入也不大，一般只在报纸上打很小一块广告（分栏广告），还有的在市区内设有售楼部，发小宣传单。
四、 地区特征总结
1. 优势特征
此区域内的房地产项目的优势可以总结出以下结论：价格低、户型面积设 计经济实用，社区规模较大，社区配套较完善，生活设施齐全（暖气、有线电
视管道天然气、24 小时热水、宽带），物业管理费比较低（大部分项目的收费
标准为 0.5 元/平方米/月），其它的收费标准也比市区的偏低，使购房者在这里感觉到买房实惠，养房也轻松。
2. 劣势特征
此区域的缺点是市政基础设施建设缓慢，致使项目周边环境较差，生活配
套设施很少，道路年久失修，直达市区的公交线路少，本地区的人口素质较
差。普通住宅楼体及户型设计比较陈旧，装修标准低。别墅项目档次低、规划
密度大。
五、 结束语
通县地区房地产的建设是市区外的第一热点，随着轻轨、地铁的建成修
通，会加快通县的建设速度，此区域属县城的上风上水地段，具有一定的发展
潜力。
xx 区东北部地区市场调查报告
一、 区域概况
近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD 商圈的形成，尤其北京市 将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了 通县地区的建设发展速度。
通县东北部地区区域范围为：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高 速路，北到丛林庄地区。此区域属于通县的郊区，因此人文环境较差，文化水 平、人均收入偏低，商业和交通都很不发达。近年来随着通县地区整体的快速 发展，有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区，虽然大多路面 较窄，且维修保养不当，路面情况较差，但解决了人们出行的问题。此区域的 房地产项目启动较早，早在 1995 年，华龙小区、富河园就已开始销售，并吸引 部分城区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配 套建设速度较慢，故此缺少大规模的房地产项目。
二、 区域市场分析
此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目，其中 9 个项目尚有市场 表现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家 园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。
因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按 地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。 1. 西部地区（北关地区）
西部地区自西向东依次排列着：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园 4 个项目。
项目情况表
交通及环境
此区域显然已经与 xx 城区的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区 的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其 间更是一种说不出的美妙感觉。
项目情况
富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。
普通住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积 32 万平方米，属于大型居住 区。建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，价格较低，均价 2200 元/平 方米。但社区配套不够完善，只有一个超市。
枫露花园与西潞苑的基本情况比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积 10 万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目，坐落于北关环岛西北角，位置 优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也
有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选
择，一、二期的销售工作已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价 3000/平方 米的价格偏高。
此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。
2. 南部地区（潞邑地区）
南部地区由南向北依次排列着：华龙小区、新潮家园、上潞园 3 个项目。
项目情况表
交通及环境
南区道路平整、有公交线路可直达市区与 xx 城区，市政配套较完善，人们 出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设 开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待改观。
项目情况
南区房地产项目较少，南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小
区的总建筑面积 32 万平方米，共 53 栋多层建筑，楼体设计风格比较时尚，采 用的是落地阳台、铁艺护栏、外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝 向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。小区的配套完善，有学
校、超市、医院、公交车站，均价为 2100 元/平方米，此小区的居民大多为市 区人口。
新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了 10 万平米，大 部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共 四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才 2160 元/平方米，有一定的价格优 势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发 展前景比较乐观。
与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区
项目价格比较相近，起价 1530 元/平方米，总建筑规模 30 万平方米，户型种类 较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。
随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团
在此大片征地，要在 xx 区建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发 展。
3. 北部地区（丛林庄地区）
项目包括：丛林庄小区、天润别墅 2 个项目。
项目情况表
交通及环境
北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，
无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。
项目情况
两项目的开发商是同一家房地产开发公司，建筑规模比较大。丛林庄小区
在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，起价为 1380 元/平方米，价格在通县来 讲是最低的。天润别墅户型种类比较单一，密度较大，每栋别墅的间距很小； 起价为 3000 元/平方米。两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较 少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两项 目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的
优势是价格低。
三、 区域项目分析
1. 建设规模分析
西潞苑、新潮嘉园、华龙小区和丛林庄小区总建筑面积都超过了 30 万平方 米，至少分为三期开发，每一期平均只开发 10 万平方米左右。其他项目开发的 规模每一期大概也是 10 万平方米左右，说明了这些项目的开发商具有一定的实 力，并且对此区域的发展前景看好。 2. 配套设施分析
由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因周边生活配套设施不够完 善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，还
有的项目有学校、幼儿园，特别是华龙小区修建了 7 万平方米的社区公园。 3. 建筑形式分析
此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。
别墅项目则分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。
4. 市场供应量分析
此区域目前在建的新项目不多，但在售的项目基本上都有后期建设，仅这
次调查项目的后期供应量就有 56 万㎡。 5. 户型分析
户型分析表
此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型。可 以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。户内的布局大多是两厅一
卫（二居、三居）、南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入
相吻合。而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了
75%。户型配比以二、三居为主，配有少量的一居，住宅的户室比例为：一居占
户型总量的 10%，二居占 50%，三居以上的占 40%。别墅为：独栋 70%，联排
30%。
区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。共有十余种户型，部分配有 400㎡以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。
6. 价格分析
经过调查，此区域的住宅均价在 2000/㎡，住宅价格自西南向东北价格逐渐 降低，富河园小区均价 2800/㎡，最北端的丛林庄小区均价仅 1600/㎡。
由于房屋的总价较低，打折的幅度不大，一般为 98 折，只有西潞苑小区可
以达到 95 折。房总价低并且都可以做贷款，对一般平民百姓来说是比较容易接
受的。
别墅的价格也是因位置而定的，天润别墅的位置较偏僻，均价仅 3500/
㎡；枫露皇苑的位置及交通条件比较好，均价 6500/㎡。
7. 销售周期及销售率分析
销售周期及销售率分析表
根据调查可以看出，此区域的项目一期大多已经到了销售收尾阶段，部分项目一期已售罄，二期的销售正在进行，销售率已经近半。普通住宅项目的销售周期最短的是枫露花园和上潞园，二项目都是从 2000 年开始销售的，用 2 年时间分别销售了 9 万㎡，和 7 万㎡，平均每年销售 4 万或 5 万平方米。销售周期最长的是华龙小区，从 1995 年就开始销售，目前共销售了 30 万㎡，平均年销售 4 万㎡。其它的项目虽然销售周期不同，但平均年销售面积与前两项目基本相同。可以看出，此区域项目的销售速度大致相同，项目规模越大，销售周期越长。特别提到丛林庄小区的销售速度较快一些，大概每年能够销售 7 万㎡。由于此区域的项目面对的消费群体是大众百姓，所以房屋销售非常有市场，开发面积如果不是很大，基本上是盖完楼就可以卖掉，所以大多现房或准现房的销售率很高。
8. 广告宣传分析
此区域项目的宣传方式比较一致，每个项目都有路牌（从县城一直指到项 目所在地）；由于房价低，广告投入也不大，一般只在报纸上打很小一块广告（分栏广告），还有的在市区内设有售楼部，发小宣传单。
四、 地区特征总结
1. 优势特征
此区域内的房地产项目的优势可以总结出以下结论：价格低、户型面积设 计经济实用，社区规模较大，社区配套较完善，生活设施齐全（暖气、有线电
视管道天然气、24 小时热水、宽带），物业管理费比较低（大部分项目的收费
标准为 0.5 元/平方米/月），其它的收费标准也比市区的偏低，使购房者在这里感觉到买房实惠，养房也轻松。
2. 劣势特征
此区域的缺点是市政基础设施建设缓慢，致使项目周边环境较差，生活配
套设施很少，道路年久失修，直达市区的公交线路少，本地区的人口素质较
差。普通住宅楼体及户型设计比较陈旧，装修标准低。别墅项目档次低、规划
密度大。
五、 结束语
通县地区房地产的建设是市区外的第一热点，随着轻轨、地铁的建成修
通，会加快通县的建设速度，此区域属县城的上风上水地段，具有一定的发展
潜力。