现金等价物分析 农场和炒卖土地购买者很少支付所有现金用于收购。他们很多都没有现金，而那些有现金的人大多也知道多元化好处和使用金融杠杠的好处。所以他们寻求最好的条款以支付少量的首付款和低的持有费用。银行不是经常能够提供土地按揭贷款，所以土地购买方经常会寻求从卖房获得融资。
无论什么时候卖方用他卖的资产融资的时候，他们会面临一定的回款风险。如果将来买房未履行还款责任，卖方又会重新成为资产的所有人，这是一个大家都不想要的结果，这样的话卖方不但不能回笼贷款，需要支付税费和运营费用。所以，必须为这笔贷款设置足够高的利息以覆盖这个潜在的风险。 我们认为利率的设立需要考虑以下四个要素：
1. 时间偏好：放弃适用这笔钱所需要的无风险利率
2. 流动性：能让我们放弃马上提取这笔钱的利率
3. 投资管理：雇佣一个专业管理人去管理这笔钱需要支付的利率
4. 风险：万一未来的收益和期望的不一样，我们需要用怎样的一个利率补偿。
如今，存款利率一般为5%，而储户可以随时提取。大部分银行可以为存单提供高达8%的利率；但是储户不能取出这部分存款除非他们支付一定的罚金或者等存单到期（期限一般为1-10年）。利息中的差异（5%vs.8%）是对流动性不足的补偿：期限越长利息越高。储户不需要为存款承担太多的管理责任，而国家存款保险制度几乎把所有的风险都移除了。所以，这些存款是非常安全且流动性好。因为这些存款的利息可以高达8%，那么支付给土地按揭贷款的利率应该是多少？这些按揭贷款通常是缺乏流动性而且风险系数高。所以这个利率肯定是高于8%的。
但是，按揭通常只能给卖方一个较低的利率（6%-9%），原因包括：
1、
2、
3、
4、 分期付款销售用于税务目的 用来提高合同内的销售价格 因为第三方不能提供融资 符合高利贷法
分析付款销售报告
在销售土地的利润上，卖房需要同美国国库分享他的收益。但是如果卖方用部分他的销售来融资并且在第一年只收取30%的销售金额可以选择同他们收到首付款一样支付他们的收益税。
因为利息税同原收入是一样的，所以卖方通常选择分期支付来代替本金支付，因为部分分期付款可以被当成本金回款（不需要纳税）和资本利得（税率较优惠）。这样用购买按揭就给本金支付和利率提供了操作空间。同第三方融资比较，卖方资产融资就可以提高销售价格并且降低了利率。
多年前，土地分期付款销售的卖方就提升资产价格然后同意给买方零利率贷款。
获得提高的合同销售价格
卖方希望提高的土地价格可能是为了税务目的或则可以降低他们贷款的利率。高的地价可以为周边的其他物业提供一个更高的参考价格。这样可以提高他们的净资产，有利于提高他们将来的贷款能力。
无法获得第三方融资
卖方可能需要融资的时候别人却无法提供。潜在的买方可能是土地投机商无法从第三方获得融资。或者买方还内有建立足够的信用。如果土地的价格合适，卖方可能同意通过他自己融资。
高利贷法
用来补偿土地按揭贷款所承担的风险的利率可能会高于法定的高利贷利率。卖方和买方可能都会意识到这个问题，如果卖方向规避惩罚，卖方需要严格执行高利贷里面的要求，所以降低要求的利率。本金总额就要相应的提高。
不管卖方基于什么原因选择用物业融资，他们有可能会高估本金并且减少利率。他们通常向他们的朋友夸耀他们的财富在他们销售资产而且他们有多容易获得融资，而不是因为过低的销售价格和一个接近高利贷的利率而不好意思。
现金等价物
农场和土地评估人可能遇到一些价格偏高的销售当他们寻找参照物的时候，或者咨询的人要求他们针对不同利率给出不同的价格。正确的分析方法被称为“现金等价分析”。这个分析方法包括一些机械的程序去吧按揭贷款未来现金收益折算成现值。
举例来说，假设一个农场主把他的土地以10万的合同价格销售。买方付了10000元现金，剩下的90000元以每月支付同等金额的分期付款的形式支付，利率6%，期限20年。这样每月需要支付645元。但是，如果内在风险显示10%的利率才是正确的，那这个按揭贷款的现值必须用10%的投资收益折算。
用来把未来持续的收入流折算成一次性的资本收入的方法被称为现值分析方法。这个复利的反响折算。举例来说，以10%的利率计算，一年以后收到的1000元等于今天的909.09元。怎么证明，如果用909.09元投资标的物收益为10%每年，那么这个资产的价值一年后会涨到1000元（909.09+90.91收益）。同样的两年以后收到的1000元等于今天的826.45元，以10%的利率测算。（一年后，826.45元+82.64元=909.09元，后年这个标的物会涨到1000元。）
在我们的案例中，收入流是被分成240个月，每个月等额的645元付款。每个月的收入都可以按照上面的方法被折算成现值，而土地的价值就是这些现金流的总合。计算方式如下:
在第三列里面显示的因子是就是著名的伍德因子，我们以10%的利率从月度表中提取。如果一个抵押贷款的折算收益率和它的票面利率不一样，它的价值可以用它的月支付额度乘以期望的原始年金现值系数计算出来。原始年金现值系数可以在常见的复利表里面找出来。在我们的例子中，我们计算的现值66837元的算法是（645x103.624，10%利率的月年金现值系数）。所以这个资产的价值是76833元，首付10000元加上收益流的现值66837元。这意味着我们认可该笔抵押权证的风险是利率10%，而不是票面利率6%。因为，尽管卖方和买方双方都同农场的价格是100000元，但是事实上这个农场销售时候的现金价值只有76837元，买方支付额外的23163元去获得现在只用支付首付10000元，并且获得一个长期的优惠利率用来支付剩余的90000元。 100000元的购买价格可以分成三部分：
76837元农场本来的价值
23163元用来补偿优惠的销售条款
100000元总价包括农村本来价值和融资
以一个专业知识丰富的卖方来看这笔计算。假设他可以选择马上收取77000元，或则10000元首付，剩下的67000以6%的利率分20年分期收取。正常情况下，他会选择收取全部的现金。为什么他愿意放弃收取全部款项的权利，而用一个比银行存款相对低的利率用按揭的方式收款。我们怎样才能让卖方这么做呢？简单-只要我们为未付的款项支付一个相对较高的利息或者一个较高的合同售价。因此，100000元或许可以让双方在一个现金价值只有77000元的达成协议。这个相对较高的价格让卖方能够给买方一个相对较优惠的购买条款，买方不用一次性支付所有价款。
销售一个可比较的物业但是不同的融资方式可以通过现金等价物分析技巧来评估它们的价值。举例来说，假设现在有三块土地在销售，价格从77000元-110000元不等。
现金等价物分析 农场和炒卖土地购买者很少支付所有现金用于收购。他们很多都没有现金，而那些有现金的人大多也知道多元化好处和使用金融杠杠的好处。所以他们寻求最好的条款以支付少量的首付款和低的持有费用。银行不是经常能够提供土地按揭贷款，所以土地购买方经常会寻求从卖房获得融资。
无论什么时候卖方用他卖的资产融资的时候，他们会面临一定的回款风险。如果将来买房未履行还款责任，卖方又会重新成为资产的所有人，这是一个大家都不想要的结果，这样的话卖方不但不能回笼贷款，需要支付税费和运营费用。所以，必须为这笔贷款设置足够高的利息以覆盖这个潜在的风险。 我们认为利率的设立需要考虑以下四个要素：
1. 时间偏好：放弃适用这笔钱所需要的无风险利率
2. 流动性：能让我们放弃马上提取这笔钱的利率
3. 投资管理：雇佣一个专业管理人去管理这笔钱需要支付的利率
4. 风险：万一未来的收益和期望的不一样，我们需要用怎样的一个利率补偿。
如今，存款利率一般为5%，而储户可以随时提取。大部分银行可以为存单提供高达8%的利率；但是储户不能取出这部分存款除非他们支付一定的罚金或者等存单到期（期限一般为1-10年）。利息中的差异（5%vs.8%）是对流动性不足的补偿：期限越长利息越高。储户不需要为存款承担太多的管理责任，而国家存款保险制度几乎把所有的风险都移除了。所以，这些存款是非常安全且流动性好。因为这些存款的利息可以高达8%，那么支付给土地按揭贷款的利率应该是多少？这些按揭贷款通常是缺乏流动性而且风险系数高。所以这个利率肯定是高于8%的。
但是，按揭通常只能给卖方一个较低的利率（6%-9%），原因包括：
1、
2、
3、
4、 分期付款销售用于税务目的 用来提高合同内的销售价格 因为第三方不能提供融资 符合高利贷法
分析付款销售报告
在销售土地的利润上，卖房需要同美国国库分享他的收益。但是如果卖方用部分他的销售来融资并且在第一年只收取30%的销售金额可以选择同他们收到首付款一样支付他们的收益税。
因为利息税同原收入是一样的，所以卖方通常选择分期支付来代替本金支付，因为部分分期付款可以被当成本金回款（不需要纳税）和资本利得（税率较优惠）。这样用购买按揭就给本金支付和利率提供了操作空间。同第三方融资比较，卖方资产融资就可以提高销售价格并且降低了利率。
多年前，土地分期付款销售的卖方就提升资产价格然后同意给买方零利率贷款。
获得提高的合同销售价格
卖方希望提高的土地价格可能是为了税务目的或则可以降低他们贷款的利率。高的地价可以为周边的其他物业提供一个更高的参考价格。这样可以提高他们的净资产，有利于提高他们将来的贷款能力。
无法获得第三方融资
卖方可能需要融资的时候别人却无法提供。潜在的买方可能是土地投机商无法从第三方获得融资。或者买方还内有建立足够的信用。如果土地的价格合适，卖方可能同意通过他自己融资。
高利贷法
用来补偿土地按揭贷款所承担的风险的利率可能会高于法定的高利贷利率。卖方和买方可能都会意识到这个问题，如果卖方向规避惩罚，卖方需要严格执行高利贷里面的要求，所以降低要求的利率。本金总额就要相应的提高。
不管卖方基于什么原因选择用物业融资，他们有可能会高估本金并且减少利率。他们通常向他们的朋友夸耀他们的财富在他们销售资产而且他们有多容易获得融资，而不是因为过低的销售价格和一个接近高利贷的利率而不好意思。
现金等价物
农场和土地评估人可能遇到一些价格偏高的销售当他们寻找参照物的时候，或者咨询的人要求他们针对不同利率给出不同的价格。正确的分析方法被称为“现金等价分析”。这个分析方法包括一些机械的程序去吧按揭贷款未来现金收益折算成现值。
举例来说，假设一个农场主把他的土地以10万的合同价格销售。买方付了10000元现金，剩下的90000元以每月支付同等金额的分期付款的形式支付，利率6%，期限20年。这样每月需要支付645元。但是，如果内在风险显示10%的利率才是正确的，那这个按揭贷款的现值必须用10%的投资收益折算。
用来把未来持续的收入流折算成一次性的资本收入的方法被称为现值分析方法。这个复利的反响折算。举例来说，以10%的利率计算，一年以后收到的1000元等于今天的909.09元。怎么证明，如果用909.09元投资标的物收益为10%每年，那么这个资产的价值一年后会涨到1000元（909.09+90.91收益）。同样的两年以后收到的1000元等于今天的826.45元，以10%的利率测算。（一年后，826.45元+82.64元=909.09元，后年这个标的物会涨到1000元。）
在我们的案例中，收入流是被分成240个月，每个月等额的645元付款。每个月的收入都可以按照上面的方法被折算成现值，而土地的价值就是这些现金流的总合。计算方式如下:
在第三列里面显示的因子是就是著名的伍德因子，我们以10%的利率从月度表中提取。如果一个抵押贷款的折算收益率和它的票面利率不一样，它的价值可以用它的月支付额度乘以期望的原始年金现值系数计算出来。原始年金现值系数可以在常见的复利表里面找出来。在我们的例子中，我们计算的现值66837元的算法是（645x103.624，10%利率的月年金现值系数）。所以这个资产的价值是76833元，首付10000元加上收益流的现值66837元。这意味着我们认可该笔抵押权证的风险是利率10%，而不是票面利率6%。因为，尽管卖方和买方双方都同农场的价格是100000元，但是事实上这个农场销售时候的现金价值只有76837元，买方支付额外的23163元去获得现在只用支付首付10000元，并且获得一个长期的优惠利率用来支付剩余的90000元。 100000元的购买价格可以分成三部分：
76837元农场本来的价值
23163元用来补偿优惠的销售条款
100000元总价包括农村本来价值和融资
以一个专业知识丰富的卖方来看这笔计算。假设他可以选择马上收取77000元，或则10000元首付，剩下的67000以6%的利率分20年分期收取。正常情况下，他会选择收取全部的现金。为什么他愿意放弃收取全部款项的权利，而用一个比银行存款相对低的利率用按揭的方式收款。我们怎样才能让卖方这么做呢？简单-只要我们为未付的款项支付一个相对较高的利息或者一个较高的合同售价。因此，100000元或许可以让双方在一个现金价值只有77000元的达成协议。这个相对较高的价格让卖方能够给买方一个相对较优惠的购买条款，买方不用一次性支付所有价款。
销售一个可比较的物业但是不同的融资方式可以通过现金等价物分析技巧来评估它们的价值。举例来说，假设现在有三块土地在销售，价格从77000元-110000元不等。