标杆房地产企业法人治理结构研究
摘要：本研究选取了万科、中海地产、金地、富力等行业内领先企业和中国铁建地产、首创置业、中粮地产等国企背景的房地产行业优秀企业作为标杆，对其管理模式和法人治理结构进行分析，通过分析发现：全国布局的标杆房地产企业大多形成了清晰的管理模式，有的采用“总部+区域+城市公司”的管理模式，如：万科、中海地产等，有的采用“总部+区域+项目”的管理模式，如：金地等，“区域”一般不具有法人实体地位，只是作为决策机构存在，与所在区域的某一城市公司以“一套班子，两块牌子”的形式运行；有的采用“总部+城市公司”的管理模式，如中粮地产、融创地产、中国铁建地产。城市公司一般为母公司的全资子公司。
针对具体的房地产开发项目，目前，标杆企业均设立项目公司，在法人治理上，有的标杆企业以城市公司作为出资股东的形式设立控股或参股子公司，如：万科、中海地产、中粮地产、融创地产、富力地产等；有的以母公司作为出资股东设立控股或参股子公司，如：金地、万通地产、首创置地、中国铁建地产等。
虽然所研究的标杆房地产企业都采用项目公司制，但各个企业的责权划分因其管理模式、运营模式等的不同，差别较大。如：万科的项目公司，主要负责工程现场的质量、进度、成本、安全文明，及对项目整体计划等方面；中海地产项目公司定位为施工管理中心；金地的项目公司仅仅是各部门人员以团队形式组建的项目组。
附：标杆房地产企业法人治理结构详述。
1、万科
（1）万科集团采用“总部+区域+城市公司”三级管理模式。
区域中心在房地产运营方面享有较强的决策权，集团总部提供服务；在土地储备和资金管理等方面决策权仍然在万科总部；而地区公司是一个项目管理的执行机构。
而在项目的组织上，项目总经理主要对工程现场的质量、进度、成本、安全文明，及对项目整体计划负责。工程管理部负责工程标准的制定、材料设备及工程采购、以及对各项目质量的监控。但项目经理部在权限内有一定的采购权和其它的经济权限。以成都公司为例，组织架构如下：
（2
）在法人治理结构上，区域中心只是作为一个管理决策机构存在，并不具有
法人实体地位。每个区域内主要进入城市设立城市公司，城市公司以万科股份全资子公司的形式设立。合作开发项目一般设立合资的项目公司，以城市公司作为股东。
北京区域设立了（北京万科企业有限公司、青岛万科企业有限公司、鞍山万科房地产开发有限公司等），万科股份100%持股；
在北京地区，设立的合资项目公司（例如：北京万筑房地产开发有限责任公司（北京万科、首创置业、北京住总）、北京首开万科房地产开发有限公司（北京万科、北京首开）、北京万湖房地产开发有限公司（五矿、北京万科）等，以北京万科企业有限公司作为股东。 2、中海地产
中海地产“总部+区域+城市公司”三级管理模式，其组织架构图如下：
在每个城市公司，针对具体项目，以城市公司作为股东设立项目公司。以北京为例，中海地产全资设立北京中海地产有限公司。主要项目公司如下：
中海地产集团总部定位为战略管理中心、资本运营中心、经营监控中心、资源管理中心、业务指导中心。如下图所示：
中海地产区域中心定位为区域开发中心、项目开发中心、经营管理中心，项目公司定位为施工管理中心。如下图所示：
3、金地（集团）股份有限公司
伴随着多轮的组织机构调整，金地逐渐形成了“总部+区域+项目”的三级管理模式。区域分为华南、华北、华东、东南、华中、西北、东北等七个地区，区域中心是一个虚拟组织，基本是在较早进入城市项目公司基础上逐渐发展起来，人员是以项目团队的形式参与具体的项目开发和管理。
例如，在北京，以团队的形式组建项目组，各专业口人员可根据项目实际需求灵活调配。
以金地（集团）股份有限公司作为股东设立全资或控股项目公司进行具体项目开发管理。以北京为例，设立了多家房地产开发公司，开发不同的房地产项目：
4、富力地产
富力地产在重点城市设立全资城市公司（富力地产股份和富力集团共同持有），每个城市设立项目公司，负责开发不同的房地产项目。但股权结构多元化，（这与富力地产家族式企业的利益分配有关）以北京公司为例：
富力地产股份和富力集团在北京设立了北京富力城房地产开发有限公司和富力（北京）地产开发有限公司两家全资城市公司，这两家公司分别在北京地区开发了多个项目。如下表所示：
同时，又设立了多家项目公司，项目公司既有以城市公司作为持有股东的，也有以富力地产股份和城市公司共同持有的。如下表所示：
5、首创置业
首创置业在北京地区，以设立控股或者参股项目公司的的形式进行房地产开发。如下表所示：
6、中国铁建房地产集团有限公司
中国铁建房地产集团在进入城市设立全资子公司进行所在地区的房地产开发和运营。其组织架构图如下：
在北京地区，中国铁建房地产集团有限公司作为股东设立项目开发公司。如下表所示：
7、中粮地产（集团）有限公司
中粮地产在主要城市设立城市公司，城市公司为中粮地产全资子公司。在每个城市以城市公司为股东独资或合资设立项目公司。 图1：中粮地产实行“总部+城市公司”的两级管理模式
表1：针对不同的项目，以注册成立项目公司的形式开发具体项目（以北京公司为例）。
8、万通地产
万通地产下设12家控股子公司和3家参股子公司，均为房地产开发公司。以北京地区为例，
9、融创地产
融创地产坚持区域聚焦和高端精品发展战略。迄今，在京、津、沪、渝、杭拥有众多处于不同发展阶段的项目，每个项目设立项目开发公司，其管理架构如下：
在北京地区，融创地产以天津融创置地有限公司为股东，设立控股或参股项目公
司，其中，北京融创恒基地产有限公司也作为股东，设立项目公司。
标杆房地产企业法人治理结构研究
摘要：本研究选取了万科、中海地产、金地、富力等行业内领先企业和中国铁建地产、首创置业、中粮地产等国企背景的房地产行业优秀企业作为标杆，对其管理模式和法人治理结构进行分析，通过分析发现：全国布局的标杆房地产企业大多形成了清晰的管理模式，有的采用“总部+区域+城市公司”的管理模式，如：万科、中海地产等，有的采用“总部+区域+项目”的管理模式，如：金地等，“区域”一般不具有法人实体地位，只是作为决策机构存在，与所在区域的某一城市公司以“一套班子，两块牌子”的形式运行；有的采用“总部+城市公司”的管理模式，如中粮地产、融创地产、中国铁建地产。城市公司一般为母公司的全资子公司。
针对具体的房地产开发项目，目前，标杆企业均设立项目公司，在法人治理上，有的标杆企业以城市公司作为出资股东的形式设立控股或参股子公司，如：万科、中海地产、中粮地产、融创地产、富力地产等；有的以母公司作为出资股东设立控股或参股子公司，如：金地、万通地产、首创置地、中国铁建地产等。
虽然所研究的标杆房地产企业都采用项目公司制，但各个企业的责权划分因其管理模式、运营模式等的不同，差别较大。如：万科的项目公司，主要负责工程现场的质量、进度、成本、安全文明，及对项目整体计划等方面；中海地产项目公司定位为施工管理中心；金地的项目公司仅仅是各部门人员以团队形式组建的项目组。
附：标杆房地产企业法人治理结构详述。
1、万科
（1）万科集团采用“总部+区域+城市公司”三级管理模式。
区域中心在房地产运营方面享有较强的决策权，集团总部提供服务；在土地储备和资金管理等方面决策权仍然在万科总部；而地区公司是一个项目管理的执行机构。
而在项目的组织上，项目总经理主要对工程现场的质量、进度、成本、安全文明，及对项目整体计划负责。工程管理部负责工程标准的制定、材料设备及工程采购、以及对各项目质量的监控。但项目经理部在权限内有一定的采购权和其它的经济权限。以成都公司为例，组织架构如下：
（2
）在法人治理结构上，区域中心只是作为一个管理决策机构存在，并不具有
法人实体地位。每个区域内主要进入城市设立城市公司，城市公司以万科股份全资子公司的形式设立。合作开发项目一般设立合资的项目公司，以城市公司作为股东。
北京区域设立了（北京万科企业有限公司、青岛万科企业有限公司、鞍山万科房地产开发有限公司等），万科股份100%持股；
在北京地区，设立的合资项目公司（例如：北京万筑房地产开发有限责任公司（北京万科、首创置业、北京住总）、北京首开万科房地产开发有限公司（北京万科、北京首开）、北京万湖房地产开发有限公司（五矿、北京万科）等，以北京万科企业有限公司作为股东。 2、中海地产
中海地产“总部+区域+城市公司”三级管理模式，其组织架构图如下：
在每个城市公司，针对具体项目，以城市公司作为股东设立项目公司。以北京为例，中海地产全资设立北京中海地产有限公司。主要项目公司如下：
中海地产集团总部定位为战略管理中心、资本运营中心、经营监控中心、资源管理中心、业务指导中心。如下图所示：
中海地产区域中心定位为区域开发中心、项目开发中心、经营管理中心，项目公司定位为施工管理中心。如下图所示：
3、金地（集团）股份有限公司
伴随着多轮的组织机构调整，金地逐渐形成了“总部+区域+项目”的三级管理模式。区域分为华南、华北、华东、东南、华中、西北、东北等七个地区，区域中心是一个虚拟组织，基本是在较早进入城市项目公司基础上逐渐发展起来，人员是以项目团队的形式参与具体的项目开发和管理。
例如，在北京，以团队的形式组建项目组，各专业口人员可根据项目实际需求灵活调配。
以金地（集团）股份有限公司作为股东设立全资或控股项目公司进行具体项目开发管理。以北京为例，设立了多家房地产开发公司，开发不同的房地产项目：
4、富力地产
富力地产在重点城市设立全资城市公司（富力地产股份和富力集团共同持有），每个城市设立项目公司，负责开发不同的房地产项目。但股权结构多元化，（这与富力地产家族式企业的利益分配有关）以北京公司为例：
富力地产股份和富力集团在北京设立了北京富力城房地产开发有限公司和富力（北京）地产开发有限公司两家全资城市公司，这两家公司分别在北京地区开发了多个项目。如下表所示：
同时，又设立了多家项目公司，项目公司既有以城市公司作为持有股东的，也有以富力地产股份和城市公司共同持有的。如下表所示：
5、首创置业
首创置业在北京地区，以设立控股或者参股项目公司的的形式进行房地产开发。如下表所示：
6、中国铁建房地产集团有限公司
中国铁建房地产集团在进入城市设立全资子公司进行所在地区的房地产开发和运营。其组织架构图如下：
在北京地区，中国铁建房地产集团有限公司作为股东设立项目开发公司。如下表所示：
7、中粮地产（集团）有限公司
中粮地产在主要城市设立城市公司，城市公司为中粮地产全资子公司。在每个城市以城市公司为股东独资或合资设立项目公司。 图1：中粮地产实行“总部+城市公司”的两级管理模式
表1：针对不同的项目，以注册成立项目公司的形式开发具体项目（以北京公司为例）。
8、万通地产
万通地产下设12家控股子公司和3家参股子公司，均为房地产开发公司。以北京地区为例，
9、融创地产
融创地产坚持区域聚焦和高端精品发展战略。迄今，在京、津、沪、渝、杭拥有众多处于不同发展阶段的项目，每个项目设立项目开发公司，其管理架构如下：
在北京地区，融创地产以天津融创置地有限公司为股东，设立控股或参股项目公
司，其中，北京融创恒基地产有限公司也作为股东，设立项目公司。