近日看到有关房地产纳税筹划方面的一篇文章《巧变差价补偿可节税》，笔者认为文中所阐述之纳税筹划存有瑕疵。
原文案例节选：
楼市步入隆冬。近日，国家的救市组合拳为楼市带来了一阵暖风，开发商也趁热打铁，绞尽脑汁寻求越冬之策。“降价补差价”就这样粉墨登场了，一些开发商因房子降价，向买房者主动退差价款。然而，主动补差价补出的税款，让买卖双方都有些始料未及。
原文建议开发商对老业主补偿的筹划：
可以考虑换一种形式来“补偿”老业主。
开发商的差价补偿，表面看起来是给予老业主交易完成后的价格折扣，实际上是开发商的一种市场营销手段。开发商想通过安抚老业主来影响潜在客户的购买心理，促使潜在客户购买商品房。补偿金额应该算是开发商的市场营销费用。
于是，开发商可以要求老业主从事一些市场营销活动。例如，请老业主介绍新客户、邀请老业主参与开发商的市场推广活动等。从而，开发商可以根据老业主的实际情况和能力与其签订相对应的个人中介合同或个人劳务合同等，那么老业主也就可以合理合法获得差价补偿的酬劳了。开发商采取这个方案后，老业主凭上述合同到地税机关申请营业税发票，作为开发商企业所得税前的扣除凭证。需要注意的是，老业主除了需要缴纳营业税及附加外，根据合同的不同性质还须缴纳不同税率的个人所得税。因为许多地区个人生产经营所得实行个人所得税核定征收。如在广东省中山市，服务业－中介业代征率为5%，服务业－咨询代征率为2.5%等，详见《关于调整个体工商户生产经营所得项目个人所得税代征率的通知》（中山地税发 [2007]264号）。
原文作者建议开发商与老业主签订个人中介或个人劳务合同以使老业主合理合法获得差价补偿，并到地税开具营业税发票以使开发商取得企业所得税税前扣除凭证，此纳税筹划难避造假嫌疑，且会导致纳税人税收负担的增加。笔者认为不妥。
笔者认为，开发商对于老业主的价格补偿并不是文中所提及之折扣，而实际上是对前期销售开发产品的一种销售折让，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。（销售折扣，是指企业在销售商品时，为鼓励购货方多购商品或尽早付款而给予的价款折扣，包括商业折扣和现金折扣；企业商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。销售折让，企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让属于销售折让；企业发生销售折让应当在发生当期冲减当期销售商品收入。）
笔者建议：开发商可与老业主就价格补偿金额协商达成一致后，签订补充合同以明确补充金额及双方各项权力、义务。开发商可以凭公证后的补充合同开具红字发票以冲减当期销售收入。
再者，原文作者在筹划时仅是考虑到了企业所得税的税前扣除，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令2008年第540号）规定：“第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。因此，开发商以销售折让方式来对老业主实行价格补偿，即直接抵减当期销售收入，也就可以直接抵减当期的营业税金及附加、土地增值税等。
纳税筹划必须全面理解相关税收法规及其对筹划对象的影响，然后在税法允许的范围内进行筹划以降低纳税人的税负，规避纳税人的税收风险，而不能误导纳税人造假、偷税。
近日看到有关房地产纳税筹划方面的一篇文章《巧变差价补偿可节税》，笔者认为文中所阐述之纳税筹划存有瑕疵。
原文案例节选：
楼市步入隆冬。近日，国家的救市组合拳为楼市带来了一阵暖风，开发商也趁热打铁，绞尽脑汁寻求越冬之策。“降价补差价”就这样粉墨登场了，一些开发商因房子降价，向买房者主动退差价款。然而，主动补差价补出的税款，让买卖双方都有些始料未及。
原文建议开发商对老业主补偿的筹划：
可以考虑换一种形式来“补偿”老业主。
开发商的差价补偿，表面看起来是给予老业主交易完成后的价格折扣，实际上是开发商的一种市场营销手段。开发商想通过安抚老业主来影响潜在客户的购买心理，促使潜在客户购买商品房。补偿金额应该算是开发商的市场营销费用。
于是，开发商可以要求老业主从事一些市场营销活动。例如，请老业主介绍新客户、邀请老业主参与开发商的市场推广活动等。从而，开发商可以根据老业主的实际情况和能力与其签订相对应的个人中介合同或个人劳务合同等，那么老业主也就可以合理合法获得差价补偿的酬劳了。开发商采取这个方案后，老业主凭上述合同到地税机关申请营业税发票，作为开发商企业所得税前的扣除凭证。需要注意的是，老业主除了需要缴纳营业税及附加外，根据合同的不同性质还须缴纳不同税率的个人所得税。因为许多地区个人生产经营所得实行个人所得税核定征收。如在广东省中山市，服务业－中介业代征率为5%，服务业－咨询代征率为2.5%等，详见《关于调整个体工商户生产经营所得项目个人所得税代征率的通知》（中山地税发 [2007]264号）。
原文作者建议开发商与老业主签订个人中介或个人劳务合同以使老业主合理合法获得差价补偿，并到地税开具营业税发票以使开发商取得企业所得税税前扣除凭证，此纳税筹划难避造假嫌疑，且会导致纳税人税收负担的增加。笔者认为不妥。
笔者认为，开发商对于老业主的价格补偿并不是文中所提及之折扣，而实际上是对前期销售开发产品的一种销售折让，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。（销售折扣，是指企业在销售商品时，为鼓励购货方多购商品或尽早付款而给予的价款折扣，包括商业折扣和现金折扣；企业商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。销售折让，企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让属于销售折让；企业发生销售折让应当在发生当期冲减当期销售商品收入。）
笔者建议：开发商可与老业主就价格补偿金额协商达成一致后，签订补充合同以明确补充金额及双方各项权力、义务。开发商可以凭公证后的补充合同开具红字发票以冲减当期销售收入。
再者，原文作者在筹划时仅是考虑到了企业所得税的税前扣除，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令2008年第540号）规定：“第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。因此，开发商以销售折让方式来对老业主实行价格补偿，即直接抵减当期销售收入，也就可以直接抵减当期的营业税金及附加、土地增值税等。
纳税筹划必须全面理解相关税收法规及其对筹划对象的影响，然后在税法允许的范围内进行筹划以降低纳税人的税负，规避纳税人的税收风险，而不能误导纳税人造假、偷税。