深圳市写字楼市场调研报告
一 、深圳市写字楼市场概况；
深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：
从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，
福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。
后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。
虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。
盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均
价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析；
中心区二手写字楼售价成交价分析
中心区二手写字楼租金成交价分析
南山区二手写字楼售价成交价分析
南山区二手写字楼租金成交价分析
从福田中心区和南山区2008年底到2009年6月的二手写字楼成交价格走势情况来看，中心
区在由2008年底到2009年6月随着市场的逐步走好，销售价格稳步提升，整体销售均价涨幅接近10%，而南山区二手写字楼成交价格一直趋于平稳，主要是南山区09年推盘量较小，而福田中心区借助卓越世纪中心的推盘造势以及市场的持续走强，价格稳步提升。总体来说，写字楼一般是投资和自住需求各对半的产品，主要目标客户是企业主和专业投资客，因此销售价格随市场走势影响较大，但对比住宅，写字楼由于投资性更强，在价格下调后，反弹周期更长，如2007年最高峰期，福田中心区甲级写字楼价格接近40000元/平米，而现在30000元/平米左右的销售价格仍未接近到这一高度。
从福田中心区和南山区2008年底到2009年6月的写字楼租赁价格走势情况来看，随着市场
的持续走好，写字楼的租赁价格并没有较大幅度的变化，相对于销售价格，租赁价格还是表现了一定得稳定性。总体来说，写字楼特别是甲级写字楼有政府规划的各项交通、商业、住宅配套设施支撑，租赁价格表现了较大的稳定性。
小结：
项目地块所在位置位于后海商务中心的总部经济规划区，且属于地铁沿线物业，周边商业、住宅配套完善，整体片区发展前景较好。但是地块建筑规模较小，且销售方式有条件限制，难以形成规模或地标性建筑效应。因此，对比深圳现阶段的市场情况，地块销售价格预计22000-24000元/平米，租赁价格90元/平米左右。商业部分一般以持有物业形式为主，不对外销售。
二 、典型项目简介；
三 、深圳市商务中心规划简介； 1、深圳市总部经济基地情况介绍；
经过二十多年的快速发展，深圳企业总部经济形态正在形成。深圳企业总部经济的发展有着比较优越的条件，比如，特区的地位，毗邻香港的地缘优势；良好的城市创新能力；相对完善的法制环境，政府部门的规范化运作；公平的市场竞争机制；包容的多元文化；良好的城市面貌、基础设施服务等。至2008年底，深圳现有企业总部719家。深圳的大型企业，如招商银行、深圳发展银行、平安集团、万科公司、金地集团、华侨城集团、招商地产、天健集团、中国宝安集团、鹏基集团、中海地产、华润万家、天虹商场、农产品公司、铜锣湾百货、盐田港集团、华为技术公司、中兴通讯、创维集团、康佳集团、三九集团、海王生物、深圳水务集团、光明集团、金威
啤酒，基本上是总部型企业，包括总部和区域总部型企业。同时，深圳也吸引了沃尔玛、家乐福、飞利浦等一大批跨国公司设立地区总部、研发中心、采购中心等。
金融业总部聚集是深圳总部经济一大特点。国内所有全国性银行及政策性银行悉数在深设立分行，招商银行、深圳发展银行、深圳商业银行、华商银行、中国国际财务有限公司是深圳总部型银行；证券公司在深均有分公司和营业部，总部在深圳的证券公司有国信证券、招商证券、平安证券、特区证券、联合证券、蔚深证券、华林证券、国海证券、金元证券、汉唐证券、中山证券、世纪证券等19家；主要保险公司在深圳都有分公司开展业务，总部设在深圳的有平安保险集团公司、平安人寿保险公司、平安财产保险公司、华安财产保险公司、招商信诺人寿保险公司、中保信息研究发展中心，另有保险分公司20家。
福田区是深圳发展总部经济的先行地区。2006年，福田区提出打造以总部经济为龙头，以高新技术产业、高端服务业和文化产业为支柱的“1+3”经济发展架构。成立以区长、分管副区长挂帅、政府20多个职能部门参加的“1+3”工作领导小组负责发展总部经济。2007年，福田区制定了《福田区扶持总部经济发展暂行办法》、《福田区总部企业认定实施细则》、《福田区经济发展资金扶持总部经济实施细则》等一系列扶持政策。同时，实施“领导挂点总部企业制度”，福田区四套班子领导分工挂点总部企业，将符合条件的总部企业纳入“大企业直通车服务”范围，解决企业家办理出口、往返港澳证件、深港两地车牌和海关通关、高管子女入学入托等问题。福田区金融保险、通信、文化、现代物流等行业的总部经济初具规模，总部经济已经成为福田区的经济亮点和重要支柱。截止至2008年，世界500强在福田区设立总部的达92家，占全市世界500强的65.2%。
2008年，深圳政府以一号文件的形式出台了《关于加快发展总部经济的若干意见》，之后，相继出台了《关于加快总部经济发展的若干意见实施细则（试行）》、《深圳总部企业认定办法（试行）》等系列政策，扶持深圳总部经济发展。《意见》提出，到2010年，总部企业增加值占GDP比重达9％，对全市税收的直接贡献率达到18％。
深圳依据企业规模、在深纳税情况、管理的下属企业和机构的数量等三方面将总部企业的结构分为3个层次:综合型总部、职能型总部、成长型总部。同时，根据总部企业发展的特点,在资金专项、财政资助、总部用地用房、政府服务等方面,营造总部企业发展软环境。此外,《实施细则》还在登记注册、人才公寓、办理外事事务等方面作出了相应的政策安排。
在资金扶持方面,《实施细则》提出,从2008年开始,每年安排资金专项,重点实施三项奖励:一是“贡献奖励”,经认定为总部企业的,按照企业税收地方分成部分相对前一年度的增量,予以连续5年30%的奖励；二是“增资奖励”,现有总部企业增资2亿元以上的,其纳税地方分成部分增量,一次性奖励50%；三是“设立奖励”,对于新设立的综合型总部企业,在认定当年给予不超过
2000万元的一次性奖励；对于新设立的职能型总部企业,给予不超过500万元的奖励。具体数额根据总部企业规模、深圳产业政策确定。
在人才支持方面，总部企业接收应届大学毕业生、海外留学生和技能人才实行优先保障和绿色通道制度。此外，为加强总部经济用地保障，《意见》提出将总部企业用地优先纳入年度土地供应计划。在每年的新供用地中，提供一定比例的用地通过“招拍挂”等公开方式出让，满足经认定的总部企业用地需求。同时要引导具备条件的工业园区改造成为综合工贸园，鼓励商贸流通企业、生产环节外迁的企业将管理、物流、销售总部迁入综合工贸园。
在用地问题方面,《实施细则》明确将从两个层面对总部企业给予扶持:一是降低总部办公用房成本,依靠市场解决用房。总部企业购买和租赁办公用房的,给予一定的补助。二是设立总部基地,分门别类、相对集中地安排总部用地,引导总部企业相对集聚。2008年8月，深圳出台了《深圳九大产业集聚基地总部功能区总体规划建设方案》，以“政府投资建设，政府拥有产权，以优惠的租金出租给本行业总部企业使用”的开发模式，建设钟表、模具、家具、服装、内衣、现代家电、新型自行车、黄金珠宝、汽车电子九大产业集聚基地总部功能区，推动传统产业总部经济的形成和高端化、集约化、规模化发展。
建设总部功能区，是提升传统产业集聚水平的一种新思路、新探索。近年来，深圳九大产业集聚基地内一些企业出于规模扩张需要想把生产加工等低端环节转移到周边城市，但又不想把总部功能迁出营商环境良好的深圳；国内外很多传统行业中的知名企业希望把部分总部功能迁入深圳集聚基地。建设总部功能区，既满足了企业发展的现实需要，也促进了产业集聚基地内有限土地的集约化利用，进一步增强了基地的辐射力带动力。规划建设中的九大产业集聚基地总部功能区的共性功能定位为：本行业区域性的生产指挥中心，行业自主创新中心和高端生产性服务中心，发挥包括研发检测、信息服务、展示交易、品牌培育、高端人才培训、综合服务，以及采购分销、营运管理、营销接单、财务结算等十大功能。同时，在集聚基地总部功能区内也实施多项优惠扶持政策。如：对入驻功能区的优强企业和成长性良好的企业，给予租金等方面的优惠，鼓励优强总部企业落地生根；鼓励为总部企业提供必要配套服务的公共服务机构和生产性服务企业入驻总部功能区；入驻总部功能区的企业可优先申请使用市产业技术进步资金等。
2、后海总部经济基地介绍；
2007年5月，深圳市公布的《深圳西部滨海地区综合开发策略研究》中明确提出将前海湾地区规划为未来泛珠三角地区的现代服务业中心。同年，深圳市公布的《深圳市城市总体规划(2007－2020)》草案中，明确提出了福田中心和前海中心双城市中心的概念。随后《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》明确指出要把前后海地区作为粤港合作的载体。刚刚公布的《深圳市综合配套改革方案》又进一步提出要“加快推进前后海地区的规划建设和体制创新，作为加强与港澳合作和参与东盟自由贸易区合作的重要载体。”后海从功能上已经定位为第三金融区和超级总部聚集
地，将建设全市金融副中心，发展为高新技术产业、物流业、创意产业的创业投融资中心和金融电子产品研发中心。它实际上就是新的南山第二中心的核心部分。后海未来将打造成深圳的“中环”。目前，后海片区已吸引众多高端总部企业入驻，如航天科技集团的总部管理中心、军民两用产业技术研发中心和国际经济技术合作交流中心，中国海洋石油总公司南方总部和私募基金大厦也将落户后海中心区，此外，借助深圳湾体育中心的建设，华润集团的华润大厦也将落户后海片区。
在城市规划方面，西部通道的开通及地铁二号线的建设，大大提升了后海的交通便利性，2007年7月1日开通使用的西部通道主要包括深圳湾口岸和深圳湾公路大桥。其中，深圳湾公路大桥全长5.5公里，北接深圳后海湾片区，南至香港新界西北鳌磡石，是香港与深圳之间的第四条行车过境通道，也是粤港间最大的跨境基础设施之一。2006年6月12日，地铁二号线正式开始建设，预计全线将于2010年建成通车。根据初步规划，二号线将有4个车站设在后海片区，预计将直接为300万以上的市民提供快捷的服务。西部通道和地铁二号线，都将直接打通后海内外的网络通路，提升后海片区的交通枢纽位置。
在生态地理方面，根据规划，后海片区将成为为南山商业文化中心区和后海休憩商业区（RBD）提供配套居住的主要片区之一，通过完善公共配套设施及市政公用设施配套建设，综合整治人居环境，形成适宜居住的滨海居住区。后海湾填海区，总建筑面积近150万平方米，由著名的法国欧博进行总体设计，规划营造延续蛇口独特风情和宜人的城市空间脉络格局。而15公里长的深圳湾滨海休闲带，世界F1摩托艇赛场、后海体育中心规划，都将提升后海中心区的品质。 在生活配套方面，后海片区的南山商业文化中心区占地面积135万平方米，为深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。其核心区域占地30公顷，是商务、商业、博览、文化多项功能为一体的综合性高档商务区。
3、后海中心区与福田中心区对比分析；
根据《深圳市城市总体规划(2007－2020)》草案，深圳市将大力打造产业金融中心、金融创新中心、金融信息中心和金融配套服务中心，其主要布局为福田金融中心、罗湖金融中心、后海金融中心和平湖金融后台服务基地；其中：福田金融中心的定位为：发展为保险、证券、基金、银行等金融机构集聚中心，并承接港资、外资金融机构的部分后台业务；后海金融中心的定位为：发展为高新技术产业、物流业、创意产业的创意投融资中心和金融电子产品研发中心，并应努力争取全球金融业软件外包的份额。
福田中心区金融业上半年完成增加值258.49亿元，增长速度为18.3%，占福田区GDP比重为35.8%，对GDP的贡献率为65.1%，福田区以总部经济为龙头，以高新技术产业、高端服务业、文化产业为支柱的“1+3”经济架构发挥了支撑和拉动作用，上半年分别实现增加值302亿元、70.63亿元、336.2亿元和39.66亿元。福田中心区成为国内资本争相进驻的热点。2009年上半年福田区引进世界500强企业4家，累计达106家，新增金融总部8家。
作为规划中的后海金融中心区，虽然目前尚未有总部经济企业正式入驻，但是随着华润大厦、中海油南方基地、航天国际中心、私募基金大厦等总部经济企业的入驻，以及后续的总计36座总部经济企业大厦的建成，后海片区将成为深圳金融经济增长的重要力量，根据《深圳市城市总体规划(2007－2020)》草案，深圳福田中心区的金融中心在福田金融中心区，前海中心区的金融中心将在后海金融中心区，可以预计，随着后海片区发展的逐步提速。后海金融中心区将成为深圳金融业发展的主要力量，也将成为与福田中心区并驾齐驱的总部金融基地。
写字楼市场调查小组
2009年8月31日
写字楼规划要点：
1、坐标：1.x=16189.46,y=102543.92;
2.x=16189.46,y=102472.50;
3.x=16141.69,y=102472.50;
4.x=16141.69,y=102543.92。
2、用地面积：3411.73平方米，容积率19，总建筑面积65000平方米，其中商业建筑面积不得高于8700平方米，商业性办公建筑面积不得低于56300平方米。
3、规划建筑覆盖率：≤85%。
4、建筑退红线：各向均零退线，建筑各边贴用地红线比例≥80%。
5、建筑高度：大于150米，但不高于200米。
6、规划绿地率：10-20%的建筑外部公共空间。
7、车位：≤300（机动车位），≤100（自行车位），人行出入口不少于3处、车辆出入口1处。
8、其它要求：两侧用地边界长向布置，裙楼靠东侧布置，裙楼高18米。
深圳市写字楼市场调研报告
一 、深圳市写字楼市场概况；
深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：
从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，
福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。
后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。
虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。
盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均
价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析；
中心区二手写字楼售价成交价分析
中心区二手写字楼租金成交价分析
南山区二手写字楼售价成交价分析
南山区二手写字楼租金成交价分析
从福田中心区和南山区2008年底到2009年6月的二手写字楼成交价格走势情况来看，中心
区在由2008年底到2009年6月随着市场的逐步走好，销售价格稳步提升，整体销售均价涨幅接近10%，而南山区二手写字楼成交价格一直趋于平稳，主要是南山区09年推盘量较小，而福田中心区借助卓越世纪中心的推盘造势以及市场的持续走强，价格稳步提升。总体来说，写字楼一般是投资和自住需求各对半的产品，主要目标客户是企业主和专业投资客，因此销售价格随市场走势影响较大，但对比住宅，写字楼由于投资性更强，在价格下调后，反弹周期更长，如2007年最高峰期，福田中心区甲级写字楼价格接近40000元/平米，而现在30000元/平米左右的销售价格仍未接近到这一高度。
从福田中心区和南山区2008年底到2009年6月的写字楼租赁价格走势情况来看，随着市场
的持续走好，写字楼的租赁价格并没有较大幅度的变化，相对于销售价格，租赁价格还是表现了一定得稳定性。总体来说，写字楼特别是甲级写字楼有政府规划的各项交通、商业、住宅配套设施支撑，租赁价格表现了较大的稳定性。
小结：
项目地块所在位置位于后海商务中心的总部经济规划区，且属于地铁沿线物业，周边商业、住宅配套完善，整体片区发展前景较好。但是地块建筑规模较小，且销售方式有条件限制，难以形成规模或地标性建筑效应。因此，对比深圳现阶段的市场情况，地块销售价格预计22000-24000元/平米，租赁价格90元/平米左右。商业部分一般以持有物业形式为主，不对外销售。
二 、典型项目简介；
三 、深圳市商务中心规划简介； 1、深圳市总部经济基地情况介绍；
经过二十多年的快速发展，深圳企业总部经济形态正在形成。深圳企业总部经济的发展有着比较优越的条件，比如，特区的地位，毗邻香港的地缘优势；良好的城市创新能力；相对完善的法制环境，政府部门的规范化运作；公平的市场竞争机制；包容的多元文化；良好的城市面貌、基础设施服务等。至2008年底，深圳现有企业总部719家。深圳的大型企业，如招商银行、深圳发展银行、平安集团、万科公司、金地集团、华侨城集团、招商地产、天健集团、中国宝安集团、鹏基集团、中海地产、华润万家、天虹商场、农产品公司、铜锣湾百货、盐田港集团、华为技术公司、中兴通讯、创维集团、康佳集团、三九集团、海王生物、深圳水务集团、光明集团、金威
啤酒，基本上是总部型企业，包括总部和区域总部型企业。同时，深圳也吸引了沃尔玛、家乐福、飞利浦等一大批跨国公司设立地区总部、研发中心、采购中心等。
金融业总部聚集是深圳总部经济一大特点。国内所有全国性银行及政策性银行悉数在深设立分行，招商银行、深圳发展银行、深圳商业银行、华商银行、中国国际财务有限公司是深圳总部型银行；证券公司在深均有分公司和营业部，总部在深圳的证券公司有国信证券、招商证券、平安证券、特区证券、联合证券、蔚深证券、华林证券、国海证券、金元证券、汉唐证券、中山证券、世纪证券等19家；主要保险公司在深圳都有分公司开展业务，总部设在深圳的有平安保险集团公司、平安人寿保险公司、平安财产保险公司、华安财产保险公司、招商信诺人寿保险公司、中保信息研究发展中心，另有保险分公司20家。
福田区是深圳发展总部经济的先行地区。2006年，福田区提出打造以总部经济为龙头，以高新技术产业、高端服务业和文化产业为支柱的“1+3”经济发展架构。成立以区长、分管副区长挂帅、政府20多个职能部门参加的“1+3”工作领导小组负责发展总部经济。2007年，福田区制定了《福田区扶持总部经济发展暂行办法》、《福田区总部企业认定实施细则》、《福田区经济发展资金扶持总部经济实施细则》等一系列扶持政策。同时，实施“领导挂点总部企业制度”，福田区四套班子领导分工挂点总部企业，将符合条件的总部企业纳入“大企业直通车服务”范围，解决企业家办理出口、往返港澳证件、深港两地车牌和海关通关、高管子女入学入托等问题。福田区金融保险、通信、文化、现代物流等行业的总部经济初具规模，总部经济已经成为福田区的经济亮点和重要支柱。截止至2008年，世界500强在福田区设立总部的达92家，占全市世界500强的65.2%。
2008年，深圳政府以一号文件的形式出台了《关于加快发展总部经济的若干意见》，之后，相继出台了《关于加快总部经济发展的若干意见实施细则（试行）》、《深圳总部企业认定办法（试行）》等系列政策，扶持深圳总部经济发展。《意见》提出，到2010年，总部企业增加值占GDP比重达9％，对全市税收的直接贡献率达到18％。
深圳依据企业规模、在深纳税情况、管理的下属企业和机构的数量等三方面将总部企业的结构分为3个层次:综合型总部、职能型总部、成长型总部。同时，根据总部企业发展的特点,在资金专项、财政资助、总部用地用房、政府服务等方面,营造总部企业发展软环境。此外,《实施细则》还在登记注册、人才公寓、办理外事事务等方面作出了相应的政策安排。
在资金扶持方面,《实施细则》提出,从2008年开始,每年安排资金专项,重点实施三项奖励:一是“贡献奖励”,经认定为总部企业的,按照企业税收地方分成部分相对前一年度的增量,予以连续5年30%的奖励；二是“增资奖励”,现有总部企业增资2亿元以上的,其纳税地方分成部分增量,一次性奖励50%；三是“设立奖励”,对于新设立的综合型总部企业,在认定当年给予不超过
2000万元的一次性奖励；对于新设立的职能型总部企业,给予不超过500万元的奖励。具体数额根据总部企业规模、深圳产业政策确定。
在人才支持方面，总部企业接收应届大学毕业生、海外留学生和技能人才实行优先保障和绿色通道制度。此外，为加强总部经济用地保障，《意见》提出将总部企业用地优先纳入年度土地供应计划。在每年的新供用地中，提供一定比例的用地通过“招拍挂”等公开方式出让，满足经认定的总部企业用地需求。同时要引导具备条件的工业园区改造成为综合工贸园，鼓励商贸流通企业、生产环节外迁的企业将管理、物流、销售总部迁入综合工贸园。
在用地问题方面,《实施细则》明确将从两个层面对总部企业给予扶持:一是降低总部办公用房成本,依靠市场解决用房。总部企业购买和租赁办公用房的,给予一定的补助。二是设立总部基地,分门别类、相对集中地安排总部用地,引导总部企业相对集聚。2008年8月，深圳出台了《深圳九大产业集聚基地总部功能区总体规划建设方案》，以“政府投资建设，政府拥有产权，以优惠的租金出租给本行业总部企业使用”的开发模式，建设钟表、模具、家具、服装、内衣、现代家电、新型自行车、黄金珠宝、汽车电子九大产业集聚基地总部功能区，推动传统产业总部经济的形成和高端化、集约化、规模化发展。
建设总部功能区，是提升传统产业集聚水平的一种新思路、新探索。近年来，深圳九大产业集聚基地内一些企业出于规模扩张需要想把生产加工等低端环节转移到周边城市，但又不想把总部功能迁出营商环境良好的深圳；国内外很多传统行业中的知名企业希望把部分总部功能迁入深圳集聚基地。建设总部功能区，既满足了企业发展的现实需要，也促进了产业集聚基地内有限土地的集约化利用，进一步增强了基地的辐射力带动力。规划建设中的九大产业集聚基地总部功能区的共性功能定位为：本行业区域性的生产指挥中心，行业自主创新中心和高端生产性服务中心，发挥包括研发检测、信息服务、展示交易、品牌培育、高端人才培训、综合服务，以及采购分销、营运管理、营销接单、财务结算等十大功能。同时，在集聚基地总部功能区内也实施多项优惠扶持政策。如：对入驻功能区的优强企业和成长性良好的企业，给予租金等方面的优惠，鼓励优强总部企业落地生根；鼓励为总部企业提供必要配套服务的公共服务机构和生产性服务企业入驻总部功能区；入驻总部功能区的企业可优先申请使用市产业技术进步资金等。
2、后海总部经济基地介绍；
2007年5月，深圳市公布的《深圳西部滨海地区综合开发策略研究》中明确提出将前海湾地区规划为未来泛珠三角地区的现代服务业中心。同年，深圳市公布的《深圳市城市总体规划(2007－2020)》草案中，明确提出了福田中心和前海中心双城市中心的概念。随后《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》明确指出要把前后海地区作为粤港合作的载体。刚刚公布的《深圳市综合配套改革方案》又进一步提出要“加快推进前后海地区的规划建设和体制创新，作为加强与港澳合作和参与东盟自由贸易区合作的重要载体。”后海从功能上已经定位为第三金融区和超级总部聚集
地，将建设全市金融副中心，发展为高新技术产业、物流业、创意产业的创业投融资中心和金融电子产品研发中心。它实际上就是新的南山第二中心的核心部分。后海未来将打造成深圳的“中环”。目前，后海片区已吸引众多高端总部企业入驻，如航天科技集团的总部管理中心、军民两用产业技术研发中心和国际经济技术合作交流中心，中国海洋石油总公司南方总部和私募基金大厦也将落户后海中心区，此外，借助深圳湾体育中心的建设，华润集团的华润大厦也将落户后海片区。
在城市规划方面，西部通道的开通及地铁二号线的建设，大大提升了后海的交通便利性，2007年7月1日开通使用的西部通道主要包括深圳湾口岸和深圳湾公路大桥。其中，深圳湾公路大桥全长5.5公里，北接深圳后海湾片区，南至香港新界西北鳌磡石，是香港与深圳之间的第四条行车过境通道，也是粤港间最大的跨境基础设施之一。2006年6月12日，地铁二号线正式开始建设，预计全线将于2010年建成通车。根据初步规划，二号线将有4个车站设在后海片区，预计将直接为300万以上的市民提供快捷的服务。西部通道和地铁二号线，都将直接打通后海内外的网络通路，提升后海片区的交通枢纽位置。
在生态地理方面，根据规划，后海片区将成为为南山商业文化中心区和后海休憩商业区（RBD）提供配套居住的主要片区之一，通过完善公共配套设施及市政公用设施配套建设，综合整治人居环境，形成适宜居住的滨海居住区。后海湾填海区，总建筑面积近150万平方米，由著名的法国欧博进行总体设计，规划营造延续蛇口独特风情和宜人的城市空间脉络格局。而15公里长的深圳湾滨海休闲带，世界F1摩托艇赛场、后海体育中心规划，都将提升后海中心区的品质。 在生活配套方面，后海片区的南山商业文化中心区占地面积135万平方米，为深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。其核心区域占地30公顷，是商务、商业、博览、文化多项功能为一体的综合性高档商务区。
3、后海中心区与福田中心区对比分析；
根据《深圳市城市总体规划(2007－2020)》草案，深圳市将大力打造产业金融中心、金融创新中心、金融信息中心和金融配套服务中心，其主要布局为福田金融中心、罗湖金融中心、后海金融中心和平湖金融后台服务基地；其中：福田金融中心的定位为：发展为保险、证券、基金、银行等金融机构集聚中心，并承接港资、外资金融机构的部分后台业务；后海金融中心的定位为：发展为高新技术产业、物流业、创意产业的创意投融资中心和金融电子产品研发中心，并应努力争取全球金融业软件外包的份额。
福田中心区金融业上半年完成增加值258.49亿元，增长速度为18.3%，占福田区GDP比重为35.8%，对GDP的贡献率为65.1%，福田区以总部经济为龙头，以高新技术产业、高端服务业、文化产业为支柱的“1+3”经济架构发挥了支撑和拉动作用，上半年分别实现增加值302亿元、70.63亿元、336.2亿元和39.66亿元。福田中心区成为国内资本争相进驻的热点。2009年上半年福田区引进世界500强企业4家，累计达106家，新增金融总部8家。
作为规划中的后海金融中心区，虽然目前尚未有总部经济企业正式入驻，但是随着华润大厦、中海油南方基地、航天国际中心、私募基金大厦等总部经济企业的入驻，以及后续的总计36座总部经济企业大厦的建成，后海片区将成为深圳金融经济增长的重要力量，根据《深圳市城市总体规划(2007－2020)》草案，深圳福田中心区的金融中心在福田金融中心区，前海中心区的金融中心将在后海金融中心区，可以预计，随着后海片区发展的逐步提速。后海金融中心区将成为深圳金融业发展的主要力量，也将成为与福田中心区并驾齐驱的总部金融基地。
写字楼市场调查小组
2009年8月31日
写字楼规划要点：
1、坐标：1.x=16189.46,y=102543.92;
2.x=16189.46,y=102472.50;
3.x=16141.69,y=102472.50;
4.x=16141.69,y=102543.92。
2、用地面积：3411.73平方米，容积率19，总建筑面积65000平方米，其中商业建筑面积不得高于8700平方米，商业性办公建筑面积不得低于56300平方米。
3、规划建筑覆盖率：≤85%。
4、建筑退红线：各向均零退线，建筑各边贴用地红线比例≥80%。
5、建筑高度：大于150米，但不高于200米。
6、规划绿地率：10-20%的建筑外部公共空间。
7、车位：≤300（机动车位），≤100（自行车位），人行出入口不少于3处、车辆出入口1处。
8、其它要求：两侧用地边界长向布置，裙楼靠东侧布置，裙楼高18米。