工业用地在土地用途改变过程中的制度设计
根据《中华人民共和国土地管理法》第五章第五十六条规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
例如，工业用地转商业用地其主要方法是：1、改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。2、如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。3、通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
近年来，工业用地转变成商业用地的现象屡见不鲜，如：1、以工业用地的名义审批，然后通过“公开”的方式，擅自改变土地用途，将整宗用地进行商品房开发或高价转让给他人，以获取高额的利益回报；2、与开发商联手，借单位的名义，对改变用途后的国有划拨土地进行房地产开发，以达到“利益双赢”的目的；
3、个别拥有国有划拨土地的单位未经批准，擅自改变土地用途，并将划拨地块低价承包给开发商进行开发等等。
本文着重从寻租理论出发，对工业用地在使用用途转变过程中存在的问题进行研究，揭示这些问题存在的原因，以及提出如何利用制度设计来避免寻租行为。
一、寻租理论及其危害
寻租理论是本世纪七十年代西方应用经济学的重大成果，这个理论比较成功地解释了落后国家在建立市场经济的过程中危害严重的“权力和金钱相交换”的经济行为。由于寻租与资源控制权直接相关，因此，寻租活动都是发生在政府对稀有资源的管制和干涉的条件下。如果政府公正监督资源达成合同的履行，不直接管制和经营创造财富的部门、单位，没有支配社会资源的职责，就不会有租金的出现，就不会产生寻租现象；如果国家承担一切资源的配置，这种资源的配置是无偿的、无条件的，那么任何人和部门都无法寻租。寻租出现的条件就是政府承担一部分重要资源的配置的责任或者通过各种凡是影响着资源拥有者对其资源的配置。而政府掌握了这部分资源，产生寻租必然会对土地市场造成很大的危害：
1、政府对土地市场的干预所产生的寻租行为抬高了进入市场的土地价格，
工业用地在土地用途改变过程中的制度设计
根据《中华人民共和国土地管理法》第五章第五十六条规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
例如，工业用地转商业用地其主要方法是：1、改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。2、如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。3、通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
近年来，工业用地转变成商业用地的现象屡见不鲜，如：1、以工业用地的名义审批，然后通过“公开”的方式，擅自改变土地用途，将整宗用地进行商品房开发或高价转让给他人，以获取高额的利益回报；2、与开发商联手，借单位的名义，对改变用途后的国有划拨土地进行房地产开发，以达到“利益双赢”的目的；
3、个别拥有国有划拨土地的单位未经批准，擅自改变土地用途，并将划拨地块低价承包给开发商进行开发等等。
本文着重从寻租理论出发，对工业用地在使用用途转变过程中存在的问题进行研究，揭示这些问题存在的原因，以及提出如何利用制度设计来避免寻租行为。
一、寻租理论及其危害
寻租理论是本世纪七十年代西方应用经济学的重大成果，这个理论比较成功地解释了落后国家在建立市场经济的过程中危害严重的“权力和金钱相交换”的经济行为。由于寻租与资源控制权直接相关，因此，寻租活动都是发生在政府对稀有资源的管制和干涉的条件下。如果政府公正监督资源达成合同的履行，不直接管制和经营创造财富的部门、单位，没有支配社会资源的职责，就不会有租金的出现，就不会产生寻租现象；如果国家承担一切资源的配置，这种资源的配置是无偿的、无条件的，那么任何人和部门都无法寻租。寻租出现的条件就是政府承担一部分重要资源的配置的责任或者通过各种凡是影响着资源拥有者对其资源的配置。而政府掌握了这部分资源，产生寻租必然会对土地市场造成很大的危害：
1、政府对土地市场的干预所产生的寻租行为抬高了进入市场的土地价格，