武汉轻工大学 《房地产经济学》 课 程 设 计 说 明 书 设计题目：
姓 名
学 院
专 业
学 号
指导教师
年 月 日
目 录
一．金银湖房地产概况................................................ 3
（一）区域概况 .................................................. 3
（二）市场概况 .................................................. 4
二．东西湖房地产市场概况............................................ 5
（一）区域概况 .................................................. 5
（二）市场概况 .................................................. 5
三．东西湖房地产潜在市场分析........................................ 6
（一）东西湖市场目标客层研究和市场定位 .......................... 6
（二）目标客户层的判断： ........................................ 8
四．拟建项目方案一：中档住宅小区.................................... 8
（一）建设规模 .................................................. 8
（二）产品方案 .................................................. 8
（三）投资估算 ................................................. 10
（四）推荐方案的SWOT模型分析 .................................. 12
（五）销售前景分析 ............................................. 13
五．拟建项目方案二: 高档住宅小区................................... 15
（一）项目规模 ................................................. 15
（二）产品方案 ................................................. 15
（三）投资估算 ................................................. 16
（四）推荐方案的SWOT模型分析 .................................. 18
（五）销售前景分析 ............................................. 18
六．方案比选....................................................... 18
七．参考文献....................................................... 19
摘要：武汉市东西湖区金银湖，开发中等档次住宅小区或者高等档次住宅小区，并进行经济分析可行性评价。作为华中地区的经济、贸易、金融、文教、信息中心，武汉人口众多、交通方便、经济基础雄厚，具有发展住宅的优越基础；东西湖区（含金银湖区）交通条件及自然环境优越，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市整体发展规划，有利于促武汉市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。
关键词：金银湖 东西湖 中档住宅 高档住宅
一．金银湖房地产概况
（一）区域概况
金银湖作为武汉生态旅游区，内有多达2.5万亩的自然湖泊，且植被丰盛，自然绿化带层澜叠翠。自2001年始，环绕金银湖开发的碧海花园、恋湖家园、黄金海岸、顺驰泊林、万科四季花城等项目构成了武汉少有的环湖生态居住区。该区域内楼盘在规划产品类型上以多层和联体别墅为主要建筑形态，辅之小高层和高层来满足普通百姓的购房需求。
金银湖片区内由于土地资源供应量充足，楼盘规模普遍较大，容积率较低。
与市中心 楼盘动辄七八千的价格相比，性价比更高。另外随着极地海洋世界等政府大力引进的旅游项目落户，地铁二号线等公共交通的建成，商业教育配套的进驻，金银湖管委会预计在2年内使金银湖片区入住率达到常青花园的水平，满足业主的生活需求。
金银湖住宅板块位于金银湖生态保护区内，保护区东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河。目前已有713、730、207等多路公交车。普通住宅4500元/平米，别墅7500元/平米。从06年至今，金银湖片区均价虽没有市中心“突飞猛进”，但也稳步提高，翻了一小翻。
虽然相对中心城区相对滞后，但是睿升学校，鑫桥小学及各社区幼儿园能基本满足子女入学:。商业方面，中百超市已经进驻，沃尔玛已确定在金银湖片区开店，马池商业街也在启动中。同时随着武烟集团新址入驻金银湖，有望带动整个产业链，有利于增强板块内的人气，以及原区域游离的人员就业。政府与香港投资商洽谈某医疗器械的项目，准备引入金银湖制药工业园。加勒比黄金海岸是政府大力引进的水上旅游项目，以促进旅游促进板块腾飞。强大的产业支撑为区域房地产发展聚集人气。
金银湖作为国家生态旅游示范区，整个片区是以高尚人文住宅区为主的。同时它拥有国家生态湿地公园，应该说环境非常优美。在近两年来，市政府致力于在金银湖打造一个环湖的滨水城区，而且对城区进行了很多保护性的规划和建设。金银湖作为市郊区域的价值逐步涌现，也越来越受到人们的追捧。因此，金银湖具有很大的升值空间。
（二）市场概况
金银湖区域市场应该说是从2000年“碧海花园”项目的开发作为起点，在2005年则达到开发高峰期。项目的集中上市造成了区域供应体量的放大，而2006年的新盘上市导致了供应持续增加。
2006年金银湖区域总供应量达到127.69万平方米，占整个东西湖区域总供应量的80.8%。2006年金银湖板块销售量为52.32万平方米，销售去化率41%。由于区域内项目多为大体量项目，后续存量较大，这将加大区域市场压力。2005年房地产市场的行情看好使得整体市场价格上涨较快，这点在金银湖板块的项目
体现的尤为明显。2005年东西湖区域房地产均价为2603元/㎡，而同期金银湖板块房地产均价则达到2935元/㎡，超出区域均价12%，显示出金银湖板块在东西湖区域内的重要地位。
金银湖区域内项目可以分为两类：一类是环湖路沿线楼盘，一类是板块内金山大道沿线楼盘。前者的开发属于数量和体量上的扎堆，其配套和交通相对处于劣势，因此价格都属于中等偏低水平，形成了区域特点；而后者开发更注重项目自身品质的打造，且交通条件比前者更加便利，因此价位多属于中高水平。
二．东西湖房地产市场概况
（一）区域概况
东西湖区位于武汉市西北部，属于城郊板块，北接孝感，西临汉川，东起黄陂区而南承江汉区，可以说是武汉市的北大门。但东西湖区与江汉区相接，离江汉中心城区也不过5分钟路程，与其他城郊板块相比具有较明显的地理位置优势。机场路、市中环线、市外环线、金山大道、环湖路等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通；区域内道路通畅，11公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。同时武汉城市轻轨1号线二期(宗关—三店)已开始动工，全长11.5公里，预计2006年建成。连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。
从东西湖区的规划发展来看，东西湖区域凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的两年内房地产开发量稳居武汉市第一位，而且同其他地区相比，其价格指数连续两年一直呈持续的上升状态，这种发展趋势和房地产变化格局使众多的海内外知名发展商云集于此，他们大手笔的运作使东西湖区域形成一个集物流、工业和旅游为一体化的大型城郊中央住宅区。
（二）市场概况
东西湖区域内目前的项目数量较多，泰跃·金河、耀江·丽景湾、银湖翡翠、万科·西半岛、鑫海花城等等，且体量都较大，区域内项目的密集性为全市
体现的尤为明显。2005年东西湖区域房地产均价为2603元/㎡，而同期金银湖板块房地产均价则达到2935元/㎡，超出区域均价12%，显示出金银湖板块在东西湖区域内的重要地位。
金银湖区域内项目可以分为两类：一类是环湖路沿线楼盘，一类是板块内金
山大道沿线楼盘。前者的开发属于数量和体量上的扎堆，其配套和交通相对处于劣势，因此价格都属于中等偏低水平，形成了区域特点；而后者开发更注重项目自身品质的打造，且交通条件比前者更加便利，因此价位多属于中高水平。
二．东西湖房地产市场概况
（一）区域概况
东西湖区位于武汉市西北部，属于城郊板块，北接孝感，西临汉川，东起黄陂区而南承江汉区，可以说是武汉市的北大门。但东西湖区与江汉区相接，离江汉中心城区也不过5分钟路程，与其他城郊板块相比具有较明显的地理位置优势。机场路、市中环线、市外环线、金山大道、环湖路等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通；区域内道路通畅，11公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。同时武汉城市轻轨1号线二期(宗关—三店)已开始动工，全长11.5公里，预计2006年建成。连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。
从东西湖区的规划发展来看，东西湖区域凭借它得天独厚的地理位置、丰富
的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的两年内房地产开发量稳居武汉市第一位，而且同其他地区相比，其价格指数连续两年一直呈持续的上升状态，这种发展趋势和房地产变化格局使众多的海内外知名发展商云集于此，他们大手笔的运作使东西湖区域形成一个集物流、工业和旅游为一体化的大型城郊中央住宅区。
（二）市场概况
东西湖区域内目前的项目数量较多，泰跃·金河、耀江·丽景湾、银湖翡
翠、万科·西半岛、鑫海花城等等，且体量都较大，区域内项目的密集性为全市
范围内所罕见，而这也使得东西湖区域供应量相当充足。
2006年东西湖区域总供应量达到157.84万㎡，其中2005年剩余体量73.42
万㎡，2006年新增项目供应量85.42万㎡。由于2006年房地产市场空前严峻的宏观调控，市场销售状况或多或少受到影响。反映在东西湖区域的销售状况，则是46.5%的销售率，使得2006年剩余量达到91.27万㎡，而2007年众多大盘的后续量将持续上市，且有个别大规模项目，这将加剧整个东西湖区域市场的激烈竞争形势。
自从万科进入东西湖区域以来，不断有在国内知名房地产企业进驻。而这些
大企之间的共同点是拿地规模都相当大，2006年泰跃地产项目正式推出，而沿海集团项目预计在明年上半年推出。这说明了发展商对东西湖区域房地产市场的信心。
根据区域内房地产发展状况，基本可以将其分为三个板块：金银湖板块、吴
家山板块和城西板块。金银湖板块指张公堤以北、张柏路以东的区域，吴家山板块指张柏路以西、金山大道以南的区域，城西板块指张柏路以西、金山大道以北的区域。金银湖板块2006年总供应量占到东西湖区域的70.4%，而区域价格也是高于东西湖板块平均价格。板块内庞大的项目体量成为东西湖区域市场发展的最大推动力，其在东西湖区域的地位不言而喻。
三．东西湖房地产潜在市场分析
（一）东西湖市场目标客层研究和市场定位
1、客户层购房倾向研究：
经研究分析可以得出：
A.购房者对跨江购房依然存在较大的心理障碍，汉口、武昌、汉阳的潜在购房者绝大多数均会在目前居住或工作区域选择房源；
B.汉口区客户选择东西湖区域仅次于汉口中心区，比例达到23%，远高于同为郊区化住宅区的后湖区域，（从江岸、江汉、桥口、东西湖4个汉口地区来看），这主要得益于常青花园5年开发带动区域人气，以及金银湖区域宜人的自然环境；
C.在购房区域的选择上，居住区域影响要大于工作区域对购房区域的影响。总体来讲，首选购房区域与工作区域大致在相同区域，但其分布情况与居住区域与购房区域的
分布情况相比较为分散，即已居住在汉口的客户比在汉口工作的客户更倾向于选择东西湖作为购房区域；
2、购房价格分析
A.从总价情况来看，15万至25万的总价为普遍能承受的价格。不同的职业从业者显现出大致相同的承受趋向，都以15—20万元为主，
B.公务员、经理层、律师、教师、医生、高科技行业从业人员、金融机构从
业人员、公司职员、对20—25万元的总价选择上显出与15—20万元总价大致相同的接受程度。
C.除一人独居者以80—100平方米为最多选择外，2人或2人以上的家庭都
把最多的目光放在100—120平方米的房屋上。
D.值得注意的是，80—100平方米房屋的受关注程度要高于120—150平方
米的房屋。
3、价格与购房面积
调查显示：
A.1600—1800元是被普遍接受的单价；
B.随着面积的增大，能承受的购房单价也呈递增趋势。想购买80—120平方
米房屋的人大多以15—20万元为购房总价，想120平方米以上房屋的人大多以21—25万元能承受的购房总价。
4、房型与购房面积
A.80平方米或更小面积的住房极明显地表现出平层、二室一厅一卫的房屋
格局。
B.想购买80平方米以上面积的人都以复式，三室二厅二卫为最佳选择。80
—150平方米的房屋，错层结构也较受欢迎；
C.100平方米内二室和一卫的需求也占有一定比例。
5、建筑类型与房型配比
（1）建筑类型
调查结果显示，带电梯的多层住宅与小高层住宅最受大众欢迎，且能承受的
购房单价越高，对带电梯的多层住宅需求也越强烈。
建筑类型应依建设规模而定，建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少
量小高层。兼顾不同消费能力客户的购房需求。
（2）房型配比
从调查结果来看，错层和复式住宅是大众最为青睐的住宅类型，三室二厅二卫的房型逐渐成为主流户型；购房面积集中在80—150平方米以范围内，以100—120平方米为主，80—100平方米的面积与占有较大比例。
（二）目标客户层的判断：
根据上述调查分析，判断目标客户层：
后湖乡和金银湖两大区域是经济适用房供应较大的两个区域，大规模开发的百步亭花园和常青花园分别坐落在这两个小区，购买者主要是集团购买的企、事业单位的白领和公务员及个体经营者。经过一段时间开发后，目前这两个片区的交通已较为便利，但其他的配套设施相对缺乏。在价位相差不太大，小区交通、规划、设计、环境、配套、物业管理、付款条件等较好的情况下，对这两个区域有意向的购房者是潜在购买者。东西湖开发区内目前除了常青花园和碧海花园外没有较好的住宅，区内的外资企业白领是最直接的客户群。
四．拟建项目方案一：中档住宅小区
（一）建设规模
该项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。
（二）产品方案
1、户型选择
小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。
该项目主要居住对象为在长青花园附近上班的白领阶层，周边高校院所的知
识分子，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。
根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表
户 型 分 配 表
2、道路系统
道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。
3、小区建筑小品
区内设保安。入口处有宽广的地下停车场。居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。区内设有庭院灯，保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳设在广场、水边，既绿化又方便使用。小区内栏杆起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置垃圾桶。区内的广场可供社交游憩公共场所，附设游乐设施。
用 地 平 衡 表
（三）投资估算
本建设项目总占地面积约10万平方米，总建筑面积接近13万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场0.7万平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行等。
该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为： （1）拆迁安置费：项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为：
a. 居民安置费：200户居民每户13万元计算共计2600万人民币。 b. 房屋拆除费：以每平方米200元计算，共拆除房屋面积2800平方米共计56万人民币。
c. 其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和2%计算，共计65.36万人民币。
（2）土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计400万人民币。
项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况
10
如下：
供水：在小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
雨，污水排放：现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。
供热：拟从已敷设的供热干线接入。 供电：拟采用双路供电。
供气：已引入了天然气高压线，建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉某房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
电信：本项目预计需装机容量为820门的程控交换机。
路网布置：道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。
小区内绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率45%。区内修建一个面积约1000平米的小广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。
由此可得项目的主要经济指标如下：
主要经济指标
根据开发项目的工程量可得：
11
开发项目固定资产投资估算表
（四）推荐方案的SWOT模型分析
12
（五）销售前景分析
根据对近年以来出台的房地产行业政策、房地产市场供需状况等方面情况调查表明，东西湖地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升。由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进。随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进城市规划建设。
5、房地产营销方式的改变。房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
13
附表1
附表2
安装工程费用估算表
附表3 项目投入总资金估算汇总表
14
单位：万元
五．拟建项目方案二: 高档住宅小区
（一）项目规模
项目规划用地面积47784.30M，其中：住宅用地面积27135.30 M，公共
2
2
建筑用地面积5293.00 M2，道路用地面积8060.00 M2，公共绿地面积7296.00 M2；总建筑面积21.71万平方米，停车位867个，居住户数1482户，容积率3.85，建筑密度21.66%，绿地率38.61%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。 （二）产品方案
1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。根据位置不同，采用不同的组合方式，丰富了小区的整体形态。
2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求确定大于28m的建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境品质。同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状由北及南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。
3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设置较大的入户花园、空中庭院及大阳台，提升居住品质。单元式住宅每套面积范围控制在43~260m2之间。通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突
15
出小区的个性特征。
4、小区的对外交通主要是通过同心路与中心城区相连。并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过小区北部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。小区内道路主要道路宽4米，次要道路宽3米。采用人车分流形式。从主入口广场进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。
5、小区配套布置幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。配套设施采用集中布置和就近利用的原则。
（三）投资估算
项目规划总用地为47784.30 m2，总建筑面积217139.98m2，经测算，项目总投资为44104.66万元，其中：工程费用28859.12万元，其它费用14168.36万元，预备费577.18万元，项目周转用流动资金500万元，建设资金总额44104.66万元，其中：项目资本金19694.19万元，申请商业银行贷款20,000万元，预售收入投入4410.47万元。
预计本项目2011年至2012年住宅销售平均价为3600元/平方米，地下车库平均销售价为65000元/个，超市20000元/平方米。
重要经济技术指标
16
项目投资估算表 单位：（万元）
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（四）推荐方案的SWOT模型分析
（五）销售前景分析
具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市发展规划；具备很大的增值潜力。可以预见，本项目具有良好的销售前景。
1、房地产营销方式的改变。房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
2、人们的生活水平与购买力提高，让人们趋向于环境与房子都比较高档的住宅，比以前较注重于舒适与享受。
六．方案比选
选择方案一，方案一投资小利润大，销售前景较方案二好，销售针对的销售群体范围大，有较好的经济指标，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，项目抗风险能力较强。大规模、面向普通人的楼盘成为现在的主力楼盘，而方案一中的中档住宅正好可以很
18
好的满足人们的需求，方案二某些较低收入的潜在客户买不起房，这就对后期的销售有影响。
七．参考文献
[1]林曾杰等编，《房地产经济学》，中国建筑工业出版社，2004年
[2]黄有亮等编，《工程经济学》，东南大学出版社，2002年 [3]李南主编，《工程经济学》，北京：科学出版社，2000年
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武汉轻工大学 《房地产经济学》 课 程 设 计 说 明 书 设计题目：
姓 名
学 院
专 业
学 号
指导教师
年 月 日
目 录
一．金银湖房地产概况................................................ 3
（一）区域概况 .................................................. 3
（二）市场概况 .................................................. 4
二．东西湖房地产市场概况............................................ 5
（一）区域概况 .................................................. 5
（二）市场概况 .................................................. 5
三．东西湖房地产潜在市场分析........................................ 6
（一）东西湖市场目标客层研究和市场定位 .......................... 6
（二）目标客户层的判断： ........................................ 8
四．拟建项目方案一：中档住宅小区.................................... 8
（一）建设规模 .................................................. 8
（二）产品方案 .................................................. 8
（三）投资估算 ................................................. 10
（四）推荐方案的SWOT模型分析 .................................. 12
（五）销售前景分析 ............................................. 13
五．拟建项目方案二: 高档住宅小区................................... 15
（一）项目规模 ................................................. 15
（二）产品方案 ................................................. 15
（三）投资估算 ................................................. 16
（四）推荐方案的SWOT模型分析 .................................. 18
（五）销售前景分析 ............................................. 18
六．方案比选....................................................... 18
七．参考文献....................................................... 19
摘要：武汉市东西湖区金银湖，开发中等档次住宅小区或者高等档次住宅小区，并进行经济分析可行性评价。作为华中地区的经济、贸易、金融、文教、信息中心，武汉人口众多、交通方便、经济基础雄厚，具有发展住宅的优越基础；东西湖区（含金银湖区）交通条件及自然环境优越，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市整体发展规划，有利于促武汉市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。
关键词：金银湖 东西湖 中档住宅 高档住宅
一．金银湖房地产概况
（一）区域概况
金银湖作为武汉生态旅游区，内有多达2.5万亩的自然湖泊，且植被丰盛，自然绿化带层澜叠翠。自2001年始，环绕金银湖开发的碧海花园、恋湖家园、黄金海岸、顺驰泊林、万科四季花城等项目构成了武汉少有的环湖生态居住区。该区域内楼盘在规划产品类型上以多层和联体别墅为主要建筑形态，辅之小高层和高层来满足普通百姓的购房需求。
金银湖片区内由于土地资源供应量充足，楼盘规模普遍较大，容积率较低。
与市中心 楼盘动辄七八千的价格相比，性价比更高。另外随着极地海洋世界等政府大力引进的旅游项目落户，地铁二号线等公共交通的建成，商业教育配套的进驻，金银湖管委会预计在2年内使金银湖片区入住率达到常青花园的水平，满足业主的生活需求。
金银湖住宅板块位于金银湖生态保护区内，保护区东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河。目前已有713、730、207等多路公交车。普通住宅4500元/平米，别墅7500元/平米。从06年至今，金银湖片区均价虽没有市中心“突飞猛进”，但也稳步提高，翻了一小翻。
虽然相对中心城区相对滞后，但是睿升学校，鑫桥小学及各社区幼儿园能基本满足子女入学:。商业方面，中百超市已经进驻，沃尔玛已确定在金银湖片区开店，马池商业街也在启动中。同时随着武烟集团新址入驻金银湖，有望带动整个产业链，有利于增强板块内的人气，以及原区域游离的人员就业。政府与香港投资商洽谈某医疗器械的项目，准备引入金银湖制药工业园。加勒比黄金海岸是政府大力引进的水上旅游项目，以促进旅游促进板块腾飞。强大的产业支撑为区域房地产发展聚集人气。
金银湖作为国家生态旅游示范区，整个片区是以高尚人文住宅区为主的。同时它拥有国家生态湿地公园，应该说环境非常优美。在近两年来，市政府致力于在金银湖打造一个环湖的滨水城区，而且对城区进行了很多保护性的规划和建设。金银湖作为市郊区域的价值逐步涌现，也越来越受到人们的追捧。因此，金银湖具有很大的升值空间。
（二）市场概况
金银湖区域市场应该说是从2000年“碧海花园”项目的开发作为起点，在2005年则达到开发高峰期。项目的集中上市造成了区域供应体量的放大，而2006年的新盘上市导致了供应持续增加。
2006年金银湖区域总供应量达到127.69万平方米，占整个东西湖区域总供应量的80.8%。2006年金银湖板块销售量为52.32万平方米，销售去化率41%。由于区域内项目多为大体量项目，后续存量较大，这将加大区域市场压力。2005年房地产市场的行情看好使得整体市场价格上涨较快，这点在金银湖板块的项目
体现的尤为明显。2005年东西湖区域房地产均价为2603元/㎡，而同期金银湖板块房地产均价则达到2935元/㎡，超出区域均价12%，显示出金银湖板块在东西湖区域内的重要地位。
金银湖区域内项目可以分为两类：一类是环湖路沿线楼盘，一类是板块内金山大道沿线楼盘。前者的开发属于数量和体量上的扎堆，其配套和交通相对处于劣势，因此价格都属于中等偏低水平，形成了区域特点；而后者开发更注重项目自身品质的打造，且交通条件比前者更加便利，因此价位多属于中高水平。
二．东西湖房地产市场概况
（一）区域概况
东西湖区位于武汉市西北部，属于城郊板块，北接孝感，西临汉川，东起黄陂区而南承江汉区，可以说是武汉市的北大门。但东西湖区与江汉区相接，离江汉中心城区也不过5分钟路程，与其他城郊板块相比具有较明显的地理位置优势。机场路、市中环线、市外环线、金山大道、环湖路等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通；区域内道路通畅，11公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。同时武汉城市轻轨1号线二期(宗关—三店)已开始动工，全长11.5公里，预计2006年建成。连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。
从东西湖区的规划发展来看，东西湖区域凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的两年内房地产开发量稳居武汉市第一位，而且同其他地区相比，其价格指数连续两年一直呈持续的上升状态，这种发展趋势和房地产变化格局使众多的海内外知名发展商云集于此，他们大手笔的运作使东西湖区域形成一个集物流、工业和旅游为一体化的大型城郊中央住宅区。
（二）市场概况
东西湖区域内目前的项目数量较多，泰跃·金河、耀江·丽景湾、银湖翡翠、万科·西半岛、鑫海花城等等，且体量都较大，区域内项目的密集性为全市
体现的尤为明显。2005年东西湖区域房地产均价为2603元/㎡，而同期金银湖板块房地产均价则达到2935元/㎡，超出区域均价12%，显示出金银湖板块在东西湖区域内的重要地位。
金银湖区域内项目可以分为两类：一类是环湖路沿线楼盘，一类是板块内金
山大道沿线楼盘。前者的开发属于数量和体量上的扎堆，其配套和交通相对处于劣势，因此价格都属于中等偏低水平，形成了区域特点；而后者开发更注重项目自身品质的打造，且交通条件比前者更加便利，因此价位多属于中高水平。
二．东西湖房地产市场概况
（一）区域概况
东西湖区位于武汉市西北部，属于城郊板块，北接孝感，西临汉川，东起黄陂区而南承江汉区，可以说是武汉市的北大门。但东西湖区与江汉区相接，离江汉中心城区也不过5分钟路程，与其他城郊板块相比具有较明显的地理位置优势。机场路、市中环线、市外环线、金山大道、环湖路等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通；区域内道路通畅，11公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。同时武汉城市轻轨1号线二期(宗关—三店)已开始动工，全长11.5公里，预计2006年建成。连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。
从东西湖区的规划发展来看，东西湖区域凭借它得天独厚的地理位置、丰富
的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的两年内房地产开发量稳居武汉市第一位，而且同其他地区相比，其价格指数连续两年一直呈持续的上升状态，这种发展趋势和房地产变化格局使众多的海内外知名发展商云集于此，他们大手笔的运作使东西湖区域形成一个集物流、工业和旅游为一体化的大型城郊中央住宅区。
（二）市场概况
东西湖区域内目前的项目数量较多，泰跃·金河、耀江·丽景湾、银湖翡
翠、万科·西半岛、鑫海花城等等，且体量都较大，区域内项目的密集性为全市
范围内所罕见，而这也使得东西湖区域供应量相当充足。
2006年东西湖区域总供应量达到157.84万㎡，其中2005年剩余体量73.42
万㎡，2006年新增项目供应量85.42万㎡。由于2006年房地产市场空前严峻的宏观调控，市场销售状况或多或少受到影响。反映在东西湖区域的销售状况，则是46.5%的销售率，使得2006年剩余量达到91.27万㎡，而2007年众多大盘的后续量将持续上市，且有个别大规模项目，这将加剧整个东西湖区域市场的激烈竞争形势。
自从万科进入东西湖区域以来，不断有在国内知名房地产企业进驻。而这些
大企之间的共同点是拿地规模都相当大，2006年泰跃地产项目正式推出，而沿海集团项目预计在明年上半年推出。这说明了发展商对东西湖区域房地产市场的信心。
根据区域内房地产发展状况，基本可以将其分为三个板块：金银湖板块、吴
家山板块和城西板块。金银湖板块指张公堤以北、张柏路以东的区域，吴家山板块指张柏路以西、金山大道以南的区域，城西板块指张柏路以西、金山大道以北的区域。金银湖板块2006年总供应量占到东西湖区域的70.4%，而区域价格也是高于东西湖板块平均价格。板块内庞大的项目体量成为东西湖区域市场发展的最大推动力，其在东西湖区域的地位不言而喻。
三．东西湖房地产潜在市场分析
（一）东西湖市场目标客层研究和市场定位
1、客户层购房倾向研究：
经研究分析可以得出：
A.购房者对跨江购房依然存在较大的心理障碍，汉口、武昌、汉阳的潜在购房者绝大多数均会在目前居住或工作区域选择房源；
B.汉口区客户选择东西湖区域仅次于汉口中心区，比例达到23%，远高于同为郊区化住宅区的后湖区域，（从江岸、江汉、桥口、东西湖4个汉口地区来看），这主要得益于常青花园5年开发带动区域人气，以及金银湖区域宜人的自然环境；
C.在购房区域的选择上，居住区域影响要大于工作区域对购房区域的影响。总体来讲，首选购房区域与工作区域大致在相同区域，但其分布情况与居住区域与购房区域的
分布情况相比较为分散，即已居住在汉口的客户比在汉口工作的客户更倾向于选择东西湖作为购房区域；
2、购房价格分析
A.从总价情况来看，15万至25万的总价为普遍能承受的价格。不同的职业从业者显现出大致相同的承受趋向，都以15—20万元为主，
B.公务员、经理层、律师、教师、医生、高科技行业从业人员、金融机构从
业人员、公司职员、对20—25万元的总价选择上显出与15—20万元总价大致相同的接受程度。
C.除一人独居者以80—100平方米为最多选择外，2人或2人以上的家庭都
把最多的目光放在100—120平方米的房屋上。
D.值得注意的是，80—100平方米房屋的受关注程度要高于120—150平方
米的房屋。
3、价格与购房面积
调查显示：
A.1600—1800元是被普遍接受的单价；
B.随着面积的增大，能承受的购房单价也呈递增趋势。想购买80—120平方
米房屋的人大多以15—20万元为购房总价，想120平方米以上房屋的人大多以21—25万元能承受的购房总价。
4、房型与购房面积
A.80平方米或更小面积的住房极明显地表现出平层、二室一厅一卫的房屋
格局。
B.想购买80平方米以上面积的人都以复式，三室二厅二卫为最佳选择。80
—150平方米的房屋，错层结构也较受欢迎；
C.100平方米内二室和一卫的需求也占有一定比例。
5、建筑类型与房型配比
（1）建筑类型
调查结果显示，带电梯的多层住宅与小高层住宅最受大众欢迎，且能承受的
购房单价越高，对带电梯的多层住宅需求也越强烈。
建筑类型应依建设规模而定，建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少
量小高层。兼顾不同消费能力客户的购房需求。
（2）房型配比
从调查结果来看，错层和复式住宅是大众最为青睐的住宅类型，三室二厅二卫的房型逐渐成为主流户型；购房面积集中在80—150平方米以范围内，以100—120平方米为主，80—100平方米的面积与占有较大比例。
（二）目标客户层的判断：
根据上述调查分析，判断目标客户层：
后湖乡和金银湖两大区域是经济适用房供应较大的两个区域，大规模开发的百步亭花园和常青花园分别坐落在这两个小区，购买者主要是集团购买的企、事业单位的白领和公务员及个体经营者。经过一段时间开发后，目前这两个片区的交通已较为便利，但其他的配套设施相对缺乏。在价位相差不太大，小区交通、规划、设计、环境、配套、物业管理、付款条件等较好的情况下，对这两个区域有意向的购房者是潜在购买者。东西湖开发区内目前除了常青花园和碧海花园外没有较好的住宅，区内的外资企业白领是最直接的客户群。
四．拟建项目方案一：中档住宅小区
（一）建设规模
该项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。
（二）产品方案
1、户型选择
小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。
该项目主要居住对象为在长青花园附近上班的白领阶层，周边高校院所的知
识分子，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。
根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表
户 型 分 配 表
2、道路系统
道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。
3、小区建筑小品
区内设保安。入口处有宽广的地下停车场。居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。区内设有庭院灯，保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳设在广场、水边，既绿化又方便使用。小区内栏杆起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置垃圾桶。区内的广场可供社交游憩公共场所，附设游乐设施。
用 地 平 衡 表
（三）投资估算
本建设项目总占地面积约10万平方米，总建筑面积接近13万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场0.7万平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行等。
该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为： （1）拆迁安置费：项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为：
a. 居民安置费：200户居民每户13万元计算共计2600万人民币。 b. 房屋拆除费：以每平方米200元计算，共拆除房屋面积2800平方米共计56万人民币。
c. 其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和2%计算，共计65.36万人民币。
（2）土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计400万人民币。
项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况
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如下：
供水：在小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
雨，污水排放：现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。
供热：拟从已敷设的供热干线接入。 供电：拟采用双路供电。
供气：已引入了天然气高压线，建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉某房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
电信：本项目预计需装机容量为820门的程控交换机。
路网布置：道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。
小区内绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率45%。区内修建一个面积约1000平米的小广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。
由此可得项目的主要经济指标如下：
主要经济指标
根据开发项目的工程量可得：
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开发项目固定资产投资估算表
（四）推荐方案的SWOT模型分析
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（五）销售前景分析
根据对近年以来出台的房地产行业政策、房地产市场供需状况等方面情况调查表明，东西湖地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升。由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进。随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进城市规划建设。
5、房地产营销方式的改变。房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
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附表1
附表2
安装工程费用估算表
附表3 项目投入总资金估算汇总表
14
单位：万元
五．拟建项目方案二: 高档住宅小区
（一）项目规模
项目规划用地面积47784.30M，其中：住宅用地面积27135.30 M，公共
2
2
建筑用地面积5293.00 M2，道路用地面积8060.00 M2，公共绿地面积7296.00 M2；总建筑面积21.71万平方米，停车位867个，居住户数1482户，容积率3.85，建筑密度21.66%，绿地率38.61%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。 （二）产品方案
1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。根据位置不同，采用不同的组合方式，丰富了小区的整体形态。
2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求确定大于28m的建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境品质。同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状由北及南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。
3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设置较大的入户花园、空中庭院及大阳台，提升居住品质。单元式住宅每套面积范围控制在43~260m2之间。通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突
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出小区的个性特征。
4、小区的对外交通主要是通过同心路与中心城区相连。并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过小区北部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。小区内道路主要道路宽4米，次要道路宽3米。采用人车分流形式。从主入口广场进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。
5、小区配套布置幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。配套设施采用集中布置和就近利用的原则。
（三）投资估算
项目规划总用地为47784.30 m2，总建筑面积217139.98m2，经测算，项目总投资为44104.66万元，其中：工程费用28859.12万元，其它费用14168.36万元，预备费577.18万元，项目周转用流动资金500万元，建设资金总额44104.66万元，其中：项目资本金19694.19万元，申请商业银行贷款20,000万元，预售收入投入4410.47万元。
预计本项目2011年至2012年住宅销售平均价为3600元/平方米，地下车库平均销售价为65000元/个，超市20000元/平方米。
重要经济技术指标
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项目投资估算表 单位：（万元）
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（四）推荐方案的SWOT模型分析
（五）销售前景分析
具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市发展规划；具备很大的增值潜力。可以预见，本项目具有良好的销售前景。
1、房地产营销方式的改变。房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
2、人们的生活水平与购买力提高，让人们趋向于环境与房子都比较高档的住宅，比以前较注重于舒适与享受。
六．方案比选
选择方案一，方案一投资小利润大，销售前景较方案二好，销售针对的销售群体范围大，有较好的经济指标，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，项目抗风险能力较强。大规模、面向普通人的楼盘成为现在的主力楼盘，而方案一中的中档住宅正好可以很
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好的满足人们的需求，方案二某些较低收入的潜在客户买不起房，这就对后期的销售有影响。
七．参考文献
[1]林曾杰等编，《房地产经济学》，中国建筑工业出版社，2004年
[2]黄有亮等编，《工程经济学》，东南大学出版社，2002年 [3]李南主编，《工程经济学》，北京：科学出版社，2000年
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