内蒙古广播电视大学2014-2015学年度
C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正
密 封 线 内 不 要 写 参 考 内 容 第二学期《房地产评估》期末试题
一、单项选择题（每小题2分，共20分） 1、供人们生活起居的建筑是（ ）
A.公共建筑） B.居住建筑 C.工业建筑 D.商业建筑 2、建筑地段地租的基础是由真正的（
A.生产成本规定的 B.农业地租规定的 C.市场价格决定的 D.垄断利润决定的
3、城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则（ ）
A.房地产价格较高 B.房地产价格不变 C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低 4、商业中心往往位于地价高昂的（ ）
A.黄金地段 B.边缘地段 C.落后地段 D.一般地段 5、容积率是指地段上的建筑面积与（ ）
A.总面积之比 B.地块梦见之比 C.地下面积之比 D.绿化面积之比 6、商业标准宗地的位置应是（ ）
A.街角地 B多面临街地 C.一面临街地 D.畸零地
7、因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值（ ） A.10 B.50 C.0.5 D.5
8、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格（ ）
A.最终会基本趋于一致 B. 最终会扩大差别 C.可能趋于一致，也可能扩大差别 D.由有关部门确定
9、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定（ ）
A、土地还原利率 B.各有关修正系数《房地产评估》第1页 共6页 10、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（ ）
A.其中分母小于100 B. .其中分母大于100 C. .其中分母等于100 D.不成立
二、双向选择题（本题共9小题，每小题2分，共18分） 11、土地收益性的利用方式包括工业用地方式和（ ）
A、商业用地方式 B、商品住宅用地方式 C、机关用地方式 D、宗教用地方式 E、军事用地方式
12、房地产评估的特点主要有（ ）
A、科学性 B、实践和公正性 C、个别性 D、严肃性 E、固定性 13、 区位理论除成本学派外，还有（ ）
A、市场学派 B、价格学派 C、行为学派 D、竞争学派 E、交易学派 14、在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估方法有（ ） A、剩余法 B、收益还原法 C、 开发法 D、价值法 E、市场法 15、直接影响土地级别界限位置的是（ ）
A、单元划分 B、定级单位 C、面积单元 D、指标取样 E、指标计算 16、房地产的收入分为（ ）
A.经营收入 B.毛收入 C.潜在毛收入 D.净收益 E.有效毛收入 17、运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是（ ） A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别 B. 交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似 C.所选取的交易案例必须在法律允许的范围之内 D.没有土地使用证的也可以
E. 交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别 18、房地产的用途可有分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是（ ） A.百货大楼 B.普通住宅 C.办公楼 D.旅馆 E.仓库
19、市场比较法中，区域因素有（ ）
《房地产评估》第2页 共6页
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A.自然条件 B.繁华程度 C.房地产位置 D.房地产的地址条件 E.临街状况
三、判断改错题（本题5小题，每小题2分，共10分）
20、抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。（ ）
21、大城市划分的道路类型数目一般为4——6类。（ ）
22、建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产账面原值。（ ） 23、路线价估价法认为土地价值隋临街深度而递减。（ ） 24、我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。（ ）
分，共12分） 25、简述影响房地产价格的因素。
26、房地产估价报告包括哪些内容？
《房地产评估》第3页 共6页
27、试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。
五、计算题（每小题10分，共20分）
28、某写字楼套间建筑面积1000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。具调查，该写字楼造价3,000元/平米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2％。据有关规定，房地产税为年租金的12％，管理费为年租金的5％，修缮费为房屋原值的2％，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12％。试估算该写字楼的价格。
《房地产评估》第4页 共6页
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29、（1）有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本（含税费）最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少？
（2）据房地产市场资料，租金水平的该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8％，总建筑面积5000平方米，出租率80％。求开发该不动产的总价是多少？
六、论述题（每小题10分，共20分）
30、市场比较法的适用范围和操作程序是什么？
《房地产评估》第5页 共6页
31、试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。
《房地产评估》第6页 共6页
内蒙古广播电视大学2014-2015学年度
C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正
密 封 线 内 不 要 写 参 考 内 容 第二学期《房地产评估》期末试题
一、单项选择题（每小题2分，共20分） 1、供人们生活起居的建筑是（ ）
A.公共建筑） B.居住建筑 C.工业建筑 D.商业建筑 2、建筑地段地租的基础是由真正的（
A.生产成本规定的 B.农业地租规定的 C.市场价格决定的 D.垄断利润决定的
3、城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则（ ）
A.房地产价格较高 B.房地产价格不变 C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低 4、商业中心往往位于地价高昂的（ ）
A.黄金地段 B.边缘地段 C.落后地段 D.一般地段 5、容积率是指地段上的建筑面积与（ ）
A.总面积之比 B.地块梦见之比 C.地下面积之比 D.绿化面积之比 6、商业标准宗地的位置应是（ ）
A.街角地 B多面临街地 C.一面临街地 D.畸零地
7、因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值（ ） A.10 B.50 C.0.5 D.5
8、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格（ ）
A.最终会基本趋于一致 B. 最终会扩大差别 C.可能趋于一致，也可能扩大差别 D.由有关部门确定
9、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定（ ）
A、土地还原利率 B.各有关修正系数《房地产评估》第1页 共6页 10、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（ ）
A.其中分母小于100 B. .其中分母大于100 C. .其中分母等于100 D.不成立
二、双向选择题（本题共9小题，每小题2分，共18分） 11、土地收益性的利用方式包括工业用地方式和（ ）
A、商业用地方式 B、商品住宅用地方式 C、机关用地方式 D、宗教用地方式 E、军事用地方式
12、房地产评估的特点主要有（ ）
A、科学性 B、实践和公正性 C、个别性 D、严肃性 E、固定性 13、 区位理论除成本学派外，还有（ ）
A、市场学派 B、价格学派 C、行为学派 D、竞争学派 E、交易学派 14、在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估方法有（ ） A、剩余法 B、收益还原法 C、 开发法 D、价值法 E、市场法 15、直接影响土地级别界限位置的是（ ）
A、单元划分 B、定级单位 C、面积单元 D、指标取样 E、指标计算 16、房地产的收入分为（ ）
A.经营收入 B.毛收入 C.潜在毛收入 D.净收益 E.有效毛收入 17、运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是（ ） A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别 B. 交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似 C.所选取的交易案例必须在法律允许的范围之内 D.没有土地使用证的也可以
E. 交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别 18、房地产的用途可有分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是（ ） A.百货大楼 B.普通住宅 C.办公楼 D.旅馆 E.仓库
19、市场比较法中，区域因素有（ ）
《房地产评估》第2页 共6页
密 封 线 内 不 要 写 参 考 内 容
A.自然条件 B.繁华程度 C.房地产位置 D.房地产的地址条件 E.临街状况
三、判断改错题（本题5小题，每小题2分，共10分）
20、抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。（ ）
21、大城市划分的道路类型数目一般为4——6类。（ ）
22、建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产账面原值。（ ） 23、路线价估价法认为土地价值隋临街深度而递减。（ ） 24、我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。（ ）
分，共12分） 25、简述影响房地产价格的因素。
26、房地产估价报告包括哪些内容？
《房地产评估》第3页 共6页
27、试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。
五、计算题（每小题10分，共20分）
28、某写字楼套间建筑面积1000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。具调查，该写字楼造价3,000元/平米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2％。据有关规定，房地产税为年租金的12％，管理费为年租金的5％，修缮费为房屋原值的2％，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12％。试估算该写字楼的价格。
《房地产评估》第4页 共6页
密 封 线 内 不 要 写 参 考 内 容
29、（1）有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本（含税费）最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少？
（2）据房地产市场资料，租金水平的该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8％，总建筑面积5000平方米，出租率80％。求开发该不动产的总价是多少？
六、论述题（每小题10分，共20分）
30、市场比较法的适用范围和操作程序是什么？
《房地产评估》第5页 共6页
31、试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。
《房地产评估》第6页 共6页