●暑期社会实践调研报告●
关于2011年福建省莆田市房价走势透析与预测
姓名：林怡潇 学院：经济与管理学院
班级：09级农林经济管理专业 学号：[1**********]021
摘要： 2010年这个号称史上房地产调控最密集的年份已然写进了历史离我们而去。2011年随着CPI的节节攀升和中央调控政策的不断强化，在这样的大背景下，作为国内三线城市的莆田市2011年上半年的房价如何？下半年走势又会发生怎么样的变化？带着这些问题，我利用暑假回乡的机会，参与中共莆田市委机关刊物《莆田通讯》编辑部组织的专题调研活动，并形成了以下调研报告。 关键字：房价、莆田、需求、调控
一、莆田市概况
莆田市，古称“兴化”，又称“莆阳”、“莆仙”。境域北连福州，南接泉州，西依戴云山脉，东南濒临台湾海峡，是雄踞福建东南沿海的一座风景秀丽、气候宜人而又充满生机活力的古府新市。陆域面积4200平方公里，拥有“世界不多、中国少有”的湄洲湾秀屿深水良港和三江口、枫亭等辅助港，以及湄洲、南日等大小150多个岛屿。人口300多万。现辖仙游县与荔城、城厢、涵江和秀屿四区，以及湄洲岛国家旅游度假区和湄洲湾北岸经济开发区两个管委会。近年，莆田市随着经济发展进入加速提升的快车道，已发展成为一座临海工业日益发达、工业化进程明显加快、基础设施建设不断跨越的开放型宜居滨海城市。 二、2011年上半年莆田市楼价走势
2010年莆田市的房地产市场大体上是跟全国的总趋势一致，房价也是不断攀升，连创历史新高。虽然后来莆田市政府按照中央的要求，采取了一定的政策调控措施，但是收效不大。在全国各地房价飙升的背景下，莆田市房地产市场的火热程度已经是无法阻挡。
然而进入到2011年上半年，莆田楼市遭遇了“史上最严厉调控”的调控政策和信贷额度的双重压力，一季度楼市曾一度走低，然而五月起上演的开盘热，楼价开盘后一路上扬，住宅商品房每平米的价格较去年上涨了2000元，令许多购房者望而却步。
依据调查资料显示，尽管夏季是楼市的传统淡季，然而开盘成交量依然可观，房价依然居高不下。据统计，上半年一季度住宅商品房均价为5774元/平方米，环比上升17.26%。二季度均价6003元/平方米，环比上升3.97%。通过这些数据可以看出，尽管政府政策力度加大，但是依然无法阻挡楼市上演“突围快跑”，房价依然保持着向上的趋势，房地产市场依然火热。
三、造成莆田房价波动的因素
1、全国房价大环境带动莆田房价
一、二线城市的房价稍有波动，莆田的房价也会发生很大的波动。虽然一线城市的房价受到了高压政策的压制，但是二、三线城市的政策限制力度较小，在中央政策进一步的覆盖以前，莆田的房价仍然会上涨。
2、莆田市场刚需旺盛影响房价
目前莆田的房产市场需求依然旺盛，尤其是刚需这一块。虽然市场中也存在有一些本来不应该买房的人惮于通胀压力费尽心力往楼市钻的投机成份，但莆田购房的主要群体还是置业自住为主。显然，这得益于莆田日益强大的经济力的支撑。由于莆田近年来经济的快速发展，尤其是莆田人出外打拼成功人士不断加入到回乡置业的队伍，致使莆田人有足够的经济能力来支撑火热的市场需求，于是房价出现了节节攀升不轻易掉价的现象。但是这样的上涨势头近期随着中央调控政策不断强化已经出现放缓迹象。
3、中央调控政策的强化影响莆田房价的迹象日益显现
今年年初中央调控政策主要集中在一线城市，二三线城市的政策力度还有待加大。同时中央也要求各地方政府根据本地实际情况调整政策。紧接着三月份莆田出台了莆田版的国八条，明确2011年度莆田市新建住房价格的控制目标:低于同年度本地区GDP和城镇居民人均可支配收入增长速度。新的政策出台后，莆田房价在中期出现了局部停滞的状态，但是随后的“红五月”又使房价回暖。
根据全国各地公布的十二五目标，经济的年增速普遍大于10%，以此类推房价的涨幅应该低于10%，而莆田市去年GDP年增长15%，换句话说目前政府默认房价温和上涨，房价会继续上涨。而GDP的增长又会使本地居民的可支配收入增加，市场消费者的购买力量就会逐步得到释放，莆田市房地产市场的热度依然难以消退。
四、对2011年下半年莆田市房价走势预测
近期温家宝在国务院常务会议上指出房价上涨过快，要在二、三线城市采取限购政策，这个政策大概会在七、八月份铺开。在跟随调查采访的过程中，我了解到目前莆田许多银行因没有信贷额度，已经暂停了房贷业务。莆田所有房贷业务也持续收紧，这些又会对本地的房地产开发商施压，进一步打压房价。
今年7月初央行又再次加息，五年期以上房贷基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%，房贷利率已升至最近十年来的最高水平。虽然抑制通胀是加息的主要原因，但是从去年开始，连续五次的加息所产生的累积效应，对房地产的影响就像“温水煮青蛙”。而莆田本地的银行限贷和民间借贷水涨船高，也令开发商和购房者压力倍增。
根据以上的信息，我推测下半年的莆田房价上涨的势头应该会有所放缓甚而出现滞涨的现象，但是由于受到强大的刚需支撑，莆田房价总体上涨的趋势还是很难改变。
附：我的调研心得：
买房一直是我们老百姓最关心的人生大事，然而如今的房价一涨再涨，国民生产总值连创新高，房价也是连创新高，房价就像是压在人们心头的一块大石头，变得越来越重。近几年，买房已经不是简简单单的商业问题，它已经成为了一个普遍的社会问题，就连我们的事业、婚姻等人生大事都会受到其种种的影响。为此，我们每个人都得面对这个现实。在调研的过程中，我不仅学到了许多有关房地产的专业知识，也体会到了人们对于购房的心理纠结，感受到房价给人们带来的压力。毫无疑问，对于我们这些还没有踏入社会的年轻人来说，我们心中都有美好的理想，我们梦想有一块属于自己的地盘，就像是在十九世纪的美国，在
一望无际的大地上，怀揣着雄心壮志的人们在大地上奔驰，追逐属于自己的一片土地一样。但是我相信，只要我们充满着对美好生活的希望，努力奋斗，积极向上，在任何一座城市里，我们都一定能找到自己的一席之地。
参考文献：
1、莆田房地产信息网 .www.ptfc123.com
2、 陈金胜、范铼昌.《福建省莆田市房地产市场调查报告》.莆田市三紫房地产有限公司提供
3、 汪洪涛.《影响我国发达城市房地产价格走势的因素分析》[J]北京， 2007, (01) 4、贺胜兵. 《我国房地产价格若干影响因素的实证研究》[D]华中师范大学, 2006
●暑期社会实践调研报告●
关于2011年福建省莆田市房价走势透析与预测
姓名：林怡潇 学院：经济与管理学院
班级：09级农林经济管理专业 学号：[1**********]021
摘要： 2010年这个号称史上房地产调控最密集的年份已然写进了历史离我们而去。2011年随着CPI的节节攀升和中央调控政策的不断强化，在这样的大背景下，作为国内三线城市的莆田市2011年上半年的房价如何？下半年走势又会发生怎么样的变化？带着这些问题，我利用暑假回乡的机会，参与中共莆田市委机关刊物《莆田通讯》编辑部组织的专题调研活动，并形成了以下调研报告。 关键字：房价、莆田、需求、调控
一、莆田市概况
莆田市，古称“兴化”，又称“莆阳”、“莆仙”。境域北连福州，南接泉州，西依戴云山脉，东南濒临台湾海峡，是雄踞福建东南沿海的一座风景秀丽、气候宜人而又充满生机活力的古府新市。陆域面积4200平方公里，拥有“世界不多、中国少有”的湄洲湾秀屿深水良港和三江口、枫亭等辅助港，以及湄洲、南日等大小150多个岛屿。人口300多万。现辖仙游县与荔城、城厢、涵江和秀屿四区，以及湄洲岛国家旅游度假区和湄洲湾北岸经济开发区两个管委会。近年，莆田市随着经济发展进入加速提升的快车道，已发展成为一座临海工业日益发达、工业化进程明显加快、基础设施建设不断跨越的开放型宜居滨海城市。 二、2011年上半年莆田市楼价走势
2010年莆田市的房地产市场大体上是跟全国的总趋势一致，房价也是不断攀升，连创历史新高。虽然后来莆田市政府按照中央的要求，采取了一定的政策调控措施，但是收效不大。在全国各地房价飙升的背景下，莆田市房地产市场的火热程度已经是无法阻挡。
然而进入到2011年上半年，莆田楼市遭遇了“史上最严厉调控”的调控政策和信贷额度的双重压力，一季度楼市曾一度走低，然而五月起上演的开盘热，楼价开盘后一路上扬，住宅商品房每平米的价格较去年上涨了2000元，令许多购房者望而却步。
依据调查资料显示，尽管夏季是楼市的传统淡季，然而开盘成交量依然可观，房价依然居高不下。据统计，上半年一季度住宅商品房均价为5774元/平方米，环比上升17.26%。二季度均价6003元/平方米，环比上升3.97%。通过这些数据可以看出，尽管政府政策力度加大，但是依然无法阻挡楼市上演“突围快跑”，房价依然保持着向上的趋势，房地产市场依然火热。
三、造成莆田房价波动的因素
1、全国房价大环境带动莆田房价
一、二线城市的房价稍有波动，莆田的房价也会发生很大的波动。虽然一线城市的房价受到了高压政策的压制，但是二、三线城市的政策限制力度较小，在中央政策进一步的覆盖以前，莆田的房价仍然会上涨。
2、莆田市场刚需旺盛影响房价
目前莆田的房产市场需求依然旺盛，尤其是刚需这一块。虽然市场中也存在有一些本来不应该买房的人惮于通胀压力费尽心力往楼市钻的投机成份，但莆田购房的主要群体还是置业自住为主。显然，这得益于莆田日益强大的经济力的支撑。由于莆田近年来经济的快速发展，尤其是莆田人出外打拼成功人士不断加入到回乡置业的队伍，致使莆田人有足够的经济能力来支撑火热的市场需求，于是房价出现了节节攀升不轻易掉价的现象。但是这样的上涨势头近期随着中央调控政策不断强化已经出现放缓迹象。
3、中央调控政策的强化影响莆田房价的迹象日益显现
今年年初中央调控政策主要集中在一线城市，二三线城市的政策力度还有待加大。同时中央也要求各地方政府根据本地实际情况调整政策。紧接着三月份莆田出台了莆田版的国八条，明确2011年度莆田市新建住房价格的控制目标:低于同年度本地区GDP和城镇居民人均可支配收入增长速度。新的政策出台后，莆田房价在中期出现了局部停滞的状态，但是随后的“红五月”又使房价回暖。
根据全国各地公布的十二五目标，经济的年增速普遍大于10%，以此类推房价的涨幅应该低于10%，而莆田市去年GDP年增长15%，换句话说目前政府默认房价温和上涨，房价会继续上涨。而GDP的增长又会使本地居民的可支配收入增加，市场消费者的购买力量就会逐步得到释放，莆田市房地产市场的热度依然难以消退。
四、对2011年下半年莆田市房价走势预测
近期温家宝在国务院常务会议上指出房价上涨过快，要在二、三线城市采取限购政策，这个政策大概会在七、八月份铺开。在跟随调查采访的过程中，我了解到目前莆田许多银行因没有信贷额度，已经暂停了房贷业务。莆田所有房贷业务也持续收紧，这些又会对本地的房地产开发商施压，进一步打压房价。
今年7月初央行又再次加息，五年期以上房贷基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%，房贷利率已升至最近十年来的最高水平。虽然抑制通胀是加息的主要原因，但是从去年开始，连续五次的加息所产生的累积效应，对房地产的影响就像“温水煮青蛙”。而莆田本地的银行限贷和民间借贷水涨船高，也令开发商和购房者压力倍增。
根据以上的信息，我推测下半年的莆田房价上涨的势头应该会有所放缓甚而出现滞涨的现象，但是由于受到强大的刚需支撑，莆田房价总体上涨的趋势还是很难改变。
附：我的调研心得：
买房一直是我们老百姓最关心的人生大事，然而如今的房价一涨再涨，国民生产总值连创新高，房价也是连创新高，房价就像是压在人们心头的一块大石头，变得越来越重。近几年，买房已经不是简简单单的商业问题，它已经成为了一个普遍的社会问题，就连我们的事业、婚姻等人生大事都会受到其种种的影响。为此，我们每个人都得面对这个现实。在调研的过程中，我不仅学到了许多有关房地产的专业知识，也体会到了人们对于购房的心理纠结，感受到房价给人们带来的压力。毫无疑问，对于我们这些还没有踏入社会的年轻人来说，我们心中都有美好的理想，我们梦想有一块属于自己的地盘，就像是在十九世纪的美国，在
一望无际的大地上，怀揣着雄心壮志的人们在大地上奔驰，追逐属于自己的一片土地一样。但是我相信，只要我们充满着对美好生活的希望，努力奋斗，积极向上，在任何一座城市里，我们都一定能找到自己的一席之地。
参考文献：
1、莆田房地产信息网 .www.ptfc123.com
2、 陈金胜、范铼昌.《福建省莆田市房地产市场调查报告》.莆田市三紫房地产有限公司提供
3、 汪洪涛.《影响我国发达城市房地产价格走势的因素分析》[J]北京， 2007, (01) 4、贺胜兵. 《我国房地产价格若干影响因素的实证研究》[D]华中师范大学, 2006