［摘 要］建立住房保障制度,是国家社会政策与社会保障制度的重要组成部分。因此,学习和借鉴国外住房保障制度的成功经验,无疑对构建、完善我国的住房保障体系有着重大的启迪意义。
［关键词］住房社会保障；住宅金融公库；公营住宅
［中图分类号］F12 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2010）52-0151-01
1 日本住宅政策的三大支柱
1.1 住宅金融公库――为住房建设提供金融支持
住宅金融公库的性质属于政府全额出资的政策性金融机构。由国家出资,每年接受国家融资,对于融资中出现的亏损则由国家财政予以补助。住宅金融公库贷款利率低,成立初期为5.5%,大大低于银行的14.6%,而且不同于民间的浮动利率制,采取固定利率制。
1.2 公营住宅――中低收入的乐园
公营住宅是政府在居住生活领域保障公民基本生存权利的手段。在具体操作方式上,公营住宅是以地方政府(分都道府县与市町村两级)作为提供主体,“中央与地方的合作”体现在中央政府对地方政府提供资金补贴上。补贴分为两种,一种是对建设或收购费用的补贴,一种是对房租差额(标准负担额与市场租金水平之间的差额)的补贴。
1.3 住宅•都市整备公团――由量向质的方向转换
1981年住宅公团与宅地开发公团合并成立了住宅•都市整备公团。公团为非营利性质,直接隶属于中央政府,面向全国居民提供住宅。公团主要职能是以中心城市为主,以中等收入阶层为对象,直接建造低成本住宅,向中等收入家庭出售、出租。1999年又更名为“都市基盘整备公团”,简称“都市公团”。职员4871人,资金4942亿日元,其规模远远超过了当今中国房地产旗舰企业万科。并将业务重点从“供给大量住宅用地以改善住宅情况”转移到“建设和改造城市基础以实现健康文明的城市生活和富有机能的城市活动”。截至2000年3月,都市公团累计为社会提供约150万套住房,为解决住宅不足作出了较大的贡献。
2 我国住房保障制度的现状及改进
2.1 我国住房保障制度执行过程中存在的主要问题
(1)目前经济适用房的供应方式主要通过购买产权解决居住问题。因定位模糊,管理粗放,机制不完善,不少城市出现了严重的扭曲现象。
一是我国居民家庭的收入透明度低,一些高收入家庭也进入了购买经济适用住房的行列,从而享受了政府对中低收入家庭的补贴,出现了在住房消费上的错轨问题。二是为了可以尽快回笼资金,完成项目的开发和销售,开发商在有意和无意之间,开发的经济适用住房在户型、功能、配置上都迎合了高收入群体的需要,基于每套200多平方米的复式建筑存在,开着“奔驰”购买经济适用住房,引起了社会的不满。
(2)住房保障方式重购买轻租赁,退出机制不完善。由于现行以获得产权为主的经济适用房保障形式缺乏流动性,容易产生福利固化问题。同时,购买经济适用房的家庭在收入提高后,如果已不符合资格条件,或由于家庭人口出现变化,享受的保障住房应退出或减少面积,皆因缺乏相应的机制而无法操作。即使有这样的规定,由于相关信息不能畅通,操作起来难度很大。
(3)随着我国城市化进程的发展,城市范围不断扩大,保障住房的地理位置越来越远离城市中心,基础设施和各种配套建设滞后,即使购买了经济适用房,但出行成本和其他生活成本的上升也给城市居民带来了新的问题。
2.2 我国住房保障制度的改进
(1)住房作为一个社会的公共产品,主要应发挥它的居住功能。有钱人通过自己的财力拥有多处住房,可以通过税收调节征收费用,专项用于保障房建设。从宏观意义上说,这是国民收入的再分配,可以缓解目前社会上普遍反映的分配不公问题。这个问题解决得好,可以从源头上减少因贫困而犯罪的概率。
(2)完善保障性住房的各种配套基础设施,使中低收入水平的居民不仅有房住,而且要便于上下班及生活。因此,在建设保障性住房的规划设计阶段必须考虑公共交通、幼儿园及中小学、副食品农贸市场、卫生服务站等与日常生活密切相关的配套设施。
［摘 要］建立住房保障制度,是国家社会政策与社会保障制度的重要组成部分。因此,学习和借鉴国外住房保障制度的成功经验,无疑对构建、完善我国的住房保障体系有着重大的启迪意义。
［关键词］住房社会保障；住宅金融公库；公营住宅
［中图分类号］F12 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2010）52-0151-01
1 日本住宅政策的三大支柱
1.1 住宅金融公库――为住房建设提供金融支持
住宅金融公库的性质属于政府全额出资的政策性金融机构。由国家出资,每年接受国家融资,对于融资中出现的亏损则由国家财政予以补助。住宅金融公库贷款利率低,成立初期为5.5%,大大低于银行的14.6%,而且不同于民间的浮动利率制,采取固定利率制。
1.2 公营住宅――中低收入的乐园
公营住宅是政府在居住生活领域保障公民基本生存权利的手段。在具体操作方式上,公营住宅是以地方政府(分都道府县与市町村两级)作为提供主体,“中央与地方的合作”体现在中央政府对地方政府提供资金补贴上。补贴分为两种,一种是对建设或收购费用的补贴,一种是对房租差额(标准负担额与市场租金水平之间的差额)的补贴。
1.3 住宅•都市整备公团――由量向质的方向转换
1981年住宅公团与宅地开发公团合并成立了住宅•都市整备公团。公团为非营利性质,直接隶属于中央政府,面向全国居民提供住宅。公团主要职能是以中心城市为主,以中等收入阶层为对象,直接建造低成本住宅,向中等收入家庭出售、出租。1999年又更名为“都市基盘整备公团”,简称“都市公团”。职员4871人,资金4942亿日元,其规模远远超过了当今中国房地产旗舰企业万科。并将业务重点从“供给大量住宅用地以改善住宅情况”转移到“建设和改造城市基础以实现健康文明的城市生活和富有机能的城市活动”。截至2000年3月,都市公团累计为社会提供约150万套住房,为解决住宅不足作出了较大的贡献。
2 我国住房保障制度的现状及改进
2.1 我国住房保障制度执行过程中存在的主要问题
(1)目前经济适用房的供应方式主要通过购买产权解决居住问题。因定位模糊,管理粗放,机制不完善,不少城市出现了严重的扭曲现象。
一是我国居民家庭的收入透明度低,一些高收入家庭也进入了购买经济适用住房的行列,从而享受了政府对中低收入家庭的补贴,出现了在住房消费上的错轨问题。二是为了可以尽快回笼资金,完成项目的开发和销售,开发商在有意和无意之间,开发的经济适用住房在户型、功能、配置上都迎合了高收入群体的需要,基于每套200多平方米的复式建筑存在,开着“奔驰”购买经济适用住房,引起了社会的不满。
(2)住房保障方式重购买轻租赁,退出机制不完善。由于现行以获得产权为主的经济适用房保障形式缺乏流动性,容易产生福利固化问题。同时,购买经济适用房的家庭在收入提高后,如果已不符合资格条件,或由于家庭人口出现变化,享受的保障住房应退出或减少面积,皆因缺乏相应的机制而无法操作。即使有这样的规定,由于相关信息不能畅通,操作起来难度很大。
(3)随着我国城市化进程的发展,城市范围不断扩大,保障住房的地理位置越来越远离城市中心,基础设施和各种配套建设滞后,即使购买了经济适用房,但出行成本和其他生活成本的上升也给城市居民带来了新的问题。
2.2 我国住房保障制度的改进
(1)住房作为一个社会的公共产品,主要应发挥它的居住功能。有钱人通过自己的财力拥有多处住房,可以通过税收调节征收费用,专项用于保障房建设。从宏观意义上说,这是国民收入的再分配,可以缓解目前社会上普遍反映的分配不公问题。这个问题解决得好,可以从源头上减少因贫困而犯罪的概率。
(2)完善保障性住房的各种配套基础设施,使中低收入水平的居民不仅有房住,而且要便于上下班及生活。因此,在建设保障性住房的规划设计阶段必须考虑公共交通、幼儿园及中小学、副食品农贸市场、卫生服务站等与日常生活密切相关的配套设施。