[独家论点] 厂房价值评估
转载： 上海厂房网 地区：上海 日期：2009-09-09 13:38:19
任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种租凭是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资厂房，也是同样的道理，我们认为首先要做的就是对厂房进行价值评估。如何评估？从以下几个方面进行考虑：
1、是否处于核心工业区
工业区有大有小，在选择厂房的时候，处于核心工业区的厂房肯定要优于其他位置的厂房。一般而言，在传统市级工业区推出的新厂房非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注其周边的工业区，而这些地方的厂房空置率相对较多，投资机会也比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。
2、变动因素
就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的地区投资厂房，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以租赁价格也非常高。而如果选择正在发展中的地区，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着该地区的快速发展，厂房的成长性将非常好，因此，这里的厂房绝对是值得投资的绩优股。反之，如果选择的厂房所处的地区以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时买入股票一样，前景堪忧。
3、品牌效应
目前在厂房买卖和租凭市场，品牌客户比较多。世界五百强、国有企业、大型外资企业等。在选择投资厂房的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对厂房的选择有严格的评估标准和计算方法，所以他们选择的厂房从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择厂房的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。
4、立地条件
厂房项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了周围环境和其本身因素对生产经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。
一个厂房的立地力，主要包括门前道路的类别、客户前来的方便度等。 道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。客户从哪一个方向来、是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。
5、厂房的通用性
一些投资人因为没有丰富的经验，在买厂房时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，厂房的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对厂房有不同的要求，比如，食品加工企业需要有上下水、动力电、煤气或天然气，而有些厂房并没有这些，等有人租赁后并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了。因此，投资人在投资的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，这样是对自己利益的保障。
6、周边租金水平
如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资厂房的租金能否支撑租凭价格。租凭厂房的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资厂房和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的
租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而厂房是越做越旺，租金只会往上走。
在具体评估厂房时考虑的问题非常多，我们不能简单盲从于发展商销售人员用计数器捣腾出的投资回报，而是要必须充分考虑到各种交易费用以及以后租赁产生的税费等等各方面因素。
[独家论点] 厂房价值评估
转载： 上海厂房网 地区：上海 日期：2009-09-09 13:38:19
任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种租凭是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资厂房，也是同样的道理，我们认为首先要做的就是对厂房进行价值评估。如何评估？从以下几个方面进行考虑：
1、是否处于核心工业区
工业区有大有小，在选择厂房的时候，处于核心工业区的厂房肯定要优于其他位置的厂房。一般而言，在传统市级工业区推出的新厂房非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注其周边的工业区，而这些地方的厂房空置率相对较多，投资机会也比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。
2、变动因素
就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的地区投资厂房，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以租赁价格也非常高。而如果选择正在发展中的地区，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着该地区的快速发展，厂房的成长性将非常好，因此，这里的厂房绝对是值得投资的绩优股。反之，如果选择的厂房所处的地区以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时买入股票一样，前景堪忧。
3、品牌效应
目前在厂房买卖和租凭市场，品牌客户比较多。世界五百强、国有企业、大型外资企业等。在选择投资厂房的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对厂房的选择有严格的评估标准和计算方法，所以他们选择的厂房从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择厂房的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。
4、立地条件
厂房项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了周围环境和其本身因素对生产经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。
一个厂房的立地力，主要包括门前道路的类别、客户前来的方便度等。 道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。客户从哪一个方向来、是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。
5、厂房的通用性
一些投资人因为没有丰富的经验，在买厂房时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，厂房的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对厂房有不同的要求，比如，食品加工企业需要有上下水、动力电、煤气或天然气，而有些厂房并没有这些，等有人租赁后并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了。因此，投资人在投资的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，这样是对自己利益的保障。
6、周边租金水平
如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资厂房的租金能否支撑租凭价格。租凭厂房的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资厂房和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的
租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而厂房是越做越旺，租金只会往上走。
在具体评估厂房时考虑的问题非常多，我们不能简单盲从于发展商销售人员用计数器捣腾出的投资回报，而是要必须充分考虑到各种交易费用以及以后租赁产生的税费等等各方面因素。