居家养老服务中心项目
可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 ................................................ 1
1.1项目概况 .............................................................................................. 1
1.2项目编制依据 ...................................................................................... 3
第二章 项目成立背景及必要性 ................................. 5
2.1项目建设背景 ...................................................................................... 5
2.2项目建设的必要性 ............................................................................ 16
第三章 建设条件 ............................................ 20
3.1项目建设地址 .................................................................................... 20
3.2选址的原则 ........................................................................................ 20
3.3选址方案 ............................................................................................ 20
3.4自然条件 ............................................................................................ 21
3.5地质情况 ............................................................................................ 21
3.6水、电、暖等 .................................................................................... 21
第四章 建设规模及方案 ...................................... 23
4.1养老中心建设的指导思想和原则 .................................................... 23
4.2项目建设规模 .................................................................................... 23
4.3配套设施 ............................................................................................ 35
第五章 居家养老服务方案 .................................... 40
5.1指导思想 ............................................................................................ 40
5.2服务原则 ............................................................................................ 40
5.3服务对象 ............................................................................................ 41
5.4服务方式 ............................................................................................ 41
5.5服务内容 ............................................................................................ 42
5.6服务流程 ............................................................................................ 43
第六章 项目实施计划 ........................................ 45
第七章 组织机构、人员编制及规章制度 ......................... 46
7.1组织机构 ............................................................................................ 46
7.2人员编制及培训 ................................................................................ 47
第八章 环境影响评价 ........................................ 60
8.1 环保设计依据 ................................................................................... 60
8.2场址环境质量现状 ............................................................................ 60
8.3环境影响分析 .................................................................................... 61
8.4环境保护措施 .................................................................................... 62
8.5环境卫生管理 .................................................................................... 63
第九章 劳动及消防安全 ...................................... 64
9.1设计依据 ............................................................................................ 64
9.2劳动安全 ............................................................................................ 64
9.3消防安全 ............................................................................................ 65
第十章 社会效益 ............................................ 67
10.1社会效益评价的原则和要求 .......................................................... 67
10.2社会效益分析 .................................................................................. 68
10.3互适性分析 ...................................................................................... 70
10.4社会风险分析 .................................................................................. 70
第十一章 投资估算及资金筹措 ................................ 71
11.1投资估算编制依据及说明 .............................................................. 71
11.2总投资估算 ...................................................................................... 71
11.3资金筹措 .......................................................................................... 72
第十二章 结 论 ............................................ 73
12.1结论 .................................................................................................. 73
12.2建议 .................................................................................................. 73 附表: ...................................... 错误！未定义书签。
第一章 总 论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XXX养老服务中心项目
1.1.2项目位置
f街26-4号
1.1.3项目负责人及简介
（1）项目负责人
xxx
（2）项目简介
养老服务中心的服务宗旨是将以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务，其形式主要有两种：一是由经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务；二是在居家养老中心创办老年人日间服务中心，为老年人提供日托服务。
1.1.4项目建设规模及建设内容
（1）建设规模及内容
项目将以租赁的方式，拟集中租赁1325㎡商品房，按功能区性质，进行集中装修，具体如下：
1.1.5项目估算总投资及资金来源
1、项目总投资
项目总投资300万元（详见投资估算表）。其中工程直接费用221.8万元，其它费用66.7万元，项目基本预备费11.4万元。
（2）资金来源
本项目建设资金为300万元，建设资金筹措方案为：建设单位自筹解决。
1.1.6项目实施进度
项目实施计划主要包括对拟租赁房屋的装饰装修改造及设备购置安装两个阶段，根据目前的施工技术和施工条件，考虑项目装修面积不大，设备购置、安装总量较小，安排整个项目工期6个月，从2013年1月开始，到2013年6月底结束。期间包括项目整体的建造、装饰装修及配套设备的安装等工作。
1.2项目编制依据
1、《中华人民共和国老年人权益保障法》
2、《国务院关于印发中国老龄事业发展“十二五”规划的通知》（国发[2011]28号）
3、《关于加快发展养老服务业意见》（政办发[2009]110号）
4、商务部、财政部、全国总工会关于实施“家政服务工”的通知（商贸发[2009]276号）
5、xx省人民政府办公厅转发省人力资源社会保障厅关于加快发展家庭服务业意见的通知（g政办发[2011]115号）
6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
7、商务部办公厅关于做好2012年家政服务体系建设工作的通知（办服贸函[2012]119号）
8、xx发展家庭服务业促进就业厅际联席会议2012年工作要点；
9、《s建筑工程综合概预算定额》（1999）
10、《s工程建设其它费用定额》（2000年）
第二章 项目成立背景及必要性
2.1项目建设背景
2011年2月，全国老龄办发布了《“十一五”期间中国老龄事业发展基本情况》，指出 “十一五”期间我国各项老龄事业和老龄工作稳步推进，但同时一些问题亟待解决。“十一五”期间中国老龄事业取得的成就主要表现在：老年社会保障体系逐步建立健全、养老服务体系建设稳步推进、老年人权益保障和优待工作进一步加强、老年人文化体育事业快速发展、老年人参与社会发展取得成就、老年科研和国际交流日趋活跃；问题主要表现在：对老龄工作重要性认识不足、老年社会保障体系建设亟需完善加强、养老服务体系建设严重滞后、老龄事业投入机制尚未形成，投入方式不尽合理、老龄工作机构和队伍建设亟待加强。报告肯定了“十一五”期间我国老龄事业发展的成就，同时表明我国老龄事业发展的不足。
2011年2月，民政部发布了《关于2010年全国老龄工作和2011年工作安排意见的报告》，报告指出：2010年我国应对人口老龄化战略研究取得阶段性成果，养老保障制度不断完善，老龄服务体系建设加速推进，老年文化体育活动蓬勃发展；同时指出：2011年继续完善老年社会保障体系，加快改善养老服务设施，加强基层老龄工作，不断丰富老年人精神文化生活。
此外，在现行生育政策不变的情况下，2015年，中国60岁及以
上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78％，其中80岁以上高龄老年人将达到2132万，占老年人口总数的12.25％。2050年，中国老龄人口将达到4.37亿，65岁以上老将从2000年的1%更快速地上升到2050年的9.1%。届时，中国老年人占总人口比例将达到27.8％，80岁及以上高龄老人占总人口比例人口数量比发达国家老年人口总和还要多出3700万人，老年人口总量将超过世界第三人口大国美国的总人口（3.95亿）。在我国老年人口迅速增加的大背景下，由10个部委联合制定的《关于全面推进居家养老服务工作的意见》（以下简称《意见》）正式颁布实施。全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公在新闻发布会上强调，《意见》是全国老龄办会同国家发改委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、国家人口计生委、国家税务总局联合制定的，是切实推进居家养老服务工作全面开展的政策性文件。
随着社会经济结构的调整，家庭小型化、人口老龄化、服务社会化的特点日趋明显，按照建设社会主义新社区和构建和谐社会的要求，以关注社会养老事业，改善困难老年人生活条件为目的，遵循“真诚、关爱、沟通、服务”的基本理念，以满足老年人群日益增强的养老服务需求为出发点，项目的成立充分适应社会发展及时代需要，将家政服务的重点放在了以服务特困、高龄、病残、空巢、孤寡老人等为老服务上，积极探索新形势下社区养老服务的新机制、
新途径、新方法，向社区居家老年人开展生活照料、家政服务、安全看护、医疗保健、精神慰藉、文化娱乐为主要内容的社会化服务，使老人更幸福，社会更和谐。
2.1.1社会背景
按照国际标准，一个国家的老年人口数量达到10%以上(60岁以上人口)或者7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区已经进入老年型社会。就w而言，60岁以上老年人口目前达到10万人以上。目前大部分老人依靠家庭养老，依靠退休金和集体养老的老人仅是极少部分。人口老龄化给家庭带来的负担，抑制了人们消费和购买力，也阻碍了计划生育政策的执行和人口素质的提高，这种状况对于w改革的进行和经济的发展，以及整个社会和经济的可持续发展，已经造成了严重的障碍。因此，加快建立社会养老保障体系已经成为一项刻不容缓的任务。
2.1.2政策背景
1、《中国老龄事业发展规划纲要》提出中长期养老事业的目标和任务
党和政府高度重视和解决人口老龄化问题，积极发展老龄事业，初步形成了政府主导、社会参与、全民关怀的发展老龄事业的工作格局。国家成立了全国老龄工作委员会，确定了老龄工作的目标、任务和基本政策，把老龄事业明确纳入了经济社会发展的总体规划
和可持续发展战略。
面对老年人口增长速度明显加快，高龄化显著的趋势，党的十七届五中全会提出了“十二五”期间全国在养老保障、医疗保障、社会救助等老年社会保障，以及老龄事业基础设施建设、老年产业、老年精神文化生活等方面所要实现的目标和任务。
规划要求，逐步加大老龄事业投入。各级财政要根据老龄事业发展需要，逐步增加对老年服务设施建设、老年文化教育、老龄科学研究和老年活动等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老龄事业。充分发挥各级老年基金会和其他组织的作用，积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业投入机制。
2、《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划（草案）》中勾划了老年公共设施建设的蓝图
（1）进一步加大国家对老年福利服务设施建设的投入。在城镇建设老年服务中心，社区居委会建设养老服务站点，农村乡镇建设综合性老年福利服务中心。充分利用基层医疗机构的现有资源开展养老服务，逐步形成养老服务网络。初步建立起依托社区、为老年人提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务、心理咨询、文化学习、体育健身、娱乐休闲等综合性服务的网络。积极推进公有制养老机构的多种形式改革，采取公办民营、民办公助、私营、股
份制、合资经营等多种经营模式，逐步实现老年福利社会化，建立社区服务发展的财政保障体系。在公共财政预算中增设社区养老服务预算科目，并保持逐年增长。
（2）进一步增加对养老设施建设的投入，要通过新建和改、扩建的办法，办好示范性的养老服务机构。开展以生活完全不能自理和半自理老年人为对象的“爱心护理工程”试点和示范工作，有计划有步骤地在省会一级城市以及中等城市试点建设一批“爱心护理院”。省、市、县(区)都要建设有一定规模、设施齐全、功能完善、能起示范作用的服务机构。城市要有老年公寓、养老院、护理院、临终关怀医院、托老所、老年活动中心。养老护理机构的床位数占老年人总数的比例逐步提高。
（3）制定和完善各类老年设施的建设标准和技术标准，完善老年住宅、老年公寓、养老院、护理院、托老所等养老设施的标准规范。出台《城市和村镇老年服务设施规划设计规范》，同时制定《养老设施建筑设计标准》，逐步形成老年服务设施建设标准体系，使老龄事业基础设施的建设和管理工作有法可依。
3、民政部在《民政事业发展“十五”计划和2015年远景目标纲要》中安排了社会福利事业建设的内容
要基本建成以老年人福利服务为重点、国有和其他所有制形式的福利服务机构为骨干、社区福利服务网络为依托、居家供养为基
础的社会福利服务体系；要积极推进社会福利社会化进程，逐步实现投资主体多元化、服务队伍专业化、运行机制市场化、服务方式多样化、服务队伍专业化和志愿者相结合；要进一步解放思想，抓住机遇，大胆探索，充分运用市场机制，坚持以国家财政为主，多渠道、多形式增加对老年公共事业的投入，大力推进老年公用事业社会化进程。制定和完善支持老年公共事业发展的扶持和优惠政策。在城市、城镇的规划建设中要将社区服务和社会福利设施纳入计划之中，并在土地、水电、税收等方面予以扶持和照顾，争取金融部门在调整信贷结合中，对民政设施和项目在资金方面给予支持；要以社会化、产业化为方向，建立充满生机和活力的老年公用事业自我发展机制。
2.1.3经济背景
2011年，全市实现生产总值1028.97亿元，较上年增长15%。其中，其中，第一产业增加值160.47亿元，增长7.0%，第二产业增加值545.19亿元，增长20.6%，第三产业增加值323.31亿元，增长10.9%。一、二、三次产业结构为15.6：53.0：31.4。人均生产总值19424元，比上年增长14.8%。全年实现农林牧渔业总产值283.71亿元，按可比价较上年增长7.3%。其中，农业产值198.22亿元，增长6.0%，林业产值4.74亿元，增长15.7%，畜牧业产值67.28亿元，增长10.5%，渔业产值1.80亿元，增长6.0%，农林
牧渔服务业产值11.67亿元，增长13.0%。年内大牲畜出栏8.03万头，较上年增长13.9%，其中牛出栏7.99万头，增长13.9%，猪、羊、家禽出栏分别达到226.66万头、56.25万只、849.69万只，同比分别增长9.6%、6.7%、8.0%；年末大牲畜存栏27.81万头，较上年下降2.0%，其中牛存栏27.67万头，下降1.9%，猪、羊、家禽存栏依次为210.70万头、96.94万只、1030.98万只，分别增长15.7%、22.5%、14.0%。肉、蛋、奶产量分别为19.68万吨、9.77万吨、36.39万吨，依次增长10.3%、14.1%、8.4%。全市水产品产量1.62万吨，增长7.1%。
全年全部工业实现增加值476.64亿元，比上年增长21.3%，其中规模以上工业企业完成增加值431.37亿元，增长23.0%。规模以上工业总产值达到1287.89亿元，比上年增长40.5%。其中，重工业1122.70亿元，增长41.7%；轻工业165.20亿元，增长32.5%。八大支柱产业完成工业总产值1258.62亿元，增长40%。其中，能源工业400亿元，增长29.4%，化工工业80.42亿元，增长28.6%；装备制造业68.94亿元，增长39.1%；有色冶金工业532.03亿元，增长53.4%；食品工业110.82亿元，增长22.7%；非金属矿物制品业47.14亿元，增长81.1%；纺织服装工业15.13亿元，增长43.7%；医药制造业4.14亿元，下降6.2%。全年全社会建筑业增加值68.55亿元，比上年增长25%。全市有资质等级的建筑施工企业86个，
完成建筑业总产值314.28亿元，增长42.1%；房屋施工面积1103.51万㎡，增长12.4%，房屋竣工面积903.69万㎡，增长172.8%。全社会固定资产投资完成912.93亿元，同比增长30.2%，其中固定资产投资完成803.16亿元，增长30.5%。在固定资产投资中，第一产业完成投资44.32亿元，同比增长57.6%；第二产业完成投资445.10亿元，增长29.0%；第三产业完成投资313.73亿元，增长33.1%。全年公路客运量达12229万人，旅客周转量69.7亿人公里，同比分别增长19.2%、22.7%；货运量10596万吨，货物周转量301.68亿吨公里，分别增长20.6%、21.7%。全年邮政业务收入2.30亿元，增长38%，邮政业务总量2.02亿元，增长43%。年末全市固定电话用户83.35万户，移动电话用户369.09万户，互联网宽带用户39.05万户，电信业务收入23.50亿元。
全年实现社会消费品零售总额271.66亿元，同比增长17.2%。城市实现零售额194.80亿元，增长14.4%，乡村实现零售额76.86亿元，同比增长24.9%。限额以上实现零售额111.30亿元，增长31.9%；限额以下实现零售额160.40亿元，增长8.8%。2011年，全市共签订各类招商引资项目301个，项目总投资1182.81亿元。在建项目实际到位资金329.9亿元，同比增长54.5%，其中新开工项目276个，实际到位资金139.2亿元，续建项目310个，实际到位资金190.7亿元。全市新批外商投资企业2户，合同利用外资
9002万美元，实际利用外资5019万美元。全年共接待游客2039.29万人次，同比增长53.5%，其中海外游客18.87万人，增长25.5%；实现旅游综合收入116.30亿元，增长72.1%，其中外汇收入3544.99万美元，增长30.9%。
全年财政总收入达到94.42亿元，增长26.0%，地方财政收入完成44.30亿元，增长30.3%。财政支出197.34亿元，增长27.9%。全年共申报部省科技计划项目88项，立项60项，落实资金3088万元（科技部12项，获资金1438万元，省科技厅48项，获资金1610万元），安排市级项目76项，落实经费500万元。全市有全日制高等院校1所，在校学生1.69万人，中等职业教育学校70所，在校学生7.50万人；普通中学391所，在校学生36.08万人；小学1296所，在校学生32.60万人；幼儿园1022所，在园幼儿14.45万人；特殊教育学校7所，在校学生339人。学龄儿童入学率99.7%，初中毕业生升学率91.9%。全市共有艺术表演团体13个，从业人员688人，文化馆12个，从业人员337人，文化站193个，从业人员449人，艺术表演场馆11个，从业人员137人。公共图书馆11个，从业人员324人，藏书79.22万册（件）。市级无线广播电台1座，广播节目2套，市级无线电视台1座，电视节目3套；全市电视综合覆盖率98%，广播综合覆盖率98%，农村数字电影放映覆盖率100%。年末拥有卫生机构672个，其中医院83个，
社区服务中心（站）39个，卫生院187个；拥有床位数15913张，其中医院病床9972张，卫生院病床4301张。卫生技术人员19126人，其中医师5775人（执业医师4437人），注册护士5935人。全市新型农村合作医疗参合人数404.26万人，参合率达97.1%。全市全年完成水利建设投资17.60亿元。有效（农田）灌溉面积达到315.48千公顷，节水灌溉面积达到208.67千公顷，旱涝保收面积170.24千公顷，水土流失治理面积355.25平方公里，堤防长度492.93公里。已建成水库108座，总库容32237万m³。已建成万亩以上灌区56处，有效灌溉面积276.86千公顷，当年解决农村饮水安全人口54.91万人。市级环保在线监控平台和9个县级在线监控平台建成投运，82家重点污染源全部安装了在线监控设施，实现了重点污染源在线监控全覆盖。全市共淘汰各类2台发电机组32.5万千瓦、17家水泥厂209.8万吨水泥、4家焦化企业79万吨以及部分造纸、冶炼厂等落后产能淘汰任务，有效降低了污染物排放量。全市建成污水处理厂12座并投入运行，日处理能力达到27万吨；垃圾无害化处理厂9座，7座投入运行，日处理能力达到500吨。
全市城镇居民人均可支配收入18768元，增长17.9%，人均消费性支出12309元，增长21.5%，人均住房建筑面积36.06㎡，增长3.6%；农民人均纯收入5571元，增长27.4%，人均消费性支出
4495元，增长37.3%，人均住房建筑面积34㎡，增长3.9%。年末全市城镇职工养老保险参保37.08万人，失业保险参保人数32.98万人，医疗保险参保人数56.44万人，工伤保险参保人数23.81万人，生育保险参保14.57万人。城镇新增就业人员7.35万人，下岗失业人员再就业2.82万人，城镇登记失业率3.2%。全市农村劳动力转移就业117.12万人，农村养老保险参保244.99万人。全年保障性住房完成投资377975万元，其中廉租房43965万元，保障性住房施工面积254万㎡，其中廉租房23.08万㎡，保障性住房竣工面积67.26万㎡，其中廉租房12.07万㎡。年末全市纳入城市低保9.60万人，发放低保保障金2.26亿元；纳入农村低保27万人，发放低保保障金3.10亿元。五保供养对象5614人，支付供养经费1796万元，五保供养率达100%，其中集中供养1366人，分散供养4248人。公办农村敬老院29所，床位3527张，收养五保户1366人。全市有儿童福利院1所，床位300张，收养孤残儿童140人；社会福利院1所，床位120张，收养城镇孤寡老人和“三无员”110余人。
2.1.4w养老现状及问题
w老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有养老机构屈指可数，并且养老机构存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应
老龄群体的需求。项目在深刻理解国家政策和社区服务特点的基础上，针对民政部门构建居家养老服务体系、构建中国特色养老服务模式的需求，“以社区为依托，老龄人群为服务对象，企事业服务机构为网点，社区义工为补充，为老服务网络中心为支撑，建立全方位的信息化的居家养老服务体系”的指导意见。及时完善对老年人的日常生活照顾、精神慰籍、健康理疗、护理、临终关怀、紧急救助、老年教育等各项实质性内容。
2.2项目建设的必要性
2.2.1本项目建设是改善老年居住环境、加快全老养老事业发展的需要
目前我国已经进入并将长期处于老龄社会，针对快速老龄化的社会现实，各级政府和有关部门及全社会在面对人口老龄化挑战的严峻性时，要树立老龄意识，增强应对人口老龄化和老龄社会挑战的紧迫性和自觉性，把应对老龄社会的挑战列入未来s经济发展战略，这需要我们未雨绸缪，充分做好应对各种挑战的准备。近年来，w养老建设工作在市委县政府的支持下，基本条件有所改善。养老服务机构的建设基本都按照因地制宜、分类实施、量力而行的原则。随着留守的空巢老人逐渐增多，养老的刚性需求较大，迫切需要建立和实施养老配套服务设施。
f福音家居养老服务中心项目的实施，将以居家养老的全新模式
服务给类老年人群体，很大程度上解决了托老、养老、敬老的实际问题，从而为创建“和谐平安w”奠定坚实的硬件基础。切实做好这项关注民生、保障民生、改善民生的民心工程。不仅解决部分老人生活的具体问题和困难，而且还可以丰富老年人的文化生活，营造全社会尊老爱老的良好社会氛围。
2.2.2本项目建设是构建和谐社会主义和谐的需要
党的十八大以来，党中央、国务院更是将养老作为一项重点工作来解决，提出要“深入贯彻落实科学发展观，实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求，加快推进以改善民生为重点的社会建设”。构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提高的一项重大任务，适应改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。构建社会主义和谐社会，关系到最广大人民的根本利益，关系到巩固党执政的社会基础，实现党执政的历史任务，关系到全面建设小康社会的全局，关系到党的事业兴旺发达和国家的长治久安。
建设和谐社会，是一个国家政治生活民主化、经济市场化、社会自治化、生态环境优化的持续性过程，是一个复杂艰巨的系统工程，需要全面考虑，综合平衡。我省养老体系的建设起步较晚，且财政投入有限，使得养老服务体系建设相对于经济社会发展较为滞
后。老龄群体在生存、医疗、救助等方面存在着诸多困难和问题，这已经成为我省经济社会发展过程中一个日益凸显的重要问题。从长远来看，发展是解决这类问题的根本出路，但是在伴随发展的整个过程中，这些问题都将长期存在，如果老龄群体的困难和问题得不到及时有效解决，不仅会危及社会的稳定，而且制约经济健康发展，从而影响其他社会成员的利益。 2.2.3本项目建设是社会福利社会化的需要
社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下发展社会福利事业的必经之路，推进社会福利社会化必须广泛动员社会力量多渠道、多层次参与福利事业、兴办福利机构，开展形式多样的系列化服务。社会化福利机构的出现和发展，改变了传统福利事业投资主体和机构种类单一的局面，推动了社会福利社会化进程，并极大地促进了以居家为基础、社区为依托、福利机构为骨干的社会福利服务体系的建立和完善。在倡导鼓励社会力量投资传统福利事业的同时，国家投入建立一批大规模的具有示范性、标准型的养老机构尤为重要。
随着人口老龄化的发展趋势，老年人数量和社会化的养老需求将持续增长。目前，社会福利服务体系尚不健全，传统的家庭养老服务功能正在逐步弱化，养老机构的床位数量严重不足，居家养老服务还只是处在起步阶段。因此，鼓励和支持各级政府和社会力量办福利机构的发展有利于较快地增加福利服务设施数量，扩大福利
事业的覆盖面，对于有效缓解人口老龄化、家庭小型化和城市化发展进程所带来的日益突出的社会福利服务供需之间的矛盾具有重要的作用。
第三章 建设条件
3.1项目建设地址
项目f东兴街26-4号 3.2选址的原则
1、项目的选址，符合国家法规，城市发展政策，城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定，特别是符合对用地性质、强度、整合土地资源等方面的规定；
2、周边市政设施应较完备，交通方便，周边无污染源； 3、尽量节约用地。 3.3选址方案
本项目建设地点位于f，地理位置相当优越，交通便捷，给排水、输电、通信等基础设施均与城区主干线接通，项目建设条件良好。
1、该项目选址符合城市规划，项目的兴建既满足现在的需要又符合长远发展的要求；
2、项目将建成一个综合型的居家养老服务中心，项目的地理位置优越，交通便捷，环境优美，是理想的健身场所；
3、选址地点范围内无工业污染，符合环保要求，供电、给水、通信等基础设施基本能满足项目建设的需求。
3.4自然条件
w市位于东经108°50′-110°38′和北纬34°13′-35°52′之间，属暖温带半湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。除秦岭山区外，年日照时数2009小时-2528.1小时，年均气温11.5℃-13.6℃，0℃以上积温4250.3℃-5022.9℃，大于10℃积温3780.8℃-4509.4℃，是关中地区热量的高值区。无霜期为199天-224天，年降水量508毫米-608毫米。 3.5地质情况
根据区域地质勘探资料，场地的岩土构成为：场地内除上覆素填土外，下部由第四系冲积①软可塑粉质粘土、②硬可塑粘土、③可塑粘土、④软塑粉质粘土、⑤淤泥质粉质粘土、⑥砂卵石层和侏罗系泥岩组成。地下水：场地中主要的含水层是深部的砂卵石层，初见地下水位在2.0m左右，地下水通过淤泥质粉质粘土及粘土发生越流而达到浅部的稳定水位。地下水类型为孔隙潜水，略具承压性。根据南充市有关水文地质资料，地下水为HCO3Ca，对砼无腐蚀。 3.6水、电、暖等
1、给水：项目由市政自来水接入；
2、排水：项目周边建有完善的排污管网系统，雨水及经除污处理后的污水经排水管网直接排入项目外路边沟渠；
3、热力：本项目建成投入使用后，供热将采用市政集中采暖方
式；
4、电力：市政电网；
5、通信：项目周边通信基础设施条件良好，通信配套齐全。
第四章 建设规模及方案
4.1养老中心建设的指导思想和原则
1、指导思想
以建设生态环境、老年人居住空间环境和活动休闲空间为目标，紧密结合居家养老服务中心自身特点，展现环境优美，功能布局合理与人文结合的居家养老服务中心。营造全社会尊重老年人的良好社会氛围。
2、基本原则
（1）切实考虑以人为本，充分考虑老年人的各种因素； （2）充分认识现状、利用现状，在建设院区的同时，正确处理规划中生态效益与操作性之间的关系；
（3）以可持续发展思想为准则，有机组织空间布局与环境，促成生态、景观的有机统一；
（4）总体布局从适用角度出发，利于管理，方便交通，美化环境，塑造形象为原则。 4.2项目建设规模 4.2.1建设内容
项目将以租赁的方式，拟集中租赁1115㎡商品房，按功能区性质，进行集中装修，具体如下：
4.2.2装饰装修
项目各区域在装修方面坚持不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。出入和通行的厅室、走道地面、选用平整、防滑材料，并符合老年人通行的楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用显色、显深色面料。地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。老年人居室不宜设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。 4.2.3 建筑设计要求
1、一般要求
建筑设计要按老龄阶段从自理、介助到介护变化全过程的不同需要进行设计。建筑要按老龄阶段介助老人的体能心态特征进行设计。出入口、水平通道，以及卫生间和休息室等部位，应为老年人提供方面设施和服务条件。
2、出入口
建筑出入口内外应留有不小于1.5m×1.5m的轮椅回旋面积。
出
入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。出入口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台阶踏步踢须高不宜大于120mm，踏面宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1/12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。出入口顶部应设面篷；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。
3、过厅和走道
建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件。户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。户室内通过式走道净宽不小于1.20m。通过式走过净宽不宜小于 1.80m。老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。
4、楼梯、坡道
应设计符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不小于300mm，公共建筑不小于320mm；踏面高度，居住建筑不大于150mm，公共建筑不大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面
前缘前凸不宜大于10mm。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。
5、厨房
设公共餐厅外，宜设小量公用厨房。 6、卫生间
设公用卫生间、公有浴室和公用洗衣间。老人病房，设独用卫生间。卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。卫生间内与坐便器相邻墙面设水平高0.70m的“L”型安全扶手或“11”型落地式安全扶手。贴墙峪盆的墙面设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合武龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。
7、门窗
公用外门窗净宽不得小于1.10m，住宅户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台）通行净宽不得小于0.80m。起居室、卧室、疗养室、病房等门窗采用可观察的门。窗扇宜镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。
8、其他设施要求
（1）室内家具、各种设备庆无尖角凸出部分；
（2）饭厅应配设餐桌、坐椅、时钟、公告栏、废纸桶、窗帘、消毒柜、洗漱池、防蝇设备等；
（3）洗手间及浴室应配备安装在墙上的尿池，坐便器、卫生纸专用夹、卫生纸、废纸桶、
淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池垫和淋浴垫、浴室温度计、抽气扇等；
（4）有必备的洗衣设备，应用洗衣机、熨斗等；
（5）建有老人活动室。有供其阅读、写字、绘画、娱乐的场所。该场所应提供图书、报刊、电视机和棋牌；
（6）配置适合老人使用的健身、康复器械和设备的康复室和健身场所；
（7）有接待来访的场所。接待室配备桌椅、纸笔及相关介绍材料；
（8）具有一定的绿化面积，室外活动场所不得小于150 ㎡，
尽
量提高绿化面积；
（9）公共区域应设有明显标志，方便识别； （10）有一部可供老人使用的电话；
（11）根据老人健康情况，必须准备足够的医疗设备和物资，应有急救药箱和轮椅车等。鉴于项目于w市高新医院毗邻，不单独设医务室，对于发生突发状况的老人将集中送往高新医院来进行医疗救治；
（12）及时解决消防、照明、报警、取暖、通讯、降温、排污等设施和生活设备出现的问题，严格执行相关规定，保证其随时处于正常状态；
（13）保证水、电供应，冬季室温不低于16℃，夏季不超过28℃； （14）生活环境安静、清洁、优美、居室物品放置有序，顶棚、墙面、地面、桌面、镜面、窗户、窗台洁净。 4.2.4设备方案选型
1、设备选择原则
（1）满足使用要求，产品质量可靠；
（2）选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算；
（3）选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备； （4）回转部位与危险部位装置安全保护设施；
（5）运转时保持低噪音；
（6）设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。 2、设备组成
福音居家养老服务中心设备组成分（1）康复室医疗康复器械；（2）康复室及总经理办公室用品；（3）培训设备；（4）厨房设备清单。
（1）康复室医疗康复器械清单表
（3）培训设备
4.3配套设施
1、给水
项目所需的生活用水由市政自来水供应 (1)用水量
用水量表
(2)水质、水源
本项目水的用途主要为生活用水，以及部分消防用水。不同的用途，有着不同的水质要求。
生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准。
用水由当地自来水公司供应。 （3）水质水压要求
水质要求：生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》（GB5479－85）要求。
水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照供水能力设计采用生活——消防联合供水的管网形式。
2、排水
本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。 生活污水：本项目生活污水约36吨/天，经所租赁区域化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。
化粪池小型一体化处理设备处理达标后的废水，在不影响的前提下，可作为绿化用水和场地冲洗用水。
3、电气 (1)供电设计
用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；
供电系统：项目用市政电网供给，电缆可架空或埋地引至用电点；
电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求； 设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9。 （2）过电压及接地保护
为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R≤10Ω.
(3)电力设计 负荷计算
根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。
工艺设备安装容量：61.6KW 生活照明安装容量：110.2KW 总装机容量：171.8KW 电源及电压
本项目电源由高压线经变压器后，直接引至项目配电房。项目动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。项目内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。
（4)照明设计
项目照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。
潮湿场所，采用防潮型荧光灯。 浴室和淋浴间采用防水型灯具。 办公室、生活用房照明采用日光灯。
各类场地最低照度不同，室内高于100Lz，库房、办公室等场所高于50Lz。
（5）接地和防雷
项目内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。
4、供汽 总用汽量：0.5t/h 5、通讯设施
（1）通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。
（2) 装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。
（3）有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。
（4）场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。
（5）项目区域内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。
（6）通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。
第五章 居家养老服务方案
家政服务机构应针对客户的特定要求编制居家养老服务方案。服务方案包括居家养老服务的具体内容、服务方式、服务流程、需要的设施设备及工具和其他注意事项。 5.1指导思想
以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，深入贯彻党的十八大精神，按照构建和谐社会的要求，以关注社会养老事业，改善困难老年人生活条件为目的，遵循“真诚、关爱、沟通、服务”的基本理念，以满足老年人群日益增强的养老服务需求为出发点，以服务特困、高龄、病残、空巢、孤寡老人为重点，深化服务内容，发展志愿服务，积极探索新形势下社区养老服务的新机制、新途径、新方法，向社区居家老年人开展生活照料、家政服务、安全看护、精神慰藉、文化娱乐为主要内容的社会化服务，使老人更幸福，社会更和谐。 5.2服务原则
坚持“政府倡导、社会参与、市场运作、全民关怀”的工作思路，建立社区社会化养老服务体系，使老年人获得生活上的照料和便利，精神上的关爱和慰藉，各种居家养老服务需求能得到最大限度的满足。
1、坚持政府主导与扶持，社会参与、市场化运作相结合的原则； 2、坚持家庭养老为主，社会养老为辅的原则； 3、坚持为老服务与推动再就业服务相结合的原则； 4、坚持先面向特殊群体后逐步扩大的原则；
5、坚持专业化居家养老服务与社区义务服务、邻里互助相结合的原则；
6、坚持根据不同需求，提供相应养老服务项目的原则； 7、坚持实行无偿、低偿、有偿服务相结合的原则。 5.3服务对象
本项目居家养老服务面向w户籍的居家老人，提供多样化的服务。
居家养老服务根据老人的实际情况分为无偿服务、低偿服务和有偿服务。无偿服务的对象为具有w户籍的“三无”老人；低偿服务的对象为具有w户籍老年群体中的高龄老人、特殊群体老人；有偿服务的对象为有经济来源并需要居家养老服务的老人或者社区居民。 5.4服务方式
1、全托服务：为社区老年人提供全天候起居、生活照料、专业护理、康复理疗、精神文化服务，分为全护理、半护理、一般护理；
2、日托服务：为社区老年人提供不住宿的日间照料服务；
3、上门服务：由经过专业培训的服务人员上门为老年人提供生活照料护理服务。 5.5服务内容
从w市的实际出发，本项目构建以家庭为核心，以社区养老服务为支撑的居家养老服务体系，以上门照料服务为主、社区照料服务为辅的居家养老服务模式。
（一）开展以政府购买服务为导向的居家养老服务
对特殊并需要生活照料的救济对象老人、独居老人、特困家庭老人、对社会有重大贡献的老人等，依照特定评估程序提供数额不等的政府购买服务，对其他老人提供自费购买服务。
（二）提供多层次、多种形式的社区生活照料服务
一是对高龄和不能自理生活的老人，以上门照料服务为主，提供医疗、康复、护理、家务等全方位服务；二是对生活能基本自理的中高龄老人，运用日托中心、康复站等形式开展服务；三是对救济对象、特困、独居、高龄和对社会有重大贡献等特殊老人，提供低保救助、政府购买服务、义务服务、互助服务等多种形式相结合的服务；四是为低龄、健康老人，特别是“空巢”家庭老人提供文体娱乐、医疗保健、家务料理等社区服务，并鼓励支持他们参与社区公益活动。
（三）为老年人家庭成员提供辅助照料，积极协助和鼓励家庭
成员承担对老年人的照料责任
协助和配合相关职能部门要积极为老年人家庭成员进行护理等方面的相关培训和指导，提供方便家庭照料使用的设施。通过帮助家庭成员来满足老年人在家庭的照料需求，巩固和加强家庭养老功能。
（四）有效利用、整合现有社区服务资源，最大限度地发挥养老服务作用
福音居家养老中心为老年人开设日托、上门照料、送餐、陪护、日用品配送等服务项目，强化文娱、保健等服务功能，并搭建为开展居家养老服务的义务工作基地。 5.6服务流程
（1）接待
家政服务机构应建立接待平台，接收客户的咨询及预订信息。接待平台可包括：
———热线电话： ———业务受理大厅： ———传真： ———网上登记等
接待平台收到客户的预定信息时，应做好记录，并给予反馈。 （2）签订服务协议
——在居家养老服务员、客户、家政服务机构三方对服务内容、时限、人员、费用以及服务对象的身体状况等特殊情况均没有异议的情况下签订服务协议。
——居家养老服务员在首次与客户面谈、进入客户家庭或客户要求时，应主动向客户展示自己的身份证件、职业资格证件、健康证明等。
（3）提供居家养老服务
居家养老服务员应按照服务协议、服务方案或服务流程的要求，结合客户的具体情况，及时提供相应的服务。
（4）服务结束
服务期满或因其他原因结束服务时，居室养老服务员应主动与客户、家政服务机构或接任服务员做好交接工作并征求客户意见，交接记录及客户意见应及时交回服务机构。
（5）服务过程特殊情况的处理
家政服务机构应对服务过程可能出现的特殊情况的处理与客户达成一致。
出现特殊情况时，居家养老服务员应按照规定的处理方式进行处理，并在第一时间通知家政服务机构和客户（或其他合法监护人）。
注：此类特殊情况可能包括居家养老服务员因个人或家庭原因不能继续提供服务、客户应特殊情况不再需要居家养老服务等。
第六章 项目实施计划
项目实施计划主要包括对拟租赁房屋的装饰装修改造及设备购置安装两个阶段，根据目前的施工技术和施工条件，考虑项目装修面积不大，设备购置、安装总量较小，安排整个项目工期6个月，从2013年1月开始，到2013年6月底结束。期间包括项目整体的建造、装饰装修及配套设备的安装等工作。具体工期安排详见下图：
图6-1 项目建设进度横道图
第七章 组织机构、人员编制及规章制度
7.1组织机构
XXX养老服务中心由董事长直接负责，下设总经理1名，副总1名。内设养老中心管理部，康复护理部、服务中心办公室，市场经营部、培训部、财务部、保洁部、维修部、日用品配送部、后勤部，为老年人提供全方位优质服务。同时遵守治安、消防、卫生、财务会计等方面的法律、法规和国家有关规定，并接受地方政府及其他有关部门的监督管理。
完善的组织机构能够健全养老公寓管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。一是加强居家养老管理制度建设，致力建设精神文明窗口，达到“四个一”：即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人服务的服务队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完善的档案册。统一制订一套规章制度，进一步规范养老服务中心的管理。二是发挥服务中心的综合功能作用，努力提高整体效应。 7.2人员编制及培训 7.2.1人员编制
养老服务中心工作人员数量拟定24人。其中主管领导3人，管理人员21人。
董事长1人；
管理层设总经理1人，副经理1人，下设综合管理办公室，康复护理部、服务中心办公室，市场经营部、财务部、培训部、保洁部、维修部、日用品配送部、后勤部；
（1）康复护理部：3人，负责医疗护理、生活服务、卫生保健、心理咨询及老年人档案资料信息管理；
（2）市场经营部：3人，负责日常运作，对外活动组织及宣传； （3）综合管理办公室：6人，负责信息接听记录及分派； （4）培训部：4人，负责养老护理员日常培训；
居家养老服务中心项目
可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 ................................................ 1
1.1项目概况 .............................................................................................. 1
1.2项目编制依据 ...................................................................................... 3
第二章 项目成立背景及必要性 ................................. 5
2.1项目建设背景 ...................................................................................... 5
2.2项目建设的必要性 ............................................................................ 16
第三章 建设条件 ............................................ 20
3.1项目建设地址 .................................................................................... 20
3.2选址的原则 ........................................................................................ 20
3.3选址方案 ............................................................................................ 20
3.4自然条件 ............................................................................................ 21
3.5地质情况 ............................................................................................ 21
3.6水、电、暖等 .................................................................................... 21
第四章 建设规模及方案 ...................................... 23
4.1养老中心建设的指导思想和原则 .................................................... 23
4.2项目建设规模 .................................................................................... 23
4.3配套设施 ............................................................................................ 35
第五章 居家养老服务方案 .................................... 40
5.1指导思想 ............................................................................................ 40
5.2服务原则 ............................................................................................ 40
5.3服务对象 ............................................................................................ 41
5.4服务方式 ............................................................................................ 41
5.5服务内容 ............................................................................................ 42
5.6服务流程 ............................................................................................ 43
第六章 项目实施计划 ........................................ 45
第七章 组织机构、人员编制及规章制度 ......................... 46
7.1组织机构 ............................................................................................ 46
7.2人员编制及培训 ................................................................................ 47
第八章 环境影响评价 ........................................ 60
8.1 环保设计依据 ................................................................................... 60
8.2场址环境质量现状 ............................................................................ 60
8.3环境影响分析 .................................................................................... 61
8.4环境保护措施 .................................................................................... 62
8.5环境卫生管理 .................................................................................... 63
第九章 劳动及消防安全 ...................................... 64
9.1设计依据 ............................................................................................ 64
9.2劳动安全 ............................................................................................ 64
9.3消防安全 ............................................................................................ 65
第十章 社会效益 ............................................ 67
10.1社会效益评价的原则和要求 .......................................................... 67
10.2社会效益分析 .................................................................................. 68
10.3互适性分析 ...................................................................................... 70
10.4社会风险分析 .................................................................................. 70
第十一章 投资估算及资金筹措 ................................ 71
11.1投资估算编制依据及说明 .............................................................. 71
11.2总投资估算 ...................................................................................... 71
11.3资金筹措 .......................................................................................... 72
第十二章 结 论 ............................................ 73
12.1结论 .................................................................................................. 73
12.2建议 .................................................................................................. 73 附表: ...................................... 错误！未定义书签。
第一章 总 论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XXX养老服务中心项目
1.1.2项目位置
f街26-4号
1.1.3项目负责人及简介
（1）项目负责人
xxx
（2）项目简介
养老服务中心的服务宗旨是将以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务，其形式主要有两种：一是由经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务；二是在居家养老中心创办老年人日间服务中心，为老年人提供日托服务。
1.1.4项目建设规模及建设内容
（1）建设规模及内容
项目将以租赁的方式，拟集中租赁1325㎡商品房，按功能区性质，进行集中装修，具体如下：
1.1.5项目估算总投资及资金来源
1、项目总投资
项目总投资300万元（详见投资估算表）。其中工程直接费用221.8万元，其它费用66.7万元，项目基本预备费11.4万元。
（2）资金来源
本项目建设资金为300万元，建设资金筹措方案为：建设单位自筹解决。
1.1.6项目实施进度
项目实施计划主要包括对拟租赁房屋的装饰装修改造及设备购置安装两个阶段，根据目前的施工技术和施工条件，考虑项目装修面积不大，设备购置、安装总量较小，安排整个项目工期6个月，从2013年1月开始，到2013年6月底结束。期间包括项目整体的建造、装饰装修及配套设备的安装等工作。
1.2项目编制依据
1、《中华人民共和国老年人权益保障法》
2、《国务院关于印发中国老龄事业发展“十二五”规划的通知》（国发[2011]28号）
3、《关于加快发展养老服务业意见》（政办发[2009]110号）
4、商务部、财政部、全国总工会关于实施“家政服务工”的通知（商贸发[2009]276号）
5、xx省人民政府办公厅转发省人力资源社会保障厅关于加快发展家庭服务业意见的通知（g政办发[2011]115号）
6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
7、商务部办公厅关于做好2012年家政服务体系建设工作的通知（办服贸函[2012]119号）
8、xx发展家庭服务业促进就业厅际联席会议2012年工作要点；
9、《s建筑工程综合概预算定额》（1999）
10、《s工程建设其它费用定额》（2000年）
第二章 项目成立背景及必要性
2.1项目建设背景
2011年2月，全国老龄办发布了《“十一五”期间中国老龄事业发展基本情况》，指出 “十一五”期间我国各项老龄事业和老龄工作稳步推进，但同时一些问题亟待解决。“十一五”期间中国老龄事业取得的成就主要表现在：老年社会保障体系逐步建立健全、养老服务体系建设稳步推进、老年人权益保障和优待工作进一步加强、老年人文化体育事业快速发展、老年人参与社会发展取得成就、老年科研和国际交流日趋活跃；问题主要表现在：对老龄工作重要性认识不足、老年社会保障体系建设亟需完善加强、养老服务体系建设严重滞后、老龄事业投入机制尚未形成，投入方式不尽合理、老龄工作机构和队伍建设亟待加强。报告肯定了“十一五”期间我国老龄事业发展的成就，同时表明我国老龄事业发展的不足。
2011年2月，民政部发布了《关于2010年全国老龄工作和2011年工作安排意见的报告》，报告指出：2010年我国应对人口老龄化战略研究取得阶段性成果，养老保障制度不断完善，老龄服务体系建设加速推进，老年文化体育活动蓬勃发展；同时指出：2011年继续完善老年社会保障体系，加快改善养老服务设施，加强基层老龄工作，不断丰富老年人精神文化生活。
此外，在现行生育政策不变的情况下，2015年，中国60岁及以
上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78％，其中80岁以上高龄老年人将达到2132万，占老年人口总数的12.25％。2050年，中国老龄人口将达到4.37亿，65岁以上老将从2000年的1%更快速地上升到2050年的9.1%。届时，中国老年人占总人口比例将达到27.8％，80岁及以上高龄老人占总人口比例人口数量比发达国家老年人口总和还要多出3700万人，老年人口总量将超过世界第三人口大国美国的总人口（3.95亿）。在我国老年人口迅速增加的大背景下，由10个部委联合制定的《关于全面推进居家养老服务工作的意见》（以下简称《意见》）正式颁布实施。全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公在新闻发布会上强调，《意见》是全国老龄办会同国家发改委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、国家人口计生委、国家税务总局联合制定的，是切实推进居家养老服务工作全面开展的政策性文件。
随着社会经济结构的调整，家庭小型化、人口老龄化、服务社会化的特点日趋明显，按照建设社会主义新社区和构建和谐社会的要求，以关注社会养老事业，改善困难老年人生活条件为目的，遵循“真诚、关爱、沟通、服务”的基本理念，以满足老年人群日益增强的养老服务需求为出发点，项目的成立充分适应社会发展及时代需要，将家政服务的重点放在了以服务特困、高龄、病残、空巢、孤寡老人等为老服务上，积极探索新形势下社区养老服务的新机制、
新途径、新方法，向社区居家老年人开展生活照料、家政服务、安全看护、医疗保健、精神慰藉、文化娱乐为主要内容的社会化服务，使老人更幸福，社会更和谐。
2.1.1社会背景
按照国际标准，一个国家的老年人口数量达到10%以上(60岁以上人口)或者7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区已经进入老年型社会。就w而言，60岁以上老年人口目前达到10万人以上。目前大部分老人依靠家庭养老，依靠退休金和集体养老的老人仅是极少部分。人口老龄化给家庭带来的负担，抑制了人们消费和购买力，也阻碍了计划生育政策的执行和人口素质的提高，这种状况对于w改革的进行和经济的发展，以及整个社会和经济的可持续发展，已经造成了严重的障碍。因此，加快建立社会养老保障体系已经成为一项刻不容缓的任务。
2.1.2政策背景
1、《中国老龄事业发展规划纲要》提出中长期养老事业的目标和任务
党和政府高度重视和解决人口老龄化问题，积极发展老龄事业，初步形成了政府主导、社会参与、全民关怀的发展老龄事业的工作格局。国家成立了全国老龄工作委员会，确定了老龄工作的目标、任务和基本政策，把老龄事业明确纳入了经济社会发展的总体规划
和可持续发展战略。
面对老年人口增长速度明显加快，高龄化显著的趋势，党的十七届五中全会提出了“十二五”期间全国在养老保障、医疗保障、社会救助等老年社会保障，以及老龄事业基础设施建设、老年产业、老年精神文化生活等方面所要实现的目标和任务。
规划要求，逐步加大老龄事业投入。各级财政要根据老龄事业发展需要，逐步增加对老年服务设施建设、老年文化教育、老龄科学研究和老年活动等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老龄事业。充分发挥各级老年基金会和其他组织的作用，积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业投入机制。
2、《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划（草案）》中勾划了老年公共设施建设的蓝图
（1）进一步加大国家对老年福利服务设施建设的投入。在城镇建设老年服务中心，社区居委会建设养老服务站点，农村乡镇建设综合性老年福利服务中心。充分利用基层医疗机构的现有资源开展养老服务，逐步形成养老服务网络。初步建立起依托社区、为老年人提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务、心理咨询、文化学习、体育健身、娱乐休闲等综合性服务的网络。积极推进公有制养老机构的多种形式改革，采取公办民营、民办公助、私营、股
份制、合资经营等多种经营模式，逐步实现老年福利社会化，建立社区服务发展的财政保障体系。在公共财政预算中增设社区养老服务预算科目，并保持逐年增长。
（2）进一步增加对养老设施建设的投入，要通过新建和改、扩建的办法，办好示范性的养老服务机构。开展以生活完全不能自理和半自理老年人为对象的“爱心护理工程”试点和示范工作，有计划有步骤地在省会一级城市以及中等城市试点建设一批“爱心护理院”。省、市、县(区)都要建设有一定规模、设施齐全、功能完善、能起示范作用的服务机构。城市要有老年公寓、养老院、护理院、临终关怀医院、托老所、老年活动中心。养老护理机构的床位数占老年人总数的比例逐步提高。
（3）制定和完善各类老年设施的建设标准和技术标准，完善老年住宅、老年公寓、养老院、护理院、托老所等养老设施的标准规范。出台《城市和村镇老年服务设施规划设计规范》，同时制定《养老设施建筑设计标准》，逐步形成老年服务设施建设标准体系，使老龄事业基础设施的建设和管理工作有法可依。
3、民政部在《民政事业发展“十五”计划和2015年远景目标纲要》中安排了社会福利事业建设的内容
要基本建成以老年人福利服务为重点、国有和其他所有制形式的福利服务机构为骨干、社区福利服务网络为依托、居家供养为基
础的社会福利服务体系；要积极推进社会福利社会化进程，逐步实现投资主体多元化、服务队伍专业化、运行机制市场化、服务方式多样化、服务队伍专业化和志愿者相结合；要进一步解放思想，抓住机遇，大胆探索，充分运用市场机制，坚持以国家财政为主，多渠道、多形式增加对老年公共事业的投入，大力推进老年公用事业社会化进程。制定和完善支持老年公共事业发展的扶持和优惠政策。在城市、城镇的规划建设中要将社区服务和社会福利设施纳入计划之中，并在土地、水电、税收等方面予以扶持和照顾，争取金融部门在调整信贷结合中，对民政设施和项目在资金方面给予支持；要以社会化、产业化为方向，建立充满生机和活力的老年公用事业自我发展机制。
2.1.3经济背景
2011年，全市实现生产总值1028.97亿元，较上年增长15%。其中，其中，第一产业增加值160.47亿元，增长7.0%，第二产业增加值545.19亿元，增长20.6%，第三产业增加值323.31亿元，增长10.9%。一、二、三次产业结构为15.6：53.0：31.4。人均生产总值19424元，比上年增长14.8%。全年实现农林牧渔业总产值283.71亿元，按可比价较上年增长7.3%。其中，农业产值198.22亿元，增长6.0%，林业产值4.74亿元，增长15.7%，畜牧业产值67.28亿元，增长10.5%，渔业产值1.80亿元，增长6.0%，农林
牧渔服务业产值11.67亿元，增长13.0%。年内大牲畜出栏8.03万头，较上年增长13.9%，其中牛出栏7.99万头，增长13.9%，猪、羊、家禽出栏分别达到226.66万头、56.25万只、849.69万只，同比分别增长9.6%、6.7%、8.0%；年末大牲畜存栏27.81万头，较上年下降2.0%，其中牛存栏27.67万头，下降1.9%，猪、羊、家禽存栏依次为210.70万头、96.94万只、1030.98万只，分别增长15.7%、22.5%、14.0%。肉、蛋、奶产量分别为19.68万吨、9.77万吨、36.39万吨，依次增长10.3%、14.1%、8.4%。全市水产品产量1.62万吨，增长7.1%。
全年全部工业实现增加值476.64亿元，比上年增长21.3%，其中规模以上工业企业完成增加值431.37亿元，增长23.0%。规模以上工业总产值达到1287.89亿元，比上年增长40.5%。其中，重工业1122.70亿元，增长41.7%；轻工业165.20亿元，增长32.5%。八大支柱产业完成工业总产值1258.62亿元，增长40%。其中，能源工业400亿元，增长29.4%，化工工业80.42亿元，增长28.6%；装备制造业68.94亿元，增长39.1%；有色冶金工业532.03亿元，增长53.4%；食品工业110.82亿元，增长22.7%；非金属矿物制品业47.14亿元，增长81.1%；纺织服装工业15.13亿元，增长43.7%；医药制造业4.14亿元，下降6.2%。全年全社会建筑业增加值68.55亿元，比上年增长25%。全市有资质等级的建筑施工企业86个，
完成建筑业总产值314.28亿元，增长42.1%；房屋施工面积1103.51万㎡，增长12.4%，房屋竣工面积903.69万㎡，增长172.8%。全社会固定资产投资完成912.93亿元，同比增长30.2%，其中固定资产投资完成803.16亿元，增长30.5%。在固定资产投资中，第一产业完成投资44.32亿元，同比增长57.6%；第二产业完成投资445.10亿元，增长29.0%；第三产业完成投资313.73亿元，增长33.1%。全年公路客运量达12229万人，旅客周转量69.7亿人公里，同比分别增长19.2%、22.7%；货运量10596万吨，货物周转量301.68亿吨公里，分别增长20.6%、21.7%。全年邮政业务收入2.30亿元，增长38%，邮政业务总量2.02亿元，增长43%。年末全市固定电话用户83.35万户，移动电话用户369.09万户，互联网宽带用户39.05万户，电信业务收入23.50亿元。
全年实现社会消费品零售总额271.66亿元，同比增长17.2%。城市实现零售额194.80亿元，增长14.4%，乡村实现零售额76.86亿元，同比增长24.9%。限额以上实现零售额111.30亿元，增长31.9%；限额以下实现零售额160.40亿元，增长8.8%。2011年，全市共签订各类招商引资项目301个，项目总投资1182.81亿元。在建项目实际到位资金329.9亿元，同比增长54.5%，其中新开工项目276个，实际到位资金139.2亿元，续建项目310个，实际到位资金190.7亿元。全市新批外商投资企业2户，合同利用外资
9002万美元，实际利用外资5019万美元。全年共接待游客2039.29万人次，同比增长53.5%，其中海外游客18.87万人，增长25.5%；实现旅游综合收入116.30亿元，增长72.1%，其中外汇收入3544.99万美元，增长30.9%。
全年财政总收入达到94.42亿元，增长26.0%，地方财政收入完成44.30亿元，增长30.3%。财政支出197.34亿元，增长27.9%。全年共申报部省科技计划项目88项，立项60项，落实资金3088万元（科技部12项，获资金1438万元，省科技厅48项，获资金1610万元），安排市级项目76项，落实经费500万元。全市有全日制高等院校1所，在校学生1.69万人，中等职业教育学校70所，在校学生7.50万人；普通中学391所，在校学生36.08万人；小学1296所，在校学生32.60万人；幼儿园1022所，在园幼儿14.45万人；特殊教育学校7所，在校学生339人。学龄儿童入学率99.7%，初中毕业生升学率91.9%。全市共有艺术表演团体13个，从业人员688人，文化馆12个，从业人员337人，文化站193个，从业人员449人，艺术表演场馆11个，从业人员137人。公共图书馆11个，从业人员324人，藏书79.22万册（件）。市级无线广播电台1座，广播节目2套，市级无线电视台1座，电视节目3套；全市电视综合覆盖率98%，广播综合覆盖率98%，农村数字电影放映覆盖率100%。年末拥有卫生机构672个，其中医院83个，
社区服务中心（站）39个，卫生院187个；拥有床位数15913张，其中医院病床9972张，卫生院病床4301张。卫生技术人员19126人，其中医师5775人（执业医师4437人），注册护士5935人。全市新型农村合作医疗参合人数404.26万人，参合率达97.1%。全市全年完成水利建设投资17.60亿元。有效（农田）灌溉面积达到315.48千公顷，节水灌溉面积达到208.67千公顷，旱涝保收面积170.24千公顷，水土流失治理面积355.25平方公里，堤防长度492.93公里。已建成水库108座，总库容32237万m³。已建成万亩以上灌区56处，有效灌溉面积276.86千公顷，当年解决农村饮水安全人口54.91万人。市级环保在线监控平台和9个县级在线监控平台建成投运，82家重点污染源全部安装了在线监控设施，实现了重点污染源在线监控全覆盖。全市共淘汰各类2台发电机组32.5万千瓦、17家水泥厂209.8万吨水泥、4家焦化企业79万吨以及部分造纸、冶炼厂等落后产能淘汰任务，有效降低了污染物排放量。全市建成污水处理厂12座并投入运行，日处理能力达到27万吨；垃圾无害化处理厂9座，7座投入运行，日处理能力达到500吨。
全市城镇居民人均可支配收入18768元，增长17.9%，人均消费性支出12309元，增长21.5%，人均住房建筑面积36.06㎡，增长3.6%；农民人均纯收入5571元，增长27.4%，人均消费性支出
4495元，增长37.3%，人均住房建筑面积34㎡，增长3.9%。年末全市城镇职工养老保险参保37.08万人，失业保险参保人数32.98万人，医疗保险参保人数56.44万人，工伤保险参保人数23.81万人，生育保险参保14.57万人。城镇新增就业人员7.35万人，下岗失业人员再就业2.82万人，城镇登记失业率3.2%。全市农村劳动力转移就业117.12万人，农村养老保险参保244.99万人。全年保障性住房完成投资377975万元，其中廉租房43965万元，保障性住房施工面积254万㎡，其中廉租房23.08万㎡，保障性住房竣工面积67.26万㎡，其中廉租房12.07万㎡。年末全市纳入城市低保9.60万人，发放低保保障金2.26亿元；纳入农村低保27万人，发放低保保障金3.10亿元。五保供养对象5614人，支付供养经费1796万元，五保供养率达100%，其中集中供养1366人，分散供养4248人。公办农村敬老院29所，床位3527张，收养五保户1366人。全市有儿童福利院1所，床位300张，收养孤残儿童140人；社会福利院1所，床位120张，收养城镇孤寡老人和“三无员”110余人。
2.1.4w养老现状及问题
w老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有养老机构屈指可数，并且养老机构存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应
老龄群体的需求。项目在深刻理解国家政策和社区服务特点的基础上，针对民政部门构建居家养老服务体系、构建中国特色养老服务模式的需求，“以社区为依托，老龄人群为服务对象，企事业服务机构为网点，社区义工为补充，为老服务网络中心为支撑，建立全方位的信息化的居家养老服务体系”的指导意见。及时完善对老年人的日常生活照顾、精神慰籍、健康理疗、护理、临终关怀、紧急救助、老年教育等各项实质性内容。
2.2项目建设的必要性
2.2.1本项目建设是改善老年居住环境、加快全老养老事业发展的需要
目前我国已经进入并将长期处于老龄社会，针对快速老龄化的社会现实，各级政府和有关部门及全社会在面对人口老龄化挑战的严峻性时，要树立老龄意识，增强应对人口老龄化和老龄社会挑战的紧迫性和自觉性，把应对老龄社会的挑战列入未来s经济发展战略，这需要我们未雨绸缪，充分做好应对各种挑战的准备。近年来，w养老建设工作在市委县政府的支持下，基本条件有所改善。养老服务机构的建设基本都按照因地制宜、分类实施、量力而行的原则。随着留守的空巢老人逐渐增多，养老的刚性需求较大，迫切需要建立和实施养老配套服务设施。
f福音家居养老服务中心项目的实施，将以居家养老的全新模式
服务给类老年人群体，很大程度上解决了托老、养老、敬老的实际问题，从而为创建“和谐平安w”奠定坚实的硬件基础。切实做好这项关注民生、保障民生、改善民生的民心工程。不仅解决部分老人生活的具体问题和困难，而且还可以丰富老年人的文化生活，营造全社会尊老爱老的良好社会氛围。
2.2.2本项目建设是构建和谐社会主义和谐的需要
党的十八大以来，党中央、国务院更是将养老作为一项重点工作来解决，提出要“深入贯彻落实科学发展观，实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求，加快推进以改善民生为重点的社会建设”。构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提高的一项重大任务，适应改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。构建社会主义和谐社会，关系到最广大人民的根本利益，关系到巩固党执政的社会基础，实现党执政的历史任务，关系到全面建设小康社会的全局，关系到党的事业兴旺发达和国家的长治久安。
建设和谐社会，是一个国家政治生活民主化、经济市场化、社会自治化、生态环境优化的持续性过程，是一个复杂艰巨的系统工程，需要全面考虑，综合平衡。我省养老体系的建设起步较晚，且财政投入有限，使得养老服务体系建设相对于经济社会发展较为滞
后。老龄群体在生存、医疗、救助等方面存在着诸多困难和问题，这已经成为我省经济社会发展过程中一个日益凸显的重要问题。从长远来看，发展是解决这类问题的根本出路，但是在伴随发展的整个过程中，这些问题都将长期存在，如果老龄群体的困难和问题得不到及时有效解决，不仅会危及社会的稳定，而且制约经济健康发展，从而影响其他社会成员的利益。 2.2.3本项目建设是社会福利社会化的需要
社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下发展社会福利事业的必经之路，推进社会福利社会化必须广泛动员社会力量多渠道、多层次参与福利事业、兴办福利机构，开展形式多样的系列化服务。社会化福利机构的出现和发展，改变了传统福利事业投资主体和机构种类单一的局面，推动了社会福利社会化进程，并极大地促进了以居家为基础、社区为依托、福利机构为骨干的社会福利服务体系的建立和完善。在倡导鼓励社会力量投资传统福利事业的同时，国家投入建立一批大规模的具有示范性、标准型的养老机构尤为重要。
随着人口老龄化的发展趋势，老年人数量和社会化的养老需求将持续增长。目前，社会福利服务体系尚不健全，传统的家庭养老服务功能正在逐步弱化，养老机构的床位数量严重不足，居家养老服务还只是处在起步阶段。因此，鼓励和支持各级政府和社会力量办福利机构的发展有利于较快地增加福利服务设施数量，扩大福利
事业的覆盖面，对于有效缓解人口老龄化、家庭小型化和城市化发展进程所带来的日益突出的社会福利服务供需之间的矛盾具有重要的作用。
第三章 建设条件
3.1项目建设地址
项目f东兴街26-4号 3.2选址的原则
1、项目的选址，符合国家法规，城市发展政策，城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定，特别是符合对用地性质、强度、整合土地资源等方面的规定；
2、周边市政设施应较完备，交通方便，周边无污染源； 3、尽量节约用地。 3.3选址方案
本项目建设地点位于f，地理位置相当优越，交通便捷，给排水、输电、通信等基础设施均与城区主干线接通，项目建设条件良好。
1、该项目选址符合城市规划，项目的兴建既满足现在的需要又符合长远发展的要求；
2、项目将建成一个综合型的居家养老服务中心，项目的地理位置优越，交通便捷，环境优美，是理想的健身场所；
3、选址地点范围内无工业污染，符合环保要求，供电、给水、通信等基础设施基本能满足项目建设的需求。
3.4自然条件
w市位于东经108°50′-110°38′和北纬34°13′-35°52′之间，属暖温带半湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。除秦岭山区外，年日照时数2009小时-2528.1小时，年均气温11.5℃-13.6℃，0℃以上积温4250.3℃-5022.9℃，大于10℃积温3780.8℃-4509.4℃，是关中地区热量的高值区。无霜期为199天-224天，年降水量508毫米-608毫米。 3.5地质情况
根据区域地质勘探资料，场地的岩土构成为：场地内除上覆素填土外，下部由第四系冲积①软可塑粉质粘土、②硬可塑粘土、③可塑粘土、④软塑粉质粘土、⑤淤泥质粉质粘土、⑥砂卵石层和侏罗系泥岩组成。地下水：场地中主要的含水层是深部的砂卵石层，初见地下水位在2.0m左右，地下水通过淤泥质粉质粘土及粘土发生越流而达到浅部的稳定水位。地下水类型为孔隙潜水，略具承压性。根据南充市有关水文地质资料，地下水为HCO3Ca，对砼无腐蚀。 3.6水、电、暖等
1、给水：项目由市政自来水接入；
2、排水：项目周边建有完善的排污管网系统，雨水及经除污处理后的污水经排水管网直接排入项目外路边沟渠；
3、热力：本项目建成投入使用后，供热将采用市政集中采暖方
式；
4、电力：市政电网；
5、通信：项目周边通信基础设施条件良好，通信配套齐全。
第四章 建设规模及方案
4.1养老中心建设的指导思想和原则
1、指导思想
以建设生态环境、老年人居住空间环境和活动休闲空间为目标，紧密结合居家养老服务中心自身特点，展现环境优美，功能布局合理与人文结合的居家养老服务中心。营造全社会尊重老年人的良好社会氛围。
2、基本原则
（1）切实考虑以人为本，充分考虑老年人的各种因素； （2）充分认识现状、利用现状，在建设院区的同时，正确处理规划中生态效益与操作性之间的关系；
（3）以可持续发展思想为准则，有机组织空间布局与环境，促成生态、景观的有机统一；
（4）总体布局从适用角度出发，利于管理，方便交通，美化环境，塑造形象为原则。 4.2项目建设规模 4.2.1建设内容
项目将以租赁的方式，拟集中租赁1115㎡商品房，按功能区性质，进行集中装修，具体如下：
4.2.2装饰装修
项目各区域在装修方面坚持不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。出入和通行的厅室、走道地面、选用平整、防滑材料，并符合老年人通行的楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用显色、显深色面料。地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。老年人居室不宜设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。 4.2.3 建筑设计要求
1、一般要求
建筑设计要按老龄阶段从自理、介助到介护变化全过程的不同需要进行设计。建筑要按老龄阶段介助老人的体能心态特征进行设计。出入口、水平通道，以及卫生间和休息室等部位，应为老年人提供方面设施和服务条件。
2、出入口
建筑出入口内外应留有不小于1.5m×1.5m的轮椅回旋面积。
出
入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。出入口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台阶踏步踢须高不宜大于120mm，踏面宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1/12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。出入口顶部应设面篷；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。
3、过厅和走道
建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件。户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。户室内通过式走道净宽不小于1.20m。通过式走过净宽不宜小于 1.80m。老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。
4、楼梯、坡道
应设计符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不小于300mm，公共建筑不小于320mm；踏面高度，居住建筑不大于150mm，公共建筑不大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面
前缘前凸不宜大于10mm。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。
5、厨房
设公共餐厅外，宜设小量公用厨房。 6、卫生间
设公用卫生间、公有浴室和公用洗衣间。老人病房，设独用卫生间。卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。卫生间内与坐便器相邻墙面设水平高0.70m的“L”型安全扶手或“11”型落地式安全扶手。贴墙峪盆的墙面设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合武龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。
7、门窗
公用外门窗净宽不得小于1.10m，住宅户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台）通行净宽不得小于0.80m。起居室、卧室、疗养室、病房等门窗采用可观察的门。窗扇宜镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。
8、其他设施要求
（1）室内家具、各种设备庆无尖角凸出部分；
（2）饭厅应配设餐桌、坐椅、时钟、公告栏、废纸桶、窗帘、消毒柜、洗漱池、防蝇设备等；
（3）洗手间及浴室应配备安装在墙上的尿池，坐便器、卫生纸专用夹、卫生纸、废纸桶、
淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池垫和淋浴垫、浴室温度计、抽气扇等；
（4）有必备的洗衣设备，应用洗衣机、熨斗等；
（5）建有老人活动室。有供其阅读、写字、绘画、娱乐的场所。该场所应提供图书、报刊、电视机和棋牌；
（6）配置适合老人使用的健身、康复器械和设备的康复室和健身场所；
（7）有接待来访的场所。接待室配备桌椅、纸笔及相关介绍材料；
（8）具有一定的绿化面积，室外活动场所不得小于150 ㎡，
尽
量提高绿化面积；
（9）公共区域应设有明显标志，方便识别； （10）有一部可供老人使用的电话；
（11）根据老人健康情况，必须准备足够的医疗设备和物资，应有急救药箱和轮椅车等。鉴于项目于w市高新医院毗邻，不单独设医务室，对于发生突发状况的老人将集中送往高新医院来进行医疗救治；
（12）及时解决消防、照明、报警、取暖、通讯、降温、排污等设施和生活设备出现的问题，严格执行相关规定，保证其随时处于正常状态；
（13）保证水、电供应，冬季室温不低于16℃，夏季不超过28℃； （14）生活环境安静、清洁、优美、居室物品放置有序，顶棚、墙面、地面、桌面、镜面、窗户、窗台洁净。 4.2.4设备方案选型
1、设备选择原则
（1）满足使用要求，产品质量可靠；
（2）选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算；
（3）选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备； （4）回转部位与危险部位装置安全保护设施；
（5）运转时保持低噪音；
（6）设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。 2、设备组成
福音居家养老服务中心设备组成分（1）康复室医疗康复器械；（2）康复室及总经理办公室用品；（3）培训设备；（4）厨房设备清单。
（1）康复室医疗康复器械清单表
（3）培训设备
4.3配套设施
1、给水
项目所需的生活用水由市政自来水供应 (1)用水量
用水量表
(2)水质、水源
本项目水的用途主要为生活用水，以及部分消防用水。不同的用途，有着不同的水质要求。
生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准。
用水由当地自来水公司供应。 （3）水质水压要求
水质要求：生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》（GB5479－85）要求。
水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照供水能力设计采用生活——消防联合供水的管网形式。
2、排水
本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。 生活污水：本项目生活污水约36吨/天，经所租赁区域化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。
化粪池小型一体化处理设备处理达标后的废水，在不影响的前提下，可作为绿化用水和场地冲洗用水。
3、电气 (1)供电设计
用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；
供电系统：项目用市政电网供给，电缆可架空或埋地引至用电点；
电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求； 设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9。 （2）过电压及接地保护
为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R≤10Ω.
(3)电力设计 负荷计算
根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。
工艺设备安装容量：61.6KW 生活照明安装容量：110.2KW 总装机容量：171.8KW 电源及电压
本项目电源由高压线经变压器后，直接引至项目配电房。项目动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。项目内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。
（4)照明设计
项目照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。
潮湿场所，采用防潮型荧光灯。 浴室和淋浴间采用防水型灯具。 办公室、生活用房照明采用日光灯。
各类场地最低照度不同，室内高于100Lz，库房、办公室等场所高于50Lz。
（5）接地和防雷
项目内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。
4、供汽 总用汽量：0.5t/h 5、通讯设施
（1）通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。
（2) 装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。
（3）有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。
（4）场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。
（5）项目区域内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。
（6）通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。
第五章 居家养老服务方案
家政服务机构应针对客户的特定要求编制居家养老服务方案。服务方案包括居家养老服务的具体内容、服务方式、服务流程、需要的设施设备及工具和其他注意事项。 5.1指导思想
以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，深入贯彻党的十八大精神，按照构建和谐社会的要求，以关注社会养老事业，改善困难老年人生活条件为目的，遵循“真诚、关爱、沟通、服务”的基本理念，以满足老年人群日益增强的养老服务需求为出发点，以服务特困、高龄、病残、空巢、孤寡老人为重点，深化服务内容，发展志愿服务，积极探索新形势下社区养老服务的新机制、新途径、新方法，向社区居家老年人开展生活照料、家政服务、安全看护、精神慰藉、文化娱乐为主要内容的社会化服务，使老人更幸福，社会更和谐。 5.2服务原则
坚持“政府倡导、社会参与、市场运作、全民关怀”的工作思路，建立社区社会化养老服务体系，使老年人获得生活上的照料和便利，精神上的关爱和慰藉，各种居家养老服务需求能得到最大限度的满足。
1、坚持政府主导与扶持，社会参与、市场化运作相结合的原则； 2、坚持家庭养老为主，社会养老为辅的原则； 3、坚持为老服务与推动再就业服务相结合的原则； 4、坚持先面向特殊群体后逐步扩大的原则；
5、坚持专业化居家养老服务与社区义务服务、邻里互助相结合的原则；
6、坚持根据不同需求，提供相应养老服务项目的原则； 7、坚持实行无偿、低偿、有偿服务相结合的原则。 5.3服务对象
本项目居家养老服务面向w户籍的居家老人，提供多样化的服务。
居家养老服务根据老人的实际情况分为无偿服务、低偿服务和有偿服务。无偿服务的对象为具有w户籍的“三无”老人；低偿服务的对象为具有w户籍老年群体中的高龄老人、特殊群体老人；有偿服务的对象为有经济来源并需要居家养老服务的老人或者社区居民。 5.4服务方式
1、全托服务：为社区老年人提供全天候起居、生活照料、专业护理、康复理疗、精神文化服务，分为全护理、半护理、一般护理；
2、日托服务：为社区老年人提供不住宿的日间照料服务；
3、上门服务：由经过专业培训的服务人员上门为老年人提供生活照料护理服务。 5.5服务内容
从w市的实际出发，本项目构建以家庭为核心，以社区养老服务为支撑的居家养老服务体系，以上门照料服务为主、社区照料服务为辅的居家养老服务模式。
（一）开展以政府购买服务为导向的居家养老服务
对特殊并需要生活照料的救济对象老人、独居老人、特困家庭老人、对社会有重大贡献的老人等，依照特定评估程序提供数额不等的政府购买服务，对其他老人提供自费购买服务。
（二）提供多层次、多种形式的社区生活照料服务
一是对高龄和不能自理生活的老人，以上门照料服务为主，提供医疗、康复、护理、家务等全方位服务；二是对生活能基本自理的中高龄老人，运用日托中心、康复站等形式开展服务；三是对救济对象、特困、独居、高龄和对社会有重大贡献等特殊老人，提供低保救助、政府购买服务、义务服务、互助服务等多种形式相结合的服务；四是为低龄、健康老人，特别是“空巢”家庭老人提供文体娱乐、医疗保健、家务料理等社区服务，并鼓励支持他们参与社区公益活动。
（三）为老年人家庭成员提供辅助照料，积极协助和鼓励家庭
成员承担对老年人的照料责任
协助和配合相关职能部门要积极为老年人家庭成员进行护理等方面的相关培训和指导，提供方便家庭照料使用的设施。通过帮助家庭成员来满足老年人在家庭的照料需求，巩固和加强家庭养老功能。
（四）有效利用、整合现有社区服务资源，最大限度地发挥养老服务作用
福音居家养老中心为老年人开设日托、上门照料、送餐、陪护、日用品配送等服务项目，强化文娱、保健等服务功能，并搭建为开展居家养老服务的义务工作基地。 5.6服务流程
（1）接待
家政服务机构应建立接待平台，接收客户的咨询及预订信息。接待平台可包括：
———热线电话： ———业务受理大厅： ———传真： ———网上登记等
接待平台收到客户的预定信息时，应做好记录，并给予反馈。 （2）签订服务协议
——在居家养老服务员、客户、家政服务机构三方对服务内容、时限、人员、费用以及服务对象的身体状况等特殊情况均没有异议的情况下签订服务协议。
——居家养老服务员在首次与客户面谈、进入客户家庭或客户要求时，应主动向客户展示自己的身份证件、职业资格证件、健康证明等。
（3）提供居家养老服务
居家养老服务员应按照服务协议、服务方案或服务流程的要求，结合客户的具体情况，及时提供相应的服务。
（4）服务结束
服务期满或因其他原因结束服务时，居室养老服务员应主动与客户、家政服务机构或接任服务员做好交接工作并征求客户意见，交接记录及客户意见应及时交回服务机构。
（5）服务过程特殊情况的处理
家政服务机构应对服务过程可能出现的特殊情况的处理与客户达成一致。
出现特殊情况时，居家养老服务员应按照规定的处理方式进行处理，并在第一时间通知家政服务机构和客户（或其他合法监护人）。
注：此类特殊情况可能包括居家养老服务员因个人或家庭原因不能继续提供服务、客户应特殊情况不再需要居家养老服务等。
第六章 项目实施计划
项目实施计划主要包括对拟租赁房屋的装饰装修改造及设备购置安装两个阶段，根据目前的施工技术和施工条件，考虑项目装修面积不大，设备购置、安装总量较小，安排整个项目工期6个月，从2013年1月开始，到2013年6月底结束。期间包括项目整体的建造、装饰装修及配套设备的安装等工作。具体工期安排详见下图：
图6-1 项目建设进度横道图
第七章 组织机构、人员编制及规章制度
7.1组织机构
XXX养老服务中心由董事长直接负责，下设总经理1名，副总1名。内设养老中心管理部，康复护理部、服务中心办公室，市场经营部、培训部、财务部、保洁部、维修部、日用品配送部、后勤部，为老年人提供全方位优质服务。同时遵守治安、消防、卫生、财务会计等方面的法律、法规和国家有关规定，并接受地方政府及其他有关部门的监督管理。
完善的组织机构能够健全养老公寓管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。一是加强居家养老管理制度建设，致力建设精神文明窗口，达到“四个一”：即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人服务的服务队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完善的档案册。统一制订一套规章制度，进一步规范养老服务中心的管理。二是发挥服务中心的综合功能作用，努力提高整体效应。 7.2人员编制及培训 7.2.1人员编制
养老服务中心工作人员数量拟定24人。其中主管领导3人，管理人员21人。
董事长1人；
管理层设总经理1人，副经理1人，下设综合管理办公室，康复护理部、服务中心办公室，市场经营部、财务部、培训部、保洁部、维修部、日用品配送部、后勤部；
（1）康复护理部：3人，负责医疗护理、生活服务、卫生保健、心理咨询及老年人档案资料信息管理；
（2）市场经营部：3人，负责日常运作，对外活动组织及宣传； （3）综合管理办公室：6人，负责信息接听记录及分派； （4）培训部：4人，负责养老护理员日常培训；