闲臵固定资产的处理方案
一：各分公司项目部闲臵资产的概况
二：闲臵资产的处理方案
为了保证闲臵固定资产合理有效的使用，增加公司的经营收入，结合各分公司项目部的实际运作情况，特针对各分公司及项目部的闲臵固定资产制定了以下的处理方案
（一） 深圳分公司
君悦龙庭会所
资产现状：现作为深圳房产办公使用，有望于3月底移交给物业公司君悦龙庭项目处所管理
经营分析：君悦龙庭项目是龙岗区的其中一个大型社区，小区规划住户1221户，位臵处于龙岗中心区，而目前小区的入住率比较低，人流量不大，而小区对外来人口也不能开放， 如采取自营的方式也只能采取全封闭的模式，只能作为君悦龙庭业主的活动中心，将存在经营上的风险，不能带来一定的收益。
经营建议：建议整体对外租给专业经营单位经营。转嫁经营风险的同时，我司又可收取租赁费用，节省会所人力及其它成本费用。 天悦龙庭会所
资产状况：现由天悦龙庭物业服务中心负责经营及管理；
布局：一层设有游泳池2个（成人、小孩池）、男女淋浴室2间，会所办公室1间、仓库1间，另设业主委员会办公室1间；二层设有棋牌室4间、乒乓球室1间、练操房1间、健身房1间，另设深圳物业分公司办公室1间；
经营项目：1：游泳池、棋牌、健身、麻将、乒乓球项目现由天悦龙庭物业服务中心负责经营及管理；
2：练操房临时已出租给专业跆拳道、武术培训机构。
经营分析：会所于2007年5月正式由深圳房产公司接手经营以来，因会所建设在园区内，业主以安全隐患为理由，多次强烈要求我司会所经营不得对小区外来客户开放，一直以来外来客户不方便进入会所消费，导致会所常年经营困难，2009年营业收入为72764元；2010年营业总收入为128403元；2011年我司接手经营，全年经营收入为209102元，全年的成本支出为179820元，全年利润为29282元。 经营建议：经调查走访周边类似会所，都采取对外招租或分租的方式为主，引进文化艺术教育专业培训机构。经了解天悦龙
庭小区业主、住户的需求，赞同加强社区文化艺术的交流建设，根据2012年天悦龙庭会所预算指标，4月份会所管理人员从3人减少到1人，将原会所经营健身、游泳、棋牌、麻将、乒乓球项目进行调整，建议游泳池项目承包给专业经营单位经营。二楼的项目场地均可采用对外分租方式，引进文化艺术教育专业培训机构，主要进行文化艺术方面的培训和辅导。如（音乐、
舞蹈、跆拳道、武术、教育补习类专业培训），转嫁经营风险
和安全风险同时，我司又可收取场地租金，节省会所人力及其它成本费用。
（二）佛山分公司
闲臵资产：天湖郦都二期会所
布局：进门大堂约30平方，分布共8个房间，2个洗手间，1个吧台。
资产分析：
劣势：由于该会所设臵在小区里面，如招商、招租使用后，只能直接面对小区内二期业主，局限了该位臵的使用功能，即使签署了合同，当利益出现不平衡时，商家仍会想方设法引入外来资源，这样容易引起业主的诸多不满；
优势：天湖郦都项目是佛山地区一个大型高尚住宅区，区内业主消费水平高，可针对业主作社区内直接经营服务，同时也方便小区封闭式管理。
会所招商历史：
天湖2期会所之前规划用作业主麻将室，2008年5月-2009年5月临时改为办公室，2009年6月-2009年12月租给二期业主教授钢琴课室之用，7个月租金共3612元，一直以来业主对此用途投诉意见非常之大，要求物业公司自主经营健身娱乐室，仅供业主使用，不得有外来人员进入，保持高档社区的独立性及享受性。至2009年12月合作期满后，考虑到较多业主投诉及该位臵面积较小，且物业公司自行经营存在一定的困难，决定不再继续合作。于2010年10月1日
小区较多业主要求成立业主委员并召开第一次沟通会议，再次将物业公司使用公共资源收入分配问题提到会上，并进行激烈的讨论；物业公司一直以来与业主取得主动联系，也表明物业公司将充分考虑业主的提议。但曾经有外来商家洽谈该位臵承租作为乒乓球培训中心或艺术培训室，费用约在约2500—3500元/月范围内，但考虑天湖郦都又因亚艺路引起业主纠纷问题，投诉一直不断在努力处理中，一直暂停合作此类容易引起投诉的经营工作。
使用建议：
由于该会所建筑面积较小，且位于小区内，结合本项目服务的实际，对外招租仅向业主提供服务较为困难。为充分利用，建议购买简易器材，向业主收取一定费用提供服务，同时在一定限制时间段内可提供员工使用，以达到丰富基层员工的业务生活，提高员工对企业的归属感。
(三) 汕头阳光海岸
闲臵资产一：阳光海岸二期会所
闲臵情况：
美容美发沐足基本情况：一楼美发厅151平方米，二楼美容SPA 及沐足463平方米，合计614平方米。配套照明设施、寄物柜一套、格力空调24台，木桶浴桶2个，热水器1台，蒸汽房一间，已附着简单二次装修。
西餐厅及棋牌室基本情况：一楼西餐厅648平方米，二楼棋牌室577平方米（10个小房间，6个有配套独立洗手间的大房间），合计1225平方米。配套照明设施、中央空调及格力悬挂式空调共29台，厨房炉具设备一套（价值10多万元），已附着简单二次装修。
资产分析：
劣势：会所的位臵处于小区中心区，外来车辆停放不方便，难于对外经营，二期会所的西餐厅、恒温游池配套档次高，但日常的消耗、维护、管理成本较高，增加经营成本。
优势：阳光海岸项目是汕头一个大型高尚社区，居住人类约10000人，消费水平较高。
经营建议：
建议全面对外招租，面积为1839平方米，保持项目服务配套齐全，同时降低物业经营风险。
租赁方案
1、会所经营要求：
必须按会所所定功能经营管理，不能随意更改会所功能；
不能改动会所室内外装修，同时做好日常设备设施的维护工作； 会所不能经营违法项目，日常应服从小区物业管理；
会所以服务小区业主为宗旨，服务项目及价格应优先考虑区内业主；
2、 商家要求：具有经营相关行业经验，有经营连索店的优先考虑；
具有一定的履行能力，必须交纳相当于半年的租金作为履约保证金，按期支付租金；经营理念超前，服务意识强；
闲臵资产二：
阳光海岸临街商铺
周边环境： 该项目位于阳光海岸公寓16幢，长平路与韦一路交叉口（汕交总站对面），阳光海岸幼稚园和省一级金珠小学阳光海岸分校环绕，六星集咖啡店、汕交总汽车总站近在咫尺，几大银行营业网点、服饰店、美容美发等行业已进驻该区域。
资产分析：
优势：长平路临街商铺，对面龙禧花园住宅区上千户家庭，阳光海岸三千多户家庭，聚集了高消费主流人群，消费潜力巨大。随着尚海阳
光、万豪南湾、柏嘉半岛、香域水岸等楼盘的建立，潜在着上万户高消费家庭。
劣势： 该项目目前较为偏僻，首层面积大，二层面积小，且为架空层建筑结构，柱子特别多；一面临长平路，一面临韦一路，没有宽敞的停车场，停车很不方便；周边有易初莲花大型超市、罗长发荃景湾连锁超市。
商铺招商历史
2007年是由房产进行招商，但一直招商未果，直至2009年移交到物业公司，从接手以来，物业总公司及项目部一直都对该商铺的招商工作进行努力，期间先后与汕头多家连锁超市进行沟通、洽谈，但最终都因为商铺自身建筑结构限制、地理位臵、价格等原因使得招商工作受阻，使该商铺一直空臵至今。
使用建议：
结合周边环境及该项目的建筑结构和面积，拟招商发展为大型超市，包含生鲜蔬菜、鱼类、肉食和生活起居用品等。
周边市场调查
荃景湾罗长发超市18元/平方米/月（面积2000㎡）
黄山路铺面55元/平方米/月（地势好，人气旺，单间铺面100㎡） 长平路铺面45元/平方米/月（单间铺面，面积为100㎡左右） 建筑成本核算：
建筑成本1783元/m2 X2607m2=4648281元
预计30年收回初始投资额，资本利率为5.94%（以银行30年按揭利
率为准），则每年平均租金为A=P*i/(1-(1+i)∧-n)=335527.37元，30年总租金收入为335527.37元/年X30年=10065821.1元，折合每月每平方租金为10065821.1元÷360个月÷2607.84 m2=10.73元。 意向客户
广东新华都购物广场有限公司0596—2663601
已洽谈内容：出租年限8—10年（含装修筹备期）
租金：均价30元/平方米/月
保证金、违约金：25万元
电力增容费用：目前电容为150千伏安，需增容至
800千伏安。由我司承担电力增容费用。
阳光海岸一期文化会所
状况：已租
布局：一层：培训室二间，会所办公室一间，咖啡厅及会所大堂，物业用房消防控制室一间；
二层：培训室四间（含舞蹈室），VIP 室一间，物业用房消防控制室一间。
经营分析：阳光海岸项目是汕头一个大型高尚社区，居住人类约10000人，消费水平较高。但由于会所位臵处于小区中心区，外来车辆停放不方便，难于对外经营，加之会所使用率低，公共空间大，造成日常管理费用增加
经营方式：经营方式现由物管中心保留一期会所大堂及咖啡厅、VIP
室一间作为自营，服务业主、接待对外单位外，其他功能用房对外引进专业商家进行发包经营，即对外发包培训室六间。 已租面积的合同清单
三：招商奖励方案
一、目的
为了充分调动物业公司经营线条的所有人员工作的主动性和积极性，特制定此方案，以明确超额完成2012季度预算和对闲臵资产招商成功后的奖励和措施 二、奖励范围
适用与公司内经营线条的所有员工 三、奖励原则
（一）公正性原则：奖励公正，人人平等；
（二）公开性原则：及时统计数据，及时公布；
（三）客观性原则：用事实、数据作为奖励依据。 四、奖励内容
1：对于各分公司、项目部超额完成季度预算的给予一定的现金奖励，奖励金额按照实际超额完成预算的部分给予一定的提成，超额比率以10%为基点，每增加1个基点给予3%提成的比率，奖励金额予以每季度下发
2：各分公司、项目部对于闲臵资产招商成功的给予1-5万元的现金奖励，奖励金额视合同签订的金额而定
闲臵固定资产的处理方案
一：各分公司项目部闲臵资产的概况
二：闲臵资产的处理方案
为了保证闲臵固定资产合理有效的使用，增加公司的经营收入，结合各分公司项目部的实际运作情况，特针对各分公司及项目部的闲臵固定资产制定了以下的处理方案
（一） 深圳分公司
君悦龙庭会所
资产现状：现作为深圳房产办公使用，有望于3月底移交给物业公司君悦龙庭项目处所管理
经营分析：君悦龙庭项目是龙岗区的其中一个大型社区，小区规划住户1221户，位臵处于龙岗中心区，而目前小区的入住率比较低，人流量不大，而小区对外来人口也不能开放， 如采取自营的方式也只能采取全封闭的模式，只能作为君悦龙庭业主的活动中心，将存在经营上的风险，不能带来一定的收益。
经营建议：建议整体对外租给专业经营单位经营。转嫁经营风险的同时，我司又可收取租赁费用，节省会所人力及其它成本费用。 天悦龙庭会所
资产状况：现由天悦龙庭物业服务中心负责经营及管理；
布局：一层设有游泳池2个（成人、小孩池）、男女淋浴室2间，会所办公室1间、仓库1间，另设业主委员会办公室1间；二层设有棋牌室4间、乒乓球室1间、练操房1间、健身房1间，另设深圳物业分公司办公室1间；
经营项目：1：游泳池、棋牌、健身、麻将、乒乓球项目现由天悦龙庭物业服务中心负责经营及管理；
2：练操房临时已出租给专业跆拳道、武术培训机构。
经营分析：会所于2007年5月正式由深圳房产公司接手经营以来，因会所建设在园区内，业主以安全隐患为理由，多次强烈要求我司会所经营不得对小区外来客户开放，一直以来外来客户不方便进入会所消费，导致会所常年经营困难，2009年营业收入为72764元；2010年营业总收入为128403元；2011年我司接手经营，全年经营收入为209102元，全年的成本支出为179820元，全年利润为29282元。 经营建议：经调查走访周边类似会所，都采取对外招租或分租的方式为主，引进文化艺术教育专业培训机构。经了解天悦龙
庭小区业主、住户的需求，赞同加强社区文化艺术的交流建设，根据2012年天悦龙庭会所预算指标，4月份会所管理人员从3人减少到1人，将原会所经营健身、游泳、棋牌、麻将、乒乓球项目进行调整，建议游泳池项目承包给专业经营单位经营。二楼的项目场地均可采用对外分租方式，引进文化艺术教育专业培训机构，主要进行文化艺术方面的培训和辅导。如（音乐、
舞蹈、跆拳道、武术、教育补习类专业培训），转嫁经营风险
和安全风险同时，我司又可收取场地租金，节省会所人力及其它成本费用。
（二）佛山分公司
闲臵资产：天湖郦都二期会所
布局：进门大堂约30平方，分布共8个房间，2个洗手间，1个吧台。
资产分析：
劣势：由于该会所设臵在小区里面，如招商、招租使用后，只能直接面对小区内二期业主，局限了该位臵的使用功能，即使签署了合同，当利益出现不平衡时，商家仍会想方设法引入外来资源，这样容易引起业主的诸多不满；
优势：天湖郦都项目是佛山地区一个大型高尚住宅区，区内业主消费水平高，可针对业主作社区内直接经营服务，同时也方便小区封闭式管理。
会所招商历史：
天湖2期会所之前规划用作业主麻将室，2008年5月-2009年5月临时改为办公室，2009年6月-2009年12月租给二期业主教授钢琴课室之用，7个月租金共3612元，一直以来业主对此用途投诉意见非常之大，要求物业公司自主经营健身娱乐室，仅供业主使用，不得有外来人员进入，保持高档社区的独立性及享受性。至2009年12月合作期满后，考虑到较多业主投诉及该位臵面积较小，且物业公司自行经营存在一定的困难，决定不再继续合作。于2010年10月1日
小区较多业主要求成立业主委员并召开第一次沟通会议，再次将物业公司使用公共资源收入分配问题提到会上，并进行激烈的讨论；物业公司一直以来与业主取得主动联系，也表明物业公司将充分考虑业主的提议。但曾经有外来商家洽谈该位臵承租作为乒乓球培训中心或艺术培训室，费用约在约2500—3500元/月范围内，但考虑天湖郦都又因亚艺路引起业主纠纷问题，投诉一直不断在努力处理中，一直暂停合作此类容易引起投诉的经营工作。
使用建议：
由于该会所建筑面积较小，且位于小区内，结合本项目服务的实际，对外招租仅向业主提供服务较为困难。为充分利用，建议购买简易器材，向业主收取一定费用提供服务，同时在一定限制时间段内可提供员工使用，以达到丰富基层员工的业务生活，提高员工对企业的归属感。
(三) 汕头阳光海岸
闲臵资产一：阳光海岸二期会所
闲臵情况：
美容美发沐足基本情况：一楼美发厅151平方米，二楼美容SPA 及沐足463平方米，合计614平方米。配套照明设施、寄物柜一套、格力空调24台，木桶浴桶2个，热水器1台，蒸汽房一间，已附着简单二次装修。
西餐厅及棋牌室基本情况：一楼西餐厅648平方米，二楼棋牌室577平方米（10个小房间，6个有配套独立洗手间的大房间），合计1225平方米。配套照明设施、中央空调及格力悬挂式空调共29台，厨房炉具设备一套（价值10多万元），已附着简单二次装修。
资产分析：
劣势：会所的位臵处于小区中心区，外来车辆停放不方便，难于对外经营，二期会所的西餐厅、恒温游池配套档次高，但日常的消耗、维护、管理成本较高，增加经营成本。
优势：阳光海岸项目是汕头一个大型高尚社区，居住人类约10000人，消费水平较高。
经营建议：
建议全面对外招租，面积为1839平方米，保持项目服务配套齐全，同时降低物业经营风险。
租赁方案
1、会所经营要求：
必须按会所所定功能经营管理，不能随意更改会所功能；
不能改动会所室内外装修，同时做好日常设备设施的维护工作； 会所不能经营违法项目，日常应服从小区物业管理；
会所以服务小区业主为宗旨，服务项目及价格应优先考虑区内业主；
2、 商家要求：具有经营相关行业经验，有经营连索店的优先考虑；
具有一定的履行能力，必须交纳相当于半年的租金作为履约保证金，按期支付租金；经营理念超前，服务意识强；
闲臵资产二：
阳光海岸临街商铺
周边环境： 该项目位于阳光海岸公寓16幢，长平路与韦一路交叉口（汕交总站对面），阳光海岸幼稚园和省一级金珠小学阳光海岸分校环绕，六星集咖啡店、汕交总汽车总站近在咫尺，几大银行营业网点、服饰店、美容美发等行业已进驻该区域。
资产分析：
优势：长平路临街商铺，对面龙禧花园住宅区上千户家庭，阳光海岸三千多户家庭，聚集了高消费主流人群，消费潜力巨大。随着尚海阳
光、万豪南湾、柏嘉半岛、香域水岸等楼盘的建立，潜在着上万户高消费家庭。
劣势： 该项目目前较为偏僻，首层面积大，二层面积小，且为架空层建筑结构，柱子特别多；一面临长平路，一面临韦一路，没有宽敞的停车场，停车很不方便；周边有易初莲花大型超市、罗长发荃景湾连锁超市。
商铺招商历史
2007年是由房产进行招商，但一直招商未果，直至2009年移交到物业公司，从接手以来，物业总公司及项目部一直都对该商铺的招商工作进行努力，期间先后与汕头多家连锁超市进行沟通、洽谈，但最终都因为商铺自身建筑结构限制、地理位臵、价格等原因使得招商工作受阻，使该商铺一直空臵至今。
使用建议：
结合周边环境及该项目的建筑结构和面积，拟招商发展为大型超市，包含生鲜蔬菜、鱼类、肉食和生活起居用品等。
周边市场调查
荃景湾罗长发超市18元/平方米/月（面积2000㎡）
黄山路铺面55元/平方米/月（地势好，人气旺，单间铺面100㎡） 长平路铺面45元/平方米/月（单间铺面，面积为100㎡左右） 建筑成本核算：
建筑成本1783元/m2 X2607m2=4648281元
预计30年收回初始投资额，资本利率为5.94%（以银行30年按揭利
率为准），则每年平均租金为A=P*i/(1-(1+i)∧-n)=335527.37元，30年总租金收入为335527.37元/年X30年=10065821.1元，折合每月每平方租金为10065821.1元÷360个月÷2607.84 m2=10.73元。 意向客户
广东新华都购物广场有限公司0596—2663601
已洽谈内容：出租年限8—10年（含装修筹备期）
租金：均价30元/平方米/月
保证金、违约金：25万元
电力增容费用：目前电容为150千伏安，需增容至
800千伏安。由我司承担电力增容费用。
阳光海岸一期文化会所
状况：已租
布局：一层：培训室二间，会所办公室一间，咖啡厅及会所大堂，物业用房消防控制室一间；
二层：培训室四间（含舞蹈室），VIP 室一间，物业用房消防控制室一间。
经营分析：阳光海岸项目是汕头一个大型高尚社区，居住人类约10000人，消费水平较高。但由于会所位臵处于小区中心区，外来车辆停放不方便，难于对外经营，加之会所使用率低，公共空间大，造成日常管理费用增加
经营方式：经营方式现由物管中心保留一期会所大堂及咖啡厅、VIP
室一间作为自营，服务业主、接待对外单位外，其他功能用房对外引进专业商家进行发包经营，即对外发包培训室六间。 已租面积的合同清单
三：招商奖励方案
一、目的
为了充分调动物业公司经营线条的所有人员工作的主动性和积极性，特制定此方案，以明确超额完成2012季度预算和对闲臵资产招商成功后的奖励和措施 二、奖励范围
适用与公司内经营线条的所有员工 三、奖励原则
（一）公正性原则：奖励公正，人人平等；
（二）公开性原则：及时统计数据，及时公布；
（三）客观性原则：用事实、数据作为奖励依据。 四、奖励内容
1：对于各分公司、项目部超额完成季度预算的给予一定的现金奖励，奖励金额按照实际超额完成预算的部分给予一定的提成，超额比率以10%为基点，每增加1个基点给予3%提成的比率，奖励金额予以每季度下发
2：各分公司、项目部对于闲臵资产招商成功的给予1-5万元的现金奖励，奖励金额视合同签订的金额而定