当前房地产开发十大强势理念
我国房地产企业发展面临着五大挑战：
1、资源的挑战。由于人口众多、人均资源占有量少的国情所决定，房地产开发受到各种资源的制约，特别是能源、土地等等紧缺性资源的制约。
2、理念的挑战。拥有先进的开发理念，成为房地产企业在住区建设和市场竞争中的重要立足点。
3、市场的挑战。消费者对住宅品质的认识不断成熟，需求从大户型向中小户型转变，以及价格的控制等等。企业必须由“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变认真进行产品结构和价位的调整。
4、品牌的挑战。住宅建设已逐步向以质量提高为主转变。拥有品牌，才能拥有竞争优势。
5、效率的挑战。我国住宅产业仍是粗放经营，表现为“一高两低两长”：能源消耗高，为发达国家的 3—4倍；劳动生产率低，住宅建造效率仅相当于发达国家的1／6—1／5，美国和日本年人均竣工面积为110—140平方米，而我国还不到30平方米；科技进步对住宅产业的贡献率低，仅为30％左右；开发周期长；资经过二十多年的开发实践，开发理念和规划设计的水平越来越靠近，土地供应也日益规范、公开。房地产商仅凭地段、设计等方面的优势已很难脱颖而出。开发效率将上升到重要地位，包括建筑施工周期、资金运转周期等。
面对上述挑战，我国房地产开发与时俱进，不断出现新的理念。
(一)“节能省地”理念
“绿色建筑”涵义包括三个方面：
(1)为人们提供健康、舒适、安全的生活、工作空间；
(2)在建筑物的全生命周期，即从建筑材料生产，建筑规划、设计、施工，到使用和维护，直至拆除、回用的全过程中实现高效率地利用能源；土地、水、材料等资源；
(3)最低限度地影响环境。“节能省地”是“绿色建筑”
核心内容。中国的绿色建筑有其自身的特点，其核心就是节能、节材、节水、节地、保护环境。近年来出现的“绿色建筑”、“生态建筑”、“环保建筑”、“健康住宅”“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等概念都是围绕“四节一环保”提出来的，都是要实现建筑的可持续发展。
1、“零能建筑”。不用矿石燃料(如石油、煤炭等)产生的能源。电饭煲、冰箱、热水、照明等用电，全靠太阳能。用电量为同类建筑的30％。墙壁保温层厚30厘米，冬暖夏凉，冬夏均不用空调，采用先进的通风设备。
2、“零二氧化碳排放屋”。冬天采用生物资源锅炉。燃料是用麦杆压成的圆柱小颗粒，二氧化碳排放量远低于麦杆生长过程从大气中吸收的二氧化碳。 消除三个认识上的误区。
误区一：把“绿色”单纯看作是“绿化”，绿地率高就是绿色。正如人们误解“绿色食品”就是含叶绿素的食品。真正意义上的“绿色建筑”是特指遵循可持续发展原则，按照有关经济技术规范指标的要求进行规划、设计、施工、管理，并经过专门机构认证，许可使用绿色建筑标志的无污染的建筑。
误区二：绿色建筑提高了居住成本。节能省地型绿色住宅总体上是降低了居住成本。美国：“初期成本“(一次性建造成本)只占全寿命周期成本的5％至 10％，运营和维护成本占60％至80％。另有调查显示：只要采取经济实用、切合实际的节能措施，新建住宅节能投资和老住宅节能改造成本，约为80—120元／平方米．通过产生的节能效益，一般可以在5年左右回收。
误区三：采用一两项节能省地措施就是绿色住宅。包括节能、节水、节材、节地方面的各项技术措施。节能措施中最重要的是保温隔热。但单项节能技术措施往往难以奏效。要“从头到脚”，从屋顶到地板，从外
墙、分户墙到门窗，都要采用适当的保温隔热措施。传统建筑节能材料大多是把节省能源消耗定位在建筑主结构、主墙体节能性能的改善上。现代建筑普遍使用的玻璃门、玻璃窗、玻璃幕墙、玻璃棚顶等结构的能耗控制，与国外相比，差距还很大。发展绿色建筑要为“普通人”的生活考虑，实实在在地解决最广大的一般住宅和普通建筑的问题。而并不在于设计和建造一些高技术水准的高标准的建筑。要发展同时具备多重立体化功能的玻璃贴膜：隔热节能、安全防护、防弹防爆、美化装饰、单向透视、保护室内隐私等。推广各种效果好、造价低的遮阳技术：
——窗户活动内遮阳措施
——窗户活动外遮阳外遮阳措施
——窗户固定外遮阳
——百页窗
——屋顶遮阳
——外墙遮阳
1、活动内遮阳措施和活动外遮阳措施能有效降低夏季空调耗冷量，节能率高达20％左右。特别是木制百页卷帘外遮阳措施，能把太阳直射辐射阻挡在室外。具有较大的热阻，有效地减少通过窗户的温差传热损失。因此空调年耗冷量节能率高达61．9％。活动遮阳措施对建筑冬季室内热环境几乎不产生影响。
2、固定遮阳的方式对模型空调年耗冷量的影响也非常显著。建设部、科技部印发了《绿色建筑技术导则》。建设部颁布了国家标准《绿色建筑评价标准》。建设部二OO六年六月二十八日颁发了《全国绿色建筑创新奖评审标准使用规则》和《全国绿色建筑创新奖评审标准》。
(二)“亲情和谐”理念
增进亲情、追求和谐，涉及到住区建设和管理的许多方面。维系和增进家庭、邻里、社区的亲情，是一个重要的和主要的方面。“亲情和谐住宅小区”是一种以增进亲情、追求和谐为目标的，精神文明倡导与设施条件保证相结合的新理念主题
社区。建设“亲情和谐住宅小区”是为了适应以下三个方面的需要： (1)建设“亲情和谐住宅小区”是构建和谐社会的需要。家庭组织是社会的轴心。古人说“家为邦本、本固邦宁”；“天下之本在国，国之本在家”。家庭和社会息息相关，家庭是建设“亲情和谐住宅小区”是构建和谐社会的基础性工作 (2)建设“亲情和谐住宅小区”是适应年龄结构和家庭结构变化的需要从年龄结构看，60岁以上老年人口占11．03％。“居家养老”是首选。北京市调查：98％的老人需要居家养老服务，54．4％的老人不愿与儿女同住。深圳市调查：56．4％的老人愿意居家养老，9．4％的老人愿意进养老院。从家庭结构看，由结构复杂的大家庭向结构简单的小家庭转化。夫妇核心家庭显著增加。开发建设适合“居家养老”的“亲情住宅小区”，把老年住宅盖到普通住宅小区中来。使老年人能够与子孙同住一个小区，同住一栋楼，同住一套房。分开生活的老人和子女就近居住，保持“一碗汤”距离，是许多老年人及其子女的向往。
(3)建设“亲情和谐住宅小区”是适应“住宅高层化”的需要。目前的多层，高层住宅楼难以满足老年人特殊居住需求。住宅楼宇化，高层化以后，邻里之间交往大为减少。“亲情和谐住宅小区”与其它理念住宅小区的区别在于，其规划设计要求具备满足两代人或多代人同住一个小区或一栋搂、有合有分的各种户型和设施条件。
在增强家庭亲情方面，“亲情和谐住宅小区”与其它理念住宅小区的区别：要求满足两代人或多代人合居或就近居住的各种户型和设施条件。户型分为三类 “近居型”：在小区内设立老年住宅楼，与子女就近居住(适合中小户型住宅)； “邻居型”：在一栋或一层住宅楼内设立老年户型，与子女相邻居住(适合中小户型住宅)；
“合居型”：在一套住宅里设立老年居室(适合大户型住宅)。供老年人住的房子从结构到装修都要有“适老设施”。
新加坡老年住宅设计要点：
1、住宅入口处面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件。
2、门的宽度增加，轮椅可以通行
3、室内地面平坦，没有高差，特别是一个踏步的高差，不设门槛等障碍物。
4、厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。
5、老人容易大小便失禁，厕所要靠近卧室，并设长明灯。
6、老人身高会缩短，有时可达6-7厘米。开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低。
7、地面和浴池底部都要防滑。浴池、厕所、楼梯和走廊两侧都设扶手，浴池设有音响传感器，改变方向和高矮的地方用显眼色彩。
8、老人视觉功能下降，房间照度提高2倍以上。
9、老人不适应眩光，要加以抑制。
10、老人听力降低，要提高报警声响。
11、厕所采用推拉门，不用平开门。
12、洗涤台、灶台、洗面台等下面凹进，老人可坐下把腿伸进去操作。
13、煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识。
14、楼梯道适当加宽，以便安装升降椅。在增进邻里亲情方面，要着重规划设计好交往场所。
——提倡“强化庭院景观，弱化中心花园”的设计理念，——增加庭院、院落的户外休闲场所和设施，如椅子。
——克服小区绿化“见绿不见荫”的现象。在增进社区亲情方面，物业服务单位要搞好亲情服务。
《物权法》把物业公司定名为“物业服务机构”对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。业主可自行管理建筑物及其附属设施，有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。这样，对于规模和共用部分面积较小、物业服务需求较小的小区来说，就有可能实行业主自管，或聘用下岗职工、退休老人来管理。中小户型适应了家庭规模小型化的趋势。结合中小套型普通商品住房打造“亲情和谐住宅小区”，可以满足老人与子女就近居住、居家养老的消费阶层需要，因而可以成为住宅小区开发的新亮点。目前，北京、上海、江苏，浙江的一些住宅小区已经参加了“亲情和谐住宅小区试点”活动。
(三)“创意地产”理念
缺少创意的楼盘是没有灵魂的楼盘目前，房地产产品的策划、规划和设计的成本所占的比例正在逐步提高，产品“同质化”的趋势明显减弱，楼盘具有了自己独特的主题定位和文化艺术风格。过去那种“千楼一面”的现象已经大为改观。这就是创意地产的兴起，对城市文化景观和空间结构的变化带来的积极影响创意地产是房地产业与创意产业的美妙联姻“创意产业”的本质是推崇创新。它依赖于个人的创造力。“创意产业”还特别强调文化艺术对产业经济链的支持与推动。故而又称为“文化创意产业”。“创意产业”发祥地英国的创意产业专责小组于1998年作出的解释是：“源于个体创意、技巧及才能，通过知识产权的生成与利用，而有潜力创造财富和就业机会的产业。“创意产业”就是将人们常说的“点子”或“主意”通过产业化而形成价值的一种新型产业，它通过“越界”延伸，促成不同行业、不同领域的整合与重组，形成新的经济增长点。房地产业与创意产业联姻以后，便诞生了创意地产。
娱乐休闲地产等房地产产品相并列的地产品种，而是房地产产品的一种新的运作理念和方法。“创意”可以采取多种方式：
——原始创新。
——继承创新。在继承传统的基础上进行再创造，例如把“马头墙”等传统形式用于高层建筑、四合院创新 造等等；
——集成创新。一如现在的手机把通讯、照相、MP3、MP4等若干单项技术整合在一起而成为新产品。
——品牌整合创新。与建材业、装潢业、服务业等产业联合，“创意”要贯穿产业链的各个环节。创意地产，不仅是指含有创意因素的房地产产品，而且是指在整个产业链的各个环节中都投入大量创意因素。(广义的创意地产)
从理念、策划、规划、设计、建造，到营销和物业管理各个环节都要有创意，形成整个产业链各个环节的创意整合，提升产品的品牌效应和无形资产。
(1)理念创新。从品牌的定位、设计，到品牌战略的实施、反馈，各个环节能否创新，最根本的是看企业文化中有没有“创新”的理念。因循守旧，抱残守缺，就不可能创新。
(2)策划创新。除建筑结构、造型策划创新以外，还包括功能的策划创新。
——把旧厂房、旧仓库改造成画廊、艺术中心、设计公司和酒吧用房，就是一种功能的策划创新。
——以“运动就在家门口”为口号的住宅小区，则是人居环境功能多元化的成功策划创新。
(3)营销创新。“酒香不怕巷子深”，但“好酒也要勤吆喝”。随着“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，在细致准确的产品定位的基础上，(4)服务创新。房地产产品日趋同质化，要把目光转向售前、售中、售后各个阶段服务质量的提高，从而提高产品的附加值。
(5)融资渠道的拓宽，等等。
(6)物业服务体制创新。《物权法》对物业公司提出了更高要求。物业公司要改变大而全、小而全的现状，探索“管理层与劳务层分开”修缮、保安等的专业化劳务公司，为一个或几个物业公司提供劳务。物业公司作
为管理层，主要做好协调，调度和监督工作。可以同时管理若干个小区。管理层走规模化经营的道路；劳务层走专业化经营的道路。相辅相成，共同发展。 创意地产诞生的意义
——大大减弱了房地产产品“千楼一面”的“趋同性”和“克隆”行为，使楼盘各具自己独特的文化内涵和形式。
——因其具有知识密集、附加值高、整合性强等特点，能够提升房地产行业发展的整体水平。
——创意地产的崛起，必将使我国房地产业面目一新，创造越来越丰厚的经济效益、社会效益和环境效益。
四、“科技地产”理念
传统经济学讲的是三个大问题，为谁生产?生产什么?怎么生产?科学发展经济学讲的“什么叫以人为本”，为谁生产?就是要人为的合理生产，换句话说不合理的需求就不一定生产；生产什么?就是要以全面协调的观点，生产什么要受资源和生态的制约，受社会和文化的制约，受科学和技术的制约，这就是一个全面的观点，而且是一个协调的观点，并不是完全取决于市场。可持续发展也就是说“怎么生产”。
作为大众化，普及型的住宅，不宜提出“采用高科技”的要求，而是要求尽量提高科技含量，特别是包括太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的节能、节材、节地实用技术和新科技成果的应用，倡导用“低投入、高产出”的方法来实现建筑节能和居住环境改善的目标。也要开发一些代表我国住宅科技水平的高新住宅科技，在条件许可的少数场合下予以应用。例如，以高舒适度、低能耗、恒湿恒温技术作为核心的科技主题地产，科技含量高，与政策契合度高，节能的本质：
——减少能源消耗
——提高能源利用率不同档次的住宅，节能措施区别对待
——高档住宅采用先进技术和高级设备，全面降低能耗和提高能源利用率。如地
板辐射采暖，户式中央空调与中央新风系统。
——低档住宅以降低能耗为核心，走低成本路子。如墙体外围护、节能门窗、屋顶保温隔热、太阳能利用等。
——中档住宅兼容中、低两档的措施。
五、“开放式社区”理念
长期以来，由于住宅小区规模较小，一般都采取“封闭式”，筑起围墙，与社会的联系仅仅靠一两个出入口。住宅小区虽在城市，却独立于城市。
现在，小区规模越来越大，甚至达到了小城镇级的人口规模。“封闭式”的小区模式越来越不适应规模住区和现代城市的要求。必须提倡“融入城市”的“开放式”的小区开发理念。
1、小区路网与城市道路衔接。过去，住宅小区一般不规划城市道路穿越，或者虽有规划也不开通。小区规模大型化以后，“封闭式”而且影响城市路网的通畅。应该一切从城市规划的总体出发，小区路网与城市道路衔接。城市规划道路的穿越小区，使城市路网更加通达顺畅，也提高了小区的“交通均好性”。
2、会馆、商服、医疗、幼托、学校等公共设施的共享小区可以利用周边的公共设施，小区公共设施也可向社会开放。会馆亏损经营，原因之一是人气不足。只供小区居民使用，小区外居民无缘涉足。沿路建商住楼，“底商”绵延数百米，不仅居民购物不便，而且难聚人气、商气。应在小区适当位置建超市、步行街，并对外开放；既便民，又提升小区的魅力。
3、小区景观与城市共享，把靓丽的小区景观贡献给城市。亲水楼盘的海滨、江滨、湖滨地带与市民共享，不要封闭起来。
4、划小管理单位。拆掉围墙以后，小区管理应“划小管理单位”，几栋楼形成围合、甚至一栋楼单独进行管理，加上电子保安监控设备，保证小区的安全。
(六)“精细化设计”理念
要实现“中小套型”和“中低价位”双重目标，必须改变“粗放型”设计，推行“精细化
设计”。
“精细化设计”的实质是：
——不放过一寸面积的合理利用和充分利用；
——不放过一个创造舒适生活的细节；
——不浪费住户的一分钱财；
——不浪费国家的一点资源。
1、精耕细作。精细化设计要求“螺蛳壳里做道场”，合理利用和充分利用每一寸要将平面功能的利用与空间功能的利用很好地结合起来，包括各种住宅设施的布置摆放。摆放得合理，就能节省空间。其中，尤其应该重视可调节的空间布局(减少固定隔断)和空间利用(如储物吊柜)。
2、精雕细刻。精细化设计要求充分体现个性化。如老人、小孩的住房有不同的生理、心理、行为特点的要求，应通过设计细节来分别加以适应和满足。
3、精打细算。在做好空间定位、定性分析的基础上，通过计算机模拟进行定量化。采暖、通风、节能、采光、照明、噪声诸多方面都可以模拟计算。如节能方面，通过精细化设计，不同朝向、楼层、部位，可以采取有差异的节能措施。从而使造价降低。
4、精挑细选。建筑材料和住宅设施要按照实用、经济、美观三位一体的原则，仔细选用。例如，中小套型住宅设计应选用“轻薄、小巧”的建材、部件构件和厨卫设施；在夏热冬冷地区可以适当采用外遮阳棚节能措施。
5、精装细修。住宅产品精装修，是提升产品精细化设计的主要手段。既可确保精细化设计的创意不受损害，又能避免毛坯房进行二次装修造成的浪费。要逐步淘汰毛坯房。
(七)“住宅产业化”理念
住宅产业化，也可称住宅工业化。其内涵是：
1、以科技进步为先导；
2、以改善住宅使用功能和居住环境为宗旨；
3、以提高劳动生产率和工程质量为目标；
4、在科学规划的基础上，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会大生产。
推进住宅产业化，要进一步实现以下四个方面的战略转变：
(1)理念上从“粗放型生产方式”向“集约型生产方式”转变。克服诸如认为“中国人多、劳动力便宜，工厂化不是当务之急，可以慢慢来”等等思想障碍。
(2)实践上从住宅生产“工地化”向“工厂化”转变。加快从以非标准化的分散手工作业向以标准化、系列化、集成化和规模化的工厂作业转变。
(3)体制上从“分散”向“整合”转变。要把分散在有关部门管理的与“住宅产业现代化”有关的各个环节的各类企业，如开发商、建筑商，以及其上游的供应商和下游的服务商等等，通过有效的组织形式(集团、联合体等)整合起来．形成紧密相连的产业链。形成“协同作战优势”和“品牌整合优势”。
(4)政策上从“单项”向“配套”转变。要利用税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励技术创新和体制创新，促进产业结构、企业结构和产品结构的调整。
(八)“品牌”理念
房地产产品的品牌通常就是开发该产品的企业的名称，即所谓“公司品牌”，或“作为组织的品牌”。
——要提高品牌知名度。即品牌在消费者头脑中存在的牢固程度。当消费者做品牌选择时，熟悉的品牌就会占优势。因此，要使消费者识别和再现你的品牌。创造知名度，一是高销量；二是采用传统以外的渠道，如利用事件促销、赞助、公
关、赠送样品和其他能引起注意的方法。
——要突出品牌个性。差异性是一个品牌应具有的最起码的品质特征，是品牌与消费者之间联系的基础。优秀品牌都具有不可模仿或无法复制的特色，从而在同类产品中脱颖而出。缺乏个性的品牌，一般不可能做大做强。
————品牌知名度和忠诚度与日俱增的关键，是长期稳定的质量和不断创新，并由此建立起独特的品牌形象。认知质量通常是顾客购买的核心，因而它是建立品牌识别的最终策略。加强全面质量管理，提高和稳定质量通常是企业主要的和关键的战略动力。认知质量与真实质量会存在偏差。消费者可能会被产品以前质量低劣的形象所误导，而不会相信质量提高后的新宣传。一度品质低劣的品牌要恢复名声非常困难，甚至是不可能的。品牌建设，要以质量为本，诚信为魂。
(九)“经营方式转型”理念
1、从土地运作向资本运作转型。
土地和资本是房地产企业进行项目开发最为关键的两种资源。开发用地实行“招拍挂”以后，获取土地的过程相对公开。资金成了第一位的资源。房地产开发的实质是一种投、融资行为。开发企业成功地进行资本运作，是它立足于房地产市场的必要条件。最佳办法是通过上市来增资扩股。
2、从二级开发向一级开发转型。
目前，土地一级开发几乎全部由政府主导的土地储备中心来操作实施。随着需求的增长，今后土地一级开发的工作也必将走向市场，一些具备资金实力和开发经验的开发企业将从商品房的开发商将转型为专业的土地一级开发商。
3、由单纯开发住宅向住、商、工多元开发转型。
住宅开发商往往疲于拿地，用地成本日益高昂，回报率有所下降。许多开发商开始涉足商业地产和工业地产领域。商业地产却能够通过商铺或写字楼的租金收益维持企业运转，而且回报颇丰。北京市的一些二线商圈在区域改造以后，商铺租
金超过了CBD和中关村。商业地产与住宅地产完全不同，决策要慎重。
操作商业地产的一般条件：
——有雄厚的资金实力。尤其持有型物业投资，资金回笼周期长，更需要有较高的资金实力和融资能力。
——兼具地产和商业的知识、经验。
——拥有一定的品牌知名度。
4、由单纯开发出售变为租、售并举。
随着宏观调控的深入，一些开发商从单纯住宅开发转型为产品多元化、租售并举的综合性房地产营运。如：
——加大对商业房地产项目的开发和投资
——增加有稳定租赁收入商业物业、写字楼物业等的持有
——增强商业地产项目并购和资产管理的拓展能力。
5、融资渠道从单一向多元化转变。开发商的融资问题是企业生存和发展的首要问题。由单纯依赖银行贷款转而寻求多元化融资是必由之路。
6、产品型号和品种的转变。由大比重地开发大户型住宅向大比重地开发90平方米以下中小户型住宅转变。
(十)“跨地域开发”理念
房地产市场已呈现“全国化”趋势有实力的房地产企业都在实施“全国化”战略，实施从区域操作向跨地区发展的转型。“让开大道，占领两厢”。由于一线城市楼市竞争严酷，二、三线城市房地产市场又全面兴起，一些开发企业实行了从一线城市向二、三线城市的战略转移。跨地区扩张的主要运作方式：
1、直接参与区域土地市场“招拍挂”；
2、与本土房企联合开发，按股分利；
3、兼并、重组拥有相关开发资源的企业；
4、在区域房地产市场前景逐步明朗之际，抢先储备有价值的土地．进行资金与土地的有效绑定；
5、选择实力相当的城市，反复拷贝同一定位的楼盘；
6、在区域经济圈内进行业务拓展。其优点是战线不至于拉得过长。
从区域性品牌逐渐发展为全国性品牌。从宏观看，开发商跨地区发展，有利于缩小地区之间的差距，促进我国房地产开发水平的整体提升。但跨地区发展既有许
当前房地产开发十大强势理念
我国房地产企业发展面临着五大挑战：
1、资源的挑战。由于人口众多、人均资源占有量少的国情所决定，房地产开发受到各种资源的制约，特别是能源、土地等等紧缺性资源的制约。
2、理念的挑战。拥有先进的开发理念，成为房地产企业在住区建设和市场竞争中的重要立足点。
3、市场的挑战。消费者对住宅品质的认识不断成熟，需求从大户型向中小户型转变，以及价格的控制等等。企业必须由“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变认真进行产品结构和价位的调整。
4、品牌的挑战。住宅建设已逐步向以质量提高为主转变。拥有品牌，才能拥有竞争优势。
5、效率的挑战。我国住宅产业仍是粗放经营，表现为“一高两低两长”：能源消耗高，为发达国家的 3—4倍；劳动生产率低，住宅建造效率仅相当于发达国家的1／6—1／5，美国和日本年人均竣工面积为110—140平方米，而我国还不到30平方米；科技进步对住宅产业的贡献率低，仅为30％左右；开发周期长；资经过二十多年的开发实践，开发理念和规划设计的水平越来越靠近，土地供应也日益规范、公开。房地产商仅凭地段、设计等方面的优势已很难脱颖而出。开发效率将上升到重要地位，包括建筑施工周期、资金运转周期等。
面对上述挑战，我国房地产开发与时俱进，不断出现新的理念。
(一)“节能省地”理念
“绿色建筑”涵义包括三个方面：
(1)为人们提供健康、舒适、安全的生活、工作空间；
(2)在建筑物的全生命周期，即从建筑材料生产，建筑规划、设计、施工，到使用和维护，直至拆除、回用的全过程中实现高效率地利用能源；土地、水、材料等资源；
(3)最低限度地影响环境。“节能省地”是“绿色建筑”
核心内容。中国的绿色建筑有其自身的特点，其核心就是节能、节材、节水、节地、保护环境。近年来出现的“绿色建筑”、“生态建筑”、“环保建筑”、“健康住宅”“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等概念都是围绕“四节一环保”提出来的，都是要实现建筑的可持续发展。
1、“零能建筑”。不用矿石燃料(如石油、煤炭等)产生的能源。电饭煲、冰箱、热水、照明等用电，全靠太阳能。用电量为同类建筑的30％。墙壁保温层厚30厘米，冬暖夏凉，冬夏均不用空调，采用先进的通风设备。
2、“零二氧化碳排放屋”。冬天采用生物资源锅炉。燃料是用麦杆压成的圆柱小颗粒，二氧化碳排放量远低于麦杆生长过程从大气中吸收的二氧化碳。 消除三个认识上的误区。
误区一：把“绿色”单纯看作是“绿化”，绿地率高就是绿色。正如人们误解“绿色食品”就是含叶绿素的食品。真正意义上的“绿色建筑”是特指遵循可持续发展原则，按照有关经济技术规范指标的要求进行规划、设计、施工、管理，并经过专门机构认证，许可使用绿色建筑标志的无污染的建筑。
误区二：绿色建筑提高了居住成本。节能省地型绿色住宅总体上是降低了居住成本。美国：“初期成本“(一次性建造成本)只占全寿命周期成本的5％至 10％，运营和维护成本占60％至80％。另有调查显示：只要采取经济实用、切合实际的节能措施，新建住宅节能投资和老住宅节能改造成本，约为80—120元／平方米．通过产生的节能效益，一般可以在5年左右回收。
误区三：采用一两项节能省地措施就是绿色住宅。包括节能、节水、节材、节地方面的各项技术措施。节能措施中最重要的是保温隔热。但单项节能技术措施往往难以奏效。要“从头到脚”，从屋顶到地板，从外
墙、分户墙到门窗，都要采用适当的保温隔热措施。传统建筑节能材料大多是把节省能源消耗定位在建筑主结构、主墙体节能性能的改善上。现代建筑普遍使用的玻璃门、玻璃窗、玻璃幕墙、玻璃棚顶等结构的能耗控制，与国外相比，差距还很大。发展绿色建筑要为“普通人”的生活考虑，实实在在地解决最广大的一般住宅和普通建筑的问题。而并不在于设计和建造一些高技术水准的高标准的建筑。要发展同时具备多重立体化功能的玻璃贴膜：隔热节能、安全防护、防弹防爆、美化装饰、单向透视、保护室内隐私等。推广各种效果好、造价低的遮阳技术：
——窗户活动内遮阳措施
——窗户活动外遮阳外遮阳措施
——窗户固定外遮阳
——百页窗
——屋顶遮阳
——外墙遮阳
1、活动内遮阳措施和活动外遮阳措施能有效降低夏季空调耗冷量，节能率高达20％左右。特别是木制百页卷帘外遮阳措施，能把太阳直射辐射阻挡在室外。具有较大的热阻，有效地减少通过窗户的温差传热损失。因此空调年耗冷量节能率高达61．9％。活动遮阳措施对建筑冬季室内热环境几乎不产生影响。
2、固定遮阳的方式对模型空调年耗冷量的影响也非常显著。建设部、科技部印发了《绿色建筑技术导则》。建设部颁布了国家标准《绿色建筑评价标准》。建设部二OO六年六月二十八日颁发了《全国绿色建筑创新奖评审标准使用规则》和《全国绿色建筑创新奖评审标准》。
(二)“亲情和谐”理念
增进亲情、追求和谐，涉及到住区建设和管理的许多方面。维系和增进家庭、邻里、社区的亲情，是一个重要的和主要的方面。“亲情和谐住宅小区”是一种以增进亲情、追求和谐为目标的，精神文明倡导与设施条件保证相结合的新理念主题
社区。建设“亲情和谐住宅小区”是为了适应以下三个方面的需要： (1)建设“亲情和谐住宅小区”是构建和谐社会的需要。家庭组织是社会的轴心。古人说“家为邦本、本固邦宁”；“天下之本在国，国之本在家”。家庭和社会息息相关，家庭是建设“亲情和谐住宅小区”是构建和谐社会的基础性工作 (2)建设“亲情和谐住宅小区”是适应年龄结构和家庭结构变化的需要从年龄结构看，60岁以上老年人口占11．03％。“居家养老”是首选。北京市调查：98％的老人需要居家养老服务，54．4％的老人不愿与儿女同住。深圳市调查：56．4％的老人愿意居家养老，9．4％的老人愿意进养老院。从家庭结构看，由结构复杂的大家庭向结构简单的小家庭转化。夫妇核心家庭显著增加。开发建设适合“居家养老”的“亲情住宅小区”，把老年住宅盖到普通住宅小区中来。使老年人能够与子孙同住一个小区，同住一栋楼，同住一套房。分开生活的老人和子女就近居住，保持“一碗汤”距离，是许多老年人及其子女的向往。
(3)建设“亲情和谐住宅小区”是适应“住宅高层化”的需要。目前的多层，高层住宅楼难以满足老年人特殊居住需求。住宅楼宇化，高层化以后，邻里之间交往大为减少。“亲情和谐住宅小区”与其它理念住宅小区的区别在于，其规划设计要求具备满足两代人或多代人同住一个小区或一栋搂、有合有分的各种户型和设施条件。
在增强家庭亲情方面，“亲情和谐住宅小区”与其它理念住宅小区的区别：要求满足两代人或多代人合居或就近居住的各种户型和设施条件。户型分为三类 “近居型”：在小区内设立老年住宅楼，与子女就近居住(适合中小户型住宅)； “邻居型”：在一栋或一层住宅楼内设立老年户型，与子女相邻居住(适合中小户型住宅)；
“合居型”：在一套住宅里设立老年居室(适合大户型住宅)。供老年人住的房子从结构到装修都要有“适老设施”。
新加坡老年住宅设计要点：
1、住宅入口处面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件。
2、门的宽度增加，轮椅可以通行
3、室内地面平坦，没有高差，特别是一个踏步的高差，不设门槛等障碍物。
4、厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。
5、老人容易大小便失禁，厕所要靠近卧室，并设长明灯。
6、老人身高会缩短，有时可达6-7厘米。开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低。
7、地面和浴池底部都要防滑。浴池、厕所、楼梯和走廊两侧都设扶手，浴池设有音响传感器，改变方向和高矮的地方用显眼色彩。
8、老人视觉功能下降，房间照度提高2倍以上。
9、老人不适应眩光，要加以抑制。
10、老人听力降低，要提高报警声响。
11、厕所采用推拉门，不用平开门。
12、洗涤台、灶台、洗面台等下面凹进，老人可坐下把腿伸进去操作。
13、煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识。
14、楼梯道适当加宽，以便安装升降椅。在增进邻里亲情方面，要着重规划设计好交往场所。
——提倡“强化庭院景观，弱化中心花园”的设计理念，——增加庭院、院落的户外休闲场所和设施，如椅子。
——克服小区绿化“见绿不见荫”的现象。在增进社区亲情方面，物业服务单位要搞好亲情服务。
《物权法》把物业公司定名为“物业服务机构”对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。业主可自行管理建筑物及其附属设施，有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。这样，对于规模和共用部分面积较小、物业服务需求较小的小区来说，就有可能实行业主自管，或聘用下岗职工、退休老人来管理。中小户型适应了家庭规模小型化的趋势。结合中小套型普通商品住房打造“亲情和谐住宅小区”，可以满足老人与子女就近居住、居家养老的消费阶层需要，因而可以成为住宅小区开发的新亮点。目前，北京、上海、江苏，浙江的一些住宅小区已经参加了“亲情和谐住宅小区试点”活动。
(三)“创意地产”理念
缺少创意的楼盘是没有灵魂的楼盘目前，房地产产品的策划、规划和设计的成本所占的比例正在逐步提高，产品“同质化”的趋势明显减弱，楼盘具有了自己独特的主题定位和文化艺术风格。过去那种“千楼一面”的现象已经大为改观。这就是创意地产的兴起，对城市文化景观和空间结构的变化带来的积极影响创意地产是房地产业与创意产业的美妙联姻“创意产业”的本质是推崇创新。它依赖于个人的创造力。“创意产业”还特别强调文化艺术对产业经济链的支持与推动。故而又称为“文化创意产业”。“创意产业”发祥地英国的创意产业专责小组于1998年作出的解释是：“源于个体创意、技巧及才能，通过知识产权的生成与利用，而有潜力创造财富和就业机会的产业。“创意产业”就是将人们常说的“点子”或“主意”通过产业化而形成价值的一种新型产业，它通过“越界”延伸，促成不同行业、不同领域的整合与重组，形成新的经济增长点。房地产业与创意产业联姻以后，便诞生了创意地产。
娱乐休闲地产等房地产产品相并列的地产品种，而是房地产产品的一种新的运作理念和方法。“创意”可以采取多种方式：
——原始创新。
——继承创新。在继承传统的基础上进行再创造，例如把“马头墙”等传统形式用于高层建筑、四合院创新 造等等；
——集成创新。一如现在的手机把通讯、照相、MP3、MP4等若干单项技术整合在一起而成为新产品。
——品牌整合创新。与建材业、装潢业、服务业等产业联合，“创意”要贯穿产业链的各个环节。创意地产，不仅是指含有创意因素的房地产产品，而且是指在整个产业链的各个环节中都投入大量创意因素。(广义的创意地产)
从理念、策划、规划、设计、建造，到营销和物业管理各个环节都要有创意，形成整个产业链各个环节的创意整合，提升产品的品牌效应和无形资产。
(1)理念创新。从品牌的定位、设计，到品牌战略的实施、反馈，各个环节能否创新，最根本的是看企业文化中有没有“创新”的理念。因循守旧，抱残守缺，就不可能创新。
(2)策划创新。除建筑结构、造型策划创新以外，还包括功能的策划创新。
——把旧厂房、旧仓库改造成画廊、艺术中心、设计公司和酒吧用房，就是一种功能的策划创新。
——以“运动就在家门口”为口号的住宅小区，则是人居环境功能多元化的成功策划创新。
(3)营销创新。“酒香不怕巷子深”，但“好酒也要勤吆喝”。随着“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，在细致准确的产品定位的基础上，(4)服务创新。房地产产品日趋同质化，要把目光转向售前、售中、售后各个阶段服务质量的提高，从而提高产品的附加值。
(5)融资渠道的拓宽，等等。
(6)物业服务体制创新。《物权法》对物业公司提出了更高要求。物业公司要改变大而全、小而全的现状，探索“管理层与劳务层分开”修缮、保安等的专业化劳务公司，为一个或几个物业公司提供劳务。物业公司作
为管理层，主要做好协调，调度和监督工作。可以同时管理若干个小区。管理层走规模化经营的道路；劳务层走专业化经营的道路。相辅相成，共同发展。 创意地产诞生的意义
——大大减弱了房地产产品“千楼一面”的“趋同性”和“克隆”行为，使楼盘各具自己独特的文化内涵和形式。
——因其具有知识密集、附加值高、整合性强等特点，能够提升房地产行业发展的整体水平。
——创意地产的崛起，必将使我国房地产业面目一新，创造越来越丰厚的经济效益、社会效益和环境效益。
四、“科技地产”理念
传统经济学讲的是三个大问题，为谁生产?生产什么?怎么生产?科学发展经济学讲的“什么叫以人为本”，为谁生产?就是要人为的合理生产，换句话说不合理的需求就不一定生产；生产什么?就是要以全面协调的观点，生产什么要受资源和生态的制约，受社会和文化的制约，受科学和技术的制约，这就是一个全面的观点，而且是一个协调的观点，并不是完全取决于市场。可持续发展也就是说“怎么生产”。
作为大众化，普及型的住宅，不宜提出“采用高科技”的要求，而是要求尽量提高科技含量，特别是包括太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的节能、节材、节地实用技术和新科技成果的应用，倡导用“低投入、高产出”的方法来实现建筑节能和居住环境改善的目标。也要开发一些代表我国住宅科技水平的高新住宅科技，在条件许可的少数场合下予以应用。例如，以高舒适度、低能耗、恒湿恒温技术作为核心的科技主题地产，科技含量高，与政策契合度高，节能的本质：
——减少能源消耗
——提高能源利用率不同档次的住宅，节能措施区别对待
——高档住宅采用先进技术和高级设备，全面降低能耗和提高能源利用率。如地
板辐射采暖，户式中央空调与中央新风系统。
——低档住宅以降低能耗为核心，走低成本路子。如墙体外围护、节能门窗、屋顶保温隔热、太阳能利用等。
——中档住宅兼容中、低两档的措施。
五、“开放式社区”理念
长期以来，由于住宅小区规模较小，一般都采取“封闭式”，筑起围墙，与社会的联系仅仅靠一两个出入口。住宅小区虽在城市，却独立于城市。
现在，小区规模越来越大，甚至达到了小城镇级的人口规模。“封闭式”的小区模式越来越不适应规模住区和现代城市的要求。必须提倡“融入城市”的“开放式”的小区开发理念。
1、小区路网与城市道路衔接。过去，住宅小区一般不规划城市道路穿越，或者虽有规划也不开通。小区规模大型化以后，“封闭式”而且影响城市路网的通畅。应该一切从城市规划的总体出发，小区路网与城市道路衔接。城市规划道路的穿越小区，使城市路网更加通达顺畅，也提高了小区的“交通均好性”。
2、会馆、商服、医疗、幼托、学校等公共设施的共享小区可以利用周边的公共设施，小区公共设施也可向社会开放。会馆亏损经营，原因之一是人气不足。只供小区居民使用，小区外居民无缘涉足。沿路建商住楼，“底商”绵延数百米，不仅居民购物不便，而且难聚人气、商气。应在小区适当位置建超市、步行街，并对外开放；既便民，又提升小区的魅力。
3、小区景观与城市共享，把靓丽的小区景观贡献给城市。亲水楼盘的海滨、江滨、湖滨地带与市民共享，不要封闭起来。
4、划小管理单位。拆掉围墙以后，小区管理应“划小管理单位”，几栋楼形成围合、甚至一栋楼单独进行管理，加上电子保安监控设备，保证小区的安全。
(六)“精细化设计”理念
要实现“中小套型”和“中低价位”双重目标，必须改变“粗放型”设计，推行“精细化
设计”。
“精细化设计”的实质是：
——不放过一寸面积的合理利用和充分利用；
——不放过一个创造舒适生活的细节；
——不浪费住户的一分钱财；
——不浪费国家的一点资源。
1、精耕细作。精细化设计要求“螺蛳壳里做道场”，合理利用和充分利用每一寸要将平面功能的利用与空间功能的利用很好地结合起来，包括各种住宅设施的布置摆放。摆放得合理，就能节省空间。其中，尤其应该重视可调节的空间布局(减少固定隔断)和空间利用(如储物吊柜)。
2、精雕细刻。精细化设计要求充分体现个性化。如老人、小孩的住房有不同的生理、心理、行为特点的要求，应通过设计细节来分别加以适应和满足。
3、精打细算。在做好空间定位、定性分析的基础上，通过计算机模拟进行定量化。采暖、通风、节能、采光、照明、噪声诸多方面都可以模拟计算。如节能方面，通过精细化设计，不同朝向、楼层、部位，可以采取有差异的节能措施。从而使造价降低。
4、精挑细选。建筑材料和住宅设施要按照实用、经济、美观三位一体的原则，仔细选用。例如，中小套型住宅设计应选用“轻薄、小巧”的建材、部件构件和厨卫设施；在夏热冬冷地区可以适当采用外遮阳棚节能措施。
5、精装细修。住宅产品精装修，是提升产品精细化设计的主要手段。既可确保精细化设计的创意不受损害，又能避免毛坯房进行二次装修造成的浪费。要逐步淘汰毛坯房。
(七)“住宅产业化”理念
住宅产业化，也可称住宅工业化。其内涵是：
1、以科技进步为先导；
2、以改善住宅使用功能和居住环境为宗旨；
3、以提高劳动生产率和工程质量为目标；
4、在科学规划的基础上，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会大生产。
推进住宅产业化，要进一步实现以下四个方面的战略转变：
(1)理念上从“粗放型生产方式”向“集约型生产方式”转变。克服诸如认为“中国人多、劳动力便宜，工厂化不是当务之急，可以慢慢来”等等思想障碍。
(2)实践上从住宅生产“工地化”向“工厂化”转变。加快从以非标准化的分散手工作业向以标准化、系列化、集成化和规模化的工厂作业转变。
(3)体制上从“分散”向“整合”转变。要把分散在有关部门管理的与“住宅产业现代化”有关的各个环节的各类企业，如开发商、建筑商，以及其上游的供应商和下游的服务商等等，通过有效的组织形式(集团、联合体等)整合起来．形成紧密相连的产业链。形成“协同作战优势”和“品牌整合优势”。
(4)政策上从“单项”向“配套”转变。要利用税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励技术创新和体制创新，促进产业结构、企业结构和产品结构的调整。
(八)“品牌”理念
房地产产品的品牌通常就是开发该产品的企业的名称，即所谓“公司品牌”，或“作为组织的品牌”。
——要提高品牌知名度。即品牌在消费者头脑中存在的牢固程度。当消费者做品牌选择时，熟悉的品牌就会占优势。因此，要使消费者识别和再现你的品牌。创造知名度，一是高销量；二是采用传统以外的渠道，如利用事件促销、赞助、公
关、赠送样品和其他能引起注意的方法。
——要突出品牌个性。差异性是一个品牌应具有的最起码的品质特征，是品牌与消费者之间联系的基础。优秀品牌都具有不可模仿或无法复制的特色，从而在同类产品中脱颖而出。缺乏个性的品牌，一般不可能做大做强。
————品牌知名度和忠诚度与日俱增的关键，是长期稳定的质量和不断创新，并由此建立起独特的品牌形象。认知质量通常是顾客购买的核心，因而它是建立品牌识别的最终策略。加强全面质量管理，提高和稳定质量通常是企业主要的和关键的战略动力。认知质量与真实质量会存在偏差。消费者可能会被产品以前质量低劣的形象所误导，而不会相信质量提高后的新宣传。一度品质低劣的品牌要恢复名声非常困难，甚至是不可能的。品牌建设，要以质量为本，诚信为魂。
(九)“经营方式转型”理念
1、从土地运作向资本运作转型。
土地和资本是房地产企业进行项目开发最为关键的两种资源。开发用地实行“招拍挂”以后，获取土地的过程相对公开。资金成了第一位的资源。房地产开发的实质是一种投、融资行为。开发企业成功地进行资本运作，是它立足于房地产市场的必要条件。最佳办法是通过上市来增资扩股。
2、从二级开发向一级开发转型。
目前，土地一级开发几乎全部由政府主导的土地储备中心来操作实施。随着需求的增长，今后土地一级开发的工作也必将走向市场，一些具备资金实力和开发经验的开发企业将从商品房的开发商将转型为专业的土地一级开发商。
3、由单纯开发住宅向住、商、工多元开发转型。
住宅开发商往往疲于拿地，用地成本日益高昂，回报率有所下降。许多开发商开始涉足商业地产和工业地产领域。商业地产却能够通过商铺或写字楼的租金收益维持企业运转，而且回报颇丰。北京市的一些二线商圈在区域改造以后，商铺租
金超过了CBD和中关村。商业地产与住宅地产完全不同，决策要慎重。
操作商业地产的一般条件：
——有雄厚的资金实力。尤其持有型物业投资，资金回笼周期长，更需要有较高的资金实力和融资能力。
——兼具地产和商业的知识、经验。
——拥有一定的品牌知名度。
4、由单纯开发出售变为租、售并举。
随着宏观调控的深入，一些开发商从单纯住宅开发转型为产品多元化、租售并举的综合性房地产营运。如：
——加大对商业房地产项目的开发和投资
——增加有稳定租赁收入商业物业、写字楼物业等的持有
——增强商业地产项目并购和资产管理的拓展能力。
5、融资渠道从单一向多元化转变。开发商的融资问题是企业生存和发展的首要问题。由单纯依赖银行贷款转而寻求多元化融资是必由之路。
6、产品型号和品种的转变。由大比重地开发大户型住宅向大比重地开发90平方米以下中小户型住宅转变。
(十)“跨地域开发”理念
房地产市场已呈现“全国化”趋势有实力的房地产企业都在实施“全国化”战略，实施从区域操作向跨地区发展的转型。“让开大道，占领两厢”。由于一线城市楼市竞争严酷，二、三线城市房地产市场又全面兴起，一些开发企业实行了从一线城市向二、三线城市的战略转移。跨地区扩张的主要运作方式：
1、直接参与区域土地市场“招拍挂”；
2、与本土房企联合开发，按股分利；
3、兼并、重组拥有相关开发资源的企业；
4、在区域房地产市场前景逐步明朗之际，抢先储备有价值的土地．进行资金与土地的有效绑定；
5、选择实力相当的城市，反复拷贝同一定位的楼盘；
6、在区域经济圈内进行业务拓展。其优点是战线不至于拉得过长。
从区域性品牌逐渐发展为全国性品牌。从宏观看，开发商跨地区发展，有利于缩小地区之间的差距，促进我国房地产开发水平的整体提升。但跨地区发展既有许