河北省房地产估价师《制度与政策》：商品房预售的概念考试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由__规定。
A．国务院
B．国土资源部
C．省、自治区、直辖市
D．县
2、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的__。
A．政治风险
B．政策风险
C．利率风险
D．市场供求风险
3、原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前保持其入账价值不变。
A：权责发生制
B：收付实现制
C：配比
D：历史成本
E：执行层的组织协调
4、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。
A：10.0％
B：11.1％
C：11.9％
D：12.5％
E：工业用地的监测点评估价格
5、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准，由规定。
A：国务院
B：国工资源部
C：省、自治区、直辖市
D：县
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。
A：围墙工程费
B：电力设施工程费
C：居委会用房建设费
D：人防工程费
E：工业用地的监测点评估价格
7、一个建设项目需要征用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当__。
A．先征待用
B．分期使用
C．一次征齐
D．分期规划
8、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。
A：新开发房地产项目
B：用于出售用途的房地产项目
C：具有投资开发或再开发潜力的房地产
D：用于投资或再开发的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
9、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。
A：3800
B：4500
C：5200
D：5600
E：工业用地的监测点评估价格
10、下列表述中不正确的是。
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果
C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：工业用地的监测点评估价格
11、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。
A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
12、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。
A．20
B．30
C．70
D．40
13、在现金流量表中，不应该出现__。
A．借款利息
B．所得税
C．自有资金
D．折旧与摊销
14、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。
A．城市环境保护规划
B．控制性详细规划
C．城市总体规划
D．修建性详细规划
15、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A．科学
B．客观
C．准确
D．全面
16、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起日內作出是否退房的书面答复。
A：15
B：30
C：45
D：60
E：执行层的组织协调
17、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是__。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
18、__是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。
A．变更登记
B．他项权利登记
C．注销登记
D．房屋所有权初始登记
19、属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是__。
A．资产负债表
B．损益表
C．现金流量表
D．利润分配表
20、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。
A：估价目的
B：估价方法
C：价格类型
D：估价时间
E：工业用地的监测点评估价格
21、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。
A：谨慎原则
B：替代原则
C：合法原则
D：最高最佳利用原则
E：工业用地的监测点评估价格
22、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
23、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。
A：投保单
B：保险单
C：暂保单
D：批单
E：执行层的组织协调
24、建设用地使用权出让，是土地级市场。
A：一
B：二
C：三
D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。
A：房屋建筑面积
B：房屋共有建筑面积
C：房屋产权登记面积
D：房屋使用面积
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。
A．1
B．2
C．3
D．5
2、房地产开发投资通常属于__。
A．长期投资
B．中长期投资
C．中短期投资
D．置业投资
3、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625％，则该抵押贷款的实际年利率为。
A：7.50％
B：7.56％
C：7.71％
D：7.76％
E：借款合同
4、工程项目管理的基本职能是计划、__。
A．组织
B．决策
C．控制
D．协调
E．反馈
5、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为__。
A．市场价格
B．积算价格
C．比准价格
D．收益价格
6、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为 2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为__。
A．2648元/m2
B．2688元/m2
C．2708元/m2
D．2734元/m2
7、季节比率是__。
A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
8、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。
A：城镇住房制度改革
B：城市土地使用制度改革
C：房地产生产方式改革
D：社会体制改革
E：政治体制改革
9、风险估计与评价常用方法有__。
A．幕景分析法
B．调查和专家打分法
C．蒙特卡洛法
D．智暴法
E．德尔菲法
10、我国城市土地使用制度改革突出表现在。
A：征收土地使用费
B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让
C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规
D：修改宪法和土地管理法
E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例
11、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。
A：管理费用
B：营业费用
C：财务费用
D：统筹费用
E：额外费用
12、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有。
A：将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金
B：因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入
C：材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账
D：会计数据计算、抄写差错
E：为调节利润多记待摊费用
13、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的。
A：考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值
B：考虑抵押后的公开房地产市场价值
C：考虑查封后的公开房地产市场价值
D：公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响 E：执行层的组织协调
14、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。
A．收益法中预测未来的租金
B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整
C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D．比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力
E．成本法中确定房地产的重新购建价格
15、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。
A．专业性
B．各异性
C．不可移动性
D．适应性
16、投资者进行房地产投资的主要目的是。
A：财富最大化
B：保值增值
C：降低投资组合的总体风险
D：降低通货膨胀的影响
E：借款合同
17、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】
A：土地所有权
B：国有工业用地使用权
C：宅基地土地使用权
D：大型游乐场
E：乡镇企业用房
18、下列情況，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。
A：继续作为城市基础设施用地
B：继续作为公益事业设施用地
C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的
E：国有企业改造或改组为国有独资公司的
19、房地产权益状况比较、调整的内容有。
A：基础设施完备程度
B：城市规划限制条件
C：地面形状、面积大小
D：环境景观
E：土地使用年限
20、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。
A：2％
B：4％
C：7％
D：9％
E：执行层的组织协调
21、下列关于保险合同的组成部分內容，表述正确的是。
A：投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发
B：投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分
C：投保单又称保单
D：暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效
E：保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力
22、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
A．国家强制性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．标的的非自有性
23、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响
A：过去一定期限内所调配的资金规模
B：未来市场利率的发展趋势
C：证券交易市场的发达程度
D：投资者的投资意向
E：心理状态和行为偏好
24、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。
A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告
D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见
E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
25、，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定
B：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
C：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
E：执行层的组织协调
河北省房地产估价师《制度与政策》：商品房预售的概念考试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由__规定。
A．国务院
B．国土资源部
C．省、自治区、直辖市
D．县
2、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的__。
A．政治风险
B．政策风险
C．利率风险
D．市场供求风险
3、原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前保持其入账价值不变。
A：权责发生制
B：收付实现制
C：配比
D：历史成本
E：执行层的组织协调
4、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。
A：10.0％
B：11.1％
C：11.9％
D：12.5％
E：工业用地的监测点评估价格
5、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准，由规定。
A：国务院
B：国工资源部
C：省、自治区、直辖市
D：县
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。
A：围墙工程费
B：电力设施工程费
C：居委会用房建设费
D：人防工程费
E：工业用地的监测点评估价格
7、一个建设项目需要征用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当__。
A．先征待用
B．分期使用
C．一次征齐
D．分期规划
8、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。
A：新开发房地产项目
B：用于出售用途的房地产项目
C：具有投资开发或再开发潜力的房地产
D：用于投资或再开发的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
9、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。
A：3800
B：4500
C：5200
D：5600
E：工业用地的监测点评估价格
10、下列表述中不正确的是。
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果
C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：工业用地的监测点评估价格
11、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。
A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
12、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。
A．20
B．30
C．70
D．40
13、在现金流量表中，不应该出现__。
A．借款利息
B．所得税
C．自有资金
D．折旧与摊销
14、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。
A．城市环境保护规划
B．控制性详细规划
C．城市总体规划
D．修建性详细规划
15、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A．科学
B．客观
C．准确
D．全面
16、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起日內作出是否退房的书面答复。
A：15
B：30
C：45
D：60
E：执行层的组织协调
17、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是__。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
18、__是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。
A．变更登记
B．他项权利登记
C．注销登记
D．房屋所有权初始登记
19、属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是__。
A．资产负债表
B．损益表
C．现金流量表
D．利润分配表
20、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。
A：估价目的
B：估价方法
C：价格类型
D：估价时间
E：工业用地的监测点评估价格
21、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。
A：谨慎原则
B：替代原则
C：合法原则
D：最高最佳利用原则
E：工业用地的监测点评估价格
22、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
23、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。
A：投保单
B：保险单
C：暂保单
D：批单
E：执行层的组织协调
24、建设用地使用权出让，是土地级市场。
A：一
B：二
C：三
D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。
A：房屋建筑面积
B：房屋共有建筑面积
C：房屋产权登记面积
D：房屋使用面积
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。
A．1
B．2
C．3
D．5
2、房地产开发投资通常属于__。
A．长期投资
B．中长期投资
C．中短期投资
D．置业投资
3、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625％，则该抵押贷款的实际年利率为。
A：7.50％
B：7.56％
C：7.71％
D：7.76％
E：借款合同
4、工程项目管理的基本职能是计划、__。
A．组织
B．决策
C．控制
D．协调
E．反馈
5、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为__。
A．市场价格
B．积算价格
C．比准价格
D．收益价格
6、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为 2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为__。
A．2648元/m2
B．2688元/m2
C．2708元/m2
D．2734元/m2
7、季节比率是__。
A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
8、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。
A：城镇住房制度改革
B：城市土地使用制度改革
C：房地产生产方式改革
D：社会体制改革
E：政治体制改革
9、风险估计与评价常用方法有__。
A．幕景分析法
B．调查和专家打分法
C．蒙特卡洛法
D．智暴法
E．德尔菲法
10、我国城市土地使用制度改革突出表现在。
A：征收土地使用费
B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让
C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规
D：修改宪法和土地管理法
E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例
11、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。
A：管理费用
B：营业费用
C：财务费用
D：统筹费用
E：额外费用
12、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有。
A：将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金
B：因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入
C：材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账
D：会计数据计算、抄写差错
E：为调节利润多记待摊费用
13、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的。
A：考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值
B：考虑抵押后的公开房地产市场价值
C：考虑查封后的公开房地产市场价值
D：公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响 E：执行层的组织协调
14、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。
A．收益法中预测未来的租金
B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整
C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D．比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力
E．成本法中确定房地产的重新购建价格
15、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。
A．专业性
B．各异性
C．不可移动性
D．适应性
16、投资者进行房地产投资的主要目的是。
A：财富最大化
B：保值增值
C：降低投资组合的总体风险
D：降低通货膨胀的影响
E：借款合同
17、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】
A：土地所有权
B：国有工业用地使用权
C：宅基地土地使用权
D：大型游乐场
E：乡镇企业用房
18、下列情況，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。
A：继续作为城市基础设施用地
B：继续作为公益事业设施用地
C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的
E：国有企业改造或改组为国有独资公司的
19、房地产权益状况比较、调整的内容有。
A：基础设施完备程度
B：城市规划限制条件
C：地面形状、面积大小
D：环境景观
E：土地使用年限
20、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。
A：2％
B：4％
C：7％
D：9％
E：执行层的组织协调
21、下列关于保险合同的组成部分內容，表述正确的是。
A：投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发
B：投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分
C：投保单又称保单
D：暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效
E：保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力
22、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
A．国家强制性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．标的的非自有性
23、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响
A：过去一定期限内所调配的资金规模
B：未来市场利率的发展趋势
C：证券交易市场的发达程度
D：投资者的投资意向
E：心理状态和行为偏好
24、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。
A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告
D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见
E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
25、，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定
B：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
C：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
E：执行层的组织协调