建设用地使用权
• 1、概念：建设用地使用权是权利人依法对国有土地所享有的以建造和保有建筑物为目的的用益物权。
– 在现行法中，该用益物权的名称并不统一，分别出现了国有土地使用权、土地使用权和建设用地使用权的概念。
• 《物权法》第135条：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物
及其附属设施。
• 《土地管理法》第4条第二款：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施
用地、旅游用地、军事设施用地等
• 2、特征：
• 第一，建设用地使用权的客体原则上为国有土地。农村集体所有土地之上的建设用地称之为为农村集体建设用地使用权，其不能够直接进入一级流通市场，必须先收归国有之后，才能够交易。
– 《城市房地产管理法》第8条 ：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
– 《物权法》第151条：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
– 《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
– 第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
• 第二，具有期限性。
– 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
• 第三，国有土地使用权的目的限制性，主要用于建设方面。
– 《物权法》第140条：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
– 《土地管理法》第56条：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
•
•
•
•
• – 《城市房地产管理法》第17条 ：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 1、依据土地所有权： – 国有土地之上的建设用地使用权 – 农村集体土地之上的建设用地使用权。 2、依据客体范围： – 地表、地上和地下建设用地使用权（空间权） • 土地利用立体化 • 《物权法》第136条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 3、依据土地使用目的 – 工业用地 – 商业用地 – 住宅用地 – 综合用地 1，建设用地使用权的设立称之为建设用地使用权的出让或者划拨。 – 第一，主体：各级政府与使用土地人。 • 开发区管理委员会 不得作为建设用地出让方。 – 第二，权利设立方式：出让合同与登记 • 参见2005年最高人民法院《国有土地使用权合同纠纷司法解释》 2、设立的方式
– （1）划拨：国有土地使用权划拨取得的例外情况
• 特征：无偿、无期限
• 适用对象：《城市房地产管理法》第24条、《土地管理法》第五十四
条
• （一）国家机关用地和军事用地；
• （二）城市基础设施用地和公益事业用地；
• （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
• （四）法律、行政法规规定的其他用地。
– 划拨土地转让的特殊性。
• 禁止随意转让，改变土地用途需要重新审批并支付补交出让金
– （2）出让
• 第一，协议出让：所谓协议出让国有土地使用权就是指国家以协议
方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使
用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
• 协议出让具有严格限制。
• 《物权法》第137条 ：设立建设用地使用权，可以采取出
让或者划拨的方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等
经营性用地以及同一土地之上有两个以上意向用地者的，应
当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨
方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、
行政法规关于土地用途的规定。
• 第二，公开竞价方式
• 拍卖
• 招标
• 挂牌
• １、概念：所谓建设土地使用权的转让是指土地使用权人通过买卖、互易或者赠与
的方式将土地使用权再交易的行为。
• 2、特点：
– 第一，转让行为是平等主体之间的土地使用权交易行为。
– 第二，国有土地使用权转让的限制性。（是否允许炒卖地皮？）
• 《城市房地产管理法》第三十八条：以出让方式取得土地使用权的，
转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支
付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让
合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额
的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其
他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋
所有权证书。
• 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条第2款：未按
土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土
地使用权不得转让。
– 第三，权利和义务一并转让。
• 暂行条例第四十一条：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的
权利、义务随之转移。
– 第四，转让合同应当采取书面形式
• 第四十条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明
土地使用权取得的方式
– 第五，转让的国有土地使用权期限不得超出原出让土地使用权期限。
• 暂行条例第四十二条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产
后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用
年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
• 3、“一物二卖”的处理
– 【案例】甲房地产公司将一宗住宅用地让与给乙开发商，在此之后，土地价
格暴涨，甲再次将土地转让给丙。现查明，甲已经付款，但尚未办理登记过
户手续，而甲与丙之间的合同已经订立，尚未付款如何处理？
– 《国有土地使用权出让转让合同纠纷司法解释》第十条土地使用权人作为转
让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
• (一) 已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交
付土地等合同义务的，应予支持；
• (二) 均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土
地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应
予支持；
–
–
–
–
–
–
– • (三) 均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持； • (四) 合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。 • 未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。 １、土地使用权的期限届满。 – 住宅建设用地自动续期 – 非住宅建设用地提前一年延展 ２、在土地使用权的期限到期之前由国家收回，但收回的事由有严格限制，并且应当给土地使用权人以适当的补偿。 – 《物权法》第148条 – 《土地管理法》第58条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： – （一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 ３、土地使用权因土地灭失而终止。 ４、在房地产开放中，因迟延开发超过两年的，国家将无偿收回该土地使用权。 – 《城市房地产管理法》第二十五条 ：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 １、我国法律分别承认土地所有权以及他物权可以与房屋所有权相互分离。 ２、原则上采取房地一体原则。 – 《物权法》第147条 – 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 – 《城市房地产管理法》第31条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 3、发生分离时的解决方案
– 第一，土地使用权人无偿收回地上建筑物所有权 – 第二，收回时应当给与一定的补偿。 – 第三，建立法定续展制度。
建设用地使用权
• 1、概念：建设用地使用权是权利人依法对国有土地所享有的以建造和保有建筑物为目的的用益物权。
– 在现行法中，该用益物权的名称并不统一，分别出现了国有土地使用权、土地使用权和建设用地使用权的概念。
• 《物权法》第135条：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物
及其附属设施。
• 《土地管理法》第4条第二款：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施
用地、旅游用地、军事设施用地等
• 2、特征：
• 第一，建设用地使用权的客体原则上为国有土地。农村集体所有土地之上的建设用地称之为为农村集体建设用地使用权，其不能够直接进入一级流通市场，必须先收归国有之后，才能够交易。
– 《城市房地产管理法》第8条 ：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
– 《物权法》第151条：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
– 《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
– 第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
• 第二，具有期限性。
– 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
• 第三，国有土地使用权的目的限制性，主要用于建设方面。
– 《物权法》第140条：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
– 《土地管理法》第56条：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
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• – 《城市房地产管理法》第17条 ：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 1、依据土地所有权： – 国有土地之上的建设用地使用权 – 农村集体土地之上的建设用地使用权。 2、依据客体范围： – 地表、地上和地下建设用地使用权（空间权） • 土地利用立体化 • 《物权法》第136条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 3、依据土地使用目的 – 工业用地 – 商业用地 – 住宅用地 – 综合用地 1，建设用地使用权的设立称之为建设用地使用权的出让或者划拨。 – 第一，主体：各级政府与使用土地人。 • 开发区管理委员会 不得作为建设用地出让方。 – 第二，权利设立方式：出让合同与登记 • 参见2005年最高人民法院《国有土地使用权合同纠纷司法解释》 2、设立的方式
– （1）划拨：国有土地使用权划拨取得的例外情况
• 特征：无偿、无期限
• 适用对象：《城市房地产管理法》第24条、《土地管理法》第五十四
条
• （一）国家机关用地和军事用地；
• （二）城市基础设施用地和公益事业用地；
• （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
• （四）法律、行政法规规定的其他用地。
– 划拨土地转让的特殊性。
• 禁止随意转让，改变土地用途需要重新审批并支付补交出让金
– （2）出让
• 第一，协议出让：所谓协议出让国有土地使用权就是指国家以协议
方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使
用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
• 协议出让具有严格限制。
• 《物权法》第137条 ：设立建设用地使用权，可以采取出
让或者划拨的方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等
经营性用地以及同一土地之上有两个以上意向用地者的，应
当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨
方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、
行政法规关于土地用途的规定。
• 第二，公开竞价方式
• 拍卖
• 招标
• 挂牌
• １、概念：所谓建设土地使用权的转让是指土地使用权人通过买卖、互易或者赠与
的方式将土地使用权再交易的行为。
• 2、特点：
– 第一，转让行为是平等主体之间的土地使用权交易行为。
– 第二，国有土地使用权转让的限制性。（是否允许炒卖地皮？）
• 《城市房地产管理法》第三十八条：以出让方式取得土地使用权的，
转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支
付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让
合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额
的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其
他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋
所有权证书。
• 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条第2款：未按
土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土
地使用权不得转让。
– 第三，权利和义务一并转让。
• 暂行条例第四十一条：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的
权利、义务随之转移。
– 第四，转让合同应当采取书面形式
• 第四十条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明
土地使用权取得的方式
– 第五，转让的国有土地使用权期限不得超出原出让土地使用权期限。
• 暂行条例第四十二条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产
后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用
年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
• 3、“一物二卖”的处理
– 【案例】甲房地产公司将一宗住宅用地让与给乙开发商，在此之后，土地价
格暴涨，甲再次将土地转让给丙。现查明，甲已经付款，但尚未办理登记过
户手续，而甲与丙之间的合同已经订立，尚未付款如何处理？
– 《国有土地使用权出让转让合同纠纷司法解释》第十条土地使用权人作为转
让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
• (一) 已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交
付土地等合同义务的，应予支持；
• (二) 均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土
地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应
予支持；
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– • (三) 均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持； • (四) 合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。 • 未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。 １、土地使用权的期限届满。 – 住宅建设用地自动续期 – 非住宅建设用地提前一年延展 ２、在土地使用权的期限到期之前由国家收回，但收回的事由有严格限制，并且应当给土地使用权人以适当的补偿。 – 《物权法》第148条 – 《土地管理法》第58条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： – （一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 ３、土地使用权因土地灭失而终止。 ４、在房地产开放中，因迟延开发超过两年的，国家将无偿收回该土地使用权。 – 《城市房地产管理法》第二十五条 ：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 １、我国法律分别承认土地所有权以及他物权可以与房屋所有权相互分离。 ２、原则上采取房地一体原则。 – 《物权法》第147条 – 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 – 《城市房地产管理法》第31条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 3、发生分离时的解决方案
– 第一，土地使用权人无偿收回地上建筑物所有权 – 第二，收回时应当给与一定的补偿。 – 第三，建立法定续展制度。