房产抵押业务流程
适用范围：适用于当地房管局允许办理房产抵押业务，房产能够进行上市交易买卖的
地区。对于抵押房产需要产权清晰，抵押人拥有完全的所有权，且具有房
地产权证。
一、信息了解：
1. 了解借款人信息：个人信息（工作、收入）、家庭信息
2. 确认借款金额、借款期限、借款利率、借款用途及还款来源
3. 抵押房产的基本情况（房屋坐落位置、房屋面积、房屋建设年代、产权情况、
可否上市交易、是否出租或准备出租、房产性质）估算房屋大致市值范围，确认借
款额度。
4.符合条件的需告知其业务流程及费用承担形式。
三、贷前调查:
1.查看证件：①借款人：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明
②抵押人：抵押房产的房产证、土地使用权证、夫妻
双方身份证、 户口本、 婚姻证明
2.一次看房：抵押人与业务人员到抵押房产处，查看抵押房产的基
本信息（房屋坐落位置、房屋面积、门牌号、
房屋建设年代、房屋的共有权人、房屋性质
交易>、证件是否齐全、是否出租或准备出租、是否有
老人居住），判断房屋能否进行抵押，并对所抵押的房
产进行通过房产中介确定大致市值。
3.房管局查档：陪同抵押人到房管局查档，落实房产是否做过抵押、是否存在查封、冻结可否上市交易、能否做抵押登记。
4.保证住所调查：查看保证住所的产权证、保证住人相关信息。解答保证住所人相关保证住所人承担义务范围问题。
5.确定房产市值：①找房产中介确定抵押房产的市值
②找评估所对抵押房产市值做评估
备注：根据当地房管局要求，要求到固定场所做评估的，到房管局指定的评估
所评估，没有指定的，则找一家评估所建立长期合作关系，可对抵押房产市值做低评，控制风险。
三、寻找放款客户
将借款信息（金额、期限、利率）如实告知放款客户，并了解贷
款客户有无特殊要求。同时应将抵押房产的信息如实告知放款客户，根据放款客户的意愿，如需二次看房，陪同贷款客户到抵押房产处查看房产，并向邻居咨询该房产主人是否是抵押人、抵押人的口碑、抵押房产有无出现过影响房产转让的因素，如：火灾或令人忌讳的事情等。
四、借贷条件协商定案。
借放款双方就借款金额、借 款期限、利率、进行协商；再次告知双方办理流程、费用负担及缴费方式，核实双方卡号，说明款项交接方式及流程。
五、签署服务协议收取服务费
1.借贷双方没有异议，双方签署服务协议。
2.服务协议签署完毕后，收取借款客户服务费（一次性收取或采取
其他形式收取）。
六、 签署民间借贷合同及抵押合同：
1、查看贷款到期日，如为公休日，告知双方须按时还款，工作日撤押；
2、确认双方对于借贷合同内容无疑义，无异议；
3、互换证件进行再次查看，确认在场人员，进行合同签署。
七、到房管局做抵押登记，领取他项权利证书，交接房产证原件于中介方
业务人员陪同借款人、抵押人、贷款人带好相关资料到房管局做
抵押登记手续。根据房管局下他项权利证书的时间及时到房管局领取他项；
抵押房产的房产证需放在中介方手中，若放款人要求将房产证原件放自己手中保管，且借款人同意的情况下，需让放款人出具收到房产证原件的收到条，且借、放款双方均需签署具结书。
八、放款：
1.按时到房管局领取他项权利证书，按时放款
2.若当地房管局下他项的时间较长，借款客户想提前拿到款项，可采取以下方式： ①咨询借款客户，办理加急，加急费由借款客户支付
②咨询放款客户意见，若放款客户同意不见他项放款，陪同借款客户、放款客户到银行转账。同时需将情况在具结书中列明。
3. 若通过网银转账形式 转账后打印转账凭证，或手机拍照打印凭证，
中介方留转账凭证复印件
若银行自助存取款机（ATM）或银行柜台转账，则需打印、留取转账凭条，中介
方留转账凭证复印件
备注：大额借款金额到银行柜台进行转账
4.首期利息支付
以现金形式支付首期利息。若担心借款人不支付利息，可以采取以下几种方式：
①借款人先以现金支付利息，贷款人再进行打款
②贷款人先转部分款项，借款人以现金形式支付首期利息，再打剩余的借款金额
③打包收取利息、服务费
九、催款催息
十、还款撤押：
撤押时签署合同的当事人必须全部到场，撤押后当场销毁或还给借款人相关证
件。
备注：
1.房产交易中心或房管局允许办理民间抵押贷款业务
2.抵押人依法拥有房地产权证，能够正常上市交易、办理抵押登记
3.抵押房产的共有权人同意抵押
4.抵押贷款期限最长为1年，续借最长期限不超过1年
5.房产抵押一贷抵押率最高不超过房产市值的70%
6.贷款利率最高不得超过银行同期基准贷款利率的四倍，根据2013
年银行一年期贷款利率，民间贷款利率月息不得超过2%
备注：若超过银行同期基准贷款利率的四倍，超出部分以现金方式收取或算到服务费中。
业务风险点：
1、借款人的还款来源；
2、落实房屋产权情况；
3、客户家庭状况（是否单身）；
4、房子变现问题；
5、优先受偿权有效期；
6、重复抵押问题；
7、还款期限内房产价格突然下降；
8、房地产权证真实性。
风险建议：
1.落实客户借款用途（是否属实）、及还款来源（生意市场前景/运营状况）、借款人口碑（有无其他负债）、抵押物（是否可以进行转让、房屋共有权人是否同意、抵押物是不是合法）；
2.根据抵押人提供的结婚证和房产证日期来判断是否为婚后财产；
3.要求客户开具婚姻证明，提供户口本；
4.提前做好市场调研，咨询当地房屋中介，或到当地评估机构进行评估，
5.到期续借需重新办理抵押登记；
6.经常去房管局查档
7.抵押率控制在70%以内，贷款期限为一年或根据合同条款，抵押人在三十日内向贷款人提供与抵押财产所减少的价值相等的抵押物；
8.到房管局核实房地产权证真实性。
资料准备：
（一）客户资料：
借款人:
1）夫妻双方身份证（二代身份证）
2）夫妻双方户口簿（户主联、索引表、常住人口登记卡）
3）婚姻证明（结婚证；民政局开具未婚证明；离婚证及民政局开具未再婚证明）
抵押人：
1）夫妻双方身份证（二代身份证）
2）夫妻双方户口簿（户主联、索引表、常住人口登记卡）
3）婚姻证明（结婚证；民政局开具未婚证明；离婚证及民政局开具未再婚证明）
4）抵押房产房产证
保证住所人：
1）二代身份证；
2）保证住所房产证。
放款人：
• 身份证（二代身份证）
（二）合同资料：
1、借款服务协议（原件）
2、放款服务协议（原件）
3、民间借贷合同（原件）
4、同意抵押声明（复印件）
5、共同还款声明（复印件）
6、保证住所声明（复印件）
7、借款借据（复印件）
8、房产证交接声明（原件）
9、借款人、抵押人具结书（原件）
10、贷款人具结书（原件）
11、文件领取表（原件）
12、分成条（同行合作情况下存在）
13、流程单
14、汇款凭证
房产抵押业务流程
适用范围：适用于当地房管局允许办理房产抵押业务，房产能够进行上市交易买卖的
地区。对于抵押房产需要产权清晰，抵押人拥有完全的所有权，且具有房
地产权证。
一、信息了解：
1. 了解借款人信息：个人信息（工作、收入）、家庭信息
2. 确认借款金额、借款期限、借款利率、借款用途及还款来源
3. 抵押房产的基本情况（房屋坐落位置、房屋面积、房屋建设年代、产权情况、
可否上市交易、是否出租或准备出租、房产性质）估算房屋大致市值范围，确认借
款额度。
4.符合条件的需告知其业务流程及费用承担形式。
三、贷前调查:
1.查看证件：①借款人：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明
②抵押人：抵押房产的房产证、土地使用权证、夫妻
双方身份证、 户口本、 婚姻证明
2.一次看房：抵押人与业务人员到抵押房产处，查看抵押房产的基
本信息（房屋坐落位置、房屋面积、门牌号、
房屋建设年代、房屋的共有权人、房屋性质
交易>、证件是否齐全、是否出租或准备出租、是否有
老人居住），判断房屋能否进行抵押，并对所抵押的房
产进行通过房产中介确定大致市值。
3.房管局查档：陪同抵押人到房管局查档，落实房产是否做过抵押、是否存在查封、冻结可否上市交易、能否做抵押登记。
4.保证住所调查：查看保证住所的产权证、保证住人相关信息。解答保证住所人相关保证住所人承担义务范围问题。
5.确定房产市值：①找房产中介确定抵押房产的市值
②找评估所对抵押房产市值做评估
备注：根据当地房管局要求，要求到固定场所做评估的，到房管局指定的评估
所评估，没有指定的，则找一家评估所建立长期合作关系，可对抵押房产市值做低评，控制风险。
三、寻找放款客户
将借款信息（金额、期限、利率）如实告知放款客户，并了解贷
款客户有无特殊要求。同时应将抵押房产的信息如实告知放款客户，根据放款客户的意愿，如需二次看房，陪同贷款客户到抵押房产处查看房产，并向邻居咨询该房产主人是否是抵押人、抵押人的口碑、抵押房产有无出现过影响房产转让的因素，如：火灾或令人忌讳的事情等。
四、借贷条件协商定案。
借放款双方就借款金额、借 款期限、利率、进行协商；再次告知双方办理流程、费用负担及缴费方式，核实双方卡号，说明款项交接方式及流程。
五、签署服务协议收取服务费
1.借贷双方没有异议，双方签署服务协议。
2.服务协议签署完毕后，收取借款客户服务费（一次性收取或采取
其他形式收取）。
六、 签署民间借贷合同及抵押合同：
1、查看贷款到期日，如为公休日，告知双方须按时还款，工作日撤押；
2、确认双方对于借贷合同内容无疑义，无异议；
3、互换证件进行再次查看，确认在场人员，进行合同签署。
七、到房管局做抵押登记，领取他项权利证书，交接房产证原件于中介方
业务人员陪同借款人、抵押人、贷款人带好相关资料到房管局做
抵押登记手续。根据房管局下他项权利证书的时间及时到房管局领取他项；
抵押房产的房产证需放在中介方手中，若放款人要求将房产证原件放自己手中保管，且借款人同意的情况下，需让放款人出具收到房产证原件的收到条，且借、放款双方均需签署具结书。
八、放款：
1.按时到房管局领取他项权利证书，按时放款
2.若当地房管局下他项的时间较长，借款客户想提前拿到款项，可采取以下方式： ①咨询借款客户，办理加急，加急费由借款客户支付
②咨询放款客户意见，若放款客户同意不见他项放款，陪同借款客户、放款客户到银行转账。同时需将情况在具结书中列明。
3. 若通过网银转账形式 转账后打印转账凭证，或手机拍照打印凭证，
中介方留转账凭证复印件
若银行自助存取款机（ATM）或银行柜台转账，则需打印、留取转账凭条，中介
方留转账凭证复印件
备注：大额借款金额到银行柜台进行转账
4.首期利息支付
以现金形式支付首期利息。若担心借款人不支付利息，可以采取以下几种方式：
①借款人先以现金支付利息，贷款人再进行打款
②贷款人先转部分款项，借款人以现金形式支付首期利息，再打剩余的借款金额
③打包收取利息、服务费
九、催款催息
十、还款撤押：
撤押时签署合同的当事人必须全部到场，撤押后当场销毁或还给借款人相关证
件。
备注：
1.房产交易中心或房管局允许办理民间抵押贷款业务
2.抵押人依法拥有房地产权证，能够正常上市交易、办理抵押登记
3.抵押房产的共有权人同意抵押
4.抵押贷款期限最长为1年，续借最长期限不超过1年
5.房产抵押一贷抵押率最高不超过房产市值的70%
6.贷款利率最高不得超过银行同期基准贷款利率的四倍，根据2013
年银行一年期贷款利率，民间贷款利率月息不得超过2%
备注：若超过银行同期基准贷款利率的四倍，超出部分以现金方式收取或算到服务费中。
业务风险点：
1、借款人的还款来源；
2、落实房屋产权情况；
3、客户家庭状况（是否单身）；
4、房子变现问题；
5、优先受偿权有效期；
6、重复抵押问题；
7、还款期限内房产价格突然下降；
8、房地产权证真实性。
风险建议：
1.落实客户借款用途（是否属实）、及还款来源（生意市场前景/运营状况）、借款人口碑（有无其他负债）、抵押物（是否可以进行转让、房屋共有权人是否同意、抵押物是不是合法）；
2.根据抵押人提供的结婚证和房产证日期来判断是否为婚后财产；
3.要求客户开具婚姻证明，提供户口本；
4.提前做好市场调研，咨询当地房屋中介，或到当地评估机构进行评估，
5.到期续借需重新办理抵押登记；
6.经常去房管局查档
7.抵押率控制在70%以内，贷款期限为一年或根据合同条款，抵押人在三十日内向贷款人提供与抵押财产所减少的价值相等的抵押物；
8.到房管局核实房地产权证真实性。
资料准备：
（一）客户资料：
借款人:
1）夫妻双方身份证（二代身份证）
2）夫妻双方户口簿（户主联、索引表、常住人口登记卡）
3）婚姻证明（结婚证；民政局开具未婚证明；离婚证及民政局开具未再婚证明）
抵押人：
1）夫妻双方身份证（二代身份证）
2）夫妻双方户口簿（户主联、索引表、常住人口登记卡）
3）婚姻证明（结婚证；民政局开具未婚证明；离婚证及民政局开具未再婚证明）
4）抵押房产房产证
保证住所人：
1）二代身份证；
2）保证住所房产证。
放款人：
• 身份证（二代身份证）
（二）合同资料：
1、借款服务协议（原件）
2、放款服务协议（原件）
3、民间借贷合同（原件）
4、同意抵押声明（复印件）
5、共同还款声明（复印件）
6、保证住所声明（复印件）
7、借款借据（复印件）
8、房产证交接声明（原件）
9、借款人、抵押人具结书（原件）
10、贷款人具结书（原件）
11、文件领取表（原件）
12、分成条（同行合作情况下存在）
13、流程单
14、汇款凭证