xxx商业地产项目
策划方案
目录
1.0 前言 3
2.0 全案策划服务内容 4
2.1商业项目全案策划报告服务内容 4
2.2 具体服务内容 4
3.0 招商销售代理服务内容 11
3.1商业项目招商销售代理服务内容 11
3.2 具体服务内容 11
4.0 工程验收咨询服务 14
5.0 服务收费及付款方法 14
6.0针对本项目之初步分析 15
7.0人员简介 15
8.0结束语 26
1.0 前言
本公司十分荣幸获邀参与贵公司xx项目（以下简称本项目）商业全案策划、招商销售代理等工作，现向贵司提交项目发展意向报告书，以确定相关服务内容、合作方式及提供相关报价。
经过与贵司的接洽，凭借多次成功运作大型商业项目之经验，我司有充分的信心，与贵司携手并肩，做好这一项目，实现项目操作意图，为贵司在房地产业的发展增砖添瓦。 我司将运用系统的分析方法和科学的工作模式；
在充分分析研究行业市场前景的前提下，依据贵司的利润及战略目的，提出符合实际发展前景的可行性操作方案；
并综合我司之操作经验，提供“创新+专业”的服务，展现“为您我做到”之服务理念。 我们将重点研究分析区域市场及行业市场，并依据对未来市场的判断和理解与贵司充分沟通，确定可行的实际操作方案；方案确定后我们将协助整合各项资源，搭建操作架构，配备招商销售人员，并在贵司的支持下实际操作之。
我司坚信，通过我司对本项目的相关性问题的研究、通过对运营定位、行销定位的塑造、通过根基于商业运营的卖场产品指导，必能充分的整合项目最大能量，凝成具实操性的专业策划方案，在此基础上结合中原实力及运营，以及与贵司协作的共同努力，定能充分发挥本项目的可利用资源，以整合的招商销售策略，结合渠道、推广通路的手段组合，促成项目的成功运营，达成操作目的，经济效益和社会效益的最大化。
2.0 全案策划服务内容
2.1商业项目全案策划报告服务内容
作为一家资深房地产代理公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，在详细、深入、针对性的市场调研的基础上，结合项目自身条件，进行科学、细致的综合分析、研究，为项目制定客观的、切实可行的市场定位、目标客户定位、价格定位、产品设计等一系列全案策划服务。凸显项目发展的全面性及整体性。
我司提供之全案策划报告主要包括以下三大部分：
第一部分市场调研
第二部分市场定位
第三部分产品建议
2.2 具体服务内容
第一部分：市场调研
目的：
通过对于北京市总体商业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等），明确项目发展的大环境和市场背景，把握目前的外部环境发展动脉，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位提供方向性的指导；
对本项目主要影响和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析，辨别区域市场商业特性、发展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析出区域电子市场未来发展走势，为项目定位提供依据；
通过对影响市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析重点，对于项目外部发展条件有个全面认识。明确其对于本项目的影响，进一步为项目的发展方向提供一定的保证。
包含内容：
宏观市场环境的调查与分析
总体经济环境分析
总体商业发展政策分析
动态市场信息的收集与分析
区域商业市场分析
区域商业市场总体特征分析
区域重点商业物业供应分析
区域商业市场未来发展分析
3．区域基础环境分析
区域消费人群分析
交通状况分析
相关配套设施分析
4．可比性竞争分析
可比性项目的确定
可比性项目的市场定位分析
可比性项目对本项目所带来的影响
5．电子商业物业目标客群分析
经营者分析
终端消费者分析
6．调研部分相关结论
第二部分：项目定位部分
目的：
在前期市场调研报告以及相关结论的基础上，通过对项目区位、时机、自身条件等因素和外部可利用资源进行全面的分析、整合，结合项目优劣势分析，提出商业项目开发、经营的核心价值体系；
明确项目发展的总体方向，并对项目的发展规模、位置、业态形式等进行总体的规划，确定项目总体定位，为项目产品组合、营销模式的选择等后期工作提供强有力的统领作用。 包含内容：
1．项目自身分析
项目区位分析
项目SWOT分析
2．项目总体定位
项目主题概念定位
经营业态及目标客户组合定位
3．项目价格定位
定价的依据说明
租售价格的制定
第三部分：产品建议
目的：
针对项目的地理位置、发展规模、未来机遇等因素，对本项目商业包装、面积划分、内部功能设置、商业硬件设施设置和人流动线等进行详尽建议，优化产品设计，制定项目整体设计理念和方向；
本报告为市场定位的产品体现，也为后期营销推广提供更为清晰的诉求重点，起到整体策划中承上启下的关键作用。
主要内容：
1．产品塑造主题
2．商业经营产品改造建议
店铺分割与功能布局
店铺分割总体策略的确定
物业功能布局的设计与规划
（柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、单位铺位等）
交通组织系统
（外部交通组织、内部交通组织、出入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等） 经营管理产品
（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子商务平台设计等） 装饰装潢设计
（整体形象与风格建议、外立面设计、内部装修标准、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告位设计等）
4．商业经营管理（物业管理）建议
商业经营管理模式的建议
商业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）
商业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定
3.0 招商销售代理服务内容
3.1商业项目招商销售代理服务内容
作为一家资深房地产代理公司，我司将依据前面制定的具实操性的策划报告，整合系统资源，搭建具针对性的招商销售代理组织模式，并利用中原的规模、信誉优势展开具体的操作。 我司提供之招商销售代理服务主要包括以下两大部分：
第一部分招商销售策略计划的制定
第二部分招商销售的组织执行
3.2 具体服务内容
第一部分：招商销售策略计划
目的：
制定招商销售策略，促进项目的营运能在适合市场发展的基础上得以提升，提供有利于项目
发展的招商销售推广手段，以配合项目未来的经营；
根据市场的不同情况，调整项目的招商销售推广方式，对操作的进展情况做出必要和及时的修订。
主要内容：
1．商业整体形象定位
形象定位确定
营销组合策略
2．招商销售推广计划
招商销售团队组建
招商销售前期准备工作
招商销售执行计划
第二部分：招商销售的组织执行
4.0 工程验收咨询服务
4.1大厦土建装饰的验收标准
4.2 电梯工程验收标准
4.3 电气工程验收标准
4.4大厦空调系统、给排水系统验收注意事项及验收条件
4.5弱电系统、消防系统验收要求
4.6物业接管验收前所需资料汇总
5.0 工作周期、服务收费及付款方法
我司针对本项目将采取全案策划及独家招商销售代理的形式与贵司合作。
5.1 工作周期
全案策划报告完成工作时间为为自合同签订之日起45天。
5.2 收费及付款方式
我司向贵司提供的工程验收咨询服务及策划服务以策划费的形式收取，。
付款方式：
在签订全案策划独家招商销售代理合同的两日内支付策划费的50%，即30万作为启动费用，其余50%策划费，在我司提交策划报告后5个工作日内收取。
独家招商销售代理服务以招商销售佣金的形式收取，其中招商佣金为签约物业月租金的，销售佣金为销售额的。
付款方式：
代理期开始后每个月底，乙方提供租赁销售报表及佣金结算发票，据实向甲方结算代理费用（以客户签署正式租赁或销售合同，并按规定支付首笔款项或按揭被银行接受为基准结算），甲方应将乙方本月应收费用在次月5号前结算给乙方。
6.0针对本项目策划之初步思路
策划思路之一：整合资源强势操作
策划思路之二：创新策划错位经营
策划思路之三：整体运作打造产业基地
8.0结束语
通过上述项目合作意向书所罗列提纲，我司已将为贵公司项目商业部分所提供之市场调研、总体定位、产品指导、招商销售独家代理等服务内容；双方合作方式、服务收费标准等项目进行了简明阐述，未尽事宜将在双方后期的协商与跟进中进行解决。在随后具体合作中，我司将本着严谨务实的工作态度；运用专业科学的分析研究手段，为贵公司提供翔实的并且行之有效的服务。
预祝双方合作愉快。
北京中原房地产经纪有限公司 商业部
2005-08-29
xxx商业地产项目
策划方案
目录
1.0 前言 3
2.0 全案策划服务内容 4
2.1商业项目全案策划报告服务内容 4
2.2 具体服务内容 4
3.0 招商销售代理服务内容 11
3.1商业项目招商销售代理服务内容 11
3.2 具体服务内容 11
4.0 工程验收咨询服务 14
5.0 服务收费及付款方法 14
6.0针对本项目之初步分析 15
7.0人员简介 15
8.0结束语 26
1.0 前言
本公司十分荣幸获邀参与贵公司xx项目（以下简称本项目）商业全案策划、招商销售代理等工作，现向贵司提交项目发展意向报告书，以确定相关服务内容、合作方式及提供相关报价。
经过与贵司的接洽，凭借多次成功运作大型商业项目之经验，我司有充分的信心，与贵司携手并肩，做好这一项目，实现项目操作意图，为贵司在房地产业的发展增砖添瓦。 我司将运用系统的分析方法和科学的工作模式；
在充分分析研究行业市场前景的前提下，依据贵司的利润及战略目的，提出符合实际发展前景的可行性操作方案；
并综合我司之操作经验，提供“创新+专业”的服务，展现“为您我做到”之服务理念。 我们将重点研究分析区域市场及行业市场，并依据对未来市场的判断和理解与贵司充分沟通，确定可行的实际操作方案；方案确定后我们将协助整合各项资源，搭建操作架构，配备招商销售人员，并在贵司的支持下实际操作之。
我司坚信，通过我司对本项目的相关性问题的研究、通过对运营定位、行销定位的塑造、通过根基于商业运营的卖场产品指导，必能充分的整合项目最大能量，凝成具实操性的专业策划方案，在此基础上结合中原实力及运营，以及与贵司协作的共同努力，定能充分发挥本项目的可利用资源，以整合的招商销售策略，结合渠道、推广通路的手段组合，促成项目的成功运营，达成操作目的，经济效益和社会效益的最大化。
2.0 全案策划服务内容
2.1商业项目全案策划报告服务内容
作为一家资深房地产代理公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，在详细、深入、针对性的市场调研的基础上，结合项目自身条件，进行科学、细致的综合分析、研究，为项目制定客观的、切实可行的市场定位、目标客户定位、价格定位、产品设计等一系列全案策划服务。凸显项目发展的全面性及整体性。
我司提供之全案策划报告主要包括以下三大部分：
第一部分市场调研
第二部分市场定位
第三部分产品建议
2.2 具体服务内容
第一部分：市场调研
目的：
通过对于北京市总体商业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等），明确项目发展的大环境和市场背景，把握目前的外部环境发展动脉，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位提供方向性的指导；
对本项目主要影响和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析，辨别区域市场商业特性、发展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析出区域电子市场未来发展走势，为项目定位提供依据；
通过对影响市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析重点，对于项目外部发展条件有个全面认识。明确其对于本项目的影响，进一步为项目的发展方向提供一定的保证。
包含内容：
宏观市场环境的调查与分析
总体经济环境分析
总体商业发展政策分析
动态市场信息的收集与分析
区域商业市场分析
区域商业市场总体特征分析
区域重点商业物业供应分析
区域商业市场未来发展分析
3．区域基础环境分析
区域消费人群分析
交通状况分析
相关配套设施分析
4．可比性竞争分析
可比性项目的确定
可比性项目的市场定位分析
可比性项目对本项目所带来的影响
5．电子商业物业目标客群分析
经营者分析
终端消费者分析
6．调研部分相关结论
第二部分：项目定位部分
目的：
在前期市场调研报告以及相关结论的基础上，通过对项目区位、时机、自身条件等因素和外部可利用资源进行全面的分析、整合，结合项目优劣势分析，提出商业项目开发、经营的核心价值体系；
明确项目发展的总体方向，并对项目的发展规模、位置、业态形式等进行总体的规划，确定项目总体定位，为项目产品组合、营销模式的选择等后期工作提供强有力的统领作用。 包含内容：
1．项目自身分析
项目区位分析
项目SWOT分析
2．项目总体定位
项目主题概念定位
经营业态及目标客户组合定位
3．项目价格定位
定价的依据说明
租售价格的制定
第三部分：产品建议
目的：
针对项目的地理位置、发展规模、未来机遇等因素，对本项目商业包装、面积划分、内部功能设置、商业硬件设施设置和人流动线等进行详尽建议，优化产品设计，制定项目整体设计理念和方向；
本报告为市场定位的产品体现，也为后期营销推广提供更为清晰的诉求重点，起到整体策划中承上启下的关键作用。
主要内容：
1．产品塑造主题
2．商业经营产品改造建议
店铺分割与功能布局
店铺分割总体策略的确定
物业功能布局的设计与规划
（柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、单位铺位等）
交通组织系统
（外部交通组织、内部交通组织、出入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等） 经营管理产品
（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子商务平台设计等） 装饰装潢设计
（整体形象与风格建议、外立面设计、内部装修标准、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告位设计等）
4．商业经营管理（物业管理）建议
商业经营管理模式的建议
商业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）
商业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定
3.0 招商销售代理服务内容
3.1商业项目招商销售代理服务内容
作为一家资深房地产代理公司，我司将依据前面制定的具实操性的策划报告，整合系统资源，搭建具针对性的招商销售代理组织模式，并利用中原的规模、信誉优势展开具体的操作。 我司提供之招商销售代理服务主要包括以下两大部分：
第一部分招商销售策略计划的制定
第二部分招商销售的组织执行
3.2 具体服务内容
第一部分：招商销售策略计划
目的：
制定招商销售策略，促进项目的营运能在适合市场发展的基础上得以提升，提供有利于项目
发展的招商销售推广手段，以配合项目未来的经营；
根据市场的不同情况，调整项目的招商销售推广方式，对操作的进展情况做出必要和及时的修订。
主要内容：
1．商业整体形象定位
形象定位确定
营销组合策略
2．招商销售推广计划
招商销售团队组建
招商销售前期准备工作
招商销售执行计划
第二部分：招商销售的组织执行
4.0 工程验收咨询服务
4.1大厦土建装饰的验收标准
4.2 电梯工程验收标准
4.3 电气工程验收标准
4.4大厦空调系统、给排水系统验收注意事项及验收条件
4.5弱电系统、消防系统验收要求
4.6物业接管验收前所需资料汇总
5.0 工作周期、服务收费及付款方法
我司针对本项目将采取全案策划及独家招商销售代理的形式与贵司合作。
5.1 工作周期
全案策划报告完成工作时间为为自合同签订之日起45天。
5.2 收费及付款方式
我司向贵司提供的工程验收咨询服务及策划服务以策划费的形式收取，。
付款方式：
在签订全案策划独家招商销售代理合同的两日内支付策划费的50%，即30万作为启动费用，其余50%策划费，在我司提交策划报告后5个工作日内收取。
独家招商销售代理服务以招商销售佣金的形式收取，其中招商佣金为签约物业月租金的，销售佣金为销售额的。
付款方式：
代理期开始后每个月底，乙方提供租赁销售报表及佣金结算发票，据实向甲方结算代理费用（以客户签署正式租赁或销售合同，并按规定支付首笔款项或按揭被银行接受为基准结算），甲方应将乙方本月应收费用在次月5号前结算给乙方。
6.0针对本项目策划之初步思路
策划思路之一：整合资源强势操作
策划思路之二：创新策划错位经营
策划思路之三：整体运作打造产业基地
8.0结束语
通过上述项目合作意向书所罗列提纲，我司已将为贵公司项目商业部分所提供之市场调研、总体定位、产品指导、招商销售独家代理等服务内容；双方合作方式、服务收费标准等项目进行了简明阐述，未尽事宜将在双方后期的协商与跟进中进行解决。在随后具体合作中，我司将本着严谨务实的工作态度；运用专业科学的分析研究手段，为贵公司提供翔实的并且行之有效的服务。
预祝双方合作愉快。
北京中原房地产经纪有限公司 商业部
2005-08-29