抵押和质押贷款业务操作流程
第一、基本分类
一、 抵押贷款
1、 抵押物：借款人本人或第三人自有产权房屋，已具备“房产证”。
2、 抵押流程：
（1） 持房产证到产权房屋所在区县房管局询问该房产是否可以办理房产抵押登记；
（2）如得到可以办理的确切答复，持“房产证”及有关个人资料到银行个人综合消费贷款经办机构办理抵押贷款申请；
（3）银行指定房产评估机构对申请人提供有自有房产进行评估，并提交房产评估报告，按评估价值的5‰ 收取评估费；
（4） 银行协助申请人办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，贷款额度最高 不超过评估价值的70%，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同；
（5） 借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房管局办理抵押登记手续，相关费用由借款人承担；
（6） 抵押登记办妥后，银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。
二、 质押贷款
1、 质押财产：借款人本人或第三人合法持有的权利凭证，包括：
（1）有价证券。包括银行代理发行的金融债券、AAA级企业债券、政府债券（法律法规规定不能质押的除外）；
（2） 银行代理发行的凭证式国库券（1999年以后发行的）；
（3） 银行签发的个人本、外币定期储蓄存单和定期一本通存折；
（4） 银行认可的其它合法、有效的权力凭证。
2、 质押流程：
（1） 持权利凭证到银行个人综合消费贷款经办机构申请质押的贷款；
（2） 审核质押权利凭证，并对符合条件的进行质押登记；
（3）银行收妥质押权利凭证，进行贷款审批手续，贷款额度最高不超过质押权利凭证面额的90%，并与审批同意发放贷款的申请人签订借款合同及质押合同；（4）银行发放贷款至借款人个人储蓄帐户中。
三、 组合贷款
借款人可以抵押或质押权利凭证申请同一笔个人综合消费贷款，贷款额度按两种担保方式允许发放的贷款额度累计，贷款流程同上。
四、年利率计算：按照人行利率同步执行！以下仅供参考之用！
第二、各式贷款
（一）房地产开发贷款
商品房开发项目贷款面向经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业发放的为了满足商品房开发资金不足时的短期、中期、长期项目融资需求提供的贷款服务。
申请条件:
1.取得有权部门批准的项目立项批复。
2.项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复。
3.项目开发取得合法、有效批件。项目建设用地为出让性质的，应根据该项目国有土地出让合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。对已开始销预售的项目，合法、有效的《商品房销售(预售)许可证》。
4.已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。
5.企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力。
6.在贷款银行开立基本结算账户或一般结算账户，并办理结算业务。
7.贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求。
8、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
9.将财产抵（质）押给银行或落实银行可接受的还本付息连带责任保证。
需提交如下资料：
1．借款人营业执照。
2．借款人验资报告和公司章程及有关合同。
3．房地产开发主管部门颁发并通过年检的借款人资质等级证书。
4．借款人贷款证（卡）和资信证明材料。
5．借款人董事会或相应决策机构关于同意借款的决议。
6. 借款书面申请报告（需较详细的介绍公司目前的经营状况，财务状况，项目情况及贷款需求，资金使用明细）
7．借款人法定代表人证明书或法人授权委托书（需经过法定程序）。
8．经会计师（审计）事务所或有权部门核准的借款人近三年财务报告及最近一个月的财务报表。
9．经有权部门批准的项目立项批文和项目可行性研究报告。
10．贷款项目国有土地出让（转让）合同、土地出让金缴纳凭证及《国有土地使用证》，和项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。优质客户申请项目贷款时上述“四证”暂时不全（含批准开发面积不全）的，优质客户应提供“四证”落实计划，保证贷款发放前取得齐全的项目开发批件；其他非优质客户申请项目贷款时，应提供齐全的“四证”。项目已开始销预售的，还需提供合法、完整的《商品房销售(预售)许可证》
11．项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、施工进度和资金运用表、七通一平的落实资料。
12．项目资本金来源及落实的资料。
13．采取担保贷款方式的，应根据有关规定，提供保证人、抵押物有关资料。以房地产设定抵押权的，应提供抵押物保险单或同意投保的承诺函。以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，还要提供土地管理部门批准设定抵押的证明。
14．项目监理单位资质证明和以往工作业绩材料。
15．联合开发合同、协议。
16．银行及操作公司要求提供的其他证明文件和材料。
（二）经营性物业贷款
经营性物业贷款是指银行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。
申请条件:
借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企（事）业单位法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有或购置的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有或购置的商业房产有独立的处置权。
需提交如下资料：
1、借款书面申请报告（需较详细的介绍公司目前的经营状况，财务状况，项目情况及贷款需求，资金使用明细）。
2、企业法人营业执照并已办理年检手续；国内注册企业需提供组织机构代码证法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况正常，预期经营收益良好。
3、具有贷款证（卡），并在银行开立专用账户，信用等级符合银行贷款要求，无不良信用记录。
4、关于借款的有效的董事会决议/办公会决议，出具董事会同意将其拥有或购置的经营性物业作为贷款的抵押担保物的决议。
5、签订项目资金监管协议，承诺有关项目物业的所有资金结算、代收代付等中间业务在贷款行办理，接受银行对物业营运收入、支出款项的封闭式监管。
6、企业章程复印件及国地税登记证正、副本复印件。
7、法定代表人身份证明书及身份证。
8、企业贷款卡卡号、密码。
9、企业公章清样和法定代表人签章清样。
10、经营物业的租约、租户清单及租金入账证明。
11、企业最近3年的财务报告。
12、银行及操作公司要求的其他资料。
（三）个人资产抵押贷款 七天可放款
1、贷款对象：年满十八周岁至六十周岁的具有完全民事行为能力的自然人。
2、贷款额度：借款人提供银行认可的质押、抵押、第三方保证或具有一定信用资格后，银行核定借款人相应的质押额度、抵押额度、保证额度或信用额度。质押额度不超过借款人提供的质押权利凭证票面价值的90％；抵押额度不超过抵押物评估价值的70％；信用额度和保证额度根据借款人的信用等级确定。
3、贷款期限：抵押额度的有效期最长为20年；质押额度的有效期届满日不超过质押权利到期日，最长不超过5年；信用额度和保证额度的有效期为2年。额度有效期自借款合同生效之日起计算。借款人同时申请质押额度、抵押额度、保证额度或信用额度中两种以上额度的，银行按照期限最短的额度核定借款人个人消费额度贷款的额度有效期。额度有效期截止后不允许继续支用剩余额度。
4、贷款利率：按照银行的贷款利率上浮10-15%执行。
5、担保方式：以银行认可的抵押、质押、第三方保证或信用的方式。
6、需要提供的申请材料明细：
房产证复印件
借款人身份证原件
借款人身份证复印件
借款人户口本原件
借款人户口本复印件
借款人结婚证原件
借款人结婚证复印件
借款人照片一张
借款人配偶身份证原件
借款人配偶身份证复印件
借款人配偶户口本原件
借款人配偶户口本复印件
借款人配偶照片一张
借款人收入证明
借款人配偶收入证明
借款用纸及其它资料
借款人收入流水帐单
（四）二手房贷款 五天放贷
借款人（买方）
1．身份证复印件（正反面）
2．户口本复印件（全印）
3．外地户口提供工作居留证或暂住证复印件
4．婚姻证明：结婚证、离婚证或离婚协议书、法院判决书等
5．学历证明复印件
6．收入证明原件（固定格式）
7．工作单位营业执照复印件加盖公章
8．银行存款流水复印件（半年以上）
卖方：
1．身份证复印件（正反面）
2．户口本复印件（全印）
3．外地户口提供工作居留证或暂住证复印件
4．婚姻证明：结婚证、离婚证或离婚协议书、法院判决书等
5．《房屋所有权证》复印件
6．原贷款借款合同原件（如有）
7．委托他人代售房屋的，应提供受委托人身份证件和经公证的授权委托书，若售房款由受委托人代收的，授权委托书中要明示由受委托人代收房款并将售房款划往受委托人帐户。
注：买方卖方如为已婚，配偶需要提供身份证明材料同上。
（五）个人汽车贷款
需要提供的申请材料
1．个人有效身份证件，借款人已婚的要提供配偶的身份证明；
2．户籍证明；
3．个人收入证明及单位营业执照复印件并加盖公章，必要时须提供家属收入或财产证明；
4．婚姻证明；
5．由汽车经销商出具的购车意向证明；
6．购车首期付款证明；
7．以所购车辆以外抵押的方式进行担保的，提供担保的有关证明材料，包括质押的权利凭证，抵押房地产权属证明和评估证明，第三方保证的意向书等；
8．如借款所购车辆为商用车，还需提供所购车辆可合法用于营运的证明，如车辆挂靠运输车队的挂靠协义、租赁协议等。
办理渠道及办理流程
1.办理渠道：通过银行开办个人汽车贷款业务的分支机构办理个人汽车贷款业务，在部分大中城市，银行设立的汽车金融服务中心专业办理个人汽车贷款业务，个人贷款中心也是汽车贷款的专业受理机构。
2.办理流程：
①受理。经办人员向客户介绍银行个人消费额度贷款的申请条件、期限、利率、担保、还款方式、办理程序、违约处理及需要借款人承担的各项费用等情况，对借款人的借款条件、资格和申请材料进行初审。
②调查。调查人员根据有关规定，采取合理的手段对客户提交材料的内容真实性进行调查，评价申请人的还款能力和还款意愿。
③审批。由有权审批人根据客户的信用等级、抵押情况、质押情况和保证情况，最终审批确定客户的综合授信额度和额度有效期。
④发放。在落实了放款条件后。客户根据用款需求，随时向银行申请支用额度。 ⑤贷后管理。贷款行应按照贷款管理的有关规定对借款人及保证人的收入状况、贷款的使用情况、抵（质）押物价值变化及性能状况等进行监督检查，检查结果要有书面记录，并归档保存。实行保证或信用方式的应对保证人或借款人的信用和代偿能力进行监督，并要求借款人和保证人提供协助。
⑥贷款回收。贷款行根据借贷双方在合同约定的还款计划、还款日期，从约定的还款账户中扣收。借款人也可以到贷款行营业网点偿还贷款。
抵押和质押贷款业务操作流程
第一、基本分类
一、 抵押贷款
1、 抵押物：借款人本人或第三人自有产权房屋，已具备“房产证”。
2、 抵押流程：
（1） 持房产证到产权房屋所在区县房管局询问该房产是否可以办理房产抵押登记；
（2）如得到可以办理的确切答复，持“房产证”及有关个人资料到银行个人综合消费贷款经办机构办理抵押贷款申请；
（3）银行指定房产评估机构对申请人提供有自有房产进行评估，并提交房产评估报告，按评估价值的5‰ 收取评估费；
（4） 银行协助申请人办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，贷款额度最高 不超过评估价值的70%，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同；
（5） 借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房管局办理抵押登记手续，相关费用由借款人承担；
（6） 抵押登记办妥后，银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。
二、 质押贷款
1、 质押财产：借款人本人或第三人合法持有的权利凭证，包括：
（1）有价证券。包括银行代理发行的金融债券、AAA级企业债券、政府债券（法律法规规定不能质押的除外）；
（2） 银行代理发行的凭证式国库券（1999年以后发行的）；
（3） 银行签发的个人本、外币定期储蓄存单和定期一本通存折；
（4） 银行认可的其它合法、有效的权力凭证。
2、 质押流程：
（1） 持权利凭证到银行个人综合消费贷款经办机构申请质押的贷款；
（2） 审核质押权利凭证，并对符合条件的进行质押登记；
（3）银行收妥质押权利凭证，进行贷款审批手续，贷款额度最高不超过质押权利凭证面额的90%，并与审批同意发放贷款的申请人签订借款合同及质押合同；（4）银行发放贷款至借款人个人储蓄帐户中。
三、 组合贷款
借款人可以抵押或质押权利凭证申请同一笔个人综合消费贷款，贷款额度按两种担保方式允许发放的贷款额度累计，贷款流程同上。
四、年利率计算：按照人行利率同步执行！以下仅供参考之用！
第二、各式贷款
（一）房地产开发贷款
商品房开发项目贷款面向经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业发放的为了满足商品房开发资金不足时的短期、中期、长期项目融资需求提供的贷款服务。
申请条件:
1.取得有权部门批准的项目立项批复。
2.项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复。
3.项目开发取得合法、有效批件。项目建设用地为出让性质的，应根据该项目国有土地出让合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。对已开始销预售的项目，合法、有效的《商品房销售(预售)许可证》。
4.已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。
5.企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力。
6.在贷款银行开立基本结算账户或一般结算账户，并办理结算业务。
7.贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求。
8、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
9.将财产抵（质）押给银行或落实银行可接受的还本付息连带责任保证。
需提交如下资料：
1．借款人营业执照。
2．借款人验资报告和公司章程及有关合同。
3．房地产开发主管部门颁发并通过年检的借款人资质等级证书。
4．借款人贷款证（卡）和资信证明材料。
5．借款人董事会或相应决策机构关于同意借款的决议。
6. 借款书面申请报告（需较详细的介绍公司目前的经营状况，财务状况，项目情况及贷款需求，资金使用明细）
7．借款人法定代表人证明书或法人授权委托书（需经过法定程序）。
8．经会计师（审计）事务所或有权部门核准的借款人近三年财务报告及最近一个月的财务报表。
9．经有权部门批准的项目立项批文和项目可行性研究报告。
10．贷款项目国有土地出让（转让）合同、土地出让金缴纳凭证及《国有土地使用证》，和项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。优质客户申请项目贷款时上述“四证”暂时不全（含批准开发面积不全）的，优质客户应提供“四证”落实计划，保证贷款发放前取得齐全的项目开发批件；其他非优质客户申请项目贷款时，应提供齐全的“四证”。项目已开始销预售的，还需提供合法、完整的《商品房销售(预售)许可证》
11．项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、施工进度和资金运用表、七通一平的落实资料。
12．项目资本金来源及落实的资料。
13．采取担保贷款方式的，应根据有关规定，提供保证人、抵押物有关资料。以房地产设定抵押权的，应提供抵押物保险单或同意投保的承诺函。以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，还要提供土地管理部门批准设定抵押的证明。
14．项目监理单位资质证明和以往工作业绩材料。
15．联合开发合同、协议。
16．银行及操作公司要求提供的其他证明文件和材料。
（二）经营性物业贷款
经营性物业贷款是指银行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。
申请条件:
借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企（事）业单位法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有或购置的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有或购置的商业房产有独立的处置权。
需提交如下资料：
1、借款书面申请报告（需较详细的介绍公司目前的经营状况，财务状况，项目情况及贷款需求，资金使用明细）。
2、企业法人营业执照并已办理年检手续；国内注册企业需提供组织机构代码证法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况正常，预期经营收益良好。
3、具有贷款证（卡），并在银行开立专用账户，信用等级符合银行贷款要求，无不良信用记录。
4、关于借款的有效的董事会决议/办公会决议，出具董事会同意将其拥有或购置的经营性物业作为贷款的抵押担保物的决议。
5、签订项目资金监管协议，承诺有关项目物业的所有资金结算、代收代付等中间业务在贷款行办理，接受银行对物业营运收入、支出款项的封闭式监管。
6、企业章程复印件及国地税登记证正、副本复印件。
7、法定代表人身份证明书及身份证。
8、企业贷款卡卡号、密码。
9、企业公章清样和法定代表人签章清样。
10、经营物业的租约、租户清单及租金入账证明。
11、企业最近3年的财务报告。
12、银行及操作公司要求的其他资料。
（三）个人资产抵押贷款 七天可放款
1、贷款对象：年满十八周岁至六十周岁的具有完全民事行为能力的自然人。
2、贷款额度：借款人提供银行认可的质押、抵押、第三方保证或具有一定信用资格后，银行核定借款人相应的质押额度、抵押额度、保证额度或信用额度。质押额度不超过借款人提供的质押权利凭证票面价值的90％；抵押额度不超过抵押物评估价值的70％；信用额度和保证额度根据借款人的信用等级确定。
3、贷款期限：抵押额度的有效期最长为20年；质押额度的有效期届满日不超过质押权利到期日，最长不超过5年；信用额度和保证额度的有效期为2年。额度有效期自借款合同生效之日起计算。借款人同时申请质押额度、抵押额度、保证额度或信用额度中两种以上额度的，银行按照期限最短的额度核定借款人个人消费额度贷款的额度有效期。额度有效期截止后不允许继续支用剩余额度。
4、贷款利率：按照银行的贷款利率上浮10-15%执行。
5、担保方式：以银行认可的抵押、质押、第三方保证或信用的方式。
6、需要提供的申请材料明细：
房产证复印件
借款人身份证原件
借款人身份证复印件
借款人户口本原件
借款人户口本复印件
借款人结婚证原件
借款人结婚证复印件
借款人照片一张
借款人配偶身份证原件
借款人配偶身份证复印件
借款人配偶户口本原件
借款人配偶户口本复印件
借款人配偶照片一张
借款人收入证明
借款人配偶收入证明
借款用纸及其它资料
借款人收入流水帐单
（四）二手房贷款 五天放贷
借款人（买方）
1．身份证复印件（正反面）
2．户口本复印件（全印）
3．外地户口提供工作居留证或暂住证复印件
4．婚姻证明：结婚证、离婚证或离婚协议书、法院判决书等
5．学历证明复印件
6．收入证明原件（固定格式）
7．工作单位营业执照复印件加盖公章
8．银行存款流水复印件（半年以上）
卖方：
1．身份证复印件（正反面）
2．户口本复印件（全印）
3．外地户口提供工作居留证或暂住证复印件
4．婚姻证明：结婚证、离婚证或离婚协议书、法院判决书等
5．《房屋所有权证》复印件
6．原贷款借款合同原件（如有）
7．委托他人代售房屋的，应提供受委托人身份证件和经公证的授权委托书，若售房款由受委托人代收的，授权委托书中要明示由受委托人代收房款并将售房款划往受委托人帐户。
注：买方卖方如为已婚，配偶需要提供身份证明材料同上。
（五）个人汽车贷款
需要提供的申请材料
1．个人有效身份证件，借款人已婚的要提供配偶的身份证明；
2．户籍证明；
3．个人收入证明及单位营业执照复印件并加盖公章，必要时须提供家属收入或财产证明；
4．婚姻证明；
5．由汽车经销商出具的购车意向证明；
6．购车首期付款证明；
7．以所购车辆以外抵押的方式进行担保的，提供担保的有关证明材料，包括质押的权利凭证，抵押房地产权属证明和评估证明，第三方保证的意向书等；
8．如借款所购车辆为商用车，还需提供所购车辆可合法用于营运的证明，如车辆挂靠运输车队的挂靠协义、租赁协议等。
办理渠道及办理流程
1.办理渠道：通过银行开办个人汽车贷款业务的分支机构办理个人汽车贷款业务，在部分大中城市，银行设立的汽车金融服务中心专业办理个人汽车贷款业务，个人贷款中心也是汽车贷款的专业受理机构。
2.办理流程：
①受理。经办人员向客户介绍银行个人消费额度贷款的申请条件、期限、利率、担保、还款方式、办理程序、违约处理及需要借款人承担的各项费用等情况，对借款人的借款条件、资格和申请材料进行初审。
②调查。调查人员根据有关规定，采取合理的手段对客户提交材料的内容真实性进行调查，评价申请人的还款能力和还款意愿。
③审批。由有权审批人根据客户的信用等级、抵押情况、质押情况和保证情况，最终审批确定客户的综合授信额度和额度有效期。
④发放。在落实了放款条件后。客户根据用款需求，随时向银行申请支用额度。 ⑤贷后管理。贷款行应按照贷款管理的有关规定对借款人及保证人的收入状况、贷款的使用情况、抵（质）押物价值变化及性能状况等进行监督检查，检查结果要有书面记录，并归档保存。实行保证或信用方式的应对保证人或借款人的信用和代偿能力进行监督，并要求借款人和保证人提供协助。
⑥贷款回收。贷款行根据借贷双方在合同约定的还款计划、还款日期，从约定的还款账户中扣收。借款人也可以到贷款行营业网点偿还贷款。