关于海 南“省 权 ” 抵押贷两款 调的查报告 ◆吴
帆 义虎吴殷 文
（哲中国 人民行银 海 ２ １ 中心支１行， 南海 海口 ５７ ０ １ ００）
【
要摘】 ２０ １ ４ 年１月 １ ９日中 共 央中 务 国印发院 《 － 关？－ － ￣ 面 深 化农
村 革改加快 推进农业代现化 若 的干意》见明 确，要 在坚 和 持完耕善
缺
法。律然没虽明有禁确 抵止押农 房 但， 由抵于 押农 房宅基时地
应一当并押抵， 故 房农押抵亦被 法律所禁 止。我 国法律体 系一 贯
地
保制度护前提 下， 允承 许土包地 经的 权 向金营 机融构 抵押 融资 。
为深 贯入彻落实 央中 总行政策及 ，我在 们海 南辖 区对地承 土包 营权经、 农 房财 产（ 以权下简称 “权”两） 押 贷抵情 况款进行初 步调研
的基 础 ， 上“对 两权” 抵 押 款贷 存 在问 题及 对 进 策 行了 初 步的 研 究
采
用“ 房 一体 地 ”模式 ， 《如 华中人民 共和国 城市房 地产 理管 》 法第 三
十条规定 ： 二 “房 地转产 让、 押时 ， 房抵屋的 有所权 该和房 占用 屋范 内的围土地使用权同时转 、 让押抵 ，” 农 故房抵押 受制 宅 于基地
用 使权， 农而 村宅 基地 押抵 为 我国现行 法 所律禁 止 。
分析 ，
并 提出策对议建。
（ 二
“ 两权）” 流 程转度低、 在私下交存 易
【关 词 】 ‘键‘ 权 ”两抵 押；贷 款 ；调研
一
１
我．省耕地流面积转仅占 庭家包承经耕地营面积 １ 的１． ７ ，％流
转程度低 据 了。 解 ，相 一部分耕当地转流过私下协商进通行 ，不仅 对官方统计 交的易产量影 响生 ， 而且易产生容权 纠益纷。 ２ ． 调 查被县市中未发暂生农房转流财产权情 况
。
、
“ 两
权 ” 权 及确 抵 押贷款 开 展 情况
据对
内省市各问卷调查反县馈 数的据显示 ， 截至２ ０１ 年 ３４月 末 ，海南省１ ７ 个市县（不含 海 Ｌｌ ） 市家庭包承营耕经 面地 积４２ 万 ７亩， 耕地 转面积 ５ ０万亩流。截至２ ０ ４年 １月７末 土地，承 经包 权
营（
）三“ 两权 配” 制套度设建后滞
１ 确权．登记 难 度大 。 全 从 省 况情 来 看，部 分 市县已 逐 开步展
抵押
款余贷额 ８ ５７４ 元 万。尚未开 展农 财产 权抵 房押款业贷务
。 一） （“ 两权 确权” 、 流转情 况
一
土承地包经营权登记 ，但 土地承 包经营权 的确 定 、地土界边 的划定
议较大争， 致导确 权 时 长间。
是权确工 作 陆开 续展。 ９个市有 县 三亚、 昌（ 、 东江方 、
２琼 地方政．府重 视不够
， 员人、 经 费 安排 不。足相 人关员工作 积极性
高不 ， “ 呈人无 ”管、 “ 人 无干 的状”况 ，导确 致权 记登、 流 中转
中、 儋州 、白 沙 、指五 山 文、 和昌屯昌 已开展） 地 土承经包 权营权确
工
作２个。市 县（ 三亚和市州儋 市 ）展 开农 了财房产确权 登权工记
作 。二 是抵押记工作 登于起处 步 阶段 有 ６。市个县 （ 迈、澄 儋州、 白 沙 、 保、 乐东和 屯亭） 昌确了土地承包明经营 的权抵押登机记 ， 关屯仅 县昌 出了台鼓励政 策。是三 逐建步 立转流交易 中 。心方东市 和电 县昌别分建 了土地立承经 营权包流 交转 易中 ，心截至 ０ １ ４年２ ３月末 ，共 成促 １２ ３８ 宗、 ３． ８ ７万 亩 的土 流转地易交。 部分市县也 正积极 筹 建 。
心设建 进推缓 慢。
四、 政策建 议
（ 一 ）重多保模式担规避 “两权 抵押”的法律风 险 从２ ０ ０年开始 ， 我７国已在 建 福明溪 、重 庆县开、 夏 宁平罗 、 辽 宁法库等地 开展 “两 ”权抵 押贷 试款点， 其中入引 金基 保 、 担保险
保 担与信贷等相合结的多担保模式重 ，免避担保物单 一，从而 低降
款贷风险 ， 值 借得与推鉴广。 （ 二 完）制善度和织机组构设建
一
二） “（ 两 权 ”押抵贷款 开情展 况１
贷款．规模 、 布分贷款机构和。 至 ２ 截 ｏ １年 ４月７ 末 ，全土省 地 承经营包权款余额贷为 ８ ７５４万 元， 比增同 长 ３ １４． ８ ２％， 比 初增加 年 ２ ２ ７万５ 元 ； 不良贷余款 额 １ ｌ万 元８， 不 良 率 为 ３１ ．４８ ％ 。从贷 用款
是政府进
步明确一“两 权 ”管理 部的门职能责 ， 任予 工作 赋
力 ，权在 “两 权”管理 服和 上实务施人 员、 经 费政 策倾斜 二是 。 建立裁机制 ， 仲立设县 、、乡 “ 两权村 ” 转服流 机构务， 推 动“ 权两” 流 尽转快 现由 自发到 实自 觉 、无序由 到范规 变。转是三完 “善 权两” 价评估值 场市建设 。立专建 业评 机制估、 设立 专评估 机业构 和 评
途
看 投 向，农业生 产的贷 款 额余为 １５ ９６元 万 ，个 人 消费款贷余 额 １８ ５万元， 其他用途 贷款 余 ７额 ０ ００ 万元； 从贷 款 方 看 ，式 以仅承包 土 地经营权押抵的款贷余为额１ ３ ８ 万元 ６ ，包 土承经 地权营 抵 占押 主导 用作的贷款余为 额３ ８万６元， 承包 地土 经 权营 押抵 占 助辅作 的贷款用余额 为７０ ００万 元 。 ．２ 贷款流程 、 额 、 利率 、度 途和期用限 。 “ 两”权抵 押贷款办 理
一
估人才， 台评出估管理、 技术 范等规关 法律有业 和务准 则，为 开展 “两 权 ”押贷款抵供评估提服务。 （
三） 范规“ 两 权 流”转行为 创， 新 流转 方 式 ・
在 镇乡加快建 “ 两权 立 流 转试验”、 示 范 点服 和体务系 样 板。 搭建 高质量 务服平 ，台免 费 展开 土流地 转询 咨 登记、 、变 更、仲裁 、 法律援 助 等服 务 逐；建步立规 的“范 权 ”两 流 转程 序 ，采 用统 格一 式 的文档书案料资， 强规范化管理 加 进；步一化农强村 土地集体
所般流程 ：为 户 申客请一 受一理调查 审查一一批审办一理登 （记或
公证 ） 一者 款贷 发放 。部分市县 于未 由确 “明两权 抵” 登押 记机
， 关此因融金 构机取公证采的 式 来方代替 抵押登记。贷 额 度款
一由般抵押物价值确 定，一 抵般 率 不押 过 超４ ０％ 。率利 偏高 ， 遍 普
有
的观 念 支，乡持村部干依法理集管土体 ，地增强农 民 众依群 流法
１０ ． ８ ％ ．１ ４． ４ 。％ 贷用途 款要主 围绕农 业 经营。 款贷 期限 以一 年期
期贷款为主短。
二、存 在 问 题 （一 ）法 律 障 碍 法 上律 对农 村土地 承 包经 营 一 权般 不允 许 押抵。 一 例 唯 外 ，
“ 转两” 的权律法意 ， 识 查处违流法行转为。积极探 索 以土 地用信
合 作杜、 土银行 、 地地土 管等形 托式 进促土高效 地转 。 流 （ 四 加）大 对 “两权”抵押 贷的扶款持政策 相关 府 机政关应 尽农快户 台针对 性的出惠农 贴补 政策， 减
农少民负 担 ；融监金管部 门相对关融金 构增加 “机 权 ” 两抵押 贷不 款良贷款率 忍容度， 消 金除 机融构 “惧 ”贷心理， “ 使权 ”两 贷款 加
更良 性 展发。
只
允许荒山、 荒沟 、荒丘 、 荒滩 等 四荒“ ”地的 承包经 营 权 抵 ， 押主 要 为了鼓 是励 承包开发 “四荒 ”，地解 决 承 开发 荒 包地的资 短 金
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关于海 南“省 权 ” 抵押贷两款 调的查报告 ◆吴
帆 义虎吴殷 文
（哲中国 人民行银 海 ２ １ 中心支１行， 南海 海口 ５７ ０ １ ００）
【
要摘】 ２０ １ ４ 年１月 １ ９日中 共 央中 务 国印发院 《 － 关？－ － ￣ 面 深 化农
村 革改加快 推进农业代现化 若 的干意》见明 确，要 在坚 和 持完耕善
缺
法。律然没虽明有禁确 抵止押农 房 但， 由抵于 押农 房宅基时地
应一当并押抵， 故 房农押抵亦被 法律所禁 止。我 国法律体 系一 贯
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保制度护前提 下， 允承 许土包地 经的 权 向金营 机融构 抵押 融资 。
为深 贯入彻落实 央中 总行政策及 ，我在 们海 南辖 区对地承 土包 营权经、 农 房财 产（ 以权下简称 “权”两） 押 贷抵情 况款进行初 步调研
的基 础 ， 上“对 两权” 抵 押 款贷 存 在问 题及 对 进 策 行了 初 步的 研 究
采
用“ 房 一体 地 ”模式 ， 《如 华中人民 共和国 城市房 地产 理管 》 法第 三
十条规定 ： 二 “房 地转产 让、 押时 ， 房抵屋的 有所权 该和房 占用 屋范 内的围土地使用权同时转 、 让押抵 ，” 农 故房抵押 受制 宅 于基地
用 使权， 农而 村宅 基地 押抵 为 我国现行 法 所律禁 止 。
分析 ，
并 提出策对议建。
（ 二
“ 两权）” 流 程转度低、 在私下交存 易
【关 词 】 ‘键‘ 权 ”两抵 押；贷 款 ；调研
一
１
我．省耕地流面积转仅占 庭家包承经耕地营面积 １ 的１． ７ ，％流
转程度低 据 了。 解 ，相 一部分耕当地转流过私下协商进通行 ，不仅 对官方统计 交的易产量影 响生 ， 而且易产生容权 纠益纷。 ２ ． 调 查被县市中未发暂生农房转流财产权情 况
。
、
“ 两
权 ” 权 及确 抵 押贷款 开 展 情况
据对
内省市各问卷调查反县馈 数的据显示 ， 截至２ ０１ 年 ３４月 末 ，海南省１ ７ 个市县（不含 海 Ｌｌ ） 市家庭包承营耕经 面地 积４２ 万 ７亩， 耕地 转面积 ５ ０万亩流。截至２ ０ ４年 １月７末 土地，承 经包 权
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）三“ 两权 配” 制套度设建后滞
１ 确权．登记 难 度大 。 全 从 省 况情 来 看，部 分 市县已 逐 开步展
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款余贷额 ８ ５７４ 元 万。尚未开 展农 财产 权抵 房押款业贷务
。 一） （“ 两权 确权” 、 流转情 况
一
土承地包经营权登记 ，但 土地承 包经营权 的确 定 、地土界边 的划定
议较大争， 致导确 权 时 长间。
是权确工 作 陆开 续展。 ９个市有 县 三亚、 昌（ 、 东江方 、
２琼 地方政．府重 视不够
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高不 ， “ 呈人无 ”管、 “ 人 无干 的状”况 ，导确 致权 记登、 流 中转
中、 儋州 、白 沙 、指五 山 文、 和昌屯昌 已开展） 地 土承经包 权营权确
工
作２个。市 县（ 三亚和市州儋 市 ）展 开农 了财房产确权 登权工记
作 。二 是抵押记工作 登于起处 步 阶段 有 ６。市个县 （ 迈、澄 儋州、 白 沙 、 保、 乐东和 屯亭） 昌确了土地承包明经营 的权抵押登机记 ， 关屯仅 县昌 出了台鼓励政 策。是三 逐建步 立转流交易 中 。心方东市 和电 县昌别分建 了土地立承经 营权包流 交转 易中 ，心截至 ０ １ ４年２ ３月末 ，共 成促 １２ ３８ 宗、 ３． ８ ７万 亩 的土 流转地易交。 部分市县也 正积极 筹 建 。
心设建 进推缓 慢。
四、 政策建 议
（ 一 ）重多保模式担规避 “两权 抵押”的法律风 险 从２ ０ ０年开始 ， 我７国已在 建 福明溪 、重 庆县开、 夏 宁平罗 、 辽 宁法库等地 开展 “两 ”权抵 押贷 试款点， 其中入引 金基 保 、 担保险
保 担与信贷等相合结的多担保模式重 ，免避担保物单 一，从而 低降
款贷风险 ， 值 借得与推鉴广。 （ 二 完）制善度和织机组构设建
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二） “（ 两 权 ”押抵贷款 开情展 况１
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途
看 投 向，农业生 产的贷 款 额余为 １５ ９６元 万 ，个 人 消费款贷余 额 １８ ５万元， 其他用途 贷款 余 ７额 ０ ００ 万元； 从贷 款 方 看 ，式 以仅承包 土 地经营权押抵的款贷余为额１ ３ ８ 万元 ６ ，包 土承经 地权营 抵 占押 主导 用作的贷款余为 额３ ８万６元， 承包 地土 经 权营 押抵 占 助辅作 的贷款用余额 为７０ ００万 元 。 ．２ 贷款流程 、 额 、 利率 、度 途和期用限 。 “ 两”权抵 押贷款办 理
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估人才， 台评出估管理、 技术 范等规关 法律有业 和务准 则，为 开展 “两 权 ”押贷款抵供评估提服务。 （
三） 范规“ 两 权 流”转行为 创， 新 流转 方 式 ・
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公证 ） 一者 款贷 发放 。部分市县 于未 由确 “明两权 抵” 登押 记机
， 关此因融金 构机取公证采的 式 来方代替 抵押登记。贷 额 度款
一由般抵押物价值确 定，一 抵般 率 不押 过 超４ ０％ 。率利 偏高 ， 遍 普
有
的观 念 支，乡持村部干依法理集管土体 ，地增强农 民 众依群 流法
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期贷款为主短。
二、存 在 问 题 （一 ）法 律 障 碍 法 上律 对农 村土地 承 包经 营 一 权般 不允 许 押抵。 一 例 唯 外 ，
“ 转两” 的权律法意 ， 识 查处违流法行转为。积极探 索 以土 地用信
合 作杜、 土银行 、 地地土 管等形 托式 进促土高效 地转 。 流 （ 四 加）大 对 “两权”抵押 贷的扶款持政策 相关 府 机政关应 尽农快户 台针对 性的出惠农 贴补 政策， 减
农少民负 担 ；融监金管部 门相对关融金 构增加 “机 权 ” 两抵押 贷不 款良贷款率 忍容度， 消 金除 机融构 “惧 ”贷心理， “ 使权 ”两 贷款 加
更良 性 展发。
只
允许荒山、 荒沟 、荒丘 、 荒滩 等 四荒“ ”地的 承包经 营 权 抵 ， 押主 要 为了鼓 是励 承包开发 “四荒 ”，地解 决 承 开发 荒 包地的资 短 金
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