房产开发成本核算办法
为规范公司的会计核算工作，提高会计核算质量，根据《企业会计准则》及有关规定，结合公司的实际情况，特制定本办法。
第一节 开发成本的核算基本程序
开发成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分已完工和在建未完工的开发成本，分别结转完工产品成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供) ，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第二节 开发成本核算对象
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。（一）成本对象的确定原则：可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则。
（二）根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
（1）成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区) 为成本核算对象。
（2）同一项目有裙房、公寓、写字楼、商业等不同功能的，在按期(区) 划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
（3）、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
4、 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本
核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
第三节 开发成本的核算
公司在项目开发过程中所发生的各项费用支出，通过“开发成本”一级科目进行归集，再通过设置二、三级明细科目核算，同时统一在三级科目下设置明细核算；成本的核算期从该项目开发至完工决算；成本的核算方法为制造成本法。
一、征地及拆迁补偿费
核算项目开发过程中发生的与征地有关的各项费用及拆迁费用，通过设置二级科目“征地及拆迁补偿费”进行归类，同时下设三级明细科目核算：
1、土地出让金：所征地块的土地出让金、土地变更用途和超面积补交的地价；
2、税管费：所征地块应交的耕地占用税、契税、土地管理费、土地闲置费等；
3、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、农作物补偿费、动迁安置费、危房补偿费；
4、大市政配套费：向政府交纳的墙体材料费、白蚁防治费、市政配套费；
5、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
6、其他费。
二、前期工程费
核算项目开发前期过程中发生的规划、设计、七通一平、配套规费等前期费用，通过设置二级科目“前期工程费”归集，同时下设三级明细科目核算：
1、勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费、日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、放线费、建筑面积丈量费、测绘费、等；
2、规划费：方案招标费、规划设计模型费、方案评审费、规划测绘、效果图设计费、总体规划设计费；
3、设计费：施工图设计费、修改设计费；
4、三通一平：临时用水、临时用电、临时道路的设计、建造、铺设费、迁移等费用，场地平整清运费、旧房拆除等费用；
5、报批报建费：根据规定上交政府部门的各种报批报建费用（人防费、安检费、招投标管理费、质监费、散装办、房产交易费、物业维修基金等）；
6、临时设施费：临时围墙和临时办公房的设计、建造费（或租金）、装饰费，临时场地占用费（临时占道、临时借用空地租费）等；
7、其他零星费用：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、咨询费等。
三、建筑安装工程费
核算项目各成本对象在开发过程中直接发生的基础工程、土建安装、装修工程等费用，通过设置二级科目“建筑安装工程费”归集，同时下设三级明细科目核算：
1、基础工程费（如有二个以上建筑公司的还应按建筑公司设置四级明细，下同）：土石方、护壁（坡）、桩基工程费，基础处理费，桩基动（静）测费、降水等；
2、土建工程费；
3、水电安装费；
4、室内设备及其安装费：空调、电梯、发电机、高低压配电、消防通风、背景音乐及其安装费；
5、门窗安装费：室外门窗、户门、防火门等；
6、外墙（涂料、慕墙、外墙砖）；
7、装修工程费：公共部位和室内装修的设计费、建造费等；
8、室内智能化系统费：保安监控及停车系统、电信网络、卫星电视、三表远传系统费用、家居智能化系统等；
9、其他费。
四、基础设施费
核算项目开发过程中发生的建安工程施工图以外的费用，包括供水、供电、排水、照明、道路、景观园林等基础设施费用，通过设置二级科目“基础设施费”归集，同时下设三级明细科目核算：
1、给排水系统费：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统；
2、供电系统：高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；
3、燃气系统：管道系统、调压站；
4、采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房费用；
5、道路、广场建造费：道路、广场铺设、开设路口及补偿费；
6、园林环境：环境设计费、背景音乐、景观绿化、建筑小品（假山、喷泉、雕塑）；
7、围墙建造费：围墙、围栏建造费、大门；
8、室外照明：路灯、草坪灯；
9、智能化系统：有线电视、电信网络系统、停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控系统；
10、消防设施；
11、零星设施费：环卫设施（公厕、垃圾站）、各种指示牌、标识牌、示意图等。
五、配套设施费
核算项目开发过程中，根据有关规定，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能自留固定资产的公共配套设施支出，有：
（1）非营利性且产权属于全体业主的物管房、居委会、派出所、岗亭、儿童游乐设施、自行车棚；
（2）根据规定或惯例，有营利性的公共配套：会所、幼儿园、游泳池、邮局、阅览室、球场；
（3）利用地下设施形成的停车场等和无偿赠与政府、公共事业单位的学校、医院、邮电通讯公共配套设施支出；
通过设置二级科目“配套设施费”归集，同时下设三级明细科目核算；三级明细科目按具体发生设置会所、物管房、居委会、派出所、地下停车场、幼儿园、学校、医院、邮电通讯等作为过渡性成本对象归集其成本（包括设计费、（其中学校、医院、邮电通讯在移交政府时直接抵扣所得额），然后摊入可售产品成本对象中（或转固定资产）。
六、开发间接费
核算公司内部设立的为项目开发服务的前期部、工程部、预算部等现场机构所发生的各项费用，通过设置二级科目“开发间接费”归集，同时下设三级明细科目核算：
工资、福利费、办公费、差旅费、水电费、折旧费、通信费、营销设施建造费（主体内临时售楼处和样板房的设计费、建造费）、工程管理费（监理费、验收质检费、决算审核费、商品房测绘费等）、借款利息、其他费。
第四节 开发成本的归集与分配
1、各产品（成本对象）达到完工标准后，财务部根据工程竣工验收报告、决算审核报告、商品房面积测绘报告等，编制工程财务结算报告（土建、公配套、应缴未缴可预提），将项目归集的开发成本分配到各类产品。能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象
的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下过渡性核算项目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。
2、成本的分配方法：
（1）占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进
行分配。
（2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
（3）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（4）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
根据上述分配方法，企业的开发成本应按以下方法进行分配：
（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。
（2）单独作过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，按建筑面积法进行分配。
（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；
（4）建筑安装成本，按直接成本法进行分配；
（5）其他开发成本，按建筑面积法进行分配。
上述分摊计算完成后，根据各类开发产品分摊归集的开发成本额，直接转入“开发产品”或“固定资产”的相应明细科目，设置面积或套数的数量金额明细帐。
房产开发成本核算办法
为规范公司的会计核算工作，提高会计核算质量，根据《企业会计准则》及有关规定，结合公司的实际情况，特制定本办法。
第一节 开发成本的核算基本程序
开发成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分已完工和在建未完工的开发成本，分别结转完工产品成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供) ，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第二节 开发成本核算对象
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。（一）成本对象的确定原则：可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则。
（二）根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
（1）成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区) 为成本核算对象。
（2）同一项目有裙房、公寓、写字楼、商业等不同功能的，在按期(区) 划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
（3）、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
4、 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本
核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
第三节 开发成本的核算
公司在项目开发过程中所发生的各项费用支出，通过“开发成本”一级科目进行归集，再通过设置二、三级明细科目核算，同时统一在三级科目下设置明细核算；成本的核算期从该项目开发至完工决算；成本的核算方法为制造成本法。
一、征地及拆迁补偿费
核算项目开发过程中发生的与征地有关的各项费用及拆迁费用，通过设置二级科目“征地及拆迁补偿费”进行归类，同时下设三级明细科目核算：
1、土地出让金：所征地块的土地出让金、土地变更用途和超面积补交的地价；
2、税管费：所征地块应交的耕地占用税、契税、土地管理费、土地闲置费等；
3、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、农作物补偿费、动迁安置费、危房补偿费；
4、大市政配套费：向政府交纳的墙体材料费、白蚁防治费、市政配套费；
5、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
6、其他费。
二、前期工程费
核算项目开发前期过程中发生的规划、设计、七通一平、配套规费等前期费用，通过设置二级科目“前期工程费”归集，同时下设三级明细科目核算：
1、勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费、日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、放线费、建筑面积丈量费、测绘费、等；
2、规划费：方案招标费、规划设计模型费、方案评审费、规划测绘、效果图设计费、总体规划设计费；
3、设计费：施工图设计费、修改设计费；
4、三通一平：临时用水、临时用电、临时道路的设计、建造、铺设费、迁移等费用，场地平整清运费、旧房拆除等费用；
5、报批报建费：根据规定上交政府部门的各种报批报建费用（人防费、安检费、招投标管理费、质监费、散装办、房产交易费、物业维修基金等）；
6、临时设施费：临时围墙和临时办公房的设计、建造费（或租金）、装饰费，临时场地占用费（临时占道、临时借用空地租费）等；
7、其他零星费用：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、咨询费等。
三、建筑安装工程费
核算项目各成本对象在开发过程中直接发生的基础工程、土建安装、装修工程等费用，通过设置二级科目“建筑安装工程费”归集，同时下设三级明细科目核算：
1、基础工程费（如有二个以上建筑公司的还应按建筑公司设置四级明细，下同）：土石方、护壁（坡）、桩基工程费，基础处理费，桩基动（静）测费、降水等；
2、土建工程费；
3、水电安装费；
4、室内设备及其安装费：空调、电梯、发电机、高低压配电、消防通风、背景音乐及其安装费；
5、门窗安装费：室外门窗、户门、防火门等；
6、外墙（涂料、慕墙、外墙砖）；
7、装修工程费：公共部位和室内装修的设计费、建造费等；
8、室内智能化系统费：保安监控及停车系统、电信网络、卫星电视、三表远传系统费用、家居智能化系统等；
9、其他费。
四、基础设施费
核算项目开发过程中发生的建安工程施工图以外的费用，包括供水、供电、排水、照明、道路、景观园林等基础设施费用，通过设置二级科目“基础设施费”归集，同时下设三级明细科目核算：
1、给排水系统费：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统；
2、供电系统：高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；
3、燃气系统：管道系统、调压站；
4、采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房费用；
5、道路、广场建造费：道路、广场铺设、开设路口及补偿费；
6、园林环境：环境设计费、背景音乐、景观绿化、建筑小品（假山、喷泉、雕塑）；
7、围墙建造费：围墙、围栏建造费、大门；
8、室外照明：路灯、草坪灯；
9、智能化系统：有线电视、电信网络系统、停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控系统；
10、消防设施；
11、零星设施费：环卫设施（公厕、垃圾站）、各种指示牌、标识牌、示意图等。
五、配套设施费
核算项目开发过程中，根据有关规定，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能自留固定资产的公共配套设施支出，有：
（1）非营利性且产权属于全体业主的物管房、居委会、派出所、岗亭、儿童游乐设施、自行车棚；
（2）根据规定或惯例，有营利性的公共配套：会所、幼儿园、游泳池、邮局、阅览室、球场；
（3）利用地下设施形成的停车场等和无偿赠与政府、公共事业单位的学校、医院、邮电通讯公共配套设施支出；
通过设置二级科目“配套设施费”归集，同时下设三级明细科目核算；三级明细科目按具体发生设置会所、物管房、居委会、派出所、地下停车场、幼儿园、学校、医院、邮电通讯等作为过渡性成本对象归集其成本（包括设计费、（其中学校、医院、邮电通讯在移交政府时直接抵扣所得额），然后摊入可售产品成本对象中（或转固定资产）。
六、开发间接费
核算公司内部设立的为项目开发服务的前期部、工程部、预算部等现场机构所发生的各项费用，通过设置二级科目“开发间接费”归集，同时下设三级明细科目核算：
工资、福利费、办公费、差旅费、水电费、折旧费、通信费、营销设施建造费（主体内临时售楼处和样板房的设计费、建造费）、工程管理费（监理费、验收质检费、决算审核费、商品房测绘费等）、借款利息、其他费。
第四节 开发成本的归集与分配
1、各产品（成本对象）达到完工标准后，财务部根据工程竣工验收报告、决算审核报告、商品房面积测绘报告等，编制工程财务结算报告（土建、公配套、应缴未缴可预提），将项目归集的开发成本分配到各类产品。能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象
的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下过渡性核算项目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。
2、成本的分配方法：
（1）占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进
行分配。
（2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
（3）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（4）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
根据上述分配方法，企业的开发成本应按以下方法进行分配：
（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。
（2）单独作过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，按建筑面积法进行分配。
（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；
（4）建筑安装成本，按直接成本法进行分配；
（5）其他开发成本，按建筑面积法进行分配。
上述分摊计算完成后，根据各类开发产品分摊归集的开发成本额，直接转入“开发产品”或“固定资产”的相应明细科目，设置面积或套数的数量金额明细帐。