现金流量表项目分析——经营活动现金流量
2011年万科母公司经营活动产生的现金流量净额为4,105,290,061.43元，合并报表中该项目为3,389,424,571.92元，与2010年相比增长了51.5%。增长原因是2011年度全年良好的销售业绩，成交商品房面积增加，但是增速较慢。为了进一步研究经营活动现金流量的变动情况，我们对其进行了水平与垂直分析：
项目 2011 2010 水平 垂直
88,119,694,493.30 17.6 93.76 销售商品提供劳务收到的103,648,873,001.82
现金
1,518,635,242.04 -69.5 0.42 按政策允许收取的购房诚463,568,082.79
意金
468,728,083.89 出售股权激励计划股票收
到的现金
279,978,099.31 其他业务收到的现金
708,705,731.58 807.5 5.82 收到联合营公司及集团外6,431,099,897.46
部单位往来款项
110,543,540,982.07 91,095,741,650.12 21.4 经营活动现金流入小计
66,645,895,259.85 27.4 79.25 购买商品接受劳务支付的84,918,243,555.06
现金
1,848,827,752.37 34.2 2.32 支付给职工以及为职工支2,480,848,005.23
付的现金
14,698,127,348.02 9,381,585,316.90 56.7 13.72 支付的各项税费
92,461,145.86 69,318,171.97 33.4 0.09 经营租赁所支付的现金
4,824,296,595.77 -89 0.49 支付的各种保证金、押金 528,149,180.98
877,305,375.37 835,342,825.39 5. 0.82 支付代垫费用
-30.5 3.32 支付联合营公司及集团外3,558,981,799.63 5，119,438,567
部单位往来款项
133,781,708.51 其他业务支付的现金
107,154,116,410.15 88,858,486,198.67 20.6 经营活动现金流出小计
2,237,255,451.45 51.5 经营活动产生的现金流量3,389,424,571.92
净额
通过分析，我们发现经营性现金流入主要来源于销售商品、提供劳务，在其他与经营活动有关的现金流入中，联合营公司及集团外部单位往来款项所占比例较大。在经营性现金流出方面，所占比例较大的为购买商品、接受劳务支付的现金。根据房地产行业特点来看，该构成比率是较为合理，这也更进一步证明了万科的经营策略是较为稳定并单一的。
经营活动现金流量的充裕性分析：根据下表分析，本公司经营活动产生的现金流量大于0并且在弥补非付现成本之后仍有剩余，这表明该公司已经进入了稳定发展期，处于一种良好的运营状态，能够为企业的未来发展提供较多的资金。 项目 2011年 2010年
113,447,760.84 95,989,556.85 固定资产及投资性房地产的折旧
23,879,038.30 20,817,653.19 无形资产及长期待摊费用摊销
64,627,174.84 -545,451,004.03 资产减值损失
2,868,565.33 15,054,493.43 公允价值变动损失
509,812,978.62 504,227,742.57 财务费用
714,635,517.93 90,638,442.01 非付现成本总计
3,389,424,571.92 2,237,255,451.45 经营活动产生的现金流量净额
21.08% 4.05% 非付现成本占经营性现金流量比率
为了进一步了解经营性现金流量与其他各项指标之间联系，我们还对摊销影响比率、经营性现金流量对财务费用等数据进行了测算，并选定招商地产、保利地产作为行业对比，分析结果如下表所示： 项目 万科地产 招商地产 保利地产
3,389,424,571.92 -211,234 -7,921,907,455.97 经营性现金流量
509,812,978.62 -31,582,748 480,927,297.41 财务费用
35,687,918 220,597,799.95 固定资产及投资性房地产的折旧 113,447,760.84
23,879,038.30 154,681,398 8207700.15 无形资产及长期待摊费用摊销
0.006688272 -16.47215182 经营性现金流量对财务费用比率 6.648368547
24.68145033 -0.001109601 -34.6228891 折旧摊销影响比率
万科的经营性现金流量对财务费用比率和折旧摊销影响比率都以绝对优势遥遥领先于招商地产和保利地产。该项指标代表了企业利用经营活动产生的现金流量偿还银行借款和发放现金股利的能力较强。同样的情况在每股经营现金流中也有体现，2011年万科以0.3080元远超招商地产的-1.2300元和保利地产的-1.3300元。这也充分证明了万科的经营现金流量与同行业比较是十分充足的。
公司的经营性现金流量应与销售收入和净利润配比，只有实现现金流入的销售收入才是企业真正的收入，下图是万科五年内的各项目情况：
从总体趋势上看，销售收入、净利润与经营性现金流量的变动趋势是相匹配的，经营性现金流量的增幅变动明显高于净利润和销售收入，2011年比2010年销售收入增长了41.54%，经营性现金流量增长了51.5%，销售收入的现金含量比率比上年有所提升。净利润增长了31.22%，净利润的现金含量比率也比去年提升了0.04。 这表明万科销售收入的质量较高，发生坏账的风险较小，盈利质量较高。由此可见企业创造利润的含金量较高。
为了检验万科的财务弹性，了解其对市场机遇和市场逆境的应变能力，我们同样对经营性现金流量进行了分析，并将其与行业对比。根据下表的结果显示，万科按时偿付到期债务的能力高于另外两家公司，这证明在行业中万科应对债务的压力是较高的。 项目 万科地产 招商地产 保利地产
3,389,424,571.92 -211,234 -7,921,907,455.97 经营性现金流量
200,724,160,315.26 39,681,351,131 98,585,942,340.95 流动负债
经营性现金流量对流动负债的
1.69% 0.00% -8.04%
比率
企业在运营中占据优势地位的法宝是占有较多的现金，这表现为占用在存货和应收账款的资金及其成本转嫁给供应商，简单来说就是占用上下游的资金来经营，该项能力由现金转化周期来体现，具体数据如下图所示：
应收账款周转天数 存货周转天数 应付账款周转天数
1236.39006 2019.205282 1522.469211 现金转化周期 1147.624211
万科的现金转化周期虽然与2010年增加了88.8，但是在三家地产公司中仍然是最低的，这表明企业现金的使用效率在行业中是较高的，运营效率也较高，增强了企业的财务弹性。但是在今后的发展中应该注重增加自身与供应商的讨价还价能力，争取节省财务费用，降低经营成本。
现金流量表项目分析——经营活动现金流量
2011年万科母公司经营活动产生的现金流量净额为4,105,290,061.43元，合并报表中该项目为3,389,424,571.92元，与2010年相比增长了51.5%。增长原因是2011年度全年良好的销售业绩，成交商品房面积增加，但是增速较慢。为了进一步研究经营活动现金流量的变动情况，我们对其进行了水平与垂直分析：
项目 2011 2010 水平 垂直
88,119,694,493.30 17.6 93.76 销售商品提供劳务收到的103,648,873,001.82
现金
1,518,635,242.04 -69.5 0.42 按政策允许收取的购房诚463,568,082.79
意金
468,728,083.89 出售股权激励计划股票收
到的现金
279,978,099.31 其他业务收到的现金
708,705,731.58 807.5 5.82 收到联合营公司及集团外6,431,099,897.46
部单位往来款项
110,543,540,982.07 91,095,741,650.12 21.4 经营活动现金流入小计
66,645,895,259.85 27.4 79.25 购买商品接受劳务支付的84,918,243,555.06
现金
1,848,827,752.37 34.2 2.32 支付给职工以及为职工支2,480,848,005.23
付的现金
14,698,127,348.02 9,381,585,316.90 56.7 13.72 支付的各项税费
92,461,145.86 69,318,171.97 33.4 0.09 经营租赁所支付的现金
4,824,296,595.77 -89 0.49 支付的各种保证金、押金 528,149,180.98
877,305,375.37 835,342,825.39 5. 0.82 支付代垫费用
-30.5 3.32 支付联合营公司及集团外3,558,981,799.63 5，119,438,567
部单位往来款项
133,781,708.51 其他业务支付的现金
107,154,116,410.15 88,858,486,198.67 20.6 经营活动现金流出小计
2,237,255,451.45 51.5 经营活动产生的现金流量3,389,424,571.92
净额
通过分析，我们发现经营性现金流入主要来源于销售商品、提供劳务，在其他与经营活动有关的现金流入中，联合营公司及集团外部单位往来款项所占比例较大。在经营性现金流出方面，所占比例较大的为购买商品、接受劳务支付的现金。根据房地产行业特点来看，该构成比率是较为合理，这也更进一步证明了万科的经营策略是较为稳定并单一的。
经营活动现金流量的充裕性分析：根据下表分析，本公司经营活动产生的现金流量大于0并且在弥补非付现成本之后仍有剩余，这表明该公司已经进入了稳定发展期，处于一种良好的运营状态，能够为企业的未来发展提供较多的资金。 项目 2011年 2010年
113,447,760.84 95,989,556.85 固定资产及投资性房地产的折旧
23,879,038.30 20,817,653.19 无形资产及长期待摊费用摊销
64,627,174.84 -545,451,004.03 资产减值损失
2,868,565.33 15,054,493.43 公允价值变动损失
509,812,978.62 504,227,742.57 财务费用
714,635,517.93 90,638,442.01 非付现成本总计
3,389,424,571.92 2,237,255,451.45 经营活动产生的现金流量净额
21.08% 4.05% 非付现成本占经营性现金流量比率
为了进一步了解经营性现金流量与其他各项指标之间联系，我们还对摊销影响比率、经营性现金流量对财务费用等数据进行了测算，并选定招商地产、保利地产作为行业对比，分析结果如下表所示： 项目 万科地产 招商地产 保利地产
3,389,424,571.92 -211,234 -7,921,907,455.97 经营性现金流量
509,812,978.62 -31,582,748 480,927,297.41 财务费用
35,687,918 220,597,799.95 固定资产及投资性房地产的折旧 113,447,760.84
23,879,038.30 154,681,398 8207700.15 无形资产及长期待摊费用摊销
0.006688272 -16.47215182 经营性现金流量对财务费用比率 6.648368547
24.68145033 -0.001109601 -34.6228891 折旧摊销影响比率
万科的经营性现金流量对财务费用比率和折旧摊销影响比率都以绝对优势遥遥领先于招商地产和保利地产。该项指标代表了企业利用经营活动产生的现金流量偿还银行借款和发放现金股利的能力较强。同样的情况在每股经营现金流中也有体现，2011年万科以0.3080元远超招商地产的-1.2300元和保利地产的-1.3300元。这也充分证明了万科的经营现金流量与同行业比较是十分充足的。
公司的经营性现金流量应与销售收入和净利润配比，只有实现现金流入的销售收入才是企业真正的收入，下图是万科五年内的各项目情况：
从总体趋势上看，销售收入、净利润与经营性现金流量的变动趋势是相匹配的，经营性现金流量的增幅变动明显高于净利润和销售收入，2011年比2010年销售收入增长了41.54%，经营性现金流量增长了51.5%，销售收入的现金含量比率比上年有所提升。净利润增长了31.22%，净利润的现金含量比率也比去年提升了0.04。 这表明万科销售收入的质量较高，发生坏账的风险较小，盈利质量较高。由此可见企业创造利润的含金量较高。
为了检验万科的财务弹性，了解其对市场机遇和市场逆境的应变能力，我们同样对经营性现金流量进行了分析，并将其与行业对比。根据下表的结果显示，万科按时偿付到期债务的能力高于另外两家公司，这证明在行业中万科应对债务的压力是较高的。 项目 万科地产 招商地产 保利地产
3,389,424,571.92 -211,234 -7,921,907,455.97 经营性现金流量
200,724,160,315.26 39,681,351,131 98,585,942,340.95 流动负债
经营性现金流量对流动负债的
1.69% 0.00% -8.04%
比率
企业在运营中占据优势地位的法宝是占有较多的现金，这表现为占用在存货和应收账款的资金及其成本转嫁给供应商，简单来说就是占用上下游的资金来经营，该项能力由现金转化周期来体现，具体数据如下图所示：
应收账款周转天数 存货周转天数 应付账款周转天数
1236.39006 2019.205282 1522.469211 现金转化周期 1147.624211
万科的现金转化周期虽然与2010年增加了88.8，但是在三家地产公司中仍然是最低的，这表明企业现金的使用效率在行业中是较高的，运营效率也较高，增强了企业的财务弹性。但是在今后的发展中应该注重增加自身与供应商的讨价还价能力，争取节省财务费用，降低经营成本。