房地产定价策略

香湖美地小高层定价策略

------二期北侧15#--23#小高层房源

一．项目整体情况简述二．项目定价原则三．价格策略四．定价目的

五．项目预期可实现均价六．详细定价方案

一、项目整体情况简述

本案位于故城县青年街与顺达路交口，主要由33栋多层和部分高层组成，目前一期、二期一段、二期二段的多层部分达到基本售罄状态，预计于2013年3月份将二期北侧9栋小高层推向市场，但是本案由于一期的建筑质量和后期物业保障不力，导致部分口碑消极影响，有明显销售劣势。

二、定价原则

1、依据开发各阶段产品品质，项目遵循低开高走的原则。实现最终开发利

润。（如：本案一期均价1400元/左右、二期均价1700元/左右、二期二段书香苑实现均价2300元/左右）

2、本案首次推出区别于项目前期多层产品的小高层产品，因此定价需要结合前期市场、市场现存货量、以及结合开发成本进行定价，即采取：市场导向定价和成本导向定价方式相结合，同时重点采取可比楼盘量化定价方法进行定价。

三、价格策略

本次所推出产品目的其一为打开本案小高层市场，因此定价依旧采取低开高走、同时市场和前期相结合进行价格走势及优惠调整，

四、定价目的

通过合理和均衡定价，实现全盘均衡去化最大化，追求房地产开发的利润最大化

五、项目预期可实现均价 1、市场部分竞品项目简介

2、考虑本案所处位置在故城本地属于相对偏离中心的地域，因此首选市场比较法进行定价，另外综合考虑前期物业产品的价格，即市场与前期物业价格相结合原则进行定价，选择市场可比案例通过价格影响因素对比调整确定物业比照价格，以最终确定本项目住宅可实现的均价

3、调查案例选取

选取原则：同一供需区域、位置接近、相似类型住宅物业，周边具有代表性

的楼盘；

根据以上原则我们本区域内五个楼盘（丽景名城、凤凰花园、富邦花园、南湖家园、南湖信誉家园）作为参考案例。

4、住宅物业价格影响因素：

因素一：地理位置比较因素，①、环境，②、交通，③、配套；

因素二：楼盘基本素质①、规模，②、平面设计，③、设备，④、装修程度，

⑤、建筑质量，⑥外观，⑦、景观，⑧、车位，⑨承建商，⑩、发展商⑾口碑形象；

因素三：物业管理，①、品牌，②、收费；因素四：工程形象；因素五：营销手段。

备注：以上为故城项目组通过对比分析、结合市场竞品项目分别通过以上各个因素得出以上结论：即本案最终可实现理论销售均价为2501元/㎡

六、详细定价方案 1、定价因素

本案的定价因素有以下几个考量因素：环境、景观、楼层、户型、单价、噪音、朝向、通路、总价等

A.、采取小面积高单价及大面积低单价的定价划分，即同一楼层因面积户型差异采取区别定价方式，价格差在20--30元/㎡之间

B.、由于本案为小高层建筑，为实现楼层价格差和整体均价水平，因此层差定为50元/㎡

C.、根据楼座位置和落座品质进行相应的差异定价

2、小高层部分住宅房源共计410套，面积户型对应表如下：注：小高层住宅中有部分一层越二层的半复式房源，在以上面积显示中均以标准层

面积显示

注：以上价格中1----9层层差比例为1.9%----2.1%，考虑十层为顶层，因此9层--10层层差为180，层差比为6.3%。

4、优惠方式：

一次性：单价优惠220元/㎡, 按揭：单价优惠140元/㎡分期：单价优惠180元/㎡

注：

根据书香苑准现房部分：销售均报价为2441元/㎡----成交均价为2309元/㎡，报价转成交价损失率为5.4%

书香苑5、6号楼部分：销售均报价2424元/㎡---成交均价为2265元/㎡，

报价转成交价损失率为6.6%

以上优惠方式中，对比目前的优惠方式平均均6%，因此平均报价转成交价损失率为6%，那么以此类推：小高层均报价为2662元/㎡，成交均价约计为2502.28元/㎡。

以上为百广地产故城项目组针对故城项目二期北侧小高层住宅所进行的定价及价格策略，如需调整，还需领导指示！

北京百广地产故城项目组

2013--3--8

附：

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