《房 地 产 开 发》
课程论文
题目 未来房地产企业发展趋势分析
学 院 建筑工程学院
指导老师
二〇一一年十二月
未来房地产企业发展趋势分析
摘要：房地产企业是我国房地产业的主体,占我国房地产业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势,对促进房地产业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
关键词：房地产企业 房价收入比 经营 发展趋势
房地产企业发展中面临的问题
从企业的所有性质来说，代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大。大部分集体企业、一部分并不规范发股份制企业，他们在性质上与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府发边界模糊。这些都给中国房地产企业发展带来了不利影响，从而制约了我国房地产企业的发展。
规模上，“散、小、差”是我国房地产企业的特点。据有关的统计资料显示，全国房地产企业平均净资产不足1000万元，具有一级资质的1％多一点，二级资质的不到10％，大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小，如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，也只有不到15亿美元的资本市值。据统计，全国房地产企业平均每家年开发量只有1.6万平方米，即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5％。在国际经验的基础上，我国大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小问题都亟待改进。
由《中国统计年鉴》中的数据可以看出，我国房地产开发行业的盈利的极不稳定的，不容乐观。
目前，从利润获得的容易程度上看，对于已经储备大量地块的房地产开发商而言，被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”，获取房价失控状态下的超级暴利。可以说这个行业以极低的投入却取得了远超出整个产业链加起来大的多的利润。
房地产企业发展的现状
房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。这使得企业整体开发能力低，与房地产企业资源密集型的行业特点极不相适应。
房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上，有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。
房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一
般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。
作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。
房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
此外，目前房价问题是全国人民都无比关注的。以下是1996-2010年全国的
房价收入比情况：
（数据来源：中国统计局网站 中国房地产决策咨询系统）
其中2010年的房价收入比较高的几个城市有北京17.4、深圳15.6、上海15.4、杭州14.6、厦门12.75、天津10.6、广州9.9、等。
由此可以看出现在我国的房价还是比较高，大致可以认为全国房价水平稍偏高，全国房价尚无明显泡沫。而且大城市房价还在呈上升趋势，2010 年，在连续三波房地产调控之下，多数一二线重点城市的房价收入比却逆势上升，不能不引起我们的关注，既然说明了去年调控效果欠佳，又说明抑制这些城市房价过快上涨的压力依然较大。水平地区差异较大，总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。
房地产企业发展方向分析
第三产业房地产，尤其是中低档次的写字楼、商场、店铺将持续发展。基础产业房地产项目以及配套设施，也是房地产业发展的主要方向。
旧城改造是房地产业发展的有利时机。城市更新是当今世界所面临的共同问题，中国具有百年以上历史的大中城市70余座。20世纪60年代初期曾提出旧城改造和城市旧有住宅的更新问题，由于种种原因一直未能进行。近些年来，天津、北京、兰州等城市，对旧城区进行了不同规模的改造，推动了房地产业的发展。越来越多的外商和有实力的国内房地产开发企业都看好旧城改造项目。
由于深圳、珠海等经济特区的带动，珠江三角洲地区率先成为房地产业投资的重心，随着改革开放的深化以及浦东开发政策的实施，房地产业投资重心将出现明显的变化，即为“北进西移”。由珠江三角洲一长江三角洲一环渤海湾地区北向推进：由东部沿海向中西部内陆地区方向推进。特别是2000年中央正式把西部大开发作为我国经济发展战略的重点，在税收、投资等各方面给予优惠的政策，将促进我国中西部房地产市场的快速发展。
1）企业
首先，企业应该逐步走向民营化。目前看来，不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效，产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外，房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由，因为政府的职能是经营“公共物品”，在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明，下定决心，所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势，房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，“后发而先至”，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如，在广州市新近评出的房地产综合实力30强中，民营房企占了近一半，而在前10名中，只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。
其次，房地产企业要趋向网络信息化。房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力，企业必须通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的
再有就是房地产企业蒋日趋与金融业实现融合。在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且，房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。
2）制度
制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。中国房地产业的各方面仍然显得“乱”，典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度，企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
改革开放以来，我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步，但是如果按照国际惯例的要求，目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
3）经营
未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业需要实现集团规模化经营。集团化方向发展，逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”，“房地产大鳄”。其实，目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1／3的房地产企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。
企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。美国、德国等西方国家经济高速发展，与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力，增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合，使资源得到优化配置和合理利用，从而形成企业的规模经济效益，增强企业的活力。企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。我国加入WTO后，一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下，企业要在竞争中生存和发展，实行企业集团化经营是唯—的出路。企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择。实行企业集团化，有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控，减少盲目性而产生的损失，增强综合国力。并为企业扩大生存和发展创造了空间，使企业能够走出省界，跨出国门，进入国际市场，取得更大的经济效益。企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。
此外在产品同质化趋势下要争取服务的差别化，同时在行业发展中务必追求专业化和品牌化，越来越多的房地产企业已经意识到，未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争，那只会导致全行业的生存危机，而是要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。 结论
从总体上讲，我国的房地产形势看好，房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小，后劲不足的问题，摸索并逐渐形成较成熟的运
行模式，抗风险能力也将会得到不断加强。牢牢把握好市场开发方向，提高自身素质，与时俱进，把握机遇，才能出其不意，战胜对手，才能使房地产企业在市场中站稳脚跟，立于不败之地。同时，还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
参考文献：
【1】中国房地产TOP10研究组·2007年中国房地产策划代理百强企业研究报告，2007·3
【2】《合作经济与科技》 2007 第329期
【3】王要武，《我国房地产的现状、前景与对策》，载于《建设科技》
【4】杨玲，《重庆国有房地产企业改革与发展研究》，载于《重庆大学学报》，2003·5
【5】葛波，《对房地产金融发展的思考》，载于《金融与经济》2006·4
《房 地 产 开 发》
课程论文
题目 未来房地产企业发展趋势分析
学 院 建筑工程学院
指导老师
二〇一一年十二月
未来房地产企业发展趋势分析
摘要：房地产企业是我国房地产业的主体,占我国房地产业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势,对促进房地产业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
关键词：房地产企业 房价收入比 经营 发展趋势
房地产企业发展中面临的问题
从企业的所有性质来说，代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大。大部分集体企业、一部分并不规范发股份制企业，他们在性质上与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府发边界模糊。这些都给中国房地产企业发展带来了不利影响，从而制约了我国房地产企业的发展。
规模上，“散、小、差”是我国房地产企业的特点。据有关的统计资料显示，全国房地产企业平均净资产不足1000万元，具有一级资质的1％多一点，二级资质的不到10％，大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小，如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，也只有不到15亿美元的资本市值。据统计，全国房地产企业平均每家年开发量只有1.6万平方米，即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5％。在国际经验的基础上，我国大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小问题都亟待改进。
由《中国统计年鉴》中的数据可以看出，我国房地产开发行业的盈利的极不稳定的，不容乐观。
目前，从利润获得的容易程度上看，对于已经储备大量地块的房地产开发商而言，被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”，获取房价失控状态下的超级暴利。可以说这个行业以极低的投入却取得了远超出整个产业链加起来大的多的利润。
房地产企业发展的现状
房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。这使得企业整体开发能力低，与房地产企业资源密集型的行业特点极不相适应。
房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上，有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。
房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一
般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。
作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。
房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
此外，目前房价问题是全国人民都无比关注的。以下是1996-2010年全国的
房价收入比情况：
（数据来源：中国统计局网站 中国房地产决策咨询系统）
其中2010年的房价收入比较高的几个城市有北京17.4、深圳15.6、上海15.4、杭州14.6、厦门12.75、天津10.6、广州9.9、等。
由此可以看出现在我国的房价还是比较高，大致可以认为全国房价水平稍偏高，全国房价尚无明显泡沫。而且大城市房价还在呈上升趋势，2010 年，在连续三波房地产调控之下，多数一二线重点城市的房价收入比却逆势上升，不能不引起我们的关注，既然说明了去年调控效果欠佳，又说明抑制这些城市房价过快上涨的压力依然较大。水平地区差异较大，总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。
房地产企业发展方向分析
第三产业房地产，尤其是中低档次的写字楼、商场、店铺将持续发展。基础产业房地产项目以及配套设施，也是房地产业发展的主要方向。
旧城改造是房地产业发展的有利时机。城市更新是当今世界所面临的共同问题，中国具有百年以上历史的大中城市70余座。20世纪60年代初期曾提出旧城改造和城市旧有住宅的更新问题，由于种种原因一直未能进行。近些年来，天津、北京、兰州等城市，对旧城区进行了不同规模的改造，推动了房地产业的发展。越来越多的外商和有实力的国内房地产开发企业都看好旧城改造项目。
由于深圳、珠海等经济特区的带动，珠江三角洲地区率先成为房地产业投资的重心，随着改革开放的深化以及浦东开发政策的实施，房地产业投资重心将出现明显的变化，即为“北进西移”。由珠江三角洲一长江三角洲一环渤海湾地区北向推进：由东部沿海向中西部内陆地区方向推进。特别是2000年中央正式把西部大开发作为我国经济发展战略的重点，在税收、投资等各方面给予优惠的政策，将促进我国中西部房地产市场的快速发展。
1）企业
首先，企业应该逐步走向民营化。目前看来，不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效，产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外，房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由，因为政府的职能是经营“公共物品”，在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明，下定决心，所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势，房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，“后发而先至”，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如，在广州市新近评出的房地产综合实力30强中，民营房企占了近一半，而在前10名中，只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。
其次，房地产企业要趋向网络信息化。房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力，企业必须通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的
再有就是房地产企业蒋日趋与金融业实现融合。在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且，房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。
2）制度
制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。中国房地产业的各方面仍然显得“乱”，典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度，企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
改革开放以来，我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步，但是如果按照国际惯例的要求，目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
3）经营
未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业需要实现集团规模化经营。集团化方向发展，逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”，“房地产大鳄”。其实，目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1／3的房地产企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。
企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。美国、德国等西方国家经济高速发展，与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力，增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合，使资源得到优化配置和合理利用，从而形成企业的规模经济效益，增强企业的活力。企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。我国加入WTO后，一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下，企业要在竞争中生存和发展，实行企业集团化经营是唯—的出路。企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择。实行企业集团化，有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控，减少盲目性而产生的损失，增强综合国力。并为企业扩大生存和发展创造了空间，使企业能够走出省界，跨出国门，进入国际市场，取得更大的经济效益。企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。
此外在产品同质化趋势下要争取服务的差别化，同时在行业发展中务必追求专业化和品牌化，越来越多的房地产企业已经意识到，未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争，那只会导致全行业的生存危机，而是要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。 结论
从总体上讲，我国的房地产形势看好，房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小，后劲不足的问题，摸索并逐渐形成较成熟的运
行模式，抗风险能力也将会得到不断加强。牢牢把握好市场开发方向，提高自身素质，与时俱进，把握机遇，才能出其不意，战胜对手，才能使房地产企业在市场中站稳脚跟，立于不败之地。同时，还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
参考文献：
【1】中国房地产TOP10研究组·2007年中国房地产策划代理百强企业研究报告，2007·3
【2】《合作经济与科技》 2007 第329期
【3】王要武，《我国房地产的现状、前景与对策》，载于《建设科技》
【4】杨玲，《重庆国有房地产企业改革与发展研究》，载于《重庆大学学报》，2003·5
【5】葛波，《对房地产金融发展的思考》，载于《金融与经济》2006·4