武汉大学土建学院（本）
本科毕业论文（设计）
论文题目 ： 房地产价格上涨原因及对策探究 姓名 ： 曹康
学号 ： [1**********]6 班级 ： 一班
年级 ： 09级
专业 ： 工程管理
系部 ： 土建学院
指导教师 ： 王望珍
完成时间 ： 2012年4月8日
作者声明
本毕业论文（设计）是在导师的指导下由本人独立撰写完成的，没有剽窃、抄袭、造假等违反道德、学术规范和其他侵权行为。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。 毕业论文（设计）成果归武汉大学土建学院所有。
特此声明
作者专业：工程管理 作者考号：[1**********]6 作者签名：
摘 要
近年来国内房地产市场异常火爆，房地产的价格也飞快上涨，现今商品房的价格已经大大超出一般民众的承受水平。在国家政府的大力调控下，我国的房地产价格依然没有退热的迹象，反而坚挺的继续上涨，这一现象不仅引入更多资金流入，也大大影响了国内外对于我国房地产市场的心理预期。与疯狂涨价的现象一并带来的就是现在经济学家关于我国房地产价格上涨原因探究。近年来，国内外学者围绕这一主题的研究成果甚丰，而本人则从多个角度出发，来探究我国房地产价格持续上涨的原因。
本文集中阐述了房地产价格的概念、持续上涨的原因以及相应的应对措施，围绕房地产价格持续上涨的原因进行了相应的分析，剖析了房地产价格上涨的成因，讨论了相应的应对措施，就房地产价格持续上涨提出了个人的看法，并预测了以后的房地产的走势。
关键词：房地产；房地产价格；上涨
目录
引言................................................................................................................................................... 1
1 概述............................................................................................................................................... 2
1.1 房地产价格的定义及形成 . ....................................................................................................... 2
1.2 我国房地产各地价格现状与比较 . ........................................................................................... 3
2、房地产价格持续上涨的危害 . .................................................................................................... 6
2.1房价上涨对国家经济的危害 . ............................................................................................ 6
2.2过高的房价，成为社会和谐的隐忧 . ................................................................................ 8
3 房地产价格上涨的原因 . ............................................................................................................ 10
3.1需求因素 . .......................................................................................................................... 10
3.2土地因素 . .......................................................................................................................... 11
3.3建筑开发成本上涨 . .......................................................................................................... 11
3.4外资的大举进入 . .............................................................................................................. 11
3.5开发商刻意操作 . .............................................................................................................. 12
3.6消费者、投机者推波助澜 . .............................................................................................. 12
3.7银行信贷扩张 . .................................................................................................................. 12
4稳定房价的应对措施 . ................................................................................................................. 13
4.1土地方面 . .......................................................................................................................... 13
4.3强化资金监控力度，合理引导资金流向 . ...................................................................... 14
4.4房地产开发方面 . .............................................................................................................. 14
4.5引导消费观念的转变 . ...................................................................................................... 14
4.6房地产财政税收方面 . ...................................................................................................... 15
4.7房地产保障体系方面 . ...................................................................................................... 15
5 结论：......................................................................................................................................... 17
引言
近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2003 年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。
1 概述
1.1 房地产价格的定义及形成
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
价格是人们和平获得某种商品或劳务所必须付出的代价，是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。在市场经济条件下，房地产也是商品，房地产价格可定义为：房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。
房地产价格的形成原因来源于两个方面：
一是来源于从规划设计、土地开发到房屋施工安装等过程凝结了物化劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值。这部分价值表现出的房地产价格与一般商品价格的形成机理一样是由社会必要劳动时间决定的，即在社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和强度下，开发某一土地或建造某一房产所花费的必要劳动时间决定的。价值由（C+V+M）三部分组成。C 是开发土地或建造房屋过程中消耗的生产资料的价值，包括所用固定资产折旧和建筑材料、构配件等流动资产的转移；V 是劳动者为自己劳动所创造的价值，包括劳动者的工资及工资性的各种津贴；M 是劳动者为社会创造的价值，包过利润和税金。
二是来源于资本化的地租，即土地使用权价格（所有权价格）。所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。
1.2 我国房地产各地价格现状与比较
1.2.1 房地产现状
房地产业是一个非常特殊的行业，它本身其实是制造业的一种，但同时还具有投资品的特点，由于其所需资本庞大，是一个资本密集型产业，因此和金融业也关系密切。更重要的是，房地产业的产品本身---住房是人们的必需品，而且由于土地的不可再生性和稀缺性，还是一种产量有限的必需品。
房子是必需品，这点毋庸置疑。因此房屋的需求程度是直接受人口的增长影响的。一个国家的人口数量和可用住房土地的面积的比例，直接影响到房地产的兴衰。中国地大而物不博，人口众多，经济发展及其不平衡，造成了宜居的以及经济发达的区域都是东部沿海地区。虽然中国以及实行了将近30年的计划生育政策，但人口的出生率仍然要高于死亡率，这些新出生的人群造成了对住房的强烈需求，而这些强烈需求必然体现在经济相对发达的沿海地带。年轻人都往沿海城市发展，都需要在沿海地区购房定居，这就是中国房地产从改革以来爆炸性增长的动力之一，先不论房地产行业本身的垄断或其他的不公平问题，如果没有这么多新生力量的强劲需求，房地产不可能会在高位一直支撑到今天。所以要研究房地产，中国人口的数量和结构变化就必须考虑进来。
2007年中国人口出生率是12.10‰，死亡率是6.93‰，城镇人口比例为44.9%，农村人口比例为55.1%；2008年中国人口出生率是12.14‰，死亡率是7.06‰，城镇人口比例为45.7%，农村人口比例为54.3%；2009年中国人口出生率12.13‰，死亡率是7.08‰，城镇人口比例为46.6%，农村人口比例为53.4%。从这两年的数据中就可以看出，中国人口数量仍在绝对上升，而且城镇化速度在加快，这都是支撑房地产价格的客观因素。
1.2.2 房价收入比
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比. 家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的5倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了。见图1到图6。
1.2.3 空置率
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26%和1%这两个数据，据观察，旧小区的入住率一般都比较高，2000年以后新建房的空置率在40%以上，2004年以后新建房的空置率应该不低于60%。往往看到的情况是，一个小区地基刚搭好，房子都已经卖完了，而几年之后，新的小区的依然没什么人入住。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资与投机者过度造成的。
2、房地产价格持续上涨的危害
近些年，伴随中国经济的快速发展，城市房地产的价格也出现了快速上涨，且远高于同期经济发展速度和居民收入增长的速度。连年高烧的房价成为社会关注的焦点问题，对中国经济、社会发展的构成威胁。我们应清醒地认识其危害性。
2.1房价上涨对国家经济的危害
2.1.1直接危害
房价的过快上涨使得中国的房价畸高。过去的十几年，中国城市房地产价格出现了连年高速增长，远高于同期经济发展水平和居民收入增长水平，目前的城市房产价格已接近美国的水平。但美国人均收入水平是中国城市人均收入水平的近20倍。即使最具可比性的汉城的房价还略低于上海的房价，中韩的收入、经济发展水平的差距自不用说。很显然中国目前的房产价格是过高了。
房产作为商品有其自身的特殊性。不像其他行业的产品或服务，在购买、消费后房产自身不仅不会贬值，还会不断升值。这是由于土地资源的稀缺性和不可再生性所致。正是由于房产的这一特性，使得社会大量的资金变为资本而流向了房地产业（一户购买多套住宅），造成虚假的房产消费需求，推高了房价。但实际上大量的商品房不是为居住而购买，所以造成巨量的闲置房和半闲置房。而这些房产的购买者所使用的资金，大部分来源于银行贷款。因此实际是银行资金流入房地产市场推高了房价。越来越多增量银行资金这么无休止地持续地流入房地产业，从而无限度的推高房价？显然是不可能的。一旦出现资金供给不足，房价就会下跌，银行和房地产投资者就会出现两败的局面。美国金融危机的创痛还未消去，并时刻警示这中国房地产业，乃至于中国的金融业。
2.1.2间接危害
2.1.2.1房地产投资过热
房地产开发的高利润已经不是商业秘密。作为一个几乎没有技术壁垒的行
业，房地产利润高于社会投资的平均值甚多，自然吸引着众多其他行业纷纷进入房地产业，造成投资过大过热，并由此带来经济结构发展不均衡。同时，房地产投资是建立在钢筋水泥水电等能源消耗的基础之上，占用资源过大一度导致能源紧张，影响经济结构中能源的分配，最终影响到整个社会经济的发展
2.1.2.2削弱了我国企业的国际竞争力
城市经济的国际竞争力受资源、地理位置、人口素质、劳工成本等多方面因素的制约。房地产过高的价格一方面使城镇居民被迫承受高房租或银行房贷利息的费用，同时也要承受因房产价格过高造成的各种生活消费成本上升带来的压力。这回逆向抬升企业的工资成本。企业也要被迫为土地、厂房、写字楼等的高成本买单，企业所需的会计、法律、销售、广告等社会服务费用也会因此上涨。因此高房价会无形中削弱我国经济的国际竞争力，不利于我国企业参与国际竞争，也不利于吸引国际资本的流入。
2.1.2.3产业结构的失衡
由于过高比例的社会资本流入了房地产业，大量的耕地被占用，其中相当部分是用于房地产开发的土地荒芜闲置，因为房地产开发商购买土地等待增值套利比建商品房销售牟利来的更容易，利润更高。这正是房地产价格快速上涨导致。由此对农业生产和粮食安全构成威胁。同时，资金推动下的地产繁荣，也带动了钢铁、水泥、装饰、装修等高污染、高耗能产业的遍地开花，产能遥遥领先于世界各大经济体。并与房产业共同推动了中国经济的持续繁荣。房地产业成为中国经济的“支柱中的支柱产业”。产业结构不合理的矛盾因此被加剧，调整与优化产业结构，推动中国经济持续稳定发展的经济政策成为空谈。一旦房地产业出现问题，会轻易导致金融业、房地产关联行业的多米诺骨牌效应，国民经济将严重衰退甚至崩溃。
2.2过高的房价，成为社会和谐的隐忧
2.2.1政治危害
房价上涨，导致公务员收入和房价差距日益拉大，公务员的工资也就那么多，结果就是导致大批公务员买不起房子，这必然加速公务员队伍的腐败，滥权、受贿一类的事情日益增多，并且逐渐成为一种社会风气和潜规则，很多公务员置国家法律于不顾，为了买房铤而走险。过去我们总说极少数腐败分子，但房价的持续上涨，总有一天会把少数人腐败变成多数人腐败，那时我们只能用另外一种视点来看待国家的政治安全了！
2.2.2老百姓居住难
房价的连年高涨，主要是投资、投机所致。真正的普通居民、最需要基本住房者、最多数的中国人（中低收入者）反而越来越买不起房子。中国经济在持续高速增长，但多数城镇居民却无法改善其居住条件，甚至无法保证自己最起码的居住权的实现。老百姓自然要问社会发展要改善的是谁的生活水平？社会主义的根本宗旨又是什么？从而加剧他们对社会、对政府、对党的不满情绪。对社会的稳定不利，与我们建设和谐社会的目标相背离。因此高高在上的房价已不仅仅是经济问题，也是社会问题，政治问题。
2.2.3阻碍第三产业的发展和人民就业
为什么餐饮、旅游、休闲、文化消费等第三产业发展缓慢，明显落后于经济发展速度？其中的一个主要原因就是：连年高涨的房价，挤占了人们相关的消费。因为每个家庭都把自己的绝大部分收入用于了买房。即使今天不买房的人，也在天天积攒买房的钱，为未来的购房首付做准备。本来就节俭的中国人在房价的高压之下既无其他可用于消费的资金。一个户均年消费1万元的家庭居然购买价值100万的房产。这在世界任何国家都是不可思议的，但在中国却比比皆是。在这种畸形消费结构下，如何拉动消费，如何发展我国的第三产业？不能加快发展第三产业，又如何解决就业问题？因为第三产业是占用活劳动最多的产业。而大量的失业人口正在成为社会稳定和谐的最大威胁。
2.2.4拉大社会的贫富差距
随着近些年房价的快速飙升，在中国大地上造就了一大批富人，据09年福布斯中国大陆富豪排行榜，前十大富豪中4人来自房地产行业，前50大富豪中17人来自房地产业。能够利用房价飙涨而投资于房产的人只能是富人们，因为他们可以付得起多套房产的首付款，房价飙涨带来的巨额红利被他们富人分享，一般的工薪族却不能通过拥有几套房产而坐享房价上涨的收益。这无疑进一步拉大了中国的贫富差距。
3 房地产价格上涨的原因
近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：
3.1需求因素
近几年来，由于住房分配货币化的推动、城镇化进程加速、政府一系列配套政策的出台，大规模城市改造和居民拆迁，以及随着80后结婚高潮的来临，社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，使住房的被动性需求增加，个人购房比例大幅度提高，中等收入者逐渐成为购房主体，形成住房消费的高潮。在短时间内的集中释放，造成供不应求的局面推动了房地产价格飞速的上涨，未来商品房市场的需求将继续保持旺盛，对住房品味的要求也不断提高，局部地区和一些优质楼盘甚至出现排队抢购等供不应求的局面，一些人为了买到房子，等不到开盘当天，就早早的排队等待，或是睡在售楼处，或是花个几百元钱请农民工替自己排队，更有甚者领到号牌后立即卖起了排队的号牌，以此获取较大的收益。导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。
3.1.1、正常住房需求是指随着我国国民经济增长，居民收入的增加，从而使得
居民对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。
3.1.2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需
求，如从银行贷款买房等情况。
3.1.3、被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。
3.1.4、投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。可见，以上各种住
房需求的增长是拉动房价上涨的原动力，影响了房地产总体需求水平的提高。
3.2土地因素
要盖房子，就必须先供应土地。而土地价格由于受到政府的宏观调控，以及土地市场供应量限制，再加上土地的稀缺性和不可再生性，其价格一直维持上涨。地价是房价的基础，房价中包含着地价，地价隐含在房价中，是房价的重要组成部分国家的宏观调控政策减少了对房地产的部分需求，但更多的使土地价格上涨得更快，从而导致房地产价格的不断上升，且继续维持上涨，这构成了房地产价格的主要成本。
3.3建筑开发成本上涨
我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。
如今开发的住房规划合理，房型设计先进，建筑材料使用新品种又环保、环境景观做的好、人文价值较高、智能化程度较高、整体品质有了很大提升，充分反应了房地产业由安居型、保障型向舒适型、享乐型的转变，价值量的提高，使用效益的增大，优质优价，房价自然要升高。
3.4外资的大举进入
由于中国外汇储备持续增长，国外投资者预期人民币将要升值，预期中国房地产回报率将上升，这吸引了国外投资者把资金投入到中国房地产，外商直接投资的不断进入增加了房地产市场的需求，从而拉高了房地产价格。虽说外资入房地产所占比例不大，却使我国金融调控政策失灵, 使得炒房者底气变得更足，从另一个角度来看，外资进入房市将抬高房价构成成本。在我国收紧银行贷款的时
候，外资利用房地产开发企业渴求资金的迫切心情，借机与开发商等市场主体联姻，但这种合作是以获利为目的的。而由这些利润所增加的成本必然计入房价之中，转嫁给消费者，从而造成房价的上涨。
3.5开发商刻意操作
开发商垄断了所购地块之上的处置权和定价权，形成市场性垄断。由于房地产产品的不动性、差异性，在需求一定时，价格竞争的外部压力较小，房地产开发企业之间价格合谋，一家高价，共同提价，群体涨价。同时，部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息，加之近年来房价不断上涨形势，购房者因对后市房价看涨，心理恐慌，也只能被迫接受。这种价格垄断使开发商获取了巨大超额利润，并把涨价堂而皇之地归结为市场机制自然作用的结果。
3.6消费者、投机者推波助澜
房地产价格上涨信号，使消费者对房地产后市看好，从而盲目跟风。同时，由于投资渠道狭窄，各种投资者、投机者趁势推波助澜，加剧了房价上涨。
3.7银行信贷扩张
由于对房地产贷款的风险相对较小，收益较大，商业银行通过各种优惠措施把多余的货币贷给房地产商和投资者，导致商品房价格的不断上涨。从金融结构上看，就是房地产信贷在银行全部信贷中所占比重快速上升。银行信贷不但扩大了房地产供给，更重要的是极大的刺激了房地产的需求， 通过银行信贷，将居民对住房的潜在需求转变为有效需求，推动了房地产价格的上涨。
4稳定房价的应对措施
房地产价格的过度波动，不但会损害广大消费者的利益，而且对宏观经济稳定构成威胁，对国民经济的影响巨大，需要采取措施进行控制。在当前错综复杂的情况下，面对多重利益纠葛，抑制房价上涨要以科学发展为主题，以加快经济发展方式转变为主线，加大房地产宏观调控力度，兼顾地区差异性和社会公平性，进一步加大土地供应力度、改善土地供应结构、采取有效措施加快保障房建设，尽快形成房地产业市场与保障性住房“双轨制”发展模式，促进我国房地产业健康稳定发展。
4.1土地方面
土地紧张一直是房地产商借口涨价的理由。造成居民盲目抢购的一个理由也是消费者感觉土地供应趋紧，地价在不断上涨。因此，要继续加大土地供应，加强用地结构管理，消除土地供求矛盾。
一、从严格控制土地为有限制放开，改善土地供应结构。
二、改土地供给量控制为利用率控制，切实推进集约用地。
三、改革土地出让收入的管理体制，提高保障性住房政策执行力。
因此，实现房地产行业的理性回归，从法律、制度、审批、规划、管理方式催生土地要素的规范化将是房地产业健康发展的必然。
4.2推进农村城市化、加快小城镇建设
我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设，据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动
力 ，在解决" 三农" 问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。
4.3强化资金监控力度，合理引导资金流向
政府应高度重视与全面检讨现有的银行体系按揭贷款，打破目前银行体系中视“住房按揭贷款为优质资产”的神话，加强银行资金的管理。
加强对房地产信贷管理。控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批，严厉打击少数不法开发商的囤积居奇、散布虚假信息等违规销售行为；另一方面，加强审核个人住房抵押贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。
强化外资的监控力度。国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产风险提供依据；加快制定外资投资房地产的规章制度，将外资进入房地产领域纳入管理范畴。加强对国外热钱进入房地产市场的监控力度，并制定外资投资房地产的详细规定。
合理引导资金在“楼市、股市、汇市、债市”中的流向和分配。当前可以考虑制定优惠政策，引导资金流向旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域。
4.4房地产开发方面
打破住房开发垄断局面，建立多元化的住房投资开发机制。一是大力推广住房合作社和集资合作建房。政府应当支持企业利用自用土地集资建房，或者组织职工参加住房合作社建房，解决职工住房困难。由住宅合作社集资合作建设的住房享受经济适用住房有关政策。二是通过政策调整让房地产开发商成为经济适用房的开发主体。建议实行商品房开发与经济适用房开发的结构比例政策，即凡是获得土地的房地产开发商都必须拿出一定比例(如20%-30%)作为经济适用房的开发建设，对这一部分土地，政府也应当以经济适用房的土地价格政策对待。三是政府建设部门也应当积极加大经济适用房的建设力度。同时，政府要制定好政策，明确经济适用房的购买对象条件、程序、监督等法律依据。四是促使开发商销售行为合理化 提高开发商为消费者服务的意识，禁止“捂盘”，禁止使用一个销售许可证分批销售，要引导房地产开发商理解房价过度膨胀对自己本身的利弊。
4.5引导消费观念的转变
房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用，同时对房地产市场起着极大的破坏作用，因而必须引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上，目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。政府根据城市大小，发展状况，统计购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费。进行房地产市场调控，稳定房价。
4.6房地产财政税收方面
目前的房地产税收政策对抑制房地产供给的作用明显强于抑制需求的作用，下一步，房地产财政税收政策改革应当有利于增加住房供给和抑制投资投机性购房需求。
第一，要尽快开征物业税。
第二，转变土地增值税的征收手段。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收。
第三，强化对转让收益课税。可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税标准，有区别地对转让收益课税。
总之我们要通过财政税收政策的调整争取达到：形成统一和规范的房地产税收制度，深化我国的财政制度改革；解决土地闲置与炒地并存的现状，抑制房地产行业的投机活动；降低金融风险，控制房价；调整房地产行业的市场结构；清理税费不分、税费繁多的现象，减轻开发商的筹资压力和相关的利息负担。
4.7房地产保障体系方面
“中国房地产市场存在的主要问题首先是住房保障体系还不完善。”建设部政策研究中心主任陈淮在出席第四届中国经济展望论坛时表示，因此建立和健全住房保障体系是进一步稳定房价、对房地产市场进行有效调控的首要问题。 房地产市场发展需要“两条腿”走路，“一条腿”是发展商品房市场，“另一条腿”
是紧抓保障性住房建设，这也是解决当前住房问题的根本出路。但是很长一段时间内，原本应该是独立并行的两条腿，却交叉在一起。近年来，房价问题已成为整个社会矛盾最集中与最容易激化的导火线，纯粹以商品住宅的方式是不可能解决全体老百姓的住房问题的。因此我认为2007年的宏观调控政策应该区别对待商品房市场和保障性住房市场，并实施分开调控管理的模式。尽快完善廉租房、经济适用房、公积金等一系列住房保障体系中的制度和功能。为保障和解决特困群体和收入水平处在或低于最低工资水平线的困难群体的住房问题，我们的廉租房制度应该坚持从“构建和谐社会”出发，建立健全分层次的住房供应保障体系着手。尤其要切实帮助低收入家庭改善住房条件，要逐步完善住房保障体系。 对最低收入家庭，实施以租赁补贴为主，租金减免、实物配租为辅的廉租保障，满足基本生活需要；对低收入和被拆迁困难家庭，由政府建设供应经济适用住房，解决住房困难；对符合条件的被拆迁家庭，提供中低价商品房；强化资金保障，以财政资金为主，建立了住房保障发展基金，专项用于经济适用住房、廉租房建设供应。总之不管是买房子还是租房子，也不管是买高档房子还是中低档房子，保证每个家庭都住上房子，这是宏观调控的应有之意。
总之，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。
5 结论：
房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。
从以往的地产行业的问题突显来说，及时规范高效的政策出台和有效运做程度控制是目前国家地产行业的重中之重。既然行业管理，宜早不宜迟。行业前景能量分析，及时的出台政策，防止政策的滞后性，是行业管理重要的前提。今年往后是国家治理房地产市场的关键时期，相信政府会做出理性强有力的具体措施，来维护房产市场的整体稳定的。
总之，房地产在整个国民经济中属于基础性、先导性产业，它的健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。房地产业与其他许多产业关联度较高，带动性强，它的发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全，并与人民群众安居乐业密切相关。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。改善供应结构，节约和合理利用土地，完善扩大房地产融资渠道，相信在此基础上我们的房地产市场定会更加健康、稳定、繁荣。
主要参考文献
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武汉大学土建学院（本）
本科毕业论文（设计）
论文题目 ： 房地产价格上涨原因及对策探究 姓名 ： 曹康
学号 ： [1**********]6 班级 ： 一班
年级 ： 09级
专业 ： 工程管理
系部 ： 土建学院
指导教师 ： 王望珍
完成时间 ： 2012年4月8日
作者声明
本毕业论文（设计）是在导师的指导下由本人独立撰写完成的，没有剽窃、抄袭、造假等违反道德、学术规范和其他侵权行为。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。 毕业论文（设计）成果归武汉大学土建学院所有。
特此声明
作者专业：工程管理 作者考号：[1**********]6 作者签名：
摘 要
近年来国内房地产市场异常火爆，房地产的价格也飞快上涨，现今商品房的价格已经大大超出一般民众的承受水平。在国家政府的大力调控下，我国的房地产价格依然没有退热的迹象，反而坚挺的继续上涨，这一现象不仅引入更多资金流入，也大大影响了国内外对于我国房地产市场的心理预期。与疯狂涨价的现象一并带来的就是现在经济学家关于我国房地产价格上涨原因探究。近年来，国内外学者围绕这一主题的研究成果甚丰，而本人则从多个角度出发，来探究我国房地产价格持续上涨的原因。
本文集中阐述了房地产价格的概念、持续上涨的原因以及相应的应对措施，围绕房地产价格持续上涨的原因进行了相应的分析，剖析了房地产价格上涨的成因，讨论了相应的应对措施，就房地产价格持续上涨提出了个人的看法，并预测了以后的房地产的走势。
关键词：房地产；房地产价格；上涨
目录
引言................................................................................................................................................... 1
1 概述............................................................................................................................................... 2
1.1 房地产价格的定义及形成 . ....................................................................................................... 2
1.2 我国房地产各地价格现状与比较 . ........................................................................................... 3
2、房地产价格持续上涨的危害 . .................................................................................................... 6
2.1房价上涨对国家经济的危害 . ............................................................................................ 6
2.2过高的房价，成为社会和谐的隐忧 . ................................................................................ 8
3 房地产价格上涨的原因 . ............................................................................................................ 10
3.1需求因素 . .......................................................................................................................... 10
3.2土地因素 . .......................................................................................................................... 11
3.3建筑开发成本上涨 . .......................................................................................................... 11
3.4外资的大举进入 . .............................................................................................................. 11
3.5开发商刻意操作 . .............................................................................................................. 12
3.6消费者、投机者推波助澜 . .............................................................................................. 12
3.7银行信贷扩张 . .................................................................................................................. 12
4稳定房价的应对措施 . ................................................................................................................. 13
4.1土地方面 . .......................................................................................................................... 13
4.3强化资金监控力度，合理引导资金流向 . ...................................................................... 14
4.4房地产开发方面 . .............................................................................................................. 14
4.5引导消费观念的转变 . ...................................................................................................... 14
4.6房地产财政税收方面 . ...................................................................................................... 15
4.7房地产保障体系方面 . ...................................................................................................... 15
5 结论：......................................................................................................................................... 17
引言
近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2003 年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。
1 概述
1.1 房地产价格的定义及形成
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
价格是人们和平获得某种商品或劳务所必须付出的代价，是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。在市场经济条件下，房地产也是商品，房地产价格可定义为：房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。
房地产价格的形成原因来源于两个方面：
一是来源于从规划设计、土地开发到房屋施工安装等过程凝结了物化劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值。这部分价值表现出的房地产价格与一般商品价格的形成机理一样是由社会必要劳动时间决定的，即在社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和强度下，开发某一土地或建造某一房产所花费的必要劳动时间决定的。价值由（C+V+M）三部分组成。C 是开发土地或建造房屋过程中消耗的生产资料的价值，包括所用固定资产折旧和建筑材料、构配件等流动资产的转移；V 是劳动者为自己劳动所创造的价值，包括劳动者的工资及工资性的各种津贴；M 是劳动者为社会创造的价值，包过利润和税金。
二是来源于资本化的地租，即土地使用权价格（所有权价格）。所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。
1.2 我国房地产各地价格现状与比较
1.2.1 房地产现状
房地产业是一个非常特殊的行业，它本身其实是制造业的一种，但同时还具有投资品的特点，由于其所需资本庞大，是一个资本密集型产业，因此和金融业也关系密切。更重要的是，房地产业的产品本身---住房是人们的必需品，而且由于土地的不可再生性和稀缺性，还是一种产量有限的必需品。
房子是必需品，这点毋庸置疑。因此房屋的需求程度是直接受人口的增长影响的。一个国家的人口数量和可用住房土地的面积的比例，直接影响到房地产的兴衰。中国地大而物不博，人口众多，经济发展及其不平衡，造成了宜居的以及经济发达的区域都是东部沿海地区。虽然中国以及实行了将近30年的计划生育政策，但人口的出生率仍然要高于死亡率，这些新出生的人群造成了对住房的强烈需求，而这些强烈需求必然体现在经济相对发达的沿海地带。年轻人都往沿海城市发展，都需要在沿海地区购房定居，这就是中国房地产从改革以来爆炸性增长的动力之一，先不论房地产行业本身的垄断或其他的不公平问题，如果没有这么多新生力量的强劲需求，房地产不可能会在高位一直支撑到今天。所以要研究房地产，中国人口的数量和结构变化就必须考虑进来。
2007年中国人口出生率是12.10‰，死亡率是6.93‰，城镇人口比例为44.9%，农村人口比例为55.1%；2008年中国人口出生率是12.14‰，死亡率是7.06‰，城镇人口比例为45.7%，农村人口比例为54.3%；2009年中国人口出生率12.13‰，死亡率是7.08‰，城镇人口比例为46.6%，农村人口比例为53.4%。从这两年的数据中就可以看出，中国人口数量仍在绝对上升，而且城镇化速度在加快，这都是支撑房地产价格的客观因素。
1.2.2 房价收入比
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比. 家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的5倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了。见图1到图6。
1.2.3 空置率
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26%和1%这两个数据，据观察，旧小区的入住率一般都比较高，2000年以后新建房的空置率在40%以上，2004年以后新建房的空置率应该不低于60%。往往看到的情况是，一个小区地基刚搭好，房子都已经卖完了，而几年之后，新的小区的依然没什么人入住。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资与投机者过度造成的。
2、房地产价格持续上涨的危害
近些年，伴随中国经济的快速发展，城市房地产的价格也出现了快速上涨，且远高于同期经济发展速度和居民收入增长的速度。连年高烧的房价成为社会关注的焦点问题，对中国经济、社会发展的构成威胁。我们应清醒地认识其危害性。
2.1房价上涨对国家经济的危害
2.1.1直接危害
房价的过快上涨使得中国的房价畸高。过去的十几年，中国城市房地产价格出现了连年高速增长，远高于同期经济发展水平和居民收入增长水平，目前的城市房产价格已接近美国的水平。但美国人均收入水平是中国城市人均收入水平的近20倍。即使最具可比性的汉城的房价还略低于上海的房价，中韩的收入、经济发展水平的差距自不用说。很显然中国目前的房产价格是过高了。
房产作为商品有其自身的特殊性。不像其他行业的产品或服务，在购买、消费后房产自身不仅不会贬值，还会不断升值。这是由于土地资源的稀缺性和不可再生性所致。正是由于房产的这一特性，使得社会大量的资金变为资本而流向了房地产业（一户购买多套住宅），造成虚假的房产消费需求，推高了房价。但实际上大量的商品房不是为居住而购买，所以造成巨量的闲置房和半闲置房。而这些房产的购买者所使用的资金，大部分来源于银行贷款。因此实际是银行资金流入房地产市场推高了房价。越来越多增量银行资金这么无休止地持续地流入房地产业，从而无限度的推高房价？显然是不可能的。一旦出现资金供给不足，房价就会下跌，银行和房地产投资者就会出现两败的局面。美国金融危机的创痛还未消去，并时刻警示这中国房地产业，乃至于中国的金融业。
2.1.2间接危害
2.1.2.1房地产投资过热
房地产开发的高利润已经不是商业秘密。作为一个几乎没有技术壁垒的行
业，房地产利润高于社会投资的平均值甚多，自然吸引着众多其他行业纷纷进入房地产业，造成投资过大过热，并由此带来经济结构发展不均衡。同时，房地产投资是建立在钢筋水泥水电等能源消耗的基础之上，占用资源过大一度导致能源紧张，影响经济结构中能源的分配，最终影响到整个社会经济的发展
2.1.2.2削弱了我国企业的国际竞争力
城市经济的国际竞争力受资源、地理位置、人口素质、劳工成本等多方面因素的制约。房地产过高的价格一方面使城镇居民被迫承受高房租或银行房贷利息的费用，同时也要承受因房产价格过高造成的各种生活消费成本上升带来的压力。这回逆向抬升企业的工资成本。企业也要被迫为土地、厂房、写字楼等的高成本买单，企业所需的会计、法律、销售、广告等社会服务费用也会因此上涨。因此高房价会无形中削弱我国经济的国际竞争力，不利于我国企业参与国际竞争，也不利于吸引国际资本的流入。
2.1.2.3产业结构的失衡
由于过高比例的社会资本流入了房地产业，大量的耕地被占用，其中相当部分是用于房地产开发的土地荒芜闲置，因为房地产开发商购买土地等待增值套利比建商品房销售牟利来的更容易，利润更高。这正是房地产价格快速上涨导致。由此对农业生产和粮食安全构成威胁。同时，资金推动下的地产繁荣，也带动了钢铁、水泥、装饰、装修等高污染、高耗能产业的遍地开花，产能遥遥领先于世界各大经济体。并与房产业共同推动了中国经济的持续繁荣。房地产业成为中国经济的“支柱中的支柱产业”。产业结构不合理的矛盾因此被加剧，调整与优化产业结构，推动中国经济持续稳定发展的经济政策成为空谈。一旦房地产业出现问题，会轻易导致金融业、房地产关联行业的多米诺骨牌效应，国民经济将严重衰退甚至崩溃。
2.2过高的房价，成为社会和谐的隐忧
2.2.1政治危害
房价上涨，导致公务员收入和房价差距日益拉大，公务员的工资也就那么多，结果就是导致大批公务员买不起房子，这必然加速公务员队伍的腐败，滥权、受贿一类的事情日益增多，并且逐渐成为一种社会风气和潜规则，很多公务员置国家法律于不顾，为了买房铤而走险。过去我们总说极少数腐败分子，但房价的持续上涨，总有一天会把少数人腐败变成多数人腐败，那时我们只能用另外一种视点来看待国家的政治安全了！
2.2.2老百姓居住难
房价的连年高涨，主要是投资、投机所致。真正的普通居民、最需要基本住房者、最多数的中国人（中低收入者）反而越来越买不起房子。中国经济在持续高速增长，但多数城镇居民却无法改善其居住条件，甚至无法保证自己最起码的居住权的实现。老百姓自然要问社会发展要改善的是谁的生活水平？社会主义的根本宗旨又是什么？从而加剧他们对社会、对政府、对党的不满情绪。对社会的稳定不利，与我们建设和谐社会的目标相背离。因此高高在上的房价已不仅仅是经济问题，也是社会问题，政治问题。
2.2.3阻碍第三产业的发展和人民就业
为什么餐饮、旅游、休闲、文化消费等第三产业发展缓慢，明显落后于经济发展速度？其中的一个主要原因就是：连年高涨的房价，挤占了人们相关的消费。因为每个家庭都把自己的绝大部分收入用于了买房。即使今天不买房的人，也在天天积攒买房的钱，为未来的购房首付做准备。本来就节俭的中国人在房价的高压之下既无其他可用于消费的资金。一个户均年消费1万元的家庭居然购买价值100万的房产。这在世界任何国家都是不可思议的，但在中国却比比皆是。在这种畸形消费结构下，如何拉动消费，如何发展我国的第三产业？不能加快发展第三产业，又如何解决就业问题？因为第三产业是占用活劳动最多的产业。而大量的失业人口正在成为社会稳定和谐的最大威胁。
2.2.4拉大社会的贫富差距
随着近些年房价的快速飙升，在中国大地上造就了一大批富人，据09年福布斯中国大陆富豪排行榜，前十大富豪中4人来自房地产行业，前50大富豪中17人来自房地产业。能够利用房价飙涨而投资于房产的人只能是富人们，因为他们可以付得起多套房产的首付款，房价飙涨带来的巨额红利被他们富人分享，一般的工薪族却不能通过拥有几套房产而坐享房价上涨的收益。这无疑进一步拉大了中国的贫富差距。
3 房地产价格上涨的原因
近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：
3.1需求因素
近几年来，由于住房分配货币化的推动、城镇化进程加速、政府一系列配套政策的出台，大规模城市改造和居民拆迁，以及随着80后结婚高潮的来临，社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，使住房的被动性需求增加，个人购房比例大幅度提高，中等收入者逐渐成为购房主体，形成住房消费的高潮。在短时间内的集中释放，造成供不应求的局面推动了房地产价格飞速的上涨，未来商品房市场的需求将继续保持旺盛，对住房品味的要求也不断提高，局部地区和一些优质楼盘甚至出现排队抢购等供不应求的局面，一些人为了买到房子，等不到开盘当天，就早早的排队等待，或是睡在售楼处，或是花个几百元钱请农民工替自己排队，更有甚者领到号牌后立即卖起了排队的号牌，以此获取较大的收益。导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。
3.1.1、正常住房需求是指随着我国国民经济增长，居民收入的增加，从而使得
居民对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。
3.1.2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需
求，如从银行贷款买房等情况。
3.1.3、被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。
3.1.4、投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。可见，以上各种住
房需求的增长是拉动房价上涨的原动力，影响了房地产总体需求水平的提高。
3.2土地因素
要盖房子，就必须先供应土地。而土地价格由于受到政府的宏观调控，以及土地市场供应量限制，再加上土地的稀缺性和不可再生性，其价格一直维持上涨。地价是房价的基础，房价中包含着地价，地价隐含在房价中，是房价的重要组成部分国家的宏观调控政策减少了对房地产的部分需求，但更多的使土地价格上涨得更快，从而导致房地产价格的不断上升，且继续维持上涨，这构成了房地产价格的主要成本。
3.3建筑开发成本上涨
我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。
如今开发的住房规划合理，房型设计先进，建筑材料使用新品种又环保、环境景观做的好、人文价值较高、智能化程度较高、整体品质有了很大提升，充分反应了房地产业由安居型、保障型向舒适型、享乐型的转变，价值量的提高，使用效益的增大，优质优价，房价自然要升高。
3.4外资的大举进入
由于中国外汇储备持续增长，国外投资者预期人民币将要升值，预期中国房地产回报率将上升，这吸引了国外投资者把资金投入到中国房地产，外商直接投资的不断进入增加了房地产市场的需求，从而拉高了房地产价格。虽说外资入房地产所占比例不大，却使我国金融调控政策失灵, 使得炒房者底气变得更足，从另一个角度来看，外资进入房市将抬高房价构成成本。在我国收紧银行贷款的时
候，外资利用房地产开发企业渴求资金的迫切心情，借机与开发商等市场主体联姻，但这种合作是以获利为目的的。而由这些利润所增加的成本必然计入房价之中，转嫁给消费者，从而造成房价的上涨。
3.5开发商刻意操作
开发商垄断了所购地块之上的处置权和定价权，形成市场性垄断。由于房地产产品的不动性、差异性，在需求一定时，价格竞争的外部压力较小，房地产开发企业之间价格合谋，一家高价，共同提价，群体涨价。同时，部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息，加之近年来房价不断上涨形势，购房者因对后市房价看涨，心理恐慌，也只能被迫接受。这种价格垄断使开发商获取了巨大超额利润，并把涨价堂而皇之地归结为市场机制自然作用的结果。
3.6消费者、投机者推波助澜
房地产价格上涨信号，使消费者对房地产后市看好，从而盲目跟风。同时，由于投资渠道狭窄，各种投资者、投机者趁势推波助澜，加剧了房价上涨。
3.7银行信贷扩张
由于对房地产贷款的风险相对较小，收益较大，商业银行通过各种优惠措施把多余的货币贷给房地产商和投资者，导致商品房价格的不断上涨。从金融结构上看，就是房地产信贷在银行全部信贷中所占比重快速上升。银行信贷不但扩大了房地产供给，更重要的是极大的刺激了房地产的需求， 通过银行信贷，将居民对住房的潜在需求转变为有效需求，推动了房地产价格的上涨。
4稳定房价的应对措施
房地产价格的过度波动，不但会损害广大消费者的利益，而且对宏观经济稳定构成威胁，对国民经济的影响巨大，需要采取措施进行控制。在当前错综复杂的情况下，面对多重利益纠葛，抑制房价上涨要以科学发展为主题，以加快经济发展方式转变为主线，加大房地产宏观调控力度，兼顾地区差异性和社会公平性，进一步加大土地供应力度、改善土地供应结构、采取有效措施加快保障房建设，尽快形成房地产业市场与保障性住房“双轨制”发展模式，促进我国房地产业健康稳定发展。
4.1土地方面
土地紧张一直是房地产商借口涨价的理由。造成居民盲目抢购的一个理由也是消费者感觉土地供应趋紧，地价在不断上涨。因此，要继续加大土地供应，加强用地结构管理，消除土地供求矛盾。
一、从严格控制土地为有限制放开，改善土地供应结构。
二、改土地供给量控制为利用率控制，切实推进集约用地。
三、改革土地出让收入的管理体制，提高保障性住房政策执行力。
因此，实现房地产行业的理性回归，从法律、制度、审批、规划、管理方式催生土地要素的规范化将是房地产业健康发展的必然。
4.2推进农村城市化、加快小城镇建设
我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设，据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动
力 ，在解决" 三农" 问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。
4.3强化资金监控力度，合理引导资金流向
政府应高度重视与全面检讨现有的银行体系按揭贷款，打破目前银行体系中视“住房按揭贷款为优质资产”的神话，加强银行资金的管理。
加强对房地产信贷管理。控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批，严厉打击少数不法开发商的囤积居奇、散布虚假信息等违规销售行为；另一方面，加强审核个人住房抵押贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。
强化外资的监控力度。国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产风险提供依据；加快制定外资投资房地产的规章制度，将外资进入房地产领域纳入管理范畴。加强对国外热钱进入房地产市场的监控力度，并制定外资投资房地产的详细规定。
合理引导资金在“楼市、股市、汇市、债市”中的流向和分配。当前可以考虑制定优惠政策，引导资金流向旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域。
4.4房地产开发方面
打破住房开发垄断局面，建立多元化的住房投资开发机制。一是大力推广住房合作社和集资合作建房。政府应当支持企业利用自用土地集资建房，或者组织职工参加住房合作社建房，解决职工住房困难。由住宅合作社集资合作建设的住房享受经济适用住房有关政策。二是通过政策调整让房地产开发商成为经济适用房的开发主体。建议实行商品房开发与经济适用房开发的结构比例政策，即凡是获得土地的房地产开发商都必须拿出一定比例(如20%-30%)作为经济适用房的开发建设，对这一部分土地，政府也应当以经济适用房的土地价格政策对待。三是政府建设部门也应当积极加大经济适用房的建设力度。同时，政府要制定好政策，明确经济适用房的购买对象条件、程序、监督等法律依据。四是促使开发商销售行为合理化 提高开发商为消费者服务的意识，禁止“捂盘”，禁止使用一个销售许可证分批销售，要引导房地产开发商理解房价过度膨胀对自己本身的利弊。
4.5引导消费观念的转变
房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用，同时对房地产市场起着极大的破坏作用，因而必须引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上，目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。政府根据城市大小，发展状况，统计购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费。进行房地产市场调控，稳定房价。
4.6房地产财政税收方面
目前的房地产税收政策对抑制房地产供给的作用明显强于抑制需求的作用，下一步，房地产财政税收政策改革应当有利于增加住房供给和抑制投资投机性购房需求。
第一，要尽快开征物业税。
第二，转变土地增值税的征收手段。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收。
第三，强化对转让收益课税。可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税标准，有区别地对转让收益课税。
总之我们要通过财政税收政策的调整争取达到：形成统一和规范的房地产税收制度，深化我国的财政制度改革；解决土地闲置与炒地并存的现状，抑制房地产行业的投机活动；降低金融风险，控制房价；调整房地产行业的市场结构；清理税费不分、税费繁多的现象，减轻开发商的筹资压力和相关的利息负担。
4.7房地产保障体系方面
“中国房地产市场存在的主要问题首先是住房保障体系还不完善。”建设部政策研究中心主任陈淮在出席第四届中国经济展望论坛时表示，因此建立和健全住房保障体系是进一步稳定房价、对房地产市场进行有效调控的首要问题。 房地产市场发展需要“两条腿”走路，“一条腿”是发展商品房市场，“另一条腿”
是紧抓保障性住房建设，这也是解决当前住房问题的根本出路。但是很长一段时间内，原本应该是独立并行的两条腿，却交叉在一起。近年来，房价问题已成为整个社会矛盾最集中与最容易激化的导火线，纯粹以商品住宅的方式是不可能解决全体老百姓的住房问题的。因此我认为2007年的宏观调控政策应该区别对待商品房市场和保障性住房市场，并实施分开调控管理的模式。尽快完善廉租房、经济适用房、公积金等一系列住房保障体系中的制度和功能。为保障和解决特困群体和收入水平处在或低于最低工资水平线的困难群体的住房问题，我们的廉租房制度应该坚持从“构建和谐社会”出发，建立健全分层次的住房供应保障体系着手。尤其要切实帮助低收入家庭改善住房条件，要逐步完善住房保障体系。 对最低收入家庭，实施以租赁补贴为主，租金减免、实物配租为辅的廉租保障，满足基本生活需要；对低收入和被拆迁困难家庭，由政府建设供应经济适用住房，解决住房困难；对符合条件的被拆迁家庭，提供中低价商品房；强化资金保障，以财政资金为主，建立了住房保障发展基金，专项用于经济适用住房、廉租房建设供应。总之不管是买房子还是租房子，也不管是买高档房子还是中低档房子，保证每个家庭都住上房子，这是宏观调控的应有之意。
总之，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。
5 结论：
房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。
从以往的地产行业的问题突显来说，及时规范高效的政策出台和有效运做程度控制是目前国家地产行业的重中之重。既然行业管理，宜早不宜迟。行业前景能量分析，及时的出台政策，防止政策的滞后性，是行业管理重要的前提。今年往后是国家治理房地产市场的关键时期，相信政府会做出理性强有力的具体措施，来维护房产市场的整体稳定的。
总之，房地产在整个国民经济中属于基础性、先导性产业，它的健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。房地产业与其他许多产业关联度较高，带动性强，它的发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全，并与人民群众安居乐业密切相关。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。改善供应结构，节约和合理利用土地，完善扩大房地产融资渠道，相信在此基础上我们的房地产市场定会更加健康、稳定、繁荣。
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