契 税
一、 契税的概况
（一） 契税的概念
什么是契税？
《契税暂行条例》第一条表述： 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
理解释义：
我们从三个方面理解契税的概念：
契税的课税对象是土地、房屋权属发生转移，这里所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。有我国，土地是国家所有，土地的所有制分为国有土地和集体土地，对国有土地，单位和个人是没有所有权的，只有使用权，并规定在一定年限内拥有土地有使用权，年限期满（一般是50年）又要重新办理土地使用证明，所以土地权属的转移指的是土地使用权的转移。土地、房屋的权属是否发生转移是据以判定是否征收契税的根本标准。例如：大家都知道，土地使用仅的租赁与房屋的租赁不属于契税和课税范围，这就是因为租赁行为中土地与房屋的权属是不发生转移的，所以对土地租赁与房屋的租赁都是不征收契税的。
所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。简单理解，就是由支付方，买方承担的税收，这个与不动产权属转移中，营业税与土地增值税的纳税人不同，营业税与土地增值税是取得收入方，即卖方为纳税义务人，而契税是承受方为纳税义务人，这里请大家注意区别。
所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。所称个人，是指个体经营者及其他个人。也就是说，不论法人、还是自然人，不论是内资企业、还是外资企业，不论中国公民、还是外国公民，只要在我国境内承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。
（二） 契税的特点
契税有哪些特点？
共性：契税除具有税收的强制性、固定性、无偿性
特性：契税有其自身的特点
第一、土地、房屋权属每转移一次，就征收一次契税；
第二、契税由承受房屋、土地权属的一方缴纳。
理解释义：大家都知道：税收具有强制性，无偿性，固定性的特点：契税作为税的一种，除了具有税收三个共性，强制性、固定性、无偿性之外，还有其自身的特点：
（1）契税作为一个以不动产权属为课税对象征收的税种，是在土地、房产权属的转让环节征收，也就是说土地、房产权属每转让一次就征收一次契税，针对同一不动产，只要产权发生变更，就可以对其征收契税。
（2）契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。
（三）契税的作用
契税有哪些作用？
1、增加地方财政收入
2、保护合法产权，避免产权纠纷
理解释义：第一个职能：增加地方财政收入的职能。契税是一个重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，只要每发生一次土地、房屋权属转移，都要依法征收契税，所以说契税的税源非常丰富，是地方财政收入的主要组成部分，而且随着房地产交易市场的活跃，房价的上涨，契税的税基也具有稳定的增长性。
第二个职能：保护合法产权，避免产权纠纷职能。既然契税是以保护产权名义征收的，就具有证明土地、房屋权属合法性的作用，一般来说，纳税人在办理权属证明时，都会主动交纳契税，才能办理产权证明，保护其合法产权。
（四）契税的发展历史
契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。
中华民国成立后，于1914年颁布契税条例。
新中国成立后，于1950年发布《契税暂行条例》
改革开放后，1997年7月7日，李鹏总理签署国务院第224号令，发布了《中华人民共和国契税暂行条例》
理解释义：契税是以保障产权的名义征收的，长期以来，都是纳税人自觉向政府申报纳税，请求发给契证，因此契税在群众中影响较深。契税最早起源于东晋时期的“估税”，距今已有1600年的历史。以后历代封建王朝对土地、房屋的买卖、典当等产权变动都征收契税，只是税率和征收范围不完全相同。新中国成立后，于1950年发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税，社会主义改造完成以后，由于土地禁止买卖和转让，征收契税也就自然停止了，到“文化大革命”后期，全国契税征收工作基本处于停顿状态。 改革开放后，房地产市场逐步得到了恢复和发展，从1990年开始，全国契税征管工作全面恢复，契税收入连年大幅度增加，成为地方税收中最具增长潜力的税种。为了充分发挥契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能。 1997年7月7日，李鹏总理签署国务院第224号令，发布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于同年10月1日起开始实施。
第一部分就契税的概况，给大家简要的介绍一下，大家对此能有一个大致的了解即可。
二、契税的法律法规体系
我国现行的契税政策的制订，主要遵循了三大原则
（一）、公平税负、合理负担。
（二）、规范税制，统一政策，严格控制减免税。
（三）、适当下放契税的管理权限，调动地方管理税收的积极性。
契税的法律法规体系
第一层次：由全国人大或国务院颁布的法规
第二层次：由中央主管部门财政部、国家税务总局发布的政策法规
第三层次：由地方人大或省级政府颁布的有关契税征管政策法规
第四层次：省级征收机关，发布的有关契税征管文件
第五层次：省以下各级行政机关在上级政策授权范围内对具体征收办法与程序等制定出的适合本地区的规定。
理解释义：我国现行的契税政策的制订，主要遵循了三大原则
（一）、公平税负、合理负担。
（二）、规范税制，统一政策，严格控制减免税。
（三）、适当下放契税的管理权限，调动地方管理税收的积极性。
契税政策可分五个层次的构成体系
第一层次：由全国人大、国务院颁布的法律法规，例如《契税暂行条例》，这是契税的根本之法；
第二层次：由财政部、国家税务总局发布的法律法规，如《契税暂行条例细则》,这是对《契税暂行条例》的补充与解释；
第三层次：由地方人大、省级政府颁布的有关契税的政策法规。如湖南省实施《契税条例》若干规定，这是地方政府根据国家契税的有关政策，结合本地实际情况的进一步具体化。 第四层次：省级征收机关发布的有关契税征管的文件，主要是对具体征管问题的规定或解释；
第五层次：省以下各级行政机关，在上级政策授权范围内，制定的适合本地区的征管办法等。
这五个层次的法律、行政法规、部门规章、地方性法规、政府规章等构成了契税据以征收法律法规体系，我们的重点要掌握的就是《契税暂行条例》、《契税暂行条例细则》及湖南省实施《契税条例》若干规定，这三个是契税的基本法。
三、 契税的基本要素
（一） 契税的纳税人
契税的纳税人是谁？
在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，即土地、
房屋权属的承受方。
理解释义：关于契税的纳税人，在条例的第一条做出了明确的规定，刚才我们在讲契税的概念时也已进行了详细的讲解。在此我们讲一讲关于契税应税房屋的判断标准问题：有文件规定：对于被转移权属的建筑物，可参照房产税征管中有关房屋的标准，认定是否属于应纳契税的房屋。对于“房屋”的概念：是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔、变电塔等，不属于房产。而对具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑，以及完全建在地面以下的建筑、如地下人防设施等，均征收房产税。在政策执行中，凡是房产税征税的房屋范围均可作为契税的征税对象。
（二）课税对象
1、契税的课税对象
国有土地使用权出让
土地使用权转让，包括出售、赠与和交换
房屋买卖
房屋赠与
房屋交换
第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
据此《农业税收征解会计制度》中契税收入二级科目调整为：土地出让、土地转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换、滞纳金和罚款收入。
2、掌握作为契税的课税对象应具备的三个条件：
（1）转移的客体是土地使用权和房屋所有权，而不是使用权。
（2）权属客体必须发生转移，即由一方转到另一方，即权属主体发生变更。
（3）发生经济利益关系，除赠与外，当权属客体发生转移时，承受方必须支付相应的经济利益。
理解释义：条例第二条关于契税的课税对象有五个：第一：国有土地使用权出让。我们知道，单位与个人取得土地使用权的方式有三种，分别为划拨、出让、转让。现在我国以划拨方式取得土地使用权的已经很少了，除了大型的国家机关承受土地使用权和一些国家重要的军事建设以外，几乎很少有通过国家划拨方式取得土地使用权的。国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为，如果国有土地使用权没有出让，单位与个人就没有权力对国有土地使用权进行转让。
第二、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。但是不包括农村集体土地承包经营权的转移。土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。第三是房屋买卖，第四是房屋的赠与、第五是房屋的交换。关于土地使用权出售，赠与、交换以及房屋买卖，房屋赠与、房屋交换这些概念，在细则的第五条到第七条都做出了解释，也都很好理解，我们就不展开讲了。重点掌握
2、掌握作为契税的课税对象应具备的三个条件：
（1）转移的客体是土地使用权和房屋所有权，而不是使用权。
（2）权属客体必须发生转移，即由一方转到另一方，即权属主体发生变更。
（3）发生经济利益关系，除赠与外，当权属客体发生转移时，承受方必须支付相应的经济利益。我们判定是否属于契税的课税对象，应该同时满足是三个条件的才是契税的课税范围。
据此契税的课税对象的分类：契税收入二级科目为：土地出让、土地转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换、滞纳金和罚款收入七个子日录。
企业和事业单位取得土地使用权、房屋按规定交纳的契税，应计入所取得土地使用权和房屋的成本。借记“固定资产”、“无形资产”等科目，贷记“银行存款”科目。
3、视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的情形
以土地、房屋权属作价投资、入股；
以土地、房屋权属抵债；
以获奖方式承受土地、房屋权属；
以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
理解释义：我们在细则第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；大家知道，以土地、房屋权属作价投资入股，营业税是明确不征收的，这也成为纳税人进行税收筹划与避税的一个途径，土地增值税原来有个文件规定不征，后来又出台文件规定，对于房地产企业以土地、房屋权属作价投资、入股；要征收土地增值税。而这里就明确了，以土地、房屋权属作价投资、入股；契税是要征收的。
（二）以土地、房屋权属抵债；
（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；例如我们08年的奥运会，对获得冠军的运动员在奥运村，每人奖励一套房屋，这种以获奖方式取得土地与房屋权属的行为，是要向承受方征收契税的。
（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。本来预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，土地与房屋的权属暂时没有发生转移，而契税的立法精神是对土地房屋权属发生转移再征收契税的，这个规定与契税和立法精神是相违背的，而且预购还存在以后的退房现象，要退税也还是很麻烦的，为什么要对以预购方式或者预付集资
建房款方式承受土地、房屋权属征收契税，我个人认为，主要是防止纳税人以不及时办理权属证明，无限期地占用国家税款的行为。
（三）税率
契税税率为幅度比例税率3%－5%。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
根据湖南省实施《中华人民共和国契税暂行条例》若干规定（湖南省人民政府令第124号） 第五条规定：“湖南省契税税率为4%”。
理解释义：条例第三条规定：契税税率为幅度比例税率：3%－5%。即：不论课税对象成交金额的大小，统一按固定的百分比率计算征税。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。
根据湖南省实施《契税暂行条例》的若干规定第五条：“湖南省契税税率为4%”。
涉及到契税税率执行标准变动的几个重要文件
*财税字〔1999〕210号文件规定：从1999年8月1日起个人购买自用普通住宅，暂按2%减半征收契税。
*财税〔2008〕137号文件规定：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.。
大家注意：财税[2010]94号文件中已明确对这两个文件关于契税的规定进行了废止。 重点要掌握以下两个文件的规定：
*湘办发[2008]18号：
文件规定： 对个人首次购买普通住房的，契税税率统一下调到１％，被拆迁人购置住宅，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分，免征交易契税。（从发文之日2008年11月17日至2010年12月31日适用）
*根据这个文件：2009年6月12日，衡阳市人民政府下发了《关于进一步促进房地产消费的通知》中，对我市契税的税率进行了调整：
规定：（一）购买144平方米以上的住宅（含二手房、不分首次、多次购房），只要在2010年12月31日以前办理房产证的，契税一律按2%征收。
（二）购买144平方米以下的住宅（含二手房、不分首次、多次购房），只要在2010年12月31日以前办理房产证的，契税一律按1%征收。
（三）购买非住宅（含二手房），只要在2010年12月31日以前办理产权证的，契税一律按3%征收。
（四）对被拆迁人购置住宅的，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。
（五）对“以旧换新、以小换大”改善居住条件的购房户，在办理新的房屋产权证时，可凭原购房契税发票等额冲抵应缴契税。
目前我市契税的税率执行标准，依然是按市政府下发的这个文件的有关规定执行的。 *湘政办发［2005］23号：对普通住宅作出了规定：
规定：我省享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。
下面重点讲一讲今年新出台的财税[2010]13号和财税[2010]94号文件规定：
财税[2010]13号：财政部、国家税务总局《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》
详细： 财税[2010]13号文件，首次购买普通住房契税优惠政策问题的明确。也就是两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一住房，其中一人或多人已有购房记录的，均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。比方说，夫妻两人中一方在婚前有一套住房，但另一方名下无房。二人结婚后，夫妻联名又购买了一套住房，在财税[2010]13号文件出台前，上述情况通常被认为是首次购房。但是，财税[2010]13号文件出台后，上述情况就不能认定为首次购房了，无法享受到相关的契税优惠了。
财税[2010]94号文件规定：（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
理解释义：从四个方面对13号、94号文件的规定进行理解：一．关于94号文件执行时间的界定：对于个人购买新建商品住宅的，以《商品房买卖合同》在房管部门备案的时间为准，对于个人购买二手房的，以房管部门受理房屋产权转移登记时间为准，时间在2010年10月1日及以后的，享受契税优惠政策。二．征收机关要对家庭唯一一套住房进行审核认定，如购买的普通住房有多个共有人，必须是全部共有人的家庭唯一住房，方可享受契税优惠政策。三、关于家庭成员的界定（指购买人、配偶、未成年子女）。四、关于普通标准住宅的认定：13号文件、94号文件都明确规定了标准普通住宅是面积在90平方米以下的住宅。关于94号文件，目前有的省市已按新的文件规定执行了，有的省市还没有马上执行这个文件的规定，目前我省税政二处也已向省政府提出请示，马上按新的文件标准执行。
（四）计税依据
1、契税计税依据的一般规定
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
理解释义：条例第四条规定：契税的计税依据为：
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格；成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。由支付差额的一方缴纳契税，差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
细则第九条到第十一条分别对不同的课税行为的计税依据作出了解释：
在此强调一点：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，以成交价格为计税依据。成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，合同价格中所包含的各种行政事业性收费，也属于成交价格的组成部分，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。同时根据《城市房地产转让管理规定》第十四条规定：房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于市场价格的，也可以以评估价格作为计税依据。在国土与房管部门的交易大厅都有一个土地、房屋评估窗口，根据土地房屋的相关指标录入电脑，就会生成一个土地与房屋的评估价格，契税在计税
依据中有一个重要的规定，那就是如果评估价格高于成交价格，以评估价格为计税依据，如果评估价格低于成交价格，以成交价格为计税依据。
2、契税计税依据的特殊规定
（1）纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的是否征收契税
*政策依据：国税函〔2008〕662号《 国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》中规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
理解释义：（纳税人因改变土地用途，而签订土地使用权出让合同、变更协议、或者重新签订土地使用权出让合同要征收契税，计税依据为改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。）
（2）以划拨方式取得土地使用权再转让，转让方和承受方缴纳契税的计税依据如何确定
*政策依据：财税〔2000〕14号《国家税务总局对河南省财政厅的批复：以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，要缴纳契税。其计税依据为《契税暂行条例细则》 第十一条规定的土地使用权出让费用或者土地收益。
取得转让土地使用权的承受人，应按照《契税暂行条例》 第四条规定的成交价格缴纳契税。《 条例》 与《 细则》 规定的计税价格，是对不同纳税人在不同环节缴纳契税的依据，两者并不矛盾。
理解释义：（划拔的土地是能转让的，但土地使用者要先要向政府补交土地出让金和一些政府规定的费用，才有权对土地使用权进行转让。以划拨方式取得土地使用权再转让，首先转让方要缴纳契税。其计税依据为转让方补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。其次取得土地使用权的承受人，应按照成交价格缴纳契税。转让方与承受方都要缴纳契税，是对不同纳税人在不同环节缴纳契税，两者并不矛盾。）
（3）甲乙双方合作建房，双方缴纳契税的计税依据的发如何确定
*政策依据：也是根据财税〔2000〕14号文件的批复：甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《 契税暂行条例》 的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。如果上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。
理解释义：（关于甲乙双方合作建房，是否征收契税：分情况而定：如果说甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。如果上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。）
（4）国有土地使用权转让契税计税依据如何确定
*政策依据：财税〔2007〕162号：《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》中规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。
理解释义：（如果说国有土地使用权转让中，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等一并转让给他人的，契税的计税依据为转让的总价款，这里不能剔除土地使用权所附建筑物与构筑物的价格。）
（5）以作价出资方式承受土地使用权的，契税的计税依据如何确定
*政策依据： 国税函〔2004〕322号 ：《关于以土地、房屋作价出资有关契税问题的批复》：根据《契税暂行条例细则》第八条的规定：以土地、房屋权属作价投资入股的，视同
土地使用权转让、房屋买卖征收契税。其计税价格由征收机关参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。
理解释义：（根据《契税暂行条例细则》第八条的规定：以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。其计税价格参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。）
（6）房屋买卖中包括的装修费用的契税计税价格如何确定
*政策依据：国税函〔2007〕606号：《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》规定： 房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
理解释义：（房屋买卖中包含了装修费用，我们应按房屋买卖合同的总价款，计算征收契税，也就是说买卖装修的房屋，契税的计税依据包括房屋的价格与装修费两项之和）
（7）以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税的计税依据如何确定
*政策依据：国税函〔2002〕1094号：《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税》的批复中规定：土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。
理解释义：（也就是说土地使用权受让人，通过完成转让方约定的投资项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，要征收契税，计税价格由征收机关参照土地使用权转让的市场价格核定。
（8）转让房屋附属设施有关契税计税依据如何确定
*政策依据：财税〔2004〕126号：《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施契税问题的批复》中规定：一、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。二、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 三、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
理解释义：（对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库等）的所有权或土地使用权的行为，对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，也就是说附属设施办理了产权证的，要征收契税，附属设施没有办理产权证的，不征收契税。采取分期付款方式购买房屋附属设施权属的，应按合同规定的总价款计征契税。如果承受的房屋附属设施权属是单独计价的，按当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，按房屋的适用税率征收契税）。
（9）国有土地使用权出让契税的计税依据如何确定
*政策依据：财税〔2004〕134号：财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让契税问题的通知中规定：
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
理解释义：（国有土地使用权的出让分为协议出让与竞价出让，以协议方式出让的，契税计税价格为成交价格。包括向政府交纳的土地出让金、土地补偿费、拆迁补偿费等、承受者应支付的所有的经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按评估价格、土地基准地价确定。以竞价方式出让的，契税计税价为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费也应包括在内。）
（10）城镇房屋拆迁契税计税依据如何确定
*政策依据：财税〔2005〕45号：《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁契税问题》的批复中规定： 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。同时，国税函〔2005〕903号文件规定 《国家税务总局关于城镇房城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。
理解释义：（对因拆迁重新购置住房的，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。关于城镇房屋拆迁，契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人、共有权人、以及领取拆迁补偿款的承租人。
（五）应纳税额：
应纳税额=计税依据×税率
理解释义：前面我们在讲契税的税率时也讲了，契税税率为幅度比例税率。也就是说：不论课税对象成交金额的大小，统一按固定的百分比率计算征税。所以契税的应纳税额就等于计税依据×税率，这个不难理解。其次，条例中也规定了契税的应纳税额要以人民币计算，如果是以外汇结算的，就按照纳税义务发生之日，中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算。这个是应纳税额的计算。
（六）纳税义务发生时间与地点
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
理解释义：条例第八条规定契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其它的具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证当天。
细则第十七条规定纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变土地、房屋用途的当天。
条例第九条规定：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的征收机关申报纳税，并在核定的期限内缴纳税款，这里说的是契税的纳税期限。关于契税的纳税地点指的是土地、房屋所在地。虽然条例中规定了契税义务的纳税时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，而不是纳税人办理土地、房屋权属变更登记手续的当天，但是事实上，很多购房者房与地产企业在签订合同之后，没有及时交纳契税，而是到办理产权证明的时候才交纳契税，这其实是纳税人在一定期间内，占用国家税款。
（七）征收环节
纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。
纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
理解释义：关于契税的征收环节也就是说纳税人应如何缴纳契税？即契税征收流程，根据条例的规定：
首先纳税人在签订土地、房屋权属转移合同后十日内，到土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并向征收机关提供与转移土地、房屋权属有关的资料；第二步征收机关对纳税人的申报进行必要的审查后，核定应纳税额、纳税期限等，并及时通知纳税人；第三步纳税人按照征收机关核定的税额及规定的期限缴纳契税，征收机关向纳税人开具契税完税凭证。第四步纳税人应当持契税完税凭证和其他材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
（八）减免税规定
1、 一般的免税规定
条例第六条规定：有下列情形之一的，减征或者免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
细则第十五条明确其它减征、免征契税的行为指的是
（一）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（二）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
（三）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
理解释义：关于契税的一般性减免，有下面六种情况：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；同时细则第十二条，对纳税人承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的减免范围进行了解释，是指上述单位承受土地、房屋是直接用于办公、教学、医疗、科研以及军事设施的，才是契税的减免税范围，也就是说如果医院承受土地使用权如果是用来建造住院部、门诊楼的，就是契税的减免税范围，而医院承受土地使用权用于建造职工宿舍则不是直接用于医疗的，不是契税的免税范围，而应征收契税。
（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情予以减征或者免征；
（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
细则第十五条明确其它减征、免征契税的行为指的是
（一）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（二）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。这里大家要注意的就是这里指的契税减免仅限于纳税人承受荒山等的土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。如果说纳税人承受荒山等土地使用权，用于农、林、牧、渔业经营的，不是契税的减免税范围，而要征收契税。
（三）就是一此外国使馆、领事馆、驻华机构的外交代表、官员等人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
2、不征收契税的几种特别情况
（1）社会力量办学承受的土地、房屋权属用于教学的不征收契税
*政策依据: 财税〔2001〕156号 财政部 《国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》中规定，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第（一）款的规定，免征契税。
理解释义：（社会力量办学承受的土地、房屋权属用于教学的不要交纳契税，这是因为根据财税〔2001〕156号 文件的规定，如果经有关部门批准，并核发《社会力量办学许可证》的教学机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于教学的免征的规定，不征收契税。）
（2）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的不征收契税 理解释义：: 财税〔2004〕134号 《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》中规定：已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
（3） 股权变动导致企业法人房地产权属更名不征收契税
理解释义：：国税函〔2002〕771号 《国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名不征契税的批复》规定：由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（根据国税函〔2002〕771号文件的规定，如果仅仅是因为企业的股权发生了变动，导致企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记，而土地、房屋权属是没有发生实质转移，这种情况不征收契税。）
（4）全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为不征收契税
理解释义：根据（国税函〔2008〕514号）的有关规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。
（5）房屋租赁、以及以租赁方式使用土地不征收契税
理解释义：：国税函〔1999〕465号文件以及国税函〔2004〕322号文件中都有规定了，使用权与所有权是两种不同性质的权属，契税是对土地、房屋权属的转移行为征税，指的是所有权，房屋租赁以及土地租赁，都没有发生土地与房屋权属变更登记，所以说，房屋租赁行以及土地租赁都不属于契税课税范围。
（6）法定继承人继承土地房屋权属不征收契税
理解释义：：国税函〔2004〕1036号中规定：法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。如果不是法定继承人，而是根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（7）关于离婚后房屋权属变化不征收契税
理解释义：：国税函〔1999〕391号文件中规定，夫妻离婚前的房屋产权是双方共同拥有，夫妻离婚后产权转移到一个人的名下，可以理解为产权只是进行了分割而没有发生实质转移，这仅是房产共有权的变动，而不是房屋产权转移行为。因此，对夫妻离婚后将原共有产权转移到其中一个人的名下，而办理的产权变更登记，不征收契税。
（8）以房地产作价抵缴养老保险金不征收契税
理解释义：: 国税函〔2001〕483号文件规定，对社会保险费征收机构承受用以抵缴社会保险费的土地、房屋权属免征契税。对于一些困难企业以土地使用权与房屋所有权为职工交纳社会保险费，在这个土地与房屋权属变更登记中，社保机构是不要交纳契税的， 这也是国家维护社会稳定，在税收政策上对困难企业的一个扶持。
（9）被撤销金融机构在财产清理中取得的土地房屋权属不征收契税
理解释义：国税函〔2002〕777号文件规定，对被撤销的金融机构在财产清理中取得土地、房屋权属所涉及的契税，应当予以免征。
（10）关于廉租住房、经济适用住房有关契税政策的规定
理解释义：财税〔2008〕24号文件规定：对廉租房经营管理单位，购买住房作为廉租住房房源的、以及经济适用房经营管理单位，回购经济适用房继续作为经济适用房房源的，免征契税。对个人购买经济适用住房，可减半征收契税。
这里是不需要征收契税的几种特别的情况，下面我也归纳了一些要交纳契税的情况，和大家共同来了解一下：
3、要征收契税的几种特别情况
（1）对政府以零地价方式出让国有土地使用权是否征收契税
理解释义：：国税函〔2005〕436号文件规定：对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。对政府以零地价方式出让国有土地使用权不得因减免土地出让金，而减免契税。
（2）关于私人承受房产办医院是否免征契税
理解释义：:国税函〔2003〕1224号规定，只有事业单位性质的医院承受土地、房屋权属用于医疗的，免征契税，其他性质的医疗单位不属于免税范围。私立医院不属于事业单位，对其购买房屋作为医疗用房应照章征收契税。
（3）关于未办理土地使用权证转让土地是否征收契税
理解释义：:国税函〔2007〕645号 文件规定：无论土地使用者是否取得了土地的使用权属证书，无论在转让、抵押或置换土地过程中，是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地，并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按规定缴纳契税。
（4）以补偿征地款方式取得的房产是否征收契税
理解释义：:国税函〔1999〕737号 文件规定： 在商品房建成后，将其中一部分商品房产权以补偿征地款方式转移给当地的居民，这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为，承受方应依法缴纳契税。
（5）以抵押贷款购买商品房是否征收契税
理解释义：国税函〔1999〕613号 文件规定：其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。
4、企业事业单位改制重组若干契税政策的通知中相关的减免政策。
（1）目前 改组改制企业税收有效文件：
《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税〔2008〕129号）
《关于企业改制重组若干契税政策的通知》财税[2008]175号
《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》(国税发[2009]89号)
《财政部 国家税务总局关于发布部分到期停止执行税收规范性文件的通知 》 财税〔2009〕138号
理解释义：目前 改组改制企业税收有效文件：《（财税〔2008〕129号）、财税[2008]175号、(国税发[2009]89号)、财税〔2009〕138号：下面我们分别讲一讲这几个文件的相关规定；重点要了解的就是财税[2008]175号文件的规定，这是关于企业单位重组中契税优惠的一个重要文件：
*财税〔2008〕129号文件规定：以国家作价出资入股方式，转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
*财税〔2008〕175号文件：主要是对企业整体改制、企业股权转让、企业合并、分立、出售、注销、破产情况下的契税征免政策进行了明确，我们一起来了解一下：
一、企业整体改建
非公司制企业整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 非公司制企业整体改建的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
非公司制的国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，如果国有独资企业在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业的土地、房屋权属，免征契税。
国有控股公司（国有控股公司是指国家出资额公司资本总额50%以上，或国有股份占50%以上的公司），国有控股公司以部分资产投资组建新公司，如果国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。。
二、企业股权转让，
在股权转让中，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 “股权转让”，是指股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销况。也就是说，“股权转让”后，如果企业不需要办理新设登记，则不征收契税；如果企业办理了新设登记的，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。
三、企业合并
企业合并改建为一个新的企业，如果原投资主体存续的，对合并后的企业承受合并前双方的土地、房屋权属，免征契税。
四、企业分立
对企业分立后，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
五、企业出售
对于企业出售，如果买受人按照《劳动法》规定妥善安置原企业全部职工，对与原企业30%以上职工签订不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；对与原企业全部职工签订不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。
六、企业注销、破产
企业注销、破产后，债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。未妥善安置原企业全部职工的，照章征税。
七、债转股的企业
实行债转股的企业，享有的合法债权转为出资，增加被投资公司注册资本的行为，对债权
转股权后新设立的公司，承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。
企业改制重组过程中，对同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
这个是关于企业重组改制中的契税的减免税规定，我们重点要掌握的就是财税〔2008〕175号文件：另外针对银行、人寿、保险、电信、移动、联通、石油公司等在企业重组改制过程中发生的土地、房产权属变动是否征收契税，这类的文件很多，大家可以在遇到实际情况时查阅相关的文件规定，在此不再详细列举。
*财税[2009]138号：《财政部 国家税务总局关于发布部分到期停止执行税收规范性文件的通知》中列举了与契税有关的文件，如（财税[2003]184号）、（财税[2006]41号）、（财税
[2006]142号）进行了废止。
（2）事业单位改制中契税政策：一、事业单位按照国家有关规定改制为企业，如果说投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。如果投资主体发生了变化，改制后的企业按照《劳动法》安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%职工签订不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位土地、房屋权属，减半征收契税。 二、事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于本通知规定的契税减免税范围，应按规定缴纳契税。
理解释义：今年出台的财税〔2010〕22号文件，关于事业单位改制中契税政策与企业单位改制重组过程的契税优惠类似，主要也是规定了：一、事业单位按照国家有关规定改制为企业，如果说投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。如果投资主体发生了变化，改制后的企业按照《劳动法》安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%职工签订不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位土地、房屋权属，减半征收契税。 二、事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于本通知规定的契税减免税范围，应按规定缴纳契税。
5.契税减免税审批权限与程序
耕地占用税、契税的减免，实行申报管理制度。
契税的减免管理，实行逐级备案制度。
契税减免，应向国家税务总局备案减免申报表。
办理减免的征收机关应将办理情况，定期逐级通报基层征收机关。
理解释义：按规定享受契税减免税的纳税人，可向当地征收机关书面提出减免税申请，提供有关证明材料。
契税减免的法律依据主要是国税发〔2004〕99号文件：《耕地占用税契税减免管理办法》，办法第三条：契税的减免，实行申报管理制度。契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内，向征收机关提出减免申报。计税金额在1亿元（含1亿万元）以上的，由省级征收机关办理减免手续。 我省规定：减征、免征额超过5万元的，报地、市、州征收机关审批；超过40万元的，报省级征收机关审批。
第七条契税的减免管理，实行逐级备案制度。计税金额在1亿元（含1亿元）以上的减
免，征收机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。
第八条 契税减免，应向国家税务总局备案减免申报表。
第九条 计税金额在1亿元以下的契税减免，其备案办法由省级征收机关制定。省级征收机关应根据备案情况定期组织检查。
第十一条 基层征收机关应对减免情况进行核实，并将核实结果逐级上报至办理减免的征收机关。办理减免的征收机关应将办理情况，定期逐级通报基层征收机关。
（九）退税规定
纳税人已缴纳契税，但因土地、房屋权属转移合同未能履行而申请退税的，经县、市（区）以上契税征收机关依据土地、房屋管理部门的书面证明审核批准后，可以退税。 理解释义： 《湖南省执行契税暂行条例的若干规定》的第十二条 纳税人已缴纳契税，但因土地、房屋权属转移合同未能履行而申请退税的，经县、市（区）以上契税征收机关依据土地、房屋管理部门的书面证明审核批准后，可以退税。
*政策依据：国税函〔2002〕622号中规定购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。
*国税函〔2008〕438号文件中规定：对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
（十）征收管理
1、契税征管：先税后证，部门配合是关键。
第十一条 纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
条例第十二条规定：土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
关于加强契税及房地产相关税收的征管，我们来了解国家税务总局财政部国土资源部联合下发三个文件：
2005.5.18，国税发〔2005〕82号《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》，文件核心内容：要以契税征管为把手，全面掌控税源信息，规范契税申报管理，归集房地产交易的有关信息，建立信息传递机制，实现信息互通共享。充分利用契税征管信息，掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等土地使用方面的信息；及时掌握了解土地利用规划、建设施工进度、房地产开发成本的信息；及时掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息、同时以契税征管中积累的信息为基础，对取得的信息进行整合归集，逐步建立房地产税源信息数据库，做到数据集中，信息共享，方便查询，比对分析，促进管理。
2005.7.1国税发〔2005〕111号《国家税务总局财政部国土资源部关于加强土地税收管理的通知》，文件核心内容：共同研究强化土地税收征管的办法和措施，通过信息共享、情况通报、联合办公、联席会议等多种形式沟通情况，加强部门间的协作配合。明确了财政、税务、国土部门的职责，要求在土地登记、审批场所设立税收征收窗口，规范土地市场交易行为和涉税评估行为，防止国家税收流失。
2008.1.23〔2008〕14号《国家税务总局财政部国土资源部关于进一步加强土地税收管
理工作的通知》，文件核心内容：继续加强部门间的信息交换与共享，贯彻落实国税发
[2005]111号文件，继续严格执行“先税后证”的政策，没有财税部门发放的契税和土地增值税完税凭证或免税凭证，国土资源部门一律不得办理土地登记手续。为了方便纳税人，各级地方税务部门和国土资源部门要积极协商，创造条件，在土地登记、审批场所设立税收征收窗口，使纳税环节前移，从源头控制税源。
2、法律责任：
细则第十三条 纳税人逾期不办理纳税申报或者未在规定的纳税期限内交纳税款的，或者偷税、漏税、抗税的；或者代收代缴单位未履行扣缴义务的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定处罚。
细则第十四条 契税征收机关或者代收代缴单位工作人员在征收契税中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予行政处分。
细则第十五条 纳税人、扣缴义务人与征收机关，在纳税上发生争议时，必须先依照法律、行政法规的规定缴纳或者解缴税款及滞纳金，然后可以在收到契税征收机关的缴款凭证之日起60日内向上一级契税征收机关申请复议。上一级契税征收机关应当自收到复议申请之日起60日内作出复议决定。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。
理解释义对契税的税款的申报、征收、检查、法律责任都依据《征管法》的规定来执行，《征管法》大家都很熟悉，我就不展开来讲。
以上所讲的有关于契税纳税人、课税对象、税率、计税依据、应纳税额、纳税时间、期限、地点以及契税的减免税规定、征收管理的相关内容主要来源于契税的基本法〈暂行条例、实施细则、湖南省实施办法〉及财政厅、税务总局下发的文件中的相关内容，也是税政科下发的法律法规中的内容，大家能掌握这套法律法规中的知识要点，对契税应该有一个全面的了解了，今天的讲课就到这，讲得不正确的，还请各位领导和同志们批评指正，谢谢大家！
契 税
一、 契税的概况
（一） 契税的概念
什么是契税？
《契税暂行条例》第一条表述： 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
理解释义：
我们从三个方面理解契税的概念：
契税的课税对象是土地、房屋权属发生转移，这里所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。有我国，土地是国家所有，土地的所有制分为国有土地和集体土地，对国有土地，单位和个人是没有所有权的，只有使用权，并规定在一定年限内拥有土地有使用权，年限期满（一般是50年）又要重新办理土地使用证明，所以土地权属的转移指的是土地使用权的转移。土地、房屋的权属是否发生转移是据以判定是否征收契税的根本标准。例如：大家都知道，土地使用仅的租赁与房屋的租赁不属于契税和课税范围，这就是因为租赁行为中土地与房屋的权属是不发生转移的，所以对土地租赁与房屋的租赁都是不征收契税的。
所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。简单理解，就是由支付方，买方承担的税收，这个与不动产权属转移中，营业税与土地增值税的纳税人不同，营业税与土地增值税是取得收入方，即卖方为纳税义务人，而契税是承受方为纳税义务人，这里请大家注意区别。
所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。所称个人，是指个体经营者及其他个人。也就是说，不论法人、还是自然人，不论是内资企业、还是外资企业，不论中国公民、还是外国公民，只要在我国境内承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。
（二） 契税的特点
契税有哪些特点？
共性：契税除具有税收的强制性、固定性、无偿性
特性：契税有其自身的特点
第一、土地、房屋权属每转移一次，就征收一次契税；
第二、契税由承受房屋、土地权属的一方缴纳。
理解释义：大家都知道：税收具有强制性，无偿性，固定性的特点：契税作为税的一种，除了具有税收三个共性，强制性、固定性、无偿性之外，还有其自身的特点：
（1）契税作为一个以不动产权属为课税对象征收的税种，是在土地、房产权属的转让环节征收，也就是说土地、房产权属每转让一次就征收一次契税，针对同一不动产，只要产权发生变更，就可以对其征收契税。
（2）契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。
（三）契税的作用
契税有哪些作用？
1、增加地方财政收入
2、保护合法产权，避免产权纠纷
理解释义：第一个职能：增加地方财政收入的职能。契税是一个重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，只要每发生一次土地、房屋权属转移，都要依法征收契税，所以说契税的税源非常丰富，是地方财政收入的主要组成部分，而且随着房地产交易市场的活跃，房价的上涨，契税的税基也具有稳定的增长性。
第二个职能：保护合法产权，避免产权纠纷职能。既然契税是以保护产权名义征收的，就具有证明土地、房屋权属合法性的作用，一般来说，纳税人在办理权属证明时，都会主动交纳契税，才能办理产权证明，保护其合法产权。
（四）契税的发展历史
契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。
中华民国成立后，于1914年颁布契税条例。
新中国成立后，于1950年发布《契税暂行条例》
改革开放后，1997年7月7日，李鹏总理签署国务院第224号令，发布了《中华人民共和国契税暂行条例》
理解释义：契税是以保障产权的名义征收的，长期以来，都是纳税人自觉向政府申报纳税，请求发给契证，因此契税在群众中影响较深。契税最早起源于东晋时期的“估税”，距今已有1600年的历史。以后历代封建王朝对土地、房屋的买卖、典当等产权变动都征收契税，只是税率和征收范围不完全相同。新中国成立后，于1950年发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税，社会主义改造完成以后，由于土地禁止买卖和转让，征收契税也就自然停止了，到“文化大革命”后期，全国契税征收工作基本处于停顿状态。 改革开放后，房地产市场逐步得到了恢复和发展，从1990年开始，全国契税征管工作全面恢复，契税收入连年大幅度增加，成为地方税收中最具增长潜力的税种。为了充分发挥契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能。 1997年7月7日，李鹏总理签署国务院第224号令，发布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于同年10月1日起开始实施。
第一部分就契税的概况，给大家简要的介绍一下，大家对此能有一个大致的了解即可。
二、契税的法律法规体系
我国现行的契税政策的制订，主要遵循了三大原则
（一）、公平税负、合理负担。
（二）、规范税制，统一政策，严格控制减免税。
（三）、适当下放契税的管理权限，调动地方管理税收的积极性。
契税的法律法规体系
第一层次：由全国人大或国务院颁布的法规
第二层次：由中央主管部门财政部、国家税务总局发布的政策法规
第三层次：由地方人大或省级政府颁布的有关契税征管政策法规
第四层次：省级征收机关，发布的有关契税征管文件
第五层次：省以下各级行政机关在上级政策授权范围内对具体征收办法与程序等制定出的适合本地区的规定。
理解释义：我国现行的契税政策的制订，主要遵循了三大原则
（一）、公平税负、合理负担。
（二）、规范税制，统一政策，严格控制减免税。
（三）、适当下放契税的管理权限，调动地方管理税收的积极性。
契税政策可分五个层次的构成体系
第一层次：由全国人大、国务院颁布的法律法规，例如《契税暂行条例》，这是契税的根本之法；
第二层次：由财政部、国家税务总局发布的法律法规，如《契税暂行条例细则》,这是对《契税暂行条例》的补充与解释；
第三层次：由地方人大、省级政府颁布的有关契税的政策法规。如湖南省实施《契税条例》若干规定，这是地方政府根据国家契税的有关政策，结合本地实际情况的进一步具体化。 第四层次：省级征收机关发布的有关契税征管的文件，主要是对具体征管问题的规定或解释；
第五层次：省以下各级行政机关，在上级政策授权范围内，制定的适合本地区的征管办法等。
这五个层次的法律、行政法规、部门规章、地方性法规、政府规章等构成了契税据以征收法律法规体系，我们的重点要掌握的就是《契税暂行条例》、《契税暂行条例细则》及湖南省实施《契税条例》若干规定，这三个是契税的基本法。
三、 契税的基本要素
（一） 契税的纳税人
契税的纳税人是谁？
在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，即土地、
房屋权属的承受方。
理解释义：关于契税的纳税人，在条例的第一条做出了明确的规定，刚才我们在讲契税的概念时也已进行了详细的讲解。在此我们讲一讲关于契税应税房屋的判断标准问题：有文件规定：对于被转移权属的建筑物，可参照房产税征管中有关房屋的标准，认定是否属于应纳契税的房屋。对于“房屋”的概念：是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔、变电塔等，不属于房产。而对具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑，以及完全建在地面以下的建筑、如地下人防设施等，均征收房产税。在政策执行中，凡是房产税征税的房屋范围均可作为契税的征税对象。
（二）课税对象
1、契税的课税对象
国有土地使用权出让
土地使用权转让，包括出售、赠与和交换
房屋买卖
房屋赠与
房屋交换
第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
据此《农业税收征解会计制度》中契税收入二级科目调整为：土地出让、土地转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换、滞纳金和罚款收入。
2、掌握作为契税的课税对象应具备的三个条件：
（1）转移的客体是土地使用权和房屋所有权，而不是使用权。
（2）权属客体必须发生转移，即由一方转到另一方，即权属主体发生变更。
（3）发生经济利益关系，除赠与外，当权属客体发生转移时，承受方必须支付相应的经济利益。
理解释义：条例第二条关于契税的课税对象有五个：第一：国有土地使用权出让。我们知道，单位与个人取得土地使用权的方式有三种，分别为划拨、出让、转让。现在我国以划拨方式取得土地使用权的已经很少了，除了大型的国家机关承受土地使用权和一些国家重要的军事建设以外，几乎很少有通过国家划拨方式取得土地使用权的。国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为，如果国有土地使用权没有出让，单位与个人就没有权力对国有土地使用权进行转让。
第二、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。但是不包括农村集体土地承包经营权的转移。土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。第三是房屋买卖，第四是房屋的赠与、第五是房屋的交换。关于土地使用权出售，赠与、交换以及房屋买卖，房屋赠与、房屋交换这些概念，在细则的第五条到第七条都做出了解释，也都很好理解，我们就不展开讲了。重点掌握
2、掌握作为契税的课税对象应具备的三个条件：
（1）转移的客体是土地使用权和房屋所有权，而不是使用权。
（2）权属客体必须发生转移，即由一方转到另一方，即权属主体发生变更。
（3）发生经济利益关系，除赠与外，当权属客体发生转移时，承受方必须支付相应的经济利益。我们判定是否属于契税的课税对象，应该同时满足是三个条件的才是契税的课税范围。
据此契税的课税对象的分类：契税收入二级科目为：土地出让、土地转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换、滞纳金和罚款收入七个子日录。
企业和事业单位取得土地使用权、房屋按规定交纳的契税，应计入所取得土地使用权和房屋的成本。借记“固定资产”、“无形资产”等科目，贷记“银行存款”科目。
3、视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的情形
以土地、房屋权属作价投资、入股；
以土地、房屋权属抵债；
以获奖方式承受土地、房屋权属；
以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
理解释义：我们在细则第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；大家知道，以土地、房屋权属作价投资入股，营业税是明确不征收的，这也成为纳税人进行税收筹划与避税的一个途径，土地增值税原来有个文件规定不征，后来又出台文件规定，对于房地产企业以土地、房屋权属作价投资、入股；要征收土地增值税。而这里就明确了，以土地、房屋权属作价投资、入股；契税是要征收的。
（二）以土地、房屋权属抵债；
（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；例如我们08年的奥运会，对获得冠军的运动员在奥运村，每人奖励一套房屋，这种以获奖方式取得土地与房屋权属的行为，是要向承受方征收契税的。
（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。本来预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，土地与房屋的权属暂时没有发生转移，而契税的立法精神是对土地房屋权属发生转移再征收契税的，这个规定与契税和立法精神是相违背的，而且预购还存在以后的退房现象，要退税也还是很麻烦的，为什么要对以预购方式或者预付集资
建房款方式承受土地、房屋权属征收契税，我个人认为，主要是防止纳税人以不及时办理权属证明，无限期地占用国家税款的行为。
（三）税率
契税税率为幅度比例税率3%－5%。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
根据湖南省实施《中华人民共和国契税暂行条例》若干规定（湖南省人民政府令第124号） 第五条规定：“湖南省契税税率为4%”。
理解释义：条例第三条规定：契税税率为幅度比例税率：3%－5%。即：不论课税对象成交金额的大小，统一按固定的百分比率计算征税。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。
根据湖南省实施《契税暂行条例》的若干规定第五条：“湖南省契税税率为4%”。
涉及到契税税率执行标准变动的几个重要文件
*财税字〔1999〕210号文件规定：从1999年8月1日起个人购买自用普通住宅，暂按2%减半征收契税。
*财税〔2008〕137号文件规定：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.。
大家注意：财税[2010]94号文件中已明确对这两个文件关于契税的规定进行了废止。 重点要掌握以下两个文件的规定：
*湘办发[2008]18号：
文件规定： 对个人首次购买普通住房的，契税税率统一下调到１％，被拆迁人购置住宅，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分，免征交易契税。（从发文之日2008年11月17日至2010年12月31日适用）
*根据这个文件：2009年6月12日，衡阳市人民政府下发了《关于进一步促进房地产消费的通知》中，对我市契税的税率进行了调整：
规定：（一）购买144平方米以上的住宅（含二手房、不分首次、多次购房），只要在2010年12月31日以前办理房产证的，契税一律按2%征收。
（二）购买144平方米以下的住宅（含二手房、不分首次、多次购房），只要在2010年12月31日以前办理房产证的，契税一律按1%征收。
（三）购买非住宅（含二手房），只要在2010年12月31日以前办理产权证的，契税一律按3%征收。
（四）对被拆迁人购置住宅的，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。
（五）对“以旧换新、以小换大”改善居住条件的购房户，在办理新的房屋产权证时，可凭原购房契税发票等额冲抵应缴契税。
目前我市契税的税率执行标准，依然是按市政府下发的这个文件的有关规定执行的。 *湘政办发［2005］23号：对普通住宅作出了规定：
规定：我省享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。
下面重点讲一讲今年新出台的财税[2010]13号和财税[2010]94号文件规定：
财税[2010]13号：财政部、国家税务总局《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》
详细： 财税[2010]13号文件，首次购买普通住房契税优惠政策问题的明确。也就是两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一住房，其中一人或多人已有购房记录的，均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。比方说，夫妻两人中一方在婚前有一套住房，但另一方名下无房。二人结婚后，夫妻联名又购买了一套住房，在财税[2010]13号文件出台前，上述情况通常被认为是首次购房。但是，财税[2010]13号文件出台后，上述情况就不能认定为首次购房了，无法享受到相关的契税优惠了。
财税[2010]94号文件规定：（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
理解释义：从四个方面对13号、94号文件的规定进行理解：一．关于94号文件执行时间的界定：对于个人购买新建商品住宅的，以《商品房买卖合同》在房管部门备案的时间为准，对于个人购买二手房的，以房管部门受理房屋产权转移登记时间为准，时间在2010年10月1日及以后的，享受契税优惠政策。二．征收机关要对家庭唯一一套住房进行审核认定，如购买的普通住房有多个共有人，必须是全部共有人的家庭唯一住房，方可享受契税优惠政策。三、关于家庭成员的界定（指购买人、配偶、未成年子女）。四、关于普通标准住宅的认定：13号文件、94号文件都明确规定了标准普通住宅是面积在90平方米以下的住宅。关于94号文件，目前有的省市已按新的文件规定执行了，有的省市还没有马上执行这个文件的规定，目前我省税政二处也已向省政府提出请示，马上按新的文件标准执行。
（四）计税依据
1、契税计税依据的一般规定
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
理解释义：条例第四条规定：契税的计税依据为：
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格；成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。由支付差额的一方缴纳契税，差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
细则第九条到第十一条分别对不同的课税行为的计税依据作出了解释：
在此强调一点：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，以成交价格为计税依据。成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，合同价格中所包含的各种行政事业性收费，也属于成交价格的组成部分，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。同时根据《城市房地产转让管理规定》第十四条规定：房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于市场价格的，也可以以评估价格作为计税依据。在国土与房管部门的交易大厅都有一个土地、房屋评估窗口，根据土地房屋的相关指标录入电脑，就会生成一个土地与房屋的评估价格，契税在计税
依据中有一个重要的规定，那就是如果评估价格高于成交价格，以评估价格为计税依据，如果评估价格低于成交价格，以成交价格为计税依据。
2、契税计税依据的特殊规定
（1）纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的是否征收契税
*政策依据：国税函〔2008〕662号《 国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》中规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
理解释义：（纳税人因改变土地用途，而签订土地使用权出让合同、变更协议、或者重新签订土地使用权出让合同要征收契税，计税依据为改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。）
（2）以划拨方式取得土地使用权再转让，转让方和承受方缴纳契税的计税依据如何确定
*政策依据：财税〔2000〕14号《国家税务总局对河南省财政厅的批复：以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，要缴纳契税。其计税依据为《契税暂行条例细则》 第十一条规定的土地使用权出让费用或者土地收益。
取得转让土地使用权的承受人，应按照《契税暂行条例》 第四条规定的成交价格缴纳契税。《 条例》 与《 细则》 规定的计税价格，是对不同纳税人在不同环节缴纳契税的依据，两者并不矛盾。
理解释义：（划拔的土地是能转让的，但土地使用者要先要向政府补交土地出让金和一些政府规定的费用，才有权对土地使用权进行转让。以划拨方式取得土地使用权再转让，首先转让方要缴纳契税。其计税依据为转让方补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。其次取得土地使用权的承受人，应按照成交价格缴纳契税。转让方与承受方都要缴纳契税，是对不同纳税人在不同环节缴纳契税，两者并不矛盾。）
（3）甲乙双方合作建房，双方缴纳契税的计税依据的发如何确定
*政策依据：也是根据财税〔2000〕14号文件的批复：甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《 契税暂行条例》 的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。如果上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。
理解释义：（关于甲乙双方合作建房，是否征收契税：分情况而定：如果说甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。如果上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。）
（4）国有土地使用权转让契税计税依据如何确定
*政策依据：财税〔2007〕162号：《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》中规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。
理解释义：（如果说国有土地使用权转让中，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等一并转让给他人的，契税的计税依据为转让的总价款，这里不能剔除土地使用权所附建筑物与构筑物的价格。）
（5）以作价出资方式承受土地使用权的，契税的计税依据如何确定
*政策依据： 国税函〔2004〕322号 ：《关于以土地、房屋作价出资有关契税问题的批复》：根据《契税暂行条例细则》第八条的规定：以土地、房屋权属作价投资入股的，视同
土地使用权转让、房屋买卖征收契税。其计税价格由征收机关参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。
理解释义：（根据《契税暂行条例细则》第八条的规定：以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。其计税价格参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。）
（6）房屋买卖中包括的装修费用的契税计税价格如何确定
*政策依据：国税函〔2007〕606号：《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》规定： 房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
理解释义：（房屋买卖中包含了装修费用，我们应按房屋买卖合同的总价款，计算征收契税，也就是说买卖装修的房屋，契税的计税依据包括房屋的价格与装修费两项之和）
（7）以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税的计税依据如何确定
*政策依据：国税函〔2002〕1094号：《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税》的批复中规定：土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。
理解释义：（也就是说土地使用权受让人，通过完成转让方约定的投资项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，要征收契税，计税价格由征收机关参照土地使用权转让的市场价格核定。
（8）转让房屋附属设施有关契税计税依据如何确定
*政策依据：财税〔2004〕126号：《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施契税问题的批复》中规定：一、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。二、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 三、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
理解释义：（对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库等）的所有权或土地使用权的行为，对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，也就是说附属设施办理了产权证的，要征收契税，附属设施没有办理产权证的，不征收契税。采取分期付款方式购买房屋附属设施权属的，应按合同规定的总价款计征契税。如果承受的房屋附属设施权属是单独计价的，按当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，按房屋的适用税率征收契税）。
（9）国有土地使用权出让契税的计税依据如何确定
*政策依据：财税〔2004〕134号：财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让契税问题的通知中规定：
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
理解释义：（国有土地使用权的出让分为协议出让与竞价出让，以协议方式出让的，契税计税价格为成交价格。包括向政府交纳的土地出让金、土地补偿费、拆迁补偿费等、承受者应支付的所有的经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按评估价格、土地基准地价确定。以竞价方式出让的，契税计税价为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费也应包括在内。）
（10）城镇房屋拆迁契税计税依据如何确定
*政策依据：财税〔2005〕45号：《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁契税问题》的批复中规定： 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。同时，国税函〔2005〕903号文件规定 《国家税务总局关于城镇房城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。
理解释义：（对因拆迁重新购置住房的，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。关于城镇房屋拆迁，契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人、共有权人、以及领取拆迁补偿款的承租人。
（五）应纳税额：
应纳税额=计税依据×税率
理解释义：前面我们在讲契税的税率时也讲了，契税税率为幅度比例税率。也就是说：不论课税对象成交金额的大小，统一按固定的百分比率计算征税。所以契税的应纳税额就等于计税依据×税率，这个不难理解。其次，条例中也规定了契税的应纳税额要以人民币计算，如果是以外汇结算的，就按照纳税义务发生之日，中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算。这个是应纳税额的计算。
（六）纳税义务发生时间与地点
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
理解释义：条例第八条规定契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其它的具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证当天。
细则第十七条规定纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变土地、房屋用途的当天。
条例第九条规定：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的征收机关申报纳税，并在核定的期限内缴纳税款，这里说的是契税的纳税期限。关于契税的纳税地点指的是土地、房屋所在地。虽然条例中规定了契税义务的纳税时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，而不是纳税人办理土地、房屋权属变更登记手续的当天，但是事实上，很多购房者房与地产企业在签订合同之后，没有及时交纳契税，而是到办理产权证明的时候才交纳契税，这其实是纳税人在一定期间内，占用国家税款。
（七）征收环节
纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。
纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
理解释义：关于契税的征收环节也就是说纳税人应如何缴纳契税？即契税征收流程，根据条例的规定：
首先纳税人在签订土地、房屋权属转移合同后十日内，到土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并向征收机关提供与转移土地、房屋权属有关的资料；第二步征收机关对纳税人的申报进行必要的审查后，核定应纳税额、纳税期限等，并及时通知纳税人；第三步纳税人按照征收机关核定的税额及规定的期限缴纳契税，征收机关向纳税人开具契税完税凭证。第四步纳税人应当持契税完税凭证和其他材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
（八）减免税规定
1、 一般的免税规定
条例第六条规定：有下列情形之一的，减征或者免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
细则第十五条明确其它减征、免征契税的行为指的是
（一）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（二）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
（三）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
理解释义：关于契税的一般性减免，有下面六种情况：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；同时细则第十二条，对纳税人承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的减免范围进行了解释，是指上述单位承受土地、房屋是直接用于办公、教学、医疗、科研以及军事设施的，才是契税的减免税范围，也就是说如果医院承受土地使用权如果是用来建造住院部、门诊楼的，就是契税的减免税范围，而医院承受土地使用权用于建造职工宿舍则不是直接用于医疗的，不是契税的免税范围，而应征收契税。
（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情予以减征或者免征；
（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
细则第十五条明确其它减征、免征契税的行为指的是
（一）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（二）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。这里大家要注意的就是这里指的契税减免仅限于纳税人承受荒山等的土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。如果说纳税人承受荒山等土地使用权，用于农、林、牧、渔业经营的，不是契税的减免税范围，而要征收契税。
（三）就是一此外国使馆、领事馆、驻华机构的外交代表、官员等人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
2、不征收契税的几种特别情况
（1）社会力量办学承受的土地、房屋权属用于教学的不征收契税
*政策依据: 财税〔2001〕156号 财政部 《国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》中规定，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第（一）款的规定，免征契税。
理解释义：（社会力量办学承受的土地、房屋权属用于教学的不要交纳契税，这是因为根据财税〔2001〕156号 文件的规定，如果经有关部门批准，并核发《社会力量办学许可证》的教学机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于教学的免征的规定，不征收契税。）
（2）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的不征收契税 理解释义：: 财税〔2004〕134号 《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》中规定：已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
（3） 股权变动导致企业法人房地产权属更名不征收契税
理解释义：：国税函〔2002〕771号 《国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名不征契税的批复》规定：由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（根据国税函〔2002〕771号文件的规定，如果仅仅是因为企业的股权发生了变动，导致企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记，而土地、房屋权属是没有发生实质转移，这种情况不征收契税。）
（4）全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为不征收契税
理解释义：根据（国税函〔2008〕514号）的有关规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。
（5）房屋租赁、以及以租赁方式使用土地不征收契税
理解释义：：国税函〔1999〕465号文件以及国税函〔2004〕322号文件中都有规定了，使用权与所有权是两种不同性质的权属，契税是对土地、房屋权属的转移行为征税，指的是所有权，房屋租赁以及土地租赁，都没有发生土地与房屋权属变更登记，所以说，房屋租赁行以及土地租赁都不属于契税课税范围。
（6）法定继承人继承土地房屋权属不征收契税
理解释义：：国税函〔2004〕1036号中规定：法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。如果不是法定继承人，而是根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（7）关于离婚后房屋权属变化不征收契税
理解释义：：国税函〔1999〕391号文件中规定，夫妻离婚前的房屋产权是双方共同拥有，夫妻离婚后产权转移到一个人的名下，可以理解为产权只是进行了分割而没有发生实质转移，这仅是房产共有权的变动，而不是房屋产权转移行为。因此，对夫妻离婚后将原共有产权转移到其中一个人的名下，而办理的产权变更登记，不征收契税。
（8）以房地产作价抵缴养老保险金不征收契税
理解释义：: 国税函〔2001〕483号文件规定，对社会保险费征收机构承受用以抵缴社会保险费的土地、房屋权属免征契税。对于一些困难企业以土地使用权与房屋所有权为职工交纳社会保险费，在这个土地与房屋权属变更登记中，社保机构是不要交纳契税的， 这也是国家维护社会稳定，在税收政策上对困难企业的一个扶持。
（9）被撤销金融机构在财产清理中取得的土地房屋权属不征收契税
理解释义：国税函〔2002〕777号文件规定，对被撤销的金融机构在财产清理中取得土地、房屋权属所涉及的契税，应当予以免征。
（10）关于廉租住房、经济适用住房有关契税政策的规定
理解释义：财税〔2008〕24号文件规定：对廉租房经营管理单位，购买住房作为廉租住房房源的、以及经济适用房经营管理单位，回购经济适用房继续作为经济适用房房源的，免征契税。对个人购买经济适用住房，可减半征收契税。
这里是不需要征收契税的几种特别的情况，下面我也归纳了一些要交纳契税的情况，和大家共同来了解一下：
3、要征收契税的几种特别情况
（1）对政府以零地价方式出让国有土地使用权是否征收契税
理解释义：：国税函〔2005〕436号文件规定：对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。对政府以零地价方式出让国有土地使用权不得因减免土地出让金，而减免契税。
（2）关于私人承受房产办医院是否免征契税
理解释义：:国税函〔2003〕1224号规定，只有事业单位性质的医院承受土地、房屋权属用于医疗的，免征契税，其他性质的医疗单位不属于免税范围。私立医院不属于事业单位，对其购买房屋作为医疗用房应照章征收契税。
（3）关于未办理土地使用权证转让土地是否征收契税
理解释义：:国税函〔2007〕645号 文件规定：无论土地使用者是否取得了土地的使用权属证书，无论在转让、抵押或置换土地过程中，是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地，并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按规定缴纳契税。
（4）以补偿征地款方式取得的房产是否征收契税
理解释义：:国税函〔1999〕737号 文件规定： 在商品房建成后，将其中一部分商品房产权以补偿征地款方式转移给当地的居民，这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为，承受方应依法缴纳契税。
（5）以抵押贷款购买商品房是否征收契税
理解释义：国税函〔1999〕613号 文件规定：其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。
4、企业事业单位改制重组若干契税政策的通知中相关的减免政策。
（1）目前 改组改制企业税收有效文件：
《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税〔2008〕129号）
《关于企业改制重组若干契税政策的通知》财税[2008]175号
《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》(国税发[2009]89号)
《财政部 国家税务总局关于发布部分到期停止执行税收规范性文件的通知 》 财税〔2009〕138号
理解释义：目前 改组改制企业税收有效文件：《（财税〔2008〕129号）、财税[2008]175号、(国税发[2009]89号)、财税〔2009〕138号：下面我们分别讲一讲这几个文件的相关规定；重点要了解的就是财税[2008]175号文件的规定，这是关于企业单位重组中契税优惠的一个重要文件：
*财税〔2008〕129号文件规定：以国家作价出资入股方式，转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
*财税〔2008〕175号文件：主要是对企业整体改制、企业股权转让、企业合并、分立、出售、注销、破产情况下的契税征免政策进行了明确，我们一起来了解一下：
一、企业整体改建
非公司制企业整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 非公司制企业整体改建的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
非公司制的国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，如果国有独资企业在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业的土地、房屋权属，免征契税。
国有控股公司（国有控股公司是指国家出资额公司资本总额50%以上，或国有股份占50%以上的公司），国有控股公司以部分资产投资组建新公司，如果国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。。
二、企业股权转让，
在股权转让中，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 “股权转让”，是指股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销况。也就是说，“股权转让”后，如果企业不需要办理新设登记，则不征收契税；如果企业办理了新设登记的，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。
三、企业合并
企业合并改建为一个新的企业，如果原投资主体存续的，对合并后的企业承受合并前双方的土地、房屋权属，免征契税。
四、企业分立
对企业分立后，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
五、企业出售
对于企业出售，如果买受人按照《劳动法》规定妥善安置原企业全部职工，对与原企业30%以上职工签订不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；对与原企业全部职工签订不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。
六、企业注销、破产
企业注销、破产后，债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。未妥善安置原企业全部职工的，照章征税。
七、债转股的企业
实行债转股的企业，享有的合法债权转为出资，增加被投资公司注册资本的行为，对债权
转股权后新设立的公司，承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。
企业改制重组过程中，对同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
这个是关于企业重组改制中的契税的减免税规定，我们重点要掌握的就是财税〔2008〕175号文件：另外针对银行、人寿、保险、电信、移动、联通、石油公司等在企业重组改制过程中发生的土地、房产权属变动是否征收契税，这类的文件很多，大家可以在遇到实际情况时查阅相关的文件规定，在此不再详细列举。
*财税[2009]138号：《财政部 国家税务总局关于发布部分到期停止执行税收规范性文件的通知》中列举了与契税有关的文件，如（财税[2003]184号）、（财税[2006]41号）、（财税
[2006]142号）进行了废止。
（2）事业单位改制中契税政策：一、事业单位按照国家有关规定改制为企业，如果说投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。如果投资主体发生了变化，改制后的企业按照《劳动法》安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%职工签订不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位土地、房屋权属，减半征收契税。 二、事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于本通知规定的契税减免税范围，应按规定缴纳契税。
理解释义：今年出台的财税〔2010〕22号文件，关于事业单位改制中契税政策与企业单位改制重组过程的契税优惠类似，主要也是规定了：一、事业单位按照国家有关规定改制为企业，如果说投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。如果投资主体发生了变化，改制后的企业按照《劳动法》安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%职工签订不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位土地、房屋权属，减半征收契税。 二、事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于本通知规定的契税减免税范围，应按规定缴纳契税。
5.契税减免税审批权限与程序
耕地占用税、契税的减免，实行申报管理制度。
契税的减免管理，实行逐级备案制度。
契税减免，应向国家税务总局备案减免申报表。
办理减免的征收机关应将办理情况，定期逐级通报基层征收机关。
理解释义：按规定享受契税减免税的纳税人，可向当地征收机关书面提出减免税申请，提供有关证明材料。
契税减免的法律依据主要是国税发〔2004〕99号文件：《耕地占用税契税减免管理办法》，办法第三条：契税的减免，实行申报管理制度。契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内，向征收机关提出减免申报。计税金额在1亿元（含1亿万元）以上的，由省级征收机关办理减免手续。 我省规定：减征、免征额超过5万元的，报地、市、州征收机关审批；超过40万元的，报省级征收机关审批。
第七条契税的减免管理，实行逐级备案制度。计税金额在1亿元（含1亿元）以上的减
免，征收机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。
第八条 契税减免，应向国家税务总局备案减免申报表。
第九条 计税金额在1亿元以下的契税减免，其备案办法由省级征收机关制定。省级征收机关应根据备案情况定期组织检查。
第十一条 基层征收机关应对减免情况进行核实，并将核实结果逐级上报至办理减免的征收机关。办理减免的征收机关应将办理情况，定期逐级通报基层征收机关。
（九）退税规定
纳税人已缴纳契税，但因土地、房屋权属转移合同未能履行而申请退税的，经县、市（区）以上契税征收机关依据土地、房屋管理部门的书面证明审核批准后，可以退税。 理解释义： 《湖南省执行契税暂行条例的若干规定》的第十二条 纳税人已缴纳契税，但因土地、房屋权属转移合同未能履行而申请退税的，经县、市（区）以上契税征收机关依据土地、房屋管理部门的书面证明审核批准后，可以退税。
*政策依据：国税函〔2002〕622号中规定购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。
*国税函〔2008〕438号文件中规定：对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
（十）征收管理
1、契税征管：先税后证，部门配合是关键。
第十一条 纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
条例第十二条规定：土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
关于加强契税及房地产相关税收的征管，我们来了解国家税务总局财政部国土资源部联合下发三个文件：
2005.5.18，国税发〔2005〕82号《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》，文件核心内容：要以契税征管为把手，全面掌控税源信息，规范契税申报管理，归集房地产交易的有关信息，建立信息传递机制，实现信息互通共享。充分利用契税征管信息，掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等土地使用方面的信息；及时掌握了解土地利用规划、建设施工进度、房地产开发成本的信息；及时掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息、同时以契税征管中积累的信息为基础，对取得的信息进行整合归集，逐步建立房地产税源信息数据库，做到数据集中，信息共享，方便查询，比对分析，促进管理。
2005.7.1国税发〔2005〕111号《国家税务总局财政部国土资源部关于加强土地税收管理的通知》，文件核心内容：共同研究强化土地税收征管的办法和措施，通过信息共享、情况通报、联合办公、联席会议等多种形式沟通情况，加强部门间的协作配合。明确了财政、税务、国土部门的职责，要求在土地登记、审批场所设立税收征收窗口，规范土地市场交易行为和涉税评估行为，防止国家税收流失。
2008.1.23〔2008〕14号《国家税务总局财政部国土资源部关于进一步加强土地税收管
理工作的通知》，文件核心内容：继续加强部门间的信息交换与共享，贯彻落实国税发
[2005]111号文件，继续严格执行“先税后证”的政策，没有财税部门发放的契税和土地增值税完税凭证或免税凭证，国土资源部门一律不得办理土地登记手续。为了方便纳税人，各级地方税务部门和国土资源部门要积极协商，创造条件，在土地登记、审批场所设立税收征收窗口，使纳税环节前移，从源头控制税源。
2、法律责任：
细则第十三条 纳税人逾期不办理纳税申报或者未在规定的纳税期限内交纳税款的，或者偷税、漏税、抗税的；或者代收代缴单位未履行扣缴义务的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定处罚。
细则第十四条 契税征收机关或者代收代缴单位工作人员在征收契税中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予行政处分。
细则第十五条 纳税人、扣缴义务人与征收机关，在纳税上发生争议时，必须先依照法律、行政法规的规定缴纳或者解缴税款及滞纳金，然后可以在收到契税征收机关的缴款凭证之日起60日内向上一级契税征收机关申请复议。上一级契税征收机关应当自收到复议申请之日起60日内作出复议决定。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。
理解释义对契税的税款的申报、征收、检查、法律责任都依据《征管法》的规定来执行，《征管法》大家都很熟悉，我就不展开来讲。
以上所讲的有关于契税纳税人、课税对象、税率、计税依据、应纳税额、纳税时间、期限、地点以及契税的减免税规定、征收管理的相关内容主要来源于契税的基本法〈暂行条例、实施细则、湖南省实施办法〉及财政厅、税务总局下发的文件中的相关内容，也是税政科下发的法律法规中的内容，大家能掌握这套法律法规中的知识要点，对契税应该有一个全面的了解了，今天的讲课就到这，讲得不正确的，还请各位领导和同志们批评指正，谢谢大家！