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当前 ， 俄罗斯 房屋价格飞涨 ， 资俄 罗斯 投 房地产业成为国内外投资商关注的焦点 。
俄 罗斯 房 地 产 业 的现 状
一） 房 地 产 市 房 房 为投 俄 罗 （斯 屋价 格 快 速上 涨 ， 地产 业 成场 现 状 资热 点
李金波 孙书林
据 俄 罗 斯 房 地 产 咨 询 公 司——不 动 产 市
场指数分析 中心公布的一项调查结果显示 ， 截 至 ２０ ０５年 ９月 ，俄罗 斯 首都 莫 斯科 市 区内 的 房屋均价为每平方米 ２ １ 美元 ，与纽约房地 ９ ０ 产 市 场价格不 相上 下 。该 中心 的房地 产市 场分
析师 指 出 ， 斯 科房 地 产 市 场价 格异 常 火暴 的 莫 现 象 还将 持续 一 段 时 间 。 目前 ， 在俄 罗 斯不 仅
莫斯科 的房价上涨迅速 ， 各联邦主体主要城市 的房价 也在迅 速攀 升 。俄 罗斯 房地产 业专 家认
为 ， 斯科 房 价 上涨 的主要 原 因是石 油 工业 拉 莫
动俄罗斯经济快速增长 ，居民收入不断提高 ， 对房屋的需求量 自然变大。另外 ， 俄房地产业 正 经 历 着 市 场 经 济 改 革 ，国家 不 再 拨 款 盖 房 子 ，房地产业需要在市场上赢利才能生存 ， 因 此 ， 发 商们都 会 按 市场 需 求来 定 房 价 。还 有 开
一
个 原 因就 是 建 材 价 格 的增 长 影 响 了住 房 价
格。随着俄罗斯各地房价的快速上涨 ， 俄罗斯 房地产业 已成为投资的热点。 （ ） 二 投资机制尚未形成 ， 房地产 开发仍处
于初 级 阶段
俄联邦工业和能源部建设和住房及公 用 事业 司住房 政 策处 官 员认 为 ， 罗 斯 至今 尚未 俄
形成 吸引投资住房建设 的市场机制 ， 这是 国内 近 一 段 时期 不 断蔓 延 的 官僚 主义 以及 与住 房
有关 的其他问题没有得到很好解决造成 的， 如 提高住房需求的支付能力问题。为了提高居民 获得 住房 的总 量和 改善 居 住 条件 ， 国家 杜 马 俄 制定 了 ２ 个发展住 房市场的一揽 子方案 ， ７ 其 中一部分已经获得通过。由于缺乏投资住房的 市场机制 ， 俄罗斯的房地产开发仍处 于初级发 展 阶段 ， 房地产 的投资环境和运行机制 尚需进
一
步 培育 。
作者单位 ： 黑龙江省绥芬 河市委战略研 究中心。
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（ ） 房 需 求量 巨大 ， 缺 少足 够 的 开发 三 住 但 资金
好 ， 缺乏 建设 资 金 ， 但 建房 周 期也 较 长 ， 建设 速 度 较慢 。 目前 ， 房地 产 公 司主 要靠 银 行 高息 俄
近 一年 来 ， 俄住 房需 求 量增 加 了 ２ ％。虽 ６ 然 俄 一 级 市场 的 住房 平 均 价 格 比建 房 成
本 高 出 １ 以上 ， 仍 有很 多 俄罗 斯人 在排 队等 待 倍 但 住房。 据统计 ， 目前俄 有 ６ ％～７ ％的居 民希 望 ０ ０ 改 善居 住条 件 ，若 按 目前 的住 房 建设 速 度 ， 这 些 居 民绝 大 部 分 要 等 １ ０～１ ５年 才 能 买 到 房 子， 只有 ０７ ． ％的人 的住 房需 求在 近一年 内能得
短期贷款来解决部分流动资金问题 ， 靠吸引小
投 资者人股 筹集 建房 资金 。如果有 资金雄厚 的 外 国投 资商 进 入 俄 房 地 产 市 场 ， 么 ， 房 地 那 俄
产市 场将会 得 到快速 发展 。 （ 俄各联 邦主体 虽然 积极 采取 措施解 决 四） 居 民住房 问题 ， 收效 甚微 但
近几 年 ， 罗 斯各 联 邦 主体 为解 决居 民住 俄
到满足。当前 ， 俄罗斯各联邦主体 的各主要城 市 对居 民住房 的需求 量非常 大 。据俄 罗斯远 东
联 邦 区总统 全权 代 表新 闻秘 书宣 称 ， 俄远 东 地 区的住房需 求很 大 。远东 地 区现有住 房总 面积 为１１ ． ４亿平 方米 ，破 损率 超过 ６ ％，有 ３ ． ３ ０ ０１ 万 人居 住在 ７ ０万 平方 米 的 旧房 中 ， ４ 等待 获 得 住 房 的家庭有 １． 户 。为发展 房 地产 市场 ， ９ ５万
房问题 ， 积极采取措施 。例如 ， 西伯利亚伊尔库 茨 克 州政 府 和市 政 府 共 同组 建 了一 个 建 设 委
员会 ， 不久 该 委 员会 发 布 了该 市 的城建 现 状 前
及近期的建设规划。建设委员会称 ， 伊尔库茨
克 市 目前 有 竞 争 力 的建 筑 用 地 共 计 １４８公 ５． 顷， 所建 住 房 和办公 楼 总 建筑 面 积 为 １２万 平 ４
俄远东有 ５ 个地 区参加 了不动产住房抵 押贷
款联 邦体 系 。但这 一体 系并未成 为保 障居 民获 得 住房 的基 本机 制 ， 目前远 东 地 区 只有 ７６０ ０
方米。 ０５年伊尔库茨克市居民对新建住房的 ２０ 需求 量 为 ３ 平方 米 ， ２０ 实 际 的住 房 ２万 而 ０５年
竣工 面积 约 为 １ 平 方米 ，只能 满 足居 民需 ６万
求量的一半左右。截至 ２０ 年 ， ０５ 伊尔库茨克市 危房数量共 ２０幢 ， 中 ３ ５ 其 ８幢须要拆除 ， 其余 的须 进行修 复 和加 固 ，约 ８ ０ 家庭 的 ２ ５ ０个 ０ ． ０ 万人仍住在危旧房屋 内。据建设委员会估算 ， 上述 危房 内居 民 的搬 迁 费用约 为 ２ ．１ 卢 布 ４６ 亿
（ 约合 ８６０万 美元 ） ０６年 １ ０ 。２０ ～２月 ， 建设 委
人 向地区不动产抵押贷款部 门申请 了住房贷 款 。抑 制房 地产市 场发展 的原 因主要 是首期 付
款 额过 高 和不动 产抵 押 贷款 利 率过 高 、 乏
不 缺 动 产 抵 押有 价 证 券 市 场 以及 缺 乏 住 房 建设 竞 争等。
近几 年来 ，俄罗 斯经 济每 年 以 ６ ％左 右 的
速度 增 长 ， 购 买力 的阶层 对新 建 住房 的需求 有 旺 盛 ， 罗 斯 房 地产 市 场 正 进 入 活 跃期 ， 房 俄 但
员会将招标出售伊尔库茨克市的 ５ 块地皮 ， 计 划建 设高 度 为 ２～１ 的住 房 和 办公 楼 ， 建 ６层 总 筑面 积为 １ ． ７６ ３万平 方 米 。上述 地皮 上现 住 居
民有 １ ４ ０人 ， ２０座建 筑物 ， 中 １６幢 属 ６ 有 ６ 其 ８
于危 房 。 中标 者 首先 要 完成 工 程 的搬 迁 、 改造
地产商却缺少足够的开发资金。以海参崴市为
例， 海参崴 市 现有住 房 １ ５万套 ， 登记 居 民约 ７ ５ 万人 。购 房 潜在 客户 主 要是 企业 主 、 府 机关 政 工作 人员 和 大 中型企 业 的 中级 以上 管理 人 员 。 目前 ， 参崴 市新 建 住房 的市场 容 量每 年 约 为 海
和建 设工 程 管线 网络 、 编制 设计 文 件 和修 复 纪 念 性 建筑 物 等工作 ， 所需 费 用 约 占整个 工 程投 资 的 １％ ～２％。５ 地 皮 的搬迁 和公 用 设施 ８ ０ 块 费用 约 为 ９ ４ ． ４亿 卢 布 （ ６ 约合 ３３０万 美元 ） ８ 。
２ ０ 套 ，随着俄罗斯国家贷款计划和抵押贷 ０ ０ 款方案的实施 以及金融方面强有力的支持 ， 这
一
按建设委员会的估算 ， 将来新建房屋的价格 为 每平方米 ２万 ～ ． ２ ２万卢布（ 约合 ７０～ ７ 美 ０ ７０ 元） 。除伊尔库茨克州以外 ， 其他联邦主体也采 取 了一 些鼓 励 房地 产 开 发 的措施 ， 定 房地 产 制
规划 ， 加速 培育 房地产 市场 ， 收效 不 大 。从 总 但
需求数字还会增加。据调查 ， 目前在海参崴 市搞 房 地 产 开 发 建 设 的俄 罗 斯 公 司有 １ ９家 ，
共 有 ７ 处 在 建工 程 ，这 些正 在 建设 的住 房 每 １ 平 方 米售 价 大部 分都 在 ７０～ ０ ０ ９０美元 。房 屋 结 构 多 为砖 混 ， 有 少量 剪 力 墙 结 构 、 剪 结 只 框
体上看 ， 俄罗斯 的房地产市场开发仍处于起步 阶段 ， 缺乏完善配套的市场运作体系。
构的在建房屋。海参崴市的房地产市场前景看
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冬
房地产市场作为企业“ 出去” 走 的近期 目 ， 标 并
二
中俄房地 产业合作 潜力及其发展前景 囊
将 中长期 目标定 位 为 向 俄 罗斯 欧 洲 部 分 的 城
市发展 ， 尤其是 向莫斯科 、 圣彼得堡等俄 罗斯
有影 响 的大 城市 延伸 。 黑
龙 江 省建 设 厅 、 建 设 银 行 黑 龙 江 省 分
近年 来 ， 中国 的房 地产 业 和建 筑 业 发 展很 快 ， 实 力 的房 地 产 企 业 完 全 有 能 力 、 实 力 有 有 开拓俄 罗 斯房 地 产市 场 。 目前 ， 国部 分房 地 中 产企 业 已进人 俄 罗斯 房 地产 市 场 ， 当 地企 业 与
行、 黑龙江省外 汇管理局 等部门提出 ， 应该支 持 有 实力 的民营企 业 组 成开 发 、 计 、 工 、 设 施 建 材供应联合体到俄罗斯进行开发建设 ， 发挥民 营 企业 适应 能 力 强 的优 势 ， 俄采 取 多种 合 作 与 方式 ： 一是 在俄 罗 斯 建 立独 资 的房 地 产 开发 公
司 ， 得相 应 的开 发 资质 、 取 总承 包 人资 质 ， 派 选
开展房地产合作 ， 积累 了一些经验 ， 中国开 为 展对俄房地产业合作打下 了坚实 的基础。
（ ） 国房 地产 企 业走 进 俄 罗斯 市 场 ， 一 中 为 中俄房地产 合作 搭建 平 台 自 ２０ ００年 以来 ，黑龙 江 省部 分 房 地 产 开 发 企业 已经 尝 试 “ 出去 ”开 拓 俄 罗 斯 市场 。 走 ， 到 目前 已累计开 发 俄 房地 产 １０多万 平 方 米 ， ４ 投 资近 ３亿 美 元 。如 牡 丹江 联 发公 司 ２０ 年 ０１
高级管理人员 ， 聘用 当地工程技术人员 ， 组织 国内的劳务 队伍 ， 与有土地建房权 的当地公司 进行项 目合作 ， 以合同形式约定各方的资金投 人与收益分配。二是建立合资公司 ， 利用伙伴
公 司 的土地 和部 分资金 进行 开发 。三是 购买 当
与俄海参崴市斯别克公 司合资成立 了东亚有 限公 司 ，０ ２年 在 海参 崴 市 达 维 大 街 ４ ２０ ０号 开
发 建 设 一栋 面积 为 ８４０平方 米 的 住宅 楼 ， ０ 当 年 交 工 ，中方实 现 利 润 ２０万 元 人 民 币 ；０ ３ ６ ２０
地建筑 和发包人公司的股份 ， 利用他们的建筑
和房地 产 资 质及 土 地 ， 以控股 公 司 或参 股公 司 的形式 进行开 发 。 黑 龙 江 省 建 设 厅 在 俄 设 立 黑 龙 江 省 房 地 产 产 业 协 会 和 黑 龙 江 省 建 筑 业 联 合 会 俄 罗 斯 远东 分 会。通过 协会将 在俄 施工 和从事 房地 产 开 发 的 中 国企 业 组 织 起 来 ，树 立 中 国企 业 品 牌 ， 大在 俄市 场 份 额 。 目前将 以哈尔 滨 东 方 扩
年与俄方共同 出资在海参崴 市一 道河区联盟 大街建设一栋面积为 ２ ． ４万平方米 的综合楼 ， ２０ 年交付使用 ；０４年在海参崴市扎 哈罗 ０４ ２０ 娃大 街 又开发 建设 一栋 面积为 ３２万 平方 米 的 ． 综合楼 ，并与俄方确定 了 ２０ 年总面积为 ５ ０５ 万平方米左右的开发项
目。黑河华富、 华兴等 公 司在俄布拉戈维 申斯克市累计开发建筑 面
积 １０多万平 方米 。黑龙 江省华 诚 国际经 济技 ０
房地产 开发公 司、 黑河华富集团 、 丹江联 发 牡 公 司等企业为龙头 ， 以海参崴 、 布拉 戈维 申斯 克等俄远东城市 的房地产项 目为重点 ， 由省政 府建设 、 外汇 、 海关 、 金融 、 贸等相关部 门提 外 供政策支持 ， 将黑龙江省开拓俄罗斯建筑和房 地 产市 场 的“ 蛋糕 ” 做大 。 （ ） 过房地产 开发渠 道将 中 国建材 商 品 三 通
打进 俄 罗斯 市场
术合作公 司主要在俄赤塔州搞开发建设 ，０３ ２０ 年 开 始 市 场 调研 并 在 当 年 开发 建设 了建 筑 面
积 为 ２万平 方米 的综 合楼 ；０４年继 续扩 大 投 ２０ 资 ， ２０ 回笼资 金形成 效益 。黑龙 江省建 在 ０５年
工集团已经与俄堪察加半 岛签订合作开 发项 目， 近期 将进 行 项 目的前 期工 作 。 以上 企 业不
仅 在俄 罗 斯 站 住 了脚 跟 ， 大 了市 场 ， 树 立 扩 也 了 中 国房 地产 企 业 的 良好 形象 ， 今 后 更 多 的 为
近 年来 ， 美 价 廉 的 中 国建材 商 品 在俄 罗 物
斯， 尤其在俄远东地区的建材市场上越来越受 欢迎 ， 占的市场份额也越来越大 。俄罗斯市 所
场对 中 国建 材 需求 增 加 的 主要 原 因是 ： 罗斯 俄
中国企业进人俄罗斯房地产市场打下了基础。
（ ） 二 中俄 房 地产 合 作 形式 多 种 多样 ， 地 房
远 东地 区的住房大部 分建于 ２ Ｏ世纪 ５ ８ Ｏ～ Ｏ
产 市 场的“ 蛋糕 ” 断做 大 不 黑 龙 江 省 把 开 拓 俄 罗 斯 远 东 地 区建 筑 和
年代 ， 经过几十年的使用 ， 多数房屋的 内外墙 、 门窗、 地板 、 卫生间、 厨房 、 采暖设施 、 灯具 、 家
具等都已严重老化 ， 亟须改造更新。随着近几
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年俄 罗斯 经济 形 势 明显 改善 ， 民收入 大 幅度 居
“ 罗 的海 明珠 ” 目保 持 了多项 第 一 ： 波 项 上海 在 海 外 直接 投 资最 大 的项 目、 中国 目前 在俄 罗斯
增加 ， 很多家庭都把家庭装修 、 设备改造列入 最大 的家庭 开 支计 划 。预计 最近 十 年 ， 俄建 材 市场的形势将越来越好 ， 消费者对装修材料和 建 筑 材料 、 房和 卫 生 间设施 以及 其他 家庭 装 厨 修、 家具等必不可少的家装商品的需求将逐年 增加 ， 同时对商 品的质量 、 环保 和安全要求也 将 大 大提 高 。 目前 ， 中国建材 在 俄 销售 形 势最 好 的是 各 种 墙地 砖 、 具 、 革 、 生 洁具 、 灯 地 卫 壁
纸、 装饰性 产 品
、 五 金 工具 、 生 间和 住 房装 小 卫 饰 配件 、 家具 等 。其 中 ， 俄罗斯 滨海边 疆 区居 民
投 资最大 的项 目以及圣彼得堡市最大的外资
项 目。
圣 彼 得堡 是 国际知 名 的旅 游城 市 ， 位列 世 界重点 旅游 城市第 七位 。但 由于该 市基础 设施 不 够 ， 店数 量 不足 ， 成旅 游 费用 极其 昂贵 。 酒 造 圣 彼 得 堡 市 三 星 级 酒 店 一 晚 的 住 宿 费不 少 于 １０美元 ， 游旺 季要在 ３０美元 以上 。另外 ， ０ 旅 ０ 该 市 还 有 上 千 万 平 方 米 的危 旧 住 房亟 待 拆 迁 改造 ，蕴 藏着 巨大 的商 业机 会 。 “ 波罗 的海 明 珠 ” 目是在 中俄 两 国政 府 积极 推 动下 的大 型 项 投 资 项 目。该 项 目主要 以一 级 开发 为 主 ， 级 二 开发 主要 通 过吸 引其他投 资商进 行 。这个项 目
使用的灯具产品主要来 自中国 ， 约占当地灯具 市场 的 ２３ ／。中 国生产 的各种 地砖 、 墙壁 砖 、 装
饰砖 、 抽水 马 桶 、 洗脸 池 、 生 问用 品等 在俄 罗 卫 斯 市 场 也 很受 欢 迎 ， 由于 运输 方便 ， 式 品种 款 丰富 ， 市场 反 应快 ， 格 低廉 ， 些 产 品在俄 罗 价 这 斯 市 场所 占的份额 将 越来 越 大 。现 在 ， 几乎 所 有 的俄 罗 斯 建 材 经 销 商都 希 望 与 中 国建 材 生
在俄 尚属首例 ， 当地 的政治 、 对 经济 、 文化都会
产生 巨大影 响 。２ ０ ０ ５年 ６月 ９日， 罗斯名 城 俄
圣 彼 得 堡 举 行 了“ 罗 的海 明 珠 ” 目的奠 基 波 项 典 礼 。根 据规 划 ，波 罗 的海 明珠 ” 成 为圣 彼 “ 将 得 堡市 未来 的城市 副 中心 。该开发项 目位 于圣 彼 得 堡 市 西 南 部 的红 村 区 ，规 划 占地 面积 约 １ ． 方公 里 ， 靠波 罗 的海 芬 兰湾 ， 邻俄 罗 ８平 北 西 斯 著名 景 点夏 宫 和康 斯 坦 丁宫 ， 东邻 列 宁格 勒 公 园， 东南 两侧 为 成 熟 的大 型 居 住 区 ， 理 位 地 置 可谓 优 越 。根 据初 步 规划 ， 俄 罗斯 著名 的 与 夏 宫 相 距 ２公 里 的 “ 罗 的海 明 珠 ” 目将 被 波 项
产厂家建立联系、 进行合作。 目前 ， 罗 斯 经 济快 速 发 展 ， 兴 的房 地 俄 新 产 业上 升势头 强劲 。近两年全 俄工业 建筑 与商 用建筑竣工面积分别达到 ３ 亿平方米和 １ 亿 ． ８ 平 方米 ，几乎 相 当于前 十年建 筑 面 积 的总 和 ， 建材市场年贸易额近 １０亿美元 。此外 ， ０ 大量 的改 扩 建 工程 、 市 旧房 改造 、 房 建 设 和 装 城 新 修， 使俄建筑建材市场对 中国建材的需求量 日
渐 增加 。中方企业 可 以通过投 资俄房 地产
业 作 为切 人 点 ， 在俄 罗 斯 建 立 中 国建 材 城 ， 大 量 把 的 中国建材 商 品在 俄 罗斯 市场 上 销售 ， 实现 贸 易 与合作 双 突破 。
（ ） 四 中国的知名 企业 已挺进 俄罗 斯房 地产
市场 。 前景 十分看 好 其
打造成一个 以国际商务居住 为主 ，集展览展 示、 办公 、 居住 、 购物中心 、 餐饮娱乐等为一体 的多 功 能 国际 滨 水 商 业 居住 区 。其 开 发 步 骤 为 ： 先通 过 城 市基 础设 施 建设 实行 土 地 的成 首 片开发 ， 并分 阶段实施商业 、 商务 、 酒店 、 闲 休 娱 乐 、 饮 以及 配套 等综合 开发 与经营 。 餐
综 上所 述 ， 罗斯 房 地 产市 场对 国外 投 资 俄
２０ ０５年 ３月 ， 中国上 海实 业 （ 团 ） 限 由 集 有 公司 、 上海 海外 公 司 、 联 集 团有 限公 司 、 江 百 锦
商具有 巨大的吸引力 ，其开发前景十分广阔。 中国与俄罗斯毗邻 ， 具备地缘 、 劳动力 、 建材和 技术先期进入的优势条件 ， 开展 中俄房地产合 作， 对于发展中俄投资合作具有重大意义。 （ 责任编辑 ： 高晓慧）
国际（ 集团） 有限公司 、 上海绿地 （ 集团） 限公 有
司 、 海工业 欧 亚发 展 中心组 成 的上 海海 外 联 上 合 投资 公 司投 资 ｌ 美元 ，进入 俄 罗斯 圣 彼 ３亿 得堡 市从 事 房地 产 开发 业务 ， 们 投 资开 发 的 他
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当前 ， 俄罗斯 房屋价格飞涨 ， 资俄 罗斯 投 房地产业成为国内外投资商关注的焦点 。
俄 罗斯 房 地 产 业 的现 状
一） 房 地 产 市 房 房 为投 俄 罗 （斯 屋价 格 快 速上 涨 ， 地产 业 成场 现 状 资热 点
李金波 孙书林
据 俄 罗 斯 房 地 产 咨 询 公 司——不 动 产 市
场指数分析 中心公布的一项调查结果显示 ， 截 至 ２０ ０５年 ９月 ，俄罗 斯 首都 莫 斯科 市 区内 的 房屋均价为每平方米 ２ １ 美元 ，与纽约房地 ９ ０ 产 市 场价格不 相上 下 。该 中心 的房地 产市 场分
析师 指 出 ， 斯 科房 地 产 市 场价 格异 常 火暴 的 莫 现 象 还将 持续 一 段 时 间 。 目前 ， 在俄 罗 斯不 仅
莫斯科 的房价上涨迅速 ， 各联邦主体主要城市 的房价 也在迅 速攀 升 。俄 罗斯 房地产 业专 家认
为 ， 斯科 房 价 上涨 的主要 原 因是石 油 工业 拉 莫
动俄罗斯经济快速增长 ，居民收入不断提高 ， 对房屋的需求量 自然变大。另外 ， 俄房地产业 正 经 历 着 市 场 经 济 改 革 ，国家 不 再 拨 款 盖 房 子 ，房地产业需要在市场上赢利才能生存 ， 因 此 ， 发 商们都 会 按 市场 需 求来 定 房 价 。还 有 开
一
个 原 因就 是 建 材 价 格 的增 长 影 响 了住 房 价
格。随着俄罗斯各地房价的快速上涨 ， 俄罗斯 房地产业 已成为投资的热点。 （ ） 二 投资机制尚未形成 ， 房地产 开发仍处
于初 级 阶段
俄联邦工业和能源部建设和住房及公 用 事业 司住房 政 策处 官 员认 为 ， 罗 斯 至今 尚未 俄
形成 吸引投资住房建设 的市场机制 ， 这是 国内 近 一 段 时期 不 断蔓 延 的 官僚 主义 以及 与住 房
有关 的其他问题没有得到很好解决造成 的， 如 提高住房需求的支付能力问题。为了提高居民 获得 住房 的总 量和 改善 居 住 条件 ， 国家 杜 马 俄 制定 了 ２ 个发展住 房市场的一揽 子方案 ， ７ 其 中一部分已经获得通过。由于缺乏投资住房的 市场机制 ， 俄罗斯的房地产开发仍处 于初级发 展 阶段 ， 房地产 的投资环境和运行机制 尚需进
一
步 培育 。
作者单位 ： 黑龙江省绥芬 河市委战略研 究中心。
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（ ） 房 需 求量 巨大 ， 缺 少足 够 的 开发 三 住 但 资金
好 ， 缺乏 建设 资 金 ， 但 建房 周 期也 较 长 ， 建设 速 度 较慢 。 目前 ， 房地 产 公 司主 要靠 银 行 高息 俄
近 一年 来 ， 俄住 房需 求 量增 加 了 ２ ％。虽 ６ 然 俄 一 级 市场 的 住房 平 均 价 格 比建 房 成
本 高 出 １ 以上 ， 仍 有很 多 俄罗 斯人 在排 队等 待 倍 但 住房。 据统计 ， 目前俄 有 ６ ％～７ ％的居 民希 望 ０ ０ 改 善居 住条 件 ，若 按 目前 的住 房 建设 速 度 ， 这 些 居 民绝 大 部 分 要 等 １ ０～１ ５年 才 能 买 到 房 子， 只有 ０７ ． ％的人 的住 房需 求在 近一年 内能得
短期贷款来解决部分流动资金问题 ， 靠吸引小
投 资者人股 筹集 建房 资金 。如果有 资金雄厚 的 外 国投 资商 进 入 俄 房 地 产 市 场 ， 么 ， 房 地 那 俄
产市 场将会 得 到快速 发展 。 （ 俄各联 邦主体 虽然 积极 采取 措施解 决 四） 居 民住房 问题 ， 收效 甚微 但
近几 年 ， 罗 斯各 联 邦 主体 为解 决居 民住 俄
到满足。当前 ， 俄罗斯各联邦主体 的各主要城 市 对居 民住房 的需求 量非常 大 。据俄 罗斯远 东
联 邦 区总统 全权 代 表新 闻秘 书宣 称 ， 俄远 东 地 区的住房需 求很 大 。远东 地 区现有住 房总 面积 为１１ ． ４亿平 方米 ，破 损率 超过 ６ ％，有 ３ ． ３ ０ ０１ 万 人居 住在 ７ ０万 平方 米 的 旧房 中 ， ４ 等待 获 得 住 房 的家庭有 １． 户 。为发展 房 地产 市场 ， ９ ５万
房问题 ， 积极采取措施 。例如 ， 西伯利亚伊尔库 茨 克 州政 府 和市 政 府 共 同组 建 了一 个 建 设 委
员会 ， 不久 该 委 员会 发 布 了该 市 的城建 现 状 前
及近期的建设规划。建设委员会称 ， 伊尔库茨
克 市 目前 有 竞 争 力 的建 筑 用 地 共 计 １４８公 ５． 顷， 所建 住 房 和办公 楼 总 建筑 面 积 为 １２万 平 ４
俄远东有 ５ 个地 区参加 了不动产住房抵 押贷
款联 邦体 系 。但这 一体 系并未成 为保 障居 民获 得 住房 的基 本机 制 ， 目前远 东 地 区 只有 ７６０ ０
方米。 ０５年伊尔库茨克市居民对新建住房的 ２０ 需求 量 为 ３ 平方 米 ， ２０ 实 际 的住 房 ２万 而 ０５年
竣工 面积 约 为 １ 平 方米 ，只能 满 足居 民需 ６万
求量的一半左右。截至 ２０ 年 ， ０５ 伊尔库茨克市 危房数量共 ２０幢 ， 中 ３ ５ 其 ８幢须要拆除 ， 其余 的须 进行修 复 和加 固 ，约 ８ ０ 家庭 的 ２ ５ ０个 ０ ． ０ 万人仍住在危旧房屋 内。据建设委员会估算 ， 上述 危房 内居 民 的搬 迁 费用约 为 ２ ．１ 卢 布 ４６ 亿
（ 约合 ８６０万 美元 ） ０６年 １ ０ 。２０ ～２月 ， 建设 委
人 向地区不动产抵押贷款部 门申请 了住房贷 款 。抑 制房 地产市 场发展 的原 因主要 是首期 付
款 额过 高 和不动 产抵 押 贷款 利 率过 高 、 乏
不 缺 动 产 抵 押有 价 证 券 市 场 以及 缺 乏 住 房 建设 竞 争等。
近几 年来 ，俄罗 斯经 济每 年 以 ６ ％左 右 的
速度 增 长 ， 购 买力 的阶层 对新 建 住房 的需求 有 旺 盛 ， 罗 斯 房 地产 市 场 正 进 入 活 跃期 ， 房 俄 但
员会将招标出售伊尔库茨克市的 ５ 块地皮 ， 计 划建 设高 度 为 ２～１ 的住 房 和 办公 楼 ， 建 ６层 总 筑面 积为 １ ． ７６ ３万平 方 米 。上述 地皮 上现 住 居
民有 １ ４ ０人 ， ２０座建 筑物 ， 中 １６幢 属 ６ 有 ６ 其 ８
于危 房 。 中标 者 首先 要 完成 工 程 的搬 迁 、 改造
地产商却缺少足够的开发资金。以海参崴市为
例， 海参崴 市 现有住 房 １ ５万套 ， 登记 居 民约 ７ ５ 万人 。购 房 潜在 客户 主 要是 企业 主 、 府 机关 政 工作 人员 和 大 中型企 业 的 中级 以上 管理 人 员 。 目前 ， 参崴 市新 建 住房 的市场 容 量每 年 约 为 海
和建 设工 程 管线 网络 、 编制 设计 文 件 和修 复 纪 念 性 建筑 物 等工作 ， 所需 费 用 约 占整个 工 程投 资 的 １％ ～２％。５ 地 皮 的搬迁 和公 用 设施 ８ ０ 块 费用 约 为 ９ ４ ． ４亿 卢 布 （ ６ 约合 ３３０万 美元 ） ８ 。
２ ０ 套 ，随着俄罗斯国家贷款计划和抵押贷 ０ ０ 款方案的实施 以及金融方面强有力的支持 ， 这
一
按建设委员会的估算 ， 将来新建房屋的价格 为 每平方米 ２万 ～ ． ２ ２万卢布（ 约合 ７０～ ７ 美 ０ ７０ 元） 。除伊尔库茨克州以外 ， 其他联邦主体也采 取 了一 些鼓 励 房地 产 开 发 的措施 ， 定 房地 产 制
规划 ， 加速 培育 房地产 市场 ， 收效 不 大 。从 总 但
需求数字还会增加。据调查 ， 目前在海参崴 市搞 房 地 产 开 发 建 设 的俄 罗 斯 公 司有 １ ９家 ，
共 有 ７ 处 在 建工 程 ，这 些正 在 建设 的住 房 每 １ 平 方 米售 价 大部 分都 在 ７０～ ０ ０ ９０美元 。房 屋 结 构 多 为砖 混 ， 有 少量 剪 力 墙 结 构 、 剪 结 只 框
体上看 ， 俄罗斯 的房地产市场开发仍处于起步 阶段 ， 缺乏完善配套的市场运作体系。
构的在建房屋。海参崴市的房地产市场前景看
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市发展 ， 尤其是 向莫斯科 、 圣彼得堡等俄 罗斯
有影 响 的大 城市 延伸 。 黑
龙 江 省建 设 厅 、 建 设 银 行 黑 龙 江 省 分
近年 来 ， 中国 的房 地产 业 和建 筑 业 发 展很 快 ， 实 力 的房 地 产 企 业 完 全 有 能 力 、 实 力 有 有 开拓俄 罗 斯房 地 产市 场 。 目前 ， 国部 分房 地 中 产企 业 已进人 俄 罗斯 房 地产 市 场 ， 当 地企 业 与
行、 黑龙江省外 汇管理局 等部门提出 ， 应该支 持 有 实力 的民营企 业 组 成开 发 、 计 、 工 、 设 施 建 材供应联合体到俄罗斯进行开发建设 ， 发挥民 营 企业 适应 能 力 强 的优 势 ， 俄采 取 多种 合 作 与 方式 ： 一是 在俄 罗 斯 建 立独 资 的房 地 产 开发 公
司 ， 得相 应 的开 发 资质 、 取 总承 包 人资 质 ， 派 选
开展房地产合作 ， 积累 了一些经验 ， 中国开 为 展对俄房地产业合作打下 了坚实 的基础。
（ ） 国房 地产 企 业走 进 俄 罗斯 市 场 ， 一 中 为 中俄房地产 合作 搭建 平 台 自 ２０ ００年 以来 ，黑龙 江 省部 分 房 地 产 开 发 企业 已经 尝 试 “ 出去 ”开 拓 俄 罗 斯 市场 。 走 ， 到 目前 已累计开 发 俄 房地 产 １０多万 平 方 米 ， ４ 投 资近 ３亿 美 元 。如 牡 丹江 联 发公 司 ２０ 年 ０１
高级管理人员 ， 聘用 当地工程技术人员 ， 组织 国内的劳务 队伍 ， 与有土地建房权 的当地公司 进行项 目合作 ， 以合同形式约定各方的资金投 人与收益分配。二是建立合资公司 ， 利用伙伴
公 司 的土地 和部 分资金 进行 开发 。三是 购买 当
与俄海参崴市斯别克公 司合资成立 了东亚有 限公 司 ，０ ２年 在 海参 崴 市 达 维 大 街 ４ ２０ ０号 开
发 建 设 一栋 面积 为 ８４０平方 米 的 住宅 楼 ， ０ 当 年 交 工 ，中方实 现 利 润 ２０万 元 人 民 币 ；０ ３ ６ ２０
地建筑 和发包人公司的股份 ， 利用他们的建筑
和房地 产 资 质及 土 地 ， 以控股 公 司 或参 股公 司 的形式 进行开 发 。 黑 龙 江 省 建 设 厅 在 俄 设 立 黑 龙 江 省 房 地 产 产 业 协 会 和 黑 龙 江 省 建 筑 业 联 合 会 俄 罗 斯 远东 分 会。通过 协会将 在俄 施工 和从事 房地 产 开 发 的 中 国企 业 组 织 起 来 ，树 立 中 国企 业 品 牌 ， 大在 俄市 场 份 额 。 目前将 以哈尔 滨 东 方 扩
年与俄方共同 出资在海参崴 市一 道河区联盟 大街建设一栋面积为 ２ ． ４万平方米 的综合楼 ， ２０ 年交付使用 ；０４年在海参崴市扎 哈罗 ０４ ２０ 娃大 街 又开发 建设 一栋 面积为 ３２万 平方 米 的 ． 综合楼 ，并与俄方确定 了 ２０ 年总面积为 ５ ０５ 万平方米左右的开发项
目。黑河华富、 华兴等 公 司在俄布拉戈维 申斯克市累计开发建筑 面
积 １０多万平 方米 。黑龙 江省华 诚 国际经 济技 ０
房地产 开发公 司、 黑河华富集团 、 丹江联 发 牡 公 司等企业为龙头 ， 以海参崴 、 布拉 戈维 申斯 克等俄远东城市 的房地产项 目为重点 ， 由省政 府建设 、 外汇 、 海关 、 金融 、 贸等相关部 门提 外 供政策支持 ， 将黑龙江省开拓俄罗斯建筑和房 地 产市 场 的“ 蛋糕 ” 做大 。 （ ） 过房地产 开发渠 道将 中 国建材 商 品 三 通
打进 俄 罗斯 市场
术合作公 司主要在俄赤塔州搞开发建设 ，０３ ２０ 年 开 始 市 场 调研 并 在 当 年 开发 建设 了建 筑 面
积 为 ２万平 方米 的综 合楼 ；０４年继 续扩 大 投 ２０ 资 ， ２０ 回笼资 金形成 效益 。黑龙 江省建 在 ０５年
工集团已经与俄堪察加半 岛签订合作开 发项 目， 近期 将进 行 项 目的前 期工 作 。 以上 企 业不
仅 在俄 罗 斯 站 住 了脚 跟 ， 大 了市 场 ， 树 立 扩 也 了 中 国房 地产 企 业 的 良好 形象 ， 今 后 更 多 的 为
近 年来 ， 美 价 廉 的 中 国建材 商 品 在俄 罗 物
斯， 尤其在俄远东地区的建材市场上越来越受 欢迎 ， 占的市场份额也越来越大 。俄罗斯市 所
场对 中 国建 材 需求 增 加 的 主要 原 因是 ： 罗斯 俄
中国企业进人俄罗斯房地产市场打下了基础。
（ ） 二 中俄 房 地产 合 作 形式 多 种 多样 ， 地 房
远 东地 区的住房大部 分建于 ２ Ｏ世纪 ５ ８ Ｏ～ Ｏ
产 市 场的“ 蛋糕 ” 断做 大 不 黑 龙 江 省 把 开 拓 俄 罗 斯 远 东 地 区建 筑 和
年代 ， 经过几十年的使用 ， 多数房屋的 内外墙 、 门窗、 地板 、 卫生间、 厨房 、 采暖设施 、 灯具 、 家
具等都已严重老化 ， 亟须改造更新。随着近几
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年俄 罗斯 经济 形 势 明显 改善 ， 民收入 大 幅度 居
“ 罗 的海 明珠 ” 目保 持 了多项 第 一 ： 波 项 上海 在 海 外 直接 投 资最 大 的项 目、 中国 目前 在俄 罗斯
增加 ， 很多家庭都把家庭装修 、 设备改造列入 最大 的家庭 开 支计 划 。预计 最近 十 年 ， 俄建 材 市场的形势将越来越好 ， 消费者对装修材料和 建 筑 材料 、 房和 卫 生 间设施 以及 其他 家庭 装 厨 修、 家具等必不可少的家装商品的需求将逐年 增加 ， 同时对商 品的质量 、 环保 和安全要求也 将 大 大提 高 。 目前 ， 中国建材 在 俄 销售 形 势最 好 的是 各 种 墙地 砖 、 具 、 革 、 生 洁具 、 灯 地 卫 壁
纸、 装饰性 产 品
、 五 金 工具 、 生 间和 住 房装 小 卫 饰 配件 、 家具 等 。其 中 ， 俄罗斯 滨海边 疆 区居 民
投 资最大 的项 目以及圣彼得堡市最大的外资
项 目。
圣 彼 得堡 是 国际知 名 的旅 游城 市 ， 位列 世 界重点 旅游 城市第 七位 。但 由于该 市基础 设施 不 够 ， 店数 量 不足 ， 成旅 游 费用 极其 昂贵 。 酒 造 圣 彼 得 堡 市 三 星 级 酒 店 一 晚 的 住 宿 费不 少 于 １０美元 ， 游旺 季要在 ３０美元 以上 。另外 ， ０ 旅 ０ 该 市 还 有 上 千 万 平 方 米 的危 旧 住 房亟 待 拆 迁 改造 ，蕴 藏着 巨大 的商 业机 会 。 “ 波罗 的海 明 珠 ” 目是在 中俄 两 国政 府 积极 推 动下 的大 型 项 投 资 项 目。该 项 目主要 以一 级 开发 为 主 ， 级 二 开发 主要 通 过吸 引其他投 资商进 行 。这个项 目
使用的灯具产品主要来 自中国 ， 约占当地灯具 市场 的 ２３ ／。中 国生产 的各种 地砖 、 墙壁 砖 、 装
饰砖 、 抽水 马 桶 、 洗脸 池 、 生 问用 品等 在俄 罗 卫 斯 市 场 也 很受 欢 迎 ， 由于 运输 方便 ， 式 品种 款 丰富 ， 市场 反 应快 ， 格 低廉 ， 些 产 品在俄 罗 价 这 斯 市 场所 占的份额 将 越来 越 大 。现 在 ， 几乎 所 有 的俄 罗 斯 建 材 经 销 商都 希 望 与 中 国建 材 生
在俄 尚属首例 ， 当地 的政治 、 对 经济 、 文化都会
产生 巨大影 响 。２ ０ ０ ５年 ６月 ９日， 罗斯名 城 俄
圣 彼 得 堡 举 行 了“ 罗 的海 明 珠 ” 目的奠 基 波 项 典 礼 。根 据规 划 ，波 罗 的海 明珠 ” 成 为圣 彼 “ 将 得 堡市 未来 的城市 副 中心 。该开发项 目位 于圣 彼 得 堡 市 西 南 部 的红 村 区 ，规 划 占地 面积 约 １ ． 方公 里 ， 靠波 罗 的海 芬 兰湾 ， 邻俄 罗 ８平 北 西 斯 著名 景 点夏 宫 和康 斯 坦 丁宫 ， 东邻 列 宁格 勒 公 园， 东南 两侧 为 成 熟 的大 型 居 住 区 ， 理 位 地 置 可谓 优 越 。根 据初 步 规划 ， 俄 罗斯 著名 的 与 夏 宫 相 距 ２公 里 的 “ 罗 的海 明 珠 ” 目将 被 波 项
产厂家建立联系、 进行合作。 目前 ， 罗 斯 经 济快 速 发 展 ， 兴 的房 地 俄 新 产 业上 升势头 强劲 。近两年全 俄工业 建筑 与商 用建筑竣工面积分别达到 ３ 亿平方米和 １ 亿 ． ８ 平 方米 ，几乎 相 当于前 十年建 筑 面 积 的总 和 ， 建材市场年贸易额近 １０亿美元 。此外 ， ０ 大量 的改 扩 建 工程 、 市 旧房 改造 、 房 建 设 和 装 城 新 修， 使俄建筑建材市场对 中国建材的需求量 日
渐 增加 。中方企业 可 以通过投 资俄房 地产
业 作 为切 人 点 ， 在俄 罗 斯 建 立 中 国建 材 城 ， 大 量 把 的 中国建材 商 品在 俄 罗斯 市场 上 销售 ， 实现 贸 易 与合作 双 突破 。
（ ） 四 中国的知名 企业 已挺进 俄罗 斯房 地产
市场 。 前景 十分看 好 其
打造成一个 以国际商务居住 为主 ，集展览展 示、 办公 、 居住 、 购物中心 、 餐饮娱乐等为一体 的多 功 能 国际 滨 水 商 业 居住 区 。其 开 发 步 骤 为 ： 先通 过 城 市基 础设 施 建设 实行 土 地 的成 首 片开发 ， 并分 阶段实施商业 、 商务 、 酒店 、 闲 休 娱 乐 、 饮 以及 配套 等综合 开发 与经营 。 餐
综 上所 述 ， 罗斯 房 地 产市 场对 国外 投 资 俄
２０ ０５年 ３月 ， 中国上 海实 业 （ 团 ） 限 由 集 有 公司 、 上海 海外 公 司 、 联 集 团有 限公 司 、 江 百 锦
商具有 巨大的吸引力 ，其开发前景十分广阔。 中国与俄罗斯毗邻 ， 具备地缘 、 劳动力 、 建材和 技术先期进入的优势条件 ， 开展 中俄房地产合 作， 对于发展中俄投资合作具有重大意义。 （ 责任编辑 ： 高晓慧）
国际（ 集团） 有限公司 、 上海绿地 （ 集团） 限公 有
司 、 海工业 欧 亚发 展 中心组 成 的上 海海 外 联 上 合 投资 公 司投 资 ｌ 美元 ，进入 俄 罗斯 圣 彼 ３亿 得堡 市从 事 房地 产 开发 业务 ， 们 投 资开 发 的 他