集体焦虑中痴狂前行，楼市路在何方
——2017年1季度房地产市场新特征之思考
文/克而瑞研究中心
如果说一季度房地产行业表现出最大的特征是什么？那无疑是每个市场主体乃至全社会的“集体焦虑”，首当其冲的是去年以来房价上涨带来的普罗民众对自身财富保卫战的焦虑，其次是房企面对业绩超预期增长之后自身规模增长点的焦虑，再有就是管理层应对市场癫狂带来的房价攀升、资产泡沫化的焦虑。
正是出于各自不断强化的焦虑，直接造成市场出现各种前所未有的新现象：购房者四处“捡漏”、需求外溢，管理层在犹豫中三番五次加码政策、疲于应对各方压力，企业开始接受“限价”开盘、忙于笼络最后的客源。凡此种种，会不会形成新趋势，演化成行业新特征？
一、政策：诸多三四线开启限购限贷，调控与刺激并存依旧维持
“两会”上的《政府工作报告》指出，2017年要因城施策去库存，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。随后，画风突变、大有重演去年国庆期间新政爆棚的戏码之势，26个城市密集出台新一轮紧缩调控。而这一轮调控最大特点是：调控城市由热点一、二线城市转变为环一线周边三四线城市及其他省内地级市为主力，大有围堵投资需求泛滥而未雨绸缪之意。
1、热点一、二线城市持续加码，环一线三四线开启“双限”模式
春节以来，新一轮楼市调控措施在全国多地先后出台。截至目前，已有近30个地市相继出台限购或限购升级措施，差别化信贷是新一轮调控的着力点。从全国调控城市来看，新一轮的调控主要分布在热点一、二线城市及环一线城市周边县市：
1）热点一、二线城市调控不断加码升级。截至目前，北上广深全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至5年。二线城市中，杭州、南昌、南京、郑州、成都等相继升级限购措施，将非户籍人口购房门槛均提高至2年，长沙、青岛、石家庄依次重启限购，外地人限购一套，同时提高购房首付比。热点一、二线城市紧缩调控，一方面是房价上涨压力较大，根据国家统计局公布的房价数据，2月新建商品住宅和二手房价格上涨城市数量均有增无减，部分城市房价有反弹趋势。另一方面，目前全国土地市场依旧火爆，而高地价将会支撑后续市场的预期没有根本转变。
2）环一线城市及其他热点三四线城市加入“限购、限贷”。与2014年那轮限购、限贷政策多集中在一、二线城市有所不同的是，本轮限购阵营开始加入了一线周边县市及省内热点城市。如环北京的河北涿州、沧州、保定市涞水县、张家口市崇礼区开始限购，廊坊市扩
大限购范围，环上海的嘉兴、嘉善县升级限购限贷力度，而环深圳的佛山限购升级，中山也重启限购。此外，南京周边的句容、福州周边的连江县、及赣州、三亚等热点城市均实施限购政策。环一线城市房价的较快上涨是此次调控加码的诱因，而一线城市投资需求的外溢是助推周边城市地价和房价不断攀升的主要原因。整体来看，在全国因城施策的大环境下，三四线城市政策环境将维持大部刺激与局部“灭火”共存的局面。
2017年一季度各城市紧缩调控政策情况汇总
资料整理：CRIC
2、防范信贷资产风险成重点，热点区域个人房贷全面收紧
从去年底中央经济工作会议以来，“防范系统性金融风险”在各种场合被反复提及，主要在于去年以来全国掀起居民加杠杆炒房的热潮，居民房贷占新增贷款的比重居高不下，据央行数据显示，2016年新增贷款中有45%是居民购房贷款，更关键的是这股潮流至今方兴未艾，2017年1、2月份这一数据依然在30%以上。近日，央行加急下发了《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》。文件明确要求人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速，同时做好房贷资源投放的区域分布，支持三、四线城市去库存。
随着近期多城市纷纷提高购房首付比例尤其是二套房首付普遍提至60%甚至个别达80%，再由央行和银监部门配合对商业银行房贷投放进行窗口指导，无疑热点一二线和环一线的三四线城市投资性房贷将全面收紧，首付增加且利率上升，而同时对刚需仍将全力支持，对其他库存型三四线城市全力支持，体现了因城施策的调控思路。
2016年以来当月居民购房贷款与新增贷款及其占比月度变化情况（单位：亿元）
数据来源：中国人民银行
3、“双限”范围、力度、时间都将维持，关注土地、信贷供给端调整
此轮调控短期无疑会抑制投资购房，但在资金脱实就虚的基本面没有彻底改变之前，大部分二线及三四线城市市场热度仍在持续，一、二线城市的土拍热度仍持续高温，后市房价看涨预期普遍存在。需求和资金只会外溢、寻找新的投机、投资“目标“，带动当地市场非理性的量价齐升，造成”按下葫芦浮起瓢“的结果。
正是基于这样的内在逻辑和当前市场房价高热不退的事实，紧缩调控料将全年维持，且还将会有更多城市或升级调控、加入“认房又认贷”的队伍，抑或全新跻身限购限贷行列。
总体来说，未来房地产行业政策重点关注两个方面，一方面是落实增加土地合理供给的政策，另一方面则是收缩信贷杠杆，引导资金脱虚向实、挤压投机资金的获利空间的政策。
二、行业：投资、销售均超预期，二季度销售将前低后稳
今年前2月，纵有严厉调控，但全国商品房销售面积、金额仍保持高位，其中销售金额超过去年全年平均值，延续市场高热态势。在火爆销售带动下，全国房地产开发投资额、新开工面积、房企土地购置面积这三大指标增长全面提速，尤其土地购置面积实现自2014年11月份以来首次由负转正。
1、新开工面积同、环比均增10%，开发投资增速创近两年新高
2017年1-2月份，房地产开发投资增速加快，一方面是因为房地产销售持续向好，特别是三、四线城市在“去库存”政策的作用下，销售增速明显加快；另一方面是由于上年度企业拿地已陆续进入开发建设阶段，新开工项目明显增加。
1-2月份，新开工面积增速结束了连续四个月低于10%的态势，面积绝对量位列2015年10月以来的第二高位。同时，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。实际上，自去年四季度行业调控以来，房地产开发投资增速不降反升，今年前2个月增速更是创下2015年3月以来最高值。
全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
数据来源：国家统计局
2、商品房销售规模保持高位，三四线市场接力销售高增长
2017年1-2月份，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%。总体而言，前两月商品房销售面积接近去年全年平均值，其同比增速较去年全年仍上升2.6个百分点，表明目前房地产销售依然维持相当热度。尤其是非重点城市的商品房销售面积同比增长35.9%，三四线城市销售趋热、去库存加速,有可能取代一、二线城市成为今年房地产市场新的增长点。
全国商品房销售面积月度走势（单位：万平方米）
数据来源：国家统计局
3、土地购置“量价齐升”，面积增长由负转正
1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2374万平方米，同比增长6.2%，自2014年11月份以来首次由负转正。另外，前2月土地成交价款794亿元，增长12.7%，增速回落7.1个百分点。2016年销售火热导致部分房企拿地补仓意愿强烈，热点地块仍竞争激烈，但其增速进一步放缓，表明自去年以来对土地市场的调控取得一定成效。
全国房地产开发企业土地购置面积增速（单位：%）
数据来源：国家统计局
4、二季度继续回升动力不足，投资、销售、新开工、土地以稳为主
一季度行业主要指标表现超预期，主要原因：一者是当前市场销售向好，房企加紧拿地、开工以补充可售货源意愿强烈；二者虽然热点一二线调控收紧，但预期未改导致部分需求外溢至三、四线城市，从非重点城市的商品房销售面积同比增长35.9%也可见一斑。展望二季度，投资、销售、新开工、土地购置将以稳为主：
1）二季度销售面积增速保持平稳，金额增速继续回落。全年来看，销售将呈现出前低后稳的趋势。调控力度不减，需求受限，而热点城市供应偏紧的局面短期难有“逆转”，销售面积回落概率较大，但三、四线城市销售趋热，整体面积增速仍将保持平稳。销售结构变化也将导致销售金额增速回落。
2）二季度房地产新开工面积、开发投资预计呈现前高后低的走势。得益于一线城市以及部分二、三线城市补库存意愿强烈，一季度末以及二季度初房地产新开工面积、开发投资额增速仍将保持相对高位。考虑到“销售—投资”传导一般为3个月左右，从当前行业调整趋势看，房地产开发投资长期维持高增长难度颇大，上半年开发投资额增速维持在6%左右、新开工面积增速整体维持15%以下。
3）二季度房地产开发企业土地购置面积、价格增速仍将维持正增长，但价格增幅将逐步收窄。今年年初的开发投资数据好于预期，与销售市场较为冷淡相反，供给端市场更显亢奋，特别是在南京、苏州等热点城市，即使在多重调控约束下，由于去年销售火热，房企拿地补仓意愿强烈，未来成交价款和土地购置面积增速都将维持正增长问题不大。但总体而言，当前土地市场调控力度不减，且从近期土拍来看，三高地块明显减少，现阶段地价、房价仍是调控核心，因此，土地购置价格增速会继续收窄。
集体焦虑中痴狂前行，楼市路在何方
——2017年1季度房地产市场新特征之思考
文/克而瑞研究中心
如果说一季度房地产行业表现出最大的特征是什么？那无疑是每个市场主体乃至全社会的“集体焦虑”，首当其冲的是去年以来房价上涨带来的普罗民众对自身财富保卫战的焦虑，其次是房企面对业绩超预期增长之后自身规模增长点的焦虑，再有就是管理层应对市场癫狂带来的房价攀升、资产泡沫化的焦虑。
正是出于各自不断强化的焦虑，直接造成市场出现各种前所未有的新现象：购房者四处“捡漏”、需求外溢，管理层在犹豫中三番五次加码政策、疲于应对各方压力，企业开始接受“限价”开盘、忙于笼络最后的客源。凡此种种，会不会形成新趋势，演化成行业新特征？
一、政策：诸多三四线开启限购限贷，调控与刺激并存依旧维持
“两会”上的《政府工作报告》指出，2017年要因城施策去库存，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。随后，画风突变、大有重演去年国庆期间新政爆棚的戏码之势，26个城市密集出台新一轮紧缩调控。而这一轮调控最大特点是：调控城市由热点一、二线城市转变为环一线周边三四线城市及其他省内地级市为主力，大有围堵投资需求泛滥而未雨绸缪之意。
1、热点一、二线城市持续加码，环一线三四线开启“双限”模式
春节以来，新一轮楼市调控措施在全国多地先后出台。截至目前，已有近30个地市相继出台限购或限购升级措施，差别化信贷是新一轮调控的着力点。从全国调控城市来看，新一轮的调控主要分布在热点一、二线城市及环一线城市周边县市：
1）热点一、二线城市调控不断加码升级。截至目前，北上广深全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至5年。二线城市中，杭州、南昌、南京、郑州、成都等相继升级限购措施，将非户籍人口购房门槛均提高至2年，长沙、青岛、石家庄依次重启限购，外地人限购一套，同时提高购房首付比。热点一、二线城市紧缩调控，一方面是房价上涨压力较大，根据国家统计局公布的房价数据，2月新建商品住宅和二手房价格上涨城市数量均有增无减，部分城市房价有反弹趋势。另一方面，目前全国土地市场依旧火爆，而高地价将会支撑后续市场的预期没有根本转变。
2）环一线城市及其他热点三四线城市加入“限购、限贷”。与2014年那轮限购、限贷政策多集中在一、二线城市有所不同的是，本轮限购阵营开始加入了一线周边县市及省内热点城市。如环北京的河北涿州、沧州、保定市涞水县、张家口市崇礼区开始限购，廊坊市扩
大限购范围，环上海的嘉兴、嘉善县升级限购限贷力度，而环深圳的佛山限购升级，中山也重启限购。此外，南京周边的句容、福州周边的连江县、及赣州、三亚等热点城市均实施限购政策。环一线城市房价的较快上涨是此次调控加码的诱因，而一线城市投资需求的外溢是助推周边城市地价和房价不断攀升的主要原因。整体来看，在全国因城施策的大环境下，三四线城市政策环境将维持大部刺激与局部“灭火”共存的局面。
2017年一季度各城市紧缩调控政策情况汇总
资料整理：CRIC
2、防范信贷资产风险成重点，热点区域个人房贷全面收紧
从去年底中央经济工作会议以来，“防范系统性金融风险”在各种场合被反复提及，主要在于去年以来全国掀起居民加杠杆炒房的热潮，居民房贷占新增贷款的比重居高不下，据央行数据显示，2016年新增贷款中有45%是居民购房贷款，更关键的是这股潮流至今方兴未艾，2017年1、2月份这一数据依然在30%以上。近日，央行加急下发了《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》。文件明确要求人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速，同时做好房贷资源投放的区域分布，支持三、四线城市去库存。
随着近期多城市纷纷提高购房首付比例尤其是二套房首付普遍提至60%甚至个别达80%，再由央行和银监部门配合对商业银行房贷投放进行窗口指导，无疑热点一二线和环一线的三四线城市投资性房贷将全面收紧，首付增加且利率上升，而同时对刚需仍将全力支持，对其他库存型三四线城市全力支持，体现了因城施策的调控思路。
2016年以来当月居民购房贷款与新增贷款及其占比月度变化情况（单位：亿元）
数据来源：中国人民银行
3、“双限”范围、力度、时间都将维持，关注土地、信贷供给端调整
此轮调控短期无疑会抑制投资购房，但在资金脱实就虚的基本面没有彻底改变之前，大部分二线及三四线城市市场热度仍在持续，一、二线城市的土拍热度仍持续高温，后市房价看涨预期普遍存在。需求和资金只会外溢、寻找新的投机、投资“目标“，带动当地市场非理性的量价齐升，造成”按下葫芦浮起瓢“的结果。
正是基于这样的内在逻辑和当前市场房价高热不退的事实，紧缩调控料将全年维持，且还将会有更多城市或升级调控、加入“认房又认贷”的队伍，抑或全新跻身限购限贷行列。
总体来说，未来房地产行业政策重点关注两个方面，一方面是落实增加土地合理供给的政策，另一方面则是收缩信贷杠杆，引导资金脱虚向实、挤压投机资金的获利空间的政策。
二、行业：投资、销售均超预期，二季度销售将前低后稳
今年前2月，纵有严厉调控，但全国商品房销售面积、金额仍保持高位，其中销售金额超过去年全年平均值，延续市场高热态势。在火爆销售带动下，全国房地产开发投资额、新开工面积、房企土地购置面积这三大指标增长全面提速，尤其土地购置面积实现自2014年11月份以来首次由负转正。
1、新开工面积同、环比均增10%，开发投资增速创近两年新高
2017年1-2月份，房地产开发投资增速加快，一方面是因为房地产销售持续向好，特别是三、四线城市在“去库存”政策的作用下，销售增速明显加快；另一方面是由于上年度企业拿地已陆续进入开发建设阶段，新开工项目明显增加。
1-2月份，新开工面积增速结束了连续四个月低于10%的态势，面积绝对量位列2015年10月以来的第二高位。同时，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。实际上，自去年四季度行业调控以来，房地产开发投资增速不降反升，今年前2个月增速更是创下2015年3月以来最高值。
全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
数据来源：国家统计局
2、商品房销售规模保持高位，三四线市场接力销售高增长
2017年1-2月份，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%。总体而言，前两月商品房销售面积接近去年全年平均值，其同比增速较去年全年仍上升2.6个百分点，表明目前房地产销售依然维持相当热度。尤其是非重点城市的商品房销售面积同比增长35.9%，三四线城市销售趋热、去库存加速,有可能取代一、二线城市成为今年房地产市场新的增长点。
全国商品房销售面积月度走势（单位：万平方米）
数据来源：国家统计局
3、土地购置“量价齐升”，面积增长由负转正
1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2374万平方米，同比增长6.2%，自2014年11月份以来首次由负转正。另外，前2月土地成交价款794亿元，增长12.7%，增速回落7.1个百分点。2016年销售火热导致部分房企拿地补仓意愿强烈，热点地块仍竞争激烈，但其增速进一步放缓，表明自去年以来对土地市场的调控取得一定成效。
全国房地产开发企业土地购置面积增速（单位：%）
数据来源：国家统计局
4、二季度继续回升动力不足，投资、销售、新开工、土地以稳为主
一季度行业主要指标表现超预期，主要原因：一者是当前市场销售向好，房企加紧拿地、开工以补充可售货源意愿强烈；二者虽然热点一二线调控收紧，但预期未改导致部分需求外溢至三、四线城市，从非重点城市的商品房销售面积同比增长35.9%也可见一斑。展望二季度，投资、销售、新开工、土地购置将以稳为主：
1）二季度销售面积增速保持平稳，金额增速继续回落。全年来看，销售将呈现出前低后稳的趋势。调控力度不减，需求受限，而热点城市供应偏紧的局面短期难有“逆转”，销售面积回落概率较大，但三、四线城市销售趋热，整体面积增速仍将保持平稳。销售结构变化也将导致销售金额增速回落。
2）二季度房地产新开工面积、开发投资预计呈现前高后低的走势。得益于一线城市以及部分二、三线城市补库存意愿强烈，一季度末以及二季度初房地产新开工面积、开发投资额增速仍将保持相对高位。考虑到“销售—投资”传导一般为3个月左右，从当前行业调整趋势看，房地产开发投资长期维持高增长难度颇大，上半年开发投资额增速维持在6%左右、新开工面积增速整体维持15%以下。
3）二季度房地产开发企业土地购置面积、价格增速仍将维持正增长，但价格增幅将逐步收窄。今年年初的开发投资数据好于预期，与销售市场较为冷淡相反，供给端市场更显亢奋，特别是在南京、苏州等热点城市，即使在多重调控约束下，由于去年销售火热，房企拿地补仓意愿强烈，未来成交价款和土地购置面积增速都将维持正增长问题不大。但总体而言，当前土地市场调控力度不减，且从近期土拍来看，三高地块明显减少，现阶段地价、房价仍是调控核心，因此，土地购置价格增速会继续收窄。