建 筑 物 区 分 所 有 权 初 探
陈 斌
建筑物区分所有权系现代民法一项基本的不动产所有权形式。其渊源甚为久远。自19世纪初叶迄至20世纪60年代，建筑物区分所有权作为一项重要的民法制度业已为英美法系与大陆法系各国民事立法所普遍确立。迄今，该项法律制度于促进人类最大限度地利用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、营业等问题上业已显示了重大功能。我国城市人口密集，土地资源珍稀。因此，解决城市居民住房问题的良策是大力发展高层住宅楼，以节约土地资源，美化城市环境，加快都市化进程。在高层主宅中，几十户乃至数百户居民住在同栋楼中，彼此之间因建筑物所发生的关系不同以往。从我国的立法看，尚未颁布住宅法来调整此类关系。所以，从民法理论上来探讨这一课题并寻求实践中解决此类纠纷的方法，对于稳定住房秩序，完善社会主义法制，具有现实意义。
一、 建筑物区分所有权的概念与特征
建筑物区分所有权系现代各国法制上一项基本的不动产所有权形式。但关于建筑物区分所有权一词的表述，各国立法例上不尽相同。虽然如此，但其于实质内容上却是相同的。根据德国著名学者贝尔曼教授所倡导的三元论说，可以将建筑物区分所有权概念界定为：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专用部分所享有的专有所有权，与对建
筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。①从现实生活看，建筑物主要有三种分隔方式：（1）纵式的分隔。建筑物从一楼一顶楼垂直分为独立的部分，每部分下至地面上至屋顶，其所有权性质与传统的房屋所有权并无二致，所以不是本文探讨的重点。（2）横式的分隔。建筑物每一层楼都分隔为独立的部分。二楼以上分隔的部分不与地面直接相连。（3）纵横式的分隔。建筑物纵横分隔为数个部分，可以是垂直、水平式的分隔，也可以是交叉式的分隔。
建筑物区分所有权与传统的“一物一权”原理并不矛盾。根据大陆法系的民法理论，“一物之上不得设立两个或两个以上的所有权，这是所有权排他性原则的结果。” ②在一幢建筑物上有多个独立的所有权，从建筑物的整体看，“一物一权”的原理似乎难以解释，但从建筑物分隔来看，每个所有权都设立在每个分隔的部分之上；每个所有权都有明确的界限而且互不重叠。而“一物一权”原理是指“一项财产只能设立一项所有权”，③不能重复设立所有权。因此，在一幢建筑物上的不同部分虽然设立了多个所有权，但互相独立且没有重复，故没有违反“一物一权”原理。
建筑物区分所有不同于财产共有。“共有就是指某项财产由两个或两个以上的公民或法人享有”。④共有财产在共有关系存续期间，不能分割为各个部分，由各个共有人分别享有所有权，而只能是各有人分别享有所有权，而只能是各共有人对共有财产共同享有所有权。因此，每个共有人的权利及于整个共有财产。建筑物区分所有的各部
分为独立的权利客体，各所有人对其所有的部分享有所有权，但不能对全部建筑物行使权利。换言之，每个所有人的权利不能及于整个财产。因此，建筑物区分所有的实质是财产分别所有，就整幢建筑的权利性质而言，是数个独立所有权（当然也包括共用部分共有权）的集合。
建筑物区分所有权具有以下特征：
1、 完整性。建筑物区分所有权具有与一般所有权一样完整的权利。所有权人对其所有的部分享有占有、使用、收益和处分的权利，他可以不经其他所有权人的同意处分自己所有的部分。如可以转让，也可以出租、出典、质押、抵押等。所有权遭受侵害时，所有权人可独立地进行抗辩，要求停止侵害、排除妨害或请求司法保护。
2、延伸性。建筑物区分所有权不仅指区分部分的所有权，还包括上下左右毗邻之间的共有权，如共有的隔墙、顶层、天花板（地板）、走廊、楼梯等。非但如此，区分所有人对同一建筑中不是毗邻的部位起支撑作用的墙、柱、梁等亦享有共有权。因为擅自改动支撑墙、柱、梁等将危及整个建筑。此可视之为建筑物区分所有权的延伸。如某建筑物，101室的所有者在装璜时欲截断卫生间门口上方起支撑作用的栋梁。201室的所有者没有异议，305、403室的所有者却坚决反对，认为此举将破坏整个建筑物的稳定性。法院支持了这一主张。由此可见，建筑物“区分所有实际上是对建筑物的分别所有和共有的结合。”⑤
3、复数性。单一的区分所有权不能独立存在，必须以复数状态来表现。因此，在一幢区分建筑物上，至少应有二个区分所有权，多
者无限。
4、有限性。建筑物区分所有权虽具有延伸性，但也是有限的，不能及于建筑物的全部。以上与共有权的区别中已有论述，此处不再赘言。
二、建筑物区分所有权的行使原则
建筑物区分所有权必须遵循所有权的一般行使原则，如遵守国家的法律、法令和社会主义道德规范；不得损害社会公共利益；不得损害他人权益等。由于区分所有权不能单独存在，又都设立于同一建筑之上，所以在行使时，还必须遵守一些特有的原则。
（一）合理原则。建筑物区分所有包括区分部分的专属所有和共用部分的共有，二者有时是混合的。如区分所有房屋中间的支撑墙或柱。区分房屋系专属所有，支撑墙或柱却为共同共有。共有在专属所有的包围之中。在区分所有的房屋中行使权利，要把握在合理的限度之内，切不能滥用权利，损害他人或整体利益。如区分所有的房屋室内装璜，在墙体上修建壁橱，承重墙不论是否与他人毗邻，区分所有人均不得拆捣；毗邻的非承重墙，可合理利用，但不得为了扩大室内的空间，拆除整个墙体。又如一楼的区分所有人将房屋出租给他人办厂，厂主在房内安装了数台冲床。不到半年，造成整个共分建筑物的地基倾斜，墙体开裂。该区分所有人只顾自己利益，不顾他人安危的行为属于滥用区分所有权。
（二）多数原则。指使用或利用区分建筑物的共有部分时，应当以多数共有人的一致意见来定之。区分建筑物的共有由共同共有和部
分共有二部分组成。部分共有的范围包括建筑物区分部分内的毗邻隔墙、天花板（地板）、部分共有人共用的走廊、楼梯等。共同共有的范围包括屋顶、支撑墙、支撑柱和梁、围墙、楼梯（或电梯）、院墙内的出入口通道、地基（建筑物下的地基和围墙内的空地）等。在现实生活中，对公有部分的利用存在着一些不正确的观念。如谁购买了区分建筑物的顶楼，顶楼上部的屋顶所有权就归他所有，他可以擅自在屋顶加层或修建空中花园供自己享用。又如谁购买了区分建筑物的底楼，谁就有权拆掉临街的承重墙经商。如此等等。这些观念不仅影响着审批修、改建建筑项目的土地、规划、房管等部门的执法人员，而且还深深影响着一些建筑开发商。他们在区分建筑物作价时，把购买者将来独自利用某一部分的可能性作为考虑的因素。笔者认为，个别区分所有人未取得多数区分所有人同意擅自利用共有部分，即使获得有关行使部门批准，亦属无效。因为共有的多数决定原则为国家法律所确认，行政规章不得对抗国家的法律。此外，部分公有的多数不得对抗共同共有的多数。如区分建筑一侧楼梯两旁的区分所有者的多数，出于安全考虑，一致同意在一楼的楼梯口安装铁门。但区分建筑物的多数则认为，楼梯口若被铁门拦死，将对顶层的合理利用、水箱、共用天线等设备的维修、消防通行等造成诸多不便，不同意安装铁门。在此，共同共有的多数代表的是区分建筑物全体所有人的整体利益。
（三）约定原则。全体所有人区分所有人或其他人可通过约定的方式取得共有部分的使用权。如临近商业区的高层建筑屋顶具有商业利用价值，可在上面安臵广告牌或霓虹灯广告。建筑开发商往往会保
留屋顶的广告专用权，通过特别约定的方式将其出售，承买者取得后，可以自己使用，也可以出租或转让他人。若顶层的区分所有人购得屋顶广告专用权，可视之为区分所有权的延伸，对其他区分所有人来说，则失去了此项权利，其区分所有权受到了限制。因为“区分所有人明知有此情形而购买，则应该视为受让人之对出人之保留屋顶或外壁的专用权的默示的承认。”⑥区分所有人以外的人也可购得屋顶的广告专用权。然而，不论屋顶广告专用权为何人所有，只能依照约定的方式使用，不得违反共同共有的使用原则。申言之，全体区分所有人仍对屋顶享有一般的共有权，如安装、修理共用设施、乘凉、凉晒衣服等，设臵广告不得妨害共有权利的实现。
（四）整体利益优先原则。多数区分所有人为经济利益或其他利益所驱使，作出对区分建筑物整体有不利影响的决定时，其他区分所有人可以整体利益优先的原则进行抗辩。如多数区分所有人同意个别区分所有人在屋顶加层；多数区分所有人同意底楼的区分所有人拆除临街的承重墙等。这个原则是对区分所有人不恰当使用多数原则的一种限制。因为多数原则在某些情况下容易形成。如多数区分所有房屋的购买者之间有亲戚关系；某一人购买多个区分所有房屋而享有多个共同共有的表决权等。
三、 实践中的几个问题
随着高层建筑的大量兴起，区分所有的关系日趋复杂，纠纷也日益增多，出现了许多值得探讨的问题。
1、土地使用权的属必。建筑物区分所有，其二层以上与地面没
有直接接有者的人数，即为每人所使用的面积。此举似有不妥，其一，区分所有人的土地使用面积与住房面积不一致。如80平方米面积的房屋可能只使用15平方米的土地，在理论上不好解释。二层以上虽与地面没有直接接触，但以一层为支持，对地面的间接使用面积与一层大小一致。其二，容易造成权利的滥用。区分所有人对土地使用权的使用和处理意见一致时，依按份共有人的原理，应当按照拥有份额一半以上共有人的意见办理。这样，容易对其他区分所有人的权益造成损害。因此，区分所有人对建筑物的土地享有的使用权，以共同共有为宜。建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》第7条规定：“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致意见，并签订书面协议”。第8条规定：“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意”。这些规定，均体现了土地使用权的共同共有性质。
2、 区分所有权的界限。按通常习惯，房屋所有权限指房屋的四至，即东南西北四维空间。其余二维空间则没有限制，上至天空中下至地下。而建筑物区分所有，区分所有权中的专属所有权限于封闭式的六维空间内壁，外围被共同共有的四壁、顶层或天花板、地面或地板所包围。因此，在区分所有的房屋内建造地下室、挖凿天花板（水泥板）建造灯池、在毗邻的共有墙上建造壁橱等行为均属侵犯共有权。应当指出的是建筑物区分所有权界限与建筑物区分所有面积的界限并非一个概念。所有权以共有墙内壁为界，面积则以共有墙之中心线
为界。建设部颁布施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第7条规定：“商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。”这个规定，与笔者的理解基本一致。
3、 部分共有与全体共有的界限。区分所有的建筑物，除区分所有的房屋（套或单元）和院墙内专属区分所有人所有的车棚、储藏室外，其余部分皆属共有。由区分建筑物的自然属性、位臵等所决定，共有又可分为部分共有人共有和全体共有人共有。一般来说，二者之间的界限容易区分，由部分共有人所使用且不影响全体共有人权益的部分为部分共有人共有，如部分共有人使用的楼梯、走廊等。由全体所有人共有并受益的部分为全体共有人共有，如屋顶、建筑物大院围墙、出入口公共通道等。在特殊情况下，二者并无明确的界限，共有的性质往往决定于共有部分的使用状况。易言之，部分共有与全体共有可以互相转化。如走廊尽头毗邻两户的门外部分，该两户为自身安全考虑在门外的共用部分安装两户共用的铁栏栅门，部分共有就重新转化为全体共有。台湾学者刘得宽一针见血地指出：“在建物之区分所有下，其并非以所有来决定利用，而是以利用来决定所有，此亦为对于传统物权法理之让步。”⑨
4、 公用费用的分担和共有收益的处理。公用费用一般包括共有部分的修缮费和为共有人利益建造设施所支出的费用。为部分共有人所支出的费用由部分共有人负担，为全体共有人所支出的费用由全
体共有人负担。负担的比例依共有人房屋建筑面积所占的比例来确定。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第9条，对共有房屋的共有墙体、楼盖、屋盖、楼梯等发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏）所需修缮费用的分担，按照上述原则，作出了较为详细的规定。在实践中，有人提出公用费用的分担还应当考虑共有人的受益程序，不能完全按照共有房屋所有的份额比例分担。如共用的楼梯，多为二层以上所有人使用，因此，共用楼梯自然损坏的修缮费用，二层以上的房屋所有人应当按份额比例多负担，一楼的房屋所有人应当按份额比例少负担。这种看法并非无理。如建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第9条规定：楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责，其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。楼盖即上下层房屋之间的隔层（地板或天花板），除将上下层房屋隔开之外，还对整栋建筑起到支撑作用。其修缮费用按照受益原则由毗连层上下房屋的所有人分担，未涉及到同幢建筑的其他房屋所有人。
目前，公有收益归属的问题较大。主要有以下几种情形：（1）归聘用的管理人员所有；（2）归物业公司或居委会所有；（3）归个别或部分共有人所有。除全体共有人一致同意放弃，上述归属显然侵犯了他们的合法权益。笔者认为，共有收益可按下列顺序处理：（1）支付管理人员工资；（2）支付管理费用（水、电、修缮等费用）；（3）作为建筑物的维修基金。
四、建立我国建筑物区分所有权法律制度的必要性及立法指导思
想之建议
（一）、根据上述所存在的问题，于我国现实社会主义市场经济体制逐步形成和确立的条件下，建立我国的建筑物区分所有权制度，具有如下必要性：
1、建立建筑物区分所有权制度，是我国城市（镇）公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的客观要求
在过去较长一个时期内，我国的城市建筑物虽绝大多数为多层和高层建筑，但我们却并无感到有建立建筑物区分所有权制度的必要。此原因不在于我国城市的建筑物在物质形态上与各资本主义国家的建筑物有什么本质的不同，而在于我们几十年来实行的所谓住宅公有化、福利型住房制度。⑩在此种制度下，每栋建筑物基本上属于单一的所有人（国家或集体）。当我国民用住宅的建设与分配逐步由福利型领域转入商品化领域时，与住宅的建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生了很大的变化，出现了许多新的法律问题需要加以研究解决。其结果，乃是要求建立我国的建筑物区分所有权法律制度。
2、我国城市化进程的加速，迫切要求建立建筑物区分所有权制度
所谓城市化，是指人口向城市社区集中的过程，一般通过原有城市的扩大、非城市社区向城市社区的转化以及新建城市三种途径予以实现。我国之城市化进程始于1949—1957年。1978年中共十一届三中全会后，由于改革开放及充分发挥中心城市的作用，我国的城
市化进程在几经波折后，终以不可阻挡的势头加快了。迄至1990年底，城市化水平达到18.96%。由此城市化进程加速发展的直接结果，乃是城市人口膨胀，地价高昂，为解决城市（镇）居民居住问题，有效利用土地空间，不得不兴建多层或高层建筑物。进而，此类建筑物乃成为解决城市，尤其是大都市和经济特区市民居住问题的主要途径。如此一来，亦就客观上需要建立我国的建筑物区分所有权法律制度对之予以规范。
3、区分所有建筑物（集合住宅）是解决城市（镇）居民取得住宅的最佳途径
于城市中取得住宅，对一国市民而言乃具有重要意义。一方面，就取得的住宅的权利属性而言，一为取得住宅的所有权，二为取得住宅的承租权，三为取得住宅的借用权。于我国，由于实行住宅的商品化制度，因而主要以取得住宅的所有权为绝大多数情形。另一方面，就取得的住宅的类型看，无非有二。即一户独门独院式和集合住宅（区分所有住宅）之一部（单元）。前已述及，由于我国城市化，地价昂贵，因而，欲在城市独立兴建或取得独门独院式住宅即产生困难。而且，此兴建一户独门独院式住宅，对城市的成长、营运亦极为不利，并同时对城市的整体规划亦将产生妨碍。由此，可以认为，各住宅所有权人取得区分所有建筑物之一单元，将不失为于城市（镇）中取得住宅所有权的最佳途径，从而亦就决定了建立建筑物区分所有权制度的必要性。
4、以区分所有建筑物解决城市（镇）居民的居住问题，具有经
济性
城市（镇）居民购买区分所有建筑物之一单元，较之其兴建或购买一户独门独院式住宅更具经济性。由于城市人口膨胀，地价高昂，单个的个人兴建或购买一户独门独院式建筑物将花费巨额资金。为了把这个高昂的地价分摊到更多人身上，区分所有建筑物（集合住宅）显然更为合适。而且，此种以区分所有建筑物方式使市民取得住宅，对买卖双方均有利。对买方（住宅所有权人、区分所有权人）而言，于价格上具有便宜性。对卖方而言，亦毋需经过较长时间才可收回投在该栋建筑物上之资金，并可从非常复杂的管理工作中解脱出来。这些情形表明，区分所有建筑物（集合住宅）对解决市民居住问题具有极大的优越性，由此亦就决定了建立区分所有权制度的必要性。
（二）、立法指导思想之建议
我国目前调整建筑物区分所有权的法规仅是《城市异产毗连房屋管理规定》和《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，由于该规章对住宅所有人和使用人因居住于同一栋建筑物而产生的权利义务关系的规定是极为初步和简陋的。对现代区分所有权制度的诸项重要内容，如专有部分与共用部分之区分、区分所有权人管理团体及其法律性质、管理机关、管理规约、专用使用权等均未涉及。毫无疑问，此为其重大不足。因此，摆在我国法学工作者和立法机关面前的任务，乃是尽早制定出我国的建筑物区分所有权法律制度。我认为建立区分建筑物所有权法律制度的立法指导思想是：
1、 广泛参考、吸收和借鉴世界各国关于建筑物区分所有权立
法、理论和学说及司法实践的成功经验，建立与世界各国基本相通的建筑物区分所有权制度。
2、立法应立足于21世纪，即应体现21世纪建筑物区分所有权制度可能出现的基本发展趋向，尽可能增大该法律的预测性功能。
3、追求安全、健康、便利及舒适的居住生活，是该法的基本价值取向。此价值取向应贯串于该法律的全部制定过程及所有条文中。
注释：
① 陈华彬著《现代建筑物区分所有权制度研究》 法律出版社1995年版第81页 ② ④⑤利民；《民法新论》（下册），中国政法大学出版社1988年版第7页；第98页；第101页。
③马原主编：《中国民法教程》人民法院出版社1989年版第6页。
⑥⑦⑧⑨刘得宽：《民法诸问题新展望》台湾三民书局股份有限公司1989年版第31页；第32页；第33页；第28页。
⑩陈苏：《论建筑物区分所有权》，1988年5月，中国社科院研究生院硕士论文，第49页。
建 筑 物 区 分 所 有 权 初 探
陈 斌
建筑物区分所有权系现代民法一项基本的不动产所有权形式。其渊源甚为久远。自19世纪初叶迄至20世纪60年代，建筑物区分所有权作为一项重要的民法制度业已为英美法系与大陆法系各国民事立法所普遍确立。迄今，该项法律制度于促进人类最大限度地利用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、营业等问题上业已显示了重大功能。我国城市人口密集，土地资源珍稀。因此，解决城市居民住房问题的良策是大力发展高层住宅楼，以节约土地资源，美化城市环境，加快都市化进程。在高层主宅中，几十户乃至数百户居民住在同栋楼中，彼此之间因建筑物所发生的关系不同以往。从我国的立法看，尚未颁布住宅法来调整此类关系。所以，从民法理论上来探讨这一课题并寻求实践中解决此类纠纷的方法，对于稳定住房秩序，完善社会主义法制，具有现实意义。
一、 建筑物区分所有权的概念与特征
建筑物区分所有权系现代各国法制上一项基本的不动产所有权形式。但关于建筑物区分所有权一词的表述，各国立法例上不尽相同。虽然如此，但其于实质内容上却是相同的。根据德国著名学者贝尔曼教授所倡导的三元论说，可以将建筑物区分所有权概念界定为：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专用部分所享有的专有所有权，与对建
筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。①从现实生活看，建筑物主要有三种分隔方式：（1）纵式的分隔。建筑物从一楼一顶楼垂直分为独立的部分，每部分下至地面上至屋顶，其所有权性质与传统的房屋所有权并无二致，所以不是本文探讨的重点。（2）横式的分隔。建筑物每一层楼都分隔为独立的部分。二楼以上分隔的部分不与地面直接相连。（3）纵横式的分隔。建筑物纵横分隔为数个部分，可以是垂直、水平式的分隔，也可以是交叉式的分隔。
建筑物区分所有权与传统的“一物一权”原理并不矛盾。根据大陆法系的民法理论，“一物之上不得设立两个或两个以上的所有权，这是所有权排他性原则的结果。” ②在一幢建筑物上有多个独立的所有权，从建筑物的整体看，“一物一权”的原理似乎难以解释，但从建筑物分隔来看，每个所有权都设立在每个分隔的部分之上；每个所有权都有明确的界限而且互不重叠。而“一物一权”原理是指“一项财产只能设立一项所有权”，③不能重复设立所有权。因此，在一幢建筑物上的不同部分虽然设立了多个所有权，但互相独立且没有重复，故没有违反“一物一权”原理。
建筑物区分所有不同于财产共有。“共有就是指某项财产由两个或两个以上的公民或法人享有”。④共有财产在共有关系存续期间，不能分割为各个部分，由各个共有人分别享有所有权，而只能是各有人分别享有所有权，而只能是各共有人对共有财产共同享有所有权。因此，每个共有人的权利及于整个共有财产。建筑物区分所有的各部
分为独立的权利客体，各所有人对其所有的部分享有所有权，但不能对全部建筑物行使权利。换言之，每个所有人的权利不能及于整个财产。因此，建筑物区分所有的实质是财产分别所有，就整幢建筑的权利性质而言，是数个独立所有权（当然也包括共用部分共有权）的集合。
建筑物区分所有权具有以下特征：
1、 完整性。建筑物区分所有权具有与一般所有权一样完整的权利。所有权人对其所有的部分享有占有、使用、收益和处分的权利，他可以不经其他所有权人的同意处分自己所有的部分。如可以转让，也可以出租、出典、质押、抵押等。所有权遭受侵害时，所有权人可独立地进行抗辩，要求停止侵害、排除妨害或请求司法保护。
2、延伸性。建筑物区分所有权不仅指区分部分的所有权，还包括上下左右毗邻之间的共有权，如共有的隔墙、顶层、天花板（地板）、走廊、楼梯等。非但如此，区分所有人对同一建筑中不是毗邻的部位起支撑作用的墙、柱、梁等亦享有共有权。因为擅自改动支撑墙、柱、梁等将危及整个建筑。此可视之为建筑物区分所有权的延伸。如某建筑物，101室的所有者在装璜时欲截断卫生间门口上方起支撑作用的栋梁。201室的所有者没有异议，305、403室的所有者却坚决反对，认为此举将破坏整个建筑物的稳定性。法院支持了这一主张。由此可见，建筑物“区分所有实际上是对建筑物的分别所有和共有的结合。”⑤
3、复数性。单一的区分所有权不能独立存在，必须以复数状态来表现。因此，在一幢区分建筑物上，至少应有二个区分所有权，多
者无限。
4、有限性。建筑物区分所有权虽具有延伸性，但也是有限的，不能及于建筑物的全部。以上与共有权的区别中已有论述，此处不再赘言。
二、建筑物区分所有权的行使原则
建筑物区分所有权必须遵循所有权的一般行使原则，如遵守国家的法律、法令和社会主义道德规范；不得损害社会公共利益；不得损害他人权益等。由于区分所有权不能单独存在，又都设立于同一建筑之上，所以在行使时，还必须遵守一些特有的原则。
（一）合理原则。建筑物区分所有包括区分部分的专属所有和共用部分的共有，二者有时是混合的。如区分所有房屋中间的支撑墙或柱。区分房屋系专属所有，支撑墙或柱却为共同共有。共有在专属所有的包围之中。在区分所有的房屋中行使权利，要把握在合理的限度之内，切不能滥用权利，损害他人或整体利益。如区分所有的房屋室内装璜，在墙体上修建壁橱，承重墙不论是否与他人毗邻，区分所有人均不得拆捣；毗邻的非承重墙，可合理利用，但不得为了扩大室内的空间，拆除整个墙体。又如一楼的区分所有人将房屋出租给他人办厂，厂主在房内安装了数台冲床。不到半年，造成整个共分建筑物的地基倾斜，墙体开裂。该区分所有人只顾自己利益，不顾他人安危的行为属于滥用区分所有权。
（二）多数原则。指使用或利用区分建筑物的共有部分时，应当以多数共有人的一致意见来定之。区分建筑物的共有由共同共有和部
分共有二部分组成。部分共有的范围包括建筑物区分部分内的毗邻隔墙、天花板（地板）、部分共有人共用的走廊、楼梯等。共同共有的范围包括屋顶、支撑墙、支撑柱和梁、围墙、楼梯（或电梯）、院墙内的出入口通道、地基（建筑物下的地基和围墙内的空地）等。在现实生活中，对公有部分的利用存在着一些不正确的观念。如谁购买了区分建筑物的顶楼，顶楼上部的屋顶所有权就归他所有，他可以擅自在屋顶加层或修建空中花园供自己享用。又如谁购买了区分建筑物的底楼，谁就有权拆掉临街的承重墙经商。如此等等。这些观念不仅影响着审批修、改建建筑项目的土地、规划、房管等部门的执法人员，而且还深深影响着一些建筑开发商。他们在区分建筑物作价时，把购买者将来独自利用某一部分的可能性作为考虑的因素。笔者认为，个别区分所有人未取得多数区分所有人同意擅自利用共有部分，即使获得有关行使部门批准，亦属无效。因为共有的多数决定原则为国家法律所确认，行政规章不得对抗国家的法律。此外，部分公有的多数不得对抗共同共有的多数。如区分建筑一侧楼梯两旁的区分所有者的多数，出于安全考虑，一致同意在一楼的楼梯口安装铁门。但区分建筑物的多数则认为，楼梯口若被铁门拦死，将对顶层的合理利用、水箱、共用天线等设备的维修、消防通行等造成诸多不便，不同意安装铁门。在此，共同共有的多数代表的是区分建筑物全体所有人的整体利益。
（三）约定原则。全体所有人区分所有人或其他人可通过约定的方式取得共有部分的使用权。如临近商业区的高层建筑屋顶具有商业利用价值，可在上面安臵广告牌或霓虹灯广告。建筑开发商往往会保
留屋顶的广告专用权，通过特别约定的方式将其出售，承买者取得后，可以自己使用，也可以出租或转让他人。若顶层的区分所有人购得屋顶广告专用权，可视之为区分所有权的延伸，对其他区分所有人来说，则失去了此项权利，其区分所有权受到了限制。因为“区分所有人明知有此情形而购买，则应该视为受让人之对出人之保留屋顶或外壁的专用权的默示的承认。”⑥区分所有人以外的人也可购得屋顶的广告专用权。然而，不论屋顶广告专用权为何人所有，只能依照约定的方式使用，不得违反共同共有的使用原则。申言之，全体区分所有人仍对屋顶享有一般的共有权，如安装、修理共用设施、乘凉、凉晒衣服等，设臵广告不得妨害共有权利的实现。
（四）整体利益优先原则。多数区分所有人为经济利益或其他利益所驱使，作出对区分建筑物整体有不利影响的决定时，其他区分所有人可以整体利益优先的原则进行抗辩。如多数区分所有人同意个别区分所有人在屋顶加层；多数区分所有人同意底楼的区分所有人拆除临街的承重墙等。这个原则是对区分所有人不恰当使用多数原则的一种限制。因为多数原则在某些情况下容易形成。如多数区分所有房屋的购买者之间有亲戚关系；某一人购买多个区分所有房屋而享有多个共同共有的表决权等。
三、 实践中的几个问题
随着高层建筑的大量兴起，区分所有的关系日趋复杂，纠纷也日益增多，出现了许多值得探讨的问题。
1、土地使用权的属必。建筑物区分所有，其二层以上与地面没
有直接接有者的人数，即为每人所使用的面积。此举似有不妥，其一，区分所有人的土地使用面积与住房面积不一致。如80平方米面积的房屋可能只使用15平方米的土地，在理论上不好解释。二层以上虽与地面没有直接接触，但以一层为支持，对地面的间接使用面积与一层大小一致。其二，容易造成权利的滥用。区分所有人对土地使用权的使用和处理意见一致时，依按份共有人的原理，应当按照拥有份额一半以上共有人的意见办理。这样，容易对其他区分所有人的权益造成损害。因此，区分所有人对建筑物的土地享有的使用权，以共同共有为宜。建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》第7条规定：“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致意见，并签订书面协议”。第8条规定：“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意”。这些规定，均体现了土地使用权的共同共有性质。
2、 区分所有权的界限。按通常习惯，房屋所有权限指房屋的四至，即东南西北四维空间。其余二维空间则没有限制，上至天空中下至地下。而建筑物区分所有，区分所有权中的专属所有权限于封闭式的六维空间内壁，外围被共同共有的四壁、顶层或天花板、地面或地板所包围。因此，在区分所有的房屋内建造地下室、挖凿天花板（水泥板）建造灯池、在毗邻的共有墙上建造壁橱等行为均属侵犯共有权。应当指出的是建筑物区分所有权界限与建筑物区分所有面积的界限并非一个概念。所有权以共有墙内壁为界，面积则以共有墙之中心线
为界。建设部颁布施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第7条规定：“商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。”这个规定，与笔者的理解基本一致。
3、 部分共有与全体共有的界限。区分所有的建筑物，除区分所有的房屋（套或单元）和院墙内专属区分所有人所有的车棚、储藏室外，其余部分皆属共有。由区分建筑物的自然属性、位臵等所决定，共有又可分为部分共有人共有和全体共有人共有。一般来说，二者之间的界限容易区分，由部分共有人所使用且不影响全体共有人权益的部分为部分共有人共有，如部分共有人使用的楼梯、走廊等。由全体所有人共有并受益的部分为全体共有人共有，如屋顶、建筑物大院围墙、出入口公共通道等。在特殊情况下，二者并无明确的界限，共有的性质往往决定于共有部分的使用状况。易言之，部分共有与全体共有可以互相转化。如走廊尽头毗邻两户的门外部分，该两户为自身安全考虑在门外的共用部分安装两户共用的铁栏栅门，部分共有就重新转化为全体共有。台湾学者刘得宽一针见血地指出：“在建物之区分所有下，其并非以所有来决定利用，而是以利用来决定所有，此亦为对于传统物权法理之让步。”⑨
4、 公用费用的分担和共有收益的处理。公用费用一般包括共有部分的修缮费和为共有人利益建造设施所支出的费用。为部分共有人所支出的费用由部分共有人负担，为全体共有人所支出的费用由全
体共有人负担。负担的比例依共有人房屋建筑面积所占的比例来确定。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第9条，对共有房屋的共有墙体、楼盖、屋盖、楼梯等发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏）所需修缮费用的分担，按照上述原则，作出了较为详细的规定。在实践中，有人提出公用费用的分担还应当考虑共有人的受益程序，不能完全按照共有房屋所有的份额比例分担。如共用的楼梯，多为二层以上所有人使用，因此，共用楼梯自然损坏的修缮费用，二层以上的房屋所有人应当按份额比例多负担，一楼的房屋所有人应当按份额比例少负担。这种看法并非无理。如建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第9条规定：楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责，其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。楼盖即上下层房屋之间的隔层（地板或天花板），除将上下层房屋隔开之外，还对整栋建筑起到支撑作用。其修缮费用按照受益原则由毗连层上下房屋的所有人分担，未涉及到同幢建筑的其他房屋所有人。
目前，公有收益归属的问题较大。主要有以下几种情形：（1）归聘用的管理人员所有；（2）归物业公司或居委会所有；（3）归个别或部分共有人所有。除全体共有人一致同意放弃，上述归属显然侵犯了他们的合法权益。笔者认为，共有收益可按下列顺序处理：（1）支付管理人员工资；（2）支付管理费用（水、电、修缮等费用）；（3）作为建筑物的维修基金。
四、建立我国建筑物区分所有权法律制度的必要性及立法指导思
想之建议
（一）、根据上述所存在的问题，于我国现实社会主义市场经济体制逐步形成和确立的条件下，建立我国的建筑物区分所有权制度，具有如下必要性：
1、建立建筑物区分所有权制度，是我国城市（镇）公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的客观要求
在过去较长一个时期内，我国的城市建筑物虽绝大多数为多层和高层建筑，但我们却并无感到有建立建筑物区分所有权制度的必要。此原因不在于我国城市的建筑物在物质形态上与各资本主义国家的建筑物有什么本质的不同，而在于我们几十年来实行的所谓住宅公有化、福利型住房制度。⑩在此种制度下，每栋建筑物基本上属于单一的所有人（国家或集体）。当我国民用住宅的建设与分配逐步由福利型领域转入商品化领域时，与住宅的建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生了很大的变化，出现了许多新的法律问题需要加以研究解决。其结果，乃是要求建立我国的建筑物区分所有权法律制度。
2、我国城市化进程的加速，迫切要求建立建筑物区分所有权制度
所谓城市化，是指人口向城市社区集中的过程，一般通过原有城市的扩大、非城市社区向城市社区的转化以及新建城市三种途径予以实现。我国之城市化进程始于1949—1957年。1978年中共十一届三中全会后，由于改革开放及充分发挥中心城市的作用，我国的城
市化进程在几经波折后，终以不可阻挡的势头加快了。迄至1990年底，城市化水平达到18.96%。由此城市化进程加速发展的直接结果，乃是城市人口膨胀，地价高昂，为解决城市（镇）居民居住问题，有效利用土地空间，不得不兴建多层或高层建筑物。进而，此类建筑物乃成为解决城市，尤其是大都市和经济特区市民居住问题的主要途径。如此一来，亦就客观上需要建立我国的建筑物区分所有权法律制度对之予以规范。
3、区分所有建筑物（集合住宅）是解决城市（镇）居民取得住宅的最佳途径
于城市中取得住宅，对一国市民而言乃具有重要意义。一方面，就取得的住宅的权利属性而言，一为取得住宅的所有权，二为取得住宅的承租权，三为取得住宅的借用权。于我国，由于实行住宅的商品化制度，因而主要以取得住宅的所有权为绝大多数情形。另一方面，就取得的住宅的类型看，无非有二。即一户独门独院式和集合住宅（区分所有住宅）之一部（单元）。前已述及，由于我国城市化，地价昂贵，因而，欲在城市独立兴建或取得独门独院式住宅即产生困难。而且，此兴建一户独门独院式住宅，对城市的成长、营运亦极为不利，并同时对城市的整体规划亦将产生妨碍。由此，可以认为，各住宅所有权人取得区分所有建筑物之一单元，将不失为于城市（镇）中取得住宅所有权的最佳途径，从而亦就决定了建立建筑物区分所有权制度的必要性。
4、以区分所有建筑物解决城市（镇）居民的居住问题，具有经
济性
城市（镇）居民购买区分所有建筑物之一单元，较之其兴建或购买一户独门独院式住宅更具经济性。由于城市人口膨胀，地价高昂，单个的个人兴建或购买一户独门独院式建筑物将花费巨额资金。为了把这个高昂的地价分摊到更多人身上，区分所有建筑物（集合住宅）显然更为合适。而且，此种以区分所有建筑物方式使市民取得住宅，对买卖双方均有利。对买方（住宅所有权人、区分所有权人）而言，于价格上具有便宜性。对卖方而言，亦毋需经过较长时间才可收回投在该栋建筑物上之资金，并可从非常复杂的管理工作中解脱出来。这些情形表明，区分所有建筑物（集合住宅）对解决市民居住问题具有极大的优越性，由此亦就决定了建立区分所有权制度的必要性。
（二）、立法指导思想之建议
我国目前调整建筑物区分所有权的法规仅是《城市异产毗连房屋管理规定》和《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，由于该规章对住宅所有人和使用人因居住于同一栋建筑物而产生的权利义务关系的规定是极为初步和简陋的。对现代区分所有权制度的诸项重要内容，如专有部分与共用部分之区分、区分所有权人管理团体及其法律性质、管理机关、管理规约、专用使用权等均未涉及。毫无疑问，此为其重大不足。因此，摆在我国法学工作者和立法机关面前的任务，乃是尽早制定出我国的建筑物区分所有权法律制度。我认为建立区分建筑物所有权法律制度的立法指导思想是：
1、 广泛参考、吸收和借鉴世界各国关于建筑物区分所有权立
法、理论和学说及司法实践的成功经验，建立与世界各国基本相通的建筑物区分所有权制度。
2、立法应立足于21世纪，即应体现21世纪建筑物区分所有权制度可能出现的基本发展趋向，尽可能增大该法律的预测性功能。
3、追求安全、健康、便利及舒适的居住生活，是该法的基本价值取向。此价值取向应贯串于该法律的全部制定过程及所有条文中。
注释：
① 陈华彬著《现代建筑物区分所有权制度研究》 法律出版社1995年版第81页 ② ④⑤利民；《民法新论》（下册），中国政法大学出版社1988年版第7页；第98页；第101页。
③马原主编：《中国民法教程》人民法院出版社1989年版第6页。
⑥⑦⑧⑨刘得宽：《民法诸问题新展望》台湾三民书局股份有限公司1989年版第31页；第32页；第33页；第28页。
⑩陈苏：《论建筑物区分所有权》，1988年5月，中国社科院研究生院硕士论文，第49页。