关于上海ⅩⅩ家具有限公司申请担保委托贷款的项
目调查报告
一、 上海ⅩⅩ家具有限公司概况
1．
2．
3． 公司名称：上海ⅩⅩ家具有限公司 公司性质：民营企业（计划于2005年变更为中美合资企业） 注册资本：截止2004年9月份人民币3000万元。，并计划2005年内增资
到人民币6000万元。2005年8月前美方投资100万美元，至年底再投入
100万美元，并于2006年5月份前达到500万美元的投资规模，最终 注册资本为人民币6000万元、美元500万元（人民币4000万元），合计
人民币1亿元。
4． 公司地址：上海市青浦区练塘工业园区三号路
北接沪青平高速公路和318国道，东连沪杭告诉公路，距虹桥机场 约45公里距上海市区约60公里。
5． 公司占地面积：
① 工厂占地面积：207331.00平方米（不包括带征的14000平方米土地）
② 工厂建筑面积：105580.73平方米
③ 建筑占地面积：9214.58平方米
④ 绿化占地面积：54050.00平方米
⑤ 道路占地面积：37800.00平方米
6． 生产情况：以来样来图加工制造生产为主，设计年产值约1亿美元，
月出口约600只40尺集装箱。
7．
生产设备：70%的生产设备由欧美、日本和台湾地区进口。
二、 上海ⅩⅩ家具有限公司的计划资产、投资及债务
1． 公司的计划总资产 —— 23493万元
土地价值5653万元 + 厂房价值10000万元 + 设备7850万元
① 313亩土地总价值5643万元（原批租价格为2285万元）
② 16幢约10万平方米的厂房工程款：10000万元
③ 设备、设施总价值：7850万元
2． 投资者现金投入 —— 10000万元
① 投资者甲方 —— 3000万元（已投入）
② 投资者乙方 —— 3000万元（2005年内投入）
③ 美国家具投资方 —— 约4000万（2006年5月前投入）
3． 各类债务 —— 9000万元
① 施工方工程垫资 —— 2000万元
② 银行项目贷款 —— 7000万元（已由浦发银行出具贷款承诺书）
三、 项目运作的实际状态
根据项目经理对本项目土地厂房的实地考察、相关合同及已付款凭证的原件
查阅，该项目目前实际的运作状态如下：
上海ⅩⅩ家具有限公司自2002年初开始筹备，并于2002年11月22日与上
海青浦工业园区签订《投资协议》，以内资批租的方式取得485.07亩工业用地，
分3期实施，其中第1、2期土地一次性办理批租手续，共取得批租土地 209054平方米约合313.58亩。
根据2003年7月1日青府土用（2003）591号文件，上海ⅩⅩ家具有限公
司获得受让工业用地97676平方米，约合146.51亩，包括带征的土地97941平方米，约合146.91亩。
截至目前为止，上海ⅩⅩ家具有限公司已付土地款共计7747750元，其中包
括开发区“六通一平”费2742348元，房地局耕地开垦费3672787.5元、土地契税391764元，以及征地费400000元。且已凭已交的开垦费、契税收据， 于2004年11月23日与市房地局签订了97676平方米工业用地的土地出让合同。
另外，上海ⅩⅩ家具有限公司已于2004年11月13日接到青浦区房屋 土
地管理局正式通知并开具《耕地开垦费缴款通知书》，获得受让项目2期工业用地计111113平方米，约合166.67亩。
关于项目建设情况，经实地考察，截至目前为止，上海ⅩⅩ家具有限公司在
项目1、2期共约313亩土地上，已建成5000多平方米的办公楼和综合楼共 两幢，并在设计规划的约10万平方米厂房地基上，已打上2900根地桩，建成 约3000米道路和1600米的永久性围墙。并已查阅相关工程款付款凭证原件， 共计约人民币2721万元。
四、 上海ⅩⅩ家具有限公司土地款付款计划
1．第一期97676平方米约合146.91亩《土地使用权证书》的获得，目前尚欠
上海市房地局征地费人民币3507040元，缴纳该笔费用之后，即可领取 《土地使用批准证书》，并凭已取得的《受让土地批复》、《土地出让合同》、
征地费发票、《土地使用批准证书》和“开发区”出具的“征地包干”及 “安置”文件，领取146.91亩的《土地使用权证书》。
2．第二期111113平方米约合166.67亩《土地使用权证书》的获得，还须缴纳
以下款项：
① 向“开发区”缴纳的“六通一平”费2570313.5元
② 向青浦区房地局缴纳的耕地开垦费4166737.5元
③ 向青浦区房地局缴纳土地契税444452元
（缴付以上款项之后，取得166.67亩土地的《受让批复》和《出让合同》）
④ 向市房地局缴纳166.67亩的征地费4444520元
（缴付以上款项后，即可取得166.67亩的《土地使用批准证书》
和 《土地使用权证书》）
以上共计：人民币1 5 5 3 3 0 6 3元
五、 上海ⅩⅩ家具有限公司在建工程应付款明细
目前，上海ⅩⅩ家具有限公司在项目用地上，已建成的5000多平方米的办
公楼和综合楼和已打上2900根地桩、约3000米道路和1600米的永久性围墙。经查阅相关合同、文件及付款凭证，可确认其在建工程固定资产总值人民币
3496万元，其中1457万元已付款，尚欠工程款人民币1264万元。另外，在建工程的各类配套费用已付款约262万元。
本节所列款项，另附《明细表》及“付款凭证复印件”备查。
六、 上海ⅩⅩ家具有限公司项目贷款计划
1．贷款总额：根据上海ⅩⅩ家具有限公司与我公司签订的《委托担保协议》，上
海ⅩⅩ家具有限公司计划贷款人民币约2800万元，贷款期限自第一笔 贷款
到位之日起一年。其中，按次序分解为：
① 取得146.91亩的《土地使用权证书》所须向上海市房地局缴纳的征地费
人民币350.7元。
② 目前在建工程应付款人民币1264万元。
③ 取得166.67亩的《土地使用批准证书》和《土地使用权证书》所须缴纳
的费用人民币1202.6万元。
共计约2817.3万元
2．融资成本：根据上海ⅩⅩ家具有限公司与我公司签订的《委托担保协议》，上
述贷款的打包利率为24% / 年，担保费为3% / 年，另外，根据协议约定，
上海ⅩⅩ家具有限公司自第二笔贷款到位时，向我公司支付融资策划咨询费
人民币100万元整。
3．贷款步骤分解：
① 通过担保委托贷款的方式，为上海ⅩⅩ家具有限公司募集人民币350万
元，贷款期为三个月，利率10%，用于向上海市房地局缴纳征地费， 以
取得146.91亩的《土地使用权证书》。
② 通过抵押贷款的方式，将146.91亩的《土地使用权证书》作为抵押，向
已落实的资金方贷款人民币1600万元左右，其中，350万归还上笔贷款
的本金，35万作为利息缴纳到我公司代付，并向我公司支付100万元的
剩余部分用于融资策划咨询费，剩余部分用于支付工程应付款。
③ 通过担保委托贷款的方式，为上海ⅩⅩ家具有限公司募集人民币 1202
万元的委托贷款，用于取得166.67亩的《土地使用批准证书》和 《土
地使用权证书》所须缴纳的费用。并在权证到位之后，将其抵押至 原
出资方，我公司解除担保责任。
4．还款来源
上海ⅩⅩ家具有限公司已与浦东发展银行上海分行签署《承诺贷款 备
忘录》，并由浦东发展银行上海分行出具正式的《贷款承诺书》，在满足银行 贷款条件（即土地权证到位，项目建设完工的前提下），由浦东发展银行上海 分行向上海ⅩⅩ家具有限公司发放贷款人民币6200万元。该笔银行贷款到位之后，上海ⅩⅩ家具有限公司承诺优先偿还上述贷款。
5．风险防范
① 根据上海ⅩⅩ家具有限公司与我公司签订的《委托担保协议》，自第一笔
350万元贷款发放前至上海ⅩⅩ家具有限公司清偿由我公司担保和协助
募集的一切贷款款项时，其企业一切有关证照、印鉴，交由我司保管。
② 贷款的使用，须经我公司监管并按约定的用款计划经手发放。
③ 第一笔350万元用于取得146.91亩《土地使用权证书》向上海市房地局
缴纳征地费的贷款，上海ⅩⅩ家具有限公司已取得上海市房地局的 允
诺，由上海市房地局向我公司出具关于“上海ⅩⅩ家具有限公司 该项
146.91亩土地的权属、办理程序完备、款项缴纳及出证时间为 一个
月以内的书面证明”。
④ 146.91亩《土地使用权证书》发放时，由我公司领取，并将其抵押，所得
资金优先偿还第一笔贷款本息及缴付贷款策划咨询费外。
⑤ 第三笔1202万元用于取得166.67亩《土地使用权证书》所须缴纳费用的
贷款，在贷款的发放后至权证到位的过程中，由我公司向资金方担保，
权证到位后，由资金方接受抵押，我公司解除担保责任。
七、 项目利润分析
1．打包利率：协议约定，该项共约2800万人民币的贷款，打包利率为24% / 年，
即约672万元，利息的支付，约定为上海ⅩⅩ家具有限公司向我公司 支
付后，由我公司再向出资方计息支付。按照目前与出资方的协商， 除
第一笔350万的担保贷款须以三个月10%的较高利息获取外，剩余两笔 贷
款均在15% / 年以下：
① 350万，三个月利息10%，即为35万元
② 2450万，一年的利息15%，即为367.5万元
利息差价：约270万元
2．担保费收入：协议约定，该项贷款的担保费为3%，其中，需要担保的贷款为
第一笔350万元和第三笔1202万元，其担保期限预计分别在三个月和六个月
左右，担保费为一次性按照3%收取，不按年计算。
担保费收入：约46万元
3．融资策划咨询费：协议约定，在146.91亩《土地使用权证书》向出资方抵押
贷款之后，上海ⅩⅩ家具有限公司向我公司支付融资策划咨询费100万元。 融资策划咨询费100万元
利润共计：约416万元
八、 小结
根据项目经理对上海ⅩⅩ家具有限公司多次的深入调查以及与其主要 负
责人的多次洽谈，并对该贷款申请的原因及其背景作理性分析，大致可得结论如下：
① 该公司已获批租的约313亩土地，由于目前市场交易价格已就批租价格
增值约10万元/亩，该公司已于土地增值上获取超过3000万元的帐面利润。
② 该公司与美国家具投资商的合作协议已达成，该公司必须在外方投资前
落实约313亩土地的权属，以争取在合作中占有较高比例的股权。
③ 146.91亩土地和166.67亩土地的缴款期限已过，目前其面临的政府 压力相当巨大，并基于上述①、②点原因，急于以较高利率争取贷款。
④ 目前该公司已于项目用地上投入共2721万元在建工程，并已支付了其中
1457万元工程款，属于真实投资，基本可排除地皮炒作的嫌疑。
⑤ 目前该公司能够获得浦东发展银行上海分行出具的人民币6200万元 贷款承诺，在保证项目顺利完工的前提下，还款来源基本得到保证。
⑥ 我公司实际落实担保责任的，仅为第一、第三笔贷款自发放到领证的 过程，因此，在核实土地权属、办理进度、应缴款项等相关要素的前提下， 风险较低，且利润较大。
特此报告。
报告附件：
1．上海ⅩⅩ家具有限公司企业证照、投资协议等复印件；
2．上海ⅩⅩ家具有限公司土地合同、土地批文及付款凭证复印件；
3．上海ⅩⅩ家具有限公司概况及资产、投资清单；
4．上海ⅩⅩ家具有限公司在建工程付款明细表及付款凭证复印件；
关于上海ⅩⅩ家具有限公司申请担保委托贷款的项
目调查报告
一、 上海ⅩⅩ家具有限公司概况
1．
2．
3． 公司名称：上海ⅩⅩ家具有限公司 公司性质：民营企业（计划于2005年变更为中美合资企业） 注册资本：截止2004年9月份人民币3000万元。，并计划2005年内增资
到人民币6000万元。2005年8月前美方投资100万美元，至年底再投入
100万美元，并于2006年5月份前达到500万美元的投资规模，最终 注册资本为人民币6000万元、美元500万元（人民币4000万元），合计
人民币1亿元。
4． 公司地址：上海市青浦区练塘工业园区三号路
北接沪青平高速公路和318国道，东连沪杭告诉公路，距虹桥机场 约45公里距上海市区约60公里。
5． 公司占地面积：
① 工厂占地面积：207331.00平方米（不包括带征的14000平方米土地）
② 工厂建筑面积：105580.73平方米
③ 建筑占地面积：9214.58平方米
④ 绿化占地面积：54050.00平方米
⑤ 道路占地面积：37800.00平方米
6． 生产情况：以来样来图加工制造生产为主，设计年产值约1亿美元，
月出口约600只40尺集装箱。
7．
生产设备：70%的生产设备由欧美、日本和台湾地区进口。
二、 上海ⅩⅩ家具有限公司的计划资产、投资及债务
1． 公司的计划总资产 —— 23493万元
土地价值5653万元 + 厂房价值10000万元 + 设备7850万元
① 313亩土地总价值5643万元（原批租价格为2285万元）
② 16幢约10万平方米的厂房工程款：10000万元
③ 设备、设施总价值：7850万元
2． 投资者现金投入 —— 10000万元
① 投资者甲方 —— 3000万元（已投入）
② 投资者乙方 —— 3000万元（2005年内投入）
③ 美国家具投资方 —— 约4000万（2006年5月前投入）
3． 各类债务 —— 9000万元
① 施工方工程垫资 —— 2000万元
② 银行项目贷款 —— 7000万元（已由浦发银行出具贷款承诺书）
三、 项目运作的实际状态
根据项目经理对本项目土地厂房的实地考察、相关合同及已付款凭证的原件
查阅，该项目目前实际的运作状态如下：
上海ⅩⅩ家具有限公司自2002年初开始筹备，并于2002年11月22日与上
海青浦工业园区签订《投资协议》，以内资批租的方式取得485.07亩工业用地，
分3期实施，其中第1、2期土地一次性办理批租手续，共取得批租土地 209054平方米约合313.58亩。
根据2003年7月1日青府土用（2003）591号文件，上海ⅩⅩ家具有限公
司获得受让工业用地97676平方米，约合146.51亩，包括带征的土地97941平方米，约合146.91亩。
截至目前为止，上海ⅩⅩ家具有限公司已付土地款共计7747750元，其中包
括开发区“六通一平”费2742348元，房地局耕地开垦费3672787.5元、土地契税391764元，以及征地费400000元。且已凭已交的开垦费、契税收据， 于2004年11月23日与市房地局签订了97676平方米工业用地的土地出让合同。
另外，上海ⅩⅩ家具有限公司已于2004年11月13日接到青浦区房屋 土
地管理局正式通知并开具《耕地开垦费缴款通知书》，获得受让项目2期工业用地计111113平方米，约合166.67亩。
关于项目建设情况，经实地考察，截至目前为止，上海ⅩⅩ家具有限公司在
项目1、2期共约313亩土地上，已建成5000多平方米的办公楼和综合楼共 两幢，并在设计规划的约10万平方米厂房地基上，已打上2900根地桩，建成 约3000米道路和1600米的永久性围墙。并已查阅相关工程款付款凭证原件， 共计约人民币2721万元。
四、 上海ⅩⅩ家具有限公司土地款付款计划
1．第一期97676平方米约合146.91亩《土地使用权证书》的获得，目前尚欠
上海市房地局征地费人民币3507040元，缴纳该笔费用之后，即可领取 《土地使用批准证书》，并凭已取得的《受让土地批复》、《土地出让合同》、
征地费发票、《土地使用批准证书》和“开发区”出具的“征地包干”及 “安置”文件，领取146.91亩的《土地使用权证书》。
2．第二期111113平方米约合166.67亩《土地使用权证书》的获得，还须缴纳
以下款项：
① 向“开发区”缴纳的“六通一平”费2570313.5元
② 向青浦区房地局缴纳的耕地开垦费4166737.5元
③ 向青浦区房地局缴纳土地契税444452元
（缴付以上款项之后，取得166.67亩土地的《受让批复》和《出让合同》）
④ 向市房地局缴纳166.67亩的征地费4444520元
（缴付以上款项后，即可取得166.67亩的《土地使用批准证书》
和 《土地使用权证书》）
以上共计：人民币1 5 5 3 3 0 6 3元
五、 上海ⅩⅩ家具有限公司在建工程应付款明细
目前，上海ⅩⅩ家具有限公司在项目用地上，已建成的5000多平方米的办
公楼和综合楼和已打上2900根地桩、约3000米道路和1600米的永久性围墙。经查阅相关合同、文件及付款凭证，可确认其在建工程固定资产总值人民币
3496万元，其中1457万元已付款，尚欠工程款人民币1264万元。另外，在建工程的各类配套费用已付款约262万元。
本节所列款项，另附《明细表》及“付款凭证复印件”备查。
六、 上海ⅩⅩ家具有限公司项目贷款计划
1．贷款总额：根据上海ⅩⅩ家具有限公司与我公司签订的《委托担保协议》，上
海ⅩⅩ家具有限公司计划贷款人民币约2800万元，贷款期限自第一笔 贷款
到位之日起一年。其中，按次序分解为：
① 取得146.91亩的《土地使用权证书》所须向上海市房地局缴纳的征地费
人民币350.7元。
② 目前在建工程应付款人民币1264万元。
③ 取得166.67亩的《土地使用批准证书》和《土地使用权证书》所须缴纳
的费用人民币1202.6万元。
共计约2817.3万元
2．融资成本：根据上海ⅩⅩ家具有限公司与我公司签订的《委托担保协议》，上
述贷款的打包利率为24% / 年，担保费为3% / 年，另外，根据协议约定，
上海ⅩⅩ家具有限公司自第二笔贷款到位时，向我公司支付融资策划咨询费
人民币100万元整。
3．贷款步骤分解：
① 通过担保委托贷款的方式，为上海ⅩⅩ家具有限公司募集人民币350万
元，贷款期为三个月，利率10%，用于向上海市房地局缴纳征地费， 以
取得146.91亩的《土地使用权证书》。
② 通过抵押贷款的方式，将146.91亩的《土地使用权证书》作为抵押，向
已落实的资金方贷款人民币1600万元左右，其中，350万归还上笔贷款
的本金，35万作为利息缴纳到我公司代付，并向我公司支付100万元的
剩余部分用于融资策划咨询费，剩余部分用于支付工程应付款。
③ 通过担保委托贷款的方式，为上海ⅩⅩ家具有限公司募集人民币 1202
万元的委托贷款，用于取得166.67亩的《土地使用批准证书》和 《土
地使用权证书》所须缴纳的费用。并在权证到位之后，将其抵押至 原
出资方，我公司解除担保责任。
4．还款来源
上海ⅩⅩ家具有限公司已与浦东发展银行上海分行签署《承诺贷款 备
忘录》，并由浦东发展银行上海分行出具正式的《贷款承诺书》，在满足银行 贷款条件（即土地权证到位，项目建设完工的前提下），由浦东发展银行上海 分行向上海ⅩⅩ家具有限公司发放贷款人民币6200万元。该笔银行贷款到位之后，上海ⅩⅩ家具有限公司承诺优先偿还上述贷款。
5．风险防范
① 根据上海ⅩⅩ家具有限公司与我公司签订的《委托担保协议》，自第一笔
350万元贷款发放前至上海ⅩⅩ家具有限公司清偿由我公司担保和协助
募集的一切贷款款项时，其企业一切有关证照、印鉴，交由我司保管。
② 贷款的使用，须经我公司监管并按约定的用款计划经手发放。
③ 第一笔350万元用于取得146.91亩《土地使用权证书》向上海市房地局
缴纳征地费的贷款，上海ⅩⅩ家具有限公司已取得上海市房地局的 允
诺，由上海市房地局向我公司出具关于“上海ⅩⅩ家具有限公司 该项
146.91亩土地的权属、办理程序完备、款项缴纳及出证时间为 一个
月以内的书面证明”。
④ 146.91亩《土地使用权证书》发放时，由我公司领取，并将其抵押，所得
资金优先偿还第一笔贷款本息及缴付贷款策划咨询费外。
⑤ 第三笔1202万元用于取得166.67亩《土地使用权证书》所须缴纳费用的
贷款，在贷款的发放后至权证到位的过程中，由我公司向资金方担保，
权证到位后，由资金方接受抵押，我公司解除担保责任。
七、 项目利润分析
1．打包利率：协议约定，该项共约2800万人民币的贷款，打包利率为24% / 年，
即约672万元，利息的支付，约定为上海ⅩⅩ家具有限公司向我公司 支
付后，由我公司再向出资方计息支付。按照目前与出资方的协商， 除
第一笔350万的担保贷款须以三个月10%的较高利息获取外，剩余两笔 贷
款均在15% / 年以下：
① 350万，三个月利息10%，即为35万元
② 2450万，一年的利息15%，即为367.5万元
利息差价：约270万元
2．担保费收入：协议约定，该项贷款的担保费为3%，其中，需要担保的贷款为
第一笔350万元和第三笔1202万元，其担保期限预计分别在三个月和六个月
左右，担保费为一次性按照3%收取，不按年计算。
担保费收入：约46万元
3．融资策划咨询费：协议约定，在146.91亩《土地使用权证书》向出资方抵押
贷款之后，上海ⅩⅩ家具有限公司向我公司支付融资策划咨询费100万元。 融资策划咨询费100万元
利润共计：约416万元
八、 小结
根据项目经理对上海ⅩⅩ家具有限公司多次的深入调查以及与其主要 负
责人的多次洽谈，并对该贷款申请的原因及其背景作理性分析，大致可得结论如下：
① 该公司已获批租的约313亩土地，由于目前市场交易价格已就批租价格
增值约10万元/亩，该公司已于土地增值上获取超过3000万元的帐面利润。
② 该公司与美国家具投资商的合作协议已达成，该公司必须在外方投资前
落实约313亩土地的权属，以争取在合作中占有较高比例的股权。
③ 146.91亩土地和166.67亩土地的缴款期限已过，目前其面临的政府 压力相当巨大，并基于上述①、②点原因，急于以较高利率争取贷款。
④ 目前该公司已于项目用地上投入共2721万元在建工程，并已支付了其中
1457万元工程款，属于真实投资，基本可排除地皮炒作的嫌疑。
⑤ 目前该公司能够获得浦东发展银行上海分行出具的人民币6200万元 贷款承诺，在保证项目顺利完工的前提下，还款来源基本得到保证。
⑥ 我公司实际落实担保责任的，仅为第一、第三笔贷款自发放到领证的 过程，因此，在核实土地权属、办理进度、应缴款项等相关要素的前提下， 风险较低，且利润较大。
特此报告。
报告附件：
1．上海ⅩⅩ家具有限公司企业证照、投资协议等复印件；
2．上海ⅩⅩ家具有限公司土地合同、土地批文及付款凭证复印件；
3．上海ⅩⅩ家具有限公司概况及资产、投资清单；
4．上海ⅩⅩ家具有限公司在建工程付款明细表及付款凭证复印件；