2012年7月上 总第268期 dio：10.3969/j.issn.1004-8146.2012.7.064
经济论坛
中国房地产市场发展趋势分析
天津港地产发展有限公司 李健
改革开放以来，中国各行各业发生了巨大变化，在这些变化中，最大的要数房地产市场。1998年中国进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国逐步形成了世界上最大的房地产市场。
1998年到2002年，国家针对房地产行业采取的政策是支持房改，目的是在金融危机后，促进住宅业成为新的经济增长点。随着各项政策的贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。
2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上商品房的借款人，适当提高首付款比例。随后几年内，我国房地产业发生了前所未有的快速发展，2006年全年房地产投资为1.9万亿元，2008年为3万亿元，2010年为4.8万亿元。2011我国全年房地产投资已达6.17万亿元。[2]房地产行业如此快速发展，不可避免地造成诸多问题的出现，一方面，房地产企业变成了社经济增长的主要支柱产业，另一方面住宅价格在最近几年迅速攀升，成为引发一系列社会问题的源头。对于房地产企业来讲，2008年是戏剧性的一年，年初货币政策从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。2011年，国家加大了对房地产市场的规范、管理力度。人民银行多次上调金融机构人民币存款准备金率，同时国务院再度推出八条房地产市场调控措施（新国八条），要求强化差别化住房信贷政策，；提出加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。2012年，国家继续执行对房地产行业的各项管理措施，目前尚未有放松监管的迹象，但本轮房地产调控政策已经实施两年了，房地产市场与人们的购房心理始终在进行博弈，人们对于房地产市场的盲目投资和投机行为开始淡化了，消费行为逐渐变得理性起来，加之欧债危机的较大影响，政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的作法：
1、征收房地产税的试点城市不会扩大，2012年7月1日，全国将推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，而国家税务总局将不会扩大房产税试点城市。
2、保障性住房的建设进度将加大。2011年全国开工指标的落实工作中，部分城市出现拼凑保障房开工率的现象，2012年全国保障性住房开工700万套，竣工400万套，政府将严格监管保障性住房开、竣工的落实情况。
3、各地金融机构开始将首套房的贷款利率回归到基准利率。2012年，全国多地首套房贷悄然出现了变化，部分股份制
银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。
4、国家允许在农村集体土地上建设公租房项目。国家相关部门披露，允许地方试点集体建设用地建设租赁房。
纵观房地产市场近几年的发展变化，我们可以看到，国家各级部门已清醒地认识到，房地产走势与宏观经济走势密切相关，加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。对于房地产行业今后的走势，预计主要有如下几点：
1、国家将进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策，完善土地分类供应政策，一线城市房产税征收政策将陆续出台，届时，限购房政策将自动取消。
2、2012年土地供应量将适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品房土地供应仍属于严控范围。三四线城市为了财政积累，会将商品住房土地供应量适度放开。
3、对房地产金融货币从紧的政策不会有较大调整，各地方或许会出现少量松动迹象，但在国家严格的监管下，不会有较大幅度调整。
4、国家会加大力度建设保障性住房，并允许民间资本融入。同时会加强对保障性住房建设的监管，加强对保障性住房使用的监管。保障性住房建设投资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。
近些年商品房价格不断上涨，与进入购房市场的大量资金也不无关系，这些钱大部分来自企业，而汇率的不断上升、打击制造业出口、降低退税等一些不利于制造业发展的因素也致使企业家将大量制造业的资本投入到房地产领域，造成商品房的人为炒作。未来一段时间，随着全球经济环境逐步好转，政府对房地产调控力度的不断加大，制造业资本将逐步重新回到生产领域，商品房价格上涨过快的现象将会有所缓解。
总之，在房地产市场出现不和谐发展的时期，只要国家能够把握好政策的方向、力度、节奏，各级政府不折不扣将中央房地产政策落到实处，加大反腐力度，并通过一系列调控来改善企业家的投资环境，商品房价格便可逐步合理回归，房地产市场也将会趋于规范和理性。
参考文献：
[1]黄献波, 郭海生. 城市房地产产权产籍GIS 管理系统框架设计与研究.科教前沿，2011，第5期
[2]陈佩茹.宏观经济政策对我国房地产市场的影响[J].财经界，2012（2）
[3]张俊峰.小议房地产投资分析与决策 [J].南京大学学报,2009,19（5）
[4]秦少贤.分析21世纪中国房地产政策研究[J].经济管理
研究,2009,13（8）
2012年7月上 总第268期 dio：10.3969/j.issn.1004-8146.2012.7.064
经济论坛
中国房地产市场发展趋势分析
天津港地产发展有限公司 李健
改革开放以来，中国各行各业发生了巨大变化，在这些变化中，最大的要数房地产市场。1998年中国进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国逐步形成了世界上最大的房地产市场。
1998年到2002年，国家针对房地产行业采取的政策是支持房改，目的是在金融危机后，促进住宅业成为新的经济增长点。随着各项政策的贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。
2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上商品房的借款人，适当提高首付款比例。随后几年内，我国房地产业发生了前所未有的快速发展，2006年全年房地产投资为1.9万亿元，2008年为3万亿元，2010年为4.8万亿元。2011我国全年房地产投资已达6.17万亿元。[2]房地产行业如此快速发展，不可避免地造成诸多问题的出现，一方面，房地产企业变成了社经济增长的主要支柱产业，另一方面住宅价格在最近几年迅速攀升，成为引发一系列社会问题的源头。对于房地产企业来讲，2008年是戏剧性的一年，年初货币政策从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。2011年，国家加大了对房地产市场的规范、管理力度。人民银行多次上调金融机构人民币存款准备金率，同时国务院再度推出八条房地产市场调控措施（新国八条），要求强化差别化住房信贷政策，；提出加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。2012年，国家继续执行对房地产行业的各项管理措施，目前尚未有放松监管的迹象，但本轮房地产调控政策已经实施两年了，房地产市场与人们的购房心理始终在进行博弈，人们对于房地产市场的盲目投资和投机行为开始淡化了，消费行为逐渐变得理性起来，加之欧债危机的较大影响，政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的作法：
1、征收房地产税的试点城市不会扩大，2012年7月1日，全国将推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，而国家税务总局将不会扩大房产税试点城市。
2、保障性住房的建设进度将加大。2011年全国开工指标的落实工作中，部分城市出现拼凑保障房开工率的现象，2012年全国保障性住房开工700万套，竣工400万套，政府将严格监管保障性住房开、竣工的落实情况。
3、各地金融机构开始将首套房的贷款利率回归到基准利率。2012年，全国多地首套房贷悄然出现了变化，部分股份制
银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。
4、国家允许在农村集体土地上建设公租房项目。国家相关部门披露，允许地方试点集体建设用地建设租赁房。
纵观房地产市场近几年的发展变化，我们可以看到，国家各级部门已清醒地认识到，房地产走势与宏观经济走势密切相关，加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。对于房地产行业今后的走势，预计主要有如下几点：
1、国家将进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策，完善土地分类供应政策，一线城市房产税征收政策将陆续出台，届时，限购房政策将自动取消。
2、2012年土地供应量将适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品房土地供应仍属于严控范围。三四线城市为了财政积累，会将商品住房土地供应量适度放开。
3、对房地产金融货币从紧的政策不会有较大调整，各地方或许会出现少量松动迹象，但在国家严格的监管下，不会有较大幅度调整。
4、国家会加大力度建设保障性住房，并允许民间资本融入。同时会加强对保障性住房建设的监管，加强对保障性住房使用的监管。保障性住房建设投资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。
近些年商品房价格不断上涨，与进入购房市场的大量资金也不无关系，这些钱大部分来自企业，而汇率的不断上升、打击制造业出口、降低退税等一些不利于制造业发展的因素也致使企业家将大量制造业的资本投入到房地产领域，造成商品房的人为炒作。未来一段时间，随着全球经济环境逐步好转，政府对房地产调控力度的不断加大，制造业资本将逐步重新回到生产领域，商品房价格上涨过快的现象将会有所缓解。
总之，在房地产市场出现不和谐发展的时期，只要国家能够把握好政策的方向、力度、节奏，各级政府不折不扣将中央房地产政策落到实处，加大反腐力度，并通过一系列调控来改善企业家的投资环境，商品房价格便可逐步合理回归，房地产市场也将会趋于规范和理性。
参考文献：
[1]黄献波, 郭海生. 城市房地产产权产籍GIS 管理系统框架设计与研究.科教前沿，2011，第5期
[2]陈佩茹.宏观经济政策对我国房地产市场的影响[J].财经界，2012（2）
[3]张俊峰.小议房地产投资分析与决策 [J].南京大学学报,2009,19（5）
[4]秦少贤.分析21世纪中国房地产政策研究[J].经济管理
研究,2009,13（8）