社区商业的模式定位，是一个非常敏感而重要的问题。配套商业的面积虽然不大，但对整个社区的长久发展有深远的影响。虽然社区商业是规模化社区开发的必要配套设施，但是对于社区商业的模式探讨在过去的十年发展过程中，也经历了不同的模式，走了许多弯路。早期社区在兴建的时候对相关的商业配套考虑较少，例如在北京天通苑和望京的大型经济适用房社区刚刚建立后，商业配套数量明显不足，导致居民的消费需求无法满足。而后来随着商业地产的过热，很多社区商业由于定位错误，模式不合理，不但未能给社区提供完善的服务，连自身的生存都成了问题。由此可见，社区商业既可以是住宅开发与销售的增值利器，也可能成为社区经营的包袱。因此，社区商业的模式确定，有很高的技巧要求。
社区商业起因于居民油盐酱醋茶式的日常消费需求，而又拔高至健康、体育、文化、娱乐、品牌等高层面的消费需求。这是一种有明确定位的消费群体的商业经营。因此社区商业地产的模式有自身特点。 首先，社区商业的消费群体十分明确，住户即是顾客，消费层次与社区居民有密切关系。商业规模的确定必须根据供需关系，需求的计算则必须根据社区或者板块的人口数量、消费能力以及消费习惯确定。社区商业的服务半径不可能以车行来衡量，步行的适当上限距离即是500米。这也是单个社区开发的规模上限。其次配套服务是社区商业的核心宗旨，商业部分的经营价值可能不会很高，但其真正意义是社区区域的经济增值。因此，配套商业的特点是门类繁杂，服务多样化，宜于配套互补，价格利润空间低，各类功能规模有限，要求服
务便利。 配套商业的店面规模宜小不宜大，要利于经营者和消费者双方面。社区商业街的经营者或物业拥有者，大多是附近住宅区内的住户，消费者的消费也多是日常型的消费，所以小型店面既适合利润不大，销售渠道通常的日用品经营，也适合住户的商业投资。但是这两类房产必须区分对待。由于日用品类零售业和服务业的利润有限，其承租能力也有限，因而以社区服务为目的的商业，切忌不可因追求销售利益而转变成高价的投资型店铺。配套商业用房的售价或租金应低于配套商业的承租能力，配套商业的业态也应由物业租约强制性规定。
投资型的店铺在目前市场上是一个很大的误区。在社区商业里，过高的底商价格很难带来高回报。高售价与高租金的店铺最终只能以经营高档商品来支撑，而无法承受配套服务型商业的低利润模式。在市场不成熟的时期，很多底商价格被哄抬，投资人轻信“一铺养三代”的伪命题，结果造成高价买进的商铺，只能以低价出租，而业态无非是极低技术含量的美发、足疗之类。这种低专业水准、低收费、同质化的竞争不可能带来预期的回报，用作投资的店铺，由于定位错误反倒成了负资产。店铺作为投资的前提是：第一，售价足以被配套商业业态的承租能力覆盖；第二，整个商业设施的规模多样化超越了为社区日常生活配套模式。
作为配套商业，商业空间与住宅区密切相连。有的为底商模式，或是结合住宅区出入口和主要景观带的一条街模式，都与居民的生活空
间有直接的联系。商业位置与人流线路的近便与快捷成为经营效果的重要因素。很多的社区都把商业设施作为聚集人气的重要手段。 配套商业的外向型服务非常重要。第一批设有商业的社区开发，因为这一创举，使得社区的档次和销售都上了一个台阶。这一代的商业配套多面向社区内部服务，而这些商业配套的形态由于缺少全面的配套，使得服务单一，无法满足社区居民的需求。特别是那些设于区内无法面向社会经营的会所更加难以为继。某些社区的底商既有内向部分，又有外向部分，经过一两年的淘汰，只有外向部分得以生存，内向部分全部空置。小区内居民自身的需求相对于整个板块的区域需求毕竟有限，因此内向型的配套服务注定因需求小、服务单一而难以经营。 不同社区的商业配套相互配合，也是一个完善服务和分担风险的良策。其实居民不仅需要本社区内，更需要板块其它社区共同提供尽可能多样化的完善的服务。而不同社区的开发商显然缺乏相互协调的意识和能力。以北京的万柳板块为例，十余个大项目均是高层高密度的大盘，而每个商业配套几乎都是重复建设，经营惨淡。如果能够经过统一筹划，业态错位组合，分别专营购物中心、餐饮中心、娱乐中心、影剧院、图书馆、体育中心，则既可以完善整个板块服务配套，又降低了重复建设与独立经营风险。
配套商业作为当地居民的生活必要设施，第一是本区居民生活必需，第二不需要针对其它区域或整个城市的客户，因此其商业建筑设计的
立意也同面向城市的其它类型商业不同。更需要购物环境亲切宜人，无需商业噱头。因为面对的都是住宅区内的老客户，商业环境的营造则要求贴近人的尺度，让顾客感受居家安逸的体验。而商业店铺的通用性与可拆改的灵活性则更为重要。
目前，在城市大型商业与社区商业之间的一种中型商业正在走俏。新兴的规模在几万平方米的小型Mall以更加完善的配套，丰富宜人的景观环境特色更具有吸引力。北京朝阳公园附近的滨湖商业街以西班牙式的建筑风格，两层高的低密度形态，上海新天地式的情趣氛围，以及北京后海式的临水消费模式，成为新一代小型Mall的尝试。小规模的商业设施既降低了招商的风险，又方便邻近的社区生活，是未来易于操作，容易出彩的商业模式。体验消费的乐趣也更容易在这些规模虽小，但更有情趣的项目中得以实现。这类商业形式可以被视为大型社区商业的升级和补充。
社区商业的模式定位，是一个非常敏感而重要的问题。配套商业的面积虽然不大，但对整个社区的长久发展有深远的影响。虽然社区商业是规模化社区开发的必要配套设施，但是对于社区商业的模式探讨在过去的十年发展过程中，也经历了不同的模式，走了许多弯路。早期社区在兴建的时候对相关的商业配套考虑较少，例如在北京天通苑和望京的大型经济适用房社区刚刚建立后，商业配套数量明显不足，导致居民的消费需求无法满足。而后来随着商业地产的过热，很多社区商业由于定位错误，模式不合理，不但未能给社区提供完善的服务，连自身的生存都成了问题。由此可见，社区商业既可以是住宅开发与销售的增值利器，也可能成为社区经营的包袱。因此，社区商业的模式确定，有很高的技巧要求。
社区商业起因于居民油盐酱醋茶式的日常消费需求，而又拔高至健康、体育、文化、娱乐、品牌等高层面的消费需求。这是一种有明确定位的消费群体的商业经营。因此社区商业地产的模式有自身特点。 首先，社区商业的消费群体十分明确，住户即是顾客，消费层次与社区居民有密切关系。商业规模的确定必须根据供需关系，需求的计算则必须根据社区或者板块的人口数量、消费能力以及消费习惯确定。社区商业的服务半径不可能以车行来衡量，步行的适当上限距离即是500米。这也是单个社区开发的规模上限。其次配套服务是社区商业的核心宗旨，商业部分的经营价值可能不会很高，但其真正意义是社区区域的经济增值。因此，配套商业的特点是门类繁杂，服务多样化，宜于配套互补，价格利润空间低，各类功能规模有限，要求服
务便利。 配套商业的店面规模宜小不宜大，要利于经营者和消费者双方面。社区商业街的经营者或物业拥有者，大多是附近住宅区内的住户，消费者的消费也多是日常型的消费，所以小型店面既适合利润不大，销售渠道通常的日用品经营，也适合住户的商业投资。但是这两类房产必须区分对待。由于日用品类零售业和服务业的利润有限，其承租能力也有限，因而以社区服务为目的的商业，切忌不可因追求销售利益而转变成高价的投资型店铺。配套商业用房的售价或租金应低于配套商业的承租能力，配套商业的业态也应由物业租约强制性规定。
投资型的店铺在目前市场上是一个很大的误区。在社区商业里，过高的底商价格很难带来高回报。高售价与高租金的店铺最终只能以经营高档商品来支撑，而无法承受配套服务型商业的低利润模式。在市场不成熟的时期，很多底商价格被哄抬，投资人轻信“一铺养三代”的伪命题，结果造成高价买进的商铺，只能以低价出租，而业态无非是极低技术含量的美发、足疗之类。这种低专业水准、低收费、同质化的竞争不可能带来预期的回报，用作投资的店铺，由于定位错误反倒成了负资产。店铺作为投资的前提是：第一，售价足以被配套商业业态的承租能力覆盖；第二，整个商业设施的规模多样化超越了为社区日常生活配套模式。
作为配套商业，商业空间与住宅区密切相连。有的为底商模式，或是结合住宅区出入口和主要景观带的一条街模式，都与居民的生活空
间有直接的联系。商业位置与人流线路的近便与快捷成为经营效果的重要因素。很多的社区都把商业设施作为聚集人气的重要手段。 配套商业的外向型服务非常重要。第一批设有商业的社区开发，因为这一创举，使得社区的档次和销售都上了一个台阶。这一代的商业配套多面向社区内部服务，而这些商业配套的形态由于缺少全面的配套，使得服务单一，无法满足社区居民的需求。特别是那些设于区内无法面向社会经营的会所更加难以为继。某些社区的底商既有内向部分，又有外向部分，经过一两年的淘汰，只有外向部分得以生存，内向部分全部空置。小区内居民自身的需求相对于整个板块的区域需求毕竟有限，因此内向型的配套服务注定因需求小、服务单一而难以经营。 不同社区的商业配套相互配合，也是一个完善服务和分担风险的良策。其实居民不仅需要本社区内，更需要板块其它社区共同提供尽可能多样化的完善的服务。而不同社区的开发商显然缺乏相互协调的意识和能力。以北京的万柳板块为例，十余个大项目均是高层高密度的大盘，而每个商业配套几乎都是重复建设，经营惨淡。如果能够经过统一筹划，业态错位组合，分别专营购物中心、餐饮中心、娱乐中心、影剧院、图书馆、体育中心，则既可以完善整个板块服务配套，又降低了重复建设与独立经营风险。
配套商业作为当地居民的生活必要设施，第一是本区居民生活必需，第二不需要针对其它区域或整个城市的客户，因此其商业建筑设计的
立意也同面向城市的其它类型商业不同。更需要购物环境亲切宜人，无需商业噱头。因为面对的都是住宅区内的老客户，商业环境的营造则要求贴近人的尺度，让顾客感受居家安逸的体验。而商业店铺的通用性与可拆改的灵活性则更为重要。
目前，在城市大型商业与社区商业之间的一种中型商业正在走俏。新兴的规模在几万平方米的小型Mall以更加完善的配套，丰富宜人的景观环境特色更具有吸引力。北京朝阳公园附近的滨湖商业街以西班牙式的建筑风格，两层高的低密度形态，上海新天地式的情趣氛围，以及北京后海式的临水消费模式，成为新一代小型Mall的尝试。小规模的商业设施既降低了招商的风险，又方便邻近的社区生活，是未来易于操作，容易出彩的商业模式。体验消费的乐趣也更容易在这些规模虽小，但更有情趣的项目中得以实现。这类商业形式可以被视为大型社区商业的升级和补充。