关于绿园小区物业管理存在的问题与建议
业主委员会：
现将小区物业管理工作中存在的主要问题与建议报告如下，请参考。
一、 锅炉与供暖
本采暖期从2014年12月29日开始锅炉共坏了11次，修了11次。其中，割焊水管17根，外接补充循环管3根2处，更换减速机2台，更换出渣机链滚一个，中途更换炉排150多对，共开支40000元。每次修锅炉均为前一天中午停炉，第二天下午3点左右更换，基本未影响业主的采暖。
造成炉内管子破损漏水的主要原因为煤灰冲刷。上次大修锅炉时未更换炉内的水管，结果形成了后好前坏不同步的情况。该锅炉为管架式往复炉排锅炉，其优点是造价低，对煤的适应性强，缺点是炉排易坏，不好维修。水管烂了漏水要更换就得拆顶子，每年更换炉排量大、开支大。
下一年的供暖如何办，建议尽早考虑。如接集中供暖应尽快联系供热公司，确定从什么地方接，管道如何铺设，换热站如何建，入网费如何交。如修锅炉应在六月底前动工，并建议将其它
系统的小损小坏一并修好。据了解接集中供暖建换热站需200000元，每平方米收入网费最少40元，应交1750000元，合计需1950000元。修锅炉加上其它小修需390000元，因涉及到资金投入问题，不管是接大暖还是修锅炉，都应争求每户业主的意见，按多数业主的意见办。
二、 电缆线的氧化放炮应有应急预案
我小区从配电室到各栋楼的主电缆线、支电缆线都是深直埋铝线。主电缆与各种管道混埋在西通道同一处。如主电缆氧化放炮，小区将全面停电，陷于瘫痪。东面车库和B区地下车库的支电缆线已于2013年、2014年分别氧化中断，因找不到断处，只好接明线。主电缆一旦氧化放炮，资金需求量多，难处理，因此建议提前做好预案。
三、 下班后特别是夜间停车难问题难以解决。近年来，有的业主有时因找不到停车位，强行堵拦地下车库通道和地上车库门，个别业主醉酒后无理取闹，骂骂咧咧，叫保安找车位，看车等等。最严重的一次将门卫玻璃全部打烂，将电子炉、电暖器摔烂，并拳打脚踢。停车难的主要原因是车辆每年增加，停车位满足不了车辆增加的需求。
四、 损坏公共财产和公用场地的行为屡禁不止。
有的业主经常开车碾压绿地的绿篱，有一次皮卡车从东往西在刚种好的草坪里走了一趟，大人、孩子践踏草坪，毁坏浇灌设备，砸打地下车库顶棚，用劲脚踏楼宇门，在楼道、地下车库通道拉屎撒尿，个别业主铲草坪种葱„„。物业管理人员对上述行为想尽办法多次劝导制止，都难以解决。
五、个别住户恶意欠费，想方设法不交物业费、采暖费。我小区绝大多数业主交费意识强，不拖欠。但仍有少数业主在这方面做得不好。业主交房以来，有6户业主除第一年外，其余五年分文未交“两费”。个别业主想不花钱取暖、不花钱享受服务、找理由恶意欠费。房漏不交费、不住不交费、县城内房多不交费，室温18℃不如别人家的热不交费等等。
六、院内沥青老化，坑坑洼洼，用不了几年就得翻修。
七、水费每年亏损，应适当提价。王文斗管理物业11个月，水费收入54825元，支付自来水公司水费62976.8元，账面亏损8151.8元，还不包括业主存水折款。造成水费亏损的原因主要有两点：一是表外水管漏水；二是二次加压无塔送水泵产生的电费未计入水价，一直用电费收入替支。根据忻州市房地产管理局、
忻州市物价局《关于印发〔忻州市物业服务等级收费管理办法〕的通知》第十一条规定“供热、供水的二次加压费用和电梯、消防维保费、年检费据实结算，按户分摊“之规定和我小区水损失费游离在票外的实际，建议每立方水价提高0.3元，即每立方水按2.70元销售，以此弥补水损失费和二次加压的电费。是否提价，提多少请业主委员会决定。
物业公司
2015年4月15日
关于绿园小区物业管理存在的问题与建议
业主委员会：
现将小区物业管理工作中存在的主要问题与建议报告如下，请参考。
一、 锅炉与供暖
本采暖期从2014年12月29日开始锅炉共坏了11次，修了11次。其中，割焊水管17根，外接补充循环管3根2处，更换减速机2台，更换出渣机链滚一个，中途更换炉排150多对，共开支40000元。每次修锅炉均为前一天中午停炉，第二天下午3点左右更换，基本未影响业主的采暖。
造成炉内管子破损漏水的主要原因为煤灰冲刷。上次大修锅炉时未更换炉内的水管，结果形成了后好前坏不同步的情况。该锅炉为管架式往复炉排锅炉，其优点是造价低，对煤的适应性强，缺点是炉排易坏，不好维修。水管烂了漏水要更换就得拆顶子，每年更换炉排量大、开支大。
下一年的供暖如何办，建议尽早考虑。如接集中供暖应尽快联系供热公司，确定从什么地方接，管道如何铺设，换热站如何建，入网费如何交。如修锅炉应在六月底前动工，并建议将其它
系统的小损小坏一并修好。据了解接集中供暖建换热站需200000元，每平方米收入网费最少40元，应交1750000元，合计需1950000元。修锅炉加上其它小修需390000元，因涉及到资金投入问题，不管是接大暖还是修锅炉，都应争求每户业主的意见，按多数业主的意见办。
二、 电缆线的氧化放炮应有应急预案
我小区从配电室到各栋楼的主电缆线、支电缆线都是深直埋铝线。主电缆与各种管道混埋在西通道同一处。如主电缆氧化放炮，小区将全面停电，陷于瘫痪。东面车库和B区地下车库的支电缆线已于2013年、2014年分别氧化中断，因找不到断处，只好接明线。主电缆一旦氧化放炮，资金需求量多，难处理，因此建议提前做好预案。
三、 下班后特别是夜间停车难问题难以解决。近年来，有的业主有时因找不到停车位，强行堵拦地下车库通道和地上车库门，个别业主醉酒后无理取闹，骂骂咧咧，叫保安找车位，看车等等。最严重的一次将门卫玻璃全部打烂，将电子炉、电暖器摔烂，并拳打脚踢。停车难的主要原因是车辆每年增加，停车位满足不了车辆增加的需求。
四、 损坏公共财产和公用场地的行为屡禁不止。
有的业主经常开车碾压绿地的绿篱，有一次皮卡车从东往西在刚种好的草坪里走了一趟，大人、孩子践踏草坪，毁坏浇灌设备，砸打地下车库顶棚，用劲脚踏楼宇门，在楼道、地下车库通道拉屎撒尿，个别业主铲草坪种葱„„。物业管理人员对上述行为想尽办法多次劝导制止，都难以解决。
五、个别住户恶意欠费，想方设法不交物业费、采暖费。我小区绝大多数业主交费意识强，不拖欠。但仍有少数业主在这方面做得不好。业主交房以来，有6户业主除第一年外，其余五年分文未交“两费”。个别业主想不花钱取暖、不花钱享受服务、找理由恶意欠费。房漏不交费、不住不交费、县城内房多不交费，室温18℃不如别人家的热不交费等等。
六、院内沥青老化，坑坑洼洼，用不了几年就得翻修。
七、水费每年亏损，应适当提价。王文斗管理物业11个月，水费收入54825元，支付自来水公司水费62976.8元，账面亏损8151.8元，还不包括业主存水折款。造成水费亏损的原因主要有两点：一是表外水管漏水；二是二次加压无塔送水泵产生的电费未计入水价，一直用电费收入替支。根据忻州市房地产管理局、
忻州市物价局《关于印发〔忻州市物业服务等级收费管理办法〕的通知》第十一条规定“供热、供水的二次加压费用和电梯、消防维保费、年检费据实结算，按户分摊“之规定和我小区水损失费游离在票外的实际，建议每立方水价提高0.3元，即每立方水按2.70元销售，以此弥补水损失费和二次加压的电费。是否提价，提多少请业主委员会决定。
物业公司
2015年4月15日