房地产金融
□王凤军
烟台银监分局
房地产信贷风险及防范
一、房地产信贷风险的构成
从微观而言，房地产信贷风险与房地产信贷的产生、续存和消灭的过程相伴相随；从宏观而言，房地产信贷风险与宏观环境如房地产信贷制度、宏观经济状况、法律环境等息息相关。
（一）微观风险
发放风险———指在房地产信贷发放过程中１、
产生的风险。如由于信贷员的工作疏忽或受借款人利诱而审批不严，对不符合贷款条件的借款人发放贷款；又如借款人（个人或房地产开发企业）向银行隐瞒自己的真实资信情况，骗取房地产信贷。
利率风险———指由于利率变化引起的房地２、
产信贷本息不能完全收回产生的风险。如对于固定利率的贷款，当利率上调的时候，借款人可能因为财务安排不善，导致贷款逾期；当利率下调时，借款人一般会要求提前归还贷款，从而给银行带来收益风险。利率风险还存在于因存贷款利率结构变化，导致已发放出去的长期房地产贷款利率与短期存款利率出现倒挂，给银行带来收益风险。
抵押物贬值风险———一般来说，房地产信３、
贷无论是开发信贷还是消费信贷，通常要求有足额的不动产作为抵押物作担保。当由于各种原因比如由于抵押物周围环境的变化，导致抵押物本身价值下跌到担保债权价值之下，就会产生不足
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款，一般短则１０年，长则３０年，而银行吸收存款最长仅在３－５年，存贷期限的不一致，产生资金负债流动性不对称风险，从而对银行系统的流动性管理提出较大挑战。一般来说，这种风险在以房地产信贷业务为主体的地区性商业银行最容易发生。
—３、法律制度变化风险——主要来自于有关房地产等法律和法规发生变化后，一方面可能导致存量房地产信贷合同发生不利于贷款人的解释，另一方面也可能是中央法规和地方法规出现不一致的规定，导致房地产
额抵押风险。
—主要指由于借款人自身４、借款人信用风险——
财务状况恶化，导致难以按时归还贷款本息。如贷款个人由于失业、下岗等原因，难以归还抵押贷款；又如房地产开发企业由于资金周转不善或经营状况不佳，导致不能按期归还贷款。
—指由于抵押贷款借款者因５、人身意外风险——
发生人身意外，导致银行发放的购房抵押贷款不能正常回收。
—指因房屋质量不符６、房屋或工程质量风险——
合有关标准，导致产权证办不出，影响销售；或由于房屋质量原因，导致借款人不愿意继续归还抵押贷款。
—主要指由于银行对房地产７、银行管理风险——
信贷管理不善，造成发放出去的贷款收不回来。如银行缺少对抵押房产定期检查的制度，造成抵押物重复抵押、转让或出租等情形的发生，导致抵押权形同虚设。又如，对大量住房贷款逾期个人缺少有效的催还和诉讼方式，导致积压逾期贷款上升。
（二）宏观风险
—主要指由于宏观经济１、地区经济衰退风险——
不景气，导致房地产信贷所在区域经济衰退，一方面房地产开发企业受到负面影响，楼盘销售不畅，直接导致开发贷款还款逾期；另一方面，各行各业受到经济总体形势影响，企业削减员工工资和大量裁员，直接影响住房贷款借款人还贷支付能力，住房贷款的逾期和坏帐率上升。
—经营存款和放贷业２、存贷期限不匹配风险——
务的金融机构普遍存在这一风险，尤其是个人住房贷
信贷机制的改变。如国务院颁布
《住房公积金管理条例》规定允许住房公积金可以用于职工支付房租，而许多地方人大通过的规定，住房公积金只能用于职工购建自住住房。
二、控制房地产信贷风险的具体措施
银行应理性地开展房地产信贷业务１、
一是银行要提高认识，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把房地产信贷当作低风险品种开发的观点。既要支持好有前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”（这容易让不良开发商和购房者钻空子），要让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者取得贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。适当提高个人购房首付款比例，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整住房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，
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抑制房地产泡沫的出现。五是银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的化解金融风险机制。
大力拓宽房地产融资渠道２、
一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国３万余家房地产企业中只有５０多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。为此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立业。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。六是积极发展住房公积金贷款。
加强对房地产信贷业务的监管３、
“银监会”及其分支机构必须加强对房地产信贷业务的监管，确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束银行房地产信贷行为，为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本条件。二是强化对房地产信贷业务的监管。定期和不定期地对银行房地产信贷业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行抵借比不得超过６０％、贷款期限最长不得超过１０年的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题及时督促银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子掩盖并转移矛盾，在有序竞争的条件下，共同促进房地产业提高经济效益，并在此基础上，提高银行房地产贷款的收益。四是对银行房地产信贷违规违法行为进行查处，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经
查出，严惩不贷；造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。
４、建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大
处罚力度
一是修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》《、合同法》《、建筑法》《、公司法》《、民法》《、反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关房地产信贷和金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》《、个人购房贷款管理法》、法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套
三、房地产信贷风险控制制度的建立
完整的房地产信贷风险防范机制，主要由银行外专业风险管理机制和银行内风险控制机制构成。银行外专业风险管理，主要应由政府扶持的房地产信贷风险管理机构如政府信用担保机构和商业保险公司承担。银行内房地产信贷风险管理，主要应通过银行内加强管理、银行间合作和建立有关风险准备金制度加以控制。
建立房地产信贷风险控制制度，可以切断风险在金融业、房地产业和经济系统中的传播，从而避免造成连带风险。
王春敏／责任编辑
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一、房地产信贷风险的构成
从微观而言，房地产信贷风险与房地产信贷的产生、续存和消灭的过程相伴相随；从宏观而言，房地产信贷风险与宏观环境如房地产信贷制度、宏观经济状况、法律环境等息息相关。
（一）微观风险
发放风险———指在房地产信贷发放过程中１、
产生的风险。如由于信贷员的工作疏忽或受借款人利诱而审批不严，对不符合贷款条件的借款人发放贷款；又如借款人（个人或房地产开发企业）向银行隐瞒自己的真实资信情况，骗取房地产信贷。
利率风险———指由于利率变化引起的房地２、
产信贷本息不能完全收回产生的风险。如对于固定利率的贷款，当利率上调的时候，借款人可能因为财务安排不善，导致贷款逾期；当利率下调时，借款人一般会要求提前归还贷款，从而给银行带来收益风险。利率风险还存在于因存贷款利率结构变化，导致已发放出去的长期房地产贷款利率与短期存款利率出现倒挂，给银行带来收益风险。
抵押物贬值风险———一般来说，房地产信３、
贷无论是开发信贷还是消费信贷，通常要求有足额的不动产作为抵押物作担保。当由于各种原因比如由于抵押物周围环境的变化，导致抵押物本身价值下跌到担保债权价值之下，就会产生不足
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款，一般短则１０年，长则３０年，而银行吸收存款最长仅在３－５年，存贷期限的不一致，产生资金负债流动性不对称风险，从而对银行系统的流动性管理提出较大挑战。一般来说，这种风险在以房地产信贷业务为主体的地区性商业银行最容易发生。
—３、法律制度变化风险——主要来自于有关房地产等法律和法规发生变化后，一方面可能导致存量房地产信贷合同发生不利于贷款人的解释，另一方面也可能是中央法规和地方法规出现不一致的规定，导致房地产
额抵押风险。
—主要指由于借款人自身４、借款人信用风险——
财务状况恶化，导致难以按时归还贷款本息。如贷款个人由于失业、下岗等原因，难以归还抵押贷款；又如房地产开发企业由于资金周转不善或经营状况不佳，导致不能按期归还贷款。
—指由于抵押贷款借款者因５、人身意外风险——
发生人身意外，导致银行发放的购房抵押贷款不能正常回收。
—指因房屋质量不符６、房屋或工程质量风险——
合有关标准，导致产权证办不出，影响销售；或由于房屋质量原因，导致借款人不愿意继续归还抵押贷款。
—主要指由于银行对房地产７、银行管理风险——
信贷管理不善，造成发放出去的贷款收不回来。如银行缺少对抵押房产定期检查的制度，造成抵押物重复抵押、转让或出租等情形的发生，导致抵押权形同虚设。又如，对大量住房贷款逾期个人缺少有效的催还和诉讼方式，导致积压逾期贷款上升。
（二）宏观风险
—主要指由于宏观经济１、地区经济衰退风险——
不景气，导致房地产信贷所在区域经济衰退，一方面房地产开发企业受到负面影响，楼盘销售不畅，直接导致开发贷款还款逾期；另一方面，各行各业受到经济总体形势影响，企业削减员工工资和大量裁员，直接影响住房贷款借款人还贷支付能力，住房贷款的逾期和坏帐率上升。
—经营存款和放贷业２、存贷期限不匹配风险——
务的金融机构普遍存在这一风险，尤其是个人住房贷
信贷机制的改变。如国务院颁布
《住房公积金管理条例》规定允许住房公积金可以用于职工支付房租，而许多地方人大通过的规定，住房公积金只能用于职工购建自住住房。
二、控制房地产信贷风险的具体措施
银行应理性地开展房地产信贷业务１、
一是银行要提高认识，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把房地产信贷当作低风险品种开发的观点。既要支持好有前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”（这容易让不良开发商和购房者钻空子），要让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者取得贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。适当提高个人购房首付款比例，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整住房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，
２００６．１期
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总第３０１期
房地产金融
抑制房地产泡沫的出现。五是银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的化解金融风险机制。
大力拓宽房地产融资渠道２、
一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国３万余家房地产企业中只有５０多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。为此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立业。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。六是积极发展住房公积金贷款。
加强对房地产信贷业务的监管３、
“银监会”及其分支机构必须加强对房地产信贷业务的监管，确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束银行房地产信贷行为，为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本条件。二是强化对房地产信贷业务的监管。定期和不定期地对银行房地产信贷业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行抵借比不得超过６０％、贷款期限最长不得超过１０年的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题及时督促银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子掩盖并转移矛盾，在有序竞争的条件下，共同促进房地产业提高经济效益，并在此基础上，提高银行房地产贷款的收益。四是对银行房地产信贷违规违法行为进行查处，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经
查出，严惩不贷；造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。
４、建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大
处罚力度
一是修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》《、合同法》《、建筑法》《、公司法》《、民法》《、反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关房地产信贷和金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》《、个人购房贷款管理法》、法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套
三、房地产信贷风险控制制度的建立
完整的房地产信贷风险防范机制，主要由银行外专业风险管理机制和银行内风险控制机制构成。银行外专业风险管理，主要应由政府扶持的房地产信贷风险管理机构如政府信用担保机构和商业保险公司承担。银行内房地产信贷风险管理，主要应通过银行内加强管理、银行间合作和建立有关风险准备金制度加以控制。
建立房地产信贷风险控制制度，可以切断风险在金融业、房地产业和经济系统中的传播，从而避免造成连带风险。
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