湖北钢丝厂破产清算组诉襄樊连山景苑物业管理有限责任
公司委托合同纠纷一案
_______________________________________________________________________________________
〔2011〕襄中民三终字第12号
民事判决书
上诉人（原审被告）湖北钢丝厂破产清算组（下称钢丝厂清算组）。办公场所：襄阳市樊城区新华路紫薇巷华宫小区9号门面房。
负责人孙正龙，钢丝厂清算组组长。
委托代理人魏连成，湖北杰伟律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）襄樊连山景苑物业管理有限责任公司（下称连山物业公司）。住所地襄阳汽车产业开发区谢洼村。
法定代表人李建，连山物业公司经理。
委托代理人杨迎庆，男。代理权限：一般代理。
上诉人钢丝厂清算组因与被上诉人连山物业公司委托合同纠纷一案，不服原襄樊市樊城区人民法院〔2010〕樊民三初字第540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月15日受理后，依法组成由审判员邢军担任审判长，审判员冯惠敏、高建平参加的合议庭，并于2011年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人钢丝厂清算组的负责人孙正龙及其委托代理人魏连成，被上诉人连山物业公司法定代表人李建及其委托代理人杨迎庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定:2O07年11月15日，钢丝厂清算组委托连山物业公司对湖北钢丝厂钢丝小区物业项目实施服务，并签订了湖北钢丝厂职工物业服务项目委托管理协议书一份，该协议主要约定，一、连山物业公司的服务范围和工作目标：1、负责小区范围内的全部物业，
包括已出售的房改房、集资房、单身楼房和已出租的公房管理，保证房屋建筑完好无损。2、负责辖区内供水、供电设施安全运转，确保小区居民用水、用电。控制和逐步减少水、电亏损。3、根据授权，及时足额收取房产、场地的租赁费。4、负责辖区内道路、绿化、公共照明、环境卫生管理，确保小区内道路畅通，排污顺达，绿化完整，环境清洁。5、协助辖区相关部门做好小区内社会治安管理，预防和减少治安案件，做好公共安全预警和防范。6、清算组临时交办的与物业服务相关的工作。二、连山物业公司所享有的权利：1、有权聘用和解聘员工。2、在保证受托管理标的物完整无损的前提下，可拓宽经营范围，收入归连山物业公司所有。3、在政府确定的价格政策指导下，有权确定服务收费项目，收费方式和收费标准。收费方案需征得小区业主委员会同意，同时报钢丝厂清算组备案。三、钢丝厂清算组的责任和义务：1、指导协助连山物业公司做好工作，为连山物业公司创造一种良好的工作环境。2、为连山物业公司员工提供必要的工作场所。3、按主管部门核定的“三费”补贴定额应支付的款项，每月20日前拨付到连山物业公司指定的帐户。4、对连山物业公司管理范围的服务质量和工作标准负有指导监督的责任。四、其他约定：钢丝厂清算组对小区范围内的水、电费收支损耗和非破产财产管理人工费用，暂按下列限额给予连山物业公司一定期限的补贴，水损月补贴4600元，电损月补贴9300元，非破产财产管理人工费用月补贴48OO元，三项费用月补贴合计18700元。春节前按上述定额按月拨付，春节后核减1O％。过渡期补贴按低限额核定，待过渡期结束时按审计情况结算。若因连山物业公司人为因素或管理不到位而造成的损失，亏损由连山物业公司承担，钢丝厂清算组不负责任。过渡期限为：从2007年11月1日起至2008年6月底止。过渡期结束，合同终止，由小区“业委会”与连山物业公司另行签订服务协议。合同签订后，连山物业公司按照合同的约定，完成了受托事项。2009年11月13日，受钢丝厂清算组委托武汉国盛会计师事务所有限公司对连山物业公司受托事项进行审计，经审计，连山物业公司经营亏损179025.57元(含三
费差额85727.39元)。连山物业公司三费支出224467.16元，钢丝厂清算组向连山物业公司补贴138739.77元，三费实际差额为85727.39元。2010年1月，钢丝厂清算组对水费及房租未收部分进行补贴，补贴金额为27545.37元。连山物业公司实际亏损151480.2元(其中三费差额85727.39元)。
原判认为:双方签订的委托合同合法、有效。连山物业公司按照合同的约定履行了相关义务后，因处理相关事务所支出的费用，被告钢丝厂清算组应予以承担，其拒绝履行，应承担民事责任。钢丝厂清算组辩称，1、钢丝厂清算组按照协议书的约定履行了相关义务，不存在违约行为。2、三费差额应为37986.79元，而非85727.39元。3、连山物业公司要求钢丝厂清算组承担亏损无法律依据。审计报告载明三费支出额为224467.16元，钢丝厂清算组向连山物业公司补贴138739.77元，冲减后三费差额应为85727.39元，钢丝厂清算组辩称三费差额应为37986.79元，而非85727.39元的理由不能成立。钢丝厂清算组未按合同的约定向连山物业公司足额补贴，构成违约，钢丝厂清算组辩称无违约行为的理由，不能成立。连山物业公司按照合同的约定完成了受托义务后，其亏损额被告钢丝厂清算组应予以承担，钢丝厂清算组辩称连山物业公司要求钢丝厂清算组承担亏损无法律依据的理由也不能成立。连山物业公司诉讼请求合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十八条的规定，判决：一、钢丝厂清算组于原审判决生效后十日内，向连山物业公司支付三费差额款85727.39元。二、钢丝厂清算组同时向连山物业公司支付亏损款65752.81元。若逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理。案件受理费3330元，由钢丝厂清算组负担。
上诉人钢丝厂清算组不服原审上述判决，向本院提出上诉称：（一）原判认定事实不清。1、原判认定“三费实际差额为85727.39元”错误。依据双方无异议的武国审字
[2009]54号审计报告，三费差额应为65532.8元。2、对被上诉人履约前承接的供用电债
权和上述费用亏损部分，双方于2010年元月25日签订补充协议，2010年1月28日，经主管部门审批，依协议约定上诉人一次性解决被上诉人补偿金79829.47元(含应收未收部分水费7735.7元、房租19810元，计27545.37元)，此补偿27545.37元系上诉人依据双方的补充协议及相关政策“一次性了断，不留后遗证”的指导思想对被上诉人进行的结算。而原审法院对此未予审查，无依据的将此补贴排除在三费结算之外。被上诉人原审主张的三费差额85727.39元无事实根据，应予以驳回。（二）原判认为上诉人未按合同约定向原告足额补贴，构成违约，实属错误。依据双方签订的协议，协议期内，上诉人对被上诉人实行定额补贴，协议期满，双方按审计情况结算。本案争议的事项均发生在双方协议期满后，结算行为也是按协议约定进行的，且协议期内上诉人并无违约行为，故原审认定上诉人违约错误。（三）原判适用法律不当。依据双方签订的协议，双方结算的范围为两项，一是三项费用补贴按审计情况结算；二是协议期内的电费据实结算；对若因乙方（被上诉人）人为因素或管理不到位而造成的损失，亏损由乙方承担，甲方概不负责。被上诉人是一家经营性的专业物业公司，协议书对被上诉人的服务范围及工作目标和相关费用结算作出了明确的约定。原判认为双方结算以外的被上诉人的亏损部分系处理相关事务所支出的费用应由上诉人承担，无合同依据。上诉人认为双方结算以外的被上诉人的亏损部分不是被上诉人处理委托事务垫付的必要费用，故原审法院适用《合同法》第398条规定判决上诉人承担系适用法律不当。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人连山物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确,判决结果妥当。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：上诉人钢丝厂清算组在庭审中举出2010年元月25日其与被上诉人连
山物业公司签订了补充协议。该协议写明：2009年10月12日，连山物业公司向钢丝厂清算组提出函件诉求，要求在连山物业公司履约前承接的供用电债权和履约期间发生的三项费用亏损由钢丝厂清算组实施补偿。为妥善处理这一问题，钢丝厂清算组委托审计机构对连山物业公司履约期间相关事项，进行专项审计，据此向行业协会上报了处理意见。市燃化医药行业协会领导本着“一次性了断，不留后遗症”的指导思想批准给连山物业公司一次性解决79545.37元的补偿金。经双方协商就有关事项达成补充协议如下：1、钢丝厂清算组处理连山物业公司供用电债权及三项费用亏损的补偿，一次性办理结算手续，双方涉及的纠纷全部结清。2、连山物业公司对原小区办承包期间和连山物业公司履约期间所发生的收取经营者的房屋、场地租赁押金等，务必负责退还，钢丝厂清算组不承担任何责任。3、钢丝厂委托连山物业公司在履约期间代收职工欠老电费事宜，应按委托代收函，如实查清、核实金额，并交钢丝厂清算组入账，应收未收部分，凭职工欠老电费明细表，一并报钢丝厂清算组备案。
4、钢丝厂清算组委托连山物业公司对《钢丝厂职工物业服务项目协议》，已于2008年6月中止，其中止后所发生的服务项目及人员留用期间的任何事宜，钢丝厂清算组一概不负责任。被上诉人连山物业公司对该补充协议质证认为，因年前急于要给我公司按管理合同约定聘用的原钢丝厂下岗职工发工资，迫于无奈签了补充协议，补充协议有更改，上诉人钢丝厂清算组在一审中也没提交该协议，且明确认可还欠我公司三费差额37986.79元。二审庭审中，钢丝厂清算组称，三项费用差额为65532.76元，补充协议签订后，已支付了连山物业公司27545.37元，同意再补偿给连山物业公司三费差额37986.79元。
本院认为：上诉人钢丝厂清算组与被上诉人连山物业公司签订的物业服务项目委托管理合同,内容不违反国家法律及行政法规效力性规定，属有效合同。因双方签订的物业服务项目委托管理合同不是依照物业管理法律法规及规范性文件通过业主大会招标产生的，不属于普通的物业管理合同，而是破产企业清算组和主管部门为解决企业职工生活、居住安全、
资产安全，委托有资质的物业公司对过渡时期的小区进行物业管理的合同。应属于委托管理性质的民事协议。因此，上诉人钢丝厂清算组提出的该合同是一般性的物业管理合同，原审法院适用法律错误的上诉理由依法不能成立。上诉人钢丝厂清算组将小区事务交给被上诉人连山物业公司管理，被上诉人连山物业公司按照合同约定对小区事务进行了管理，而按照合同约定“若因连山物业公司人为因素或管理不到位而造成的损失，亏损由连山物业公司承担，钢丝厂清算组不负责任”。但是，上诉人钢丝厂清算组并未提供充分证据证明被上诉人连山物业公司在对小区进行物业管理过程中有人为因素或管理不到位的事实，相反证据证明诉讼双方约定的委托物业管理事项自始即存在设施陈旧、破损、老化，物业管理难度大的情形。因此，在管理过程中所发生的亏损，并不是被上诉人连山物业公司的因素造成的，钢丝厂清算组虽在二审中提交了补充协议，但从钢丝厂清算组一审、二审认可的三项费用差额数额看，补充协议与实际亏损情形明显有差距，且亏损数额是依据钢丝厂清算组委托的中介机构作出的审计结论。故上诉人钢丝厂清算组对委托管理中的亏损依约定应承担补偿责任。上诉人钢丝厂清算组上诉称，被上诉人连山物业公司亏损部分其不应该承担责任的上诉理由，亦不能成立。原审判决程序合法，认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3330元，由上诉人钢丝厂清算组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
审 判 员 高 建 平
审 判 员 冯 惠 敏
二O一一年三月三日
书 记 员 郭 元 清
湖北钢丝厂破产清算组诉襄樊连山景苑物业管理有限责任
公司委托合同纠纷一案
_______________________________________________________________________________________
〔2011〕襄中民三终字第12号
民事判决书
上诉人（原审被告）湖北钢丝厂破产清算组（下称钢丝厂清算组）。办公场所：襄阳市樊城区新华路紫薇巷华宫小区9号门面房。
负责人孙正龙，钢丝厂清算组组长。
委托代理人魏连成，湖北杰伟律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）襄樊连山景苑物业管理有限责任公司（下称连山物业公司）。住所地襄阳汽车产业开发区谢洼村。
法定代表人李建，连山物业公司经理。
委托代理人杨迎庆，男。代理权限：一般代理。
上诉人钢丝厂清算组因与被上诉人连山物业公司委托合同纠纷一案，不服原襄樊市樊城区人民法院〔2010〕樊民三初字第540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月15日受理后，依法组成由审判员邢军担任审判长，审判员冯惠敏、高建平参加的合议庭，并于2011年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人钢丝厂清算组的负责人孙正龙及其委托代理人魏连成，被上诉人连山物业公司法定代表人李建及其委托代理人杨迎庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定:2O07年11月15日，钢丝厂清算组委托连山物业公司对湖北钢丝厂钢丝小区物业项目实施服务，并签订了湖北钢丝厂职工物业服务项目委托管理协议书一份，该协议主要约定，一、连山物业公司的服务范围和工作目标：1、负责小区范围内的全部物业，
包括已出售的房改房、集资房、单身楼房和已出租的公房管理，保证房屋建筑完好无损。2、负责辖区内供水、供电设施安全运转，确保小区居民用水、用电。控制和逐步减少水、电亏损。3、根据授权，及时足额收取房产、场地的租赁费。4、负责辖区内道路、绿化、公共照明、环境卫生管理，确保小区内道路畅通，排污顺达，绿化完整，环境清洁。5、协助辖区相关部门做好小区内社会治安管理，预防和减少治安案件，做好公共安全预警和防范。6、清算组临时交办的与物业服务相关的工作。二、连山物业公司所享有的权利：1、有权聘用和解聘员工。2、在保证受托管理标的物完整无损的前提下，可拓宽经营范围，收入归连山物业公司所有。3、在政府确定的价格政策指导下，有权确定服务收费项目，收费方式和收费标准。收费方案需征得小区业主委员会同意，同时报钢丝厂清算组备案。三、钢丝厂清算组的责任和义务：1、指导协助连山物业公司做好工作，为连山物业公司创造一种良好的工作环境。2、为连山物业公司员工提供必要的工作场所。3、按主管部门核定的“三费”补贴定额应支付的款项，每月20日前拨付到连山物业公司指定的帐户。4、对连山物业公司管理范围的服务质量和工作标准负有指导监督的责任。四、其他约定：钢丝厂清算组对小区范围内的水、电费收支损耗和非破产财产管理人工费用，暂按下列限额给予连山物业公司一定期限的补贴，水损月补贴4600元，电损月补贴9300元，非破产财产管理人工费用月补贴48OO元，三项费用月补贴合计18700元。春节前按上述定额按月拨付，春节后核减1O％。过渡期补贴按低限额核定，待过渡期结束时按审计情况结算。若因连山物业公司人为因素或管理不到位而造成的损失，亏损由连山物业公司承担，钢丝厂清算组不负责任。过渡期限为：从2007年11月1日起至2008年6月底止。过渡期结束，合同终止，由小区“业委会”与连山物业公司另行签订服务协议。合同签订后，连山物业公司按照合同的约定，完成了受托事项。2009年11月13日，受钢丝厂清算组委托武汉国盛会计师事务所有限公司对连山物业公司受托事项进行审计，经审计，连山物业公司经营亏损179025.57元(含三
费差额85727.39元)。连山物业公司三费支出224467.16元，钢丝厂清算组向连山物业公司补贴138739.77元，三费实际差额为85727.39元。2010年1月，钢丝厂清算组对水费及房租未收部分进行补贴，补贴金额为27545.37元。连山物业公司实际亏损151480.2元(其中三费差额85727.39元)。
原判认为:双方签订的委托合同合法、有效。连山物业公司按照合同的约定履行了相关义务后，因处理相关事务所支出的费用，被告钢丝厂清算组应予以承担，其拒绝履行，应承担民事责任。钢丝厂清算组辩称，1、钢丝厂清算组按照协议书的约定履行了相关义务，不存在违约行为。2、三费差额应为37986.79元，而非85727.39元。3、连山物业公司要求钢丝厂清算组承担亏损无法律依据。审计报告载明三费支出额为224467.16元，钢丝厂清算组向连山物业公司补贴138739.77元，冲减后三费差额应为85727.39元，钢丝厂清算组辩称三费差额应为37986.79元，而非85727.39元的理由不能成立。钢丝厂清算组未按合同的约定向连山物业公司足额补贴，构成违约，钢丝厂清算组辩称无违约行为的理由，不能成立。连山物业公司按照合同的约定完成了受托义务后，其亏损额被告钢丝厂清算组应予以承担，钢丝厂清算组辩称连山物业公司要求钢丝厂清算组承担亏损无法律依据的理由也不能成立。连山物业公司诉讼请求合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十八条的规定，判决：一、钢丝厂清算组于原审判决生效后十日内，向连山物业公司支付三费差额款85727.39元。二、钢丝厂清算组同时向连山物业公司支付亏损款65752.81元。若逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理。案件受理费3330元，由钢丝厂清算组负担。
上诉人钢丝厂清算组不服原审上述判决，向本院提出上诉称：（一）原判认定事实不清。1、原判认定“三费实际差额为85727.39元”错误。依据双方无异议的武国审字
[2009]54号审计报告，三费差额应为65532.8元。2、对被上诉人履约前承接的供用电债
权和上述费用亏损部分，双方于2010年元月25日签订补充协议，2010年1月28日，经主管部门审批，依协议约定上诉人一次性解决被上诉人补偿金79829.47元(含应收未收部分水费7735.7元、房租19810元，计27545.37元)，此补偿27545.37元系上诉人依据双方的补充协议及相关政策“一次性了断，不留后遗证”的指导思想对被上诉人进行的结算。而原审法院对此未予审查，无依据的将此补贴排除在三费结算之外。被上诉人原审主张的三费差额85727.39元无事实根据，应予以驳回。（二）原判认为上诉人未按合同约定向原告足额补贴，构成违约，实属错误。依据双方签订的协议，协议期内，上诉人对被上诉人实行定额补贴，协议期满，双方按审计情况结算。本案争议的事项均发生在双方协议期满后，结算行为也是按协议约定进行的，且协议期内上诉人并无违约行为，故原审认定上诉人违约错误。（三）原判适用法律不当。依据双方签订的协议，双方结算的范围为两项，一是三项费用补贴按审计情况结算；二是协议期内的电费据实结算；对若因乙方（被上诉人）人为因素或管理不到位而造成的损失，亏损由乙方承担，甲方概不负责。被上诉人是一家经营性的专业物业公司，协议书对被上诉人的服务范围及工作目标和相关费用结算作出了明确的约定。原判认为双方结算以外的被上诉人的亏损部分系处理相关事务所支出的费用应由上诉人承担，无合同依据。上诉人认为双方结算以外的被上诉人的亏损部分不是被上诉人处理委托事务垫付的必要费用，故原审法院适用《合同法》第398条规定判决上诉人承担系适用法律不当。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人连山物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确,判决结果妥当。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：上诉人钢丝厂清算组在庭审中举出2010年元月25日其与被上诉人连
山物业公司签订了补充协议。该协议写明：2009年10月12日，连山物业公司向钢丝厂清算组提出函件诉求，要求在连山物业公司履约前承接的供用电债权和履约期间发生的三项费用亏损由钢丝厂清算组实施补偿。为妥善处理这一问题，钢丝厂清算组委托审计机构对连山物业公司履约期间相关事项，进行专项审计，据此向行业协会上报了处理意见。市燃化医药行业协会领导本着“一次性了断，不留后遗症”的指导思想批准给连山物业公司一次性解决79545.37元的补偿金。经双方协商就有关事项达成补充协议如下：1、钢丝厂清算组处理连山物业公司供用电债权及三项费用亏损的补偿，一次性办理结算手续，双方涉及的纠纷全部结清。2、连山物业公司对原小区办承包期间和连山物业公司履约期间所发生的收取经营者的房屋、场地租赁押金等，务必负责退还，钢丝厂清算组不承担任何责任。3、钢丝厂委托连山物业公司在履约期间代收职工欠老电费事宜，应按委托代收函，如实查清、核实金额，并交钢丝厂清算组入账，应收未收部分，凭职工欠老电费明细表，一并报钢丝厂清算组备案。
4、钢丝厂清算组委托连山物业公司对《钢丝厂职工物业服务项目协议》，已于2008年6月中止，其中止后所发生的服务项目及人员留用期间的任何事宜，钢丝厂清算组一概不负责任。被上诉人连山物业公司对该补充协议质证认为，因年前急于要给我公司按管理合同约定聘用的原钢丝厂下岗职工发工资，迫于无奈签了补充协议，补充协议有更改，上诉人钢丝厂清算组在一审中也没提交该协议，且明确认可还欠我公司三费差额37986.79元。二审庭审中，钢丝厂清算组称，三项费用差额为65532.76元，补充协议签订后，已支付了连山物业公司27545.37元，同意再补偿给连山物业公司三费差额37986.79元。
本院认为：上诉人钢丝厂清算组与被上诉人连山物业公司签订的物业服务项目委托管理合同,内容不违反国家法律及行政法规效力性规定，属有效合同。因双方签订的物业服务项目委托管理合同不是依照物业管理法律法规及规范性文件通过业主大会招标产生的，不属于普通的物业管理合同，而是破产企业清算组和主管部门为解决企业职工生活、居住安全、
资产安全，委托有资质的物业公司对过渡时期的小区进行物业管理的合同。应属于委托管理性质的民事协议。因此，上诉人钢丝厂清算组提出的该合同是一般性的物业管理合同，原审法院适用法律错误的上诉理由依法不能成立。上诉人钢丝厂清算组将小区事务交给被上诉人连山物业公司管理，被上诉人连山物业公司按照合同约定对小区事务进行了管理，而按照合同约定“若因连山物业公司人为因素或管理不到位而造成的损失，亏损由连山物业公司承担，钢丝厂清算组不负责任”。但是，上诉人钢丝厂清算组并未提供充分证据证明被上诉人连山物业公司在对小区进行物业管理过程中有人为因素或管理不到位的事实，相反证据证明诉讼双方约定的委托物业管理事项自始即存在设施陈旧、破损、老化，物业管理难度大的情形。因此，在管理过程中所发生的亏损，并不是被上诉人连山物业公司的因素造成的，钢丝厂清算组虽在二审中提交了补充协议，但从钢丝厂清算组一审、二审认可的三项费用差额数额看，补充协议与实际亏损情形明显有差距，且亏损数额是依据钢丝厂清算组委托的中介机构作出的审计结论。故上诉人钢丝厂清算组对委托管理中的亏损依约定应承担补偿责任。上诉人钢丝厂清算组上诉称，被上诉人连山物业公司亏损部分其不应该承担责任的上诉理由，亦不能成立。原审判决程序合法，认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3330元，由上诉人钢丝厂清算组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
审 判 员 高 建 平
审 判 员 冯 惠 敏
二O一一年三月三日
书 记 员 郭 元 清