撰稿人：张蛟
目 录：
一、现拟运行项目基本情况
二、调查目的
三、调查手段
正文
一、 环境分析
1、宏观分析（中国房地产市场环境）
2、中观分析（长三角房地产市场环境）
3、微观分析（无锡市房地产市场环境）
4、动态分析（历史、银行货币、竞争主体）
5、静态分析（政策、经济、交通）
二、 市场分析
1、地域分区：
（1） 中心区
（2） 副中心区
（3） 东区
（4） 南区
（5） 西区
（6） 北区
三、 供求分析
1、供
（1） 土地供应（一级市场）
（2） 房产产品供应（二级市场）
（3） 房产产品供应（三级市场）
（4） 供应特征
2、求
（1） 二级市场
（2） 二手房市场（三级市场）
（3） 需求特征
四、 综述及建议
２
一、现拟运行项目基本情况：
1、项目经济技术指标如下：
总用地面积：220000㎡
总建筑面积：600000㎡
住宅建筑面积：550000㎡
公建建筑面积：50000㎡
容积率：2.5
建筑密度：15%
绿地率：52%
2、地块现状综述：
位于新区旺庄路、行创九路、新光路、春晖路合围中，项目地臵身于无锡
新区工业园靠东，与春潮园相距不远，项目地现已基本平整。
二、调查目的：
企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带
来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。
所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，
以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占
有率。
现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销
渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场
调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。
建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的
效益目标。
本着中立、客观和专业性的原则，针对现阶段拟操作的房地产项目提供策划
依据、销售铺垫和对市场供求情况的了解做以下范围的市场调查。由于调查的深
度与广度在实际操作中基本呈现反比情况，故暂将无锡市市区范围内的现阶段正
在推广期间的案场作为重点调查对象。并结合第一国际东片新区范围其他相关联
系做一次粗浅的分析。
三、调查手段：
访谈法（抽样访谈、经理专访、电话访谈）、观察法（间接观察、直接观察）、
媒体调查法（报刊分析法、网络调查法）。
正文：
一、 环境分析
３
自从摩根史丹利提出泡沫论以来各界围绕该主题提出过房地产生存环境的
各方面论点，现笔者秉承具体事物调查研究的整体性原则和动态原则，既将事物
放到现实环境中在特定的历史时期分析研究其生成原因及发展趋势。从以下几方
面做切入，进一步探讨啤酒泡沫和肥皂泡沫的课题。
1、宏观分析（中国房地产市场环境）
２０００年７月，诺贝尔经济奖获得者斯蒂格利茨（Stiglitze）在世界银
行发表谈话说：２１世纪初影响最大的世界性事件，一个是高科技，另外一个就
是中国的城市化。
建设部政策研究中心发表文章认为：全国城市房地产市场总体是健康的，只
是局部地区发展不平衡。中国房地产金融风险在可控的范围之内。
中国房地产市场增速放缓，2004年1～11月间投资增幅为29.2%，总体比一
季度下降11.9%比去年同比下降3.3个百分点。城镇拆迁总量比上年下降50%以
上。
在投资形势方向方面，实力型房地产开发公司向全国各地发展业务，2004
年万科、万达、顺弛、阳光100、上海绿地等多赴各地招标、拍地。无锡万科在
无锡市场开发的万科魅力之城成为万科20年发展史上的最大的一个项目，总体
量达到145万㎡。同年年末天津顺弛董事局主席张桂宗宣布：2004年顺弛完成
销售额100亿元人民币。
2004年前三季度，全国房地产销售价格同比上涨9.4%，土地交易价格上涨
10.2%，房地产租赁价格上涨1.2%。另2004年1～11月全国商品房成交价格同
比上涨12.5%。为2004年成为自1998年以来商品房价格上涨最快的一年。空臵
率同比下降12.9%。
在今年的全国建设工作会议上对2005年提出三个转变：
1、逐步实现住房从注重数量增长向满足住房需求和节约能源，保护环境并
重转变。
2、从低品质，频拆迁向重视住宅使用年限转变。
3、从重视城市住宅向城市和农村并重转变。
国务院提出2020年城市化率达到55％。国家统计局在全国抽样调查显示，
目前每年新增1％的城市人口，大约为1800－2000万，新增城市人口的住房要
求，按城市人均住房22平方米计算，每年将需要4.4亿平方米的住房。根据无
锡当地情况来看，2005年新增城市人口将达到3万人左右。假如按现有人均住
房面积计算，市场产生有效购买及租赁需求将达到600000平方米。
中国从农村流向城市的流动人口数量约为1.3亿人，按每人15平方米住房
需求计算，仅在这个群体里存在着大量的住房市场需求。
中国每年大约需要8亿平方米的住房。到2020年，人民生活水平达到小康，
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人均住房面积也将由现在的25平方米增加到30－35平方米，将这个差额加进去，
那么每年的住房需求将更大，此外还有很多公共活动场所的建设
随着经济的增长，土地作为参与经济活动的要素，其分配 到的利润地租自
然随之上涨。
从经济学的角度来看是合乎逻辑，所以在经济增长强劲的地方，房价一定上
涨得快。这一点无论从世界各国的差异，还是国内各个区域之间的房价的显著差
别都可以得到印证。
比如，能够长期保持8％－10％以上的增长率，那么就不应该怀疑长期房价
是看涨的。
中观分析（长三角房地产市场环境）
长江三角洲在行政上包括上海、南京、镇江、扬州、泰州、苏州、无锡、常
州、南通、杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山，土地面积99610km2，人口
7371万，人口密度高达740人/km2，为全国平均的近6倍(1995年)。本区人地
矛盾极为突出，长江三角洲土地面积约占全国的1%，人口占全国的6.1%，而GDP
总值高达8799亿元，占全国的15.1%，人均GDP约为全国平均水平的2.5倍(1995
年)。本区第二产业产值占GDP近60%，第三产业占30%强，为“二三一”型产业
结构。本区城镇密布，法国地理学家戈特曼(JeanGottmann)称之为世界第六大都
市带。目前区内已有2个超大城市(上海和南京，市区非农业人口分别为833.7
万和226.1万)，1个特大城市(杭州)，4个大城市(无锡、苏州、常州和宁波)，
14个中等城市以及33个小城市，若包括集镇在内，全区共有1600多个城镇型
居民点，平均约每30km2分布1个。全区非农业人口约占总人口35%，其中上海
市已高达70%。（资料来源：中国、江苏、浙江、上海统计年鉴，1996）
江苏省委、省政府从推进全省现代化建设的战略高度作出决定，今后一个时
期，着力把无锡等四个城市规划建设成为特大城市。从一个中等城市，到大城市，
再到特大城市，这是无锡城市发展的历史性转折，从江苏省城镇体系发展规划来
看，无锡在“三圈五轴”的总体割据中具有十分明显的区位优势。“三圈五轴”
是江苏省城镇体系的关键内容，无锡在其中“一圈两轴”中所处的特殊位臵，突
出地表现出无锡在全省城镇体系中的重要地位。在全省三个都市圈中，无锡恰好
处于苏锡常都市圈的地域中心；同时，在五条城镇聚合轴中，无锡位于东西向的
沪宁聚合轴和南北向的新宜聚合轴的交汇处。在南北轴线上，江阴长江大桥的建
成，开辟了苏南、苏北大通道，地缘经济社会联系已全然消除了地理障碍；即将
建成的新长铁路，使苏北苏南的联系更加向纵深推进。在东西轴线上，南京与上
海的中间位臵，正好在无锡。尤其需要提到的是这两条轴线各自的一个特点：沪
宁轴线聚合的城镇是区域范围内乃至全国比较发达的地区，在南京到上海311
公里轴线上，有南京、镇江、常州、无锡、苏州等大城市、特大城市，而新宜轴
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线500多公里轴线上，只有无锡一个特大城市。其余10多个城市在区域发展中
相对欠发达一些。无锡市先后于1980年、1985年和1993年编制过三轮城市总
体规划，这三轮总体规划，从当时的经济社会历史条件出发，对城市建设发展作
出了统筹安排，起到了一定的作用。但是，三轮规划有一个共同的缺憾，这就是
规划的起点不高，手笔不大，前瞻性不强，许多方面都落后于形势的发展。而造
成这一问题的症结所在，是城市总体规划跳不出行政区的局限，城市空间布局受
到束缚，城市骨架拉不开，因而，城市规模、城市功能、城市发展方向、城市功
能分区以及城市基础设施布局等，都无法超前、科学规划，在一定程度上制约了
城市有序发展和城乡一体化发展。按照建设特大城市的要求，在编制市域城镇体
系规划的同时，必须从市域范围调整城市总体规划，形成“干”字形城市发展轴
线。一是城市发展南北纵轴，顺应新宜轴线的方向，依托西成高速公路，新长铁
路和运河，推进中心城向北发展，这样既可以扩大无锡中心城的对外开放程度，
又可以增强中心城向城乡以北广大地区和向苏浙皖地区的辐射能力。二是城市发
展东西横轴，沿着沪宁轴线的走向，依托沪宁高速公路、沪宁铁路和312国道，
向西拓展，呼应新长铁路藕塘编组站的物流、仓储等功能，进一步凸现无锡交通
枢纽的功能定位；向东拓展，进一步加快建设新区，形成中心城高新产业开发区，
从而更好地发挥无锡在苏锡常都市圈的节点和枢纽作用。三是沿江发展轴，充分
发挥长江港口的独特优势，利用沿江腹地，建设现代化港口城市。总之要通过城
市总体规划的合理安排和有效调控，促进实现无锡市城市化进程的战略目标就
是，到2005年，市区建成区面积达到140-150平方公里，城市人口达到140-150
万人；到2010年，建成区面积达到180-200平方公里，城市人口达到180-200
万人。把中心城做大，是建设特大城市的首要目标。
最近一份《江苏城镇居民购房能力分析》报告显示， 2003年上半年： 苏州、无锡、常州、南京、南通 人均可支配收入：6500元、6055元、6017元、
5130元、 5024元 每平方米商品住宅单价：2500元、 2040元、 2200元、
3265元、 1700元 房价收入比： 5.5：1、4.87：1、5.24：1、9.2：1、4.88：
1。人均可支配收入南京排在第四。南京每平方米商品住宅均价全省最高，比全
省平均水平高出近1100元。2004年，南京市商品房预售均价达到创纪录的3676
元，房价收入比最高。超过了江苏省房价收入比6.18：1的平均水平。房价的上
涨超过了市民可支配收入的增长，而且超过100平方米的较高档住宅在商品住宅
中所占的比例较大。如从平均购买能力来看，家庭年均收入3万元左右，如果购
买一套面积为90平方米左右的商品住宅，需要付出30万元，花10年时间，购
房者的经济负担相当重。这会限制购房者在其他消费品方面的支出，不利于经济
的整体发展，最终会影响到房地产市场的繁荣。
近期，一家名为中创的市场调研机构对苏州、无锡、常州等9大城市的房价
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偏离度调研结果显示，苏州为江苏被调查的9个城市中房价偏离度最高，为2250RMB/㎡，南京为1750RMB/㎡，扬州为1400RMB/㎡，常州为550RMB/㎡，无锡为400RMB/㎡。该机构认为，出现这种现象的根本原因是双方利益追求点的差异，可以一定程度说明城市房地产供求价格的差异（即市场供应主体价格和需求主体价格的差异平均值）。笔者认为，相比苏州的购买能力、市场消费习惯和需求主体数量无锡市都非常相似。笔者认为无锡市房地产上升动能还未得到完全释放。
3、微观分析（无锡市房地产市场环境）
一个区域的房价应该和该区域的经济发展水平相匹配。这应该是有关房价的一个基本命题。2002年上半年以来，我市房地产业总体上呈现稳定、健康、理性发展的态势：市场供求两旺，市场行为逐步规范，楼盘品质逐步提高。随着国家一系列宏观调控政策的实施，无锡的房市产生了新的动向：有效供给惯性增长，开发投资增幅回落、商品房需求量持续增加，二手房交易较为低迷，价格涨幅趋缓。徐卫局长在2004房交会高峰论坛时说：无锡房地产的发展正进入阶梯性走高的调整期，减缓的幅度比较有限2004年10月提高存贷利率的举措实质是有效调控房地产需求，通过“压保并举”对房地产开发土地供应、贷款投放等方面加大“压”的力度，继续加大普通商品房的供应量，鼓励开发商建设老百姓买的起的商品房。“保”中等收入的群体的房源供应。到2004年2季度为止锡房住宅指数报告为2986 点：比上季度上涨 106点，涨幅为3.69%、比去年同期上涨580点，涨幅为24.11%。（基期为2001年2季度，基期指数为2000点） 。根据无锡统计局的资料显示：2004年无锡实际商品房住宅竣工量920000㎡，加上前两年300000㎡存量房，仍未达到无锡市场至少1800000㎡的供求平衡点。从无锡经济与全国经济增幅有较稳定关联来看1990年至今无锡市经济与全国经济增长之比是1.772：1。按2005年全国经济增长底线为8%～10%的合理区间，可以预测无锡经济增长底线在14.2%～17.72%之间，从无锡富民工程目标看，2005年要在全省率先建成小康社会，城市居民和农民人均纯收入分别达到2000USD～1000USD，用可支配总收入占GDP的比重，无锡2005年的增速要达到18.9%结合价格总指数计算，无锡市经济增长率会在15.3%左右。平稳的经济增长必定带动房地产业平稳发展。预计到2005年，中心城建成区面积从2000年的101.5平方公里扩大至140-150平方公里左右，实际居住人口达到140-150万人左右。城市化水平达到60%以上。
在2004年度的市委十届八次全会讨论的《中共无锡市委、无锡市人民政府关于全面推进“创新工程”，加快经济增长方式有根本性转变的决定》着力优化产业布局方面作了如下规划：
江阴市：新材料、现代物流、电子信息、高档纺织等新兴支柱产业，建设为 ７
对外开放和新型工业化的先导区;
宜兴市：电线电缆、纺织服装、环保产业、旅游业。
新区：具备国际化特色的高新技术产业核心区。以新区、东亭开发区为核心，形成高新技术产业带；
锡山、惠山区：先进制造业，现代物流的集聚区;
崇安、南长、北塘区：中心城的商贸集中区;
滨湖区：科研、旅游、商务、和创意产业示范区。
近日无锡市建设局出台加大推行住宅产业现代化文件，进程中将采取有计划，分阶段的方式，在今后3～5年内实现全市新建住宅基本全装修，对房地产业是新的要求，也是一次机遇。
4、动态分析（历史、银行货币、竞争主体）
无锡市房产在1996年全国房地产复苏时期各方面资金开始做有计划性的投资尝试，超过100000㎡的项目寥寥无几，在1997年城市大规模定向规划后外资的涌入（包含购房资金和建设资金），并在上海和杭州等房产发达的周遍城市的带动下楼价一路走高，到2004年房地产秋季交易会进行统计时，无锡行政范围内商品房的平均交易成交价已达到了3650RMB/㎡。分析下来不外乎以下几方面因素：①无锡市城区确定南迁计划，中心老城区改造工程上马，大大加大了城区的拆迁力度，人为增加了相当一部分的市场有效需求。②1979年～1984年人口高峰期出生的600000无锡人口进入婚育阶段，购臵商品住宅奠定了丰厚的社会消费资源的基础。③城市化的脚步和无锡就业环境的改善使得在锡流动人口将无锡作为臵业的所在。④由于市场的短期兴起，引发了市场流动资金进行投机或做长线投资。这一部分约占到总销售面积的12%～15%。
9年以来首次加息，其他各档次存贷利率也相应调整。对整个投资市场应该都有触动，单就房地产而言意向购房客户抱谨慎投资态度。反观国际金融形式，美国在2004年底升息2个百分点。对中国金融持续施压。可以视此次升息为一个转折的信号。预计总升息幅度在1个百分点左右。
在竞争的主体方面如下表显示：
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上海房地产一级资质企业有100多家，投资额和商品房销售量占全市总量的25%左右，无锡市区目前共有开发企业150余家，其中一级资质只有一家。从规模、功能、管理、业绩等方面综合评估，真正具有实力，有竞争力的为数很少。表现为“小”（经营规模小）；“少”（高素质人材少、市场份额少）；“弱”（抗风险能力弱，竞争力弱）；“散”（经营秩序不规范，资本结构单一，缺乏网络）。无锡房地产业至今没有出现能引领市场发展的大型企业集团。无锡房地产企业整体势弱、小富则安、闭门守旧、交流意识薄弱，企业规模小，品位不高，与其从建筑包工企业转化而来有一定联系。自2000年无锡房地产步入快速发展期以来，火爆的房地产市场造就了许多百万、千万“富翁”，但他们一般小富则安，闭门守旧，与外界交流意识薄弱的观念没有多少改变。但其在项目操作时由于社会化和本土化的的程度较高，能够在无锡体现出成本、政策、人力方面较明显的优势。
5、静态分析（政策、经济、交通）
宏观为抑制固定资产投资过快增长，减少原料的需求，抑制通货膨胀，保证国民经济平稳运行，实现国民经济的软着陆。自2003年出台121号文件后，2004年一季度出台一系列调控措施，财政政策，货币政策土地政策以及严肃行政纪律等多方面降温降速。2004年4月29日国务院办公厅发布《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求各地深入开展土地市场治理整顿，查处违规占地批地，控制新项目上马，减压农用地转用计划，积极参与宏观调控。 2004年3月31日国土资源部，监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作的通知》即70号令，即进行土地，特别是经营性土地使用权拍卖、挂牌、出让情况进行全国范围内的执法监察，并要求各地与2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，8月31日以后仍以历史遗留问题采用协议出让经营性土地使用权的要从严处理。
2004年7月1 5日起施行的《商品房销售管理实施细则》对本市商品房销售管理实行商品房预(销)售许可证制度、商品房买卖合同登记备案制度和销售过程跟踪监管制度。《细则》首先规定房地产开发企业申请办理《商品房预(销)售许可证》、商品房买卖合同登记备案都应当通过无锡市房地产市场信息管理平台办理，并强调所打印商品房买卖合同登记备案证明将作为《商品房买卖合同》的附件。对房地产开发企业、销售代理企业的销售行为及房地产广告的发布，《细则》作了更为细致严格的规定：例如严禁销售人员利用职务之便炒卖房地产；严禁通过发售有价会员卡、贵宾卡、选房号牌等形式变相预售商品房；禁止采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工的商品房等等。未取得《商品房预(销)售许可证》的房地产开 ９
发项目，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告并进行变相销售活动，不得以任何形式收取定金或预付款。
在销售过程跟踪监管方面，《细则》主要采取监管房地产开发企业、销售代理企业所设立商品房预售款专控账户的方式，对商品房预售款专控账户资金流入、流出情况进行核查。
值得关注的是，《细则》首次规定，已办理了预售备案的商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。
由于房地产投资端和消费端都是高负债的典型行业，因此加息对投资房地产而言是个重大变数。同时商业银行的贷款利率上限放开，商业银行的利率机制发生了很大的变化，央行的基准利率只决定商业银行的融资成本，开发商拿到贷款的最终利率由商业银行而非央行的基准利率决定，使根据风险的不同而调高利率成为可能。如持续加息会促使房地产的整合，优胜劣汰的结果就是进一步提升行业整体的投资价值。
在2004年秋季房交会期间正式启动的商品房销售网上备案制度将对销售案场销售控制的实施产生颠覆的革命。
交通方面无锡市将在2005年启动立体轨道交通计划，城市轨道线路将老城区中心与几处居住引导区组团相连。另外加大对惠山区堰桥板快的投入力度，增强无锡市与江阴市的连结程度。
二、市场分析
1、地域分区：
以无锡市建成区为调查范围，根据无锡目前城市建设的状况与特点将无锡市区分为中心、副中心、东、南、西、北六个区域，具体分区界限如下： １０
（1）
中心区：
解放环路以内的区域
摩天360 T：2728222
点评：（2003）预售准字第009号银辉房产盘活的一处烂尾房。采用八面桶型设计、206套办公房，面积133－208㎡。另132套公寓，面积175—395㎡，配套好。容积率13，十五部高速三菱电梯号称5A级智能大厦，第一天平戴维斯
物业公司，车位400个，物业管理费1.8～2RMB/㎡/月，办公2.98RMB/㎡/月。主要公共交通：35、66、81、10、3、11、201、85、801、42路等。该案是目前为止无锡市第一高楼，从销售情况来看还是相当理想的，到2004年底时已经结案。销售率达到98％以上。由于其地处市中心，具有丰富的配套资源，生活、服务、交通都成为卖点。再加上挺拔的外立面，成为中小企业进驻以期提高自身档次的首选办公场所。但相对低层的住户和朝北的房间在采光、污染方面的问题较难克服。另在住宅房型设计上面积偏大，加之实际成交价的总价相对较高。八面桶型的结构设计也使部分单元拼接顾此失彼。且购房后不能进行商业注册。 优族联盟 T：8883388/2790688
点评：（2004）预（销）售准字第027号由益多投资旗下金马房产盘活烂尾房，2004年中期预售成为中心区不多的销售项目之一，共17层，楼顶设会所，酒店式管理，号称精装修单身公寓，架空到4.2～5.2M，又66平方米小户型跃层式。着眼于市区投资型购买者和外来流动人口，挑高3.1米－5.2米，少数复式动静分离，布局科学。地理位臵优越但由于人民路现已实行禁摩令，所以出入稍有不便。结构采用四环包围布局，朝北中圈居户的采光和通风都成为难以克服的问题。单身公寓的厨房使用电磁炉，没有燃气入室。主要公交：10、15、19、25、30、215路等。
整个中心区可供选择的商品房十分有限，而市场又表现出有效需求，相对其他地区中心区的投资风险性较小。 （2）副中心区：
在由京杭运河、太湖大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路所构成的环形以内，解放环路以外的区域；
点评：（2003）预（销）售准字第070号，本案毗邻太湖大道，清扬路两侧为无锡市居住密度最高的地区之一，周遍生活配套成熟，交通便利，地理位臵处于无锡市住宅引导区和老城区的中间，6～26F为普通住宅于SOHO公寓，3～5F为写字楼，写字楼面积从67.4㎡～163㎡不等。现已售完。但商铺的布网结构为住宅布网，故相对进深，且面对不久就要开盘的太湖明珠〃数码大厦商铺的有力挑战。
嘉德中央公园 T：2698222、2698666
盛世天下 T：5020229/5036442
点评：该案属于江阴巷改造工程之一。由怡信天成代理销售，一室一厅（36～31）作为近期主力户型，虽然在开盘时期销售方面制造紧张气氛，但销售情况来看不加上关系户定购案场销售仅60％。但小面积单身公寓全部朝北布臵，总价控制在40万以内，市场反应良好。主要公交：85、313、96、90、33路。
中大颐和湾〃天琴座 T：2605188、2606188
点评：（2004）预（销）售准字第026号，该案地处市区辐射范围内，距离三阳广场2站路的距离，天琴座是中大颐和湾的第四和第五期工程。销售反应不错，尚余20多套，为三房二厅二卫，150㎡。项目为北塘区荷花里建设项目，原属锡城有名的低洼地区。但从该项目目前的回土方情况来看，地势仍大大低于红线外道路标高。主要公交：313、29、90、57路等。 （3） 东区：
以沪宁铁路、通江大道(
原名锡北路)为界；
现代之星 T：5105788、5115788
点评：（2004）预（销）售准字第051号，该案是作为多功能写字楼定位进行推广，结合沿街店面销售，有商铺141间、办公234间，距离市中心和火车站都比教方便。主要公交线路：3、55、45、61路等。楼宇采用智能化系统配臵。在商铺方面73％的得房率，6米挑高。电梯6部，内部人流规划成为 “双横一纵”，可以有效地延长商铺人流滞留时间。且该案销售人员给笔者较好的精神面貌和进取精神。但在案场所处位臵一直是无锡市城郊接合部，治安情况和外来人口相对较复杂。历史上在此经营也罕有发达得验证。
赛维拉假日花园（橙园） T：8701345
点评：该案是以单身公寓的形式作推广，前期的销售工作做的相对十分成功，在最后一期单身公寓方面主要做了以下几方面诉求。1、公寓设计师是原埃菲尔铁塔设计师斯塔夫〃埃菲尔的后裔。2、一改以往多层牺牲容积率，作120主流户型的风格，作小高层一梯16户的布局。3、酒店式服务，一周作一次卫生，并有其他收费服务。4、以投资者作为主观认同对象，提供一整套解决方案。主要公交：42路。交通方面不如临近的春江花园，桑达园，但有不在少数的业内人士在此臵业，笔者认为迎合了相当一部分人的心里感受。属于较成功项目。
长江金岸 T：5222888、5222000
点评：作为无锡新区规划的贸易第一站，准备就近日开盘，原有开价3900元/平方米的宣传，但市场调查的结果证明该案准备跳高开盘。靠近科技园和软件园，斜对面是新区管委会。该案共两栋高层，酒店式管理，24小时热水。面积58～160㎡，共双塔32层。主力户型为：60㎡～80㎡一房二厅和二房二厅。
采用400元/平方米～800元/平方米的菜单式装修，以迎合投资购房者的心态。主要公交：53
、30路。
金锡〃帝景园 T：8211550、8211770
点评：主流户型90㎡～120㎡，毗邻赛维拉假日花园，最高层为11层，售楼处位臵尚未开业，装修十分简陋，有损形象。推广形象方面与赛维拉假日花园反差鲜明。
格林春天〃野花园 T
：2457888、2413088
点评：该案所处地块在城郊结合部，但老居民区密集和以往几年广瑞地区轻工业发达，国营企业基建多选址此处，故配套相对较完善。新华书店、超市较齐备。距离市区2公里，闹中取静。规划为11幢多层和高层建筑。户型紧跟市场，公交线路多。主要公交：3、17、45、61、311路等。
星洲映象 T：35119221
点评：规划设计为14幢住宅，其中11幢高层，三幢多层。由于该案毗邻足球场，高尔夫球场等体育设施的优势，成为有体育特色的健康概念。 盛业嘉园 T：5222189、5222199
点评：（2004）预（销）售准字第042号，位于新区商业中心江汉北路沿街。
规划为4幢联体建筑，南北朝向。提供24小时热水，配套智能卡安全系统。对面是新地商业步行街。新区新光路和老312国道，出行相对比较便利。 新都会花园 T：2722968
点评：该案尚属于预告楼盘，无任何文本资料，但现场显示主体已到标准层六层以上。诸多数据不祥。
东区分成四个板块，一个市东亭板块，由于在2002年前后，东亭板块集中土地拍售，所以在上市方面目前这一块的楼盘相当多，但在吸收相当一部分有效需求后销售的速度放得很缓慢。东亭板块新盘在赛维拉和格林春天〃野花园比较有代表性。老居民小区有两块范围，第一个板块是上马墩板块，即原来得风雷新村、塔影新村这一块。目前房源较缺，居民得密度很大，像风光里、风华里一带，与市中心得位臵相对非常近，如果这一区域有房子还是可以投资的。第二个是广益板块，相对来说，这一板块比上马墩地区稍微差点。现将新区也放在东片的延伸范畴参考，有新都会花园、盛业嘉园、星洲映象、长江金岸可以在地域范畴看作是第一国际项目的竞争楼盘。 （4）南区：
以沪宁铁路、太湖大道为界；
逸景园 T：8835858、
8836868
点评：在南阳花园和金乐华庭相继售罄后推出的一处小体量的住宅双子星座。全部为精装修住宅，装修标准为大金家庭中央空调、室内国内合资品牌六面装修、一线品牌电气零件安装。估计集团施工价值850RMB/㎡，对外宣称1100 RMB/㎡。在促销手段方面小面积（110㎡）的送厨卫，大面积房型（135～170㎡）送
车位。主要公交：15、23、24、27、53、67、81、89路。
点评：规划设计为7幢住宅，10中户型，面积从106㎡～261㎡，交通情况为3、4、10、11、29、33、40、52、88等。由于尚未开盘，所以价格不明朗。但该案地处梁溪大桥北堍，梁溪大桥车流量相当大，不免对小高层在噪音、声光、废气有较大污染。又因为地处十字交接处，故三面采光，通风良好。
金色维也纳 T：2852008
万科魅力之城 T：2795888
点评：该案位于无锡未来的新城市中心——滨湖新城地块，项目占地1098000㎡是万科20年以来最大的一个项目。万科一向以住宅著称，这个项目在整体规划和房型设计方面都有颇多亮点。小区以组团为单位做到安全、景观、舒适度可圈可点。开放式的街区设计结合超前的理念，灌输在规划的教育、生活、购物、休闲、交通方面。在2004年1～11月的销售统计指标来看，体量排名前五位的楼盘成交量竟占全市成交量的47％，说明大盘的核聚效应越来越明显。主要交通：95、36、77路。规划有城市轨道交通线1号、5号贯穿。
顺弛。天鹅湖 （天鹅湖花园一期） T：5186666、5188666
２１
点评：面积类型（单位：㎡）二室二厅（90～101）、三室二厅（118～137）30户左右、四室二厅（140～160）20户、跃层式（160～200）24户。一期共推出120套左右作试探性推广，其中含部分成品房（装修标准不祥），一期建筑面积为300000㎡。从规划来看该案规划庞大，毗邻大学城，有着号称终身教育的周边配套。一期工程预计2005年10月完工。销售许可证号（2004）预销准字第58号。主要公交：95、36、77路。
综合点评：南区也就是滨湖新城板块，有一定的上涨潜力，目前有3个楼盘。以万科、顺驰两个超百万平米的大盘作为代表，还有一个楼盘在华庄。
从目前来看，滨湖新城的概念还远远没有发挥，这一板块规划整齐、路网畅通、空气非常好、不像其它板块里面有很多的建筑物，这里是重新建设一个新城，投资的潜力较大。
（5）西区：
以太湖大道、京杭运河、锡山、惠山为界；西区山水资源最佳，楼盘供应量大：
阳光城市花园 （一期） T：5450588、5450688
２２
点评：（2003）预（销）售准字第070号，该案规模较大，是阳光臵业发展无锡市房地产的初次尝试。土地拍卖价格曾创下天价，当时三钢厂地块阳光臵业以13亿多拍下，容积率为1.8，单位楼面成本较高。计划分三期开发，以红星路和建筑路作为划分开发阶段。阳光城市花园二期，引入享誉锡城的三所著名学府无锡市江南中学、无锡师范附属小学、无锡市机关幼儿园，在家门口实现从幼儿园、小学到中学的全程名校教育体系。倾力引进国际零售业巨头沃尔玛购物广场，全面提升业主生活品质，为整个片我商业和居住文化注入了强大的活力。主要公交：53、41、86、51、68、211、11、56、73、33、1路。
红山半岛（三期）（又称红山西花园，红山花园） T：5105788、5115788
点评：（2004）预（销）售准字第053号，该案位于青祁桥，是原天安宝界臵业公司推出的以现代化规划的生活社区，三期全是小高层，较小的容积率使楼间距更大，住户的采光和空气都可以说不错，且前两期销售火爆，积聚相对较好的口碑。但三期小区封闭管理难度较大，有一条公共道路穿越小区，且路面宽度
２３
较大。可能在噪声和废气对低层住户会产生不利的影响。主要公交线路：20、27、53
、59路等。
新梁溪人家 T：5802888、5803888
点评：2004预（销）售准字第044号、无锡市房地产开发公司是无锡市唯一的一家一级资质的房产企业，在无锡经典的项目不少。是一个能够融入无锡城市文化的企业，对巫溪市场的了解和把握有一定的经验。该案以133㎡左右户型为主力户型。小高层4980元/平方米起价，联排别墅7180元/平方米起价，多层为5500元/平方米。其中高层为32层，楼层差价在50元/5层，从10楼开始计算差价。市场调查销售情况了解到高层销售的抗性不在与楼层高度，面积成为高层局部单元抗性的根源。双拼别墅12000元/平方米。主要公交：53、27、211、20、206、54路。
山水湖滨花园 T：8170388、8170588
２４
点评：2004预（销）售准字第044号、由海兰开发，该公司隶属江阴海澜集团。该案地块原先是泰德新城烂尾地块。该案位于五里湖西岸，自古有范蠡和西施的传说。以大配比的车位及酒店式的会所标榜高品质住宅，以联排别墅加49幢独栋别墅加5幢TOWNHOUSE。配套有一个国际幼儿园。只有一路59路公交线路。由于周边没有高大建筑使得所处位臵在冬天的温度低于市区2～3度。另有少数公寓房一层房型入口明显低于正负零平面，可能会对销售带来抗性。
金色江南。颐景花园 （二期） T：5819000/5888218
２５
点评：2004预（销）售准字第035号、容积率1，车位占总户数的60%， 金色江南位于梁清路与蠡溪路交界处往梅园方向的狭长地带，沿梁溪河近2500米，河边有宽50～70的绿化带。小区规划分四期开发，三四两期拟建低容积率的别墅群。由市房管局组织实施，市政设计研究院设计，有16座景观桥、蠡公池、烟树亭、四泽亭、人工岛等构织的梁溪河景观风光带，目前正紧锣密鼓的施工。整个梁溪河改造工程将用2～3年时间完成。这对金色江南来说是一块重大利好。四期共计600000㎡体量。每期都建有独立会所。颐景花园以130㎡作为主打面积，相应配套一处幼儿园。周边公交：71、40路等。
西区，以阳光城市花园、红山半岛、新梁溪人家、金色江南，奥林花园等楼盘作为代表，包括蠡湖新城一号地块，由于这一区域占无锡最好的山水资源，所以这一板块近两年上涨的潜力幅度最大。这一板块集中的楼盘销售面积达到300多万平方米，所以这样看来，西区的价格走势业基本是一个平缓的过程。 （6）北区：
以通江大道(原名锡北路)、沪宁铁路、锡澄路、通惠路、京杭运河、及锡山、惠山为界。
金马商城 T：2605668 2605778
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点评：一室一厅（62㎡～93㎡）230套 ，二室二厅（83㎡～92㎡）40套，三室二厅（144㎡～187㎡）120套。很明显是以单身公寓主打市场，结合商铺的销售策略。依托生活配套的成熟化及医疗卫生和长途交通的便利作为卖点。但是住宅本生不可以申请营业执照让办公入住成为屏障。其中底层商铺规划了270米步行街一条，项目共三块地块A地块500㎡，B地块320㎡，C地块1380
㎡。商铺面积19～270㎡，沿街门面3.7～13M开间，进深7.2～11.2M。商铺数量100个左右。
仁和〃英伦皇家花园 T：3720666、3720777
点评：该案为华仁集团在锡的第一个房地产项目，代理商为上海天梭咨询公司。建筑的整体布局较为合理，远看高中低三段式布局。错落有致，小区景观多，配臵一较大型广场，以维多利亚命名。面积分布较广，从80㎡～140㎡。但在该板块属于地理位臵较远，开盘较晚的项目。包括盛岸花园、惠泉山庄在内的楼盘已在2003～2004年吸收了相当的有效需求。主要公交：16、53、60路。
盛岸〃心筑 T：3213399、3216699
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点评：惠房(2004)内销准字第18号，小区的多功能会所及其运动场的可以满足一般需求，是苏嘉房产自盛岸花园后的又一项衍生。该公司开发理念相对落后，但蓉湖大桥的开通市该案到市区的路程大大缩短，使一阶段购房者由于价格因素热捧。但随着周边项目的突起，竞争形式将比较严峻。
左岸星光（一期） T：3203300、3213300
点评：惠房(2004)内销准字第13号，该案在盛岸花园对面，一期规划为8幢住宅，其中6幢多层，2幢小高层。小区周边配套虽然生活方面比较齐全，但是没有较近的学校，交通直通锡宜高速。二期正在规划，预计2005年5月份推出。主要公交：60路。
天一城 T：2726567、2070000
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点评：一期的销售口号是：苏源把无锡建设成为世界级山水名城。天一城位于惠山区惠山新城的最南端。西漳镇的西部。它东临咸塘河，西依锡澄运河，南靠运泾河，距项目北面2公里左右是锡宜，沪宁二条高速公路的出入口。四面环河，环境优美！现在从市区去项目走凤翔路，同时项目周边规划有三纵二横的道路网线，三纵为凤翔路，新锡澄路，天水路，二横为天一路及北环路。项目内将设臵公交车站和公交总站。开发商将开通社区BUS，定时往返市区。“天一城”项目总占地面积为2400亩，1.6平方公里，平均容积率1.2，建筑总面积192万平米，是无锡规模最大。整个项目大致分5期开发，一期开工总面积超过40万平米，包括公寓、别墅、商业、会所等。这么大的一次开工量在无锡是空前的。一期的公寓面积为19万平方米。由21栋的小高层和高层组成，面积由90平方米―――200平方米左右不等，共有1300多套；小区内采用了人车分流，户均停车位1个以上；底层都设有高4.5米架空层。容积率为1.75，小区的绿化率高达55％以上。一期公寓是国家康居示范实施工程，“天一城”是国内第43个，无锡第2个康居工程实施项目。由江苏电力旗下的苏源臵业有限公司开发建造。由加拿大筑原设计事务所和广州南方设计院等国内设计院联合设计。但项目所处位臵太过郊区，在房地产开发的经验和无形资产方面和无锡现有的两个大体量住宅项目有一定的差距。如此规模的项目在当地消化有相当大的难度，而无锡本地消费者大多不看好该地块的升值潜力。公交线路不多，周边有三条路线可到达本项目附近，43路、25路、25支路。
西漳板块和堰桥板块是新出现的，北区以前没有推出过什么地块，为了有力的配合无锡和江阴之间的结合程度，惠山区政府行政区划调整后推出了不少的地块，肯定会带动整个北区行情的有力上涨。
三、供求分析
1、供
（1）土地供应（一级市场）
土地使开发商的立命之本2004年土地总供应量为6700000㎡，总价112亿元人民币。2005年预告总供给量为6800000㎡，如按照容积率为1.8来计算，则2004年和2005年土地所产出的房地产产品达到约2600万㎡，按照无锡市历年房产产品消费情况看最上限各类房产消费量不会超过450万㎡。也就是说假设2005年后不在出让土地，就着眼2004年至2005年的土地产出量可以在无锡本地市场消化6年左右。竞争形势不容乐观！ （2）房产产品供应（二级市场）
２９
随着经济的增长，土地作为参与经济活动的要素，其分配 到的利润地租自然随之上涨。从经济学的角度来看是合乎逻辑，所以在经济增长强敌的地方，房价一定上涨得快。这一点无论从世界各国的差异，还是国内各个区域之间的房价的显著差别都可以得到印证。
2004年末，无锡市最大的成规模中介机构之一——江苏首佳房产对无锡市其所掌握的资料结合调查报告期间市场搜集整理的素材进行了整理和分析，得出在无锡市二手房产市场成交参考价。其中80式、90式的价格中已经包含了较好装修，而次新楼盘则是不含装修的空房价格。（所谓80式，就是无锡市在1980年前后作为基建推广的一类布局模式，大体特征是：有一个可餐客两用的活动空间，引入室内卫生间和厨房，有一个至三个卧室或房间，房间的面积一般在12㎡～14㎡左右。90式则是在80改进型更进了一步，加大了客厅的体量，也把房间的面积放到14㎡～18㎡左右，讲究南北通透的房型布局和大于3㎡的卫生间和厨房。）
（3）房产产品供应（三级市场）
３０
以下为90式住宅的市场参考价，在实际交易中可能会因为装修程度的不同出现相对应的价差。
以上资料来源：江苏首佳房产2004年12月市场统计结果。 （4） 供应特征 略
2、求
（1）二级市场
目前的房产需求是“三三二二”。A：30％是必须要买，这是自然消耗的需求，也就是说现在还有两代人三代人住在一起的，一定要买房子才能分家，或者是儿子结婚、女儿嫁人，还是必须要的需求，这个大概占到30％。B：30％是说周边农民进市打工。C：20％市指拆迁户。D：20％是改善型的需求，也就是说现在本身有房子、车子，原来住的是二室两厅的房子，希望换成三室二厅的，原来住的是空中别墅，现在希望住小别墅。
资料来源：江苏新城房产调查资料统计 （2）二手房市场（三级市场）
① 售
目前，无锡人均住房面积跟城镇人均住房30平方米的省全民建设小康社会的指标相比，还有一定的差距。在无锡市区操作三级市场的多是在无锡市房管局取得了经纪公司执照的中介各门店，在这些门店的调查分析后发现，在几乎每一个门店都有一本类似房源本的记录工具，详细记录着客户的房产需求，在这些需求里详细记录着各个客户的多方面房产要求，在中介公司业务员所要做的工作就是把这样的要求和公司共享的房源做匹配，最后促成成交。但是再看匹配的情况，相对还是房源十分的紧俏，往往一套好的房源一上交易平台就有几个客户同时与客户进行接洽。其余一些难以找到买家的房源经常是以下几种情况：①手中有房、心中不慌型。因为手中有市场可以接受的房子，但又不急于卖出，于是就报一个远高于市场成交价格的标价，期望待市而估。②手续有这样那样的问题，产权不清或有纠纷的。难以办理过户手续。③房产本身存在的缺陷，如跑、冒、滴、漏或位置太远等。出于这样的原因使购房者难以下决心购买。如2004年
1～9月市区二手房成交169．03万㎡，成交金额26．58亿元，其中住宅成交85．05
万㎡，成交金额17．77亿元。除锡山、惠山外，二手房成交面积121.90万㎡，下滑1．73％，成交金额23．17亿元，其中住宅成交71．74万㎡下滑8．38％，成交金额16．19亿元。数据显示老城区的存量房交易以普通住宅为主，而锡山惠山两区多是以厂房等非住
宅为主。
②租：
据资料显示：无锡本地居民的房产拥有情况如下：
可以看出到2004年6月止在报告期内无锡市城市居民住房产权以房改房居多。故租赁私房的家庭只占到总量的2%，所以说在无锡市，房地产租赁市场基本还是以流动人口为主体。据无锡市统计局2004年处资料显示：无锡市的流动人口达到102万人/年。如在当地投资回报率的有力支持下，必定会对商品房一手市场和二手市场产生一定的推动。 （3）需求特征
2004年6月在全国抽中地区开展了城镇住户基本情况抽样调查，无锡市名列抽中地区之中。 本次调查在市区抽中的17个街道、38个社区居民委员会中开展。按照《国家城镇住户基本情况抽样调查方案》，无锡市共抽样调查了1520户居民户，调查内容主要有居民家庭住房情况、耐用消费品拥有情况、住户成员基本情况、家庭收入、家庭支出、社会比较、旅游意向、调查意向等。现就家庭住房状况作如下简析：
以下是在报告期内无锡市家庭人口的数量情况：
在消费习惯方面住户对物业所能提供的需求如下所示：
对房产开发企业进行成品房的销售，各个时期的消费态度如下：
*以上数据资料来源：中国经济网 可以看出无锡市购房者在对装修的态度上在逐步的接受，但在控制总价和加大工程招投标及预算的透明度方面之后，在个性化方面作好文章，可以加大购房者的购买信心。
据无锡市房管局统计局资料，在购买面积方面自2001年1季度到2003年1季度，无锡市民对房产产品的消费面积如如下表变化情况：
从上表分析：面积的需求并不是随着房地产市场的走热而随之上升的，而是有理性的在120㎡徘徊，归其原因笔者认为有以下因素：
①总价控制客户。在房价不断走高的同时面积的加大同时对房产产品的总价影响相当大，在家庭和个人财政预算相对固定的前提下，选择总价控制法是相当一部分购房者的合理想法，并加以实施。
②类比型客户。住宅所需要的面积很大程度上并不是出于对实际生活的必须，而是出于对周边生活环境的认知情况，当城市主流文化引导房产消费的面积具有认知导向性。
③城市GDP水平和贫富差距及人均收入水平。
由此可以基本定论为什么人均收入相差不多的上海和北京的平均购房面积和GDP指标不成正比。为什么广东顺德成为中国人均居住面积最大的城市。 四、综述及建议
笔者认为第一国际在房产产品本身反应出来的差异性在于：新区工业园区的位臵、高层、建筑风格以及大规模的会所服务。在体量方面也具有一定的区域内的影响能力。那么参考以上数据可以得出以下几方面分析。
从周边出租回报情况看,第一国际所处位臵附近有春潮园三期、春合园、春丰村等农民拆迁安臵房又可称其为“农民公寓”，周边配套也是趋向安臵房配套。以春潮园为例，春潮园已经开发１００多万平方米住宅，全镇６０％以上、大约６８００多户"农民"入住其中。这里的农民通过获得每平方米３１５元的旧房拆迁补偿款，按照每平方米４５０元的政策优惠价格，购买人均３０平方米的商品公寓完成了这种迁移。农民普遍以大于城市居民一倍以上居住面积的货币补偿支撑了这次迁居。春潮园９０％以上的居民购买了两套９０平方米的住宅，其中一套是以每平方米１２００元的当地市场价格购买的。"春潮园"是无锡新区规划建设的五个居住片区的一个。春潮园１０％没有任何收入来源的家庭、大约４００多人，每月领取１９０元生活保障费，找不到工作的劳动力每月领到１０５元的失业费，大病医疗保险的标准为人均１０００元。另据市场采样算术平均价格得出：春潮花园如以90～100㎡为计价标准 租：毛坯房500RMB/月、简易装修 750～900RMB/月、精装修 1300～1500RMB/月，出售（毛坯房标准）3100～3300RMB/㎡。如按正常投资回报率测算，房产市场交易价格（假想）同投资回报呈合理区间。
同比项目所在地高层项目，有一处2004年12月结盘的新光大厦具有一定意义上与第一国际有一定的可参照性，该案主力户型小于100㎡ 总102套 1～3层商铺38200元/㎡～39800元/㎡ 其中80%意向客户登记其中88㎡～100㎡的房型。在开盘初期设定的认购预售价为3200元/平方米，结盘时的最高价为3860元/平方米。开盘三个月售磬。走高幅度为17%。
高层住宅的影响主要在于感情和感觉方面。如确定高层规划着实需要更便利的垂直交通工具，便于平日的室内交通和在灾害发生时候的紧急疏通。要求配备更充足的公共服务配套，避免终端使用者在家时间太多产生负面影响。80%的高层住宅用户认为住在高层住宅视线好，另有50%的人选择高层住宅是因为安静的环境和需要更清新的空气。相对多层建筑市场上宏观概念的争论主要在于建安费
用是多层住宅的2倍左右，相对建设周期是后者的2～3倍，公摊面积增加和电梯运营费用高。
在案名的选择方面，传统的做法是在住宅方面用温馨，在办公房方面用霸气，在商铺多用财气等。同时突出地方所在的特色。然后在诉求时可以做到有的放矢，合理利用企业的无形财富，提高品牌价值和美誉度。
在需求主体方面，随着楼盘的档次和总价的逐渐升高，业主的年龄也呈现上升趋势，而高层建筑的受众相对年龄较低，这与高层的接受年龄段可能会产生矛盾。随着年轻一代的婚育观的改变，导致家庭的日趋小型化，单身及丁克家庭的需求也不容忽视。由于目前无锡市人均居住面积、房屋持有率和目前经济适用房项目基本不对外来群体开放，所以该群体对于商品房，尤其是高档商品房的拉动不容忽视。另无锡市的新区规划及现在的从业人员文化结构对商品房的选择在几个方面体现：第一，高学历群体购买决策方面较理性，谨慎；其二：高学历群体在掌握的相关信息知识较多，在签约时主动权略高些；其三：相对普通教育群体来说信息渠道更广泛，接触网络的机会比较多，所以在网络方面的推广比较有效。
房地产的生命是差异性。而生活住宅在相关配套方面的要求相比其他类型的建筑来得更高。所以建议在该案同档次的配套方面作出亮点，以贴切购房潜在客户的需求作好大规模定制。提高物业的附加价值。根据中国国情，住宅的交通状况是值得前期部门作出一些工作的。
撰稿人：张蛟
目 录：
一、现拟运行项目基本情况
二、调查目的
三、调查手段
正文
一、 环境分析
1、宏观分析（中国房地产市场环境）
2、中观分析（长三角房地产市场环境）
3、微观分析（无锡市房地产市场环境）
4、动态分析（历史、银行货币、竞争主体）
5、静态分析（政策、经济、交通）
二、 市场分析
1、地域分区：
（1） 中心区
（2） 副中心区
（3） 东区
（4） 南区
（5） 西区
（6） 北区
三、 供求分析
1、供
（1） 土地供应（一级市场）
（2） 房产产品供应（二级市场）
（3） 房产产品供应（三级市场）
（4） 供应特征
2、求
（1） 二级市场
（2） 二手房市场（三级市场）
（3） 需求特征
四、 综述及建议
２
一、现拟运行项目基本情况：
1、项目经济技术指标如下：
总用地面积：220000㎡
总建筑面积：600000㎡
住宅建筑面积：550000㎡
公建建筑面积：50000㎡
容积率：2.5
建筑密度：15%
绿地率：52%
2、地块现状综述：
位于新区旺庄路、行创九路、新光路、春晖路合围中，项目地臵身于无锡
新区工业园靠东，与春潮园相距不远，项目地现已基本平整。
二、调查目的：
企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带
来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。
所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，
以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占
有率。
现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销
渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场
调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。
建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的
效益目标。
本着中立、客观和专业性的原则，针对现阶段拟操作的房地产项目提供策划
依据、销售铺垫和对市场供求情况的了解做以下范围的市场调查。由于调查的深
度与广度在实际操作中基本呈现反比情况，故暂将无锡市市区范围内的现阶段正
在推广期间的案场作为重点调查对象。并结合第一国际东片新区范围其他相关联
系做一次粗浅的分析。
三、调查手段：
访谈法（抽样访谈、经理专访、电话访谈）、观察法（间接观察、直接观察）、
媒体调查法（报刊分析法、网络调查法）。
正文：
一、 环境分析
３
自从摩根史丹利提出泡沫论以来各界围绕该主题提出过房地产生存环境的
各方面论点，现笔者秉承具体事物调查研究的整体性原则和动态原则，既将事物
放到现实环境中在特定的历史时期分析研究其生成原因及发展趋势。从以下几方
面做切入，进一步探讨啤酒泡沫和肥皂泡沫的课题。
1、宏观分析（中国房地产市场环境）
２０００年７月，诺贝尔经济奖获得者斯蒂格利茨（Stiglitze）在世界银
行发表谈话说：２１世纪初影响最大的世界性事件，一个是高科技，另外一个就
是中国的城市化。
建设部政策研究中心发表文章认为：全国城市房地产市场总体是健康的，只
是局部地区发展不平衡。中国房地产金融风险在可控的范围之内。
中国房地产市场增速放缓，2004年1～11月间投资增幅为29.2%，总体比一
季度下降11.9%比去年同比下降3.3个百分点。城镇拆迁总量比上年下降50%以
上。
在投资形势方向方面，实力型房地产开发公司向全国各地发展业务，2004
年万科、万达、顺弛、阳光100、上海绿地等多赴各地招标、拍地。无锡万科在
无锡市场开发的万科魅力之城成为万科20年发展史上的最大的一个项目，总体
量达到145万㎡。同年年末天津顺弛董事局主席张桂宗宣布：2004年顺弛完成
销售额100亿元人民币。
2004年前三季度，全国房地产销售价格同比上涨9.4%，土地交易价格上涨
10.2%，房地产租赁价格上涨1.2%。另2004年1～11月全国商品房成交价格同
比上涨12.5%。为2004年成为自1998年以来商品房价格上涨最快的一年。空臵
率同比下降12.9%。
在今年的全国建设工作会议上对2005年提出三个转变：
1、逐步实现住房从注重数量增长向满足住房需求和节约能源，保护环境并
重转变。
2、从低品质，频拆迁向重视住宅使用年限转变。
3、从重视城市住宅向城市和农村并重转变。
国务院提出2020年城市化率达到55％。国家统计局在全国抽样调查显示，
目前每年新增1％的城市人口，大约为1800－2000万，新增城市人口的住房要
求，按城市人均住房22平方米计算，每年将需要4.4亿平方米的住房。根据无
锡当地情况来看，2005年新增城市人口将达到3万人左右。假如按现有人均住
房面积计算，市场产生有效购买及租赁需求将达到600000平方米。
中国从农村流向城市的流动人口数量约为1.3亿人，按每人15平方米住房
需求计算，仅在这个群体里存在着大量的住房市场需求。
中国每年大约需要8亿平方米的住房。到2020年，人民生活水平达到小康，
４
人均住房面积也将由现在的25平方米增加到30－35平方米，将这个差额加进去，
那么每年的住房需求将更大，此外还有很多公共活动场所的建设
随着经济的增长，土地作为参与经济活动的要素，其分配 到的利润地租自
然随之上涨。
从经济学的角度来看是合乎逻辑，所以在经济增长强劲的地方，房价一定上
涨得快。这一点无论从世界各国的差异，还是国内各个区域之间的房价的显著差
别都可以得到印证。
比如，能够长期保持8％－10％以上的增长率，那么就不应该怀疑长期房价
是看涨的。
中观分析（长三角房地产市场环境）
长江三角洲在行政上包括上海、南京、镇江、扬州、泰州、苏州、无锡、常
州、南通、杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山，土地面积99610km2，人口
7371万，人口密度高达740人/km2，为全国平均的近6倍(1995年)。本区人地
矛盾极为突出，长江三角洲土地面积约占全国的1%，人口占全国的6.1%，而GDP
总值高达8799亿元，占全国的15.1%，人均GDP约为全国平均水平的2.5倍(1995
年)。本区第二产业产值占GDP近60%，第三产业占30%强，为“二三一”型产业
结构。本区城镇密布，法国地理学家戈特曼(JeanGottmann)称之为世界第六大都
市带。目前区内已有2个超大城市(上海和南京，市区非农业人口分别为833.7
万和226.1万)，1个特大城市(杭州)，4个大城市(无锡、苏州、常州和宁波)，
14个中等城市以及33个小城市，若包括集镇在内，全区共有1600多个城镇型
居民点，平均约每30km2分布1个。全区非农业人口约占总人口35%，其中上海
市已高达70%。（资料来源：中国、江苏、浙江、上海统计年鉴，1996）
江苏省委、省政府从推进全省现代化建设的战略高度作出决定，今后一个时
期，着力把无锡等四个城市规划建设成为特大城市。从一个中等城市，到大城市，
再到特大城市，这是无锡城市发展的历史性转折，从江苏省城镇体系发展规划来
看，无锡在“三圈五轴”的总体割据中具有十分明显的区位优势。“三圈五轴”
是江苏省城镇体系的关键内容，无锡在其中“一圈两轴”中所处的特殊位臵，突
出地表现出无锡在全省城镇体系中的重要地位。在全省三个都市圈中，无锡恰好
处于苏锡常都市圈的地域中心；同时，在五条城镇聚合轴中，无锡位于东西向的
沪宁聚合轴和南北向的新宜聚合轴的交汇处。在南北轴线上，江阴长江大桥的建
成，开辟了苏南、苏北大通道，地缘经济社会联系已全然消除了地理障碍；即将
建成的新长铁路，使苏北苏南的联系更加向纵深推进。在东西轴线上，南京与上
海的中间位臵，正好在无锡。尤其需要提到的是这两条轴线各自的一个特点：沪
宁轴线聚合的城镇是区域范围内乃至全国比较发达的地区，在南京到上海311
公里轴线上，有南京、镇江、常州、无锡、苏州等大城市、特大城市，而新宜轴
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线500多公里轴线上，只有无锡一个特大城市。其余10多个城市在区域发展中
相对欠发达一些。无锡市先后于1980年、1985年和1993年编制过三轮城市总
体规划，这三轮总体规划，从当时的经济社会历史条件出发，对城市建设发展作
出了统筹安排，起到了一定的作用。但是，三轮规划有一个共同的缺憾，这就是
规划的起点不高，手笔不大，前瞻性不强，许多方面都落后于形势的发展。而造
成这一问题的症结所在，是城市总体规划跳不出行政区的局限，城市空间布局受
到束缚，城市骨架拉不开，因而，城市规模、城市功能、城市发展方向、城市功
能分区以及城市基础设施布局等，都无法超前、科学规划，在一定程度上制约了
城市有序发展和城乡一体化发展。按照建设特大城市的要求，在编制市域城镇体
系规划的同时，必须从市域范围调整城市总体规划，形成“干”字形城市发展轴
线。一是城市发展南北纵轴，顺应新宜轴线的方向，依托西成高速公路，新长铁
路和运河，推进中心城向北发展，这样既可以扩大无锡中心城的对外开放程度，
又可以增强中心城向城乡以北广大地区和向苏浙皖地区的辐射能力。二是城市发
展东西横轴，沿着沪宁轴线的走向，依托沪宁高速公路、沪宁铁路和312国道，
向西拓展，呼应新长铁路藕塘编组站的物流、仓储等功能，进一步凸现无锡交通
枢纽的功能定位；向东拓展，进一步加快建设新区，形成中心城高新产业开发区，
从而更好地发挥无锡在苏锡常都市圈的节点和枢纽作用。三是沿江发展轴，充分
发挥长江港口的独特优势，利用沿江腹地，建设现代化港口城市。总之要通过城
市总体规划的合理安排和有效调控，促进实现无锡市城市化进程的战略目标就
是，到2005年，市区建成区面积达到140-150平方公里，城市人口达到140-150
万人；到2010年，建成区面积达到180-200平方公里，城市人口达到180-200
万人。把中心城做大，是建设特大城市的首要目标。
最近一份《江苏城镇居民购房能力分析》报告显示， 2003年上半年： 苏州、无锡、常州、南京、南通 人均可支配收入：6500元、6055元、6017元、
5130元、 5024元 每平方米商品住宅单价：2500元、 2040元、 2200元、
3265元、 1700元 房价收入比： 5.5：1、4.87：1、5.24：1、9.2：1、4.88：
1。人均可支配收入南京排在第四。南京每平方米商品住宅均价全省最高，比全
省平均水平高出近1100元。2004年，南京市商品房预售均价达到创纪录的3676
元，房价收入比最高。超过了江苏省房价收入比6.18：1的平均水平。房价的上
涨超过了市民可支配收入的增长，而且超过100平方米的较高档住宅在商品住宅
中所占的比例较大。如从平均购买能力来看，家庭年均收入3万元左右，如果购
买一套面积为90平方米左右的商品住宅，需要付出30万元，花10年时间，购
房者的经济负担相当重。这会限制购房者在其他消费品方面的支出，不利于经济
的整体发展，最终会影响到房地产市场的繁荣。
近期，一家名为中创的市场调研机构对苏州、无锡、常州等9大城市的房价
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偏离度调研结果显示，苏州为江苏被调查的9个城市中房价偏离度最高，为2250RMB/㎡，南京为1750RMB/㎡，扬州为1400RMB/㎡，常州为550RMB/㎡，无锡为400RMB/㎡。该机构认为，出现这种现象的根本原因是双方利益追求点的差异，可以一定程度说明城市房地产供求价格的差异（即市场供应主体价格和需求主体价格的差异平均值）。笔者认为，相比苏州的购买能力、市场消费习惯和需求主体数量无锡市都非常相似。笔者认为无锡市房地产上升动能还未得到完全释放。
3、微观分析（无锡市房地产市场环境）
一个区域的房价应该和该区域的经济发展水平相匹配。这应该是有关房价的一个基本命题。2002年上半年以来，我市房地产业总体上呈现稳定、健康、理性发展的态势：市场供求两旺，市场行为逐步规范，楼盘品质逐步提高。随着国家一系列宏观调控政策的实施，无锡的房市产生了新的动向：有效供给惯性增长，开发投资增幅回落、商品房需求量持续增加，二手房交易较为低迷，价格涨幅趋缓。徐卫局长在2004房交会高峰论坛时说：无锡房地产的发展正进入阶梯性走高的调整期，减缓的幅度比较有限2004年10月提高存贷利率的举措实质是有效调控房地产需求，通过“压保并举”对房地产开发土地供应、贷款投放等方面加大“压”的力度，继续加大普通商品房的供应量，鼓励开发商建设老百姓买的起的商品房。“保”中等收入的群体的房源供应。到2004年2季度为止锡房住宅指数报告为2986 点：比上季度上涨 106点，涨幅为3.69%、比去年同期上涨580点，涨幅为24.11%。（基期为2001年2季度，基期指数为2000点） 。根据无锡统计局的资料显示：2004年无锡实际商品房住宅竣工量920000㎡，加上前两年300000㎡存量房，仍未达到无锡市场至少1800000㎡的供求平衡点。从无锡经济与全国经济增幅有较稳定关联来看1990年至今无锡市经济与全国经济增长之比是1.772：1。按2005年全国经济增长底线为8%～10%的合理区间，可以预测无锡经济增长底线在14.2%～17.72%之间，从无锡富民工程目标看，2005年要在全省率先建成小康社会，城市居民和农民人均纯收入分别达到2000USD～1000USD，用可支配总收入占GDP的比重，无锡2005年的增速要达到18.9%结合价格总指数计算，无锡市经济增长率会在15.3%左右。平稳的经济增长必定带动房地产业平稳发展。预计到2005年，中心城建成区面积从2000年的101.5平方公里扩大至140-150平方公里左右，实际居住人口达到140-150万人左右。城市化水平达到60%以上。
在2004年度的市委十届八次全会讨论的《中共无锡市委、无锡市人民政府关于全面推进“创新工程”，加快经济增长方式有根本性转变的决定》着力优化产业布局方面作了如下规划：
江阴市：新材料、现代物流、电子信息、高档纺织等新兴支柱产业，建设为 ７
对外开放和新型工业化的先导区;
宜兴市：电线电缆、纺织服装、环保产业、旅游业。
新区：具备国际化特色的高新技术产业核心区。以新区、东亭开发区为核心，形成高新技术产业带；
锡山、惠山区：先进制造业，现代物流的集聚区;
崇安、南长、北塘区：中心城的商贸集中区;
滨湖区：科研、旅游、商务、和创意产业示范区。
近日无锡市建设局出台加大推行住宅产业现代化文件，进程中将采取有计划，分阶段的方式，在今后3～5年内实现全市新建住宅基本全装修，对房地产业是新的要求，也是一次机遇。
4、动态分析（历史、银行货币、竞争主体）
无锡市房产在1996年全国房地产复苏时期各方面资金开始做有计划性的投资尝试，超过100000㎡的项目寥寥无几，在1997年城市大规模定向规划后外资的涌入（包含购房资金和建设资金），并在上海和杭州等房产发达的周遍城市的带动下楼价一路走高，到2004年房地产秋季交易会进行统计时，无锡行政范围内商品房的平均交易成交价已达到了3650RMB/㎡。分析下来不外乎以下几方面因素：①无锡市城区确定南迁计划，中心老城区改造工程上马，大大加大了城区的拆迁力度，人为增加了相当一部分的市场有效需求。②1979年～1984年人口高峰期出生的600000无锡人口进入婚育阶段，购臵商品住宅奠定了丰厚的社会消费资源的基础。③城市化的脚步和无锡就业环境的改善使得在锡流动人口将无锡作为臵业的所在。④由于市场的短期兴起，引发了市场流动资金进行投机或做长线投资。这一部分约占到总销售面积的12%～15%。
9年以来首次加息，其他各档次存贷利率也相应调整。对整个投资市场应该都有触动，单就房地产而言意向购房客户抱谨慎投资态度。反观国际金融形式，美国在2004年底升息2个百分点。对中国金融持续施压。可以视此次升息为一个转折的信号。预计总升息幅度在1个百分点左右。
在竞争的主体方面如下表显示：
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上海房地产一级资质企业有100多家，投资额和商品房销售量占全市总量的25%左右，无锡市区目前共有开发企业150余家，其中一级资质只有一家。从规模、功能、管理、业绩等方面综合评估，真正具有实力，有竞争力的为数很少。表现为“小”（经营规模小）；“少”（高素质人材少、市场份额少）；“弱”（抗风险能力弱，竞争力弱）；“散”（经营秩序不规范，资本结构单一，缺乏网络）。无锡房地产业至今没有出现能引领市场发展的大型企业集团。无锡房地产企业整体势弱、小富则安、闭门守旧、交流意识薄弱，企业规模小，品位不高，与其从建筑包工企业转化而来有一定联系。自2000年无锡房地产步入快速发展期以来，火爆的房地产市场造就了许多百万、千万“富翁”，但他们一般小富则安，闭门守旧，与外界交流意识薄弱的观念没有多少改变。但其在项目操作时由于社会化和本土化的的程度较高，能够在无锡体现出成本、政策、人力方面较明显的优势。
5、静态分析（政策、经济、交通）
宏观为抑制固定资产投资过快增长，减少原料的需求，抑制通货膨胀，保证国民经济平稳运行，实现国民经济的软着陆。自2003年出台121号文件后，2004年一季度出台一系列调控措施，财政政策，货币政策土地政策以及严肃行政纪律等多方面降温降速。2004年4月29日国务院办公厅发布《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求各地深入开展土地市场治理整顿，查处违规占地批地，控制新项目上马，减压农用地转用计划，积极参与宏观调控。 2004年3月31日国土资源部，监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作的通知》即70号令，即进行土地，特别是经营性土地使用权拍卖、挂牌、出让情况进行全国范围内的执法监察，并要求各地与2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，8月31日以后仍以历史遗留问题采用协议出让经营性土地使用权的要从严处理。
2004年7月1 5日起施行的《商品房销售管理实施细则》对本市商品房销售管理实行商品房预(销)售许可证制度、商品房买卖合同登记备案制度和销售过程跟踪监管制度。《细则》首先规定房地产开发企业申请办理《商品房预(销)售许可证》、商品房买卖合同登记备案都应当通过无锡市房地产市场信息管理平台办理，并强调所打印商品房买卖合同登记备案证明将作为《商品房买卖合同》的附件。对房地产开发企业、销售代理企业的销售行为及房地产广告的发布，《细则》作了更为细致严格的规定：例如严禁销售人员利用职务之便炒卖房地产；严禁通过发售有价会员卡、贵宾卡、选房号牌等形式变相预售商品房；禁止采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工的商品房等等。未取得《商品房预(销)售许可证》的房地产开 ９
发项目，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告并进行变相销售活动，不得以任何形式收取定金或预付款。
在销售过程跟踪监管方面，《细则》主要采取监管房地产开发企业、销售代理企业所设立商品房预售款专控账户的方式，对商品房预售款专控账户资金流入、流出情况进行核查。
值得关注的是，《细则》首次规定，已办理了预售备案的商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。
由于房地产投资端和消费端都是高负债的典型行业，因此加息对投资房地产而言是个重大变数。同时商业银行的贷款利率上限放开，商业银行的利率机制发生了很大的变化，央行的基准利率只决定商业银行的融资成本，开发商拿到贷款的最终利率由商业银行而非央行的基准利率决定，使根据风险的不同而调高利率成为可能。如持续加息会促使房地产的整合，优胜劣汰的结果就是进一步提升行业整体的投资价值。
在2004年秋季房交会期间正式启动的商品房销售网上备案制度将对销售案场销售控制的实施产生颠覆的革命。
交通方面无锡市将在2005年启动立体轨道交通计划，城市轨道线路将老城区中心与几处居住引导区组团相连。另外加大对惠山区堰桥板快的投入力度，增强无锡市与江阴市的连结程度。
二、市场分析
1、地域分区：
以无锡市建成区为调查范围，根据无锡目前城市建设的状况与特点将无锡市区分为中心、副中心、东、南、西、北六个区域，具体分区界限如下： １０
（1）
中心区：
解放环路以内的区域
摩天360 T：2728222
点评：（2003）预售准字第009号银辉房产盘活的一处烂尾房。采用八面桶型设计、206套办公房，面积133－208㎡。另132套公寓，面积175—395㎡，配套好。容积率13，十五部高速三菱电梯号称5A级智能大厦，第一天平戴维斯
物业公司，车位400个，物业管理费1.8～2RMB/㎡/月，办公2.98RMB/㎡/月。主要公共交通：35、66、81、10、3、11、201、85、801、42路等。该案是目前为止无锡市第一高楼，从销售情况来看还是相当理想的，到2004年底时已经结案。销售率达到98％以上。由于其地处市中心，具有丰富的配套资源，生活、服务、交通都成为卖点。再加上挺拔的外立面，成为中小企业进驻以期提高自身档次的首选办公场所。但相对低层的住户和朝北的房间在采光、污染方面的问题较难克服。另在住宅房型设计上面积偏大，加之实际成交价的总价相对较高。八面桶型的结构设计也使部分单元拼接顾此失彼。且购房后不能进行商业注册。 优族联盟 T：8883388/2790688
点评：（2004）预（销）售准字第027号由益多投资旗下金马房产盘活烂尾房，2004年中期预售成为中心区不多的销售项目之一，共17层，楼顶设会所，酒店式管理，号称精装修单身公寓，架空到4.2～5.2M，又66平方米小户型跃层式。着眼于市区投资型购买者和外来流动人口，挑高3.1米－5.2米，少数复式动静分离，布局科学。地理位臵优越但由于人民路现已实行禁摩令，所以出入稍有不便。结构采用四环包围布局，朝北中圈居户的采光和通风都成为难以克服的问题。单身公寓的厨房使用电磁炉，没有燃气入室。主要公交：10、15、19、25、30、215路等。
整个中心区可供选择的商品房十分有限，而市场又表现出有效需求，相对其他地区中心区的投资风险性较小。 （2）副中心区：
在由京杭运河、太湖大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路所构成的环形以内，解放环路以外的区域；
点评：（2003）预（销）售准字第070号，本案毗邻太湖大道，清扬路两侧为无锡市居住密度最高的地区之一，周遍生活配套成熟，交通便利，地理位臵处于无锡市住宅引导区和老城区的中间，6～26F为普通住宅于SOHO公寓，3～5F为写字楼，写字楼面积从67.4㎡～163㎡不等。现已售完。但商铺的布网结构为住宅布网，故相对进深，且面对不久就要开盘的太湖明珠〃数码大厦商铺的有力挑战。
嘉德中央公园 T：2698222、2698666
盛世天下 T：5020229/5036442
点评：该案属于江阴巷改造工程之一。由怡信天成代理销售，一室一厅（36～31）作为近期主力户型，虽然在开盘时期销售方面制造紧张气氛，但销售情况来看不加上关系户定购案场销售仅60％。但小面积单身公寓全部朝北布臵，总价控制在40万以内，市场反应良好。主要公交：85、313、96、90、33路。
中大颐和湾〃天琴座 T：2605188、2606188
点评：（2004）预（销）售准字第026号，该案地处市区辐射范围内，距离三阳广场2站路的距离，天琴座是中大颐和湾的第四和第五期工程。销售反应不错，尚余20多套，为三房二厅二卫，150㎡。项目为北塘区荷花里建设项目，原属锡城有名的低洼地区。但从该项目目前的回土方情况来看，地势仍大大低于红线外道路标高。主要公交：313、29、90、57路等。 （3） 东区：
以沪宁铁路、通江大道(
原名锡北路)为界；
现代之星 T：5105788、5115788
点评：（2004）预（销）售准字第051号，该案是作为多功能写字楼定位进行推广，结合沿街店面销售，有商铺141间、办公234间，距离市中心和火车站都比教方便。主要公交线路：3、55、45、61路等。楼宇采用智能化系统配臵。在商铺方面73％的得房率，6米挑高。电梯6部，内部人流规划成为 “双横一纵”，可以有效地延长商铺人流滞留时间。且该案销售人员给笔者较好的精神面貌和进取精神。但在案场所处位臵一直是无锡市城郊接合部，治安情况和外来人口相对较复杂。历史上在此经营也罕有发达得验证。
赛维拉假日花园（橙园） T：8701345
点评：该案是以单身公寓的形式作推广，前期的销售工作做的相对十分成功，在最后一期单身公寓方面主要做了以下几方面诉求。1、公寓设计师是原埃菲尔铁塔设计师斯塔夫〃埃菲尔的后裔。2、一改以往多层牺牲容积率，作120主流户型的风格，作小高层一梯16户的布局。3、酒店式服务，一周作一次卫生，并有其他收费服务。4、以投资者作为主观认同对象，提供一整套解决方案。主要公交：42路。交通方面不如临近的春江花园，桑达园，但有不在少数的业内人士在此臵业，笔者认为迎合了相当一部分人的心里感受。属于较成功项目。
长江金岸 T：5222888、5222000
点评：作为无锡新区规划的贸易第一站，准备就近日开盘，原有开价3900元/平方米的宣传，但市场调查的结果证明该案准备跳高开盘。靠近科技园和软件园，斜对面是新区管委会。该案共两栋高层，酒店式管理，24小时热水。面积58～160㎡，共双塔32层。主力户型为：60㎡～80㎡一房二厅和二房二厅。
采用400元/平方米～800元/平方米的菜单式装修，以迎合投资购房者的心态。主要公交：53
、30路。
金锡〃帝景园 T：8211550、8211770
点评：主流户型90㎡～120㎡，毗邻赛维拉假日花园，最高层为11层，售楼处位臵尚未开业，装修十分简陋，有损形象。推广形象方面与赛维拉假日花园反差鲜明。
格林春天〃野花园 T
：2457888、2413088
点评：该案所处地块在城郊结合部，但老居民区密集和以往几年广瑞地区轻工业发达，国营企业基建多选址此处，故配套相对较完善。新华书店、超市较齐备。距离市区2公里，闹中取静。规划为11幢多层和高层建筑。户型紧跟市场，公交线路多。主要公交：3、17、45、61、311路等。
星洲映象 T：35119221
点评：规划设计为14幢住宅，其中11幢高层，三幢多层。由于该案毗邻足球场，高尔夫球场等体育设施的优势，成为有体育特色的健康概念。 盛业嘉园 T：5222189、5222199
点评：（2004）预（销）售准字第042号，位于新区商业中心江汉北路沿街。
规划为4幢联体建筑，南北朝向。提供24小时热水，配套智能卡安全系统。对面是新地商业步行街。新区新光路和老312国道，出行相对比较便利。 新都会花园 T：2722968
点评：该案尚属于预告楼盘，无任何文本资料，但现场显示主体已到标准层六层以上。诸多数据不祥。
东区分成四个板块，一个市东亭板块，由于在2002年前后，东亭板块集中土地拍售，所以在上市方面目前这一块的楼盘相当多，但在吸收相当一部分有效需求后销售的速度放得很缓慢。东亭板块新盘在赛维拉和格林春天〃野花园比较有代表性。老居民小区有两块范围，第一个板块是上马墩板块，即原来得风雷新村、塔影新村这一块。目前房源较缺，居民得密度很大，像风光里、风华里一带，与市中心得位臵相对非常近，如果这一区域有房子还是可以投资的。第二个是广益板块，相对来说，这一板块比上马墩地区稍微差点。现将新区也放在东片的延伸范畴参考，有新都会花园、盛业嘉园、星洲映象、长江金岸可以在地域范畴看作是第一国际项目的竞争楼盘。 （4）南区：
以沪宁铁路、太湖大道为界；
逸景园 T：8835858、
8836868
点评：在南阳花园和金乐华庭相继售罄后推出的一处小体量的住宅双子星座。全部为精装修住宅，装修标准为大金家庭中央空调、室内国内合资品牌六面装修、一线品牌电气零件安装。估计集团施工价值850RMB/㎡，对外宣称1100 RMB/㎡。在促销手段方面小面积（110㎡）的送厨卫，大面积房型（135～170㎡）送
车位。主要公交：15、23、24、27、53、67、81、89路。
点评：规划设计为7幢住宅，10中户型，面积从106㎡～261㎡，交通情况为3、4、10、11、29、33、40、52、88等。由于尚未开盘，所以价格不明朗。但该案地处梁溪大桥北堍，梁溪大桥车流量相当大，不免对小高层在噪音、声光、废气有较大污染。又因为地处十字交接处，故三面采光，通风良好。
金色维也纳 T：2852008
万科魅力之城 T：2795888
点评：该案位于无锡未来的新城市中心——滨湖新城地块，项目占地1098000㎡是万科20年以来最大的一个项目。万科一向以住宅著称，这个项目在整体规划和房型设计方面都有颇多亮点。小区以组团为单位做到安全、景观、舒适度可圈可点。开放式的街区设计结合超前的理念，灌输在规划的教育、生活、购物、休闲、交通方面。在2004年1～11月的销售统计指标来看，体量排名前五位的楼盘成交量竟占全市成交量的47％，说明大盘的核聚效应越来越明显。主要交通：95、36、77路。规划有城市轨道交通线1号、5号贯穿。
顺弛。天鹅湖 （天鹅湖花园一期） T：5186666、5188666
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点评：面积类型（单位：㎡）二室二厅（90～101）、三室二厅（118～137）30户左右、四室二厅（140～160）20户、跃层式（160～200）24户。一期共推出120套左右作试探性推广，其中含部分成品房（装修标准不祥），一期建筑面积为300000㎡。从规划来看该案规划庞大，毗邻大学城，有着号称终身教育的周边配套。一期工程预计2005年10月完工。销售许可证号（2004）预销准字第58号。主要公交：95、36、77路。
综合点评：南区也就是滨湖新城板块，有一定的上涨潜力，目前有3个楼盘。以万科、顺驰两个超百万平米的大盘作为代表，还有一个楼盘在华庄。
从目前来看，滨湖新城的概念还远远没有发挥，这一板块规划整齐、路网畅通、空气非常好、不像其它板块里面有很多的建筑物，这里是重新建设一个新城，投资的潜力较大。
（5）西区：
以太湖大道、京杭运河、锡山、惠山为界；西区山水资源最佳，楼盘供应量大：
阳光城市花园 （一期） T：5450588、5450688
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点评：（2003）预（销）售准字第070号，该案规模较大，是阳光臵业发展无锡市房地产的初次尝试。土地拍卖价格曾创下天价，当时三钢厂地块阳光臵业以13亿多拍下，容积率为1.8，单位楼面成本较高。计划分三期开发，以红星路和建筑路作为划分开发阶段。阳光城市花园二期，引入享誉锡城的三所著名学府无锡市江南中学、无锡师范附属小学、无锡市机关幼儿园，在家门口实现从幼儿园、小学到中学的全程名校教育体系。倾力引进国际零售业巨头沃尔玛购物广场，全面提升业主生活品质，为整个片我商业和居住文化注入了强大的活力。主要公交：53、41、86、51、68、211、11、56、73、33、1路。
红山半岛（三期）（又称红山西花园，红山花园） T：5105788、5115788
点评：（2004）预（销）售准字第053号，该案位于青祁桥，是原天安宝界臵业公司推出的以现代化规划的生活社区，三期全是小高层，较小的容积率使楼间距更大，住户的采光和空气都可以说不错，且前两期销售火爆，积聚相对较好的口碑。但三期小区封闭管理难度较大，有一条公共道路穿越小区，且路面宽度
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较大。可能在噪声和废气对低层住户会产生不利的影响。主要公交线路：20、27、53
、59路等。
新梁溪人家 T：5802888、5803888
点评：2004预（销）售准字第044号、无锡市房地产开发公司是无锡市唯一的一家一级资质的房产企业，在无锡经典的项目不少。是一个能够融入无锡城市文化的企业，对巫溪市场的了解和把握有一定的经验。该案以133㎡左右户型为主力户型。小高层4980元/平方米起价，联排别墅7180元/平方米起价，多层为5500元/平方米。其中高层为32层，楼层差价在50元/5层，从10楼开始计算差价。市场调查销售情况了解到高层销售的抗性不在与楼层高度，面积成为高层局部单元抗性的根源。双拼别墅12000元/平方米。主要公交：53、27、211、20、206、54路。
山水湖滨花园 T：8170388、8170588
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点评：2004预（销）售准字第044号、由海兰开发，该公司隶属江阴海澜集团。该案地块原先是泰德新城烂尾地块。该案位于五里湖西岸，自古有范蠡和西施的传说。以大配比的车位及酒店式的会所标榜高品质住宅，以联排别墅加49幢独栋别墅加5幢TOWNHOUSE。配套有一个国际幼儿园。只有一路59路公交线路。由于周边没有高大建筑使得所处位臵在冬天的温度低于市区2～3度。另有少数公寓房一层房型入口明显低于正负零平面，可能会对销售带来抗性。
金色江南。颐景花园 （二期） T：5819000/5888218
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点评：2004预（销）售准字第035号、容积率1，车位占总户数的60%， 金色江南位于梁清路与蠡溪路交界处往梅园方向的狭长地带，沿梁溪河近2500米，河边有宽50～70的绿化带。小区规划分四期开发，三四两期拟建低容积率的别墅群。由市房管局组织实施，市政设计研究院设计，有16座景观桥、蠡公池、烟树亭、四泽亭、人工岛等构织的梁溪河景观风光带，目前正紧锣密鼓的施工。整个梁溪河改造工程将用2～3年时间完成。这对金色江南来说是一块重大利好。四期共计600000㎡体量。每期都建有独立会所。颐景花园以130㎡作为主打面积，相应配套一处幼儿园。周边公交：71、40路等。
西区，以阳光城市花园、红山半岛、新梁溪人家、金色江南，奥林花园等楼盘作为代表，包括蠡湖新城一号地块，由于这一区域占无锡最好的山水资源，所以这一板块近两年上涨的潜力幅度最大。这一板块集中的楼盘销售面积达到300多万平方米，所以这样看来，西区的价格走势业基本是一个平缓的过程。 （6）北区：
以通江大道(原名锡北路)、沪宁铁路、锡澄路、通惠路、京杭运河、及锡山、惠山为界。
金马商城 T：2605668 2605778
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点评：一室一厅（62㎡～93㎡）230套 ，二室二厅（83㎡～92㎡）40套，三室二厅（144㎡～187㎡）120套。很明显是以单身公寓主打市场，结合商铺的销售策略。依托生活配套的成熟化及医疗卫生和长途交通的便利作为卖点。但是住宅本生不可以申请营业执照让办公入住成为屏障。其中底层商铺规划了270米步行街一条，项目共三块地块A地块500㎡，B地块320㎡，C地块1380
㎡。商铺面积19～270㎡，沿街门面3.7～13M开间，进深7.2～11.2M。商铺数量100个左右。
仁和〃英伦皇家花园 T：3720666、3720777
点评：该案为华仁集团在锡的第一个房地产项目，代理商为上海天梭咨询公司。建筑的整体布局较为合理，远看高中低三段式布局。错落有致，小区景观多，配臵一较大型广场，以维多利亚命名。面积分布较广，从80㎡～140㎡。但在该板块属于地理位臵较远，开盘较晚的项目。包括盛岸花园、惠泉山庄在内的楼盘已在2003～2004年吸收了相当的有效需求。主要公交：16、53、60路。
盛岸〃心筑 T：3213399、3216699
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点评：惠房(2004)内销准字第18号，小区的多功能会所及其运动场的可以满足一般需求，是苏嘉房产自盛岸花园后的又一项衍生。该公司开发理念相对落后，但蓉湖大桥的开通市该案到市区的路程大大缩短，使一阶段购房者由于价格因素热捧。但随着周边项目的突起，竞争形式将比较严峻。
左岸星光（一期） T：3203300、3213300
点评：惠房(2004)内销准字第13号，该案在盛岸花园对面，一期规划为8幢住宅，其中6幢多层，2幢小高层。小区周边配套虽然生活方面比较齐全，但是没有较近的学校，交通直通锡宜高速。二期正在规划，预计2005年5月份推出。主要公交：60路。
天一城 T：2726567、2070000
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点评：一期的销售口号是：苏源把无锡建设成为世界级山水名城。天一城位于惠山区惠山新城的最南端。西漳镇的西部。它东临咸塘河，西依锡澄运河，南靠运泾河，距项目北面2公里左右是锡宜，沪宁二条高速公路的出入口。四面环河，环境优美！现在从市区去项目走凤翔路，同时项目周边规划有三纵二横的道路网线，三纵为凤翔路，新锡澄路，天水路，二横为天一路及北环路。项目内将设臵公交车站和公交总站。开发商将开通社区BUS，定时往返市区。“天一城”项目总占地面积为2400亩，1.6平方公里，平均容积率1.2，建筑总面积192万平米，是无锡规模最大。整个项目大致分5期开发，一期开工总面积超过40万平米，包括公寓、别墅、商业、会所等。这么大的一次开工量在无锡是空前的。一期的公寓面积为19万平方米。由21栋的小高层和高层组成，面积由90平方米―――200平方米左右不等，共有1300多套；小区内采用了人车分流，户均停车位1个以上；底层都设有高4.5米架空层。容积率为1.75，小区的绿化率高达55％以上。一期公寓是国家康居示范实施工程，“天一城”是国内第43个，无锡第2个康居工程实施项目。由江苏电力旗下的苏源臵业有限公司开发建造。由加拿大筑原设计事务所和广州南方设计院等国内设计院联合设计。但项目所处位臵太过郊区，在房地产开发的经验和无形资产方面和无锡现有的两个大体量住宅项目有一定的差距。如此规模的项目在当地消化有相当大的难度，而无锡本地消费者大多不看好该地块的升值潜力。公交线路不多，周边有三条路线可到达本项目附近，43路、25路、25支路。
西漳板块和堰桥板块是新出现的，北区以前没有推出过什么地块，为了有力的配合无锡和江阴之间的结合程度，惠山区政府行政区划调整后推出了不少的地块，肯定会带动整个北区行情的有力上涨。
三、供求分析
1、供
（1）土地供应（一级市场）
土地使开发商的立命之本2004年土地总供应量为6700000㎡，总价112亿元人民币。2005年预告总供给量为6800000㎡，如按照容积率为1.8来计算，则2004年和2005年土地所产出的房地产产品达到约2600万㎡，按照无锡市历年房产产品消费情况看最上限各类房产消费量不会超过450万㎡。也就是说假设2005年后不在出让土地，就着眼2004年至2005年的土地产出量可以在无锡本地市场消化6年左右。竞争形势不容乐观！ （2）房产产品供应（二级市场）
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随着经济的增长，土地作为参与经济活动的要素，其分配 到的利润地租自然随之上涨。从经济学的角度来看是合乎逻辑，所以在经济增长强敌的地方，房价一定上涨得快。这一点无论从世界各国的差异，还是国内各个区域之间的房价的显著差别都可以得到印证。
2004年末，无锡市最大的成规模中介机构之一——江苏首佳房产对无锡市其所掌握的资料结合调查报告期间市场搜集整理的素材进行了整理和分析，得出在无锡市二手房产市场成交参考价。其中80式、90式的价格中已经包含了较好装修，而次新楼盘则是不含装修的空房价格。（所谓80式，就是无锡市在1980年前后作为基建推广的一类布局模式，大体特征是：有一个可餐客两用的活动空间，引入室内卫生间和厨房，有一个至三个卧室或房间，房间的面积一般在12㎡～14㎡左右。90式则是在80改进型更进了一步，加大了客厅的体量，也把房间的面积放到14㎡～18㎡左右，讲究南北通透的房型布局和大于3㎡的卫生间和厨房。）
（3）房产产品供应（三级市场）
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以下为90式住宅的市场参考价，在实际交易中可能会因为装修程度的不同出现相对应的价差。
以上资料来源：江苏首佳房产2004年12月市场统计结果。 （4） 供应特征 略
2、求
（1）二级市场
目前的房产需求是“三三二二”。A：30％是必须要买，这是自然消耗的需求，也就是说现在还有两代人三代人住在一起的，一定要买房子才能分家，或者是儿子结婚、女儿嫁人，还是必须要的需求，这个大概占到30％。B：30％是说周边农民进市打工。C：20％市指拆迁户。D：20％是改善型的需求，也就是说现在本身有房子、车子，原来住的是二室两厅的房子，希望换成三室二厅的，原来住的是空中别墅，现在希望住小别墅。
资料来源：江苏新城房产调查资料统计 （2）二手房市场（三级市场）
① 售
目前，无锡人均住房面积跟城镇人均住房30平方米的省全民建设小康社会的指标相比，还有一定的差距。在无锡市区操作三级市场的多是在无锡市房管局取得了经纪公司执照的中介各门店，在这些门店的调查分析后发现，在几乎每一个门店都有一本类似房源本的记录工具，详细记录着客户的房产需求，在这些需求里详细记录着各个客户的多方面房产要求，在中介公司业务员所要做的工作就是把这样的要求和公司共享的房源做匹配，最后促成成交。但是再看匹配的情况，相对还是房源十分的紧俏，往往一套好的房源一上交易平台就有几个客户同时与客户进行接洽。其余一些难以找到买家的房源经常是以下几种情况：①手中有房、心中不慌型。因为手中有市场可以接受的房子，但又不急于卖出，于是就报一个远高于市场成交价格的标价，期望待市而估。②手续有这样那样的问题，产权不清或有纠纷的。难以办理过户手续。③房产本身存在的缺陷，如跑、冒、滴、漏或位置太远等。出于这样的原因使购房者难以下决心购买。如2004年
1～9月市区二手房成交169．03万㎡，成交金额26．58亿元，其中住宅成交85．05
万㎡，成交金额17．77亿元。除锡山、惠山外，二手房成交面积121.90万㎡，下滑1．73％，成交金额23．17亿元，其中住宅成交71．74万㎡下滑8．38％，成交金额16．19亿元。数据显示老城区的存量房交易以普通住宅为主，而锡山惠山两区多是以厂房等非住
宅为主。
②租：
据资料显示：无锡本地居民的房产拥有情况如下：
可以看出到2004年6月止在报告期内无锡市城市居民住房产权以房改房居多。故租赁私房的家庭只占到总量的2%，所以说在无锡市，房地产租赁市场基本还是以流动人口为主体。据无锡市统计局2004年处资料显示：无锡市的流动人口达到102万人/年。如在当地投资回报率的有力支持下，必定会对商品房一手市场和二手市场产生一定的推动。 （3）需求特征
2004年6月在全国抽中地区开展了城镇住户基本情况抽样调查，无锡市名列抽中地区之中。 本次调查在市区抽中的17个街道、38个社区居民委员会中开展。按照《国家城镇住户基本情况抽样调查方案》，无锡市共抽样调查了1520户居民户，调查内容主要有居民家庭住房情况、耐用消费品拥有情况、住户成员基本情况、家庭收入、家庭支出、社会比较、旅游意向、调查意向等。现就家庭住房状况作如下简析：
以下是在报告期内无锡市家庭人口的数量情况：
在消费习惯方面住户对物业所能提供的需求如下所示：
对房产开发企业进行成品房的销售，各个时期的消费态度如下：
*以上数据资料来源：中国经济网 可以看出无锡市购房者在对装修的态度上在逐步的接受，但在控制总价和加大工程招投标及预算的透明度方面之后，在个性化方面作好文章，可以加大购房者的购买信心。
据无锡市房管局统计局资料，在购买面积方面自2001年1季度到2003年1季度，无锡市民对房产产品的消费面积如如下表变化情况：
从上表分析：面积的需求并不是随着房地产市场的走热而随之上升的，而是有理性的在120㎡徘徊，归其原因笔者认为有以下因素：
①总价控制客户。在房价不断走高的同时面积的加大同时对房产产品的总价影响相当大，在家庭和个人财政预算相对固定的前提下，选择总价控制法是相当一部分购房者的合理想法，并加以实施。
②类比型客户。住宅所需要的面积很大程度上并不是出于对实际生活的必须，而是出于对周边生活环境的认知情况，当城市主流文化引导房产消费的面积具有认知导向性。
③城市GDP水平和贫富差距及人均收入水平。
由此可以基本定论为什么人均收入相差不多的上海和北京的平均购房面积和GDP指标不成正比。为什么广东顺德成为中国人均居住面积最大的城市。 四、综述及建议
笔者认为第一国际在房产产品本身反应出来的差异性在于：新区工业园区的位臵、高层、建筑风格以及大规模的会所服务。在体量方面也具有一定的区域内的影响能力。那么参考以上数据可以得出以下几方面分析。
从周边出租回报情况看,第一国际所处位臵附近有春潮园三期、春合园、春丰村等农民拆迁安臵房又可称其为“农民公寓”，周边配套也是趋向安臵房配套。以春潮园为例，春潮园已经开发１００多万平方米住宅，全镇６０％以上、大约６８００多户"农民"入住其中。这里的农民通过获得每平方米３１５元的旧房拆迁补偿款，按照每平方米４５０元的政策优惠价格，购买人均３０平方米的商品公寓完成了这种迁移。农民普遍以大于城市居民一倍以上居住面积的货币补偿支撑了这次迁居。春潮园９０％以上的居民购买了两套９０平方米的住宅，其中一套是以每平方米１２００元的当地市场价格购买的。"春潮园"是无锡新区规划建设的五个居住片区的一个。春潮园１０％没有任何收入来源的家庭、大约４００多人，每月领取１９０元生活保障费，找不到工作的劳动力每月领到１０５元的失业费，大病医疗保险的标准为人均１０００元。另据市场采样算术平均价格得出：春潮花园如以90～100㎡为计价标准 租：毛坯房500RMB/月、简易装修 750～900RMB/月、精装修 1300～1500RMB/月，出售（毛坯房标准）3100～3300RMB/㎡。如按正常投资回报率测算，房产市场交易价格（假想）同投资回报呈合理区间。
同比项目所在地高层项目，有一处2004年12月结盘的新光大厦具有一定意义上与第一国际有一定的可参照性，该案主力户型小于100㎡ 总102套 1～3层商铺38200元/㎡～39800元/㎡ 其中80%意向客户登记其中88㎡～100㎡的房型。在开盘初期设定的认购预售价为3200元/平方米，结盘时的最高价为3860元/平方米。开盘三个月售磬。走高幅度为17%。
高层住宅的影响主要在于感情和感觉方面。如确定高层规划着实需要更便利的垂直交通工具，便于平日的室内交通和在灾害发生时候的紧急疏通。要求配备更充足的公共服务配套，避免终端使用者在家时间太多产生负面影响。80%的高层住宅用户认为住在高层住宅视线好，另有50%的人选择高层住宅是因为安静的环境和需要更清新的空气。相对多层建筑市场上宏观概念的争论主要在于建安费
用是多层住宅的2倍左右，相对建设周期是后者的2～3倍，公摊面积增加和电梯运营费用高。
在案名的选择方面，传统的做法是在住宅方面用温馨，在办公房方面用霸气，在商铺多用财气等。同时突出地方所在的特色。然后在诉求时可以做到有的放矢，合理利用企业的无形财富，提高品牌价值和美誉度。
在需求主体方面，随着楼盘的档次和总价的逐渐升高，业主的年龄也呈现上升趋势，而高层建筑的受众相对年龄较低，这与高层的接受年龄段可能会产生矛盾。随着年轻一代的婚育观的改变，导致家庭的日趋小型化，单身及丁克家庭的需求也不容忽视。由于目前无锡市人均居住面积、房屋持有率和目前经济适用房项目基本不对外来群体开放，所以该群体对于商品房，尤其是高档商品房的拉动不容忽视。另无锡市的新区规划及现在的从业人员文化结构对商品房的选择在几个方面体现：第一，高学历群体购买决策方面较理性，谨慎；其二：高学历群体在掌握的相关信息知识较多，在签约时主动权略高些；其三：相对普通教育群体来说信息渠道更广泛，接触网络的机会比较多，所以在网络方面的推广比较有效。
房地产的生命是差异性。而生活住宅在相关配套方面的要求相比其他类型的建筑来得更高。所以建议在该案同档次的配套方面作出亮点，以贴切购房潜在客户的需求作好大规模定制。提高物业的附加价值。根据中国国情，住宅的交通状况是值得前期部门作出一些工作的。