201 5中国地产房市公司上 TO10 研P究
目
录1
研.究背与景的
目2 研究.方法体系
21 .研究对象2 . 评2价指标系体2. 计3评量方法价
.3 究结果研分及析
.31 中房国地上产公司市体发展状整分析 3况2. 012 5中国地房上市产司公TO P1 0究结果
4.研结语
题专： 国房地中产融生金态析分
研主究：持国
务院发展研究中心企研业所 究清大学房地产华研所 中国究数指研究院
联组长：席马
：国务院骏展发究中研心企业研所所究长刘 洪：清华玉学大地产房研所究所长 莫全天中：指国数究院院长
研要成主：
黄瑜：中员国指数究院常务研副长院中国房、地产 TO1P 研究0组公办主任 国室务发展研究中院心业企究所：研张伟永范保、群 华清大房学产研地究：吴璟所姜沛言、、徐勇玉徐、跃进张莉 、中国数研究指：院云峰蒋张宏、、李建、桥杜国丙田、翠、焦腾啸、石晓晶芳张、、璇岚、马严锦、李梅晓、彤耿欣欣古超、、晶李 王烨、刘佩佩、、牛娟、张淑晓琴、秀杨、晖、汪勇、郑秀黄、李青力胡超、、刘萱林、晖建、张学、丁化晓钟文、、辉伟张高院、生、李洁 瑶、吴晓、刘慧桃鸣、哲、陈张延、彬玉、薛程行、建琳薛、黄、雪钱群、曹慧旭东、柏润朱、玲、王可珍、袁彬彬王马文、涛
国房地中产 OT10P 究研
组．1研究景与背目
的国务由院发研究中展企业研心究、所 华清学房地大研究所和产中指数研国院三家究究机研构共同组的 “成国房中产 地OPT1 0 研究组 ”，自2003 年 开展中国地房产上公司市 OTP01 研以究来已，连进续行了三年十，研究其成引起了果会社界各别是机构特投资者 的泛关注广中，房地产上市公司国 OP1T 研究的0关成果已相为成投资评者判上公市综司实合力、发证掘券场投市资会机重的要标准。 2 01 年4中，国济经发从高展增长转向中速高速长的增新常态，房地行业产调政策控回归态化常市场进，入调整期在此。背景下， 一优秀房批产地市公司上顺应业行常新，态准踩场市奏节动主整调营经略、积策创新营销手极，取得了优良的业绩段，示出 展较高经营水的平，得了获本资市场的认可在 2。105 中国地房产市上公司研究，中中国房地产 OT10P研 组究总结在历年研经究的验基 上础，进一步完了善研究法方指和体标，本系“着客、观公正、准、全面”的确原则，掘成长发量佳、投质资价值大优的房地 产上秀市公，探司不同索场市环境房下产上地公司市经的增长方济式为投资者，提科学供全的投面资参依据考 。国中房地产市公司上T O1P 研0究目的是：的（1 客观反）映国中地产上房市公的司体发整水平和最新动态展，进促房地上产市司公强做
做大； 2）（ 发综掘合力实、最强财具创富能力造及投资值价、财稳务健的房产上市地公；司扩企大业机构投资在中者的响影，拓 力展业融企资道渠帮，助企更好业快更展； 发（）通3过系研统和客究评观，价造“打中房地国上市公司 产TP1O0品牌，”引房地领产业投资行的良循环性和健康发。
展．2研究法体系方2
. 研1对究象（1）
依设立法且司股份于公20 51 3 年月 13日 在上海前证交券所、易圳证深券交所易及港联香所、交交所等境纽外证券内交 易所公开市的上地产企业（房业务入主收要来中自大陆国，收且构成入满足下需条款） 。件于在不由交同易上市所企业采用的的会 准计存在一则定异，研究组差将根上据地市分别对在内点、地港香上的房市产企地进行业研。 （2究）营业主收务构成满入以下条足之件一：1房地产相关）业务入收（括包地房产发开销与售、园开区与发管理下同）所， 占重不低比 5于%或所0比占虽低重于 5%但比其他0务收业入比重高均出30 %（源自《上市公 司分类与码代 ，》中国监证会 002 年5 3月颁布） ；2） 如果公收司来自入两个业，房行产相地业关务入收占其总入 60收以%或上其入和利润收均占体比重超过整 0%，5按历或史和未来 势趋看，来房产地务业为企业提供主最要收入和利的。润如公司果业务入来自三个或以上行收业房，地产关业务收入相或者 润占整体比重超过利 50%（源全自球业分类标准行，Gobal Inldsutr Cylssaifcatioi ntSndarad，摩斯根利公坦司和准普标公尔联司 合布，简发 G称IC)S。
.22 评指标体价系
（1房）地产市上司评价体公系在
2015中国房地产 市上司 公TO10 P究中研中，国地房 产TP10 研O究组从经营规模财、富创造能力EVA（ ）、资价投值财务 、健稳四个方面性企业进对行价评，对一同企家在业四指标体个中的系分得按一的权定重（权重来值于对四项得分的自方“差 -方 差分协析 ”进行）总，加终得到最企的综业实合力分得，评得价出“0125中国房 地上产市公司综合力实TO P10 ”。
1
015 中2房国产地市公上 司OPT01 究
研
经营模规评体系价TO 10 P研组究以资产总营业、入、收利润额和总市总作为值经规模营的价评指，标标指系体如下：
富财创造能力（VAE）评体价 系OPT01 究研组沿用了2003- 214 年0连续用的使富财创能力 EVA（造conoEmciV ale Auddde评）理价和论法方再，对房次地产
上公市司的营经效绩进 行VE A价评指。体标如系下
：
投资价值价体评 系本研次究，中研组究从利盈力、能长成力能、营效运率等公司基本的面深分析出发，系入统分析业在资本市场的表企现结，合
企业业的绩预，全面测价企业评
的投资值价指。标体系如下：
务财健性评稳价体 系流性动险风Liqu（ditiyRi ks是）国中地房产上市公司临的主面要风险所以。研究组将从企，的现金流风业出发险，顾企兼业
中的期偿长能力指债标产资负率和债净负率，综合分债企业的财务稳健析。性指体标如系：下
2
国中房产 T地PO0 研究1组
（2）园
开区上市发司公价评体
系究研组从区开发上市园公的经营能力出司，发考虑区园的营经绩效是园（区发开市公上司经营理管能力体现，也对的园区发 开市公司上业的绩长成生影响） 产，同时研究组，分析也企业了资本在场的市现表从，而面评价园区开发上全公市的竞争力司指。标体 如系：
下
.32计量 评价法方
究研法上方为增加研，究的严谨性采用因，子析分F（ctoa Anraylsi）的s方进法。行子分析因一是种从量变方—差—协方差 结入构，在尽可能手地多保原始信息留基础的，用少数上新变解量释原变量始方的差多元计分析统方。它将法始变量原分解为共公因 和特殊因子子之和并，过因子通转，旋得符到现实意合义的公因子，共然后这用公些共子去因解原始变释的方差。量设 x1 , x 2…,,x p是 初变量， F1 ，始，…F m 表示因变量子使用统计，件 软SSP 可以计S算出个每研究对象的个因子各的得 分然后计算，因子出合综分：得
A
( 1F1 . . . Fm )m/ i
，
i 1,...,m
其 中 表 各个因子变示量方的贡差率。
3献
215 中0国房产上市地司公 OPT0 1究研
3
研．结果及分究
析.1 3中房地产国上公市整司发体展况分析
“状0215 国房地中上产公市 T司O1P0 研究”研的究对象要包括主1 37 家深沪上房市地产司公 48和家 陆在港上大房地产公司。市研 究结果示显2：01 年4，内国房产地市场在处深度调期整，到受场市需增速放缓、成本费用求比占高提的面负响，房地影上产市公司 经营业绩增的幅现出回落财、创富造能面临力挑战负债压力有、增加，但是所，优秀地房产上市公通过合理调司整经营奏节优 、产品化构结创、新营策略，仍销取然了较好得的营业绩经2；05 年以来，资本1市场呈出超现期预持续松，宽房产上市地公流动性 有司改所，善同时，着市随场化改向革更层深次进、推项各支持政策逐步落，市实购买需求场不断以得激，经发营健稳盈利能、突 出力的地房产市上司公受将到资市本场资者的投泛青广睐
（。） 经营状况1：营业入增收速回，稳增长落控本保障利润成空间2
140年，面 房对地市产下行场力压房地产上，公司快速适市市场应化，变整调经策营，略营业绩实现经了定增稳，长业营收入 和净润利规进一步提模高，是但受到需增求
长
放缓市场、化分纵深向展的发叠加响影房地，产上市公司业的增速绩上一年有所较回落 。为保了障利润间空促进业绩稳健增长、，地房上市产司公大推行力精化细理，管强化成控制、本高运提效率，营继续“有向 质的增长”转变。 量收入 润利模规持增续，长成本升上明挤压盈利显空间2 11-0014 2年深沪大及在港上市房地产公陆平均营业司收及入增长率
位：单亿元 20 1945.37 0201 9.44315 010 50 0 2001年1 沪深上市业收营 入深上市沪营收入业长增率 212年020 3年1 214年 大陆在0上市港营业入收大陆 在上港营市收入业长增 1率3.252 1.08%9 4118% 33.9 .3.46 210.7%95 6.156 .58 42.32%73 .080 %1662%.1 .69%320% 03.10% 0%
4
2622.
2
06%
0%
024 1年房地，上产市司公的业绩规再模新高创全，沪深年及陆在港上市房大产公司地的业收营入均达值到 07119. 亿，元同 比长增1 8.7%。其中，沪深上1市地产公房司业营入均收值 6为.54 亿元，8同增比长16.62%，增 幅较 0231 年降 13.下8 个4分点百；大 陆在港市房上地产司营公业收入值为均 22.262亿元 ，比增长 16.同9%3，速较上一增年回落13. 9 个百6点分。 0214年， 地房上市公司产业绩分的更加显著化：营业入收突 破001 元的房亿地产上公司数量上市到升 73 ，家营业收均入增值长 率为 9.11%，3高沪于上深市大陆、在上市房港地产公司业营收入值增长率，均其，中海中碧桂、、方园兴、地金、招商房等地产上市 公司依全国化托局布、效的市高决策能场力营，业入增长收率过 3超%0，现实高规模了的高增速下；业收入在 5营0100 亿- 元之间的地房产市上公扩司容至 35 家，较一上年新增 7家 。场调市整期，综下合实突力出、策力决较的强大房地产型市公上能司 够速迅应适场的市节奏变快化同时这，企业更些加注拓重业绩来展、积蓄增长动力源，次再巩了固行业领先势。
优
4
中房国地 T产OP01研究组
2
011-021 4年沪深及大陆在上市港地房公司产平净均利及增长润
单率：位元亿 0 3042 01 0 .555 20101 沪深年上市利净 润沪上市净利润增深率 长202年1 021年3 201年4大 陆港上在净利润市 陆大港在市净利润增长上率 6.3 17.738 1%56.%512. 5% 4260. 30.09 2.38%17 29 ..46%57. 67 550. %0% 51 0%%13 05% 25%. 20% 51%
21.
3%
3
3.02
4538.9
2140 ， 年地房产市上司公盈利的规持模增长续 但，增速度长出现明回显。落其中， 深上市房沪地公产司现净实利均值润7 76 亿.元，同 比增长6 45%.增，速上较年回落1 8.6个 分点；大百陆在上市房地产港公净司润利值为均 358.9 元，同比亿增长5.50 %房。 产地上公市净利司增速降低，主润要到两方受因面影响素一：是由于企业了为对市应调整场期面的去临压化，主动调整力格价加大促销
力度；二是年近来地成土本断不提，挤占了高地产房上公司市一的分利润部空间部，分地产上市公房的司净润增速明显低利于 期同业营收入速增从净。利的润部内结来构，看地产上房市司公盈利能力的表出现显明分化的征。在行业特整体利盈水平滑下趋势的下，大型 房产上地公市在逆司展市现更出为定稳盈利能力的，利净润规突模 1破0 0元的亿房产上市地司增公加至 7 家，中、保海 利产、地桂碧三家房园地产上市司公实均了现 02%右的净左利润增，在较高速盈的利模上规持保了较快增；中长小地房上产公市的司盈利能 力面临更压力，在大利润规净模于 低01亿 的房地元产上公市中，司超过半企数业的净润利模有规下降所未来，这，企业 些要需强化成控本，制克销服增速售缓带来放的不利响影，极积提升盈利力能 。0152年 一度， 沪深上市季房地产司公营业收入均值的 为.873 亿元， 比同增 长.20%，4净 利润值为均0. 4 9元亿，同 比下降7 .48， %方一面季由性因节素导致，一方另面源企于业在201 年4为底冲了全年刺业绩提前，支了潜在需求透随着 。021 4四年度以来季出台的 项多支持策政继相落，实市有效需求将场步逐回，房升产地上公司市应住抓利契有，全面贯彻积机极售销略，策动带绩的快速 业增长。 利润持续率低，走精化细管降理费用盈稳利2 01-2014 年沪深及1陆在大港市上地房公产毛利率与司净利润率值均
05 %9.34% 94%0 03 2%% 10% 0% 2001年 12102年2 03年 10142年 011年 22120年201 年 23014 沪深年市上毛利 率大 陆在上市 净利港率润1 .234 1%.53%7 63.7% 31.54%4 3.31%3 1.345 %3673%.3 .273%
3
2.17%
13.2% 18.15%
52.369%
1.239% 8124%.1 .82%6
52
015 国房地中产市公司上 OP1T0研
究2
01 年4，地房产上公市的司毛率与利利净率润连续三走年低沪深。、大在港陆市房地上公司产毛的利率均分别值为 3.13%、 33.271，同比%分下别降 141. 1.1和0个 百分；沪点、大深在陆港市房上产公司地的利润率均净值别分为11.5 %和5 6.128，较%年降上低 1 .3 7和1.4 个2百分。点随 着210 3入年销市的售房地产项逐目进步入结期，这算些目项的地拿成本普遍高，偏导致净润率利值 下均降幅度大较。 面利对率持续下润行的压，力地房产上市司公以细精化运为营向，多导策并举障保盈空利间第一：，行标准化管控推系体，有 节约了运效营本成并缩运营周短，降期了低项各营费运用第；，二拓多展融资渠元，获取道低成资本金降财低务费用第三，建； 与上下立游业的采企购略战作，合有降效成本低；第四，慎谨吸项纳资目，源将土地成本制在合理控范围内的加。强成管本控举的措 得了一取成定，部效分房产上地
市
公司 2140年的 售费销用、率管费理用、财务费用率较上年率有下所降，利保地、中海产龙、 湖的项费三率分别降用 至495.、3.%3%2、4.67，%地金、首开的三费项率用同比分降低 2别.923、.98 个百分点。2 01-10124年沪深 及大在港陆上房市地公产总资司产转率与周货存周率均值转0.
60. 504 .03.0 2 .01 ..0020 11年 2102年2 031 年2014年20 1年120 12 年021年3 0124 沪深年市 上总资产转周 率大陆在港市上存 货转周 率.027 02.70 2.7 .02 0.25 50.320.25 0.42 0. 4 0.1480.43 0.3 0.33 0.3940 3.
502.1
2
014 年，到受市需求增长场缓放负的面响，沪影、大深在陆港上市地产房司的运营效率公现明显呈的下滑势趋沪。深市上房 产地司公总的产资周转均值率存、货转周均率值别为 分025.、.430同，分别下降比0.0 20.、0；5大在陆港市房上地产司公总的产周资转率 值均存、货转率周均值分为别 .20、013.5，上较年回落 0均04.。了为服利润克率滑下压力部分，房地上产市公积司采取极措 强施化运管理：营保利产地极推动积标化准产品系建体，同设时项目设计上在力大广 B推IM（筑建息信模）系统型，一面提方了设高计成果 精度，细一方另实现了管面流程理的效高率金；地续加快产品继构调整结奏、节坚持周快转经营导，向024 年总1产周转 率、资存货周转分别提率高到0 37.0、.4。22014 年 行，利业率走低，房润产上市公司主动地采精取化管理思细路，通过推行或标化体系建准设高提运效率，或营整产调品结构 、市场布局加快目项销，售或合理制控项成目本障利保润间，实空现有了量质业的绩长成去。存、库稳增长 是210 年房5地产市场的主 调基，地产上市房公要司续继坚对内严控成持本对外、提升去，双化管下促齐进经营水的平不提高断。
2）（股回报：东资产益水收平稳有降中经济，增值（加VE）出A现滑
随着中国市下经济场发展的追求股，东值最大价化已经渐逐为企成经营业理管核的心向导，上市业以资产企收率和益经增济加 值EVA）（指等标导向，为断不提升企业的期股长东价和股值回报。东0241年， 房产市地场迷低，房产上地市公资产收司率整体益 稳有中降，本资入的惯性增长投导致济增经值加降下。优秀地产房上市公司过提通升利水平盈合理，制控投，资富财创造力依能然 保持稳步上升了
。
6
国中地产房T OP1 研究0
组资产
益水平稳收有降中，龙企头依然业现表异优
021-10214年沪 及深大在陆上港市房地产公司股收益与净资产每益率收均值单位：
元.070. 60 .5 .400 3 .0. 02. 1.0 02101 年0212年 0213年2 104年沪 上深市每收股 沪深上益净资市产益率 大收在港陆市上股每收益 陆在大上港市净产收益资 0.率3 0.85
8 .40 00.4 06.73 21.07%1 .285%12. 6%2 91.%7 066.0 .3 0.64 41.98% 59.61% 18418.% 1.474 1%%510% 5% 0% 2 0%
2
5
%2041 ，年 沪深、大陆 港在上市地产公房司的资产收益净率均值分下别至降9.17 和% 1.44%7，每 收股均益值分别 0.为34元和 0.6 4元， 201比 3略年下有降。体来看，具深、沪陆大港上市房在地产司中公别有约分成、六成的企业净资产四益率收出现下，滑在 售销畅和不成本升的双重上压力下大，分部房产地市公上司净资收产率益跌；从每股下益情况看收沪深，大及陆港在市上房产公地司 ，均有中超六成过企的业每收益出现股降下但。龙企头的表现业仍然眼抢中，海、万科 0214 每股年收分别益升至 2.67提 和 元.14 3，显元著超过沪深、陆在港大市上房产地司公每股的益收值均。 税后营净利润增长业放缓经，增济加值（VAE下）
20滑1-2011 年4沪深及陆大在上港市房产公地司 VEA 均值
单：亿位 元8 64 3 .13 2 0201年 2112年0 深沪上E市VA值均2 031 201年4 1.年47 .9161. 9 613.81.4 67.1 0
4
.40
大
在港上陆E市VA均
20值41年 ，深及沪大陆在上港房市产公司地E V A均值为1. 82亿元，比 2031年下降 1%，1其沪中上市深地产房公在财富创造 能力方面表司现抢眼，VE A值为 1均96. 亿，元比上同升42 ；%大而陆在港上房地市公产司 E的V 均A为 1值.6 亿4，同元比幅下大了滑 46%大。在港上陆市房产地公司2 104年投入 资本值在均位上持高续长增但，期内回短报不佳EVA， 下明显滑影，了整体表现； 而沪深上市房地产公响司于税后由净业利润增速较快，营EVA取 了得大幅较度的升。
提
7
2
01 中国5房产上市地司公 OPT1 0研
究
201-10214年 沪深大陆在及上港房市地公产司NOPA 与资本T本均成值单
位：亿元4 03 2 2 461 80 201年 沪1上深N市OAPT值 均大在陆上市N港PAT均O 值2120年 0132年20 41 沪年上市资本成本均深值大 在陆上港市资成本均值本 675 .52.8 76. 2.566 83.7 6.9 29546 1..836 0.1938 97.2 87. 25.471
0376.2 93.0 520.2 1.71
企2业 EVA 现取表于税决后净营业利润资和本成本差值。具体来看，20的14年沪 上市房地产深司公后税营业利润均值 1净09.3 亿，同元比增幅 为3.50%，9主这由要于资收益、投调节税等要重标指速增快，拉动较了税净后营利润的增长；而业资本成本均为 8值9. 亿元7增，为幅 2833%.低于税，后净营利润增业，幅财富创能造整力得体提升。到2041 年陆大在上港房市地产司的税公净后 业营利均润值 3为.70 6亿，元幅增为6.99% ，资而本本为成29. 30 元亿，幅增 为1.588，%大大过超税净营业利后的润速，增导致大陆 在港上市地产房司财富公造创现表差强人。 意析分 201 年的资本4成本构可成发现，沪深以及大陆港在上房地产公司市投入本资模及加规
权资成本本均保了较高速持度增的长 ，要是一方主前面几的大规模拿地年后续，价地款工程及入投需要都较的资金支持；大一另方面，看在中好房地产市场的国况 情，房下地上产市公依托司2 10 4以年较来宽松融资的环境加，了资大投入本模规T。P1O0研 究对组 201 年4要主地产上房市公司的年报 行进分，结果析明，尽表管 021 年中国4地产市场房低迷，对未但来房地市场产乐观持态和度慎谨乐观度态的房产上地公市司 7占%，对未2来市场相对乐观预期使得房地产的上市司公加大了融资度，提高力了金投入资量 。从济经增加（值EAV）论理的角来看，度业企要到有做量的质长增必须，理要认识盈利与资本性投入间的之辩证关，也要处 系理长好与期短之期间的盾：短矛内仍然要期保随行就持的市针，根方据企盈业能利力，灵调整资活的本入量；同时投顾长期兼发 所展要的需备，储合理配好调资金投入产比出使，资进本入良循性环保，持企业续健康持的发。展
（3）
务财健稳：性债负平小水上幅，销售升款受回导致资金阻力压加大
0241 年沪，深及大在港上市房地产公陆司负债水的平继上续，短期偿债升能下降力，负水债的平升主要来源于销上放售引起 缓的款回不。为畅解资缓金压力房，地产市上司公时调及了投资整节，采取奏审态度慎加土增地备储同时，加快去库存速度，，持 较保高的售回款销水，平促进现流的正金运常转。 资产负 率债升，上偿压债力持续增
8加
国房地产 TOP10中研 究
组
012-10214年沪 深大陆及在上市港房地公司资产产债负率与效有债率均负
80%值7 0% 06%5 0 %0538. %04 %021年12 102年 021年 23140 4年.48% 6874.3 %3.643% 5.43% 514.0%3 7.06% 52.276%55 59. %5.808% 96.9% 64.117 70.%10% 65.2%6 9.55% 7353.3
%沪深
市上产资负率债 深上市有沪负效率债
大陆在
港市上产负债资率大陆在港 上市有效负债
率截至
2041 末，沪年上市深地房公司的资产负产债率值为均6 52.%，6大在陆港市上地产房司的公资负产债均率为值70. 01，%同比 分小幅别上升 1.9、 0.90 个1分点。 剔除预收账款百后，沪 深、 陆大在港上市房地产司公的效负债率均值有分别为 3.53%和 539.5%， 7上较一年分别升上2 4.、5.461个百分点 。在场调市整，期保持理合的务杠杆是财房产企地稳业健展的必要条发件2014 年以来，。 地房行业融产环境资持续改善，房产上市公司地当借此应有时利机，充分利用有已的上平市，台极创积融资新式、方立建层次融多资体 ，系不断降低资成金本、提升务安全性。
财
201-21014年沪 深大陆及在港市上房产公地速司比动率与币货资金/期短一年到及借期款2.0
1. 1.0 0.95 5.5 1.01 0.0 02110 年1.3 601
22年1. 24 2130年1.32 .0020 41 1年.050. 070. 600 7. 4.61 0.11 0.67 3.605 0.6 1.8 0.0 06.40. 2
0.45 .01
4沪
上市货币资金/短深期一年及到期款借左（） 轴陆大在上港市币资货金短/期及年到一期借（左轴款 ）深沪上市速比动率右轴） （陆大港上在市动比率（速右）
受市轴调场期下整销低迷的售利影响，不房地产上市公司的去速度化普放缓，遍金资回笼阻，受期短偿压力增大债。210 年4，沪 深大、陆港上市在地房公司产的货币金与资短期及年到一期款的借比值值均分为 别10. 4 1和3.2较，20 1 年分3别降下0. 09 和0. 10； 速动比分别为率0 45、..061较 20，31年分 别降 下020、0.0.。沪深6大陆在港上、市地房产公司的短及期年一期借到均款分值别长 42增.0%12、2.8%，明7高于显货币资增金幅长，度短偿期压力债加大。从部结构来看，房地产内上市司公短期的偿能债呈现分化趋力 势，龙头房产地市公司在 20上4 年1采取极的积销策售略促回进款，时进同步一优长短期债务化构结，短偿期债能较 2力13 年0有 明显升提；部大分小型房地中产上公司市的存库力压较、大回款度速慢，期偿短能力降债低。
9
2051 国房地中产上公市 T司O10P研
究
每股金流缺现口再放大度，存货上升去，存库力凸显压
21102-14 年沪0深大及陆港在市上地产房公司每经营现金流净额股均
值单位：元0 . 0.6 0.240 0 2.01年1- .0 2-.04 -.06 -.440-0. 2 沪深上4市每经股现金流净营 额-.08 3212年0 2103年- 01.1 -.32020 14年0 18 ..082
-0.
9 4大陆港在市上每股经现金营净额流
214 0年 ，地产房市公司的流上动较上性更加趋年， 紧沪、深大陆 在上港市房地公产司股每经营现金净额均值流分别为0-49 .元 、-032 元，同.分别下比降0.11 、0.元2 元。1内从结构来部看，企业金现流水平呈分现化格局：部分房产地上公市司一方面采取积极的销 售略加策回款大度， 力一面方放了投缓资奏，节 金现流情有况改所善；另 有分房地产部上公市司则困受于库高存企、回款不力， 经营性现金 净流为负额值面临，较的大资金压力。0215年一季度 沪，深上房地产市司继公续重稳健经注，拿营投地更资趋谨慎，每股经营现金 净额流-为0.4 3元较，去同年期有略改善，但流性动力压仍然大。较
2
031-2051年一季度 沪深大及在港上市综陆实合力 TO1P 企0土地购置业用占费销额售例变比化
30% 250%0 02% 150% 100% 0046.%75 %0 %0 0231年2 104年20 51一年度季3 1.06 6%.931
%
2104 ，年行受整业下体行影响，房地的上产市公司遍普缩减拿地规了模。 T据P10 O研究组算，沪深及大测在港上市陆综合 力 TOP10实 企业 2在13 年、20104年及 20 15 年一季的土度购地置用占费售额销比重别为分4 .607%、1.60%和 63.39%1
，2014年该比 值 明显于处低水较。平得值注意是的，2051年 季度一受，到年末上良销售好表的现鼓和对舞未来市的乐场观期预部分，房地产上市 公适司度增加购地支了。当出前房产市场地处于调整仍，企业期未来仍密切需注关地市土场结，经合营态量动为出入，谨控制慎投资 奏，节有保障效企业金链资安全的
。
01
中房国产地TO P0 研究组
2011120-4 年1深沪大及在港上市陆地房公产司存及存货货占资产比率情总况
单：亿位 元500 40 300 200 10000 26 8.7298 17 20.1年 1沪上市存深货 深上市沪货占总资存比率 3产047.7 151.5 20172 年83.63 140.49620 31年 大在陆上市港货 存大陆港上市存在货总资产占比 率15.27 14972.42 041年20% 0 5%.40%6 44.26 %4.83% 33.94% 5548.6 5%.376%59. 7% 87.024 40%%
8
% 600
%房地
产上市司在公 2041年 的存货模再规度升，上化去压力较。其中大，沪上深房市产公地的存司货均达 17值.294亿元 ，陆大在港 上房地产公市的存司货均值达 41.572亿元 ，同比分增别 27长4.0、8.2%4，%同沪期深及大在港陆市上地房产公司的存占总资货产 比均值率别增加分3 .053.08 、百个分点由。于房地产上市司在公场回暖的 市210 年主3补充动库量，部分存积到累 了2140年 ，而 021 年多4数房的去库存企速明显度缓，放致导货存幅大升。上2150 一年度季在稳增，长、结调、促消费的构政导向下，策地房产 场成交情况市现呈幅回暖小的趋势，随多项着好利政策相继落实，的市需求将进场一回升，步企业应时适调整推盘奏、节新创营销 段手，住市场转暖抓提期去化升水，促进平销回售款。 210 5年一季，度房产地市公上司产负资率均债为 值6.42%，与9 0241年 持平，而速动比率值有所下均，降短偿期能力未债有 显明改善。未来房地产，市公上司借应市助场回期的暖利有时机加去快化坚持“，金现王”的策略重为资视回笼，金进一缓步解金 流现压，力新的市场环境下在持稳健保发展
（。）投资4价值：房产地板块跑赢大盘，策政好提升利部企分投资业值价
201 4年中国经，济入进新常态 ，同国期资本市内跌宕场起，伏演绎了从 熊“” 市 到牛市“” 完美的逆，袭 房产板块地现表色， 上证房出地产指年数到达 末263 点，全年5上涨28 8 点5，比涨幅高同 86.达14%与。其他板块各相比，前目地房板产块估水平仍然值处于低位 ，来未一定有的升提空，在多重利间政好驱策动，其下资投值价越将来受越市场的到注。关 房地 产板跑赢块盘大市值，幅提大 20升1 4年， 国九条“” I、OP 启重、港沪通开、通央多次降行准息降等好利政密集策出台，动推深沪市在震荡两大幅中攀升：至截 214 年 12 0月 3 日1，上证数指突破3
200 点收盘， 3243.6 点，8年全涨 上5.28%；深证成指收于71101 .642点 全年，幅达 35涨.62% 领跑全球，各主要市股 。涨与幅显的明 股市A相比场，港股 市场表现显平略淡 香，恒港生数全年指上仅 涨128%.。 房从产地板来块，看 014 2上年地证指产数和证地深指产分别上涨数 8.61%46、0.17，%跑赢盘大
。1
12
150 国中房产上市地公 司TPO01 研究
2
011-0214年 深及大沪在陆上市港房产公地司市值值均及增长率
单其位：亿元 50 202 100 10055 0 2001年1 2102 年沪深上市市 沪值深市上市增值长 2率03年 2104年1 陆在大港市市上值 陆在港大市市上增值长率129 70.64.4 1- 181.% -280.63% 38.8
65099% .028.8 0031.% 78477 -.1.80% 31-920% 1.8.617
74.72
%10.89 1703.64 .17%6
80%
60 40%%20 0% %2-0 %-40%
截至
2 104 底年， 深沪上市房产公地司平均市值为的 1306. 亿4元， 同比涨上7 .472%； 陆在大上市港房产公地平均市值为司1 80.79 元亿，比同涨上 .176%。210 年4受部到分市城限政策购放松、区域划政策出台规住房、消支持政策费出、台行央息降降等利好因 素准影，响产地块呈板整现上涨趋体势。0215 年以，来深沪大陆及在上市港地房产公的平司均市值续持荡震上，截至升5 月4日， 沪上深房地产市公的平司均市为 196值1.1亿 元，较2 104 末年涨上了 5.011%；陆在大港市上房产公司地平均市为 2值4.50 5元亿较， 012 年4末上 40涨77%。未来.随，多重政策着好利逐的步释放房地产板，有望块来新一迎上涨行轮情 。 低值地估板产修块可期复部分，企受益利房政策好投价资凸值显2 104 以年来，地产板块涨幅明房显尽，管受行下行影业响房，地产市上司的盈利公性标指增速现下出滑盈，利能面临考力验 但；是其余各与板相块比房，产地块盈利板能力仍具有一定的势优估值，修值得期待复。
204 年1万一级申业涨幅行名
排银非融金 筑建装 钢饰 铁房产 交通地运输 行银公 事业 国用军工 综合 防筑建材 料机械设备 信 通0 20% %4% 00%6 80 %001 %102%14 %0 06 0.3 .0. 非 银 金0 融单位：元 .1 1.250.9
2
14 年资本0市分场板块利盈能力析
分
25 20%% 51 %01%5 %%0 建筑 装 饰钢 铁房 地 交产 通 运 银 行 输公用 业事国 防 军 综 工合建 筑 材 料机 械 备设通 信
每股
收
净益资产收率
益与
他其板的横块向较比看来在，2 10 4年申一级万行涨幅业排名榜，房中产地块以板年全涨 6幅.285排%第四位名，次于仅非银金融 、筑装饰建钢铁板和块。盈利力能面，方2014 房年产板块净资产收地益为 12率81.%每，收益 股0.5 元1盈利，力能优于钢、铁交 通输运、国军工防综、、建筑合料材机械、备设通、信等行业20。51年 以来 “33， 0贷新房”政、 “ 二房套首付至 4降成”
、 “业 营税免征期限5 改 年2 年 ”、 “积金新公政 、 “”央行次降息降准多等”种利各好政相继策出，台速市场加暖行回，情动推地房行产业 来迎展新发机，遇一步拓展房地产进块的投板空资。间
21
中
国房产地TOP 10 研组究
20
90-014 2房地年产块板盘价收和市率月度变盈情况化
5000 00043 000 200 10000 0
209001-23-2009-03 -31 209-05-207 009-2073-1 029-00-3902 0091--13 2001-01-209 010-0323- 2011-0053-12 1000-730-2 00-091-3 20100-1-30 2101-1013- 2011103-31-2011- 5-031 211-07-0922 10-10930- 01121-13- 2002101--1 2031203-3-0 022-150-3 1210-072-3120 12-902-82 01-12130-2 01-031-3 210310-32- 9210-05-33 101230-731-2 01-03-309201 3-1-12 291040--1032 14-003-1 32014-053-0 021-47-0312 1040-9-0 30124-1-128
55.
3 5740.4
60
50 4030 2 0 0 01
房地板块产盘收（左轴）价
地房板产市盈块（右轴）
率从 020-9021 4年申房万产地板块市盈月度变化率情况来，看200 9资本市场年地产板房表块良现，尤好其是 7月 13日 和11月 3 0日地产板块房别分收于40 2.37 和 3947.97 点，市盈1分别率到 5达5.345、7.4 倍，估值水平0高较此。后房地产板块与 A 股市，场共同 历经了个一长较阶段的荡整震理。期024 1，年 A股资本场一市路上扬，地房产块估值板得修到。复截至 0241 年1 月2 3 1日，房地产 板块收于 4085.5 点9，已经超过 0290年 最的水平高但市盈率仅为， 2006 倍，远.低于20 09 1年1 月30 日5 70. 倍4水的平，板 估值块仍于理性空间。处 201-2014 0沪年及大陆在港深市上地房产司市盈率及市公净率变化况情40
3 200 1 00
2100-33-12 01-60-03 0102-93-0 210-10-32 120113--312 10-16-3 0210-913- 2011-02-13
1 54.22 6.29 2.76 1.232 6141.2 .0 64.450 68
2.1023--31 201-62-3 2012-0930-2012-1 -21
32
.17 4258 ..687 095
.0231--3132 0136-3-0 02139--3 02031-2-131
2
3.4 14.302 .27 8577. .83
201046--032 10-49-30 024-112-31
4 3
.17
12 0
5.81 3.057201
-4-33
沪深1市市盈上率(左)轴 深沪市市上净率右()
轴陆大港上市在市盈率左()轴大 在港陆市市净率上(轴)右
2
041年 末，深上市房地沪公产的司盈率市值由上年的 1均.43 上升至2 3240；.大陆在上市港房产公司的市盈率地值均上年从 5.83 下的至 降.775同期；沪，深上、大市陆港上市房地在产司公的净市率也别上升至分 2.7、8.08，3房地上市产司公摆了脱之前一 处直低位的于况，境但整体仍然于较处水低平牛，背景下市估值地洼有进望步一被填平而，降息准、降再资松融绑、房企转型、售销 回等因素暖提将升值修复速估度。2 105 年，地产房块板投资价的凸值现特别是发，展景前好投资回、报较高房地产的上市司公将得获本资市场多青睐。更体来具 看有，三企类值得业点关重注第一，以万：、科招为代表的商头龙房地产市上司，这类公业综企合
实
力出、经营众健稳在市，场调 期整然能依够保行业领持先位地为，投资持续创造者高较投的资报；回第，二以利地产、恒保为大代表主动的谋多求元化转、型 积极造新利打增润长点的地产上房公司市如保利，地全产面速加老养地业务发展，产在地房产业行内开部展务业转，型借多元化发 展助破突业增绩瓶长颈第；，三依京津托协冀发同展、贸区、自一带一路区等域规政划提策发展升空间的地房产市上公，司如华夏幸
3
2115 中国0地产上市房公司TO 10 P究
福研、泰禾集团、盛发展、荣东浦金桥等，禾泰集目前团的开发项目土地储和备中集分于布京冀一体津、自贸化区一、带一路重大等国 战略的家核区心，域长发期优展势突出投，资价彰显。值 低估值的地产块板中，一股权些散分优的公司常常是机质争构夺控权制重要标的。在的国新九条鼓“励市上公建立司市管理值制 度”政的策引下导在经历，次多野蛮人”“通过资本场市运的对股作价的击攻而获利、甚至制公控之后司，头龙房地产市公司 上也渐逐始开构建市管值制度理。追在合求理值过程中估，地产上市公司将企房经营业与资本市表场紧现结合，密达到东股权最益 化的大目，的万科如合的伙持人股划计就对是市值管理有的益试尝合理进。行市管值理的房产地市公司，企上业营经业绩股价表和 将现更趋稳增定长，资是市本场长投资期的良者选好。择
.322 10 中国房地5上产市司公 OTP0 1究研果
（结）综合实1力TO 1P
20041 年面对，地房市产场续持整调带的来大挑巨战综合，实 T力P1O0企 快业速应适新形势在广，的全泛化布局国、丰富的 品产系基础之上体，活灵调整营经节奏，合综力实到得稳提升，步续引继领行良业发性展。 201 5沪上深市房地产公综司合实 力TPO0
2011 排5 1名 23 45 6 8 971 0 票股码 00代0020SZ. 60040.8S 0H00024.Z 6S0030.4H 0S04020SZ.601 92.9SH 60303.8S 0021H6.S4 Z60376.0S 6H00823.HS股 票简称万 科 A保地产 利招商地 产华夏幸 福融街 金金隅份股金 地团 集盛发展荣 首开份 世股股茂份
201
5 国大陆中港在上房地产市公司合实综力T O10P
2105 排名1 2 34 5 6 7 9 108股票代码 369 9H.K 6088.K 3H33.3H 11K90.KH 906.HK 00072.H 3K77.3H 39K00.HK277 7.H K8071.H 股K票简称 达万商业 中海外发国展 大地产 恒华润置 龙湖地地 产碧园桂远洋地产 绿 中国 城富力产 地兴方地产
20
4 年1，沪深上市 地产房司综合实力 公TOP01 资产的模规再创新高， 末年资产均值和净总产资均值分别 1为700.0 亿8元 、13412 亿.，元比同别增长分 1.21%、14.37%1，股收每益（ES）P均值净和润利均分值提高别 到.133 元、1.666 元，分别亿同为期深沪市 房上地公司均值产 3.91
的倍、795. ，进倍步一大了盈扩优势利；陆大港上市在地产公房综司合实 T力OP01 的资产均值、净总资均 值产分为别25 2.54、478.48 亿元，较上4年别分长增 227.2、27%.47%净资，均值增速超过产总资均产增速 5 值百个点分资，规模产 呈“现有量质的增”，长同每期收益（股ES）均值P为港上市在地房产司均值公 2的.0 倍，6盈利平水保领先持地位。201 4，年科万在流产品主位基础定继续上提传统住宅领升优域势坚，聚持焦城市圈带全面、贯积极销售策略彻，强化运营管 并，全年理别分实现营收业、净入利润 413.886192.88 、亿元，综实力合续领航；继保地产利续聚持焦“+2+X3”城群市战略通过，深入挖 掘重点域区力潜将，市占有场提率高 1.79到%实现，了业的稳绩健成长作为；中国业商地的龙产企头，万业商达业2 041 年在港交 所上市后加，速规化扩张步伐模，目前在全国开业 1已0 座万9达广，场7 1家店酒形成商，地业的产完整业链产和企的核业心竞争 力以“成；全为产球业新引领城”者为景的愿夏华福，抓幸住京冀一体津化战进程略加的速利有机时，续打造持“式模产+”品 势，着力优化强产园投业资运营力能，经实力获营得了越跨发式展，营业入收净利和润比同别分长增 2.766%、1451.%方；地兴产
14
中国
地产房 TO10P研 究
在组“绿战略金”指引的走下异化差品竞争产路，线绿色科将和高技端精品有结合机净利，润同比长 2增.71%，博5了得场的市度高 可认此。外综，实力 合TOP1 企业0度关高运注效率营通过，加快准化体系建标提高项目开设周转速度，发保利产地力大落实 IMB 计设系统的应用广推推管升效率理金，地对户型针展开标化准发创新研，目前目项平均研周发期短缩 4.7至个月 有，效动推综合了 实力的全面升。提
（2）财创富造力能T OP1
0房在地市产场步深入入整调“新常的态”景下背财，创造能力 富OT10 企P合理业整调略战发方向展发挥，身自源资核心竞 争力和 持续，强化以创造经增济加为导值向经的营策略。 富财造能力 T创O10 企P业一方面适时变业务转策， 略化优品与产服质量， 务合理择选推盘机时，效提升溢价有平及水润利间；另一空方面合理排安资融计，以划多元融化渠道持资续化优资本构结及金资使用效 率降低资本成本，，财创富造力能持续提。 20升15 沪深上房地产公司财富创市造力 能TP1O
20015 名排 12 3 4 56 7 8 9 1 0股票码 6代00084.S 0000H20.Z 0S0020.4Z 600S43.S0 H006383S. 00H002.4S Z00124.SZ60 0030.SZ 100066.SH 700671.S0 股票简称Z 保地产利万 科 招商A产地 夏华福 幸地金团 金融街 荣盛发集 中展粮产地 城冠通大阳 光
城215 中国大0在港陆上市房地产公司财
富创造能 T力PO01
0215排名 1 2 3 54 768 901股票代码 0886H.K 396.HK9 1109.HK 333.H3 0K609H.K 0027.HK 9118.KH10 0.HK 32608HK .1238HK. 股票称 简中国外发展 海万达业 华润商置地 大恒地产龙湖地产 碧园 桂创融中 国城新展控股发阳 100光 国中宝龙 产
地20
14 年，沪深上房地产市司公财富创能力造T OP01 的EV （A济经增加值）均值到 2达.87 2元亿是，期同沪上市深房地公产 司VE 均A的 值4.65 1倍中国大陆；港上在房地市公司财富产创能力造 TPO01 的VAE 值为 17.均50亿 元，是期同陆在港大上房市产地公 司E AV均 的值 1.99 倍1，领先势优著。显利地保产万、科中、、万海商业、达商、招华幸福、金夏、地冠大城等企通的财富创 业造能力续持位居业领行地先。 中位海保、地产 利0124年持 续强产品与化务服量，在市场质波期动力保障有业企润利空。中间海施实格严资金的成、本管， 控个一市多城目开项形发规模成效应，薄摊项各成本，续提持升利水润平保；利产地续持进推以四大宅品住牌为主导高品质的标准、化产 线的完品，善以定稳的牌溢品水平推价动盈规利模持续的增长，年全利净同润比长增1 .95%9万。科、新发城控股等展业合理企调整开发和 推盘奏节，持优续运化营体系凭借，周快模转提升式富财造创能。力万科借“助民全经纪”人等创型新民营销模式全 有促效项进去化目部分，项拿地目盘周开期在年半左，右盈能力进一步利强；华夏化幸福、荣发展深盛京耕冀成效津著显，2014 的 净年资产益收分别为 率361.2和 %2327.%保，持业行领水先平此外，龙湖。阳光、 010 等企构业多建化元融资渠道，创融资模式，新 成优势本出。龙突积湖开极拓并维多元持资融体，系0241年综 资合成本金下率降至 .40%6通，过有效控制金成本为资业创企造高更 的济增加值，经富创造水平持续财升；提阳 1光00构 建了银行、信、托债等券多元融资构结资本，场议市能价力著提显。升
1
5
2015
中房地产国上公市司 OP10T 研
究（3）财
务健性稳 TOP1
0财务稳性健T OP10企业 注控重自身制的负水债，平方一面积极优，长短期债化结务，构断不提升务安财性；全一方面，高另 度视现重流的稳定金，性加销大售款力回、度强化现管金，理以稳健的务财况为状企业来的未展发供提有保力。障
201
沪5深上房市产公司地财务稳性 TOP健102
10 排5 1名 2 34 56 78 9 0 1股代码 票000002SZ. 00002.S4Z6 0008.4HS600 304S.H000 04.2ZS60199 2.SH6 00833SH 00.9026.S Z600904.H S000659.ZS股票简 称万 科 A商地产 保利招地 产华夏幸 金融福街金 股隅份金地 集团 星股份 大名城福 保天基建
2015 中大国陆港上在房市产地司财公稳务性健TO 1P
0012 排名5 123 546 7 89
10股 票代 码680.HK809 0.HK611 0.9H K333.3HK 804.HK81 23.H8K02 70H. K337.HK 2327.9KH 212.H4K股票简称 中海国发外展 龙地湖产 华润地 置恒地产大 辉旭控集股团 龙宝产地大悦城地 远产洋产地 瑞国业 中置置地渝
2
04 1年，深、沪大在陆港上市房地公司产务财健稳 性OTP01的 债负、短期偿率债能力现突表出，其有中负债效均率值别分 为5.581% 52.及06，%币资金与货短期及一年期债务的比率到均值分为 1别20 . 及18.0，显均优著沪深、大于陆在上市房港产地司同 期公指；标外大另陆在港市房地上公司财产稳务健 TO性P01 公的每股司营经性现金流净额为 004 元.，持保稳了定的现金流平。 水体来具，20看1 5沪深大及陆在港上市地产公司房务财健性稳 OTP1 0业企以下两在方个面表显著现 ：（）1有效控债制水务， 在财务平健普遍稳趋的弱景下保持背务健康：财海始终中持稳健而坚慎审的财原务，则直一来保以合理的持负水平，2014债 年资产 债率负为仅 160.2，%有效负债率为仅 47.7%，6财务健稳持保业行领；金先街融金、地集团大、城名宝龙、等业企资产的债率负有 及负效债率也均低 于0%7、6%0，务结债构合。理（2） 谨投资慎加强、现管理金加快、回，款保确金流现定。稳科 万210 年高度重4视现 金管流，强理销调售及回款时全年实现销售回款 2，900亿 元，销回款售超率 过0%9，且每股营性现金流净额经达 3.7 8元，大幅 高于业平均水平行 ；龙湖产地则坚 “量入为出持 的”稳财务健管策理，略合理 规划和安投排及运营资出支， 强调投的质资和量效，益令公司财 结构务更加稳，且健回率也达款到 9了0%，股经营每现性流净金额 3.达0 元2；旭辉股、控星股份、福国瑞置业重注消化库存 保，现证金稳流定整，财体务况状仍然保持稳健，其福中股份星在推新进型城镇、化履社行责任会同的时速，比率达动到 .077，显 高于行著平业水均平保障，短期了偿能力，债为企业来的发展提未有供力支。持
1
中国房6地 TOP产1 研究0组
（）4投价资 值OT1P
20015 国中地房产上市公投司资值 T价OP10企业 应顺经济常新态积转极型，形独特的业成模式务同，时不提升断品产品质完 ，运营管理善市和布场，在盈局能力利、长能成、经营力效率财务和稳性等方面健有色表出，现期投资价值长显。其凸中万，、中 科海借凭优的异营业绩和稳定的成长能经分力位别居沪、大陆在深上港市地房产公投资司值价T OP01榜 ；首商招、保地产利稳以 健的营经现受表资到市场本的广泛关。注
0125沪 深上房市产地司投公资值 价OP10
T205 排1名 213 546 7 8 90 1股票码 代00002.0Z S60034.0HS00 0024SZ. 060408SH .00402.SZ 000056.6ZS 61992.S0 00H7320.SZ
60056.5S H00646.6S 股票简H 万科称A 华夏幸福 招商地 产利地保产金融 金街股份 科金隅份 泰禾股团集 迪马股份蓝 发光
2展150中国 大陆在港上市房地公产投司价资值T P10O
0152 排名1 23 4 6 57 89 1 股票0码代 0868H. 0K884HK. 087.HK 1333.3H K239.HK 22068H.K3 80.3KH1238 .K H319.H6 K126.H2 K股简称 票中国海发外展旭 控股集辉 方团地兴产 大恒产 国地置业 阳瑞光100 国中 光龙地 宝龙地产产 洲国五际 高地力
20产1 年，沪深、4大在陆港市房上地产公投资司价值 TO10P每 股益收值分别达到均1. 1 2元0、60 .元是，期沪同、大深陆在上港市 地房产公司值均的3 2.0倍和 1.05 倍；净利润其值均分别 5达6.94 亿元、4.65 2元亿是，期同深、大陆沪在港上房地产公市均司值的 6 .83 倍1.、67倍。 万科、中、海保利地产恒、等企业大金实资雄厚，经力营健，连稳多年实续现业的稳绩定长，增尤是 2其04 年企1业在整体 场市行压下下力仍实现了业然绩稳定的增长，值是长得关期的龙注头企房。其中，万科应顺场市势趋行经营转型进和理管模调整式 ，业务上在明确了“三好以宅住”“城市和配服套务”作商未来为发展方；向在理管上，行推伙人制合度为企，未来发业展来更广带 的空间阔，期长投价值资显凸华。夏福、招商等幸企业于自身基值价市场判及，断行进业重务构。其中华，夏幸携手京福东集，团打 专造化业电商合综产业园构，智建慧电物流网商和络生新体态系基，于“云端”重构产地产业；招在商住宅开发基的础上探索 验体综式合体 主题、色产特园业健康地产，和同 时试水外业务和轻资海产营运 进一，完善步业务式模， 来成长未潜力大。 除较之此， 随着一外带路战一略案发布方泰禾集团、，马股份等位迪于沿线城市布其局的业将企更具发展景前，值资得市本关注场。
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72015
国房中产上市公地 司TO1P 0究研
（）5公司理 TOP治10
良好公的司治结构能理保护够东和利股益相关者的益利，提公升竞司力，争同提时证高券场的市信。2014心年 房地上产市公司治理 OT10P 企不断完善业司治公理股，大会东、事会、董事董专业会委员、监事会各会司其，职极积运，强化相关作理管控及内 息公开信制度等行执，提升信 息透度，明同时 重注员综合工考和股核权励激， 保了公司障的规合营和经续持健康发展 。中如海、金 隅 金融街、上实发展、等房注重企业企度制设，建信息透明度及以内管部规控范；性科、华万幸夏、中华企业、泰福禾集等房企团重则 点强化战略控制董、事会决能策力以及酬薪系设计体员和激工。
励215 0中房地国上产公司治理 T市PO0
20115排 1名2 3 4 5 76 9 108股票 码代 00002
0.SZ06 88.H 60K304.S0H6 0083.3H NSSY：XEI 601N992SH.00040 .2ZS 000732S. 600Z78.4SH 060765.SH股 简票 称科万A 中 海国发展外 华幸福夏 金集地团 苑中国鑫金隅股份 融街金泰 集团 上禾实展 中发华业企
一面，房方产地市上公司治 理OPT01企业加大 信自主息露力度披增，强资投对公者经营情司况的面全了解，时同续持完信 息披露内部审善核制机优，信化息披业露流程，切务保障实司公息信披质量露和东的股情知权益例。，如金地早较建立起《内幕信 息知情人及理制管》 ，2度01 4接待了年 13批次 计 3共1 3人的次资投来访者交流和参加，境内外证了券公举司的办 2 0投场资略策会和 投资者流交，与会众多投资者行沟通交进流华夏；幸 福204 年1发布共时临公告2 2 个，0对投者从各个资道反馈渠的信息问题进 行了回复与解与，答并从司公营运、会准则计承诺、项等多事面方多维、地度剖公司情析况另一方。面房，产上地公市司治理 OP1T0注 重工及员资投利益，者过制度安通排和新创励激普员通工及级高理管员，人提升队的成员团忠诚度稳和性。定万如科试尝探合 索人制伙度通，过员工持及项目股资投建起立良的利益共好享机制；融金则建立了公司街务业骨激干励金基授予案，方对司公发贡 展较高的献务骨干进业奖励，提行了员升工忠诚的度和属感。 新常态归下伴着随我经国结构升级加济，速产业园作为产区业地产和有机融的，合在载与促承产业进展发面方发挥着关重要至 作用的2015 园区开。上发公市司 TP1O 企0主业适应经动发济新常展态，断优不化业模务、创新式运营理管模和增强式务水平服，在物业 售租模、园规收区、招入商引资额方等表现面异，取优了较好的得运营业，绩持保了业领先地位。
行18
中房地产 T国P10 O研组究
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5 1园区发上市开公 司OPT012015
排 名12 3 456 78 9 1 股0代码票 00666.3H S006648.SH600 60.4HS 600376.SH600 85.S9H3639.H 600K133S. 6006H39.SH 60650.8H S600046S. H股票称简陆 嘴家 高外桥 南京科 苏高州新 张江高高科 达中亿 国东湖新高浦东金 电子城桥 北高新
一方市面东湖，新高、电子城市北高、等新区开园发市上司公 OTP0 企业不1优断化务模式业，极积索探战略转和可持型发续展的 路道，推业动绩的步提稳，升东如高新持湖提升续产研业究和产业链招商能全，努力力高提区运营园水，平现实了园由开区商发向 区运营商园重要战的略转型市北；高通新过打造高质品符的总部型合创、新、型知密识集企业型办公的绿色低园碳区，积累在 丰富的区园发开运营验的同时为公经司创造新的润利增长。点另一面，外高桥、方江张科高浦、东金等桥业企创新服模式，在务
深化 品服牌务的础上基一步拓展进务工作服内的和外延涵，实现园竞区争力的断增强，如不张江高科新创确立并“时间合伙了人的” 重战略要性定位以“时，间合伙人”定来创位公司新客户系理关念进行，包括微了信销营、私董“”等一会系列销服营的创新，进 务步一加强与户客间的系联纽，形带成特独的竞优争势
。．结语42014
，年经持续调历期的房地产行整业步入平稳增长的常态发新阶展段伴随着市。的调整场，地产房市上公的经营司业受绩到一 影定，响土成本地居不高下续持增了企加业的本成支，出利空间被润一进步压。为挤控制成本了有效、缓资解压力，房金产地上 公司普市采遍取极积的销策售，加略推盘去快化在一，程定度上障了经保营业绩。此同与，时部房分地上产公市抓司住镇化城、京 冀津体一化带的市场来遇，机准自身定位找，过通准化、标细化发精展提升了产品其的心核争竞，获力资得本场的市高度关注降 并低了融资本成2，10 4年仍保持了然绩业稳的增长。 定015 年2，去库存是将房产市场地的基主。随着调 021 5货年政币策持力支的加大、度息降降利好准的出推，房购求需将步逐 以得释放对，地房上市公司的业绩增产起到催长作用化。趁有利此机时房，产上市公司需要地密结紧市合形势，灵活场调整经策略营 降市场低险风保，传统持务业领域的健发展。稳此外房地产，行业分格局仍化持将续长时较间，房地产上市公一司方面要继注续重 强内化部运管营、理升提财务全性安保，业障绩质高量稳健发展，另、一方面也围要绕自业身务点特、借资源助优，积极势开业 务创展，为新业的长远绩发开拓展新径路，为东股、社会创可造持发展的续价源泉。
值1
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15 中国地产房市公上 司OPT0 研究1
专题
：中国房产金地生融分析
态作为中国济经支的柱业，产房地产业行接直带动了 0 5个多相关业产的发展，些这相关业产围绕地房产行业成形了一包个物 流含资、金流信息和流的共生共、、良性发存的生展圈态其中资金，形成的房流地金融生产圈态为成中国了房地产及相关行业联发 展的一个要基础。重随着中国资伴本市全面深场化革的层改层进推市，融资环场境显改著，善房地产融生金态圈已逐渐经入进了性 良发展态的，势有效障保房了产开发企业地其生及圈内相态企关经业业绩的稳营增长定 房地。金融生产圈态
开发公司 设计公
司金融市 场直
市融 主场、中小板板创 板 新三板 业域股区交易中权心 间市场融 银 行信托基金 、他其金机融构
居家材建
策划
理代
建筑司
公媒
体广告
林绿园
化物业公司
201 年4新股，发行注
册制革改续推进落实，持国务院发《关于进布步促一进资本市场康健展的若干发见》 意规，范场发展的 市制性度框初具架雏形中；政府央实降施息、准降等币货松宽政策，导市场利率和引社会融成本下资，行为市场续持改证券发善和行 融资环；新境板市三场扩容和规的，范房为产地及关上下联产游的融资业展发来新带机的。中遇国本市场资多次体系逐层步完善，直 接资市融场发展迅猛为，房产地金融生态圈的企中健康业定稳发与展作创造了合良条好件。伴 随房产融地资境的改善环，地产金融生态房企圈融业资度逐步强化，力力助企业续持健康稳和发展。定0124年以来，众多房 地产 企积极业快加范规理治构，结 升提管能力理， 谋或求国内或在海主外上市， 或板资在市场本过通发增、配股 、券等债化融强， 以资借助资本力量获期公得司规模和质的持续提升量房地。产生圈内态计公司设策、代划理公、司建筑司也公在牌品、品产方等取面得 不俗的表现了，新三市板场物中服务业、园林设计、居家策、代理等划地产上下房游公司在融资后加快发展步均，对稳定伐巩固 与发开企的业作关系合 、升精提装修品品质产 、扩品牌影响大均起到了力积的极作用。 本专将尝题通过试地产业房生系统态视角， 对的中房国产金融地态圈生的要主重以及外体环围进境行入深分的析。
0
2中
国地房 TOP产01研究 组
1中国．房地上产市公融司状资分况析
0124年以来， 在币政策货于宽松趋房地、产产政策业调整和国资内本场制度市革的大背景下变，地产上市房司间接融资公直和接 资融模都有规定一度幅的增，长行银贷呈款先现后松态紧，直势融接则资迅猛增长。地产上房市公司过通资市场本直接融资财的 务构结续持化优，品研产和创发力新增强，度有保障效企业了战略施和战实转略的型施。实 银行贷款适度宽松，差 化别信进一贷步强，海外借化难度加款大20 4 年1国，内币货策政体走向整宽松融，环境逐资步善，银行开发贷改保平稳持较快长。20增1 年房地产开发4贷余款额5 .6 3亿万，同元比长 2增26%.比上，年提 高.7 9百分个点增，明显加快。 速214 0初年，银监会明银行确业监管作工重点强调时切实防：和化解范金融险隐患。风控严地房贷款产风险，高关注度重企 业点，续强化“继名单制管”理，防个别企业范金链断资可裂能生的产险传风染在实。操际作中实，力强规、大模还款、力强能、 目项符要合求的市房企持续上受行银睐，青更易容得大获、额息贷低款。210 年4以，来分部房产地上市公获大额度司行银合授信，综 其中恒，大产地先后中国邮政
获储蓄银、行中国农银行业等银行共计16 0 亿元的综合0授信，用民生于宅开住、社发区金、新型 城融镇化建设等面；云南方城投平获安银总额 行00 5亿元综授合信，在城市户棚区旧、改造城、老医养疗领等域强加与平安银的战行略合 作 20。41 部年上市分房企大银额行款贷案例类型
业企称名 大恒地 产商招产 银行地授 信南城投 云恒地产 保大地产 利招地商 产行银款贷金 街融 宝龙地产 201.412 20512-2.105. 301241 2.140. 6204.1 720151. 50 0元 亿401 0元亿 0 亿元2 2.22亿元 9 5. 元 亿81亿 元平 安银 中国邮政行蓄银储行农、银业行等银 行设建银、农行银行业 建设行、银北京行银、商银工行中国 行 银中银行国、中农业银行国上海行分、 通银交上海行行分中、工商国行 恒银生银行东、亚行银、港香上海汇银丰、中国工行商银行 (亚洲、)招银商行港分行香 、渣银打行(香港及)中银行信 香上港海丰汇银、行生恒银行、亚东银、行打渣银 行(香)、三井住港友银、行大丰银、中行银信等行 国农业银中、中行香港银东亚银、、行法巴国银 黎远地产洋2 014. 86亿 元 美、行国中设银行建、展银行星、生银恒行、丰汇银行 永隆银和 行润华地置碧 桂园 2014.72 10412 .3.2 4港亿 币 亿美元4 45 亿元 农业银行、港三菱东日京银行、建设银联行恒、银 生行汇丰、行银、井三住友行银等 恒银生行香、汇丰港行、银浦东展发银行 时等间20 1.142 14.110额 度20 0亿 1元0 0元 亿发银行 招商浦行银授 信行
银
龙地产湖
201
.43
1.
25 亿美元24 . 5亿元 6港.56 亿美元5 亿 港元
世房地茂产 外银团海贷
款2
04.61
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201
5 中房地产国市公司 T上PO01 研究
海外
款贷难加大，融资度成有所提升本但，有实的力地产上市公司房能仍借其信用凭和牌品优获势大额得息资金。低0124 以年 ，来着随美定量宽松国策逐步政出退、香金港局要管求紧对内地企收业岸离贷审批流程款以，境及银外行开始重防范点地房内地产 市风场险因素影响等，地房企海外内体融总难资有所加大度融，成本也有不同资程上升度然。信用评而级高的龙较房头企，仍到受海 外本青睐，融资资成仍本相较低。2014 年对 12月 ，碧园桂首与次 7家 本地及国际行以银乐部俱款贷式签订方额金相当于 54亿 港以港元/美币元币双种四年的期贷款年利， 率IBOH/RLIOBR + .73。% 国内 资本场市有放所松，企房资持续融温 伴随升内监国层管对房地产行再业融的资开放房地，上产市司在资公市本以场增发、券及票债据多等渠种进道低行成本资，优融 化资成金结本构，现流金持改续。其中，善中票据由于期资成本低、融手简续等特点受到房地单产上市司偏公，爱多用于低成
本资金债 务换。置
0214年以 部来分沪深上市房产公司增发地案例企业名称
蓝光发展 发行日期 2015 ..4 实际募2集额 22总3.4亿元 资金用途 颐明园项目二期空、项港 7-12目期 于用南湖醴市陵马放塘户区改造建棚项设、目夏宁川火车站 新银联华2 10.53. 219.00 亿 棚元户改区造目、北京项平区马坊谷镇 0B5-10B05、-2 居0住 社会及车停库项目 金场股份 中科天城 投弘股份中新湖 宝中 京城建北金 隅股份2 041.12.22 04.11.12 2804111..522 041.0.11 2314.08. 8204.1.7 31272 .亿 27元亿 元30 亿 元5 .949 元 3亿 亿元 29.75 9元 用亿重庆金科于州开富中财项目、金心江津科界世项目城 贵阳等国际融中心一金商务期项区、贵目阳市云渔岩、安井安回迁安 置住居 区E 组团公租房组团（）项等 海南目意岛如游旅度假发项开目（期）一上海 新湖明珠城期三三标段四标段、上海、湖新、蓝国际等 青京北世华樾龙目项北京海梓府项、、北京上目湾项河、目京 平各庄土北地级一开发目项及补充流动资以金 北金隅国际物流园京工程目项
自 201
年4 3 A月 股再融正资开式以启，来房 企再资需融强求， 烈纷纷过通定增 、股配等方式募资金，集 融资道进渠步拓一展 金。股隅、份北京城建新、中湖等宝20 余家企 业定增案方续获陆批，资总额融 5超0 亿元。0截至20 51 4 月 年21日 ，有已约 3 0 家A股 上房市宣企定布预案增计，划募资集金总额千近亿，元房企增发融进入资速加轨。泰禾集团于道1 月 16 日告拟公增募定资不超过 4 0 亿元，部用于全福东二环州泰禾广东区项目等 场 个项目以3偿还金及融构借款和机补充动流金资；华股发份1 月 21日 布非发公开 发行预案募拟集 8.5 亿9元，于用贷及珠还华海发岸水花园威海华、九龙湾中心、发州广荔区湾厂一铝、二地块商期住拆及迁安 房项目置等 5个目，推进项公地产司项目进展；的泛海控股 2 月 3 日连数个公告发，拟募总集额达 20 1元亿入房投地产目项、资 民增证生和券偿还金机融借构款 此外，。保利地产、 中 弘股份、中 天投城等亦陆发续布公告增发募资 。随房着融企资求的不断需上， 升融资再成为将企房要重融资模的。
式
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中国
地产房 TOP1 研究组
02
01 4以来年部分上房企市中票资融批获例案
业名企 金称股隅份金融 街获准 册时间注2014. 920 14.1 2资总融 3额5亿元 5 亿元 2期限2 5 年或年以上资 用途 包金但不限括置换于银行款贷补、充少流动资金等资金需求 量用符合国家于政支持的普策通品商住房项建设目补、流动 偿还银行贷款充(障保住性房项目普和商品通项目) 募集房金用资公司项目投于建资、设偿还行贷款、银充流动补资金 等符合家国律法法
规及策政求要企的业经营动 活募资集金将于用商招产生地产经营需要调，债整务构，结补 流充资金动（或及项）投资等用目途用于 还公偿司存银行量贷 用款偿还发于人母行公司融机构金借
款利保地产
201
.412
1
05 亿元
年5
商地招 产万科 地集金团
201
4.2 1021.41 2025.1
350 亿 1元8 元 亿3 亿元
0不低
3于 3年年 年
3自 014 2年 月银行9债间市券场部对分房产上市地企开闸业来，以多家企把握窗房口期陆，续发行期票中据取获成低本融， 单资笔额大融度资呈发式增长爆截。 至025 1一年季度，1 余0家上房企的市票中资融请获准申发行涉及总，近 50额0 元亿从目。前已获批企业 看来万，、科保利招、、商融街金金隅、上市等企自开闸以来便陆续发房中行票期进据融资行，其中融资模规 50超 亿的元有 家4，保地产以利1 5 亿0元居中票位行发度首位额，资规融模远其超他企；业融金、街招居商第二于梯，队总体来看获 ，批企业均是集团景背强、势综实合力雄厚、资信况良好的大中型状房。目企前保利，、万科、招商、融街等金均成已发功行中期票据， 率均利低 5%，于期限长成本低的中期票据未、来将更大受中型企的房青。 睐 海外上市及资融度热减，成不本上融升资难度大 加地内企房延续外上市热潮海融，资模规续持扩大。据统，20计1 年共有4 9家 企房功成港在挂上市牌实际，融资总额达高423 .97亿港 元为 2，03 1年同水期平的 4. 6。倍2 10 4年房企赴港上市情
企业名况称 力高地 阳光产100 中国 昌控海股 谷联光 合达中国 亿国瑞业 置中新城国市 国宏中发泰 展达万业商上市 期 日014.213. 201043..31 012.4.313 01423..8 2210.6.2472 0417.7. 2041..1702 01.4.2852014 12.23.实际融资总 1额 0亿港元20 亿港 2元45 .港元 8亿. 亿3元 14.港3 亿港元 16.122亿港 6.08 元亿元港 11.33 港元亿 313.22亿 港 元色特式模 高端中业 社区综合物 “主题体公园+业地产商” “纵一体化向”营运式 软模园区件科+技区园核 区心业物商 业物业综合体 产业镇市商 业综合
2体
3
20
51 国房地产上中公司市 TO10 P究
研成从功赴上市的房企港规模看，来市上企房万除达业外商仍多，中小型房企，融资净额为多 5-在0 2港元亿之。其间中，阳光 00 中国致1力于打体验型造、社型交商街区综业合，体固巩二三在城线市商用地产房市的场地；位亿达中坚国持以软件园为色的特 业产开园与运发营色，以特361“”模式极全积异地国扩张万；达商业城市以商综业体合式模功上市，成为赴港成 IP 融资额度O最高 市和值最高企业的；国宏泰中展借力发“产业镇”市模式，功成敲在开港上的市大门融资总额 1，1.33 亿港元 2。041 上市房
年
企海发债外资融案例企业
称 绿名中国城 茂世地产房华润 置地20 1.5 保利4产地 桂园 万科 碧创融中国 21045 .012.452 04.61 201.1243 5 .亿美元 5 美元 亿.5 5美亿 元 亿美元 4 4美元亿4. 375 %5.5%27 .785 %4.%5 8.75 %5年 5 年5 5年 5年年 — —标 普BBB-穆迪、B aa、惠3誉 BB+ 标B BB普、穆迪B a2惠、誉BB + 惠 誉BBB+标普 B+ 间时 01241 .021.412 01.2 金额4 亿美5元6 美亿 元 4亿美元7、 美元亿 利率9 8.1%2% 54.75%、3.06 期限%次 永久资级本券证 7 年5年 1、0 ——年标普 BB 、-迪 B穆+B、誉惠 aB 3迪穆Ba a、1誉 惠BB+ B国际级评构机信评用级
2014
年， 房企外债券海资热度依然不减，融年全共 有04多 房企家过境外通资平台发融行债券融，资额超过130 亿元0。全年 发债情况来从，房看企外发债多集中海上半年，于半年受下国美步退逐 出E Q以及企房务违约债因等影响素，融资本呈上成升势，趋内地房 企外海发债的度逐步速缓放尽管。企海房融资外度难及本有成所加大，仍有一但批合实力强综、经稳健营信用记录良好的 上、市业在 20企41年通 海过外台发平行先票优、据转可等债行融资。进2014年 ，城中国绿、茂房世地产华、润地置、科万保、地利 产等市龙上企业均头布融发计资划融资额度 ，3-1 亿美0不等，元期也在限 年期5以上年利率集中，在 3%9%-之间处于，行较业低水平， 头龙企业资融成本势较优明为。显债从信券评用级来，看企的平房均融资本成与其信用等级度关联高，上龙头房市企信的用评级均 于处高水较，平万科、保如地产利华润、获得惠都 誉BB+B高评级，票面较利率在4 .35%-522.%5间之，表了明际国评级机构对 上市龙房企综合头实力和未业绩来的可认。 205 中1国房地上产市公海司影外力品牌响股
代码票 000020.Z NYSE：XINS股票简称 科 万 A苑中国鑫
伴随国
房内产地市上企业快速发展海，扩外步伐正张在速，加尼、纽约、悉伦、澳大敦利亚等都为成地房内重要企的资聚集 地投，地内企也房过跨国通张扩逐渐，形成自了己海外影响的力其中。万，积极推科进外海务探索业拓，展合作资，源习学借鉴发 国达和家地区市的成场熟验和经管理运模式，提营升品和服产务竞力，争012 4年增 3 新个外投资海项目已，进旧金入、山香、新港 加坡、纽约 4等个 海城市，在纽外约当地知名开发与合作参商 61与0L xientog Avenun 项目e开，发香港通过在收购得获湾仔目，项 在金山与旧铁门狮合参与 B作olckO en 项的目发。作开为首在家国美纽所交市上的房地产开企发，业鑫中国苑以“囤地、不不捂、 盘周转”的高商模业，式国在内海外市及场快扩张，速经运营美国洛已杉矶·尔壹湾号曼、哈顿·东河湾个项两
目，开始并亚在太 地区布局，012 4年实战施转型，确略定“了地产泛”展的商发业式，强模产业化发展带地产动策的。略 内国地房产市上公司外扩张海需，因地制宜进行要突，破充在的现金流支裕下，撑仍谨防需治政垒和壁策风政。险方面一国内 企成熟的房开发模在海外式要需调整适和，应尤是其资和制度法融规层面国与差内较大；另一别面，海外政方治济经环境变化是也影响 地房开发产的要风重险素。因
42
国房中地产 TOP0 1研究
组
房地
产关联市上公协司发展，上市同及构结性资融求增强需 房产地联关上下游业产与地产行房发展业息相关，息伴随 房产市场地规模的续扩持大，房 产关地联产也业入了快进发速展阶段
。
家居行作业为与地产关房最联密的产业切资，产组重、购并品牌化已、是势所趋，部大分家上市居公司在牌、技品、规模术、管理等 方面不断快速提升受，到资本市的场广青睐。泛截 至210 5 4年 月底，房地产关上市家联居建材企共业 7 9家涉及瓷，、地砖板 、具家建、、空调、材卫电器厨、气电明、照用家器、电浴洁具、装饰卫装修细分行业等。201 年5曲，美份股好莱客、永艺、份、股 利达柯全和筑份等 5股家房地 产联关业纷企 IPO纷 登陆资市本场。2 014年 以来地产关房行业联点上市重公融资司状况企业
称名 斯米 克北建新材好 莱 全筑客股份 华木业 宜分行细 瓷砖 建材业衣 柜 建装筑 家饰具 获日期批201 .01.16 401240..08 8015.02.217 015.032.0 2215.00.410融资 式方增 发增发I O IPP 债O券融资 额度 6.10 亿元 21.24 亿0 元4.08 亿元 .349 亿元3.00 亿 元 金资募项投目补充 动资流，金改财善结构 务材基地建设建研发、心及平中台建设 体整柜衣技升术、级息系统升级信造 工改厂及综楼合设建、信息化建设偿 贷还款及动流金补资
充
家居上公市司般资产一负债率对相低，融较资主要用市场于渠和规模道拓、展组重购并新产品、计设发、研线体下店、信息 验建化设补充、运资金等用营途斯米克增。发1 64. 0亿用元补来流充动金资，新建材则用北建来研发设中和平台心在家。上市公司 融资居向中投，信化息设建成重要为战略向方家。上居市司公过抓通互住联以网智能家及改变传居统居家业产的投机遇，资积打极造“互联网+” OO2平台 布局电商，道建渠，设续持化强心竞核争力。筑全股 份IP 获得O 39. 4元亿融资，精装以修核心为积极，展 装拓修饰装产链、产品业智能城市、智能社、等新区的技增科长，点获了资得市场本的度高认。 总体而可言2，014年 其是下尤年以半来，地产房态圈融生资境整体环紧外松内房，地上市公产在继司续巩固银贷
行
款、债、基 券、金信 托传统融等资渠道同时的 ，积极接迎化， 开变拓新融的渠资道，获 取持续资的支金持。 方一， 保险资金频面举牌繁市房企上 ，接在保受险资的同金，招商、时金地等多上市房企亦家通与过保资金合险拿作进地项行目发开等获取，险资的大资额金持支另； 方一面绿城中国，、茂房地世、产越地产秀上市房等纷纷企联姻互联，“房地产+网互网+联融金”全面整拓合融资宽渠。此道外，目 证监前会受理已“华前海鹏科万 RITs”E请，也申得使停多年滞公募的 REITs 全面闸开渐渐近，或为行房融企资渠道多的化元再添 砝，房码地上市产司的公融资或将迎来更加广阔发展空间。的需但重要点注的是，关目前内房地产国场仍市处于整调，上市期房 应理性融资企，确合定的理融资规、模资期融以及融资限成本在，保企持控业权的同时寻制最佳融求资构，结有效范防和制控融风资 险才能，障保业企速稳快定展。
2．发中国地房拟上市公司产析
分资本市场 逐步放开拟上，市司青公海睐平台外 伴中国随宏经观和济地房产市进场新入态常房企资，回金笼度放慢速资，压力金逐增步， 大“央五条 ”、“ 930” 、息降准等降 系列政一的策行虽实融资压力对略缓有，解但融渠道资及成以管本控是房仍地产开企业发面临突出的题问。在此背景下，上房企纷市纷调整 品产构，严格结控成本管加快，金周转资，时利同用票增发、中股票据期以海外平及台开多渠道融资，保展企业障快速康 发展健部。拟上分房企也不市挖断掘身自值，形成价高效了的控管制、体优的秀产品系、体大强的发开整合力能等心竞核力，不断 快争发速展壮大积极，为上做市好项准各，备其投资值和成长潜力价逐步引发资机投和投资构关注。
25者
20
5 1中国地房上市公司 TO产P10 研
究
随伴内国资本场改革市推和多层进次本资场市体的系立建完善和房，产地发开企融业环境资正改在，善预 计 股A重将成为 新企房市的重点市场。上2105年， 票股行发册制已注加经速推进，内国资市场本正向在场主市、导责到位、任露为披本预、明期确、 管有监力的股发行上市票制度迈，进地房主产市板场挂牌槛或将门大度降低幅。对于急于不期内短市的上企来房，说择机牌挂沪深 易交所市上经已成为重点虑考一个选择的 。相较国内于管监层仍较严格资质的核审以及对地房产行业限制，的港资本香场市成、熟律法规法健、融资能全强以及力与地内 通沟畅成通中国为企境外业上的市选首地之自。地内房赴企港市上闸以来，内地开房地开发产业企纷纷赴寻港求海外资融台。 2014 年平来，以
除万 B 转 科H 股外以万达商，业、中宏国发泰、展国中新城市、瑞置业国、达亿国、中阳 光10 中国等0房地产业 企纷纷通 过PIO登陆香 港联所。交由于 管监层对地房开产企业发IPO 审 核较为厉，同严时直接I OP门 槛相对较，高对券发证行信的息披要露很严求格，于对不 合符市上标或准愿不详披细露企早业信期息房企，借壳的市是非上适常的策略。宜024 年以1，来后先多有国内房家地开发产企业通 借壳实现了过建搭本资平的战台布略局例。，绿如地团借壳集金丰易居整体市上已得证获会有条监批准件蓝，发光展壳迪借康业药 功登陆 A成股 ，中地产锐壳借陆登新所交主。板对目前些急于一市上公的司说，借壳审来相批简对，单管监层力大支持是房，快速 进企入资市本较场好选择的，房可以企选择市值、股价低高不、盘较子、小史历袱少包壳的源进行资重关注点 除了。择国内主选和板交所港以，外 国、美 新加坡资等本市也成为众多场企业市上资的融重目标市场。要 国资本市场较为发美， 达模规大，体庞系复，杂但赴上美的公市每年司须承担必高维额费护用，美国且对市场情与行上时市机要求高，甚推和再次申迟请均 会有额外费。用加新上市需要的时坡相间较对、筹资短本不成，高一是直国中业境企上外的重要市选，择过其不在国际本市场资 地的不及香港位，上市公司数较量少，融资金额限，有易不交活太，跃适中小型房地合企产业市上 2015。值 得本市资场注的拟关上市房地服产商务企
业称名万 达物业理管有限司 公保利物管业理有限司公均 物豪管业股份理限有司 公北京莱物业管理有限凯司 同策房公咨询股份产限公司有 企名称业上 银湾生活海络股份有网公限司山东省诚信行物业 管有限公司理乐生活（ 京北）慧社智投区资发展限责有任司 江公苏新城物业务有服限公 上海司锦商和业经营管理份股有限公
司
不仅秀优拟上的市地产房公司加快市准上备一些，上拟房地产市务商服独以具特的业务模色、式续持健稳经的表现营以及良 的好发潜力展等吸也引了资者投广的关注泛其。中，策同询咨秉“承专至业，上服至诚务的经营理念，”全面开展销代理营咨询服 、、务商业运营金融服、务全产业等条服务，业链辐射全国，经务规营模、服能力、盈务能力利终始稳行业前居列；银物湾紧业时 跟代脉，调整发搏展略战推企业向动集础基业物服务银湾云 、APP、湾银O2 社O区超、银市湾物业商院、中学国物加盟业网位五一体 互联网型的业服务企业转物变以，互联网维推思动企业快速展；发城物业新以户客求需导向为，升提和完业务善服务域，领
为
业 提主超供越期预贴心的务，服务业范已围扩展至房屋租售务，业服务积超面 1003 平万方；锦和米商以“业国领中先商的物业全 价业链集成服务值商为”景愿凭借，城市既为有物业供提全价值一站链式服，务掘挖提并城市升商物用价业值，得了合赢伙作和投伴资 者的誉赞青和睐。
26
中
房地国产TOP10 研究组
新
板扩三容引发资投潮，热房产关地联业企迎来展发机 2良041年以 来， 国全中企业股小份让系统转（俗 “新称三”） 的全板国扩容 标，志全着国场性外权股交中易的心确，立其门槛 、
低监
规管、范审批间短时、行实注制册转、板方便特等吸引点了大量的企业和资投机的进入构中，小企业迎来跨了式越展发机。截良 至 205 年14 月 2 日4新三板挂，牌司公已 2达303家 ，市值总过 超 1万元亿2，150年 来挂牌以公司股成票交计达 6累14. 亿5，其 中元市成交做累达计37 .05 元亿成为我，国重要资的市场本之。 新一三板牌房挂地关联产企业通过发增方等式融，有效资动了企推业规扩张模、业务拓展、产升品级及并购以重组等略战实施，企 竞争业力品牌影响和快力提速升。统计，据0142 年至201 年54 月 14 日新，板共计三施实定发行向 05 6，次募资集金额总2 9.57 0元亿，其 中215 年0今至计共发 行40 1，次涉资金及总 额8.55 亿0，元分别去比同年增长期 80%和 463.14%，6融资规大幅增长。模20 4 年1以新三板房地来产联关行业挂公牌司部增分案例发企业
称 维名股份 华燕泰房 扬子盟地 板东装饰 亚增发公告日20 1/5/134 015/2415/20 1/5/2 2704/81/14 资募总额 83747万 元 01000 万元26 10 元万 3026万 元 金资用 途补充流动资，金提升抗风险力能补 充公司动资金流产品开 发市、场销售补，流充资金动扩 市大场规，业模务多元 所属行化业土 木工程建业筑 互网和相联关务 服居家造制业 建筑装饰
从企业募集资业投向金来，看募资集主要用于金化主营强业务投及业务入展拓补、充流动金等资，分部公司资募用并购重于组等。 华燕房挂盟即牌定增，两定次融资 1增.81亿元， 于用2 150 年即将推的出联互房网产产品“燕安家”的技术产品云研发市、 场推广营运数及扩据容建设，充等分利新用三的融板造资功能，持续血耕互深联网房 O产O2 式；维模泰份股定增股，募扩资4 8.4亿 用元于大公扩融资司规，提高公司模拓开展能力发经营、决效策率和业经济效益企；东亚装饰增定募资3 06.5 2元扩展和完善 业万布务局实现，营模式经元化。 2015 多三新板秀房地优服务产商代码
83146.OC98 3180.O4 C股简称票 燕房华盟 东股光份
随“挂牌伴即增”定式的模广泛用，采房产地生态圈中企业小可
以
利用三新板市场行融进，资助借本市场力量资快增速强企 实业，力现投实者与经营资者的方多赢。共随着三新板牌挂企业的数量多增和覆盖扩展，做面商市度制推广和的做效应的市逐 步显，以现及关相政制度策的步完善逐，新板将三正真打通中小业企融的资资渠融道，为中小企业成改融善资展环发境来越重越要的 环一，地房产上游下融生态资将加更完善在主板。创、板业等进入槛依门然严、苛排周队长等背景下，期中型房地小产业及 关企企业可通联先行过挂牌三板新实上市现，为业融企资道拓展、渠快速展和发未转入主来奠定板实坚础基
。
3中国．房地投资银行产分析在中
国地产金房生态融圈中，专的投资业行发挥着银要重作的，在用为业企供提金融中介务的服时同也引导了，行金融的理 业性展。发0241 年来以在货，政币策于宽趋、房地产松产政策调业整国和内本市资制度变革的场大背景下，房地上市公产通过资本 市场直司融接规资模猛增长迅2，04 年1房地产上市，司通过公增发资融近 40 亿0，类各债权融资规模类过超2500 。亿015 2年前 个4 月房，地上市产公司过通发增融超资 过315 亿，各类权债类融资规超过 模514亿。
2
7
20
51中 房国产上地公市司TO P1 0究研
204-12150年 4前 个月房产企地股业权资、债权融资融规模30
0 250002 00 0105 1000 500 0 001422 140年 股 融资权模规（亿元 ）205年1-41 月债权融资模（规元）亿36 3.6213 .05554 1.0 2581.650
在本市资场开房地产放公司过国通资本内市场接融资的管直制后， 以地房公司直接融产资模规迅速扩大促进的了融金机投构 行业的爆发式务增，长中建投信、信证中券和国君泰安券等国内投行证合综能力领，在增发承保、债权承先销规模形中成模规势。优2 15 中0国地房行产最佳投资业行
排名 银 21 3 4 567 8 9 10 投 行机名称 中信构投建证券股份有限司 公信中证股券份限公司 有国泰安君券证股份限公有 司信国证券股份限有司 公通海券股证有限公司 招商份券股份有证公限司 华泰联证合券有限责公任司国 开券有限证任公责 司方花旗证券有限东公司广 发证券份有股限公
司
发融增与资房地产行投业状务况随 着房地公司产增发求需快增长，投行速增发保承模呈规爆现式发增长中信建投、，中证信承保规券领模先20。4 1之前的几
年
，房地产年业企发融增资滞，停着货随币政策趋于偏，国内资松本场市对地房产的步逐放开，地产房业加企速构建元化多融的资体 系房。产地业利企用发实施直增接资的融模显规增著。长024 年 18 1房地产家公司在行投运下作实现发增融，资总资金额 募63.36 亿2，元各投大借行房地助
产增发保荐的承销和推，投行业动的务速快发。 从展房地行业各产投行家的保承实力看，2014 年来信中投在建地产股权房承数量和销集募资金额处中领先于位地，展现在出 地房产行的专业投业行力。中实建投信立承销参独与北城建和外京桥两个地产增发项目高承，销金达额 6.61 亿元。4015 年，2信证中券 地房投产业务发力行其承保的，光发展增蓝项发，目募金资 额8935 亿.。元中而建投承销天津信江增发项松，募目金资 17 额 元。亿
28
中
房国地产TOP 1 0究组研
房地增发融资的爆产发增长将性对地产房业及行相关公司产重要影生响 ，着随发增的施实 房地，产公的资司结本构日趋优将， 公化融司资本将显著下降，成时借同助增于发资融房，产企业将加地转型。速对于而大各投来行说房地产增，发的顺实施利将给投， 行来新带的业增务点长。前已有 50目多家房企 发布了增预案，发随着更房多地产公增发实施，司地房投行产务将呈现持业的续 增长高但是。对于同投行不言而，地产投行具备房一定业性专部分，经已建起立业行势优投行而的言，未优来将进一势凸步。 显 权债融资与投行承销业务况 状着随易交债所市场、权行银间债权场放市行地房债产类融权，资房产公地债权司融资类规激模增20。14年 地产行房的债业权 发行规模超过250 0元亿，权承债也销成房地产投为业行务重点。的2014年房地产债 承销权投行务主业要现呈以特下： 1.投点债权行销规承迅速模扩， 大中信建承投规销模领先 。着金随融革改和利市率场化推的进，国 资内市场本房地对产步逐开放，房 产地业实施的债企融资权规模显增长著。0241年， 7 7投行完家 成285.601亿 元债权的销， 承中其中信，投建销额 承38.51 亿元，0位 行居领先业位地中，信证承销券 8 7元。 亿.2券商类债权销承主体占规，不断扩模大。券类商投一般以在行易所交行发的权承销债为，主发行企业、公债债司和转可。债 银间债行市场主券由大型银要充行当承销发商行中票期据定向工具、短和期资融，券但随着行银债券市场间市做资商格扩，容大 型除银外行已， 13 家有券商进银入行债间券场做市市构机名单2。104年招 证商券中、信投和中建证券信在行银间权债市场中的向 定具、工期中据和票短期资券发融行具备领先优势。 3.投中行在不同债类型承权销存上竞争优势差在。异从地产行房各业家投行不同在权债销类型的承保承力来实，看2014 中年建信投 、国信券和国泰证安君券证房地产企在业的债发额中行于处先地领。位其中中，信投承建销发企行债 11业 3元，亿国信证券承 销行发业企 债98 亿，元国君泰安
证券销承发企业债 7行 亿元。7公司债承中，中销证信、中券信投和国建泰安君券位证于行前三。业 投在行地产房行业同债权类不承销规型上模的差反异映各了投行大在同债不权融资式上模优势和的好差偏。异中长 期来，看房地产业行渐进入成逐熟发周展期随着，新国九“条进一”步进促本资场的市康健展发，来房未产地行将进业 直融时入代，时同伴着行随业速整加合公，司购并量数将也显增著。未加房来地投行产业务将继续保快速增长，持一方面股和权权债 的接融资类直行业投务将仍续继速扩快，另一张方面并以为购心核的务顾财问业也将务快增速长，内国本市资场，上地产投房行业务即将 进入一轮快新速展阶段。 从房发产上市公地司关到行联业的市、上拟上、新三市板司，从直接融资公间到融资接市，在场府的积极引政导下在投资，行银 等融中介金带的动，下专在业构、专机人业员努力的，下012 年4整中个国房产地金生态融呈圈出勃勃的生现机。信相在不远将 来，的 随着中国资市场改本的进革步一推， 进个这金融生态圈将挥发加重更要的用，作 中国的房产地上企业面临各种新挑战市同的时 也，获将得大的发展更机遇。
特别声
明： 本究研告版报属权中国房地于产 OTP01 究研所组有，经书面许可任未何构机或人不得以任何个式断形章取义修改、、复、刊制登报；内容告仅供内部参 考研究组对使，报告及用其内所引发容任何直的或间接损失接概不责负。保为护研成究果知识产，未经中权国房地产T P10 研O究书面授组，任何单权位 或个不得人擅自用中使国房地上市产司研公究成果事挂牌从商等经营业动活。
2
9
201 5中国地产房市公司上 TO10 研P究
目
录1
研.究背与景的
目2 研究.方法体系
21 .研究对象2 . 评2价指标系体2. 计3评量方法价
.3 究结果研分及析
.31 中房国地上产公司市体发展状整分析 3况2. 012 5中国地房上市产司公TO P1 0究结果
4.研结语
题专： 国房地中产融生金态析分
研主究：持国
务院发展研究中心企研业所 究清大学房地产华研所 中国究数指研究院
联组长：席马
：国务院骏展发究中研心企业研所所究长刘 洪：清华玉学大地产房研所究所长 莫全天中：指国数究院院长
研要成主：
黄瑜：中员国指数究院常务研副长院中国房、地产 TO1P 研究0组公办主任 国室务发展研究中院心业企究所：研张伟永范保、群 华清大房学产研地究：吴璟所姜沛言、、徐勇玉徐、跃进张莉 、中国数研究指：院云峰蒋张宏、、李建、桥杜国丙田、翠、焦腾啸、石晓晶芳张、、璇岚、马严锦、李梅晓、彤耿欣欣古超、、晶李 王烨、刘佩佩、、牛娟、张淑晓琴、秀杨、晖、汪勇、郑秀黄、李青力胡超、、刘萱林、晖建、张学、丁化晓钟文、、辉伟张高院、生、李洁 瑶、吴晓、刘慧桃鸣、哲、陈张延、彬玉、薛程行、建琳薛、黄、雪钱群、曹慧旭东、柏润朱、玲、王可珍、袁彬彬王马文、涛
国房地中产 OT10P 究研
组．1研究景与背目
的国务由院发研究中展企业研心究、所 华清学房地大研究所和产中指数研国院三家究究机研构共同组的 “成国房中产 地OPT1 0 研究组 ”，自2003 年 开展中国地房产上公司市 OTP01 研以究来已，连进续行了三年十，研究其成引起了果会社界各别是机构特投资者 的泛关注广中，房地产上市公司国 OP1T 研究的0关成果已相为成投资评者判上公市综司实合力、发证掘券场投市资会机重的要标准。 2 01 年4中，国济经发从高展增长转向中速高速长的增新常态，房地行业产调政策控回归态化常市场进，入调整期在此。背景下， 一优秀房批产地市公司上顺应业行常新，态准踩场市奏节动主整调营经略、积策创新营销手极，取得了优良的业绩段，示出 展较高经营水的平，得了获本资市场的认可在 2。105 中国地房产市上公司研究，中中国房地产 OT10P研 组究总结在历年研经究的验基 上础，进一步完了善研究法方指和体标，本系“着客、观公正、准、全面”的确原则，掘成长发量佳、投质资价值大优的房地 产上秀市公，探司不同索场市环境房下产上地公司市经的增长方济式为投资者，提科学供全的投面资参依据考 。国中房地产市公司上T O1P 研0究目的是：的（1 客观反）映国中地产上房市公的司体发整水平和最新动态展，进促房地上产市司公强做
做大； 2）（ 发综掘合力实、最强财具创富能力造及投资值价、财稳务健的房产上市地公；司扩企大业机构投资在中者的响影，拓 力展业融企资道渠帮，助企更好业快更展； 发（）通3过系研统和客究评观，价造“打中房地国上市公司 产TP1O0品牌，”引房地领产业投资行的良循环性和健康发。
展．2研究法体系方2
. 研1对究象（1）
依设立法且司股份于公20 51 3 年月 13日 在上海前证交券所、易圳证深券交所易及港联香所、交交所等境纽外证券内交 易所公开市的上地产企业（房业务入主收要来中自大陆国，收且构成入满足下需条款） 。件于在不由交同易上市所企业采用的的会 准计存在一则定异，研究组差将根上据地市分别对在内点、地港香上的房市产企地进行业研。 （2究）营业主收务构成满入以下条足之件一：1房地产相关）业务入收（括包地房产发开销与售、园开区与发管理下同）所， 占重不低比 5于%或所0比占虽低重于 5%但比其他0务收业入比重高均出30 %（源自《上市公 司分类与码代 ，》中国监证会 002 年5 3月颁布） ；2） 如果公收司来自入两个业，房行产相地业关务入收占其总入 60收以%或上其入和利润收均占体比重超过整 0%，5按历或史和未来 势趋看，来房产地务业为企业提供主最要收入和利的。润如公司果业务入来自三个或以上行收业房，地产关业务收入相或者 润占整体比重超过利 50%（源全自球业分类标准行，Gobal Inldsutr Cylssaifcatioi ntSndarad，摩斯根利公坦司和准普标公尔联司 合布，简发 G称IC)S。
.22 评指标体价系
（1房）地产市上司评价体公系在
2015中国房地产 市上司 公TO10 P究中研中，国地房 产TP10 研O究组从经营规模财、富创造能力EVA（ ）、资价投值财务 、健稳四个方面性企业进对行价评，对一同企家在业四指标体个中的系分得按一的权定重（权重来值于对四项得分的自方“差 -方 差分协析 ”进行）总，加终得到最企的综业实合力分得，评得价出“0125中国房 地上产市公司综合力实TO P10 ”。
1
015 中2房国产地市公上 司OPT01 究
研
经营模规评体系价TO 10 P研组究以资产总营业、入、收利润额和总市总作为值经规模营的价评指，标标指系体如下：
富财创造能力（VAE）评体价 系OPT01 究研组沿用了2003- 214 年0连续用的使富财创能力 EVA（造conoEmciV ale Auddde评）理价和论法方再，对房次地产
上公市司的营经效绩进 行VE A价评指。体标如系下
：
投资价值价体评 系本研次究，中研组究从利盈力、能长成力能、营效运率等公司基本的面深分析出发，系入统分析业在资本市场的表企现结，合
企业业的绩预，全面测价企业评
的投资值价指。标体系如下：
务财健性评稳价体 系流性动险风Liqu（ditiyRi ks是）国中地房产上市公司临的主面要风险所以。研究组将从企，的现金流风业出发险，顾企兼业
中的期偿长能力指债标产资负率和债净负率，综合分债企业的财务稳健析。性指体标如系：下
2
国中房产 T地PO0 研究1组
（2）园
开区上市发司公价评体
系究研组从区开发上市园公的经营能力出司，发考虑区园的营经绩效是园（区发开市公上司经营理管能力体现，也对的园区发 开市公司上业的绩长成生影响） 产，同时研究组，分析也企业了资本在场的市现表从，而面评价园区开发上全公市的竞争力司指。标体 如系：
下
.32计量 评价法方
究研法上方为增加研，究的严谨性采用因，子析分F（ctoa Anraylsi）的s方进法。行子分析因一是种从量变方—差—协方差 结入构，在尽可能手地多保原始信息留基础的，用少数上新变解量释原变量始方的差多元计分析统方。它将法始变量原分解为共公因 和特殊因子子之和并，过因子通转，旋得符到现实意合义的公因子，共然后这用公些共子去因解原始变释的方差。量设 x1 , x 2…,,x p是 初变量， F1 ，始，…F m 表示因变量子使用统计，件 软SSP 可以计S算出个每研究对象的个因子各的得 分然后计算，因子出合综分：得
A
( 1F1 . . . Fm )m/ i
，
i 1,...,m
其 中 表 各个因子变示量方的贡差率。
3献
215 中0国房产上市地司公 OPT0 1究研
3
研．结果及分究
析.1 3中房地产国上公市整司发体展况分析
“状0215 国房地中上产公市 T司O1P0 研究”研的究对象要包括主1 37 家深沪上房市地产司公 48和家 陆在港上大房地产公司。市研 究结果示显2：01 年4，内国房产地市场在处深度调期整，到受场市需增速放缓、成本费用求比占高提的面负响，房地影上产市公司 经营业绩增的幅现出回落财、创富造能面临力挑战负债压力有、增加，但是所，优秀地房产上市公通过合理调司整经营奏节优 、产品化构结创、新营策略，仍销取然了较好得的营业绩经2；05 年以来，资本1市场呈出超现期预持续松，宽房产上市地公流动性 有司改所，善同时，着市随场化改向革更层深次进、推项各支持政策逐步落，市实购买需求场不断以得激，经发营健稳盈利能、突 出力的地房产市上司公受将到资市本场资者的投泛青广睐
（。） 经营状况1：营业入增收速回，稳增长落控本保障利润成空间2
140年，面 房对地市产下行场力压房地产上，公司快速适市市场应化，变整调经策营，略营业绩实现经了定增稳，长业营收入 和净润利规进一步提模高，是但受到需增求
长
放缓市场、化分纵深向展的发叠加响影房地，产上市公司业的增速绩上一年有所较回落 。为保了障利润间空促进业绩稳健增长、，地房上市产司公大推行力精化细理，管强化成控制、本高运提效率，营继续“有向 质的增长”转变。 量收入 润利模规持增续，长成本升上明挤压盈利显空间2 11-0014 2年深沪大及在港上市房地产公陆平均营业司收及入增长率
位：单亿元 20 1945.37 0201 9.44315 010 50 0 2001年1 沪深上市业收营 入深上市沪营收入业长增率 212年020 3年1 214年 大陆在0上市港营业入收大陆 在上港营市收入业长增 1率3.252 1.08%9 4118% 33.9 .3.46 210.7%95 6.156 .58 42.32%73 .080 %1662%.1 .69%320% 03.10% 0%
4
2622.
2
06%
0%
024 1年房地，上产市司公的业绩规再模新高创全，沪深年及陆在港上市房大产公司地的业收营入均达值到 07119. 亿，元同 比长增1 8.7%。其中，沪深上1市地产公房司业营入均收值 6为.54 亿元，8同增比长16.62%，增 幅较 0231 年降 13.下8 个4分点百；大 陆在港市房上地产司营公业收入值为均 22.262亿元 ，比增长 16.同9%3，速较上一增年回落13. 9 个百6点分。 0214年， 地房上市公司产业绩分的更加显著化：营业入收突 破001 元的房亿地产上公司数量上市到升 73 ，家营业收均入增值长 率为 9.11%，3高沪于上深市大陆、在上市房港地产公司业营收入值增长率，均其，中海中碧桂、、方园兴、地金、招商房等地产上市 公司依全国化托局布、效的市高决策能场力营，业入增长收率过 3超%0，现实高规模了的高增速下；业收入在 5营0100 亿- 元之间的地房产市上公扩司容至 35 家，较一上年新增 7家 。场调市整期，综下合实突力出、策力决较的强大房地产型市公上能司 够速迅应适场的市节奏变快化同时这，企业更些加注拓重业绩来展、积蓄增长动力源，次再巩了固行业领先势。
优
4
中房国地 T产OP01研究组
2
011-021 4年沪深及大陆在上市港地房公司产平净均利及增长润
单率：位元亿 0 3042 01 0 .555 20101 沪深年上市利净 润沪上市净利润增深率 长202年1 021年3 201年4大 陆港上在净利润市 陆大港在市净利润增长上率 6.3 17.738 1%56.%512. 5% 4260. 30.09 2.38%17 29 ..46%57. 67 550. %0% 51 0%%13 05% 25%. 20% 51%
21.
3%
3
3.02
4538.9
2140 ， 年地房产市上司公盈利的规持模增长续 但，增速度长出现明回显。落其中， 深上市房沪地公产司现净实利均值润7 76 亿.元，同 比增长6 45%.增，速上较年回落1 8.6个 分点；大百陆在上市房地产港公净司润利值为均 358.9 元，同比亿增长5.50 %房。 产地上公市净利司增速降低，主润要到两方受因面影响素一：是由于企业了为对市应调整场期面的去临压化，主动调整力格价加大促销
力度；二是年近来地成土本断不提，挤占了高地产房上公司市一的分利润部空间部，分地产上市公房的司净润增速明显低利于 期同业营收入速增从净。利的润部内结来构，看地产上房市司公盈利能力的表出现显明分化的征。在行业特整体利盈水平滑下趋势的下，大型 房产上地公市在逆司展市现更出为定稳盈利能力的，利净润规突模 1破0 0元的亿房产上市地司增公加至 7 家，中、保海 利产、地桂碧三家房园地产上市司公实均了现 02%右的净左利润增，在较高速盈的利模上规持保了较快增；中长小地房上产公市的司盈利能 力面临更压力，在大利润规净模于 低01亿 的房地元产上公市中，司超过半企数业的净润利模有规下降所未来，这，企业 些要需强化成控本，制克销服增速售缓带来放的不利响影，极积提升盈利力能 。0152年 一度， 沪深上市季房地产司公营业收入均值的 为.873 亿元， 比同增 长.20%，4净 利润值为均0. 4 9元亿，同 比下降7 .48， %方一面季由性因节素导致，一方另面源企于业在201 年4为底冲了全年刺业绩提前，支了潜在需求透随着 。021 4四年度以来季出台的 项多支持策政继相落，实市有效需求将场步逐回，房升产地上公司市应住抓利契有，全面贯彻积机极售销略，策动带绩的快速 业增长。 利润持续率低，走精化细管降理费用盈稳利2 01-2014 年沪深及1陆在大港市上地房公产毛利率与司净利润率值均
05 %9.34% 94%0 03 2%% 10% 0% 2001年 12102年2 03年 10142年 011年 22120年201 年 23014 沪深年市上毛利 率大 陆在上市 净利港率润1 .234 1%.53%7 63.7% 31.54%4 3.31%3 1.345 %3673%.3 .273%
3
2.17%
13.2% 18.15%
52.369%
1.239% 8124%.1 .82%6
52
015 国房地中产市公司上 OP1T0研
究2
01 年4，地房产上公市的司毛率与利利净率润连续三走年低沪深。、大在港陆市房地上公司产毛的利率均分别值为 3.13%、 33.271，同比%分下别降 141. 1.1和0个 百分；沪点、大深在陆港市房上产公司地的利润率均净值别分为11.5 %和5 6.128，较%年降上低 1 .3 7和1.4 个2百分。点随 着210 3入年销市的售房地产项逐目进步入结期，这算些目项的地拿成本普遍高，偏导致净润率利值 下均降幅度大较。 面利对率持续下润行的压，力地房产上市司公以细精化运为营向，多导策并举障保盈空利间第一：，行标准化管控推系体，有 节约了运效营本成并缩运营周短，降期了低项各营费运用第；，二拓多展融资渠元，获取道低成资本金降财低务费用第三，建； 与上下立游业的采企购略战作，合有降效成本低；第四，慎谨吸项纳资目，源将土地成本制在合理控范围内的加。强成管本控举的措 得了一取成定，部效分房产上地
市
公司 2140年的 售费销用、率管费理用、财务费用率较上年率有下所降，利保地、中海产龙、 湖的项费三率分别降用 至495.、3.%3%2、4.67，%地金、首开的三费项率用同比分降低 2别.923、.98 个百分点。2 01-10124年沪深 及大在港陆上房市地公产总资司产转率与周货存周率均值转0.
60. 504 .03.0 2 .01 ..0020 11年 2102年2 031 年2014年20 1年120 12 年021年3 0124 沪深年市 上总资产转周 率大陆在港市上存 货转周 率.027 02.70 2.7 .02 0.25 50.320.25 0.42 0. 4 0.1480.43 0.3 0.33 0.3940 3.
502.1
2
014 年，到受市需求增长场缓放负的面响，沪影、大深在陆港上市地产房司的运营效率公现明显呈的下滑势趋沪。深市上房 产地司公总的产资周转均值率存、货转周均率值别为 分025.、.430同，分别下降比0.0 20.、0；5大在陆港市房上地产司公总的产周资转率 值均存、货转率周均值分为别 .20、013.5，上较年回落 0均04.。了为服利润克率滑下压力部分，房地上产市公积司采取极措 强施化运管理：营保利产地极推动积标化准产品系建体，同设时项目设计上在力大广 B推IM（筑建息信模）系统型，一面提方了设高计成果 精度，细一方另实现了管面流程理的效高率金；地续加快产品继构调整结奏、节坚持周快转经营导，向024 年总1产周转 率、资存货周转分别提率高到0 37.0、.4。22014 年 行，利业率走低，房润产上市公司主动地采精取化管理思细路，通过推行或标化体系建准设高提运效率，或营整产调品结构 、市场布局加快目项销，售或合理制控项成目本障利保润间，实空现有了量质业的绩长成去。存、库稳增长 是210 年房5地产市场的主 调基，地产上市房公要司续继坚对内严控成持本对外、提升去，双化管下促齐进经营水的平不提高断。
2）（股回报：东资产益水收平稳有降中经济，增值（加VE）出A现滑
随着中国市下经济场发展的追求股，东值最大价化已经渐逐为企成经营业理管核的心向导，上市业以资产企收率和益经增济加 值EVA）（指等标导向，为断不提升企业的期股长东价和股值回报。东0241年， 房产市地场迷低，房产上地市公资产收司率整体益 稳有中降，本资入的惯性增长投导致济增经值加降下。优秀地产房上市公司过提通升利水平盈合理，制控投，资富财创造力依能然 保持稳步上升了
。
6
国中地产房T OP1 研究0
组资产
益水平稳收有降中，龙企头依然业现表异优
021-10214年沪 及深大在陆上港市房地产公司股收益与净资产每益率收均值单位：
元.070. 60 .5 .400 3 .0. 02. 1.0 02101 年0212年 0213年2 104年沪 上深市每收股 沪深上益净资市产益率 大收在港陆市上股每收益 陆在大上港市净产收益资 0.率3 0.85
8 .40 00.4 06.73 21.07%1 .285%12. 6%2 91.%7 066.0 .3 0.64 41.98% 59.61% 18418.% 1.474 1%%510% 5% 0% 2 0%
2
5
%2041 ，年 沪深、大陆 港在上市地产公房司的资产收益净率均值分下别至降9.17 和% 1.44%7，每 收股均益值分别 0.为34元和 0.6 4元， 201比 3略年下有降。体来看，具深、沪陆大港上市房在地产司中公别有约分成、六成的企业净资产四益率收出现下，滑在 售销畅和不成本升的双重上压力下大，分部房产地市公上司净资收产率益跌；从每股下益情况看收沪深，大及陆港在市上房产公地司 ，均有中超六成过企的业每收益出现股降下但。龙企头的表现业仍然眼抢中，海、万科 0214 每股年收分别益升至 2.67提 和 元.14 3，显元著超过沪深、陆在港大市上房产地司公每股的益收值均。 税后营净利润增长业放缓经，增济加值（VAE下）
20滑1-2011 年4沪深及陆大在上港市房产公地司 VEA 均值
单：亿位 元8 64 3 .13 2 0201年 2112年0 深沪上E市VA值均2 031 201年4 1.年47 .9161. 9 613.81.4 67.1 0
4
.40
大
在港上陆E市VA均
20值41年 ，深及沪大陆在上港房市产公司地E V A均值为1. 82亿元，比 2031年下降 1%，1其沪中上市深地产房公在财富创造 能力方面表司现抢眼，VE A值为 1均96. 亿，元比上同升42 ；%大而陆在港上房地市公产司 E的V 均A为 1值.6 亿4，同元比幅下大了滑 46%大。在港上陆市房产地公司2 104年投入 资本值在均位上持高续长增但，期内回短报不佳EVA， 下明显滑影，了整体表现； 而沪深上市房地产公响司于税后由净业利润增速较快，营EVA取 了得大幅较度的升。
提
7
2
01 中国5房产上市地司公 OPT1 0研
究
201-10214年 沪深大陆在及上港房市地公产司NOPA 与资本T本均成值单
位：亿元4 03 2 2 461 80 201年 沪1上深N市OAPT值 均大在陆上市N港PAT均O 值2120年 0132年20 41 沪年上市资本成本均深值大 在陆上港市资成本均值本 675 .52.8 76. 2.566 83.7 6.9 29546 1..836 0.1938 97.2 87. 25.471
0376.2 93.0 520.2 1.71
企2业 EVA 现取表于税决后净营业利润资和本成本差值。具体来看，20的14年沪 上市房地产深司公后税营业利润均值 1净09.3 亿，同元比增幅 为3.50%，9主这由要于资收益、投调节税等要重标指速增快，拉动较了税净后营利润的增长；而业资本成本均为 8值9. 亿元7增，为幅 2833%.低于税，后净营利润增业，幅财富创能造整力得体提升。到2041 年陆大在上港房市地产司的税公净后 业营利均润值 3为.70 6亿，元幅增为6.99% ，资而本本为成29. 30 元亿，幅增 为1.588，%大大过超税净营业利后的润速，增导致大陆 在港上市地产房司财富公造创现表差强人。 意析分 201 年的资本4成本构可成发现，沪深以及大陆港在上房地产公司市投入本资模及加规
权资成本本均保了较高速持度增的长 ，要是一方主前面几的大规模拿地年后续，价地款工程及入投需要都较的资金支持；大一另方面，看在中好房地产市场的国况 情，房下地上产市公依托司2 10 4以年较来宽松融资的环境加，了资大投入本模规T。P1O0研 究对组 201 年4要主地产上房市公司的年报 行进分，结果析明，尽表管 021 年中国4地产市场房低迷，对未但来房地市场产乐观持态和度慎谨乐观度态的房产上地公市司 7占%，对未2来市场相对乐观预期使得房地产的上市司公加大了融资度，提高力了金投入资量 。从济经增加（值EAV）论理的角来看，度业企要到有做量的质长增必须，理要认识盈利与资本性投入间的之辩证关，也要处 系理长好与期短之期间的盾：短矛内仍然要期保随行就持的市针，根方据企盈业能利力，灵调整资活的本入量；同时投顾长期兼发 所展要的需备，储合理配好调资金投入产比出使，资进本入良循性环保，持企业续健康持的发。展
（3）
务财健稳：性债负平小水上幅，销售升款受回导致资金阻力压加大
0241 年沪，深及大在港上市房地产公陆司负债水的平继上续，短期偿债升能下降力，负水债的平升主要来源于销上放售引起 缓的款回不。为畅解资缓金压力房，地产市上司公时调及了投资整节，采取奏审态度慎加土增地备储同时，加快去库存速度，，持 较保高的售回款销水，平促进现流的正金运常转。 资产负 率债升，上偿压债力持续增
8加
国房地产 TOP10中研 究
组
012-10214年沪 深大陆及在上市港房地公司资产产债负率与效有债率均负
80%值7 0% 06%5 0 %0538. %04 %021年12 102年 021年 23140 4年.48% 6874.3 %3.643% 5.43% 514.0%3 7.06% 52.276%55 59. %5.808% 96.9% 64.117 70.%10% 65.2%6 9.55% 7353.3
%沪深
市上产资负率债 深上市有沪负效率债
大陆在
港市上产负债资率大陆在港 上市有效负债
率截至
2041 末，沪年上市深地房公司的资产负产债率值为均6 52.%，6大在陆港市上地产房司的公资负产债均率为值70. 01，%同比 分小幅别上升 1.9、 0.90 个1分点。 剔除预收账款百后，沪 深、 陆大在港上市房地产司公的效负债率均值有分别为 3.53%和 539.5%， 7上较一年分别升上2 4.、5.461个百分点 。在场调市整，期保持理合的务杠杆是财房产企地稳业健展的必要条发件2014 年以来，。 地房行业融产环境资持续改善，房产上市公司地当借此应有时利机，充分利用有已的上平市，台极创积融资新式、方立建层次融多资体 ，系不断降低资成金本、提升务安全性。
财
201-21014年沪 深大陆及在港市上房产公地速司比动率与币货资金/期短一年到及借期款2.0
1. 1.0 0.95 5.5 1.01 0.0 02110 年1.3 601
22年1. 24 2130年1.32 .0020 41 1年.050. 070. 600 7. 4.61 0.11 0.67 3.605 0.6 1.8 0.0 06.40. 2
0.45 .01
4沪
上市货币资金/短深期一年及到期款借左（） 轴陆大在上港市币资货金短/期及年到一期借（左轴款 ）深沪上市速比动率右轴） （陆大港上在市动比率（速右）
受市轴调场期下整销低迷的售利影响，不房地产上市公司的去速度化普放缓，遍金资回笼阻，受期短偿压力增大债。210 年4，沪 深大、陆港上市在地房公司产的货币金与资短期及年到一期款的借比值值均分为 别10. 4 1和3.2较，20 1 年分3别降下0. 09 和0. 10； 速动比分别为率0 45、..061较 20，31年分 别降 下020、0.0.。沪深6大陆在港上、市地房产公司的短及期年一期借到均款分值别长 42增.0%12、2.8%，明7高于显货币资增金幅长，度短偿期压力债加大。从部结构来看，房地产内上市司公短期的偿能债呈现分化趋力 势，龙头房产地市公司在 20上4 年1采取极的积销策售略促回进款，时进同步一优长短期债务化构结，短偿期债能较 2力13 年0有 明显升提；部大分小型房地中产上公司市的存库力压较、大回款度速慢，期偿短能力降债低。
9
2051 国房地中产上公市 T司O10P研
究
每股金流缺现口再放大度，存货上升去，存库力凸显压
21102-14 年沪0深大及陆港在市上地产房公司每经营现金流净额股均
值单位：元0 . 0.6 0.240 0 2.01年1- .0 2-.04 -.06 -.440-0. 2 沪深上4市每经股现金流净营 额-.08 3212年0 2103年- 01.1 -.32020 14年0 18 ..082
-0.
9 4大陆港在市上每股经现金营净额流
214 0年 ，地产房市公司的流上动较上性更加趋年， 紧沪、深大陆 在上港市房地公产司股每经营现金净额均值流分别为0-49 .元 、-032 元，同.分别下比降0.11 、0.元2 元。1内从结构来部看，企业金现流水平呈分现化格局：部分房产地上公市司一方面采取积极的销 售略加策回款大度， 力一面方放了投缓资奏，节 金现流情有况改所善；另 有分房地产部上公市司则困受于库高存企、回款不力， 经营性现金 净流为负额值面临，较的大资金压力。0215年一季度 沪，深上房地产市司继公续重稳健经注，拿营投地更资趋谨慎，每股经营现金 净额流-为0.4 3元较，去同年期有略改善，但流性动力压仍然大。较
2
031-2051年一季度 沪深大及在港上市综陆实合力 TO1P 企0土地购置业用占费销额售例变比化
30% 250%0 02% 150% 100% 0046.%75 %0 %0 0231年2 104年20 51一年度季3 1.06 6%.931
%
2104 ，年行受整业下体行影响，房地的上产市公司遍普缩减拿地规了模。 T据P10 O研究组算，沪深及大测在港上市陆综合 力 TOP10实 企业 2在13 年、20104年及 20 15 年一季的土度购地置用占费售额销比重别为分4 .607%、1.60%和 63.39%1
，2014年该比 值 明显于处低水较。平得值注意是的，2051年 季度一受，到年末上良销售好表的现鼓和对舞未来市的乐场观期预部分，房地产上市 公适司度增加购地支了。当出前房产市场地处于调整仍，企业期未来仍密切需注关地市土场结，经合营态量动为出入，谨控制慎投资 奏，节有保障效企业金链资安全的
。
01
中房国产地TO P0 研究组
2011120-4 年1深沪大及在港上市陆地房公产司存及存货货占资产比率情总况
单：亿位 元500 40 300 200 10000 26 8.7298 17 20.1年 1沪上市存深货 深上市沪货占总资存比率 3产047.7 151.5 20172 年83.63 140.49620 31年 大在陆上市港货 存大陆港上市存在货总资产占比 率15.27 14972.42 041年20% 0 5%.40%6 44.26 %4.83% 33.94% 5548.6 5%.376%59. 7% 87.024 40%%
8
% 600
%房地
产上市司在公 2041年 的存货模再规度升，上化去压力较。其中大，沪上深房市产公地的存司货均达 17值.294亿元 ，陆大在港 上房地产公市的存司货均值达 41.572亿元 ，同比分增别 27长4.0、8.2%4，%同沪期深及大在港陆市上地房产公司的存占总资货产 比均值率别增加分3 .053.08 、百个分点由。于房地产上市司在公场回暖的 市210 年主3补充动库量，部分存积到累 了2140年 ，而 021 年多4数房的去库存企速明显度缓，放致导货存幅大升。上2150 一年度季在稳增，长、结调、促消费的构政导向下，策地房产 场成交情况市现呈幅回暖小的趋势，随多项着好利政策相继落实，的市需求将进场一回升，步企业应时适调整推盘奏、节新创营销 段手，住市场转暖抓提期去化升水，促进平销回售款。 210 5年一季，度房产地市公上司产负资率均债为 值6.42%，与9 0241年 持平，而速动比率值有所下均，降短偿期能力未债有 显明改善。未来房地产，市公上司借应市助场回期的暖利有时机加去快化坚持“，金现王”的策略重为资视回笼，金进一缓步解金 流现压，力新的市场环境下在持稳健保发展
（。）投资4价值：房产地板块跑赢大盘，策政好提升利部企分投资业值价
201 4年中国经，济入进新常态 ，同国期资本市内跌宕场起，伏演绎了从 熊“” 市 到牛市“” 完美的逆，袭 房产板块地现表色， 上证房出地产指年数到达 末263 点，全年5上涨28 8 点5，比涨幅高同 86.达14%与。其他板块各相比，前目地房板产块估水平仍然值处于低位 ，来未一定有的升提空，在多重利间政好驱策动，其下资投值价越将来受越市场的到注。关 房地 产板跑赢块盘大市值，幅提大 20升1 4年， 国九条“” I、OP 启重、港沪通开、通央多次降行准息降等好利政密集策出台，动推深沪市在震荡两大幅中攀升：至截 214 年 12 0月 3 日1，上证数指突破3
200 点收盘， 3243.6 点，8年全涨 上5.28%；深证成指收于71101 .642点 全年，幅达 35涨.62% 领跑全球，各主要市股 。涨与幅显的明 股市A相比场，港股 市场表现显平略淡 香，恒港生数全年指上仅 涨128%.。 房从产地板来块，看 014 2上年地证指产数和证地深指产分别上涨数 8.61%46、0.17，%跑赢盘大
。1
12
150 国中房产上市地公 司TPO01 研究
2
011-0214年 深及大沪在陆上市港房产公地司市值值均及增长率
单其位：亿元 50 202 100 10055 0 2001年1 2102 年沪深上市市 沪值深市上市增值长 2率03年 2104年1 陆在大港市市上值 陆在港大市市上增值长率129 70.64.4 1- 181.% -280.63% 38.8
65099% .028.8 0031.% 78477 -.1.80% 31-920% 1.8.617
74.72
%10.89 1703.64 .17%6
80%
60 40%%20 0% %2-0 %-40%
截至
2 104 底年， 深沪上市房产公地司平均市值为的 1306. 亿4元， 同比涨上7 .472%； 陆在大上市港房产公地平均市值为司1 80.79 元亿，比同涨上 .176%。210 年4受部到分市城限政策购放松、区域划政策出台规住房、消支持政策费出、台行央息降降等利好因 素准影，响产地块呈板整现上涨趋体势。0215 年以，来深沪大陆及在上市港地房产公的平司均市值续持荡震上，截至升5 月4日， 沪上深房地产市公的平司均市为 196值1.1亿 元，较2 104 末年涨上了 5.011%；陆在大港市上房产公司地平均市为 2值4.50 5元亿较， 012 年4末上 40涨77%。未来.随，多重政策着好利逐的步释放房地产板，有望块来新一迎上涨行轮情 。 低值地估板产修块可期复部分，企受益利房政策好投价资凸值显2 104 以年来，地产板块涨幅明房显尽，管受行下行影业响房，地产市上司的盈利公性标指增速现下出滑盈，利能面临考力验 但；是其余各与板相块比房，产地块盈利板能力仍具有一定的势优估值，修值得期待复。
204 年1万一级申业涨幅行名
排银非融金 筑建装 钢饰 铁房产 交通地运输 行银公 事业 国用军工 综合 防筑建材 料机械设备 信 通0 20% %4% 00%6 80 %001 %102%14 %0 06 0.3 .0. 非 银 金0 融单位：元 .1 1.250.9
2
14 年资本0市分场板块利盈能力析
分
25 20%% 51 %01%5 %%0 建筑 装 饰钢 铁房 地 交产 通 运 银 行 输公用 业事国 防 军 综 工合建 筑 材 料机 械 备设通 信
每股
收
净益资产收率
益与
他其板的横块向较比看来在，2 10 4年申一级万行涨幅业排名榜，房中产地块以板年全涨 6幅.285排%第四位名，次于仅非银金融 、筑装饰建钢铁板和块。盈利力能面，方2014 房年产板块净资产收地益为 12率81.%每，收益 股0.5 元1盈利，力能优于钢、铁交 通输运、国军工防综、、建筑合料材机械、备设通、信等行业20。51年 以来 “33， 0贷新房”政、 “ 二房套首付至 4降成”
、 “业 营税免征期限5 改 年2 年 ”、 “积金新公政 、 “”央行次降息降准多等”种利各好政相继策出，台速市场加暖行回，情动推地房行产业 来迎展新发机，遇一步拓展房地产进块的投板空资。间
21
中
国房产地TOP 10 研组究
20
90-014 2房地年产块板盘价收和市率月度变盈情况化
5000 00043 000 200 10000 0
209001-23-2009-03 -31 209-05-207 009-2073-1 029-00-3902 0091--13 2001-01-209 010-0323- 2011-0053-12 1000-730-2 00-091-3 20100-1-30 2101-1013- 2011103-31-2011- 5-031 211-07-0922 10-10930- 01121-13- 2002101--1 2031203-3-0 022-150-3 1210-072-3120 12-902-82 01-12130-2 01-031-3 210310-32- 9210-05-33 101230-731-2 01-03-309201 3-1-12 291040--1032 14-003-1 32014-053-0 021-47-0312 1040-9-0 30124-1-128
55.
3 5740.4
60
50 4030 2 0 0 01
房地板块产盘收（左轴）价
地房板产市盈块（右轴）
率从 020-9021 4年申房万产地板块市盈月度变化率情况来，看200 9资本市场年地产板房表块良现，尤好其是 7月 13日 和11月 3 0日地产板块房别分收于40 2.37 和 3947.97 点，市盈1分别率到 5达5.345、7.4 倍，估值水平0高较此。后房地产板块与 A 股市，场共同 历经了个一长较阶段的荡整震理。期024 1，年 A股资本场一市路上扬，地房产块估值板得修到。复截至 0241 年1 月2 3 1日，房地产 板块收于 4085.5 点9，已经超过 0290年 最的水平高但市盈率仅为， 2006 倍，远.低于20 09 1年1 月30 日5 70. 倍4水的平，板 估值块仍于理性空间。处 201-2014 0沪年及大陆在港深市上地房产司市盈率及市公净率变化况情40
3 200 1 00
2100-33-12 01-60-03 0102-93-0 210-10-32 120113--312 10-16-3 0210-913- 2011-02-13
1 54.22 6.29 2.76 1.232 6141.2 .0 64.450 68
2.1023--31 201-62-3 2012-0930-2012-1 -21
32
.17 4258 ..687 095
.0231--3132 0136-3-0 02139--3 02031-2-131
2
3.4 14.302 .27 8577. .83
201046--032 10-49-30 024-112-31
4 3
.17
12 0
5.81 3.057201
-4-33
沪深1市市盈上率(左)轴 深沪市市上净率右()
轴陆大港上市在市盈率左()轴大 在港陆市市净率上(轴)右
2
041年 末，深上市房地沪公产的司盈率市值由上年的 1均.43 上升至2 3240；.大陆在上市港房产公司的市盈率地值均上年从 5.83 下的至 降.775同期；沪，深上、大市陆港上市房地在产司公的净市率也别上升至分 2.7、8.08，3房地上市产司公摆了脱之前一 处直低位的于况，境但整体仍然于较处水低平牛，背景下市估值地洼有进望步一被填平而，降息准、降再资松融绑、房企转型、售销 回等因素暖提将升值修复速估度。2 105 年，地产房块板投资价的凸值现特别是发，展景前好投资回、报较高房地产的上市司公将得获本资市场多青睐。更体来具 看有，三企类值得业点关重注第一，以万：、科招为代表的商头龙房地产市上司，这类公业综企合
实
力出、经营众健稳在市，场调 期整然能依够保行业领持先位地为，投资持续创造者高较投的资报；回第，二以利地产、恒保为大代表主动的谋多求元化转、型 积极造新利打增润长点的地产上房公司市如保利，地全产面速加老养地业务发展，产在地房产业行内开部展务业转，型借多元化发 展助破突业增绩瓶长颈第；，三依京津托协冀发同展、贸区、自一带一路区等域规政划提策发展升空间的地房产市上公，司如华夏幸
3
2115 中国0地产上市房公司TO 10 P究
福研、泰禾集团、盛发展、荣东浦金桥等，禾泰集目前团的开发项目土地储和备中集分于布京冀一体津、自贸化区一、带一路重大等国 战略的家核区心，域长发期优展势突出投，资价彰显。值 低估值的地产块板中，一股权些散分优的公司常常是机质争构夺控权制重要标的。在的国新九条鼓“励市上公建立司市管理值制 度”政的策引下导在经历，次多野蛮人”“通过资本场市运的对股作价的击攻而获利、甚至制公控之后司，头龙房地产市公司 上也渐逐始开构建市管值制度理。追在合求理值过程中估，地产上市公司将企房经营业与资本市表场紧现结合，密达到东股权最益 化的大目，的万科如合的伙持人股划计就对是市值管理有的益试尝合理进。行市管值理的房产地市公司，企上业营经业绩股价表和 将现更趋稳增定长，资是市本场长投资期的良者选好。择
.322 10 中国房地5上产市司公 OTP0 1究研果
（结）综合实1力TO 1P
20041 年面对，地房市产场续持整调带的来大挑巨战综合，实 T力P1O0企 快业速应适新形势在广，的全泛化布局国、丰富的 品产系基础之上体，活灵调整营经节奏，合综力实到得稳提升，步续引继领行良业发性展。 201 5沪上深市房地产公综司合实 力TPO0
2011 排5 1名 23 45 6 8 971 0 票股码 00代0020SZ. 60040.8S 0H00024.Z 6S0030.4H 0S04020SZ.601 92.9SH 60303.8S 0021H6.S4 Z60376.0S 6H00823.HS股 票简称万 科 A保地产 利招商地 产华夏幸 福融街 金金隅份股金 地团 集盛发展荣 首开份 世股股茂份
201
5 国大陆中港在上房地产市公司合实综力T O10P
2105 排名1 2 34 5 6 7 9 108股票代码 369 9H.K 6088.K 3H33.3H 11K90.KH 906.HK 00072.H 3K77.3H 39K00.HK277 7.H K8071.H 股K票简称 达万商业 中海外发国展 大地产 恒华润置 龙湖地地 产碧园桂远洋地产 绿 中国 城富力产 地兴方地产
20
4 年1，沪深上市 地产房司综合实力 公TOP01 资产的模规再创新高， 末年资产均值和净总产资均值分别 1为700.0 亿8元 、13412 亿.，元比同别增长分 1.21%、14.37%1，股收每益（ES）P均值净和润利均分值提高别 到.133 元、1.666 元，分别亿同为期深沪市 房上地公司均值产 3.91
的倍、795. ，进倍步一大了盈扩优势利；陆大港上市在地产公房综司合实 T力OP01 的资产均值、净总资均 值产分为别25 2.54、478.48 亿元，较上4年别分长增 227.2、27%.47%净资，均值增速超过产总资均产增速 5 值百个点分资，规模产 呈“现有量质的增”，长同每期收益（股ES）均值P为港上市在地房产司均值公 2的.0 倍，6盈利平水保领先持地位。201 4，年科万在流产品主位基础定继续上提传统住宅领升优域势坚，聚持焦城市圈带全面、贯积极销售策略彻，强化运营管 并，全年理别分实现营收业、净入利润 413.886192.88 、亿元，综实力合续领航；继保地产利续聚持焦“+2+X3”城群市战略通过，深入挖 掘重点域区力潜将，市占有场提率高 1.79到%实现，了业的稳绩健成长作为；中国业商地的龙产企头，万业商达业2 041 年在港交 所上市后加，速规化扩张步伐模，目前在全国开业 1已0 座万9达广，场7 1家店酒形成商，地业的产完整业链产和企的核业心竞争 力以“成；全为产球业新引领城”者为景的愿夏华福，抓幸住京冀一体津化战进程略加的速利有机时，续打造持“式模产+”品 势，着力优化强产园投业资运营力能，经实力获营得了越跨发式展，营业入收净利和润比同别分长增 2.766%、1451.%方；地兴产
14
中国
地产房 TO10P研 究
在组“绿战略金”指引的走下异化差品竞争产路，线绿色科将和高技端精品有结合机净利，润同比长 2增.71%，博5了得场的市度高 可认此。外综，实力 合TOP1 企业0度关高运注效率营通过，加快准化体系建标提高项目开设周转速度，发保利产地力大落实 IMB 计设系统的应用广推推管升效率理金，地对户型针展开标化准发创新研，目前目项平均研周发期短缩 4.7至个月 有，效动推综合了 实力的全面升。提
（2）财创富造力能T OP1
0房在地市产场步深入入整调“新常的态”景下背财，创造能力 富OT10 企P合理业整调略战发方向展发挥，身自源资核心竞 争力和 持续，强化以创造经增济加为导值向经的营策略。 富财造能力 T创O10 企P业一方面适时变业务转策， 略化优品与产服质量， 务合理择选推盘机时，效提升溢价有平及水润利间；另一空方面合理排安资融计，以划多元融化渠道持资续化优资本构结及金资使用效 率降低资本成本，，财创富造力能持续提。 20升15 沪深上房地产公司财富创市造力 能TP1O
20015 名排 12 3 4 56 7 8 9 1 0股票码 6代00084.S 0000H20.Z 0S0020.4Z 600S43.S0 H006383S. 00H002.4S Z00124.SZ60 0030.SZ 100066.SH 700671.S0 股票简称Z 保地产利万 科 招商A产地 夏华福 幸地金团 金融街 荣盛发集 中展粮产地 城冠通大阳 光
城215 中国大0在港陆上市房地产公司财
富创造能 T力PO01
0215排名 1 2 3 54 768 901股票代码 0886H.K 396.HK9 1109.HK 333.H3 0K609H.K 0027.HK 9118.KH10 0.HK 32608HK .1238HK. 股票称 简中国外发展 海万达业 华润商置地 大恒地产龙湖地产 碧园 桂创融中 国城新展控股发阳 100光 国中宝龙 产
地20
14 年，沪深上房地产市司公财富创能力造T OP01 的EV （A济经增加值）均值到 2达.87 2元亿是，期同沪上市深房地公产 司VE 均A的 值4.65 1倍中国大陆；港上在房地市公司财富产创能力造 TPO01 的VAE 值为 17.均50亿 元，是期同陆在港大上房市产地公 司E AV均 的值 1.99 倍1，领先势优著。显利地保产万、科中、、万海商业、达商、招华幸福、金夏、地冠大城等企通的财富创 业造能力续持位居业领行地先。 中位海保、地产 利0124年持 续强产品与化务服量，在市场质波期动力保障有业企润利空。中间海施实格严资金的成、本管， 控个一市多城目开项形发规模成效应，薄摊项各成本，续提持升利水润平保；利产地续持进推以四大宅品住牌为主导高品质的标准、化产 线的完品，善以定稳的牌溢品水平推价动盈规利模持续的增长，年全利净同润比长增1 .95%9万。科、新发城控股等展业合理企调整开发和 推盘奏节，持优续运化营体系凭借，周快模转提升式富财造创能。力万科借“助民全经纪”人等创型新民营销模式全 有促效项进去化目部分，项拿地目盘周开期在年半左，右盈能力进一步利强；华夏化幸福、荣发展深盛京耕冀成效津著显，2014 的 净年资产益收分别为 率361.2和 %2327.%保，持业行领水先平此外，龙湖。阳光、 010 等企构业多建化元融资渠道，创融资模式，新 成优势本出。龙突积湖开极拓并维多元持资融体，系0241年综 资合成本金下率降至 .40%6通，过有效控制金成本为资业创企造高更 的济增加值，经富创造水平持续财升；提阳 1光00构 建了银行、信、托债等券多元融资构结资本，场议市能价力著提显。升
1
5
2015
中房地产国上公市司 OP10T 研
究（3）财
务健性稳 TOP1
0财务稳性健T OP10企业 注控重自身制的负水债，平方一面积极优，长短期债化结务，构断不提升务安财性；全一方面，高另 度视现重流的稳定金，性加销大售款力回、度强化现管金，理以稳健的务财况为状企业来的未展发供提有保力。障
201
沪5深上房市产公司地财务稳性 TOP健102
10 排5 1名 2 34 56 78 9 0 1股代码 票000002SZ. 00002.S4Z6 0008.4HS600 304S.H000 04.2ZS60199 2.SH6 00833SH 00.9026.S Z600904.H S000659.ZS股票简 称万 科 A商地产 保利招地 产华夏幸 金融福街金 股隅份金地 集团 星股份 大名城福 保天基建
2015 中大国陆港上在房市产地司财公稳务性健TO 1P
0012 排名5 123 546 7 89
10股 票代 码680.HK809 0.HK611 0.9H K333.3HK 804.HK81 23.H8K02 70H. K337.HK 2327.9KH 212.H4K股票简称 中海国发外展 龙地湖产 华润地 置恒地产大 辉旭控集股团 龙宝产地大悦城地 远产洋产地 瑞国业 中置置地渝
2
04 1年，深、沪大在陆港上市房地公司产务财健稳 性OTP01的 债负、短期偿率债能力现突表出，其有中负债效均率值别分 为5.581% 52.及06，%币资金与货短期及一年期债务的比率到均值分为 1别20 . 及18.0，显均优著沪深、大于陆在上市房港产地司同 期公指；标外大另陆在港市房地上公司财产稳务健 TO性P01 公的每股司营经性现金流净额为 004 元.，持保稳了定的现金流平。 水体来具，20看1 5沪深大及陆在港上市地产公司房务财健性稳 OTP1 0业企以下两在方个面表显著现 ：（）1有效控债制水务， 在财务平健普遍稳趋的弱景下保持背务健康：财海始终中持稳健而坚慎审的财原务，则直一来保以合理的持负水平，2014债 年资产 债率负为仅 160.2，%有效负债率为仅 47.7%，6财务健稳持保业行领；金先街融金、地集团大、城名宝龙、等业企资产的债率负有 及负效债率也均低 于0%7、6%0，务结债构合。理（2） 谨投资慎加强、现管理金加快、回，款保确金流现定。稳科 万210 年高度重4视现 金管流，强理销调售及回款时全年实现销售回款 2，900亿 元，销回款售超率 过0%9，且每股营性现金流净额经达 3.7 8元，大幅 高于业平均水平行 ；龙湖产地则坚 “量入为出持 的”稳财务健管策理，略合理 规划和安投排及运营资出支， 强调投的质资和量效，益令公司财 结构务更加稳，且健回率也达款到 9了0%，股经营每现性流净金额 3.达0 元2；旭辉股、控星股份、福国瑞置业重注消化库存 保，现证金稳流定整，财体务况状仍然保持稳健，其福中股份星在推新进型城镇、化履社行责任会同的时速，比率达动到 .077，显 高于行著平业水均平保障，短期了偿能力，债为企业来的发展提未有供力支。持
1
中国房6地 TOP产1 研究0组
（）4投价资 值OT1P
20015 国中地房产上市公投司资值 T价OP10企业 应顺经济常新态积转极型，形独特的业成模式务同，时不提升断品产品质完 ，运营管理善市和布场，在盈局能力利、长能成、经营力效率财务和稳性等方面健有色表出，现期投资价值长显。其凸中万，、中 科海借凭优的异营业绩和稳定的成长能经分力位别居沪、大陆在深上港市地房产公投资司值价T OP01榜 ；首商招、保地产利稳以 健的营经现受表资到市场本的广泛关。注
0125沪 深上房市产地司投公资值 价OP10
T205 排1名 213 546 7 8 90 1股票码 代00002.0Z S60034.0HS00 0024SZ. 060408SH .00402.SZ 000056.6ZS 61992.S0 00H7320.SZ
60056.5S H00646.6S 股票简H 万科称A 华夏幸福 招商地 产利地保产金融 金街股份 科金隅份 泰禾股团集 迪马股份蓝 发光
2展150中国 大陆在港上市房地公产投司价资值T P10O
0152 排名1 23 4 6 57 89 1 股票0码代 0868H. 0K884HK. 087.HK 1333.3H K239.HK 22068H.K3 80.3KH1238 .K H319.H6 K126.H2 K股简称 票中国海发外展旭 控股集辉 方团地兴产 大恒产 国地置业 阳瑞光100 国中 光龙地 宝龙地产产 洲国五际 高地力
20产1 年，沪深、4大在陆港市房上地产公投资司价值 TO10P每 股益收值分别达到均1. 1 2元0、60 .元是，期沪同、大深陆在上港市 地房产公司值均的3 2.0倍和 1.05 倍；净利润其值均分别 5达6.94 亿元、4.65 2元亿是，期同深、大陆沪在港上房地产公市均司值的 6 .83 倍1.、67倍。 万科、中、海保利地产恒、等企业大金实资雄厚，经力营健，连稳多年实续现业的稳绩定长，增尤是 2其04 年企1业在整体 场市行压下下力仍实现了业然绩稳定的增长，值是长得关期的龙注头企房。其中，万科应顺场市势趋行经营转型进和理管模调整式 ，业务上在明确了“三好以宅住”“城市和配服套务”作商未来为发展方；向在理管上，行推伙人制合度为企，未来发业展来更广带 的空间阔，期长投价值资显凸华。夏福、招商等幸企业于自身基值价市场判及，断行进业重务构。其中华，夏幸携手京福东集，团打 专造化业电商合综产业园构，智建慧电物流网商和络生新体态系基，于“云端”重构产地产业；招在商住宅开发基的础上探索 验体综式合体 主题、色产特园业健康地产，和同 时试水外业务和轻资海产营运 进一，完善步业务式模， 来成长未潜力大。 除较之此， 随着一外带路战一略案发布方泰禾集团、，马股份等位迪于沿线城市布其局的业将企更具发展景前，值资得市本关注场。
1
72015
国房中产上市公地 司TO1P 0究研
（）5公司理 TOP治10
良好公的司治结构能理保护够东和利股益相关者的益利，提公升竞司力，争同提时证高券场的市信。2014心年 房地上产市公司治理 OT10P 企不断完善业司治公理股，大会东、事会、董事董专业会委员、监事会各会司其，职极积运，强化相关作理管控及内 息公开信制度等行执，提升信 息透度，明同时 重注员综合工考和股核权励激， 保了公司障的规合营和经续持健康发展 。中如海、金 隅 金融街、上实发展、等房注重企业企度制设，建信息透明度及以内管部规控范；性科、华万幸夏、中华企业、泰福禾集等房企团重则 点强化战略控制董、事会决能策力以及酬薪系设计体员和激工。
励215 0中房地国上产公司治理 T市PO0
20115排 1名2 3 4 5 76 9 108股票 码代 00002
0.SZ06 88.H 60K304.S0H6 0083.3H NSSY：XEI 601N992SH.00040 .2ZS 000732S. 600Z78.4SH 060765.SH股 简票 称科万A 中 海国发展外 华幸福夏 金集地团 苑中国鑫金隅股份 融街金泰 集团 上禾实展 中发华业企
一面，房方产地市上公司治 理OPT01企业加大 信自主息露力度披增，强资投对公者经营情司况的面全了解，时同续持完信 息披露内部审善核制机优，信化息披业露流程，切务保障实司公息信披质量露和东的股情知权益例。，如金地早较建立起《内幕信 息知情人及理制管》 ，2度01 4接待了年 13批次 计 3共1 3人的次资投来访者交流和参加，境内外证了券公举司的办 2 0投场资略策会和 投资者流交，与会众多投资者行沟通交进流华夏；幸 福204 年1发布共时临公告2 2 个，0对投者从各个资道反馈渠的信息问题进 行了回复与解与，答并从司公营运、会准则计承诺、项等多事面方多维、地度剖公司情析况另一方。面房，产上地公市司治理 OP1T0注 重工及员资投利益，者过制度安通排和新创励激普员通工及级高理管员，人提升队的成员团忠诚度稳和性。定万如科试尝探合 索人制伙度通，过员工持及项目股资投建起立良的利益共好享机制；融金则建立了公司街务业骨激干励金基授予案，方对司公发贡 展较高的献务骨干进业奖励，提行了员升工忠诚的度和属感。 新常态归下伴着随我经国结构升级加济，速产业园作为产区业地产和有机融的，合在载与促承产业进展发面方发挥着关重要至 作用的2015 园区开。上发公市司 TP1O 企0主业适应经动发济新常展态，断优不化业模务、创新式运营理管模和增强式务水平服，在物业 售租模、园规收区、招入商引资额方等表现面异，取优了较好的得运营业，绩持保了业领先地位。
行18
中房地产 T国P10 O研组究
20
5 1园区发上市开公 司OPT012015
排 名12 3 456 78 9 1 股0代码票 00666.3H S006648.SH600 60.4HS 600376.SH600 85.S9H3639.H 600K133S. 6006H39.SH 60650.8H S600046S. H股票称简陆 嘴家 高外桥 南京科 苏高州新 张江高高科 达中亿 国东湖新高浦东金 电子城桥 北高新
一方市面东湖，新高、电子城市北高、等新区开园发市上司公 OTP0 企业不1优断化务模式业，极积索探战略转和可持型发续展的 路道，推业动绩的步提稳，升东如高新持湖提升续产研业究和产业链招商能全，努力力高提区运营园水，平现实了园由开区商发向 区运营商园重要战的略转型市北；高通新过打造高质品符的总部型合创、新、型知密识集企业型办公的绿色低园碳区，积累在 丰富的区园发开运营验的同时为公经司创造新的润利增长。点另一面，外高桥、方江张科高浦、东金等桥业企创新服模式，在务
深化 品服牌务的础上基一步拓展进务工作服内的和外延涵，实现园竞区争力的断增强，如不张江高科新创确立并“时间合伙了人的” 重战略要性定位以“时，间合伙人”定来创位公司新客户系理关念进行，包括微了信销营、私董“”等一会系列销服营的创新，进 务步一加强与户客间的系联纽，形带成特独的竞优争势
。．结语42014
，年经持续调历期的房地产行整业步入平稳增长的常态发新阶展段伴随着市。的调整场，地产房市上公的经营司业受绩到一 影定，响土成本地居不高下续持增了企加业的本成支，出利空间被润一进步压。为挤控制成本了有效、缓资解压力，房金产地上 公司普市采遍取极积的销策售，加略推盘去快化在一，程定度上障了经保营业绩。此同与，时部房分地上产公市抓司住镇化城、京 冀津体一化带的市场来遇，机准自身定位找，过通准化、标细化发精展提升了产品其的心核争竞，获力资得本场的市高度关注降 并低了融资本成2，10 4年仍保持了然绩业稳的增长。 定015 年2，去库存是将房产市场地的基主。随着调 021 5货年政币策持力支的加大、度息降降利好准的出推，房购求需将步逐 以得释放对，地房上市公司的业绩增产起到催长作用化。趁有利此机时房，产上市公司需要地密结紧市合形势，灵活场调整经策略营 降市场低险风保，传统持务业领域的健发展。稳此外房地产，行业分格局仍化持将续长时较间，房地产上市公一司方面要继注续重 强内化部运管营、理升提财务全性安保，业障绩质高量稳健发展，另、一方面也围要绕自业身务点特、借资源助优，积极势开业 务创展，为新业的长远绩发开拓展新径路，为东股、社会创可造持发展的续价源泉。
值1
9
20
15 中国地产房市公上 司OPT0 研究1
专题
：中国房产金地生融分析
态作为中国济经支的柱业，产房地产业行接直带动了 0 5个多相关业产的发展，些这相关业产围绕地房产行业成形了一包个物 流含资、金流信息和流的共生共、、良性发存的生展圈态其中资金，形成的房流地金融生产圈态为成中国了房地产及相关行业联发 展的一个要基础。重随着中国资伴本市全面深场化革的层改层进推市，融资环场境显改著，善房地产融生金态圈已逐渐经入进了性 良发展态的，势有效障保房了产开发企业地其生及圈内相态企关经业业绩的稳营增长定 房地。金融生产圈态
开发公司 设计公
司金融市 场直
市融 主场、中小板板创 板 新三板 业域股区交易中权心 间市场融 银 行信托基金 、他其金机融构
居家材建
策划
理代
建筑司
公媒
体广告
林绿园
化物业公司
201 年4新股，发行注
册制革改续推进落实，持国务院发《关于进布步促一进资本市场康健展的若干发见》 意规，范场发展的 市制性度框初具架雏形中；政府央实降施息、准降等币货松宽政策，导市场利率和引社会融成本下资，行为市场续持改证券发善和行 融资环；新境板市三场扩容和规的，范房为产地及关上下联产游的融资业展发来新带机的。中遇国本市场资多次体系逐层步完善，直 接资市融场发展迅猛为，房产地金融生态圈的企中健康业定稳发与展作创造了合良条好件。伴 随房产融地资境的改善环，地产金融生态房企圈融业资度逐步强化，力力助企业续持健康稳和发展。定0124年以来，众多房 地产 企积极业快加范规理治构，结 升提管能力理， 谋或求国内或在海主外上市， 或板资在市场本过通发增、配股 、券等债化融强， 以资借助资本力量获期公得司规模和质的持续提升量房地。产生圈内态计公司设策、代划理公、司建筑司也公在牌品、品产方等取面得 不俗的表现了，新三市板场物中服务业、园林设计、居家策、代理等划地产上下房游公司在融资后加快发展步均，对稳定伐巩固 与发开企的业作关系合 、升精提装修品品质产 、扩品牌影响大均起到了力积的极作用。 本专将尝题通过试地产业房生系统态视角， 对的中房国产金融地态圈生的要主重以及外体环围进境行入深分的析。
0
2中
国地房 TOP产01研究 组
1中国．房地上产市公融司状资分况析
0124年以来， 在币政策货于宽松趋房地、产产政策业调整和国资内本场制度市革的大背景下变，地产上市房司间接融资公直和接 资融模都有规定一度幅的增，长行银贷呈款先现后松态紧，直势融接则资迅猛增长。地产上房市公司过通资市场本直接融资财的 务构结续持化优，品研产和创发力新增强，度有保障效企业了战略施和战实转略的型施。实 银行贷款适度宽松，差 化别信进一贷步强，海外借化难度加款大20 4 年1国，内币货策政体走向整宽松融，环境逐资步善，银行开发贷改保平稳持较快长。20增1 年房地产开发4贷余款额5 .6 3亿万，同元比长 2增26%.比上，年提 高.7 9百分个点增，明显加快。 速214 0初年，银监会明银行确业监管作工重点强调时切实防：和化解范金融险隐患。风控严地房贷款产风险，高关注度重企 业点，续强化“继名单制管”理，防个别企业范金链断资可裂能生的产险传风染在实。操际作中实，力强规、大模还款、力强能、 目项符要合求的市房企持续上受行银睐，青更易容得大获、额息贷低款。210 年4以，来分部房产地上市公获大额度司行银合授信，综 其中恒，大产地先后中国邮政
获储蓄银、行中国农银行业等银行共计16 0 亿元的综合0授信，用民生于宅开住、社发区金、新型 城融镇化建设等面；云南方城投平获安银总额 行00 5亿元综授合信，在城市户棚区旧、改造城、老医养疗领等域强加与平安银的战行略合 作 20。41 部年上市分房企大银额行款贷案例类型
业企称名 大恒地 产商招产 银行地授 信南城投 云恒地产 保大地产 利招地商 产行银款贷金 街融 宝龙地产 201.412 20512-2.105. 301241 2.140. 6204.1 720151. 50 0元 亿401 0元亿 0 亿元2 2.22亿元 9 5. 元 亿81亿 元平 安银 中国邮政行蓄银储行农、银业行等银 行设建银、农行银行业 建设行、银北京行银、商银工行中国 行 银中银行国、中农业银行国上海行分、 通银交上海行行分中、工商国行 恒银生银行东、亚行银、港香上海汇银丰、中国工行商银行 (亚洲、)招银商行港分行香 、渣银打行(香港及)中银行信 香上港海丰汇银、行生恒银行、亚东银、行打渣银 行(香)、三井住港友银、行大丰银、中行银信等行 国农业银中、中行香港银东亚银、、行法巴国银 黎远地产洋2 014. 86亿 元 美、行国中设银行建、展银行星、生银恒行、丰汇银行 永隆银和 行润华地置碧 桂园 2014.72 10412 .3.2 4港亿 币 亿美元4 45 亿元 农业银行、港三菱东日京银行、建设银联行恒、银 生行汇丰、行银、井三住友行银等 恒银生行香、汇丰港行、银浦东展发银行 时等间20 1.142 14.110额 度20 0亿 1元0 0元 亿发银行 招商浦行银授 信行
银
龙地产湖
201
.43
1.
25 亿美元24 . 5亿元 6港.56 亿美元5 亿 港元
世房地茂产 外银团海贷
款2
04.61
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201
5 中房地产国市公司 T上PO01 研究
海外
款贷难加大，融资度成有所提升本但，有实的力地产上市公司房能仍借其信用凭和牌品优获势大额得息资金。低0124 以年 ，来着随美定量宽松国策逐步政出退、香金港局要管求紧对内地企收业岸离贷审批流程款以，境及银外行开始重防范点地房内地产 市风场险因素影响等，地房企海外内体融总难资有所加大度融，成本也有不同资程上升度然。信用评而级高的龙较房头企，仍到受海 外本青睐，融资资成仍本相较低。2014 年对 12月 ，碧园桂首与次 7家 本地及国际行以银乐部俱款贷式签订方额金相当于 54亿 港以港元/美币元币双种四年的期贷款年利， 率IBOH/RLIOBR + .73。% 国内 资本场市有放所松，企房资持续融温 伴随升内监国层管对房地产行再业融的资开放房地，上产市司在资公市本以场增发、券及票债据多等渠种进道低行成本资，优融 化资成金结本构，现流金持改续。其中，善中票据由于期资成本低、融手简续等特点受到房地单产上市司偏公，爱多用于低成
本资金债 务换。置
0214年以 部来分沪深上市房产公司增发地案例企业名称
蓝光发展 发行日期 2015 ..4 实际募2集额 22总3.4亿元 资金用途 颐明园项目二期空、项港 7-12目期 于用南湖醴市陵马放塘户区改造建棚项设、目夏宁川火车站 新银联华2 10.53. 219.00 亿 棚元户改区造目、北京项平区马坊谷镇 0B5-10B05、-2 居0住 社会及车停库项目 金场股份 中科天城 投弘股份中新湖 宝中 京城建北金 隅股份2 041.12.22 04.11.12 2804111..522 041.0.11 2314.08. 8204.1.7 31272 .亿 27元亿 元30 亿 元5 .949 元 3亿 亿元 29.75 9元 用亿重庆金科于州开富中财项目、金心江津科界世项目城 贵阳等国际融中心一金商务期项区、贵目阳市云渔岩、安井安回迁安 置住居 区E 组团公租房组团（）项等 海南目意岛如游旅度假发项开目（期）一上海 新湖明珠城期三三标段四标段、上海、湖新、蓝国际等 青京北世华樾龙目项北京海梓府项、、北京上目湾项河、目京 平各庄土北地级一开发目项及补充流动资以金 北金隅国际物流园京工程目项
自 201
年4 3 A月 股再融正资开式以启，来房 企再资需融强求， 烈纷纷过通定增 、股配等方式募资金，集 融资道进渠步拓一展 金。股隅、份北京城建新、中湖等宝20 余家企 业定增案方续获陆批，资总额融 5超0 亿元。0截至20 51 4 月 年21日 ，有已约 3 0 家A股 上房市宣企定布预案增计，划募资集金总额千近亿，元房企增发融进入资速加轨。泰禾集团于道1 月 16 日告拟公增募定资不超过 4 0 亿元，部用于全福东二环州泰禾广东区项目等 场 个项目以3偿还金及融构借款和机补充动流金资；华股发份1 月 21日 布非发公开 发行预案募拟集 8.5 亿9元，于用贷及珠还华海发岸水花园威海华、九龙湾中心、发州广荔区湾厂一铝、二地块商期住拆及迁安 房项目置等 5个目，推进项公地产司项目进展；的泛海控股 2 月 3 日连数个公告发，拟募总集额达 20 1元亿入房投地产目项、资 民增证生和券偿还金机融借构款 此外，。保利地产、 中 弘股份、中 天投城等亦陆发续布公告增发募资 。随房着融企资求的不断需上， 升融资再成为将企房要重融资模的。
式
22
中国
地产房 TOP1 研究组
02
01 4以来年部分上房企市中票资融批获例案
业名企 金称股隅份金融 街获准 册时间注2014. 920 14.1 2资总融 3额5亿元 5 亿元 2期限2 5 年或年以上资 用途 包金但不限括置换于银行款贷补、充少流动资金等资金需求 量用符合国家于政支持的普策通品商住房项建设目补、流动 偿还银行贷款充(障保住性房项目普和商品通项目) 募集房金用资公司项目投于建资、设偿还行贷款、银充流动补资金 等符合家国律法法
规及策政求要企的业经营动 活募资集金将于用商招产生地产经营需要调，债整务构，结补 流充资金动（或及项）投资等用目途用于 还公偿司存银行量贷 用款偿还发于人母行公司融机构金借
款利保地产
201
.412
1
05 亿元
年5
商地招 产万科 地集金团
201
4.2 1021.41 2025.1
350 亿 1元8 元 亿3 亿元
0不低
3于 3年年 年
3自 014 2年 月银行9债间市券场部对分房产上市地企开闸业来，以多家企把握窗房口期陆，续发行期票中据取获成低本融， 单资笔额大融度资呈发式增长爆截。 至025 1一年季度，1 余0家上房企的市票中资融请获准申发行涉及总，近 50额0 元亿从目。前已获批企业 看来万，、科保利招、、商融街金金隅、上市等企自开闸以来便陆续发房中行票期进据融资行，其中融资模规 50超 亿的元有 家4，保地产以利1 5 亿0元居中票位行发度首位额，资规融模远其超他企；业融金、街招居商第二于梯，队总体来看获 ，批企业均是集团景背强、势综实合力雄厚、资信况良好的大中型状房。目企前保利，、万科、招商、融街等金均成已发功行中期票据， 率均利低 5%，于期限长成本低的中期票据未、来将更大受中型企的房青。 睐 海外上市及资融度热减，成不本上融升资难度大 加地内企房延续外上市热潮海融，资模规续持扩大。据统，20计1 年共有4 9家 企房功成港在挂上市牌实际，融资总额达高423 .97亿港 元为 2，03 1年同水期平的 4. 6。倍2 10 4年房企赴港上市情
企业名况称 力高地 阳光产100 中国 昌控海股 谷联光 合达中国 亿国瑞业 置中新城国市 国宏中发泰 展达万业商上市 期 日014.213. 201043..31 012.4.313 01423..8 2210.6.2472 0417.7. 2041..1702 01.4.2852014 12.23.实际融资总 1额 0亿港元20 亿港 2元45 .港元 8亿. 亿3元 14.港3 亿港元 16.122亿港 6.08 元亿元港 11.33 港元亿 313.22亿 港 元色特式模 高端中业 社区综合物 “主题体公园+业地产商” “纵一体化向”营运式 软模园区件科+技区园核 区心业物商 业物业综合体 产业镇市商 业综合
2体
3
20
51 国房地产上中公司市 TO10 P究
研成从功赴上市的房企港规模看，来市上企房万除达业外商仍多，中小型房企，融资净额为多 5-在0 2港元亿之。其间中，阳光 00 中国致1力于打体验型造、社型交商街区综业合，体固巩二三在城线市商用地产房市的场地；位亿达中坚国持以软件园为色的特 业产开园与运发营色，以特361“”模式极全积异地国扩张万；达商业城市以商综业体合式模功上市，成为赴港成 IP 融资额度O最高 市和值最高企业的；国宏泰中展借力发“产业镇”市模式，功成敲在开港上的市大门融资总额 1，1.33 亿港元 2。041 上市房
年
企海发债外资融案例企业
称 绿名中国城 茂世地产房华润 置地20 1.5 保利4产地 桂园 万科 碧创融中国 21045 .012.452 04.61 201.1243 5 .亿美元 5 美元 亿.5 5美亿 元 亿美元 4 4美元亿4. 375 %5.5%27 .785 %4.%5 8.75 %5年 5 年5 5年 5年年 — —标 普BBB-穆迪、B aa、惠3誉 BB+ 标B BB普、穆迪B a2惠、誉BB + 惠 誉BBB+标普 B+ 间时 01241 .021.412 01.2 金额4 亿美5元6 美亿 元 4亿美元7、 美元亿 利率9 8.1%2% 54.75%、3.06 期限%次 永久资级本券证 7 年5年 1、0 ——年标普 BB 、-迪 B穆+B、誉惠 aB 3迪穆Ba a、1誉 惠BB+ B国际级评构机信评用级
2014
年， 房企外债券海资热度依然不减，融年全共 有04多 房企家过境外通资平台发融行债券融，资额超过130 亿元0。全年 发债情况来从，房看企外发债多集中海上半年，于半年受下国美步退逐 出E Q以及企房务违约债因等影响素，融资本呈上成升势，趋内地房 企外海发债的度逐步速缓放尽管。企海房融资外度难及本有成所加大，仍有一但批合实力强综、经稳健营信用记录良好的 上、市业在 20企41年通 海过外台发平行先票优、据转可等债行融资。进2014年 ，城中国绿、茂房世地产华、润地置、科万保、地利 产等市龙上企业均头布融发计资划融资额度 ，3-1 亿美0不等，元期也在限 年期5以上年利率集中，在 3%9%-之间处于，行较业低水平， 头龙企业资融成本势较优明为。显债从信券评用级来，看企的平房均融资本成与其信用等级度关联高，上龙头房市企信的用评级均 于处高水较，平万科、保如地产利华润、获得惠都 誉BB+B高评级，票面较利率在4 .35%-522.%5间之，表了明际国评级机构对 上市龙房企综合头实力和未业绩来的可认。 205 中1国房地上产市公海司影外力品牌响股
代码票 000020.Z NYSE：XINS股票简称 科 万 A苑中国鑫
伴随国
房内产地市上企业快速发展海，扩外步伐正张在速，加尼、纽约、悉伦、澳大敦利亚等都为成地房内重要企的资聚集 地投，地内企也房过跨国通张扩逐渐，形成自了己海外影响的力其中。万，积极推科进外海务探索业拓，展合作资，源习学借鉴发 国达和家地区市的成场熟验和经管理运模式，提营升品和服产务竞力，争012 4年增 3 新个外投资海项目已，进旧金入、山香、新港 加坡、纽约 4等个 海城市，在纽外约当地知名开发与合作参商 61与0L xientog Avenun 项目e开，发香港通过在收购得获湾仔目，项 在金山与旧铁门狮合参与 B作olckO en 项的目发。作开为首在家国美纽所交市上的房地产开企发，业鑫中国苑以“囤地、不不捂、 盘周转”的高商模业，式国在内海外市及场快扩张，速经运营美国洛已杉矶·尔壹湾号曼、哈顿·东河湾个项两
目，开始并亚在太 地区布局，012 4年实战施转型，确略定“了地产泛”展的商发业式，强模产业化发展带地产动策的。略 内国地房产市上公司外扩张海需，因地制宜进行要突，破充在的现金流支裕下，撑仍谨防需治政垒和壁策风政。险方面一国内 企成熟的房开发模在海外式要需调整适和，应尤是其资和制度法融规层面国与差内较大；另一别面，海外政方治济经环境变化是也影响 地房开发产的要风重险素。因
42
国房中地产 TOP0 1研究
组
房地
产关联市上公协司发展，上市同及构结性资融求增强需 房产地联关上下游业产与地产行房发展业息相关，息伴随 房产市场地规模的续扩持大，房 产关地联产也业入了快进发速展阶段
。
家居行作业为与地产关房最联密的产业切资，产组重、购并品牌化已、是势所趋，部大分家上市居公司在牌、技品、规模术、管理等 方面不断快速提升受，到资本市的场广青睐。泛截 至210 5 4年 月底，房地产关上市家联居建材企共业 7 9家涉及瓷，、地砖板 、具家建、、空调、材卫电器厨、气电明、照用家器、电浴洁具、装饰卫装修细分行业等。201 年5曲，美份股好莱客、永艺、份、股 利达柯全和筑份等 5股家房地 产联关业纷企 IPO纷 登陆资市本场。2 014年 以来地产关房行业联点上市重公融资司状况企业
称名 斯米 克北建新材好 莱 全筑客股份 华木业 宜分行细 瓷砖 建材业衣 柜 建装筑 家饰具 获日期批201 .01.16 401240..08 8015.02.217 015.032.0 2215.00.410融资 式方增 发增发I O IPP 债O券融资 额度 6.10 亿元 21.24 亿0 元4.08 亿元 .349 亿元3.00 亿 元 金资募项投目补充 动资流，金改财善结构 务材基地建设建研发、心及平中台建设 体整柜衣技升术、级息系统升级信造 工改厂及综楼合设建、信息化建设偿 贷还款及动流金补资
充
家居上公市司般资产一负债率对相低，融较资主要用市场于渠和规模道拓、展组重购并新产品、计设发、研线体下店、信息 验建化设补充、运资金等用营途斯米克增。发1 64. 0亿用元补来流充动金资，新建材则用北建来研发设中和平台心在家。上市公司 融资居向中投，信化息设建成重要为战略向方家。上居市司公过抓通互住联以网智能家及改变传居统居家业产的投机遇，资积打极造“互联网+” OO2平台 布局电商，道建渠，设续持化强心竞核争力。筑全股 份IP 获得O 39. 4元亿融资，精装以修核心为积极，展 装拓修饰装产链、产品业智能城市、智能社、等新区的技增科长，点获了资得市场本的度高认。 总体而可言2，014年 其是下尤年以半来，地产房态圈融生资境整体环紧外松内房，地上市公产在继司续巩固银贷
行
款、债、基 券、金信 托传统融等资渠道同时的 ，积极接迎化， 开变拓新融的渠资道，获 取持续资的支金持。 方一， 保险资金频面举牌繁市房企上 ，接在保受险资的同金，招商、时金地等多上市房企亦家通与过保资金合险拿作进地项行目发开等获取，险资的大资额金持支另； 方一面绿城中国，、茂房地世、产越地产秀上市房等纷纷企联姻互联，“房地产+网互网+联融金”全面整拓合融资宽渠。此道外，目 证监前会受理已“华前海鹏科万 RITs”E请，也申得使停多年滞公募的 REITs 全面闸开渐渐近，或为行房融企资渠道多的化元再添 砝，房码地上市产司的公融资或将迎来更加广阔发展空间。的需但重要点注的是，关目前内房地产国场仍市处于整调，上市期房 应理性融资企，确合定的理融资规、模资期融以及融资限成本在，保企持控业权的同时寻制最佳融求资构，结有效范防和制控融风资 险才能，障保业企速稳快定展。
2．发中国地房拟上市公司产析
分资本市场 逐步放开拟上，市司青公海睐平台外 伴中国随宏经观和济地房产市进场新入态常房企资，回金笼度放慢速资，压力金逐增步， 大“央五条 ”、“ 930” 、息降准等降 系列政一的策行虽实融资压力对略缓有，解但融渠道资及成以管本控是房仍地产开企业发面临突出的题问。在此背景下，上房企纷市纷调整 品产构，严格结控成本管加快，金周转资，时利同用票增发、中股票据期以海外平及台开多渠道融资，保展企业障快速康 发展健部。拟上分房企也不市挖断掘身自值，形成价高效了的控管制、体优的秀产品系、体大强的发开整合力能等心竞核力，不断 快争发速展壮大积极，为上做市好项准各，备其投资值和成长潜力价逐步引发资机投和投资构关注。
25者
20
5 1中国地房上市公司 TO产P10 研
究
随伴内国资本场改革市推和多层进次本资场市体的系立建完善和房，产地发开企融业环境资正改在，善预 计 股A重将成为 新企房市的重点市场。上2105年， 票股行发册制已注加经速推进，内国资市场本正向在场主市、导责到位、任露为披本预、明期确、 管有监力的股发行上市票制度迈，进地房主产市板场挂牌槛或将门大度降低幅。对于急于不期内短市的上企来房，说择机牌挂沪深 易交所市上经已成为重点虑考一个选择的 。相较国内于管监层仍较严格资质的核审以及对地房产行业限制，的港资本香场市成、熟律法规法健、融资能全强以及力与地内 通沟畅成通中国为企境外业上的市选首地之自。地内房赴企港市上闸以来，内地开房地开发产业企纷纷赴寻港求海外资融台。 2014 年平来，以
除万 B 转 科H 股外以万达商，业、中宏国发泰、展国中新城市、瑞置业国、达亿国、中阳 光10 中国等0房地产业 企纷纷通 过PIO登陆香 港联所。交由于 管监层对地房开产企业发IPO 审 核较为厉，同严时直接I OP门 槛相对较，高对券发证行信的息披要露很严求格，于对不 合符市上标或准愿不详披细露企早业信期息房企，借壳的市是非上适常的策略。宜024 年以1，来后先多有国内房家地开发产企业通 借壳实现了过建搭本资平的战台布略局例。，绿如地团借壳集金丰易居整体市上已得证获会有条监批准件蓝，发光展壳迪借康业药 功登陆 A成股 ，中地产锐壳借陆登新所交主。板对目前些急于一市上公的司说，借壳审来相批简对，单管监层力大支持是房，快速 进企入资市本较场好选择的，房可以企选择市值、股价低高不、盘较子、小史历袱少包壳的源进行资重关注点 除了。择国内主选和板交所港以，外 国、美 新加坡资等本市也成为众多场企业市上资的融重目标市场。要 国资本市场较为发美， 达模规大，体庞系复，杂但赴上美的公市每年司须承担必高维额费护用，美国且对市场情与行上时市机要求高，甚推和再次申迟请均 会有额外费。用加新上市需要的时坡相间较对、筹资短本不成，高一是直国中业境企上外的重要市选，择过其不在国际本市场资 地的不及香港位，上市公司数较量少，融资金额限，有易不交活太，跃适中小型房地合企产业市上 2015。值 得本市资场注的拟关上市房地服产商务企
业称名万 达物业理管有限司 公保利物管业理有限司公均 物豪管业股份理限有司 公北京莱物业管理有限凯司 同策房公咨询股份产限公司有 企名称业上 银湾生活海络股份有网公限司山东省诚信行物业 管有限公司理乐生活（ 京北）慧社智投区资发展限责有任司 江公苏新城物业务有服限公 上海司锦商和业经营管理份股有限公
司
不仅秀优拟上的市地产房公司加快市准上备一些，上拟房地产市务商服独以具特的业务模色、式续持健稳经的表现营以及良 的好发潜力展等吸也引了资者投广的关注泛其。中，策同询咨秉“承专至业，上服至诚务的经营理念，”全面开展销代理营咨询服 、、务商业运营金融服、务全产业等条服务，业链辐射全国，经务规营模、服能力、盈务能力利终始稳行业前居列；银物湾紧业时 跟代脉，调整发搏展略战推企业向动集础基业物服务银湾云 、APP、湾银O2 社O区超、银市湾物业商院、中学国物加盟业网位五一体 互联网型的业服务企业转物变以，互联网维推思动企业快速展；发城物业新以户客求需导向为，升提和完业务善服务域，领
为
业 提主超供越期预贴心的务，服务业范已围扩展至房屋租售务，业服务积超面 1003 平万方；锦和米商以“业国领中先商的物业全 价业链集成服务值商为”景愿凭借，城市既为有物业供提全价值一站链式服，务掘挖提并城市升商物用价业值，得了合赢伙作和投伴资 者的誉赞青和睐。
26
中
房地国产TOP10 研究组
新
板扩三容引发资投潮，热房产关地联业企迎来展发机 2良041年以 来， 国全中企业股小份让系统转（俗 “新称三”） 的全板国扩容 标，志全着国场性外权股交中易的心确，立其门槛 、
低监
规管、范审批间短时、行实注制册转、板方便特等吸引点了大量的企业和资投机的进入构中，小企业迎来跨了式越展发机。截良 至 205 年14 月 2 日4新三板挂，牌司公已 2达303家 ，市值总过 超 1万元亿2，150年 来挂牌以公司股成票交计达 6累14. 亿5，其 中元市成交做累达计37 .05 元亿成为我，国重要资的市场本之。 新一三板牌房挂地关联产企业通过发增方等式融，有效资动了企推业规扩张模、业务拓展、产升品级及并购以重组等略战实施，企 竞争业力品牌影响和快力提速升。统计，据0142 年至201 年54 月 14 日新，板共计三施实定发行向 05 6，次募资集金额总2 9.57 0元亿，其 中215 年0今至计共发 行40 1，次涉资金及总 额8.55 亿0，元分别去比同年增长期 80%和 463.14%，6融资规大幅增长。模20 4 年1以新三板房地来产联关行业挂公牌司部增分案例发企业
称 维名股份 华燕泰房 扬子盟地 板东装饰 亚增发公告日20 1/5/134 015/2415/20 1/5/2 2704/81/14 资募总额 83747万 元 01000 万元26 10 元万 3026万 元 金资用 途补充流动资，金提升抗风险力能补 充公司动资金流产品开 发市、场销售补，流充资金动扩 市大场规，业模务多元 所属行化业土 木工程建业筑 互网和相联关务 服居家造制业 建筑装饰
从企业募集资业投向金来，看募资集主要用于金化主营强业务投及业务入展拓补、充流动金等资，分部公司资募用并购重于组等。 华燕房挂盟即牌定增，两定次融资 1增.81亿元， 于用2 150 年即将推的出联互房网产产品“燕安家”的技术产品云研发市、 场推广营运数及扩据容建设，充等分利新用三的融板造资功能，持续血耕互深联网房 O产O2 式；维模泰份股定增股，募扩资4 8.4亿 用元于大公扩融资司规，提高公司模拓开展能力发经营、决效策率和业经济效益企；东亚装饰增定募资3 06.5 2元扩展和完善 业万布务局实现，营模式经元化。 2015 多三新板秀房地优服务产商代码
83146.OC98 3180.O4 C股简称票 燕房华盟 东股光份
随“挂牌伴即增”定式的模广泛用，采房产地生态圈中企业小可
以
利用三新板市场行融进，资助借本市场力量资快增速强企 实业，力现投实者与经营资者的方多赢。共随着三新板牌挂企业的数量多增和覆盖扩展，做面商市度制推广和的做效应的市逐 步显，以现及关相政制度策的步完善逐，新板将三正真打通中小业企融的资资渠融道，为中小企业成改融善资展环发境来越重越要的 环一，地房产上游下融生态资将加更完善在主板。创、板业等进入槛依门然严、苛排周队长等背景下，期中型房地小产业及 关企企业可通联先行过挂牌三板新实上市现，为业融企资道拓展、渠快速展和发未转入主来奠定板实坚础基
。
3中国．房地投资银行产分析在中
国地产金房生态融圈中，专的投资业行发挥着银要重作的，在用为业企供提金融中介务的服时同也引导了，行金融的理 业性展。发0241 年来以在货，政币策于宽趋、房地产松产政策调业整国和内本市资制度变革的场大背景下，房地上市公产通过资本 市场直司融接规资模猛增长迅2，04 年1房地产上市，司通过公增发资融近 40 亿0，类各债权融资规模类过超2500 。亿015 2年前 个4 月房，地上市产公司过通发增融超资 过315 亿，各类权债类融资规超过 模514亿。
2
7
20
51中 房国产上地公市司TO P1 0究研
204-12150年 4前 个月房产企地股业权资、债权融资融规模30
0 250002 00 0105 1000 500 0 001422 140年 股 融资权模规（亿元 ）205年1-41 月债权融资模（规元）亿36 3.6213 .05554 1.0 2581.650
在本市资场开房地产放公司过国通资本内市场接融资的管直制后， 以地房公司直接融产资模规迅速扩大促进的了融金机投构 行业的爆发式务增，长中建投信、信证中券和国君泰安券等国内投行证合综能力领，在增发承保、债权承先销规模形中成模规势。优2 15 中0国地房行产最佳投资业行
排名 银 21 3 4 567 8 9 10 投 行机名称 中信构投建证券股份有限司 公信中证股券份限公司 有国泰安君券证股份限公有 司信国证券股份限有司 公通海券股证有限公司 招商份券股份有证公限司 华泰联证合券有限责公任司国 开券有限证任公责 司方花旗证券有限东公司广 发证券份有股限公
司
发融增与资房地产行投业状务况随 着房地公司产增发求需快增长，投行速增发保承模呈规爆现式发增长中信建投、，中证信承保规券领模先20。4 1之前的几
年
，房地产年业企发融增资滞，停着货随币政策趋于偏，国内资松本场市对地房产的步逐放开，地产房业加企速构建元化多融的资体 系房。产地业利企用发实施直增接资的融模显规增著。长024 年 18 1房地产家公司在行投运下作实现发增融，资总资金额 募63.36 亿2，元各投大借行房地助
产增发保荐的承销和推，投行业动的务速快发。 从展房地行业各产投行家的保承实力看，2014 年来信中投在建地产股权房承数量和销集募资金额处中领先于位地，展现在出 地房产行的专业投业行力。中实建投信立承销参独与北城建和外京桥两个地产增发项目高承，销金达额 6.61 亿元。4015 年，2信证中券 地房投产业务发力行其承保的，光发展增蓝项发，目募金资 额8935 亿.。元中而建投承销天津信江增发项松，募目金资 17 额 元。亿
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中
房国地产TOP 1 0究组研
房地增发融资的爆产发增长将性对地产房业及行相关公司产重要影生响 ，着随发增的施实 房地，产公的资司结本构日趋优将， 公化融司资本将显著下降，成时借同助增于发资融房，产企业将加地转型。速对于而大各投来行说房地产增，发的顺实施利将给投， 行来新带的业增务点长。前已有 50目多家房企 发布了增预案，发随着更房多地产公增发实施，司地房投行产务将呈现持业的续 增长高但是。对于同投行不言而，地产投行具备房一定业性专部分，经已建起立业行势优投行而的言，未优来将进一势凸步。 显 权债融资与投行承销业务况 状着随易交债所市场、权行银间债权场放市行地房债产类融权，资房产公地债权司融资类规激模增20。14年 地产行房的债业权 发行规模超过250 0元亿，权承债也销成房地产投为业行务重点。的2014年房地产债 承销权投行务主业要现呈以特下： 1.投点债权行销规承迅速模扩， 大中信建承投规销模领先 。着金随融革改和利市率场化推的进，国 资内市场本房地对产步逐开放，房 产地业实施的债企融资权规模显增长著。0241年， 7 7投行完家 成285.601亿 元债权的销， 承中其中信，投建销额 承38.51 亿元，0位 行居领先业位地中，信证承销券 8 7元。 亿.2券商类债权销承主体占规，不断扩模大。券类商投一般以在行易所交行发的权承销债为，主发行企业、公债债司和转可。债 银间债行市场主券由大型银要充行当承销发商行中票期据定向工具、短和期资融，券但随着行银债券市场间市做资商格扩，容大 型除银外行已， 13 家有券商进银入行债间券场做市市构机名单2。104年招 证商券中、信投和中建证券信在行银间权债市场中的向 定具、工期中据和票短期资券发融行具备领先优势。 3.投中行在不同债类型承权销存上竞争优势差在。异从地产行房各业家投行不同在权债销类型的承保承力来实，看2014 中年建信投 、国信券和国泰证安君券证房地产企在业的债发额中行于处先地领。位其中中，信投承建销发企行债 11业 3元，亿国信证券承 销行发业企 债98 亿，元国君泰安
证券销承发企业债 7行 亿元。7公司债承中，中销证信、中券信投和国建泰安君券位证于行前三。业 投在行地产房行业同债权类不承销规型上模的差反异映各了投行大在同债不权融资式上模优势和的好差偏。异中长 期来，看房地产业行渐进入成逐熟发周展期随着，新国九“条进一”步进促本资场的市康健展发，来房未产地行将进业 直融时入代，时同伴着行随业速整加合公，司购并量数将也显增著。未加房来地投行产业务将继续保快速增长，持一方面股和权权债 的接融资类直行业投务将仍续继速扩快，另一张方面并以为购心核的务顾财问业也将务快增速长，内国本市资场，上地产投房行业务即将 进入一轮快新速展阶段。 从房发产上市公地司关到行联业的市、上拟上、新三市板司，从直接融资公间到融资接市，在场府的积极引政导下在投资，行银 等融中介金带的动，下专在业构、专机人业员努力的，下012 年4整中个国房产地金生态融呈圈出勃勃的生现机。信相在不远将 来，的 随着中国资市场改本的进革步一推， 进个这金融生态圈将挥发加重更要的用，作 中国的房产地上企业面临各种新挑战市同的时 也，获将得大的发展更机遇。
特别声
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