陕西蔡家坡城建集团
规划建设项目可行性分析
陕西蔡家坡城建集团
2016年2月
陕西蔡家坡城建集团
规划建设项目可行性分析报告
一、项目开发背景
1、国家提出丝绸之路经济战略和新型城镇化战略，给蔡家坡带来新的发展契机，蔡家坡北靠碛雍塬，南依秦岭，位于“两山夹一川”的自然环境中，渭河穿境而过将其分为渭北和渭南两部分。南部是秦岭北麓浅山区，是川、塬、山的综合地区，动植物资源丰富，生态基础相对较好。
蔡家坡还具有非常丰富的历史文化遗存，文化底蕴深厚，周文化、三国文化，还有众多的近现代工业文化，构成蔡家坡地区人文环境的特征。
2、装备制造业以全国机械制造500强的陕汽（集团）公司、通力公司专用车、通家公司微型车为主导的蔡家坡整车生产初具规模；以重型车变速器产销量居全球第一的陕西法士特公司、汉德车桥公司为龙头的汽车零部件骨干企业迅速发展。重点发展以汽车工业位主导的铸造基地和锻造基地，蔡家坡汽车及零部件产业战略地位快速提升。
3、蔡家坡交通便利，陇海铁路横穿区域东西；310国道、西宝高速公路、岐蔡线等区域性公路穿越区域，徐兰客运专线岐山站已建成投入使用。此外，目前蔡家坡已有多项区域性交通设施的选址和建设即将开展。随着这些区域性交通设施的建设，蔡家坡的交通枢纽地位将进一步得到加强。
4、蔡家坡是宝鸡市的东大门，也是关天经济区中心“西安—咸阳”
城市群与副中心城市宝鸡之间最重要的门户中转站。作为衔接中国东西两大经济区域的重要枢纽，陇海铁路、西宝高速铁路贯穿其中，与西安、宝鸡、汉中等主要城市形成两小时经济圈，是中国西部大开发国家战略中重要的商贸物流集散中心。
5、自上世纪末开始，蔡家坡迎迎来了一连串重大历史机遇，1995年，陕西省设立陕西省蔡家坡经济技术开发区；2004年，宝鸡市委市政府提出实施突破蔡家坡战略，把蔡家坡确定为宝鸡市副中心；2009年，《关中—天水经济区发展规划》明确提出将蔡家坡作为宝鸡大城市副中心，确定为关天经济三级城市；2011年，原五丈原镇、曹家镇、安乐镇并入蔡家坡镇。2015年，宝鸡市人民政府发布关于支持凤翔县陇县蔡家坡加快建设市域副中心的实施意见，明确把蔡家坡建成中国西部汽车及零部件制造基地、关天经济区中等工业城市、统筹城乡发展示范区；为落实国家建设丝绸之路经济带的大战略，宝鸡市委、市政府提出“打造副中心、重塑蔡家坡”的发展目标，把蔡家坡建设成丝绸之路经济带上的靓丽城市；2015年，陕西省发布了《关于开展小城市培育试点的意见》，蔡家坡被列为镇级市试点，为加快建设步伐，岐山县委、县政府，蔡家坡经开区党工委、管委会，随及联合制定《关于加快推进蔡家坡小城市试点等四项改革工作的实施意见》，按照把蔡家坡打造为“汽车产业聚集区、幸福美丽小城市”的目标定位做大做强汽车及零部件、新型建材、生物化工、文化旅游产业、特色农业产业等，将蔡家坡建设成为现代工业之城、宜居之城、创业之城、希望之城。
6、《宝鸡蔡家坡总体规划（2015-2030）》，新规划按照宝鸡市副中心城市、中国西部汽车及零部件制造基地和滨水宜居现代化工业
城市的功能定位，从改善设施、增强功能、提升形象入手，全方位展现一个产业特色鲜明、基础设施完善、生态环境优美、城市形象靓丽，与宝鸡主城区互相映衬、互为支撑的副中心城市，关天经济区和关中城市群中的一颗璀璨新星。具体讲蔡家坡划为中部为工业旅游发展区、北部瑗、南部秦岭生态旅游发展区，共同纳入关中旅游经济圈，结合五丈原风景名胜区进行统一开发、统一建设，发挥旅游规模效应。
二、项目概况
1、关中西线旅游集散中心
（1）项目简介
以旅游产品销售、旅游服务为主要功能包含蔡家坡地区一级客运站、西线旅游游客服务中心、餐饮休闲、步行街、酒店接待等功能的集散服务区。
（2）项目范围
项目位于岐山高铁站北侧，东到东星村，西到学方路，南至高铁站，北临站前大道，规划区总面积约2021.93亩（134.80公顷）。其中，2016年开工建设的项目为关中西线游客服务中心，位于高铁站东北角，北靠南星村，南临西宝高铁线，东到东星路，西到高铁广场和岐山大道，占地面积约228亩（15.22公顷）。
2、五丈原三国文化体验区
（1）项目简介
五丈原三国文化体验区规划面积约24平方公里，重点建设项目有三国古镇、卧龙飞瀑等。通过遗址再现、文化再现、人物再现、市井再现的设计手法，主打三国文化，突显五丈原特色品牌的唯一性、排
他性，享诸葛亮智慧文化精髓，成为全国知名三国文化深度体验目的地。
（2）项目范围
五丈原三国文化体验区位于蔡家坡南部区域，东到石头河西河堤，西至东星路以南沿线，北到五丈原路，南到落星堡村沿线。规划区总面积约36144亩（2409公顷）。
五丈原三国文化体验区一期用地，主要包含：三国古镇、诸葛亮庙提升亮化、祈福大道、卧龙飞瀑等；项目用地东到石头河西河堤，西到站前大道，南侧到五丈原村，北侧到五丈原路。规划区总面积约10963亩（730.86公顷）。
3、丝绸之路主题公园
（1）项目简介
丝绸之路主题公园主要以建设丝路绿脉，精神之窗，打造蔡家坡国际都市绿心、山水人文客厅，代言蔡家坡、对话世界，做渭河南岸国际商贸、文化旅游中心。
（2）项目范围
项目位于麦李河、石头河交汇处，北侧至滨河路，南侧至五丈原路，东侧以石河路为界，西侧以岐山大道为界。规划区总面积约6818亩（454.6公顷）。
2016年建设丝绸之路主体公园一期项目包括公园核心区、门户广场、展示中心。核心区东至渭南路，西至麦李河，南到汽车大道，北到德馨路，占地总面积约1256亩（83.71公顷）；门户广场北靠汽车大道，南至五丈原路，东至石河路，西临石头河，占地面积约247亩（16.48公顷）；展示中心项目北靠滨河路，南至德馨路，东临石
河路，西靠渭南路，占地面积约269亩（17.93公顷）。
4、渭河两岸休闲观光带
（1）项目简介
渭河两岸休闲观光带，借助陕西浓厚的文化氛围及非物质文化遗产的影响力，打造以关中民俗、民居和非物质文化遗产体验为载体的休闲观光带，拉动旅游业和服务业发展，以促进经济增长。
（2）项目范围
渭河两岸休闲观光带地块分为渭河南、北两个地块。其中，渭河南岸地块南起德馨路，北接滨河路，西临石河路，东至规划建设的五丈原污水处理厂。渭河北岸地块北起西宝高速，南至众喜路，西临西四路延伸线，东至龚刘路。规划区总面积约2891亩（192.74公顷）。
项目一期产业示范区主要分三个地块组成，1、2#地块西起东三路，东至东五路，北接创业路，南临渭河众喜路，东四路居中而分，东四路西为1#地块，占地面积约331亩（22.06公顷）；东为2#地块，占地面积约216亩（14.45公顷）。3#地块西起石河路，东至水厂路，北临滨河路，南至德馨路，占地382亩（25.47公顷）。
5、基础设施建设（德馨路、龚刘路延伸段、汽车大道、曹五路、渭南路、西三路下穿陇海铁路立交工程、岐山大道改造工程）
（1）拟建德馨路东起龚刘路，西至奔驰大道，为城市主干道，设计时速为50km/h，路面结构形式为沥青混凝土路面。
(2)拟建龚刘路延伸段南起站前大道，北至五丈原路（现状G310），为城市主干道，设计时速为50km/h，路面结构形式为沥
青混凝土路面。
(3)拟建汽车大道东起龚刘路，西接现状岐山大道，为城市主干道，设计时速为50km/h，路面结构形式为沥青混凝土路面。
(4)拟建曹五路北起起滨河路，南至五丈原路（现状G310），为城市主干道，设计时速为50km/h，路面结构形式为沥青混凝土路面。
(5)拟建渭南路南起汽车大道，北至滨河路，为城市主干道，设计时速为50km/h，路面结构形式为沥青混凝土路面。
（6）拟改建西三路下穿陇海铁路立交工程，南起西三路北段，北接红旗路，设计时速40km/h，路面结构形式为沥青混凝土路面。
（7）拟改建岐山大道，起点自高铁广场，终点至凤凰西路，设计时速60km/h，现状路面结构形式为白加黑路面，岐山大道渭河以北段满足加铺条件，现状水泥混凝土板可予以保留。
6、由于规划建设项目范围内包含水寨村、岐星村、北星村、西星村，需对上述村庄进行拆迁，农民进行安置。
三、项目投资
规划建设项目主要由关中西线旅游集散中心、五丈原三国文化体验区、丝绸之路主题公园、渭河两岸休闲观光带、基础设施建设及水寨村、岐星村、北星村、西星村拆迁安置组成，预计总投资约为560252.03万元。具体各项目投资如下：
1、关中西线旅游集散中心
关中西线旅游集散中心项目建设总投资约为63674万元。关中西线旅游集散中心一期（游客服务中心）建设总投资约为37316万元，其中土地成本2736万元，建安成本33420万元，
拆迁安置费用1160万元。
预留项目二期建设用地1784.93亩，主要用于星级酒店、会展中心、汉文化研究中心等项目建设，初步估算土地整理总投资约为26358万元，其中土地成本21408万元，拆迁安置费用4950万元。
2、五丈原三国文化体验区一期
五丈原三国文化体验区一期建设总投资约为55500万元，其中建安成本约为37500万元，土地成本约为12000万元(包含预留土地成本)，拆迁安置费用约为6000万元(包含预留土地拆迁安置费用)。
3、丝绸之路主题公园
丝绸之路主题公园建设总投资约为138116.58万元
丝绸之路主体公园一期（核心区、门户广场、展示中心）建设总投资约为62426.58万元，其中建安成本约为40218.78万元，土地成本约为6192万元，拆迁安置费用约为16015.80万元。
预留项目二期建设用地5046亩，用于低密度高端住宅等项目建设，初步估算土地整理总投资约为75690万元。
3、渭河两岸休闲观光带
渭河两岸休闲观光带建设总投资约为128327.96万元
渭河两岸休闲观光带一期产业示范区建设总投资约为89733.96万元，其中土地成本约为11148万元，建安成本约为58836.96万元，拆迁安置费用约为19749万元。
预留项目二期建设用地1962亩，用于后期商业开发等项目，初步估算土地整理总投资约为75690万元，其中土地收储成本
23544万元、拆迁安置费49050万元。
4、基础设施建设（德馨路、龚刘路延伸段、汽车大道、曹五路、渭南路、西三路下穿陇海铁路立交工程、岐山大道改造工程）
基础设施建设总投资约为117291.3万元。（德馨路、龚刘路延伸段、汽车大道、曹五路、渭南路、岐山大道拆迁安置费用已分解至丝绸之路主题公园、渭河两岸休闲观光带、水寨村拆迁等项目总投资中）
（1）德馨路道路全长6664m，规划红线宽为30m，投资估算约30000万元（含绿化、亮化）。
龚刘路延伸段全长1620.807m，规划红线宽为40m，投资估算约9700万元（含绿化、亮化）。
（3）汽车大道新建部分全长约4743m，规划红线宽为30m，投资估算约21000万元（含绿化、亮化）。
（4）曹五路道路全长1473m，规划红线宽为30m，投资估算约6600万元（含绿化、亮化）。
（5）渭南路道路全长1470m，规划红线宽为18m，投资估算约3969万元（含绿化、亮化）。
（6）西三路下穿陇海铁路立交工程设计全长478.572米，其中地道长49米，宽15米，净空4.5米;地道以南红线宽度32米，地道以北红线宽度18米。投资估算约7321.3万元，其中拆迁费用约900万元。
（7）岐山大道道路改造工程全长4620.598米，渭河以南段规划红线宽度60m，渭河以北段规划红线宽度50m，投资估算约38701万元（含绿化、亮化）。
6、水寨村、岐星村、北星村、西星村拆迁安置预计总投资约为57342.19万元。
具体详见附件1
四、项目投资收益
第一年销售收入为8785.26万元（扣除税金后），预测土地出让价为52万元/亩；
第二年销售收入14495.68万元（扣除税金后），预测土地出让价为57.2万元/亩；
第三年销售收入31056.61万元（扣除税金后），预测土地出让价为62.92万元/亩；
第四年销售收入33785.85万元（扣除税金后），预测土地出让价为69.21万元/亩；
第五年销售收入36978.02万元（扣除税金后），预测土地出让价为76.13万元/亩；
投资回收期约为6.06年。
具体详见附表三、附表四、附表五、附表六、附表七、附表八。
五、投资计划与资金筹措
规划建设项目总投资为560252.03万元，按3年完成投资，投入比例按第一年40%、第二年30%、第三年30%比例进行逐期投入（具体详见附表2）。
六、开发的必要性及可行性
1、有助于改善城市生态环境。
2、有助于延续城市文脉，提高城市形象。
3、有助于促进经济更好更快发展的需要。
4、是提高人民的生活水平的需要。
5、是盘活蔡家坡特色人文资源和自然资源的基础。
6、项目建设符合当前蔡家坡经济飞速跨越的要求。
7、满足省内外游客需求，为游客提供标准化服务。
8、项目建设有利于培育发展岐山县旅游业新的增长点。
9、是促进就业、带动相关产业发展的需要。
10、各级政府、部门、单位的重视支持，为项目顺利实施提供了良好的外部环境和政策环境。
11、符合国家“一带一路”政策趋向。
七、结论
通过对项目开发的必要性、资金筹措、投资额度等方面的分析，我们认为该项目总体是可行的，通过陕西蔡家坡城建集团的精心打造，蔡家坡必会成为关天经济区和关中城市群中的一颗璀璨新星。
附件1:投资估算表
附件2：投资计划与资金筹措表
附件3：销售收入和税金及附加估算表
附件4：借款偿还分析表
附件5：损益表
附件6：现金流量表（全部资金）
附件7：资金来源与运用表
附件8：资产负债表
陕西蔡家坡城建集团
规划建设项目可行性分析
陕西蔡家坡城建集团
2016年2月
陕西蔡家坡城建集团
规划建设项目可行性分析报告
一、项目开发背景
1、国家提出丝绸之路经济战略和新型城镇化战略，给蔡家坡带来新的发展契机，蔡家坡北靠碛雍塬，南依秦岭，位于“两山夹一川”的自然环境中，渭河穿境而过将其分为渭北和渭南两部分。南部是秦岭北麓浅山区，是川、塬、山的综合地区，动植物资源丰富，生态基础相对较好。
蔡家坡还具有非常丰富的历史文化遗存，文化底蕴深厚，周文化、三国文化，还有众多的近现代工业文化，构成蔡家坡地区人文环境的特征。
2、装备制造业以全国机械制造500强的陕汽（集团）公司、通力公司专用车、通家公司微型车为主导的蔡家坡整车生产初具规模；以重型车变速器产销量居全球第一的陕西法士特公司、汉德车桥公司为龙头的汽车零部件骨干企业迅速发展。重点发展以汽车工业位主导的铸造基地和锻造基地，蔡家坡汽车及零部件产业战略地位快速提升。
3、蔡家坡交通便利，陇海铁路横穿区域东西；310国道、西宝高速公路、岐蔡线等区域性公路穿越区域，徐兰客运专线岐山站已建成投入使用。此外，目前蔡家坡已有多项区域性交通设施的选址和建设即将开展。随着这些区域性交通设施的建设，蔡家坡的交通枢纽地位将进一步得到加强。
4、蔡家坡是宝鸡市的东大门，也是关天经济区中心“西安—咸阳”
城市群与副中心城市宝鸡之间最重要的门户中转站。作为衔接中国东西两大经济区域的重要枢纽，陇海铁路、西宝高速铁路贯穿其中，与西安、宝鸡、汉中等主要城市形成两小时经济圈，是中国西部大开发国家战略中重要的商贸物流集散中心。
5、自上世纪末开始，蔡家坡迎迎来了一连串重大历史机遇，1995年，陕西省设立陕西省蔡家坡经济技术开发区；2004年，宝鸡市委市政府提出实施突破蔡家坡战略，把蔡家坡确定为宝鸡市副中心；2009年，《关中—天水经济区发展规划》明确提出将蔡家坡作为宝鸡大城市副中心，确定为关天经济三级城市；2011年，原五丈原镇、曹家镇、安乐镇并入蔡家坡镇。2015年，宝鸡市人民政府发布关于支持凤翔县陇县蔡家坡加快建设市域副中心的实施意见，明确把蔡家坡建成中国西部汽车及零部件制造基地、关天经济区中等工业城市、统筹城乡发展示范区；为落实国家建设丝绸之路经济带的大战略，宝鸡市委、市政府提出“打造副中心、重塑蔡家坡”的发展目标，把蔡家坡建设成丝绸之路经济带上的靓丽城市；2015年，陕西省发布了《关于开展小城市培育试点的意见》，蔡家坡被列为镇级市试点，为加快建设步伐，岐山县委、县政府，蔡家坡经开区党工委、管委会，随及联合制定《关于加快推进蔡家坡小城市试点等四项改革工作的实施意见》，按照把蔡家坡打造为“汽车产业聚集区、幸福美丽小城市”的目标定位做大做强汽车及零部件、新型建材、生物化工、文化旅游产业、特色农业产业等，将蔡家坡建设成为现代工业之城、宜居之城、创业之城、希望之城。
6、《宝鸡蔡家坡总体规划（2015-2030）》，新规划按照宝鸡市副中心城市、中国西部汽车及零部件制造基地和滨水宜居现代化工业
城市的功能定位，从改善设施、增强功能、提升形象入手，全方位展现一个产业特色鲜明、基础设施完善、生态环境优美、城市形象靓丽，与宝鸡主城区互相映衬、互为支撑的副中心城市，关天经济区和关中城市群中的一颗璀璨新星。具体讲蔡家坡划为中部为工业旅游发展区、北部瑗、南部秦岭生态旅游发展区，共同纳入关中旅游经济圈，结合五丈原风景名胜区进行统一开发、统一建设，发挥旅游规模效应。
二、项目概况
1、关中西线旅游集散中心
（1）项目简介
以旅游产品销售、旅游服务为主要功能包含蔡家坡地区一级客运站、西线旅游游客服务中心、餐饮休闲、步行街、酒店接待等功能的集散服务区。
（2）项目范围
项目位于岐山高铁站北侧，东到东星村，西到学方路，南至高铁站，北临站前大道，规划区总面积约2021.93亩（134.80公顷）。其中，2016年开工建设的项目为关中西线游客服务中心，位于高铁站东北角，北靠南星村，南临西宝高铁线，东到东星路，西到高铁广场和岐山大道，占地面积约228亩（15.22公顷）。
2、五丈原三国文化体验区
（1）项目简介
五丈原三国文化体验区规划面积约24平方公里，重点建设项目有三国古镇、卧龙飞瀑等。通过遗址再现、文化再现、人物再现、市井再现的设计手法，主打三国文化，突显五丈原特色品牌的唯一性、排
他性，享诸葛亮智慧文化精髓，成为全国知名三国文化深度体验目的地。
（2）项目范围
五丈原三国文化体验区位于蔡家坡南部区域，东到石头河西河堤，西至东星路以南沿线，北到五丈原路，南到落星堡村沿线。规划区总面积约36144亩（2409公顷）。
五丈原三国文化体验区一期用地，主要包含：三国古镇、诸葛亮庙提升亮化、祈福大道、卧龙飞瀑等；项目用地东到石头河西河堤，西到站前大道，南侧到五丈原村，北侧到五丈原路。规划区总面积约10963亩（730.86公顷）。
3、丝绸之路主题公园
（1）项目简介
丝绸之路主题公园主要以建设丝路绿脉，精神之窗，打造蔡家坡国际都市绿心、山水人文客厅，代言蔡家坡、对话世界，做渭河南岸国际商贸、文化旅游中心。
（2）项目范围
项目位于麦李河、石头河交汇处，北侧至滨河路，南侧至五丈原路，东侧以石河路为界，西侧以岐山大道为界。规划区总面积约6818亩（454.6公顷）。
2016年建设丝绸之路主体公园一期项目包括公园核心区、门户广场、展示中心。核心区东至渭南路，西至麦李河，南到汽车大道，北到德馨路，占地总面积约1256亩（83.71公顷）；门户广场北靠汽车大道，南至五丈原路，东至石河路，西临石头河，占地面积约247亩（16.48公顷）；展示中心项目北靠滨河路，南至德馨路，东临石
河路，西靠渭南路，占地面积约269亩（17.93公顷）。
4、渭河两岸休闲观光带
（1）项目简介
渭河两岸休闲观光带，借助陕西浓厚的文化氛围及非物质文化遗产的影响力，打造以关中民俗、民居和非物质文化遗产体验为载体的休闲观光带，拉动旅游业和服务业发展，以促进经济增长。
（2）项目范围
渭河两岸休闲观光带地块分为渭河南、北两个地块。其中，渭河南岸地块南起德馨路，北接滨河路，西临石河路，东至规划建设的五丈原污水处理厂。渭河北岸地块北起西宝高速，南至众喜路，西临西四路延伸线，东至龚刘路。规划区总面积约2891亩（192.74公顷）。
项目一期产业示范区主要分三个地块组成，1、2#地块西起东三路，东至东五路，北接创业路，南临渭河众喜路，东四路居中而分，东四路西为1#地块，占地面积约331亩（22.06公顷）；东为2#地块，占地面积约216亩（14.45公顷）。3#地块西起石河路，东至水厂路，北临滨河路，南至德馨路，占地382亩（25.47公顷）。
5、基础设施建设（德馨路、龚刘路延伸段、汽车大道、曹五路、渭南路、西三路下穿陇海铁路立交工程、岐山大道改造工程）
（1）拟建德馨路东起龚刘路，西至奔驰大道，为城市主干道，设计时速为50km/h，路面结构形式为沥青混凝土路面。
(2)拟建龚刘路延伸段南起站前大道，北至五丈原路（现状G310），为城市主干道，设计时速为50km/h，路面结构形式为沥
青混凝土路面。
(3)拟建汽车大道东起龚刘路，西接现状岐山大道，为城市主干道，设计时速为50km/h，路面结构形式为沥青混凝土路面。
(4)拟建曹五路北起起滨河路，南至五丈原路（现状G310），为城市主干道，设计时速为50km/h，路面结构形式为沥青混凝土路面。
(5)拟建渭南路南起汽车大道，北至滨河路，为城市主干道，设计时速为50km/h，路面结构形式为沥青混凝土路面。
（6）拟改建西三路下穿陇海铁路立交工程，南起西三路北段，北接红旗路，设计时速40km/h，路面结构形式为沥青混凝土路面。
（7）拟改建岐山大道，起点自高铁广场，终点至凤凰西路，设计时速60km/h，现状路面结构形式为白加黑路面，岐山大道渭河以北段满足加铺条件，现状水泥混凝土板可予以保留。
6、由于规划建设项目范围内包含水寨村、岐星村、北星村、西星村，需对上述村庄进行拆迁，农民进行安置。
三、项目投资
规划建设项目主要由关中西线旅游集散中心、五丈原三国文化体验区、丝绸之路主题公园、渭河两岸休闲观光带、基础设施建设及水寨村、岐星村、北星村、西星村拆迁安置组成，预计总投资约为560252.03万元。具体各项目投资如下：
1、关中西线旅游集散中心
关中西线旅游集散中心项目建设总投资约为63674万元。关中西线旅游集散中心一期（游客服务中心）建设总投资约为37316万元，其中土地成本2736万元，建安成本33420万元，
拆迁安置费用1160万元。
预留项目二期建设用地1784.93亩，主要用于星级酒店、会展中心、汉文化研究中心等项目建设，初步估算土地整理总投资约为26358万元，其中土地成本21408万元，拆迁安置费用4950万元。
2、五丈原三国文化体验区一期
五丈原三国文化体验区一期建设总投资约为55500万元，其中建安成本约为37500万元，土地成本约为12000万元(包含预留土地成本)，拆迁安置费用约为6000万元(包含预留土地拆迁安置费用)。
3、丝绸之路主题公园
丝绸之路主题公园建设总投资约为138116.58万元
丝绸之路主体公园一期（核心区、门户广场、展示中心）建设总投资约为62426.58万元，其中建安成本约为40218.78万元，土地成本约为6192万元，拆迁安置费用约为16015.80万元。
预留项目二期建设用地5046亩，用于低密度高端住宅等项目建设，初步估算土地整理总投资约为75690万元。
3、渭河两岸休闲观光带
渭河两岸休闲观光带建设总投资约为128327.96万元
渭河两岸休闲观光带一期产业示范区建设总投资约为89733.96万元，其中土地成本约为11148万元，建安成本约为58836.96万元，拆迁安置费用约为19749万元。
预留项目二期建设用地1962亩，用于后期商业开发等项目，初步估算土地整理总投资约为75690万元，其中土地收储成本
23544万元、拆迁安置费49050万元。
4、基础设施建设（德馨路、龚刘路延伸段、汽车大道、曹五路、渭南路、西三路下穿陇海铁路立交工程、岐山大道改造工程）
基础设施建设总投资约为117291.3万元。（德馨路、龚刘路延伸段、汽车大道、曹五路、渭南路、岐山大道拆迁安置费用已分解至丝绸之路主题公园、渭河两岸休闲观光带、水寨村拆迁等项目总投资中）
（1）德馨路道路全长6664m，规划红线宽为30m，投资估算约30000万元（含绿化、亮化）。
龚刘路延伸段全长1620.807m，规划红线宽为40m，投资估算约9700万元（含绿化、亮化）。
（3）汽车大道新建部分全长约4743m，规划红线宽为30m，投资估算约21000万元（含绿化、亮化）。
（4）曹五路道路全长1473m，规划红线宽为30m，投资估算约6600万元（含绿化、亮化）。
（5）渭南路道路全长1470m，规划红线宽为18m，投资估算约3969万元（含绿化、亮化）。
（6）西三路下穿陇海铁路立交工程设计全长478.572米，其中地道长49米，宽15米，净空4.5米;地道以南红线宽度32米，地道以北红线宽度18米。投资估算约7321.3万元，其中拆迁费用约900万元。
（7）岐山大道道路改造工程全长4620.598米，渭河以南段规划红线宽度60m，渭河以北段规划红线宽度50m，投资估算约38701万元（含绿化、亮化）。
6、水寨村、岐星村、北星村、西星村拆迁安置预计总投资约为57342.19万元。
具体详见附件1
四、项目投资收益
第一年销售收入为8785.26万元（扣除税金后），预测土地出让价为52万元/亩；
第二年销售收入14495.68万元（扣除税金后），预测土地出让价为57.2万元/亩；
第三年销售收入31056.61万元（扣除税金后），预测土地出让价为62.92万元/亩；
第四年销售收入33785.85万元（扣除税金后），预测土地出让价为69.21万元/亩；
第五年销售收入36978.02万元（扣除税金后），预测土地出让价为76.13万元/亩；
投资回收期约为6.06年。
具体详见附表三、附表四、附表五、附表六、附表七、附表八。
五、投资计划与资金筹措
规划建设项目总投资为560252.03万元，按3年完成投资，投入比例按第一年40%、第二年30%、第三年30%比例进行逐期投入（具体详见附表2）。
六、开发的必要性及可行性
1、有助于改善城市生态环境。
2、有助于延续城市文脉，提高城市形象。
3、有助于促进经济更好更快发展的需要。
4、是提高人民的生活水平的需要。
5、是盘活蔡家坡特色人文资源和自然资源的基础。
6、项目建设符合当前蔡家坡经济飞速跨越的要求。
7、满足省内外游客需求，为游客提供标准化服务。
8、项目建设有利于培育发展岐山县旅游业新的增长点。
9、是促进就业、带动相关产业发展的需要。
10、各级政府、部门、单位的重视支持，为项目顺利实施提供了良好的外部环境和政策环境。
11、符合国家“一带一路”政策趋向。
七、结论
通过对项目开发的必要性、资金筹措、投资额度等方面的分析，我们认为该项目总体是可行的，通过陕西蔡家坡城建集团的精心打造，蔡家坡必会成为关天经济区和关中城市群中的一颗璀璨新星。
附件1:投资估算表
附件2：投资计划与资金筹措表
附件3：销售收入和税金及附加估算表
附件4：借款偿还分析表
附件5：损益表
附件6：现金流量表（全部资金）
附件7：资金来源与运用表
附件8：资产负债表