2013年9月4日，当事人莫某向本人咨询遇到的一租赁合同纠纷：承租人莫某在南宁市塞纳维拉新街市向钟某承租了一商铺用于经营，但其在签署合同的过程中未认真审查对方的主体资格，后在租赁经营的过程中发现出租方并非商铺的所有权人，因此觉得与其签署的租赁合同效力得不到保障，莫某因此打算解除租赁合同并拿回缴纳的租赁押金。当事人咨询该租赁合同能否解除，能否拿回押金?
该案例具有一定的代表性。该案例涉及到如何确定房屋租赁合同效力的问题，这对租房方来说是至关重要的。本人根据在律师工作中的经验，从以下四个方面提示大家如何认定房屋租赁合同(协议)是否有效。
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
(一)认定房屋租赁合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押，未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。
从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
(四)认定房屋租赁是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。
在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
掌握以上四点，便能很好的确定房屋租赁合同的效力。在本案中，出租人不是产权所有权人，也未得到产权人的授权委托，因此，其并非合格的租赁合同当事人，没有权以出租人的名义签订租赁合同。莫某从保护自身合法权益的角度出发，要求解除租赁合同、退回押金是有依据的。
2013年9月4日，当事人莫某向本人咨询遇到的一租赁合同纠纷：承租人莫某在南宁市塞纳维拉新街市向钟某承租了一商铺用于经营，但其在签署合同的过程中未认真审查对方的主体资格，后在租赁经营的过程中发现出租方并非商铺的所有权人，因此觉得与其签署的租赁合同效力得不到保障，莫某因此打算解除租赁合同并拿回缴纳的租赁押金。当事人咨询该租赁合同能否解除，能否拿回押金?
该案例具有一定的代表性。该案例涉及到如何确定房屋租赁合同效力的问题，这对租房方来说是至关重要的。本人根据在律师工作中的经验，从以下四个方面提示大家如何认定房屋租赁合同(协议)是否有效。
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
(一)认定房屋租赁合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押，未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。
从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
(四)认定房屋租赁是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。
在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
掌握以上四点，便能很好的确定房屋租赁合同的效力。在本案中，出租人不是产权所有权人，也未得到产权人的授权委托，因此，其并非合格的租赁合同当事人，没有权以出租人的名义签订租赁合同。莫某从保护自身合法权益的角度出发，要求解除租赁合同、退回押金是有依据的。