房地产开发有限责任公司
可行性研究报告
二○一一年三月
编制单位：吉林正泰工程咨询有限公司
目 录
第一章 总论 ............................................ 1
1.1项目名称及承办单位 ........................... 1 1.2可行性研究报告编制单位 ....................... 1 1.3项目承办单位简介 ............................. 1 1.4可行性研究报告编制依据和研究范围 ............. 2 1.5建设方案 ..................................... 3
第二章 项目提出背景及建设必要性 ......................... 5
2.1项目提出背景 ................................. 5 2.2项目建设必要性 ............................... 8
第三章 市场分析 ....................................... 10
3.1吉林市房地产市场情况 ........................ 10 3.2吉林市房地产市场预测 ........................ 10 3.3项目所在区域房地产市场情况 .................. 13 3.4市场定位 .................................... 13 3.5销售价格 .................................... 14
第四章 项目建设条件 ................................... 15
4.1项目建设地点 ................................ 15 4.2项目所在区域自然环境条件 .................... 15 4.3项目建设基础设施条件 ........................ 16
第五章 建设方案 ........................................ 18
5.1项目规划方案设想及依据 ...................... 18 5.2规划布局 .................................... 19 5.3户型方案 .................................... 20 5.4主要单体工程 ................................ 21 5.5公用工程及配套设施 .......................... 22 5.6场区工程 .................................... 25
第六章 节能 ........................................... 27
6.1节约建筑材料设施 ............................ 27 6.2水耗指标分析 ................................ 27 6.3节水设施 .................................... 27 6.4能耗指标分析 ................................ 28 6.5建筑节能方案 ................................ 29 6.6节能效果分析 ................................ 31
第七章 环境影响分析 ................................... 32
7.1周边环境状况 ................................ 32 7.2环境影响因素分析 ............................ 32 7.3环境保护设施 ................................ 34
第八章 劳动安全卫生和消防 .............................. 36
8.1劳动安全卫生 ................................ 36 8.2消防 ........................................ 36
第九章 组织机构与人力资源配置 .......................... 39
9.1项目管理方式 ................................ 39 9.2物业 ........................................ 39
第十章 项目实施进度 ................................... 40
10.1项目建设工期 ............................... 40 10.2项目建设进度计划 ........................... 40 10.3项目建设进度表（横线图） ................... 40
第十一章 工程招投标方案 ................................ 42
11.1招标范围 ................................... 42 11.2招标方式 ................................... 42
第十二章 投资估算与资金筹措 ............................ 44
12.1投资估算编制基数及说明 ..................... 44 12.2项目总投资估算 ............................. 46 12.3资金筹措方案 ............................... 50
第十三章 财务评价 ..................................... 51
13.1 编制依据及说明 ............................. 51 13.2 财务评价 ................................... 51 13.3 贷款偿还 .................................. 52 13.4 不确定性分析 .............................. 52
第十四章 社会评价 ..................................... 54
14.1社会评价 ................................... 54 14.2城市交通影响评价 ........................... 55
第十五章 结论和建议 ................................... 57
15.1主要结论 ................................... 57 15.2对本项目提出的建议 ......................... 57
第一章 总论
1.1项目名称及承办单位 1.1.1项目名称
吉林市大江房地产开发有限责任公司松江一品房地产开发项目
1.1.2建设单位
吉林市大江房地产开发有限责任公司 1.1.3法定地址 吉林市湘潭街95号 1.1.4法人代表 王占江 1.1.5公司类型 有限责任公司
1.2可行性研究报告编制单位 吉林正泰工程咨询有限公司 1.3项目承办单位简介
吉林市大江房地产开发有限责任公司成立于2001年3月27日，注册资金800万元，公司具有房地产开发经营、销售和住宅小区物业管理等多层面，全方位的开发经营能力。
自2001年组建以来，公司本着“ 服务江城，造福人民，建
设人格化小康之家”的经营理念，先后开发建设了低端位置优越的湘潭小区商住楼、北园小区商住楼、北园小区服装厂综合楼等多项工业、民用、公用建设工程。
开发公司内有员工38人，具备高级职称管理人员10人，中级职称12人，初级职称20人，形成阶梯式管理人才框架。并设有开发、财务、工程、质检、人力资源等职能部门，可以有效地进行科学化、正规化、市场化的经营管理，使企业在市委、市政府的领导下，获得更大的发展。
1.4可行性研究报告编制依据和研究范围 1.4.1可行性研究报告编制依据
（1）国家计委、建设部颁布的《投资项目经济评价方法与参数》第三版；
（2）国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资［2002］15号）；
（3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （4）相关建筑设计规范；
（5）建设单位提供的其他有关资料；
（6）建设单位委托吉林正泰工程咨询有限公司编制可行性研究报告的咨询合同。
1.4.2研究的范围
（1）项目提出的背景及建设的必要性； （2）市场分析；
（3）项目建设方案； （4）投资估算与融资方案； （5）财务评价。 1.5建设方案 1.5.1建设地点
本项目拟建地点位于吉林省吉林市昌邑区，东侧为 ，西侧为 ，南侧隔吉林市诚康盛工贸公司与徐州路相望，北侧隔空地与南宁西路相望。
1.5.2建设规模
本项目用地面积5720㎡（含高压走廊用地 ㎡），项目地上建设 栋建筑物，地下建设 座地下车库，总建筑面积为38326㎡。
1.5.3实施进度
项目实施进度确定为 个月，即从2011年3月～2011年12月。
1.5.4项目总投资
本项目总投资为 万元，其中开发建设投 万元（包括建设期利息 万元），经营资金 万元。
1.5.5技术经济指标
主要技术经济指标表
第二章 项目提出背景及建设必要性
2.1项目提出背景 2.1.1吉林市概况
吉林市幅员面积27120平方公里。截止2006年，市区总面积3636平方公里；城市规划区面积1995平方公里；建成区面积231平方公里。辖5区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区、高新区）、5县市（永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市）。辖78个乡镇、71个街道办事处。
吉林市是吉林省的第二大城市，也是我国唯一一个与省重名的城市。境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族。吉林是一个依山傍水的美丽城市，位于长春市以东124公里处。
吉林市资源丰富，物产丰饶。土地、水利、矿产、森林、野生动植物资源均高于全国平均水平，特别是水利资源蕴藏量较大，是全国平均水平的1.8倍，是全国少有的不缺水城市之一。
吉林市历史悠久，被国务院命名为“中国历史文化名城”、甲级开放城市和全国32个特大城市之一。吉林市还被评为中国魅力城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国创建文明城市工作先进城市、央视《倾国倾城：最值得向界介绍的中国名城》、《福布斯》中国内地最适宜开工厂的城市榜首。
2.1.2吉林市经济情况
面对国际金融危机带来的挑战，及特大洪水灾害的冲击，吉林市在2010年，全市地区生产总值实现1850亿元，接近2005年的3倍，人均GDP突破4万元；全口径财政收入和地方级财政收入分别达到190亿元和73亿元，年均增长23.1%和25.4%；五年累计完成固定资产投资6200亿元，建成亿元以上项目320项，为今后发展打下坚实基础。
吉林市经济结构调整显现成效，粮食产量稳定在45亿公斤水平，石化、汽车、冶金等支柱、优势产业竞争力进一步增强，商贸、旅游业等快速发展。目前，吉林市已经全面完成国企改制任务，国有及国有控股工业企业资产比重由2005年的80%下降到60%以下。
“十一五”期间，城市建设累计投入资金达583.4亿元，是“十五”期间的1.6倍。新建改造各类公路7200公里，行政村通达率实现100%。固定电话升至8位，移动电话用户发展到364.5万户。房地产市场持续活跃，城市人居环境明显改善。城市人均住宅建筑面积由2005年的21.78平方米，提高到2010年的26平方米，增长19.4%。城市生态环境进一步改善，荣获全国十大美丽城市、宜居城市、休闲城市等称号。
在改善社会民生方面，吉林市实现新跨越发展。“十一五”期间，吉林市以改善民生为重点，加快发展各项社会事业，着力提高公共服务能力，人民群众得到实惠明显增多。不断促进教育
均衡发展，义务教育完成率达到97.5%，高考成绩和职业教育发展水平走在全省前列，高等院校招生规模扩大到2.77万人。社会保障体系不断完善，城市基本养老保险覆盖面达90%，新型农村合作医疗参合率达到95.7%，比“十五”提高10个百分点。城镇居民人均可支配收入达到17720元，农民人均纯收入达到6300元，分别比“十五”期末增加8490元和2851元，年均分别增长13.9%和12.8%。
2.1.3项目的提出
近年来，吉林市的房地产开发工作取得较大进展，行业规模不断扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善，房地产市场日趋成熟。随着吉林市经济的发展，人们收入的增加，对住宅的消费需求有了很大的提高。
随着国家振兴东北政策的实施，处于东北中心位置的吉林市的经济将有着大幅度的发展。为此，吉林市大江房地产开发有限责任公司根据项目所在区域房地产市场需求与发展情况，根据公司的相关发展规划，对吉林市现有房地产市场进行分析的基础上，决定在龙潭区汉阳街西侧、株洲街东侧建设东方雅苑房地产开发项目。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目的建设是满足吉林市房地产市场和经济发展的需要
目前吉林市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。
2.2.2项目的建设是提升吉林市城市形象和城市发展的需要
加快城市建设是政府的一项重点工作。近年来，吉林市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。
本项目的建设符合吉林市的城市规划。项目位于龙潭区汉阳街西侧、株洲街东侧，项目建成后将是吉林市条件比较好的住宅楼盘，将成为城市发展新的坐标，对整个吉林市的发展起着举足轻重的作用。
2.2.3项目的建设是满足吉林市市民对住宅消费需求的需要
随着吉林市经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于吉林市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。本项目的建设是适应吉林市人口增长的需要。
因此，本项目的建设是必要的。
第三章 市场分析
3.1吉林市房地产市场情况
近年来，吉林市房地产市场开发呈现持续、健康的发展态势，行业规模不断扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善，房地产市场日趋成熟。成交量稳中有升、开发档次和结构日趋合理、房屋价格相对平稳。吉林市在城市发展中，房地产一直是拉动经济增长的个重要引擎。吉林市将以品牌带动房地产开发升级，重点抓好西山地区开发和中环滨江花园二期、翠江锦苑等房地产项目建设。进一步强化政策措施，活跃房地产市场；加大招商引资力度，提高招商引资成功率；优化发展环境，继续帮助企业协调解决开发建设中的各种问题，促进房地产业平稳发展。目前，吉林市有关部门已初步拟定了吉长城际铁路、松花江流域治理、金珠大桥、吉钢大路及公铁立交桥、解放西路、生活垃圾无害化处理、城市燃气、城市供热、城市污水、市政设施维修改造等10项重大基础设施工程，并进行了目标分解，确保项目有效推进。
3.2吉林市房地产市场预测
2009年12月14日,国务院常务会议在出台“国四条”基础上，进一步细化了“国11条”。“国11条”无论是加大保障性住房的供应，还是通过差别化的税收、信贷土地政策，引导住房消
费，抑制投资投机，乃至于进一步明确政府的责任，维护房地产市场秩序，打击违法行为，都是在增强2009年底至今出台的楼市调控措施的操作性和执行力。
国家在进一步完善前期出台的房地产调控的政策措施为主旨同时，向外界传递政府调控市场的决心和信心，真正稳定市场预期，抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨，释放房地产泡沫，让房地产真正回归消费和民生。
“国11条”根本目的是调控当前房地产市场，保证房地产业的健康发展。“国11条”提出“五类住房”的概念，明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应，将此作为增加住房供应的重点和突破点。
吉林市政府部门把握国家加大投资的政策取向，进一步强化政策措施，促进了房地产业平稳发展。吉林市拟定的10项重大基础设施工程有力的推进了吉林市城市建设的发展，也为房地产开发提供了很大的发展空间。
2011年，长吉图、长吉一体化的高度战略将继续支撑吉林市的经济发展快速发展，新的城市定位将激发吉林市的经济活力，促进就业，提高居民收入水平。与此同时，吉林市城市发展规划为吉林市房地产市场带来了新契机。
长吉图、长吉一体化将加速吉林市的城市化进程。一方面城化发展所带来的城市人口增长，将提供巨大的自动型住房需求；
另一方面，城市化的发展，需要房地产业提供支撑。随着吉林市城镇化水平的不断提高，外向经济的不断扩大，将形成较大的置业需求，在提升房地产质量和人气的同时，将为吉林市房地产市场发展创造良好的契机。长吉一体化的进程，将使长春、吉林两大核心不断融为一体，形成大都市经济体，长吉城际铁路使跨城居住不是梦。届时，吉林市的很多楼盘将由于自然优势以及价格优势，将成为外地人尤其是长春人的第二居住地或者投资对象。
同时，依据长吉图战略，吉林市确定了北工、中商、南住的居住格局，为楼市发展迎来新契机。城市格局的改变，将更加突出吉林市宜居的环境。诸如西南、东山、西山、东南、哈达湾等潜力地块，都将成为房地产业投资的宝地。
2011年，吉林楼市将遭遇前所未有的供应高潮，将远远超出2010年的供应量，在城市格局和居住板块不断改变的情况下，2011年将有更多的楼盘产品和区域的居住价值有待挖掘。与此同时，更多的置业选择，更广阔的置业空间，以及更加合理的供应结构，都将满足不同的购房需求。
尤其是在2011年，将有更多的一线品牌企业进驻江城，本土企业也随之茁壮成长，更多的高品质楼盘产品将如同雨后春笋般地呈现给购房者。
而在国家楼市调控政策之下，楼市将有效剔除低层次的投机、投资者，对于楼市房价的稳步上涨都将起到保障作用；与此同时，供应量大幅增加的情况，也将起到稳定目前房价效果。
供应量加大的同时，楼市需求将继续强劲，人均居住面积不高，棚户区居住改善需求，首次置业和二次置业的改善型需求，以及与日俱增的居民购买力，都将成为楼市消化的重要因素。首次置业和改善住房条件等刚性需求之下，需求将再一次释放，这都将支撑楼市供需两旺的态势持续。
此外，吉林市正处于从适用型到舒适型的过渡期，吉林市房地产市场十分健康，没有泡沫，老百姓依旧能够很好地承受目前的价位。因此，吉林楼市的潜在价值将得到进一步挖掘，投资价值也将进一步凸显。
这些都将从需求方面刺激吉林楼市将继续向好、向前健康有序地发展。
3.3项目所在区域房地产市场情况
本项目是吉林市大江房地产开发有限责任公司松江一品房地产开发项目。
项目位于龙潭区汉阳街西侧、株洲街东侧，项目所在区域配套基础设施已经建设完成，交通便捷，环境比较幽雅、清新。
3.4市场定位
依据该地块的自身素质及周边环境，结合目前市场情况以及建设单位提供的相关资料，将本项目建设成为吉林市中高档楼盘。
本项目的面向阶层以私营业主、大型国企事业单位的中高层
人员、高级公务员（处级以上）群体为主，另外还有其他各区域投资者。
3.5销售价格
结合目前房地产市场发展情况和项目周边房地产售价情况，根据建设单位提供的资料，项目建成后，拟定住宅销售均价为3800元/㎡，地上车库价格：5500元/㎡，地下车库价格：5000元/㎡，网点价格：6000元/㎡。本项目与周边房地产售价对比，本项目具有明显的价格优势。
第四章 项目建设条件
4.1项目建设地点
4.1.1建设地点
本项目拟建地点位于吉林省吉林市龙潭区，东侧为汉阳街，西侧为株洲街，南侧隔吉林市诚康盛工贸公司与徐州路相望，北侧隔空地与南宁西路相望。
4.1.2场地土地权属类别
土地权属性质：国有
规划用地性质：商住用地
占地面积：5720㎡
4.1.3现有场址利用情况
项目建设地点地势平坦，地上和地下均无障碍物。
4.2项目所在区域自然环境条件
4.2.1地理位置
吉林市地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、四周环山。东经125°40′E～127°56′E，北纬42°31′N～44°40′N。东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省哈尔滨市接壤，南与白山市、通化市、辽源市毗邻。总面积27120平方公里。其中，市区3636平方公里。
4.2.2地貌特征
吉林市有“远迎长白，近绕松花”的形势。由于不同时期的大地构造运动，以及江河的侵蚀、剥蚀和堆积，形成了中山山区--低山丘陵区--峡谷湖泊区--河谷平原区的地貌，地势由东南向西北逐渐降低的地理景观。
4.2.3气象
吉林市的气候类型属于温带大陆性季风气候，四季分明。春季少雨干燥,夏季温热多雨，秋季凉爽多晴，冬季漫长而寒冷。全区年平均气温3℃-5℃，气温受地形影响，由西、西北向东、东南气温逐渐降低。一月份平均气温最低，一般在零下18℃-20℃，七月平均气温最高，一般在21℃-23℃，极端最高气温36.6℃。山区无霜期120天，平原区可达130-140天。全年降雨量约700毫米左右。全区日照时数2400-2600小时，全年总辐射量为1150千卡/平方毫米。
4.3项目建设基础设施条件 1、给水
项目用水主要为生活用水，项目供水水源来自市政部门敷设的自来水管网，接口位于场区西侧的株洲街上。
2、排水
项目排水主要为生活污水及雨水。项目生活污水通过建筑内的排水管收集汇入场区地下排污管线，排入市政部门敷设的污水
管网。项目雨水由场区排水网排入市政部门敷设的雨水管网。污水接口和雨水接口均位于场区西侧的株洲街上。
3、供电
项目用电主要为照明用电和设备用电，项目用电由龙潭区
供电局江北变电所引入，接口位于场区西侧的株洲街上。
4、供热
项目供热主要是冬季采暖，采用市政集中供热，由相邻小
区引入。
第五章 建设方案
5.1项目规划方案设想及依据 5.1.1规划构思
1、集中体现“以人为本”的设计理念，以创造良好居住环境为宗旨，注重环境设计；
2、充分考虑利用现有的周边自然环境条件，借鉴现代规划设计方法，重视整体空间设计，在体现本区建设的独特性的同时，实现城市风貌局部与整体完美统一；
3、合理组织内部道路，形成安全便捷的交通体系； 4、力求体现规划设计的先导性和超前性，做到社会效益，环境效益和经济效益的统一。
5.1.2设计依据
《民用建筑设计通则》GB50352-2005 《混凝土结构设计规范》GB50010-2002 《地下工程防水技术规范》GB50108-2001
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版） 《建筑抗震设计规范》GB50011-2010 《砌体结构设计规范》GB50003-2001 《屋面工程技术规范》GB50345-2004 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版） 《低压配电设计规范》GB50054-95 《供配电系统设计规范》GB50052-95 《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年版) 《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007 《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92 《室外给水设计规范》GB50013-2006 《室外排水设计规范》GB50014-2006 《有线电视系统工程设计规范》GB50200-94 《地下工程防水技术规范》GB50108-2001 《城市电力规划规范》GB50293-1999 《城市热力网设计规范》CJJ34-2002 其他相关规范、规定 5.2规划布局 1、规划原则
规划中遵循“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的原则，以城市空间结构为重点，充分考虑建筑与城市的关系，创造良好的城市空间环境。
2、总平面布置
项目用地面积5720㎡，呈不规则形状。
项目地上建设14栋建筑物，包括13栋住宅和1座物业用房。所有住宅建筑均面向正南方向。
项目区域设有一个主要出入口，位于地块西侧，面向株洲街。（详见本项目现状规划位置图）
主要经济技术指标表
5.3户型方案
本项目共有850套住宅，其中90平方米以下户型套数为650套，建筑面积为46860㎡，占住宅总建筑面积的70.01%。符合国家九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中（自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的
70%以上。）对户型面积及比例的规定。
5.4主要单体工程
本项目地上共有5栋建筑物，包括2栋住宅、1栋网点和2栋商业服务设施。该项目建筑物风格与规划要求的总体风格相一致。
建筑物采用方形造型，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。屋面防水等级二级，防水年限十五年以上。
项目建筑物一览表
主要建筑特征一览表
5.5公用工程及配套设施 5.5.1供水排水 1、给水水源
项目供水由吉林市自来水提供，接口位置位于项目区域西侧的
株洲街上，接口管径大小为DN250。
2、给水方案
供水管由小区的给水泵房的供水泵通过管道送入各用水点。室外地下设置一座500m生活水池。
给水管网采用生活与消防各自独立系统，采用环状供水管网，管径DN200。
3、排水工程
项目产生的污水主要是生活污水和雨水，污水经小区管网汇集后排入株洲街城市污水管网，雨水经小区内道路下雨水管线排至株洲街城市雨水管网。污水管管径DN500，雨水管管径DN500。
4、管材
生活给水管道采用内筋嵌入式钢塑复合管，卡式连接；消防给水管道采用焊接钢管，焊接；自动喷洒管道采用热浸镀锌钢管道，卡箍连接；排水管道，地上部分采用PVC-U排水塑料管道，粘接，地下室及直埋管道采用机制排水铸铁管道，橡胶圈接口，法兰连接。内排雨水管道采用柔性接口排水铸铁管，法兰连接。
5.5.2电气工程 1、工程范围
项目工程范围包括变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统(含网络、程控交换、数据库等)等。
3
2、供电电源及系统
项目用电由龙潭区供电局江北变电所引入，接口位于场区西侧的株洲街上。项目在小区内设置4个箱式变压器，每个箱式变压器占地面积为12㎡，项目用电由箱式变压器引至建筑物。
干线非消防线路选用低烟无卤阻燃电缆，消防线路选用低烟无卤耐火电缆；电缆在井道分支引出时采用穿管技术，配电箱引出非消防线路选用低烟无卤阻燃电线；消防线路选用低烟无卤耐火电线。
3、照明及电力设计
（1）配电方式：在各建筑物设置配电柜，供电电压等级为380/22OV，电源由小区变电室供电电缆引入，电源系统采用TN-C-S系统，低压补偿采用静电电容器自动补偿，补偿后功率因数应达至0.92以上。
（2）照明设计：设计有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明。在疏散楼梯口等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。
4、弱电设计
（1）电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。
（2）智能系统：内设智能系统，主要包括综合布线系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、安防自动化系统、建筑监控系统、停车管制自动化系统、住宅安防系统、信息网络系统等。
5.5.3供热 1、热源
项目采用集中供热，由相邻小区引入，管线沿项目区道路直埋敷设。
2、采暖系统形式
小区地下采用双管水平串联式采暖系统，地上部分采用单管顺序式采暖系统；地下室中部设置分集水器，各采暖分区供回水干管均设置流量调节阀。
5.5.4人防工程
人防设在地下车库内，和平时期用于车库，战争时期用于人防。
地下车库设置机械送排风系统，按照6级二等人员掩蔽所设置送排风系统。
5.6场区工程
本项目场区工程包括道路停车场和绿化。 1、道路、停车场
项目道路停车场用地总面积16282㎡。
本项目道路、地上停车场采用水泥混凝土路面，结构形式为： 22cm 4.5Mpa水泥混凝土 面层 20cm水泥稳定碎石 基层 20cm水泥稳定土 底基层
20cm 天然沙砾 垫层 天然土基 2、绿化
项目主要在建筑物和道路周边进行绿化，绿化工程总面积13113㎡，绿化率为30%，主要以种植绿色草坪和矮松树为主。
第六章 节能
6.1节约建筑材料设施
本项目选用的建筑材料皆为各种新型建材，优先使用以各类废弃物如粉煤灰、炉渣等制作生产的质轻、高强、隔热性能好的新型墙体材料和其它保温门窗。
6.2水耗指标分析
按照《吉林省地方标准用水定额》DB22/T389-2004规定，框架结构房屋工程建设用水定额为1.5m/m计算，则本项目施工期用水量为11.32万m。
项目建成后，用水量按人均120L/d计算，公建部分按6L/m
2
3
3
2
计算，不可预见用水量按15%考虑，则本项目日用水量为387.58m，年用水量为14.15万m。
6.3节水设施
本项目施工期采用节水型工艺设备，配套建设的节约用水设施要与主体工程同时设计、同时施工、同时使用。
项目给水采用PP-R给水塑料管热融连接，无结垢和漏水之虑。室内排水采用UPVC消音管以防漏水及噪音。卫生器具均采用节能型设备，以节约水资源。
3
3
6.4能耗指标分析 6.4.1施工期能耗
住宅建筑的施工过程能耗主要有施工现场搅拌混凝土、混凝土浇筑振捣、施工过程照明及施工临时设施用电等。项目施工过程中主要能耗为建筑施工用电消耗。
结合吉林市类似房地产项目，本项目耗电量按照10kW·h/m2计算，总耗电量为754940kW·h，即2717.78百万千焦。
6.4.2房屋能耗 1、用电消耗
根据《城市电力规划规范》（GB50293-1999）规定，居住建筑用电为2.7kW/户，公建部分为60W/m，则总用电负荷为2605.26kW。
2、热力消耗
根据《城市热力网设计规范》CJJ34—2002规定，本项目采暖综合热指标确定位50W/m，经计算总热负荷为3774.70kW。
能耗换算表
2
2
6.5建筑节能方案 1、建筑的规划设计
本项目的建筑的规划设计按照节能原则要求，充分考虑建筑的总平面布置、建筑平、立剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响。对小区的平面布置设计利用了冬季日照并避开了冬季主导风向，利用了夏季自然通风。建筑的主朝向为本地区最佳朝向。
2、围护结构热工设计
项目建设区域的气候分区属于严寒地区B区，项目建筑中尽量的采用保温空心砌块、聚苯乙烯板、气密隔热塑钢门窗等节能材料和技术，使其维护结构传热系数如下标准值以内。
吉林市采暖居住建筑各部分围护结构传热系数限值
3、采暖
项目为集中采暖并采用热水作为热媒循环供热，集中采暖系
统按室（区）分别设置室温调控装置，散热器的散热面积根据热负荷计算确定。集中采暖系统的室内计算温度按以下值选取。
集中采暖系统室内计算温度
4、通风与空气调节
地下室、卫生间等设置机械送排风系统，建筑物内设有独立空调。
5、照明
项目的能源消耗之一为电能消耗，主要是日常照明，因此项目照明用具的选择在满足功能使用要求前提下，按《建筑照明设计标准》GB50034-2004的规定进行相关设计。具体设计如下表：
居住建筑照明标准值
6、节能设施
1、日常照明采用节能灯具，公共通道设置具有光控、时控等功能的控制开关，充分利用天然光。
2、设计采用符合国家节能要求的复合墙体，达到设计的保温、隔热性能。
3、供热管道采用聚氨酯预制式保温管。根据东北地区的气候特点，在设计、施工时注意各类管线的合理铺设，避免不合理的热交换。
6.6节能效果分析
本项目建设方案通过节能设计和采取节能措施后，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，居住建筑总能耗能够达到减少65%的目标，公共建筑总能耗能够达到减少50%的目标，符合《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2005，《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95，吉林省地方标准《公共建筑节能设计标准》DB22436-2007，吉林省地方标准《居住建筑节能设计标准》DB22/T164-2007的相关规定。项目年能耗折标煤量为1722.70吨标准煤，节能效果显著。
第七章 环境影响分析
7.1周边环境状况
本项目拟建地点位于吉林省吉林市龙潭区，东侧为汉阳街，西侧为株洲街，南侧隔吉林市诚康盛工贸公司与徐州路相望，北侧隔空地与南宁西路相望。
项目周边环境状况良好。 7.2环境影响因素分析
7.2.1项目施工期间的主要环境问题 1、噪声环境影响
本项目施工期间，将动用一些施工作业设备和机械，主要有挖掘机、推土机、装载机、塔吊等。因此施工期间建筑施工噪声、施工设备噪声会对周边区域产生一定的噪声影响。
2、扬尘环境影响
施工场地周围建筑材料和工程废土的堆放、散装粉（粒）状材料的装卸过程以及运输车辆在运载散装建材时可产生扬尘。
3、固体废物环境影响
施工期间会产生少量生活垃圾和建筑垃圾，产生的生活垃圾和建筑垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。
4、施工废水对环境的影响
建筑施工废水产生量较小，可通过城市污水管道排放，对地
表水环境影响较小。
7.2.2项目运营期间的主要环境问题 1、空气环境影响
项目建成投入使用后，废气主要指汽车尾气，汽车尾气高峰时段内排放速率皆低于《大气污染物综合排放标准》二级标准。对周围环境影响较小。
2、噪声
项目建成投产使用会，噪声主要是地下车库产生的噪声，地下车库产生的噪声通过吸、隔声处理后，基本不会对附近住户产生影响。
3、水环境影响
本项目污水主要为居民和公建部分产生的生活污水，废水经市政排水管道送至污水处理厂处理，达到三级排放标准后排放。
项目污水处理达三级标准排放后对地表水水质影响较小。 4、固体废物环境影响
项目施工期产生的固体废物主要为建筑垃圾。居民入住后，产生的固体废弃物为装修垃圾和日常生活垃圾。建筑垃圾按规定由建筑公司清运至指定地点。小区设置垃圾收集设施，由专职保洁人员及时清理、消毒、运送到城市垃圾处理站统一处理。正常情况下，固体废物不会产生二次污染。
7.3环境保护设施
7.3.1施工期环境污染防治措施 1、施工期扬尘的防护措施
扬尘可以通过采取合理设置设备和材料的堆放点，建筑材料设立临时仓库，经常洒水等措施来减轻对附近环境空气的影响。
2、施工作业噪声的污染防治措施
（1）施工单位应首先选用低噪声的机械设备，或选用作过降噪技术处理和改装的施工机械设备。
（2）施工机械设备的安设位置应充分利用现有及正在施工的建筑物对噪声的衰减作用，以增加声源的自然衰减量，减少对环境的影响。
（3）施工部门应统筹安排好施工时间，根据施工作业各阶段的具体情况，尽量避免高噪声机械设备集中使用或几台声功率相同的设备同时、同点作业，以减少作业时的噪声声级。
（4）施工场地应保持道路通畅，控制运输车辆的车速，减少车辆鸣笛产生的噪声对环境的影响。
（5）对打桩机、装载机、挖掘机、吊车、重型自卸汽车等高噪声设备应控制施工时间。打桩机禁止夜间作业。产生高噪声的机械设备也应尽量集中在白天施工，其它施工作业均应根据施工现场周围噪声敏感点具体情况安排在早6时～晚10时之间进行，以缩短噪声影响周期，减少对周围环境的影响。
7.3.2运营期环境污染防治措施 1、废气
加强对地面停车场车辆的进出管理，禁止在该区域鸣笛，同时在车库出入口及地面停车场附近设绿化隔离带，尽量缩短汽车出入口停留时间以减少汽车尾气和噪声对周围环境的影响。
2、污水
项目污水主要为生活污水。生活污水经化粪池进行简单处理后，排入市政下水管网。
3、噪声
小区外的交通噪声将会对周围居民产生一定干扰，项目拟采取增强绿化、居民住房安装吸、隔声材料等措施，避免对住户噪声不利影响。
4、固体废弃物
生活垃圾袋装化后运送至垃圾收集站，然后由有关部门及时清运，垃圾转运站的垃圾应做到日产日清，并尽可能一天清理两次以上，并应全封闭处理，以免对附近居民住宅产生污染。
第八章 劳动安全卫生和消防
8.1劳动安全卫生
室内地上设卫生间、保洁间、开水间、地面铺防滑地砖，墙面瓷砖到顶，吊顶采用铝条板，吊顶内设有通风排风扇。
给排水采用PP-R给水塑料管，避免产生水锈，提高给水质量，把噪声影响降到最低。
生活垃圾集中后由市政垃圾运走，送至环保部门处理。 卫生间设置通风换气系统。楼内的给排水管道的安装敷设，都应避开电气设备，防止管道漏水发生电气伤害事故；楼内各层排风机组冬季运行时，在新风入口处设置电加热器。
按照建筑物的功能、特点在屋项设置避雷针；楼内低压配电柜系统为TH－S，采取接零保护，以免发生事故。
8.2消防
本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防止减少火灾危害。
1、设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2006 《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005 《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） 《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 2、耐火等级
项目建筑物耐火等级为二级。 3、消防水源
消防水源来自小区地下消防水池，通过消防给水外网供应整个小区的消防用水。
4、消防用水量
建筑物的消防系统采用消火栓给水系统，根据规范要求，结合拟建建筑物的体积、耐火等级、消防半径等因素，确定消火栓室外用水量为20L/s，室内消火栓用水量为15L/s，一次火灾持续时间室内外按2小时计，则一次火灾消防用水量252m。
小区内设有一座地下消防水池，消防水池容积为300m。 室外消防给水管网为环状布置，室外消火栓间距按≤120m的间距设置，室内按＜50m的间距设置；室外消火栓管道直径≥100mm；室外消火栓沿场区内道路设置，消火栓距离路边≤2m，距建筑外墙≥5m；室外消火栓的保护半径≤150m。
5、平面布置
本项目建筑与建筑之间距离满足防火间距要求。
本项目建筑主体四周设环形消防通道，车道距离建筑物大于
33
6m，满足建筑防火规范要求。
建筑物内根据规范各层结合功能分区作防火分区划分。设置火灾事故照明和疏散标志。建筑内设置固定灭火器，有直通室外的安全出口。
6、管道井、检查井和防火井
各设备专业管道井井壁采用120mm厚红砖砌筑，其耐火极限满足防火要求。井壁检查门及各设备用房防火均按设防等级要求设计。
7、建筑消防措施
围绕项目建筑物修建环形消防通道，路宽9m。
室外消防给水管道沿道路敷设，每120m设置一处消火栓，保护半径150m。
建筑物内的消防管网设置为环状管网。
每个室内消火栓处设置在走廊附近易于取用的地方，其间距保证任何部位两股充实水柱同时达到，栓口中心距离地面1.1m。消防管采用无缝焊接钢管。建筑物内设置干粉灭火器。
第九章 组织机构与人力资源配置
9.1项目管理方式
本项目由吉林市大江房地产开发有限责任公司负责筹建工作，并由专人负责项目前期工作。为确保项目建设工程质量，拟由具备相应资质的设计研究院进行工程设计，工程施工及设备采购均采用招投标方式，并按国家要求委托专业单位进行工程监理和预决算审查工作。
项目的销售期由吉林市大江房地产开发有限责任公司采用公开招标的方式委托专门的销售部门进行专业化运营管理。销售部门拟采用强矩阵式的管理模式。
9.2物业
项目建成后，拟由吉林市宏泰物业管理有限公司负责房屋维修、服务、环境卫生及保安工作。物业管理公司完全实行独立自主的管理方式，按约定及承诺为入住的业主提供全面的物业服务。
第十章 项目实施进度
10.1项目建设工期
本项目总开发周期10个月左右，计划于2011年3月至2011年12月建成。
10.2项目建设进度计划
1、规划、编制、项目可行性研究报告等前期准备工作：2011年3月；
2、勘察设计：2011年4月；
3、项目招标，并做好施工前的准备工作：2011年5月； 4、工程施工：2011年6月～2011年11月； 5、项目验收、投入使用：2011年12月。 10.3项目建设进度表（横线图）
第十章 项目实施进度
项目实施进度计划表
41
第十一章 工程招投标方案
11.1招标范围
根据中华人民共和国国家发展和改革委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目属于房地产开发项目，按规定对工程建设项目的设计、施工、监理、设备等必须进行如下招标。
11.2招标方式
按照招标法的有关规定，结合本项目的工程建设需要，项目招标基本情况如下表：
招标基本情况表
建设项目名称：吉林市大江房地产开发有限责任公司东方雅苑房
地产开发项目
第十二章 投资估算与资金筹措
12.1投资估算编制基数及说明
本项目属于房地产开发项目，总投资由开发成本、开发费用、建设期利息和经营资金四部分组成。
1、开发成本 (1)土地费用
本项目土地取得方式为出让，土地出让金为6744.00万元， 本项目共拆迁三家企业，分别为东风涂料厂物业办，建筑面积600平方米，货币补偿60万元；香料厂建筑面积2130平方米，货币补偿230万元；新民涂料厂3000平方米，异地实物安置，合人民币660万元。本项目拆迁补偿费用为950万元。
本项目发生土地费用7694.00万元。 (2)前期工程费用
前期工程费用包括规划设计费、项目申请报告编制费、环评报告编制费以及“三通一平”等土地开发费等。各项取费按相关部门的规定计取。本项目前期工程费用为315.13万元。
(3)基础设施建设费
基础设施建设是指各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、道路、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。本项目基础设施建设费为687.98
万元。
(4)市政配套建设费
市政配套建设费包括上下水管网建设费、电力入网费、集中供热管网建设费等。本项目市政配套建设费为1170.16万元。
(5)建筑安装工程费
建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。费用估算采用单位指标估算法。本项目建筑安装工程费为11561.61万元。
(6)行政事业性收费
行政事业性收费是项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。本项目开发期间税费包括市政公共设施配套费、消防设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金和人防易地建设费等，按照国家和吉林省相关规定执行。行政事业性收费为218.59万元。
(7)其它费用
其它费用是项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。本项目其它费用包括施工图纸审查费、施工监理服务费、环境监测费等，按照国家和吉林省及吉林市人民政府关于印发吉林市重点棚户区和危旧房改造实施意见补充规定的的通知的相关规定执行。本项目其它费用为252.84万元。
(8)不可预见费
房地产开发有限责任公司
可行性研究报告
二○一一年三月
编制单位：吉林正泰工程咨询有限公司
目 录
第一章 总论 ............................................ 1
1.1项目名称及承办单位 ........................... 1 1.2可行性研究报告编制单位 ....................... 1 1.3项目承办单位简介 ............................. 1 1.4可行性研究报告编制依据和研究范围 ............. 2 1.5建设方案 ..................................... 3
第二章 项目提出背景及建设必要性 ......................... 5
2.1项目提出背景 ................................. 5 2.2项目建设必要性 ............................... 8
第三章 市场分析 ....................................... 10
3.1吉林市房地产市场情况 ........................ 10 3.2吉林市房地产市场预测 ........................ 10 3.3项目所在区域房地产市场情况 .................. 13 3.4市场定位 .................................... 13 3.5销售价格 .................................... 14
第四章 项目建设条件 ................................... 15
4.1项目建设地点 ................................ 15 4.2项目所在区域自然环境条件 .................... 15 4.3项目建设基础设施条件 ........................ 16
第五章 建设方案 ........................................ 18
5.1项目规划方案设想及依据 ...................... 18 5.2规划布局 .................................... 19 5.3户型方案 .................................... 20 5.4主要单体工程 ................................ 21 5.5公用工程及配套设施 .......................... 22 5.6场区工程 .................................... 25
第六章 节能 ........................................... 27
6.1节约建筑材料设施 ............................ 27 6.2水耗指标分析 ................................ 27 6.3节水设施 .................................... 27 6.4能耗指标分析 ................................ 28 6.5建筑节能方案 ................................ 29 6.6节能效果分析 ................................ 31
第七章 环境影响分析 ................................... 32
7.1周边环境状况 ................................ 32 7.2环境影响因素分析 ............................ 32 7.3环境保护设施 ................................ 34
第八章 劳动安全卫生和消防 .............................. 36
8.1劳动安全卫生 ................................ 36 8.2消防 ........................................ 36
第九章 组织机构与人力资源配置 .......................... 39
9.1项目管理方式 ................................ 39 9.2物业 ........................................ 39
第十章 项目实施进度 ................................... 40
10.1项目建设工期 ............................... 40 10.2项目建设进度计划 ........................... 40 10.3项目建设进度表（横线图） ................... 40
第十一章 工程招投标方案 ................................ 42
11.1招标范围 ................................... 42 11.2招标方式 ................................... 42
第十二章 投资估算与资金筹措 ............................ 44
12.1投资估算编制基数及说明 ..................... 44 12.2项目总投资估算 ............................. 46 12.3资金筹措方案 ............................... 50
第十三章 财务评价 ..................................... 51
13.1 编制依据及说明 ............................. 51 13.2 财务评价 ................................... 51 13.3 贷款偿还 .................................. 52 13.4 不确定性分析 .............................. 52
第十四章 社会评价 ..................................... 54
14.1社会评价 ................................... 54 14.2城市交通影响评价 ........................... 55
第十五章 结论和建议 ................................... 57
15.1主要结论 ................................... 57 15.2对本项目提出的建议 ......................... 57
第一章 总论
1.1项目名称及承办单位 1.1.1项目名称
吉林市大江房地产开发有限责任公司松江一品房地产开发项目
1.1.2建设单位
吉林市大江房地产开发有限责任公司 1.1.3法定地址 吉林市湘潭街95号 1.1.4法人代表 王占江 1.1.5公司类型 有限责任公司
1.2可行性研究报告编制单位 吉林正泰工程咨询有限公司 1.3项目承办单位简介
吉林市大江房地产开发有限责任公司成立于2001年3月27日，注册资金800万元，公司具有房地产开发经营、销售和住宅小区物业管理等多层面，全方位的开发经营能力。
自2001年组建以来，公司本着“ 服务江城，造福人民，建
设人格化小康之家”的经营理念，先后开发建设了低端位置优越的湘潭小区商住楼、北园小区商住楼、北园小区服装厂综合楼等多项工业、民用、公用建设工程。
开发公司内有员工38人，具备高级职称管理人员10人，中级职称12人，初级职称20人，形成阶梯式管理人才框架。并设有开发、财务、工程、质检、人力资源等职能部门，可以有效地进行科学化、正规化、市场化的经营管理，使企业在市委、市政府的领导下，获得更大的发展。
1.4可行性研究报告编制依据和研究范围 1.4.1可行性研究报告编制依据
（1）国家计委、建设部颁布的《投资项目经济评价方法与参数》第三版；
（2）国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资［2002］15号）；
（3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （4）相关建筑设计规范；
（5）建设单位提供的其他有关资料；
（6）建设单位委托吉林正泰工程咨询有限公司编制可行性研究报告的咨询合同。
1.4.2研究的范围
（1）项目提出的背景及建设的必要性； （2）市场分析；
（3）项目建设方案； （4）投资估算与融资方案； （5）财务评价。 1.5建设方案 1.5.1建设地点
本项目拟建地点位于吉林省吉林市昌邑区，东侧为 ，西侧为 ，南侧隔吉林市诚康盛工贸公司与徐州路相望，北侧隔空地与南宁西路相望。
1.5.2建设规模
本项目用地面积5720㎡（含高压走廊用地 ㎡），项目地上建设 栋建筑物，地下建设 座地下车库，总建筑面积为38326㎡。
1.5.3实施进度
项目实施进度确定为 个月，即从2011年3月～2011年12月。
1.5.4项目总投资
本项目总投资为 万元，其中开发建设投 万元（包括建设期利息 万元），经营资金 万元。
1.5.5技术经济指标
主要技术经济指标表
第二章 项目提出背景及建设必要性
2.1项目提出背景 2.1.1吉林市概况
吉林市幅员面积27120平方公里。截止2006年，市区总面积3636平方公里；城市规划区面积1995平方公里；建成区面积231平方公里。辖5区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区、高新区）、5县市（永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市）。辖78个乡镇、71个街道办事处。
吉林市是吉林省的第二大城市，也是我国唯一一个与省重名的城市。境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族。吉林是一个依山傍水的美丽城市，位于长春市以东124公里处。
吉林市资源丰富，物产丰饶。土地、水利、矿产、森林、野生动植物资源均高于全国平均水平，特别是水利资源蕴藏量较大，是全国平均水平的1.8倍，是全国少有的不缺水城市之一。
吉林市历史悠久，被国务院命名为“中国历史文化名城”、甲级开放城市和全国32个特大城市之一。吉林市还被评为中国魅力城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国创建文明城市工作先进城市、央视《倾国倾城：最值得向界介绍的中国名城》、《福布斯》中国内地最适宜开工厂的城市榜首。
2.1.2吉林市经济情况
面对国际金融危机带来的挑战，及特大洪水灾害的冲击，吉林市在2010年，全市地区生产总值实现1850亿元，接近2005年的3倍，人均GDP突破4万元；全口径财政收入和地方级财政收入分别达到190亿元和73亿元，年均增长23.1%和25.4%；五年累计完成固定资产投资6200亿元，建成亿元以上项目320项，为今后发展打下坚实基础。
吉林市经济结构调整显现成效，粮食产量稳定在45亿公斤水平，石化、汽车、冶金等支柱、优势产业竞争力进一步增强，商贸、旅游业等快速发展。目前，吉林市已经全面完成国企改制任务，国有及国有控股工业企业资产比重由2005年的80%下降到60%以下。
“十一五”期间，城市建设累计投入资金达583.4亿元，是“十五”期间的1.6倍。新建改造各类公路7200公里，行政村通达率实现100%。固定电话升至8位，移动电话用户发展到364.5万户。房地产市场持续活跃，城市人居环境明显改善。城市人均住宅建筑面积由2005年的21.78平方米，提高到2010年的26平方米，增长19.4%。城市生态环境进一步改善，荣获全国十大美丽城市、宜居城市、休闲城市等称号。
在改善社会民生方面，吉林市实现新跨越发展。“十一五”期间，吉林市以改善民生为重点，加快发展各项社会事业，着力提高公共服务能力，人民群众得到实惠明显增多。不断促进教育
均衡发展，义务教育完成率达到97.5%，高考成绩和职业教育发展水平走在全省前列，高等院校招生规模扩大到2.77万人。社会保障体系不断完善，城市基本养老保险覆盖面达90%，新型农村合作医疗参合率达到95.7%，比“十五”提高10个百分点。城镇居民人均可支配收入达到17720元，农民人均纯收入达到6300元，分别比“十五”期末增加8490元和2851元，年均分别增长13.9%和12.8%。
2.1.3项目的提出
近年来，吉林市的房地产开发工作取得较大进展，行业规模不断扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善，房地产市场日趋成熟。随着吉林市经济的发展，人们收入的增加，对住宅的消费需求有了很大的提高。
随着国家振兴东北政策的实施，处于东北中心位置的吉林市的经济将有着大幅度的发展。为此，吉林市大江房地产开发有限责任公司根据项目所在区域房地产市场需求与发展情况，根据公司的相关发展规划，对吉林市现有房地产市场进行分析的基础上，决定在龙潭区汉阳街西侧、株洲街东侧建设东方雅苑房地产开发项目。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目的建设是满足吉林市房地产市场和经济发展的需要
目前吉林市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。
2.2.2项目的建设是提升吉林市城市形象和城市发展的需要
加快城市建设是政府的一项重点工作。近年来，吉林市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。
本项目的建设符合吉林市的城市规划。项目位于龙潭区汉阳街西侧、株洲街东侧，项目建成后将是吉林市条件比较好的住宅楼盘，将成为城市发展新的坐标，对整个吉林市的发展起着举足轻重的作用。
2.2.3项目的建设是满足吉林市市民对住宅消费需求的需要
随着吉林市经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于吉林市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。本项目的建设是适应吉林市人口增长的需要。
因此，本项目的建设是必要的。
第三章 市场分析
3.1吉林市房地产市场情况
近年来，吉林市房地产市场开发呈现持续、健康的发展态势，行业规模不断扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善，房地产市场日趋成熟。成交量稳中有升、开发档次和结构日趋合理、房屋价格相对平稳。吉林市在城市发展中，房地产一直是拉动经济增长的个重要引擎。吉林市将以品牌带动房地产开发升级，重点抓好西山地区开发和中环滨江花园二期、翠江锦苑等房地产项目建设。进一步强化政策措施，活跃房地产市场；加大招商引资力度，提高招商引资成功率；优化发展环境，继续帮助企业协调解决开发建设中的各种问题，促进房地产业平稳发展。目前，吉林市有关部门已初步拟定了吉长城际铁路、松花江流域治理、金珠大桥、吉钢大路及公铁立交桥、解放西路、生活垃圾无害化处理、城市燃气、城市供热、城市污水、市政设施维修改造等10项重大基础设施工程，并进行了目标分解，确保项目有效推进。
3.2吉林市房地产市场预测
2009年12月14日,国务院常务会议在出台“国四条”基础上，进一步细化了“国11条”。“国11条”无论是加大保障性住房的供应，还是通过差别化的税收、信贷土地政策，引导住房消
费，抑制投资投机，乃至于进一步明确政府的责任，维护房地产市场秩序，打击违法行为，都是在增强2009年底至今出台的楼市调控措施的操作性和执行力。
国家在进一步完善前期出台的房地产调控的政策措施为主旨同时，向外界传递政府调控市场的决心和信心，真正稳定市场预期，抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨，释放房地产泡沫，让房地产真正回归消费和民生。
“国11条”根本目的是调控当前房地产市场，保证房地产业的健康发展。“国11条”提出“五类住房”的概念，明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应，将此作为增加住房供应的重点和突破点。
吉林市政府部门把握国家加大投资的政策取向，进一步强化政策措施，促进了房地产业平稳发展。吉林市拟定的10项重大基础设施工程有力的推进了吉林市城市建设的发展，也为房地产开发提供了很大的发展空间。
2011年，长吉图、长吉一体化的高度战略将继续支撑吉林市的经济发展快速发展，新的城市定位将激发吉林市的经济活力，促进就业，提高居民收入水平。与此同时，吉林市城市发展规划为吉林市房地产市场带来了新契机。
长吉图、长吉一体化将加速吉林市的城市化进程。一方面城化发展所带来的城市人口增长，将提供巨大的自动型住房需求；
另一方面，城市化的发展，需要房地产业提供支撑。随着吉林市城镇化水平的不断提高，外向经济的不断扩大，将形成较大的置业需求，在提升房地产质量和人气的同时，将为吉林市房地产市场发展创造良好的契机。长吉一体化的进程，将使长春、吉林两大核心不断融为一体，形成大都市经济体，长吉城际铁路使跨城居住不是梦。届时，吉林市的很多楼盘将由于自然优势以及价格优势，将成为外地人尤其是长春人的第二居住地或者投资对象。
同时，依据长吉图战略，吉林市确定了北工、中商、南住的居住格局，为楼市发展迎来新契机。城市格局的改变，将更加突出吉林市宜居的环境。诸如西南、东山、西山、东南、哈达湾等潜力地块，都将成为房地产业投资的宝地。
2011年，吉林楼市将遭遇前所未有的供应高潮，将远远超出2010年的供应量，在城市格局和居住板块不断改变的情况下，2011年将有更多的楼盘产品和区域的居住价值有待挖掘。与此同时，更多的置业选择，更广阔的置业空间，以及更加合理的供应结构，都将满足不同的购房需求。
尤其是在2011年，将有更多的一线品牌企业进驻江城，本土企业也随之茁壮成长，更多的高品质楼盘产品将如同雨后春笋般地呈现给购房者。
而在国家楼市调控政策之下，楼市将有效剔除低层次的投机、投资者，对于楼市房价的稳步上涨都将起到保障作用；与此同时，供应量大幅增加的情况，也将起到稳定目前房价效果。
供应量加大的同时，楼市需求将继续强劲，人均居住面积不高，棚户区居住改善需求，首次置业和二次置业的改善型需求，以及与日俱增的居民购买力，都将成为楼市消化的重要因素。首次置业和改善住房条件等刚性需求之下，需求将再一次释放，这都将支撑楼市供需两旺的态势持续。
此外，吉林市正处于从适用型到舒适型的过渡期，吉林市房地产市场十分健康，没有泡沫，老百姓依旧能够很好地承受目前的价位。因此，吉林楼市的潜在价值将得到进一步挖掘，投资价值也将进一步凸显。
这些都将从需求方面刺激吉林楼市将继续向好、向前健康有序地发展。
3.3项目所在区域房地产市场情况
本项目是吉林市大江房地产开发有限责任公司松江一品房地产开发项目。
项目位于龙潭区汉阳街西侧、株洲街东侧，项目所在区域配套基础设施已经建设完成，交通便捷，环境比较幽雅、清新。
3.4市场定位
依据该地块的自身素质及周边环境，结合目前市场情况以及建设单位提供的相关资料，将本项目建设成为吉林市中高档楼盘。
本项目的面向阶层以私营业主、大型国企事业单位的中高层
人员、高级公务员（处级以上）群体为主，另外还有其他各区域投资者。
3.5销售价格
结合目前房地产市场发展情况和项目周边房地产售价情况，根据建设单位提供的资料，项目建成后，拟定住宅销售均价为3800元/㎡，地上车库价格：5500元/㎡，地下车库价格：5000元/㎡，网点价格：6000元/㎡。本项目与周边房地产售价对比，本项目具有明显的价格优势。
第四章 项目建设条件
4.1项目建设地点
4.1.1建设地点
本项目拟建地点位于吉林省吉林市龙潭区，东侧为汉阳街，西侧为株洲街，南侧隔吉林市诚康盛工贸公司与徐州路相望，北侧隔空地与南宁西路相望。
4.1.2场地土地权属类别
土地权属性质：国有
规划用地性质：商住用地
占地面积：5720㎡
4.1.3现有场址利用情况
项目建设地点地势平坦，地上和地下均无障碍物。
4.2项目所在区域自然环境条件
4.2.1地理位置
吉林市地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、四周环山。东经125°40′E～127°56′E，北纬42°31′N～44°40′N。东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省哈尔滨市接壤，南与白山市、通化市、辽源市毗邻。总面积27120平方公里。其中，市区3636平方公里。
4.2.2地貌特征
吉林市有“远迎长白，近绕松花”的形势。由于不同时期的大地构造运动，以及江河的侵蚀、剥蚀和堆积，形成了中山山区--低山丘陵区--峡谷湖泊区--河谷平原区的地貌，地势由东南向西北逐渐降低的地理景观。
4.2.3气象
吉林市的气候类型属于温带大陆性季风气候，四季分明。春季少雨干燥,夏季温热多雨，秋季凉爽多晴，冬季漫长而寒冷。全区年平均气温3℃-5℃，气温受地形影响，由西、西北向东、东南气温逐渐降低。一月份平均气温最低，一般在零下18℃-20℃，七月平均气温最高，一般在21℃-23℃，极端最高气温36.6℃。山区无霜期120天，平原区可达130-140天。全年降雨量约700毫米左右。全区日照时数2400-2600小时，全年总辐射量为1150千卡/平方毫米。
4.3项目建设基础设施条件 1、给水
项目用水主要为生活用水，项目供水水源来自市政部门敷设的自来水管网，接口位于场区西侧的株洲街上。
2、排水
项目排水主要为生活污水及雨水。项目生活污水通过建筑内的排水管收集汇入场区地下排污管线，排入市政部门敷设的污水
管网。项目雨水由场区排水网排入市政部门敷设的雨水管网。污水接口和雨水接口均位于场区西侧的株洲街上。
3、供电
项目用电主要为照明用电和设备用电，项目用电由龙潭区
供电局江北变电所引入，接口位于场区西侧的株洲街上。
4、供热
项目供热主要是冬季采暖，采用市政集中供热，由相邻小
区引入。
第五章 建设方案
5.1项目规划方案设想及依据 5.1.1规划构思
1、集中体现“以人为本”的设计理念，以创造良好居住环境为宗旨，注重环境设计；
2、充分考虑利用现有的周边自然环境条件，借鉴现代规划设计方法，重视整体空间设计，在体现本区建设的独特性的同时，实现城市风貌局部与整体完美统一；
3、合理组织内部道路，形成安全便捷的交通体系； 4、力求体现规划设计的先导性和超前性，做到社会效益，环境效益和经济效益的统一。
5.1.2设计依据
《民用建筑设计通则》GB50352-2005 《混凝土结构设计规范》GB50010-2002 《地下工程防水技术规范》GB50108-2001
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版） 《建筑抗震设计规范》GB50011-2010 《砌体结构设计规范》GB50003-2001 《屋面工程技术规范》GB50345-2004 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版） 《低压配电设计规范》GB50054-95 《供配电系统设计规范》GB50052-95 《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年版) 《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007 《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92 《室外给水设计规范》GB50013-2006 《室外排水设计规范》GB50014-2006 《有线电视系统工程设计规范》GB50200-94 《地下工程防水技术规范》GB50108-2001 《城市电力规划规范》GB50293-1999 《城市热力网设计规范》CJJ34-2002 其他相关规范、规定 5.2规划布局 1、规划原则
规划中遵循“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的原则，以城市空间结构为重点，充分考虑建筑与城市的关系，创造良好的城市空间环境。
2、总平面布置
项目用地面积5720㎡，呈不规则形状。
项目地上建设14栋建筑物，包括13栋住宅和1座物业用房。所有住宅建筑均面向正南方向。
项目区域设有一个主要出入口，位于地块西侧，面向株洲街。（详见本项目现状规划位置图）
主要经济技术指标表
5.3户型方案
本项目共有850套住宅，其中90平方米以下户型套数为650套，建筑面积为46860㎡，占住宅总建筑面积的70.01%。符合国家九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中（自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的
70%以上。）对户型面积及比例的规定。
5.4主要单体工程
本项目地上共有5栋建筑物，包括2栋住宅、1栋网点和2栋商业服务设施。该项目建筑物风格与规划要求的总体风格相一致。
建筑物采用方形造型，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。屋面防水等级二级，防水年限十五年以上。
项目建筑物一览表
主要建筑特征一览表
5.5公用工程及配套设施 5.5.1供水排水 1、给水水源
项目供水由吉林市自来水提供，接口位置位于项目区域西侧的
株洲街上，接口管径大小为DN250。
2、给水方案
供水管由小区的给水泵房的供水泵通过管道送入各用水点。室外地下设置一座500m生活水池。
给水管网采用生活与消防各自独立系统，采用环状供水管网，管径DN200。
3、排水工程
项目产生的污水主要是生活污水和雨水，污水经小区管网汇集后排入株洲街城市污水管网，雨水经小区内道路下雨水管线排至株洲街城市雨水管网。污水管管径DN500，雨水管管径DN500。
4、管材
生活给水管道采用内筋嵌入式钢塑复合管，卡式连接；消防给水管道采用焊接钢管，焊接；自动喷洒管道采用热浸镀锌钢管道，卡箍连接；排水管道，地上部分采用PVC-U排水塑料管道，粘接，地下室及直埋管道采用机制排水铸铁管道，橡胶圈接口，法兰连接。内排雨水管道采用柔性接口排水铸铁管，法兰连接。
5.5.2电气工程 1、工程范围
项目工程范围包括变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统(含网络、程控交换、数据库等)等。
3
2、供电电源及系统
项目用电由龙潭区供电局江北变电所引入，接口位于场区西侧的株洲街上。项目在小区内设置4个箱式变压器，每个箱式变压器占地面积为12㎡，项目用电由箱式变压器引至建筑物。
干线非消防线路选用低烟无卤阻燃电缆，消防线路选用低烟无卤耐火电缆；电缆在井道分支引出时采用穿管技术，配电箱引出非消防线路选用低烟无卤阻燃电线；消防线路选用低烟无卤耐火电线。
3、照明及电力设计
（1）配电方式：在各建筑物设置配电柜，供电电压等级为380/22OV，电源由小区变电室供电电缆引入，电源系统采用TN-C-S系统，低压补偿采用静电电容器自动补偿，补偿后功率因数应达至0.92以上。
（2）照明设计：设计有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明。在疏散楼梯口等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。
4、弱电设计
（1）电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。
（2）智能系统：内设智能系统，主要包括综合布线系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、安防自动化系统、建筑监控系统、停车管制自动化系统、住宅安防系统、信息网络系统等。
5.5.3供热 1、热源
项目采用集中供热，由相邻小区引入，管线沿项目区道路直埋敷设。
2、采暖系统形式
小区地下采用双管水平串联式采暖系统，地上部分采用单管顺序式采暖系统；地下室中部设置分集水器，各采暖分区供回水干管均设置流量调节阀。
5.5.4人防工程
人防设在地下车库内，和平时期用于车库，战争时期用于人防。
地下车库设置机械送排风系统，按照6级二等人员掩蔽所设置送排风系统。
5.6场区工程
本项目场区工程包括道路停车场和绿化。 1、道路、停车场
项目道路停车场用地总面积16282㎡。
本项目道路、地上停车场采用水泥混凝土路面，结构形式为： 22cm 4.5Mpa水泥混凝土 面层 20cm水泥稳定碎石 基层 20cm水泥稳定土 底基层
20cm 天然沙砾 垫层 天然土基 2、绿化
项目主要在建筑物和道路周边进行绿化，绿化工程总面积13113㎡，绿化率为30%，主要以种植绿色草坪和矮松树为主。
第六章 节能
6.1节约建筑材料设施
本项目选用的建筑材料皆为各种新型建材，优先使用以各类废弃物如粉煤灰、炉渣等制作生产的质轻、高强、隔热性能好的新型墙体材料和其它保温门窗。
6.2水耗指标分析
按照《吉林省地方标准用水定额》DB22/T389-2004规定，框架结构房屋工程建设用水定额为1.5m/m计算，则本项目施工期用水量为11.32万m。
项目建成后，用水量按人均120L/d计算，公建部分按6L/m
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3
2
计算，不可预见用水量按15%考虑，则本项目日用水量为387.58m，年用水量为14.15万m。
6.3节水设施
本项目施工期采用节水型工艺设备，配套建设的节约用水设施要与主体工程同时设计、同时施工、同时使用。
项目给水采用PP-R给水塑料管热融连接，无结垢和漏水之虑。室内排水采用UPVC消音管以防漏水及噪音。卫生器具均采用节能型设备，以节约水资源。
3
3
6.4能耗指标分析 6.4.1施工期能耗
住宅建筑的施工过程能耗主要有施工现场搅拌混凝土、混凝土浇筑振捣、施工过程照明及施工临时设施用电等。项目施工过程中主要能耗为建筑施工用电消耗。
结合吉林市类似房地产项目，本项目耗电量按照10kW·h/m2计算，总耗电量为754940kW·h，即2717.78百万千焦。
6.4.2房屋能耗 1、用电消耗
根据《城市电力规划规范》（GB50293-1999）规定，居住建筑用电为2.7kW/户，公建部分为60W/m，则总用电负荷为2605.26kW。
2、热力消耗
根据《城市热力网设计规范》CJJ34—2002规定，本项目采暖综合热指标确定位50W/m，经计算总热负荷为3774.70kW。
能耗换算表
2
2
6.5建筑节能方案 1、建筑的规划设计
本项目的建筑的规划设计按照节能原则要求，充分考虑建筑的总平面布置、建筑平、立剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响。对小区的平面布置设计利用了冬季日照并避开了冬季主导风向，利用了夏季自然通风。建筑的主朝向为本地区最佳朝向。
2、围护结构热工设计
项目建设区域的气候分区属于严寒地区B区，项目建筑中尽量的采用保温空心砌块、聚苯乙烯板、气密隔热塑钢门窗等节能材料和技术，使其维护结构传热系数如下标准值以内。
吉林市采暖居住建筑各部分围护结构传热系数限值
3、采暖
项目为集中采暖并采用热水作为热媒循环供热，集中采暖系
统按室（区）分别设置室温调控装置，散热器的散热面积根据热负荷计算确定。集中采暖系统的室内计算温度按以下值选取。
集中采暖系统室内计算温度
4、通风与空气调节
地下室、卫生间等设置机械送排风系统，建筑物内设有独立空调。
5、照明
项目的能源消耗之一为电能消耗，主要是日常照明，因此项目照明用具的选择在满足功能使用要求前提下，按《建筑照明设计标准》GB50034-2004的规定进行相关设计。具体设计如下表：
居住建筑照明标准值
6、节能设施
1、日常照明采用节能灯具，公共通道设置具有光控、时控等功能的控制开关，充分利用天然光。
2、设计采用符合国家节能要求的复合墙体，达到设计的保温、隔热性能。
3、供热管道采用聚氨酯预制式保温管。根据东北地区的气候特点，在设计、施工时注意各类管线的合理铺设，避免不合理的热交换。
6.6节能效果分析
本项目建设方案通过节能设计和采取节能措施后，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，居住建筑总能耗能够达到减少65%的目标，公共建筑总能耗能够达到减少50%的目标，符合《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2005，《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95，吉林省地方标准《公共建筑节能设计标准》DB22436-2007，吉林省地方标准《居住建筑节能设计标准》DB22/T164-2007的相关规定。项目年能耗折标煤量为1722.70吨标准煤，节能效果显著。
第七章 环境影响分析
7.1周边环境状况
本项目拟建地点位于吉林省吉林市龙潭区，东侧为汉阳街，西侧为株洲街，南侧隔吉林市诚康盛工贸公司与徐州路相望，北侧隔空地与南宁西路相望。
项目周边环境状况良好。 7.2环境影响因素分析
7.2.1项目施工期间的主要环境问题 1、噪声环境影响
本项目施工期间，将动用一些施工作业设备和机械，主要有挖掘机、推土机、装载机、塔吊等。因此施工期间建筑施工噪声、施工设备噪声会对周边区域产生一定的噪声影响。
2、扬尘环境影响
施工场地周围建筑材料和工程废土的堆放、散装粉（粒）状材料的装卸过程以及运输车辆在运载散装建材时可产生扬尘。
3、固体废物环境影响
施工期间会产生少量生活垃圾和建筑垃圾，产生的生活垃圾和建筑垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。
4、施工废水对环境的影响
建筑施工废水产生量较小，可通过城市污水管道排放，对地
表水环境影响较小。
7.2.2项目运营期间的主要环境问题 1、空气环境影响
项目建成投入使用后，废气主要指汽车尾气，汽车尾气高峰时段内排放速率皆低于《大气污染物综合排放标准》二级标准。对周围环境影响较小。
2、噪声
项目建成投产使用会，噪声主要是地下车库产生的噪声，地下车库产生的噪声通过吸、隔声处理后，基本不会对附近住户产生影响。
3、水环境影响
本项目污水主要为居民和公建部分产生的生活污水，废水经市政排水管道送至污水处理厂处理，达到三级排放标准后排放。
项目污水处理达三级标准排放后对地表水水质影响较小。 4、固体废物环境影响
项目施工期产生的固体废物主要为建筑垃圾。居民入住后，产生的固体废弃物为装修垃圾和日常生活垃圾。建筑垃圾按规定由建筑公司清运至指定地点。小区设置垃圾收集设施，由专职保洁人员及时清理、消毒、运送到城市垃圾处理站统一处理。正常情况下，固体废物不会产生二次污染。
7.3环境保护设施
7.3.1施工期环境污染防治措施 1、施工期扬尘的防护措施
扬尘可以通过采取合理设置设备和材料的堆放点，建筑材料设立临时仓库，经常洒水等措施来减轻对附近环境空气的影响。
2、施工作业噪声的污染防治措施
（1）施工单位应首先选用低噪声的机械设备，或选用作过降噪技术处理和改装的施工机械设备。
（2）施工机械设备的安设位置应充分利用现有及正在施工的建筑物对噪声的衰减作用，以增加声源的自然衰减量，减少对环境的影响。
（3）施工部门应统筹安排好施工时间，根据施工作业各阶段的具体情况，尽量避免高噪声机械设备集中使用或几台声功率相同的设备同时、同点作业，以减少作业时的噪声声级。
（4）施工场地应保持道路通畅，控制运输车辆的车速，减少车辆鸣笛产生的噪声对环境的影响。
（5）对打桩机、装载机、挖掘机、吊车、重型自卸汽车等高噪声设备应控制施工时间。打桩机禁止夜间作业。产生高噪声的机械设备也应尽量集中在白天施工，其它施工作业均应根据施工现场周围噪声敏感点具体情况安排在早6时～晚10时之间进行，以缩短噪声影响周期，减少对周围环境的影响。
7.3.2运营期环境污染防治措施 1、废气
加强对地面停车场车辆的进出管理，禁止在该区域鸣笛，同时在车库出入口及地面停车场附近设绿化隔离带，尽量缩短汽车出入口停留时间以减少汽车尾气和噪声对周围环境的影响。
2、污水
项目污水主要为生活污水。生活污水经化粪池进行简单处理后，排入市政下水管网。
3、噪声
小区外的交通噪声将会对周围居民产生一定干扰，项目拟采取增强绿化、居民住房安装吸、隔声材料等措施，避免对住户噪声不利影响。
4、固体废弃物
生活垃圾袋装化后运送至垃圾收集站，然后由有关部门及时清运，垃圾转运站的垃圾应做到日产日清，并尽可能一天清理两次以上，并应全封闭处理，以免对附近居民住宅产生污染。
第八章 劳动安全卫生和消防
8.1劳动安全卫生
室内地上设卫生间、保洁间、开水间、地面铺防滑地砖，墙面瓷砖到顶，吊顶采用铝条板，吊顶内设有通风排风扇。
给排水采用PP-R给水塑料管，避免产生水锈，提高给水质量，把噪声影响降到最低。
生活垃圾集中后由市政垃圾运走，送至环保部门处理。 卫生间设置通风换气系统。楼内的给排水管道的安装敷设，都应避开电气设备，防止管道漏水发生电气伤害事故；楼内各层排风机组冬季运行时，在新风入口处设置电加热器。
按照建筑物的功能、特点在屋项设置避雷针；楼内低压配电柜系统为TH－S，采取接零保护，以免发生事故。
8.2消防
本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防止减少火灾危害。
1、设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2006 《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005 《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） 《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 2、耐火等级
项目建筑物耐火等级为二级。 3、消防水源
消防水源来自小区地下消防水池，通过消防给水外网供应整个小区的消防用水。
4、消防用水量
建筑物的消防系统采用消火栓给水系统，根据规范要求，结合拟建建筑物的体积、耐火等级、消防半径等因素，确定消火栓室外用水量为20L/s，室内消火栓用水量为15L/s，一次火灾持续时间室内外按2小时计，则一次火灾消防用水量252m。
小区内设有一座地下消防水池，消防水池容积为300m。 室外消防给水管网为环状布置，室外消火栓间距按≤120m的间距设置，室内按＜50m的间距设置；室外消火栓管道直径≥100mm；室外消火栓沿场区内道路设置，消火栓距离路边≤2m，距建筑外墙≥5m；室外消火栓的保护半径≤150m。
5、平面布置
本项目建筑与建筑之间距离满足防火间距要求。
本项目建筑主体四周设环形消防通道，车道距离建筑物大于
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6m，满足建筑防火规范要求。
建筑物内根据规范各层结合功能分区作防火分区划分。设置火灾事故照明和疏散标志。建筑内设置固定灭火器，有直通室外的安全出口。
6、管道井、检查井和防火井
各设备专业管道井井壁采用120mm厚红砖砌筑，其耐火极限满足防火要求。井壁检查门及各设备用房防火均按设防等级要求设计。
7、建筑消防措施
围绕项目建筑物修建环形消防通道，路宽9m。
室外消防给水管道沿道路敷设，每120m设置一处消火栓，保护半径150m。
建筑物内的消防管网设置为环状管网。
每个室内消火栓处设置在走廊附近易于取用的地方，其间距保证任何部位两股充实水柱同时达到，栓口中心距离地面1.1m。消防管采用无缝焊接钢管。建筑物内设置干粉灭火器。
第九章 组织机构与人力资源配置
9.1项目管理方式
本项目由吉林市大江房地产开发有限责任公司负责筹建工作，并由专人负责项目前期工作。为确保项目建设工程质量，拟由具备相应资质的设计研究院进行工程设计，工程施工及设备采购均采用招投标方式，并按国家要求委托专业单位进行工程监理和预决算审查工作。
项目的销售期由吉林市大江房地产开发有限责任公司采用公开招标的方式委托专门的销售部门进行专业化运营管理。销售部门拟采用强矩阵式的管理模式。
9.2物业
项目建成后，拟由吉林市宏泰物业管理有限公司负责房屋维修、服务、环境卫生及保安工作。物业管理公司完全实行独立自主的管理方式，按约定及承诺为入住的业主提供全面的物业服务。
第十章 项目实施进度
10.1项目建设工期
本项目总开发周期10个月左右，计划于2011年3月至2011年12月建成。
10.2项目建设进度计划
1、规划、编制、项目可行性研究报告等前期准备工作：2011年3月；
2、勘察设计：2011年4月；
3、项目招标，并做好施工前的准备工作：2011年5月； 4、工程施工：2011年6月～2011年11月； 5、项目验收、投入使用：2011年12月。 10.3项目建设进度表（横线图）
第十章 项目实施进度
项目实施进度计划表
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第十一章 工程招投标方案
11.1招标范围
根据中华人民共和国国家发展和改革委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目属于房地产开发项目，按规定对工程建设项目的设计、施工、监理、设备等必须进行如下招标。
11.2招标方式
按照招标法的有关规定，结合本项目的工程建设需要，项目招标基本情况如下表：
招标基本情况表
建设项目名称：吉林市大江房地产开发有限责任公司东方雅苑房
地产开发项目
第十二章 投资估算与资金筹措
12.1投资估算编制基数及说明
本项目属于房地产开发项目，总投资由开发成本、开发费用、建设期利息和经营资金四部分组成。
1、开发成本 (1)土地费用
本项目土地取得方式为出让，土地出让金为6744.00万元， 本项目共拆迁三家企业，分别为东风涂料厂物业办，建筑面积600平方米，货币补偿60万元；香料厂建筑面积2130平方米，货币补偿230万元；新民涂料厂3000平方米，异地实物安置，合人民币660万元。本项目拆迁补偿费用为950万元。
本项目发生土地费用7694.00万元。 (2)前期工程费用
前期工程费用包括规划设计费、项目申请报告编制费、环评报告编制费以及“三通一平”等土地开发费等。各项取费按相关部门的规定计取。本项目前期工程费用为315.13万元。
(3)基础设施建设费
基础设施建设是指各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、道路、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。本项目基础设施建设费为687.98
万元。
(4)市政配套建设费
市政配套建设费包括上下水管网建设费、电力入网费、集中供热管网建设费等。本项目市政配套建设费为1170.16万元。
(5)建筑安装工程费
建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。费用估算采用单位指标估算法。本项目建筑安装工程费为11561.61万元。
(6)行政事业性收费
行政事业性收费是项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。本项目开发期间税费包括市政公共设施配套费、消防设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金和人防易地建设费等，按照国家和吉林省相关规定执行。行政事业性收费为218.59万元。
(7)其它费用
其它费用是项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。本项目其它费用包括施工图纸审查费、施工监理服务费、环境监测费等，按照国家和吉林省及吉林市人民政府关于印发吉林市重点棚户区和危旧房改造实施意见补充规定的的通知的相关规定执行。本项目其它费用为252.84万元。
(8)不可预见费